уведомление о расторжении договора аренды

Расторжение договора аренды помещения

Ситуации, когда может возникнуть необходимость расторгнуть договор аренды помещения до окончания сроков его действия по той или иной причине, нередки.

Для этого сторонам необходимо соблюсти установленную процедуру, начало которой будет положено в тот момент, когда сторона, заинтересованная в прекращении гражданско-правовых отношений отправит другой стороне уведомление о досрочном расторжении договора в установленном порядке.

Договор аренды

Договор аренды (имущественного найма) предусматривает, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на определенный или неопределенный срок.

Основания расторжения договора

Ситуации, при которых возникает необходимость досрочного расторжения договора аренды помещения, могут быть различными. Основания для этого должны быть серьезными (например, нарушение обязательств).

Уведомление о расторжении

Для того, чтобы досрочно расторгнуть действующий договор аренды, инициатор процесса обязан направить второй стороне уведомление.

Необходимо указать количество дней, недель или месяцев, за которое необходимо уведомить вторую сторону о расторжении.

Например, в случае с недвижимостью и при бессрочном договоре, уведомление должно быть направлено за три месяца.

Актуально на: 2 февраля 2024 г.

Для более подробной информации обращайтесь к специалистам по юридическим вопросам.

Загрузка формы доступна только для подписчиков.

Вы являетесь подписчиком? Войдите на сайт и скачайте нужные формы.

Вы не подписчик? Попробуйте все преимущества подписки. Бесплатно на 2 дня

Зачастую в судебных инстанциях рассматриваются споры о нарушении прав сторон при досрочном расторжении ГПХ-договоров, а также трудовых соглашений. Как показывает статистика, наибольшее число исков выиграны истцами по одной простой причине – сторона, инициировавшая досрочное расторжение, нарушила сроки уведомления второй стороны договора.

Избежать подобных ошибок вам поможет справочная информация о сроках уведомления. Вот расписание для различных видов договоров:

Порядок расторжения договора аренды

Расторжение договора до истечения срока аренды — юридическая процедура, требующая особого внимания. Рекомендуется полностью продумать процесс заранее, на этапе заключения договора, и детально прописать все ключевые условия.

В одностороннем порядке

Договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе как арендатора, так и арендодателя. Если арендный договор заключен на неопределенный срок, любая сторона может его расторгнуть, уведомив другую сторону не менее чем за 3 месяца.

В судебном порядке

Если стороны не могут договориться о расторжении договора мирным путем по веской причине, нужно обратиться в суд.

Список наиболее востребованных малым бизнесом документов:

• Договор аренды
• Акт приема-передачи
• Доверенность
• Инвойс

Подписчикам доступна загрузка этих форм.

По инициативе арендодателя, в соответствии с ГК РФ, договор аренды может быть расторгнут судом, если арендодатель направил арендатору письменное уведомление о необходимости исполнения обязательства в течение разумного срока, обычно не менее одного месяца.

Досрочное расторжение договора аренды: как это сделать

Первый шаг — подать исковое заявление. Если ранее одна из сторон предлагала расторгнуть договор по согласию, это лучше зафиксировать в письменном виде, как и отказ второй стороны.

Так как эксперты рекомендуют обращаться в суд лишь в том случае, если существует очень весомая причина для расторжения подобного договора, необходимо заранее подготовить все документы, которые подтверждают имеющиеся нарушения.

Это могут быть акты или фото-, видео доказательства того, что имущество изначально было предоставлено в аренду в состоянии, которое не позволяет безопасно его эксплуатировать, и так далее.

Подача искового заявления

В исковом заявлении необходимо четко указать, какие причины послужили основанием для досрочного расторжения договора, какие требования выдвигает истец и прочие ключевые моменты.

Оплата госпошлины

Для того, чтобы подать заявление в суд и инициировать судебный процесс, нужно оплатить госпошлину.

“Для расчета государственной пошлины можно воспользоваться калькулятором на официальном сайте Верховного суда РФ”, — отмечает Оксана Васильева, к.ю.н., доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.

Рассмотрение дела

Для удовлетворения требований истца, суду может понадобиться несколько заседаний, а также дополнительные документы.

Результат судебного процесса

Результатом судебного процесса по досрочному расторжению договора аренды должно стать соответствующее судебное решение, которое вступает в силу через месяц после вынесения.

Этот момент будет считаться официальной датой расторжения договора аренды.

“Однако, если другая сторона не согласится с решением суда первой инстанции, то она вправе подать апелляционную жалобу и расторжение договора будет отсрочено”, — говорит Лариса Крушанова.

По соглашению сторон

Даже если в тексте договора не было предусмотрено право сторон на его досрочное расторжение, а оснований для того, чтобы сделать это в одностороннем порядке нет, у арендодателя и арендатора есть возможность решить вопрос мирным путем.

Для этого им нужно составить соглашение, в котором будут четко прописаны условия и сроки расторжения договора.

Уведомление о расторжении договора аренды

Составляя уведомление о расторжении договора, следует помнить – его цель максимально точно обозначить и требования стороны, и сроки расторжения, и те обстоятельства, которые стали причиной досрочного разрыва.

Как расторгнуть договор аренды?

Условия расторжения договора аренды предусматриваются законом или договором.

## Расторжение договора аренды

Так, срочный договор аренды прекращается в общем случае по окончании срока его действия. Составлять какое-либо письмо о расторжении договора в этом случае не требуется. Уведомление понадобится, если такой договор будет расторгаться досрочно.

Если же договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор или арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Данные сроки уведомления применяются, если иные сроки не установлены законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

## Прекращение срочного договора

ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды в судебном порядке может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора или арендодателя.

### Досрочное расторжение по требованию арендодателя

При требовании арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор не исполняет свои обязательства. При этом арендодатель должен предупредить арендатора письменно.

### Досрочное расторжение по требованию арендатора

По требованию арендатора, договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, если арендодатель не исполняет свои обязательства. В таком случае требуется предварительное уведомление.

Также стоит учитывать, что обстоятельства расторжения договора в судебном порядке могут быть предусмотрены самим договором.

## Финансовые последствия 

За досрочное расторжение договора аренды могут предусматриваться финансовые последствия, такие как удержание арендного депозита.

Независимо от того, планируется ли расторжение договора в добровольном или судебном порядке, сторона, инициировавшая расторжение, должна направить противоположной стороне письменное уведомление о расторжении договора аренды.

О досрочном расторжении договора аренды может идти речь лишь в том случае, если срок аренды четко определен и составляет более одного года. Если арендатор или арендодатель приняли решение досрочно прекратить обязательства, им необходимо стать другую сторону в известность. 

Если в договоре аренды не указан срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае стороны вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону заблаговременно.

Предупреждение о расторжении договора аренды нужно предоставить в письменной форме.

В договоре также может быть прописана и сумма неустойки за досрочное расторжение.

В Подмосковье договор аренды земли перевели в электронный вид

Советы юристов

“Помните, что бессрочный договор считается менее надежным, ведь в данном случае любая из сторон может в любой момент отказаться от его исполнения, причем сделать это в одностороннем порядке без объяснения причин, — отмечает Оксана Васильева. — Обязательно нужно зафиксировать, когда начинается и когда завершается установленный период пользования помещением и имуществом. Обычно этот параметр указывается в месяцах, годах либо обозначается отрезком времени от одной конкретной календарной даты до другой (например, с 1 марта по 1 декабря 2023 г.). Если договор аренды заключается на год и более, имеет смысл договориться о том, кто будет его регистрировать и за чей счет это будет делаться. Если нет желания регистрировать договор, то целесообразнее указать срок 11 месяцев, а не "с 1 января по 31 декабря". Важно также обязательно прописать размер арендной платы и период ее внесения”.

“К заключению договора аренды необходимо подходить очень внимательно. Во избежание негативных последствий, связанных с расторжением договора по причине недобросовестности одной из сторон, следует не только обсудить все пункты, но и убедиться в том, что обе стороны одинаково их понимают, — говорит Лариса Крушанова.

— Если что-то в договоре непонятно или имеет двойной смысл, не стесняйтесь спрашивать. Это необходимо сделать до того, как каждая из сторон поставит свою подпись под документом. Редактируйте договор до тех пор, пока он не будет устраивать обе стороны. Особое внимание следует уделить проверке как правообладателя собственности, так и личности арендатора. Лучше тщательно осматривать имущество, которое берется в аренду, поскольку бизнесмен или предприниматель платит деньги за то, чем собирается пользоваться”, — советует эксперт.

Можно ли досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в 2023 году

На языке юридических терминов договор об аренде квартиры называется договором найма жилого помещения. Его можно расторгнуть досрочно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них.

Согласно закону, наниматель имеет право расторгнуть договор по любой причине с согласия других граждан, которые постоянно с ним проживают. При этом он может не объяснять наймодателю, почему решил съехать. Однако просто собрать вещи и уйти не получится — необходимо предупредить владельца квартиры о желании переехать.

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор только в установленных законом случаях. К ним относятся:

В договоре аренды также могут быть прописаны другие условия, на основании которых наймодатель имеет право прекратить его действие. При этом стоит учитывать, что договор, заключенный на срок больше 12 месяцев, в одностороннем порядке получится расторгнуть только через суд.

Последствия расторжения договора

Экономия и удобство: инвесторы размещают производства в ОЭЗ Москвы

Вне зависимости от того, как был расторгнут договор аренды (через соглашение сторон либо по решению суда), имущество должно быть возвращено арендодателю. Процедуру необходимо оформить таким образом, чтобы избежать проблем и возможных претензий в будущем. Подробности того, как именно помещение должно быть возвращено владельцу, как правило, прописываются в тексте договора.

В большинстве случаев при расторжении договора составляется акт возврата помещения. До тех пор, пока данный акт не подпишут обе стороны, договор считается действующим и может начисляться арендная плата. Если арендодатель отказывается подписывать акт, то этот вопрос можно также решить через суд.

Как отправить уведомление арендатору

Уведомление арендодателя о расторжении договора аренды помещения может быть отправлено арендатору:

Обратите внимание! Если арендуемое помещение было сдано в субаренду, по мнению юристов, уведомление о расторжении договора аренды помещения целесообразно также направлять субарендатору. В случае отказа арендатора от выполнения законных требований арендодателя, отправленное субарендатору письмо о расторжении договора позволит избежать обоснования действий заинтересованностью и неготовностью третьего лица.

Не следует пренебрегать отправкой уведомления. Если арендодатель не сможет в согласительном порядке разрешить все спорные вопросы, и вынужден будет обратиться в судебную инстанцию для разрешения гражданского спора, отсутствие такого уведомления или нарушение сроков его отправки повлечет за собой не только отказ в исковых требованиях. Арендодателю будет необходимо заново провести установленную законом процедуру оповещения арендатора, а это отодвинет сроки высвобождения помещения и приведет к потере возможных доходов.

Что делать арендатору?

Чтобы избежать расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору следует использовать земельный участок. Его необходимо благоустроить: например, возвести забор или живую изгородь, ограничив допуск посторонних лиц.

Необходимо вовремя и целиком вносить арендные платежи, поскольку невнесение платежей более двух раз подряд и более, чем за 6 месяцев может повлечь расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Арендатор должен помнить об обязанности уведомлять арендодателя о внесении изменений в свои реквизиты, поскольку несет риски с неполучением корреспонденции. Например, есть вероятность рассмотрения дела о досрочном прекращении договора судом в отсутствие арендатора из-за неполученного последним уведомления.

Интересно, что каждый арендатор вправе выкупить земельный участок. Одним из ключевых условий является наличие зарегистрированного и введенного в эксплуатацию строения.

КЕЙС ИЗ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

В одном из субъектов Российской Федерации произошел случай, когда арендодатель в одностороннем порядке принял решение о расторжении договора аренды. Арендатор использовал земельный участок, находящийся в долгосрочной аренде, и на законных основаниях начал строительство дома, но не закончил его. Поскольку на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, статья 622 ГК РФ "Возврат арендованного имущества арендодателю" не может служить основанием для возложения на арендатора обязанностей по освобождению земельного участка (то есть, демонтажа недостроенного дома) вне зависимости от факта расторжения договора аренды. Решение вопроса проводилось в судебном порядке, и суд встал на сторону арендатора.

Прекращение договора аренды, в том числе с отказом арендодателя от договора, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Окончание срока действия договора аренды не препятствует регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в период действия договора.

В судебной практике бывают и такие случаи, когда арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности согласно договору, а срок аренды уже закончился. Администрация в таком случае может обратиться в суд для заключения нового договора. На практике в суде подобные дела закрываются, поскольку суд считает договор аренды возобновленным на неопределенный срок с сохранением изначальных условий аренды.

Арендные правоотношения регулируются распоряжением собственника (о предоставлении имущества в аренду) и заключенным на его основе договором аренды. Если распоряжение собственника о предоставлении имущества в аренду приостановлено, то действие договора аренды также приостанавливается.

Группа граждан, являющихся арендаторами, посчитав, что ставка аренды за землю завышена, обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту финансовой и бюджетной политики администрации с требованием о взыскании с бюджета области излишне уплаченных денежных средств по договору аренды земельных участков.

Арендаторы обосновали требования ст. 421-422, ст. 424 ГК РФ. Они утверждали, что ставка аренды в этом случае утверждалась с нарушением определяющих эту ставку законодательных норм. В договоре аренды содержались условия, по которым арендодатель мог ежеквартально пересматривать арендную плату по решению органов местного самоуправления, а также при изменении ставок земельного налога. При заключении договора арендная плата была завышена, и арендаторы переплатили часть денег. В результате ставка базовой арендной платы была пересчитана в пользу арендатора.

При заключении договора аренды необходимо внимательно изучать условия аренды. Договор не должен содержать запретов на ограничение доступа, либо удержание в будущем имущества арендатора. При принятии имущества рекомендуется провести сверку по описи или по акту. Участились случаи, когда арендодатель отказывается передавать имущество по акту, в таком случае нужно самостоятельно сделать опись с подробным описанием и отправить ценным письмом арендодателю.

Существует много подводных камней при заключении договора аренды. При правильном использовании земельного участка, согласно договору аренды, арендодатели, используя административный ресурс, пытаются различными способами расторгнуть договор. Например, ограничивая арендатора в градостроительных регламентах, в части построенной недвижимости (виды фасадов, градостроительных обликов). Избежать негативных последствий возможно только при грамотном составлении договора аренды.

При этом арендованное имущество, предоставленное по долгосрочному договору аренды, подлежит выкупу. Если участок передавался не застроенным, и арендатор построил на нем недвижимость в соответствии с нормами закона, данное здание или сооружение должно быть выкуплено арендодателем, но только при выполнении условий, которые утверждены сторонами при заключении договора.

ОМСУ обращается с иском к организации о расторжении договора аренды земельного участка и обосновывает свое требование тем, что земельный участок, предоставленный арендатору для строительства, был им вовремя не использован. Истец мотивирует свои требования тем, что ответчик (арендатор) нарушил свои обязательства по строительству объекта, поскольку арендатор обязался построить объект недвижимости на участке в течение определенного промежутка времени. Истец в договоре установил, что арендатор получает участок в аренду на срок 49 лет с условием строительства на территории участка объекта недвижимости (вид деятельности – для торговли). На момент заключения договора участок был не запользован, объекты капитального строительства отсутствовали.

По договору арендатор должен начать строительство на участке в течение 11 месяцев с момента получения в пользование. В случае неисполнения условий арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Арендатор не исполнил условия договора, в результате арендодатель сначала направил ответчику претензию с целью незамедлительно начать строительство по условию договора. Претензия была проигнорирована, и орган местного самоуправления обратился в суд с целью расторжения договора.

Решение суда было в пользу арендатора. Суд в иске отказал, мотивируя это тем, что установленное требование истцом содержит существенное нарушение другой стороной условий договора, который влечет для арендатора значительный ущерб, и арендатор оказывается ущемлен в правах. В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного под строительство, является его неиспользование в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды. В этом случае срок, установленный ОМСУ, значительно ниже. Обстоятельством, исключающим прекращение расторжения договора аренды, стало время, которое необходимо арендатору согласно требованиям федерального закона и Земельного кодекса РФ.

Арендатор представил всю необходимую документацию, в том числе разрешение на строительство на земельном участке. Разрешение было получено надлежащим образом, максимальный срок по строительству в разрешении составлял 10 лет, поэтому ответчик добросовестно исполнял свои обязательства по застройке земельного участка. Суд принял сторону ответчика и установил, что истец (ОМСУ) не имеет права на расторжение договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора в 2023 году

Чтобы съехать досрочно, квартиросъемщик должен заранее сообщить об этом наймодателю. По закону, о досрочном расторжении договора аренды нужно уведомить за три месяца. Однако на практике арендодатель и жилец устанавливают другой срок, например месяц или две недели. В таком случае важно закрепить это условие в договоре, чтобы не возникло недопониманий.

Уведомить о досрочном прекращении договора аренды квартирант может как письменно, так и устно. Письменная форма предпочтительнее, так как она исключает риск необоснованных претензий со стороны наймодателя.

Если возможности встретиться нет, нужно сообщить о прекращении аренды через заказное письмо с уведомлением о вручении. Его следует отправить на адрес, указанный в договоре.

Связаться с наймодателем также можно в мессенджере или по электронной почте. Желательно, чтобы такой способ общения был прописан в договоре с указанием номера телефона, к которому привязан аккаунт, или электронного адреса. При уведомлении в мессенджере стоит сразу сделать скриншот, так как на некоторых платформах предусмотрена функция удаления сообщений у всех собеседников. Из переписки должно быть понятно, что арендодатель прочитал уведомление и верно его истолковал.

Если между квартиросъемщиком и наймодателем не возникло разногласий, необходимо заключить соглашение о расторжении договора. Оно также составляется в произвольном виде в двух экземплярах. В документе нужно указать адрес квартиры, данные собственника и арендатора, а также добавить фразу о том, что стороны не имеют друг к другу претензий. После этого можно спокойно съезжать.

Расторжение в одностороннем порядке договоров аренды земельных участков

Основательница юридической компании "Гукова и партнеры" (GAP)

специально для ГАРАНТ.РУ

Краткосрочные земельно-имущественные отношения закрепляются договорами аренды на срок до 11 месяцев и не подлежат регистрации в Росреестре (ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ). Они заключаются между муниципальными органами и арендаторами. При этом в краткосрочных договорах можно указать условия аренды, в том числе возможность или невозможность продления договора. Досрочное расторжение такого вида договора сторонами возможно без выплаты штрафных санкций.

Долгосрочные договоры аренды заключаются на срок от 11 месяцев. В данном случае земля оформляется через электронные аукционы, при условии, что это новые земельные имущественные отношения, подлежащие обязательной государственной регистрации (ст. 39.13 Земельного кодекса РФ). Договор долгосрочной аренды можно продлить без электронного аукциона, если на участке находится недвижимое имущество, принадлежащее арендатору и поставленное на кадастровый учет (ст. 36.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В настоящее время участились случаи расторжения договоров аренды со стороны органов местного самоуправления, выступающих в качестве арендодателей, из-за нарушения их прав, например, из-за незаконного строительства на арендуемой земле. В таком случае ОМСУ инициируют расторжение договора, поскольку существенно нарушены условия действующего договора. Затем осуществляется уведомительный учет и организовывается комиссия по сносу объекта незаконного строительства, после чего составляется досудебная претензия, которая направляется арендатору. ОМСУ в свою очередь обращается в суд.

По инициативе арендодателя

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, если арендатор (ст. 619 Гражданского кодекса):

Если срок договора аренды не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от условий действующего договора. При расторжении в одностороннем порядке арендодатель обязан уведомить контрагента. Арендатор в течение 30 дней (законом или договором может быть определен другой срок) обязан освободить земельный участок и передать его владельцу по акту приема-передачи. Как правило, арендаторы не соглашаются покидать участок, в результате такие споры обычно решаются в судебном порядке.

Чаще всего расторжением договора в судебном порядке пользуются, если земельный участок используется не по назначению. Например, если участок предоставлен под использование в сфере придорожного хозяйства (кафе или автосервис), а его используют для постройки жилых зданий и последующей сдачи под хостел. Арендодатель также может разорвать договор при остановке выплат арендной платы (более 2 раз подряд в указанный договором срок) и в случае отказа от ремонта имущества, указанного в договоре аренды.

Арендодатель (при просрочке арендных платежей) может компенсировать свои издержки за счет продажи удерживаемых активов контрагента. Арендодатель вправе удерживать имущество должника, если оно законно оказалось во владении кредитора.

По инициативе арендатора

Арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды в ряде случаев (ст. 620 ГК РФ):

Арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения ставок арендной платы за период, в который владелец препятствовал использованию имущества.

В случае, если при расторжении договора собственность арендатора остается в помещении, которое он не может использовать после прекращения действия договора, суд определяет имущество как добровольно переданное арендодателю в счет будущих обязательств. Если договор позволяет арендодателю ограничивать контрагента в пользовании имуществом, например, при просрочке арендной платы, арендодатель будет иметь на это право, и арендатор будет обязан оплатить аренду даже за тот период, когда он не мог пользоваться предметами аренды. По истечении срока аренды контрагент будет обязан оплатить услуги за весь период договора, а не только за период, пока имущество было доступным.

Если при расторжении договора имущество осталось в помещении, к которому у арендатора отсутствует доступ после прекращения или расторжения договора, суд исходит из того, что арендатор добровольно оставил имущество кредитору в обеспечение своих будущих обязательств. В судебной практике, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничивать арендатору пользование объекта недвижимости при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. Должник обязан оплатить аренду за период, когда он не мог пользоваться предметами аренды.

Договор аренды и уведомление о расторжении

Договоры об аренде помещений относятся к группе гражданско-правовых. Действие таких договоров, процедура их заключения и расторжения, регламентируются нормами Гражданского законодательства, в частности, главой 34 ГК РФ.

Прекращение действия договора аренды в связи с истечением сроков

Расторжение договора с установленным периодом аренды по истечении срока его действия проходит по стандартной процедуре, и регламентируется п.1 ст.610 ГК РФ. Законодатель не требует от сторон договора совершения дополнительных действий по уведомлению о расторжении договора, поскольку это установлено непосредственно его условиями.

Технически более сложной является процедура досрочного прекращения арендного договора, в т.ч. прекращения действия бессрочных (заключенных на неопределенный срок) договоров, и договоров, по которым арендный период был автоматически пролонгирован, включая случаи, когда находящееся в арендном пользовании движимое или недвижимое имущество находится в субаренде. Рассмотрим эту процедуру более детально.

Как расторгнуть договор с пролонгацией?

Условия досрочного расторжения договора установлены нормами ст.619 (по требованию арендодателя) и ст.620 (по требованию арендатора), а также п.2 ст.450 ГК РФ. Положения данных статей оставляют за сторонами право досрочного расторжения при нарушения договорных условий одной из сторон:

Срок уведомления арендатора о расторжении договора аренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Срок уведомления арендатора о расторжении договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договораЕсли стороны в договоре аренды согласовали основания его расторжения арендатором (ч. 2 ст. 620 ГК РФ) и установили, что при отказе по иным основаниям он обязан уведомить арендодателя в определенный срок, то арендатор не вправе, ссылаясь на указанное условие, требовать расторжения договора по основанию, прямо не предусмотренному соглашением. Суд может прийти к выводу, что данное условие не предусматривает права арендатора требовать досрочного расторжения договора аренды по другим основаниям, кроме тех, которые прямо перечислены в договоре.

Статья: Заранее оцененные убытки как ключ к пониманию правовой природы договорных условий "бери или плати", а также платы за отказ от договора(Егоров А.В.)("Вестник гражданского права", 2022, N 3)Особенностью оформления арендных отношений было то, что договор на помещение площадью 5 690,1 кв. м заключался 6 мая 2011 г. на 15 лет, арендная плата за указанные нежилые помещения включала сумму трех составляющих: базовой арендной платы, переменной арендной платы, постоянной арендной платы. Ежемесячный размер постоянной части арендной платы составлял 282 тыс. руб. и уплачивался вместе с НДС за весь срок аренды авансом. Арендатор имел право отказаться от исполнения договора, направив арендодателю уведомление о таком расторжении не менее чем за три календарных месяца до даты досрочного расторжения. При этом в случае досрочного расторжения договора арендная плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи помещения арендатором арендодателю по акту сдачи-приемки помещения; постоянная арендная плата, выплаченная арендатором авансом за все 15 лет, а также компенсация за ремонтно-строительные работы, оплаченная арендатором, удерживаются арендодателем в качестве штрафа.

Нормативные акты

Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ(ред. от 13.06.2023)"О водоснабжении и водоотведении"6. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с даты надлежащего уведомления арендатора способом, позволяющим подтвердить дату получения уведомления, об одностороннем отказе от исполнения указанного договора, за исключением случая, если арендатор в указанный срок устранил обстоятельства, послужившие основанием для принятия арендодателем решения об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Расторжение договора аренды не освобождает арендатора от исполнения обязательств перед арендодателем, возникших до расторжения указанного договора.

Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ(ред. от 01.05.2022)"О теплоснабжении"6. Договор аренды считается расторгнутым по истечении тридцати календарных дней с даты надлежащего уведомления арендатора способом, позволяющим подтвердить дату получения уведомления, об одностороннем отказе от исполнения указанного договора, за исключением случая, если арендатор в указанный срок устранил обстоятельства, послужившие основанием для принятия арендодателем решения об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Расторжение договора аренды не освобождает арендатора от исполнения обязательств перед арендодателем, возникших до расторжения указанного договора.

Образец уведомления о расторжении договора аренды

Если иное не предусмотрено договором аренды, уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения (или иного имущества) составляется в произвольной форме. В нем со ссылкой на нормы законодательства и положения договора указывается основание расторжения договора. Моментом внесудебного расторжения договора аренды в общем случае будет являться дата получения уведомления (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Потому факт уведомления противоположной стороны договора нужно подтвердить документально. К примеру, путем проставления отметки о получении уведомления на своем экземпляре или путем направления уведомления по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Также в уведомлении, если оно составляется арендодателем, можно напомнить об обязанности арендатора вернуть полученное ранее имущество с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Приведем для уведомления арендатора о расторжении договора аренды образец его заполнения.

Также вам может пригодиться форма уведомления об увеличении арендной платы.

Законодательство

Наиболее актуальные вопросы, связанные с арендой различных объектов недвижимости, указаны в

34 (ст. 606 — 670) Гражданского кодекса Российской Федерации. Здесь можно найти определение договора аренды, ключевые моменты, которые касаются срока его действия или внесения арендной платы, а также, основные принципы досрочного расторжения как самим арендодателем, так и арендатором.

Как защитить себя арендатору

В период действия СВО муниципальные органы стараются не повышать размер арендной платы, поддерживая малый и средний бизнес. Неизменной остается позиция в вопросе одностороннего расторжения арендатором договора аренды. Право на расторжение арендатором договора аренды в одностороннем порядке только при условии выполнения обязательств (выплат неустоек, возмещения убытков арендодателя), а также при подтверждении факта сокращения доходов арендатора не менее чем на 50%. В таком случае арендодатель должен вернуть арендатору обеспечительный платеж. На практике даже при обращении в суд вероятность его возвращения достаточно мала. Суд чаще всего остается на стороне арендодателя.

Инициация процедуры и срок уведомления о расторжении договора аренды

Арендодатель (арендатор) может инициировать расторжение договора аренды в досрочном порядке только после того, как арендатору (арендодателю) в установленном порядке будет направлено уведомление о расторжении договора аренды помещения или иного имущества.

Кроме обязательного требования уведомить другую сторону о досрочном расторжении действующего договора, законодательство четко регламентирует и порядок уведомления о расторжении договора, с учетом формы аренды. Так:

Конкретизируя требования по срокам, законодатель не устанавливает для уведомления о расторжении договора образец типового формата. Это оставляет право разрабатывать бланк уведомления о расторжении договора в произвольной форме, но при этом указывать требуемые процедурой сведения:

Досрочное расторжение договора аренды в 2023 году — залог

При заключении договора аренды собственник недвижимости может потребовать залог — денежную сумму, которая предоставляется на случай причинения умышленного вреда его имуществу, появления задолженности по коммунальным платежам по вине арендаторов или несоблюдения условий найма жилья. Размер залога устанавливается на этапе заключения договора и зачастую не превышает размер месячной арендной платы.

Согласно закону, залог возвращается арендатору, если после завершения срока аренды у владельца недвижимости не возникло к нему претензий. Эту сумму также можно использовать в качестве оплаты последнего месяца проживания.

Некоторые договоры содержат пункт о том, что при досрочном расторжении залог остается у арендодателя. Мнения юристов на этот счет разнятся. Одни указывают, что удержание залога возможно, только если квартирант несвоевременно сообщил о своем намерении съехать, нарушив условия договора. Другие отмечают, что суд может встать на сторону арендодателя, даже если уведомление было направлено вовремя, так как закон допускает внесение дополнительных условий в договор.

Если арендодатель удерживает залог, который обязан вернуть, можно обратиться в суд. При этом арендатор имеет право потребовать возмещения процентов за пользование его деньгами после прекращения договора.

Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендодателя в 2023 году

Иногда инициатива расторжения договора исходит от арендодателя. Порядок действий для него будет таким же, как и для квартиросъемщика: уведомить о прекращении действия договора и подписать соответствующее соглашение. Однако есть несколько существенных отличий.

Выселить квартирантов без веских причин, указанных в договоре или предусмотренных законом, арендодатель не может. В противном случае суд может признать его действия незаконными и потребовать выплаты компенсации и возвращения арендаторов в квартиру.