агентский договор

Основные условия договора строительного подряда

Пример договора подряда:

Может оказаться полезным: как составить дополнительное соглашение к договору подряда

Может ли договор цессии быть безвозмездным?

Стороны сами определяют, полагается ли платеж за право требования, поэтому договор цессии может быть возмездным или безвозмездным. Однако есть ограничение на безвозмездную цессию. Коммерческие организации, индивидуальные предприниматели и коммерческие организации с индивидуальными предпринимателями не могут заключать такие сделки между собой. Этот договор будет признан недействительным.

Нужно ли платить НДС по договору цессии?

Если цессия оформляется на требование, возникшее из договора реализации товаров (работ, услуг), то НДС начисляется по ставке 20/120 с разницы между ценой продажи требования и суммой долга (согласно ст. 155 НК РФ).

По кредитным договорам и соглашениям об участии в займе НДС не начисляется. Однако по другим требованиям НДС облагается на всю сумму дохода от цессии.

Виды агентских договоров

Классификация агентских договоров основывается на том, какие действия совершает агент:

• По сфере деятельности
• По тому, от чьего имени действует исполнитель

Можно ли оспорить договор цессии?

Должник имеет право оспорить договор цессии, если передача права требования была запрещена законом, например, управляющая компания передала долги коллекторам. Договор цессии также можно оспорить, если он ухудшает условия исполнения должником своих обязательств, например, если новый кредитор использует банк, который взимает комиссию за денежные переводы.

Зачем нужен юрист при продаже и покупке недвижимости

Адвокат Филипп Покровский указывает, что перед совершением любых сделок с недвижимостью необходимо провести детальный юридический анализ. Для этого требуется помощь юриста, который:

• Поможет минимизировать риски, включая признание сделки недействительной
• Поможет избежать оспаривания сделки в случае банкротства, если она была совершена для нанесения ущерба кредиторам
• Сделает процесс покупки или продажи более прозрачным и безопасным

Стороны агентского договора

Участники агентского соглашения — принципал (заказчик), который нанимает лицо для выполнения услуг, и агент (исполнитель), который осуществляет действия по исполнению.

Право требования убытков и неустойки

Право требования убытков и неустойки также можно уступить. Для этого нужно подготовить документ о цессии.

Обычно такие документы подписывают после того, как уже уступлено право требования по основному договору.

В договоре цессии все условия должны быть четко прописаны, чтобы избежать разногласий в будущем.

Также стоит уведомить должника о передаче права требования на убытки и неустойку, чтобы избежать возможных непониманий.

Информация об уступке права требования

Если у вас возникли вопросы по уступке права требования или вам нужна консультация по данной теме, не стесняйтесь обращаться к профессионалам в этой области.

Надеемся, что данная информация была полезна для вас и поможет решить возникающие правовые вопросы.

Заключение

В данной статье были рассмотрены вопросы уступки права требования, особенности агентских договоров и процесс уступки права требования на убытки и неустойку.

Мы надеемся, что эта информация была полезной для вас и поможет вам в решении правовых вопросов. В случае возникновения сложностей, рекомендуем обратиться к специалистам в данной области.

Полезные ресурсы

• Гражданский кодекс Российской Федерации
• Положения о договоре цессии

Контактная информация

• Телефон: 8-800-000-00-00
• Email: info@legaladvice.com

С уважением,
Команда Legal Advice

Если в первом договоре между старым кредитором и должником были условия об уплате неустойки и убытков либо их уплата предусмотрена законом, цедент может передать цессионарию право на получение этих компенсаций по договору цессии.

Что нельзя уступать по договору цессии?

Закон запрещает заключать договор цессии по:

Субагентский договор

Агентское соглашение предопределяет возможность действующего агента под самостоятельный риск заключать субагентский договор для выполнения всех требований самого первоначального документа. В подобных вариантах агент будет самостоятельно брать на себя обязательства за созданную деятельность субагента, а также отвечать за них перед принципалом. К тому же, согласно существующим всеобщим регламентам, субагент не имеет никакой вероятности и альтернативы заключать соглашения, действуя от лица принципала.

Итак, агентский договор, как правило, содержит следующие условия:

Можно ли повторно уступить право требования?

В этом вопросе нужно определиться с понятиями. Как правило, под вторичной цессией понимается ситуация, когда цессионарий ранее получил право требования от цедента, и теперь хочет передать его другому лицу. Такая сделка будет законной.

При этом не стоит путать вторичную цессию с двойной цессией, когда цедент пытается разом заключить договор уступки права требования с двумя разными лицами или передать право требования, которое ему уже не принадлежит. На такие сделки в законе установлен прямой запрет – ст. 390 ГК РФ.

Предмет агентского договора

Еще одной особенностью агентского договора является тот факт, что в нем может быть предусмотрено условие об ограничении конкретных действий агента или принципала, к примеру:

Понятие агентского договора

На основе агентского договора первое лицо, именующийся как агент, возлагает на себя обязательства за оговоренную оплату:

Самым значимым требованием договора становится то обстоятельство, что по действию, совершаемому агентом с 3-ми сторонами от собственного имени, но за средства принципала, считается обладателем обязательств и прав конкретный агент, независимо от факта, что принципал должен вступать с 3-й стороной в свободные взаимоотношения по соблюдению исполнения соглашения. А вот в документе, когда правовая сделка будет заключаться от лица принципала, все обязательства и права будут на нём.

Кто является стороной договора цессии?

В цессии участвуют три стороны: должник, цедент (старый кредитор) и цессионарий (новый кредитор). Сторонами могут быть как физические, так и юридические лица.

При этом договор цессии может быть как трехсторонним, так и двухсторонним, т.е. цедент и цессионарий могут заключить сделку без участия должника.

Что должно быть в договоре с риелтором

Елизавета Фурсова, адвокат, руководитель практики трудового права и старший юрист практики разрешения споров Lidings:

Начать стоит с того, что риелторский договор не поименован в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ). Поэтому нет единых правил составления такого договора. Естественно, нет и стандартной формы.

## Не верьте риелтору

Не верьте риелтору, который дает вам договор и говорит, что это установленная законом форма и в нее нельзя вносить изменения. В таком случае лучше закончить разговор и поискать другого специалиста.

## Практика договоров с риелтором

На практике договор с риелтором квалифицируют как агентский договор1 либо договор возмездного оказания услуг2. Они регулируются разными нормами: возмездное оказание услуг – гл. 39 ГК РФ, агентирование – гл. 52 ГК РФ. Соответственно, их условия будут отличаться.

### Универсальные советы

Но хотя это разные договоры, универсальные советы дать можно.

### Права и обязанности риелтора

- Уточните обязанности риелтора, четко прописав:
  - поиск покупателей,
  - показ квартиры,
  - проверка документов,
  - юридическое сопровождение сделки и т.д.
- Укажите, какие обязанности входят в фиксированную стоимость услуг.

### Порядок оплаты

- Суммы для риелтора должны быть прописаны точно на этапе заключения договора.
- Условия оплаты недвижимости, ценовой диапазон, привлечение заемных средств.
- Пропишите отказ от договора и срок действия.

## Мнение эксперта

> Дмитрий Игумнов, управляющий партнер юридической компании Игумнов Групп:

Условие о предмете является существенным для любого гражданско-правового договора. Его указание необходимо для того, чтобы договор считался заключенным (ст. 432 ГК РФ). Без этого существенного условия договор заключенным не признается и не порождает прав и обязанностей сторон (ст. 307, п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Также нужно указать лицо, от имени которого будут совершаться эти действия, – собственник недвижимости или риелтор (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Действия, которые вправе осуществлять риелтор, можно подробно расписать. А можно ограничиться указанием на общие полномочия риелтора: найти покупателя, оформить сделку, принять платеж и т.д.

Вита Галайба, генеральный директор ООО «Верхневолжское юридическое бюро», член Ассоциации юристов России:

Договор на бумаге. Порой риелтор работает «на честном слове» без договора или заключает его, а после совершения сделки уничтожает. Безусловно, отношусь я к этому крайне негативно, поскольку «честное слово» риелтора не имеет юридической силы.

Всегда настаивайте на заключении договора на бумаге и требуйте свой экземпляр. Иначе вы можете потерять не только деньги, но и недвижимость. Без письменного договора доказать договоренности намного сложнее.

Характеристика недвижимости. Важно четко прописать условия продажи или покупки недвижимости и указать характеристики объекта. К примеру, если речь идет о продаже квартиры, то понадобится выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, чтобы из нее перенести данные в договор. Помимо прочего такая выписка содержит описание объекта: кадастровый номер, вид, наименование, площадь, этаж, разрешенное использование и т.д.

Условия выплаты вознаграждения. Кроме суммы вознаграждения в договоре важно прописать, что она выплачивается только после предоставления акта об оказанных услугах и подписания его сторонами.

Когда предусмотрено внесение аванса, нужно включить в договор условие о его возврате в том случае, если риелтор не выполнит свои обязанности или исполнит их ненадлежащим образом.

Часто клиенты оплачивают расходы, связанные с предпродажным оформлением. Обязательно пропишите, что риелтор обязан предоставить отчет о расходах и их документальное подтверждение.

Александр Латыев, партнер юридической фирмы INTELLECT, руководитель практики «Недвижимость, энергетика и ЖКХ», к.ю.н.:

Детальное описание действий риелтора. При возникновении спора будет сложно восстановить устные договоренности и прийти к удовлетворяющему всех результату. Поэтому так важно как можно конкретнее описать в договоре взаимоотношения сторон.

Деятельность риелторов каждый представляет по-своему. На практике мы видим разброс их обязанностей – от размещения объявлений (хотя это уже редкость из-за распространения сервисов онлайн-объявлений) до сопровождения сделки «под ключ», включая юридическую поддержку. В договоре следует определить, что входит в обязанности риелтора, а что – нет. В противном случае стороны могут превратно представлять объем прав и обязанностей друг друга.

Также стоит предусмотреть сценарий на случай, если сделка не состоится из-за клиента: передумал продавать недвижимость, не понравился покупатель, нашел другого покупателя. Вариантов таких условий множество. Главное, чтобы они были четко сформулированы в договоре.

Наконец, риелтор не может искать покупателя до бесконечности. Укажите в договоре срок, чтобы он не действовал вечность.

Алексей Подпалый, генеральный директор ООО «Федеральное кадастровое агентство»:

Проверка документов и сопровождение сделки. Казалось бы, какие могут быть ошибки в документах на недвижимость, если они получены надлежащим образом? Тем не менее мы сталкиваемся с ситуациями, когда объект недвижимость выставляют на продажу, но документы либо не полностью ему соответствуют, либо устарели. Причины могут быть разные: собственники сделали перепланировку квартиры, провели реконструкцию дома или изменили границы земельного участка, что не было отражено в документах. Бывает, что документы получены много-много лет назад и нуждаются в обновлении в силу изменений в системе ведения кадастра и регистрации прав.

Необходимо проверить документы на пригодность. Если найдены несоответствия, придется подготовить документы к сделке, чтобы у нотариуса в случае ее нотариального удостоверения и регистратора Росреестра не возникли вопросы. Возможно, надо будет провести кадастровые работы, подать заявление на исправление ошибок, запросить данные из ЕГРН.

Документы подготовлены, и покупатель найден – пора выходить на сделку. На этом этапе риелтор должен знать гражданское законодательство, разбираться в особенностях нотариальных сделок, нюансах работы с долями и собственностью несовершеннолетних. Успешность перехода права на недвижимость от продавца к покупателю будет зависеть от правильности и полноты комплекта документов.

Финальный этап – подача документов в Росреестр, перевод или закладка в банк денег за недвижимость, отслеживание перехода права к новому собственнику в Росреестре и получение выписки из ЕГРН, в которой должно быть отражено зарегистрированное право на объект.

Если собственнику обещана сделка «под ключ», вышеперечисленные действия берет на себя риелтор, и они должны быть зафиксированы в договоре как обязательные.

Филипп Покровский, адвокат Адвокатской палаты Санкт-Петербурга, глава Адвокатской консультации № 70 Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов:

Соответствие договора закону. Договор с риелтором должен быть не только «удобным для клиента», но и соответствовать закону – точнее, требованиям гл. 52 ГК РФ, если заключен агентский договор.

Какой закон регулирует цессию?

Особенности цессии прописаны в главе 24 Гражданского кодекса. В ней перечислены ситуации, когда уступка права требования возникает в силу закона автоматически, без заключения дополнительных соглашений?ст. 387 ГК РФ:

В ряде других ситуаций для передачи права требования закон предлагает заключить договор цессии.

Разбираем реальный договор с риелтором о продаже квартиры

Эксперты проанализировали спорные положения агентского договора на продажу квартиры, который использует московское агентство недвижимости.

Старший юрист Lidings Елизавета Фурсова:

Либо от имени клиента, либо от имени агентства – в договоре должен быть указан только один вариант, так как ст. 1005 ГК РФ предусматривает различные последствия в зависимости от того, от чьего имени совершается сделка.

2. «Потребительские характеристики недвижимости указываются при необходимости».

Данное положение создает неопределенность: будут характеристики указаны или нет? Лучше убрать «при необходимости» и прописать в договоре характеристики объекта.

3. «Агентство обязуется подобрать покупателя для продажи Клиентом недвижимости».

Указание на общие полномочия дает возможность риелтору совершать довольно широкий круг действий. Клиенту будет сложно оспорить их, если он останется недоволен результатом (п. 2 ст. 1005 ГК РФ).

4. «Агентство обязуется организовать совершение Клиентом сделки по продаже недвижимости».

Неясно, что включает в себя «организация совершения сделки». В пункте договора о правах и обязанностях указан только контроль за оформлением документов. Иными словами, клиенту придется готовить документы для сделки самостоятельно, поскольку договор не предусматривает такой обязанности агентства.

Адвокат Алина Шакалова:

Надо конкретизировать, что подразумевается под организацией совершения сделки: какие услуги должны быть оказаны и какой результат получен. Рекомендую следующую формулировку: «Организовать сделку по отчуждению объекта недвижимости, в том числе подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности. Результатом оказанных услуг будет являться государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на квартиру».

5. «Клиент гарантирует, что недвижимость не обременена правами третьих лиц, не находится в споре, не заложена и под запретом (арестом) не состоит, задолженностей, которые могли бы порождать основание для признания его банкротом, не имеется».

Если клиент продает недвижимость в ипотеке, т.е. в залоге, то это считается обременением правами третьего лица (банка). Клиентам, продающим ипотечную недвижимость, необходимо быть внимательными.

6. «Клиент сообщает, что является валютным и налоговым резидентом».

Старший юрист Lidings Елизавета Фурсова и адвокат Филипп Покровский:

Все мы валютные и налоговые резиденты. Вопрос только – какой страны. Более того, валютное и налоговое резидентство – не тождественные понятия. Можно быть налоговым резидентом одной страны, а валютным – другой. Для целей уплаты налогов имеет значение только налоговое резидентство. Поэтому лучше прописать так: «Клиент подтверждает, что является налоговым резидентом РФ».

7. «Стороны исходят из того, что на их отношения распространяются требования глав 49 (Поручение) и 52 (Агентирование) ГК РФ. Агентство предоставляет Клиенту промежуточные и окончательные отчеты, а Клиент подписывает составленные Агентством Акты о принятии промежуточного отчета по настоящему Договору (Приложение № 2) в приемлемой для Сторон форме (лично, по факсу, с помощью сканера по электронной почте). Акт о принятии окончательного отчета должен (Приложение № 3) быть подписан Клиентом или его законным представителем собственноручно. Агентство имеет право не прикладывать к отчетам доказательства расходов, произведенных Агентством за счет Клиента».

В договоре не предусмотрены сроки составления отчетов и периодичность их предоставления. Возможность подачи возражений на отчеты указана в договоре далее, но там определен срок в 1 день, что не способствует полноценной реализации права. Обычно стороны отводят 5–7 рабочих дней для подписания отчетов.

Такое условие можно изменить с опорой на п. 2 ст. 1008 ГК РФ. Тут уже стоит исходить из доверия к риелтору.

В договоре установлено право, а не обязанность риелтора документально подтверждать расходы. Так появляется риск использования риелтором денежных средств клиента не по назначению и возникновения непредвиденных трат.

8. «Минимальное вознаграждение Агентства по Договору составляет: 30 000 рублей 00 копеек. НДС не облагается. Вознаграждение Агентства выплачивается только в том случае, если Агентство выполнило п. 2 или 3 Договора. При этом размер вознаграждения Агентства может быть изменен по соглашению сторон».

В данном случае минимальное вознаграждение – это сумма, которую получит агентство, даже если не доведет сделку до конца. То есть такое вознаграждение станет запасным аэродромом для агентства, когда покупателя они найдут, но сделка так и не состоится.

Довольно рискованный пункт, который умаляет права клиента. Он предполагает, что вознаграждение в 30 000 рублей выплачивается только за то, что агентство подбирает покупателей. При этом договором не предусмотрен четкий порядок определения итоговой стоимости услуг.

Обратите внимание на союз «или». Он указывает, что риелтор получит вознаграждение независимо от того, состоится ли сделка. Союз «или» необходимо убрать. Клиенту следует настаивать на том, что вознаграждение должно быть выплачено только при одновременном соблюдении обоих условий – покупатель найден и сделка проведена.

В документе хромает юридическая техника. Очевидно, агентство хотело прописать, что их услуги по поиску и подбору покупателей оплачиваются независимо от результата, а в случае продажи квартиры они могут претендовать на процент. При обсуждении договора предлагайте именно такие условия, чтобы потом не возникло разногласий.

Юрист Александр Латыев:

Из данной формулировки невозможно понять, должен ли потенциальный покупатель хотя бы выразить намерение совершить сделку, чтобы у клиента возникла обязанность по выплате вознаграждения.

Юрист Дмитрий Игумнов:

Я трактую данное положение так: если агентство нашло потенциального покупателя, то клиент должен выплатить минимальное вознаграждение.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Поэтому в нашем случае совершение агентством действий, т.е. достижение с потенциальным покупателем договоренности о заключении сделки, повлечет необходимость выплаты клиентом вознаграждения, даже если сделка не состоится.

Во избежание разногласий лучше согласовать оплату каждого совершенного действия, по результатам которого агентство представляет клиенту отчет (ст. 1008 ГК РФ). Конечная цель договора может быть не достигнута – на такой случай необходимо предусмотреть частичную оплату.

9. «Агентство обязуется организовать рекламные мероприятия, совершить юридические и иные действия, направленные на поиск Покупателя недвижимости».

Нужно указать, за чей счет проводятся рекламные мероприятия и каков порядок их оплаты.

10. «Агентство обязано разъяснить Клиенту порядок совершения сделки по продаже недвижимости и порядок осуществления государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи, обеспечить в соответствии с законодательством РФ контроль за юридическим оформлением всех документов и безопасное осуществление взаиморасчетов между Клиентом и его контрагентами».

Есть риск, что агентство не сделает ничего, поскольку такие формулировки не предполагают оформление документов для сделки и регистрацию изменений в ЕГРН. Также неясно, как будет обеспечиваться безопасное осуществление взаиморасчетов: через аккредитив (зачем тогда вообще риелтор нужен?), или агентство выдаст обеспечение. Фактически риелтор не может это обеспечить.

11. «Агентство обязуется информировать Клиента о ходе исполнения Договора».

Условия об информировании толком не прописаны: не указаны сроки и периодичность, форма отчета.

12. «Агентство вправе от имени и за счет Клиента заключить соглашение об авансе (или задатке) с подобранным Агентством покупателем недвижимости. При этом сумма, внесенная в качестве аванса, может быть учтена в счет стоимости вознаграждения Агентства в последующем без каких-либо дополнительных распоряжений со стороны клиента».

Соглашение о задатке будет ничтожно, поскольку Закон о защите прав потребителей (далее – ЗоЗПП) не предусматривает возможность заключения такого соглашения с потребителем (ст. 37 ЗоЗПП). Это ухудшило бы положение клиента, что также запрещено законом (ст. 16 ЗоЗПП). В совокупности с тем, что окончательная стоимость услуг не определена, такое положение договора создает условия для злоупотребления правами со стороны агентства.

13. «Агентство вправе приостановить свою деятельность или отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке в случае ненадлежащего исполнения Клиентом своих обязательств по Договору».

Односторонний отказ от агентского договора допустим, только когда он бессрочный (ст. 1010 ГК РФ). Если в договоре установлен срок, такое условие ничтожно.

14. «Агентство вправе обеспечивать исполнение обязательств Клиента перед Агентством (включая ответственность Клиента) с помощью удержания находящихся у Агентства вещей Клиента (денежных средств, документов и т.п., за исключением документов, удостоверяющих личность) в соответствии с положениями статей Гражданского кодекса РФ: ст. 12 (Способы защиты гражданских прав); ст. 14 (Самозащита гражданских прав); п. 1 ст. 329 (Способы обеспечения исполнения обязательств); ст. 359 (Основы удержания); ст. 360 (Удовлетворение требований за счет удерживаемого имущества)».

Это условие ничтожно как умаляющее права потребителя (ст. 16 ЗоЗПП). Во-первых, такой способ удержания не предусмотрен законом. Во-вторых, он противоречит положениям ст. 359 ГК РФ.

15. «Клиент обязуется предоставить Агентству исключительные полномочия на совершение от имени и за счет Клиента всех юридических и иных действий, предусмотренных предметом настоящего Договора, а также обеспечить Агентство необходимыми документами и/или денежными средствами».

Условие об эксклюзивности агента действительно только при указании определенной территории, на которой действуют ограничения (п. 1 ст. 1007 ГК РФ).

16. «Клиент обязуется не предпринимать действий, направленных на продажу недвижимости, минуя Агентство. Не вступать самостоятельно в контакт с Покупателями недвижимости, в том числе с потенциальными или их представителями, без участия Агентства и не поручать таких контактов и переговоров каким-либо третьим лицам».

По этому условию клиент должен передать агентству покупателя, которого нашел самостоятельно. В совокупности с условием о минимальном вознаграждении выходит, что клиент может сделать основную часть работы за риелтора (найти покупателя), а потом еще обязан будет выплатить ему вознаграждение.

Если договором предусмотрено право клиента на отказ от его исполнения, то лучше так и сделать, оплатив расходы риелтора. Это куда разумнее, чем выполнить за него основную работу и затем выплатить вознаграждение.

17. «Клиент обязуется рассматривать, принимать и подписывать предоставляемые Агентством Акты о принятии промежуточных отчетов. При наличии обоснованных возражений в срок не позднее 1 рабочего дня с момента получения отчета письменно сообщить о них Агентству».

Стоит увеличить данный срок, поскольку ограничивается возможность клиента в полной мере ознакомиться с отчетами, составить и подать возражения.

18. «Клиент, как субъект персональных данных, в целях выполнения Агентством действий, предусмотренных Договором, а также для контроля качества исполнения Договора и улучшения услуг выражает свое согласие на обработку персональных данных, а именно: сбор, систематизация, накопление, хранение, уточнение, обновление, изменение, использование, раскрытие этой информации для лиц, имеющих прямое или косвенное отношение к сделке с недвижимостью, а также обезличивание, блокирование и уничтожение ранее накопленных персональных данных».

Такое условие ничтожно (ст. 16 ЗоЗПП). Включение в договор согласия на обработку персональных данных суды уже давно рассматривают как нарушение прав потребителя3.

19. «Агентство не несет ответственности по настоящему Договору за упущенную выгоду или любые косвенные или непрямые убытки любого рода независимо от того, что такие убытки были предвидены или рассматривались Сторонами».

Это положение не соответствует ст. 15 ГК РФ. Согласно данной статье лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Законом или договором может быть предусмотрено лишь возмещение убытков в меньшем размере.

Данный пункт суд может признать недействительным, так как он противоречит правовой природе убытков. По общему правилу убытки возмещаются в случае любого нарушения, за которое лицо несет ответственность, независимо от того, оговорено ли право на взыскание убытков применительно к конкретному нарушению (ст. 15, 393 ГК РФ).

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их адвокатам, заполнив форму на нашем сайте. Ответ поступит на указанный вами адрес электронной почты.

1 Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2023 г. по делу № 88-10195/2023; определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22 марта 2022 г. № 88-5776/2022; определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 2 марта 2022 г. по делу № 88-4019/2022.

2 Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 октября 2021 г. по делу № 88-23008/2021; определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 29 июля 2021 г. по делу № 88-17910/2021; определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 1 декабря 2021 г. по делу № 88-20088/2021.

3 Определение Верховного Суда РФ от 5 октября 2018 г. № 306-АД18-16256.

Что должен содержать договор цессии?

Существенным условием, без которого сделка по уступке права требования будет считаться недействительной, выступает предмет договора, например, уплата деньг, передача имущества, выполнение работ или оказание услуги.

В договоре цессии нужно указывать условия, которые прописаны в первом договоре между прежним кредитором и должником. Они не должны ухудшать положение последнего и усложнять ему исполнение обязательств.

Прекращение агентского договора

Основания прекращения перечислены в ст. 1010 ГК:

Помимо этого, на данный вид договора распространяются и общие основания:

В зависимости от того, от чьего имени действует агент — от своего или от имени принципала, к отношениям будут применяться правила, которые установлены для договора комиссии или поручения соответственно. И первый, и второй предусматривают возможность односторонней отмены комиссии или поручения и односторонний отказ от их исполнения, даже если соглашение заключено на определенный срок.

Как расторгнуть договор цессии?

Чтобы расторгнуть договор цессии, старому и новому кредитору нужно подписать об этом соглашение. В одностороннем порядке договор уступки права требования можно расторгнуть через суд.

После расторжения договора нужно уведомить об этом должника, чтобы он не исполнил обязательство в пользу бывшего цессионария.

Можно ли уступить будущее требование?

Да, цессия позволяет уступить право требования на вещь, которая появится в будущем. Ярким примером такой сделки является уступка требования квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Новый кредитор получает не саму квартиру, а право оформить ее в собственность после сдачи застройщиком дома в эксплуатацию.

Сомнительные условия договора с риелтором

Условие об эксклюзивности. Иногда риелторы в договоре устанавливают, что клиент не вправе обращаться к другим риелторам либо самостоятельно купить или продать квартиру. Такое условие может быть в агентском договоре, но не в договоре возмездного оказания услуг.

Выплата вознаграждения риелтору независимо от результата. Правомерность такого условия зависит от того, как сформулирован предмет договора. Если клиент платит за поиск покупателей, а не за продажу, то условие о выплате вознаграждения за «поисковую деятельность» правомерно, когда риелтор действительно искал покупателей. Когда же в договоре говорится о продаже квартиры и при этом прописано условие о выплате вознаграждения без привязки к результату, может случиться так, что недобросовестный риелтор квартиру не продаст, но деньги потребует.

Абстрактные условия. Если положения договора не дают точного представления об объеме прав и обязанностей сторон, то они наверняка вызовут споры. Например, когда окажется, что ожидания клиента не совпали с работой, проделанной риелтором.

Не определено существо отношений риелтора и клиента. Когда договор оформлен как агентский, обязательно должно быть указано, действует риелтор от своего имени или от имени клиента. Если это не прописано, то и неясно, кто несет ответственность перед третьими лицами.

Слишком широкие возможности риелтора. Должны насторожить права, позволяющие риелтору совершать любые действия от имени клиента либо требовать любую сумму вознаграждения или компенсации расходов. Если подобные права отражены в договоре, будет сложно их оспорить и доказать обратное.

Условия о задатке и удержании. Такие условия являются ничтожными, их не должно быть в договоре.

Обязанность оплатить расходы без иных условий. В договоре можно встретить условие о компенсации клиентом расходов, которые несет риелтор в целях исполнения договора. На первый взгляд такое положение не вызывает вопросов. Однако его лучше конкретизировать. В частности, стоит указать, на что именно может тратиться риелтор – к примеру, на размещение объявления о продаже недвижимости.

Важно, чтобы перечень расходов был исчерпывающим и не включал фразы «и иные необходимые расходы». Иначе после исполнения договора риелтор может выставить кругленькую сумму. Другой вариант – прописать, что все траты он должен согласовывать с клиентом.

Смена стоимости недвижимости. Установленное в договоре право риелтора менять стоимость недвижимости без согласования с клиентом может вылиться в негативные последствия. Например, квартира продана дороже, чем договаривались. А раз вознаграждение риелтора было поставлено в зависимость от стоимости объекта недвижимости, он получил больше, чем планировалось.

Плата за отказ от договора. На исполнение договора риелтором могут влиять разные факторы: покупательская способность, конъюнктура рынка, свойства объекта, цена предложения и т.д. Поэтому если недвижимость продать не получилось, клиент может в одностороннем порядке расторгнуть договор, оплатив лишь расходы риелтора (если договор оформлен как возмездное оказание услуг). Аналогичная ситуация может возникнуть, когда клиент сам нашел покупателя и договор утратил актуальность.

Чтобы не работать бесплатно, некоторые риелторы предусматривают в договоре условие о выплате клиентом полной стоимости услуг и неустойки при одностороннем отказе от договора. Такое условие незаконно и может изрядно потрепать нервы клиенту.

Так, в одном деле клиент отказался от исполнения договора с агентством недвижимости и выразил желание погасить понесенные расходы. Агентство выставило счет: вознаграждение – 12 000 долларов, неустойка – 500 долларов. В договоре было предусмотрено, что при одностороннем отказе от него клиент обязан выплатить полную сумму вознаграждения и неустойку. В суде клиент защитился от этих требований, но времени и нервов на восстановление справедливости ушло предостаточно.

Передача прав третьим лицам. Сомнительными выглядят условия, по которым риелтор может передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласования с клиентом. Хотя законом это прямо не запрещено. Но ведь при обращении к риелтору вы рассчитываете на его квалификацию и репутацию. Передача дела третьему лицу, например по субагентскому договору, может повлечь не тот результат, на который вы рассчитывали. Впрочем, отвечать за него будет риелтор.

Юрист Алексей Подпалый:

Аванс за работу. Когда в договоре прописывается требование о внесении аванса либо указывается, что вознаграждение риелтору полагается независимо от результата, это как минимум несправедливо. Исходя из специфики работы риелтора плату он должен получить после завершения сделки. Если клиент внес аванс, то рискует попрощаться с ним, даже если риелтор не приложил должных усилий для продажи недвижимости и сделка не состоялась в оговоренные сроки.

В некоторых договорах риелторы прописывают, что вознаграждение выплачивается, если они находят покупателей. Но данное условие кажется сомнительным, так как конечная цель собственника – продажа недвижимости. И достигает он ее только при переходе прав к новому собственнику и получении платы.

Юрист Вита Галайба:

Двоякие положения. Не допускайте включения в договор условий, которые могут быть по-разному истолкованы. Избегайте таких слов, как «может быть», «предположительно» и «иные». Не играйтесь с союзами «и/или». Все это приводит к двоякому толкованию положений договора, спорам и убыткам.

Псевдосомнительные условия. Бывает, пункт договора кажется сомнительным, но на самом деле он имеет логические и даже законные основания. Например, риелтор заинтересован в получении прибыли, а не в бесплатной работе, поэтому в договоре появляется условие об эксклюзивности. Такое условие закон разрешает включать в агентские договоры (ст. 1007 ГК РФ), но у клиента оно может вызвать негодование: «Как так, мне запрещают своим имуществом распоряжаться?!» Нет, не запрещают, но и риелтор не должен страдать, поэтому и предусматривает пункт о сохранении права на свое вознаграждение или хотя бы его часть.

Существенные условия договора бытового подряда

Эти условия такие же, как и по общеродовому договору подряда:

Нужно ли уведомлять должника о цессии?

Если старый и новый кредитор заключили договор цессии без участия должника, они обязаны уведомить его о сделке.

Направить уведомление может как цедент, так и цессионарий?ст. 385 ГК РФ. Но лучше, чтобы это сделал старый кредитор. Тогда у должника не возникнет опасения, что его хотят обмануть и сообщают о несуществующей сделке.

Расторжение

Агентский договор может быть прекращен по следующим основаниям:

Такое соглашение считается одним из распространенных в сфере делегирования конкретных действий и обязанностей другому физическому лицу в области ведения предпринимательской деятельности.

Нежесткая структура документа разрешает участникам закладывать в нем обязанность совершать точно известные и указанные конкретно правовые, реальные действия в пользу и за средства лица, являющегося принципалом (непосредственным заказчиком), а также с применением его финансовых средств. Такая концепция способствует предельно эффективно и качественно делегировать выполнение конкретных действий 3-м лицам с минимальными издержками.

Необходимость проведения анализа агентского договора в реалиях осуществления предпринимательской деятлеьности становится уже неотъемлемым элементом ежедневного функционирования современной компании. И оценка документа в этом плане не исключение.

Предварительное проведение профессиональной юридической оценки осуществляется по инициативе сторон.

Анализ агентского договора способствует избежанию отрицательных последствий, наступление которых является довольно предсказуемым, когда договор заключается на невыгодных и даже мошеннических условиях, невыгодных заказчику.

Кроме того, множество российских граждан и функционирующих компаний не уделяют достаточного внимания к законодательному регулированию договорных отношений. Поэтому часто возникают существенные риски допущения ошибки во время заключения сделки, потому что нормы могут устаревать к этому времени, не использоваться в практике, что в свою очередь повлечет признание документа недействительным. Именно перед экспертом ставится конкретная задача предотвращения таких ситуаций.

Потенциальные риски, выявляющиеся в процессе проведения правовой оценки соглашений, могут быть следующими:

Правильно подготовленный документ – это залог эффективного достижения хозяйствующими субъектами намеченных целей. Кроме всего, он станет защищать участника от неправомерных претензий и обвинений от контрагентов, таким образом, гарантированно поможет избегать каких-либо проблем, которые связаны с исполнением обязательств в будущем.

Наиболее значимые задачи юридической оценки агентского договора:

Юридическая оценка – это нужный и важный этап заключения сделки, который обеспечивает значительное снижение рисков наступления нежелательных последствий, например признания его недействительным, влекущее возможность возникновения судебных споров, а также дополнительных финансовых расходов, репутационных рисков, потерю контрагента и другие неприятные проблемы.

Существенные условия агентского договора

Для данного вида существенным является условие о предмете. Также в содержание целесообразно включить условия о правах и обязанностях сторон, сроке действия, порядке и сроке представления отчетов, порядке предоставления возражений на отчет, порядке и сроке выплате вознаграждений, условия об ответственности сторон, порядке расторжения, разрешения разногласий и споров. Эти положения не являются существенными для заключения, но помогут избежать разногласий.