Договорные документы

Исторический аспект

С древних торговых соглашений до современных глобальных контрактов, договорное право тесно переплетено с развитием человеческого общества.

Договор — одна из старейших правовых конструкций, которая зародилась в эпоху, когда деликты были основным способом реагирования государства на правонарушения.

Деликты, вытекая из практики мести, доминировали в обязательственном праве. С развитием коммуникации возникла потребность в правовых моделях, и договоры стали ответом на этот запрос.

Долгое время деликты и договоры были единственными основаниями возникновения обязательств.

В эпоху римского права появилась необходимость в расширении системы оснований обязательств.

С появлением нового гражданского права в России признание частной собственности и установление свободы выбора контрагентов стали ключевыми изменениями.

Новый Гражданский Кодекс не только провозгласил свободу договоров, но и обеспечил необходимые гарантии для ее реализации.

Эта тенденция проявляется в увеличении числа статей о договорах и второй части кодекса, превосходит предшествующие нормы и подчеркивает увеличенное значение договоров в современной правовой системе.

Ключевые элементы договорного права

Любой договор подразумевает наличие субъекта и объекта.

Субъект

• Физическое или юридическое лицо
• Обычный человек / зарегистрированная организация / государственное образование / субъекты международного права, участники международных отношений / субъекты международного частного права.

Объект

• Неимущественные права / предмет или материальные средства, которые подлежат продаже, передаче.

Виды договоров

Существует много различных договоров. Основные виды:

• Реальные — когда договоры займа, хранения, перевозки, страхования и безвозмездное пользование требуют передачи имущества согласно закону; в случае невыполнения передачи, даже при подписании, соглашение считается незаключенным.

Исполнение и ответственность

Понятие обязательства определено в статье 307 ГК РФ.

Должник обязан осуществить определенное действие в пользу кредитора: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу. В данном контексте должник — тот, кто выполняет обязательство, а кредитор — тот, кто имеет право на исполнение.

Стороны должны полностью соответствовать условиям договора, удовлетворять требования по субъектам, месту, срокам и способу исполнения.

Для достижения надлежащего исполнения обязательств необходимо соблюдать условия договора, закона и других нормативно-правовых актов.

Иногда исполнение обязательств предполагает воздержание от определенных действий: например, не препятствовать пользованию имуществом по договору аренды или не разглашать конфиденциальную информацию.

Кредитор вправе требовать от должника выполнения его обязанностей.

Плавежи и методы расчетов

При заключении договора аренды помещения важно уделить особое внимание определению платежей и порядку расчетов. В договоре необходимо четко указать сумму арендной платы, ставки и способы ее внесения.

Ставка арендной платы

Ставка арендной платы за помещение может быть указана в разных форматах. Кроме того, арендная плата может состоять из нескольких частей, таких как фиксированный платеж, эксплуатационный платеж, коммунальный платеж.

Важно проверить, чтобы условия ставки арендной платы в договоре соответствовали условиям, обсужденным с арендодателем. Также обратите внимание на дату начала платежей и возможные арендные каникулы, в которые могут предоставиться льготы на оплату аренды.

НДС в расчетах

При работе с договором аренды необходимо учитывать вопрос НДС. Важно ясно оговорить, как и в каком размере НДС включается в стоимость арендной платы. Обратите внимание на формулировки типа включая НДС или кроме того, НДС в договоре, чтобы избежать недопониманий и уточнений после подписания.

Обязательно уточните, применим ли НДС к арендной плате, и пропишите соответствующие формулировки в договоре для избежания разночтений.

Правила работы с договорной документацией

При подписании договора аренды помещения важно внимательно изучить все условия и обязательства сторон. Проверьте правильность указания суммы арендной платы, методов расчетов, включение НДС и другие финансовые аспекты. В случае несоответствия условий договора обсужденным, не стесняйтесь обсудить изменения с арендодателем.

Соблюдение всех правил и условий договора аренды поможет избежать недопониманий и конфликтов в будущем. В случае возникновения спорных вопросов, обращайтесь к юристам или специалистам по недвижимости для консультаций и разрешения ситуации.

Создание договорных документов

Оформление договорных документов требует точности и внимания к деталям. Правильное составление документов и включение необходимых элементов являются ключевыми аспектами, позволяющими избежать конфликтов в будущем. При работе с договорной документацией важно учитывать следующие правила:

• Документы должны быть четко структурированы.
• Необходимо включить все важные детали и условия.
• Проверьте документы на наличие скрытых платежей.

Соблюдение этих правил при оформлении и работе с договорной документацией позволяет создать четко структурированные документы, которые будут основой для успешного взаимодействия и сотрудничества между сторонами.

Коммунальные платежи

Арендная плата состоит из нескольких частей. В большинстве случаев это фиксированный платеж за помещение и коммунальные платежи.

Не все коммунальные платежи подлежат возмещению арендатором арендодателю. По общей практике рынка аренды, арендатор возмещает следующие затраты:

• Коммунальные услуги;
• Уборка и обслуживание здания;
• Эксплуатационные расходы.

Обязательно проверьте пункт на наличие скрытых платежей. Недобросовестные арендодатели могут включить в коммунальные платежи арендатора не только капремонт, но даже и налоги за владение нежилым помещением.

Индексация арендной платы возможна не чаще одного раза в год. Обязательно укажите в договоре аренды дату первой индексации, периодичность последующих и предельный процент / предельную сумму увеличения ставки арендной платы.

По общей практике рынка, допустимая индексация составляет 5–7% от ставки за предыдущий год.

Обязательно оговаривайте с арендодателем конкретные сроки индексации и ее разумные предельные размеры.

Авансовый и обеспечительный платежи

Авансовым платежом называют досрочную оплату арендной платы за первый месяц аренды. Как правило, арендодатели просят оплатить авансовый платеж при заключении договора аренды.

Аренда помещения для строительно-монтажных работ

В случае, если передача помещения для проведения строительно-монтажных работ состоится не в дату подписания договора аренды, попросите привязать дату оплаты авансового платежа к дате приема вами помещения, чтобы не замораживать свои деньги у арендодателя.

Обеспечительный платеж или депозит

Под депозитом или обеспечительным платежом подразумевается некая сумма, которая предоставляется арендатором арендодателю в качестве гарантии выполнения арендатором ряда обязательств по договору. Как правило, сумма депозита устанавливается сторонами в размере одной или двух ежемесячных арендных плат.

Какие обязательства арендатора перед арендодателем покрывает депозит?

Чтобы обезопасить себя от зачета обеспечительного платежа, во-первых, необходимо строго соблюдать платежную дисциплину. То есть необходимо платить аренду вовремя. Во-вторых, попробуйте договориться с арендодателем – попросите добавить в пункт договора о зачете денежных средств из обеспечительного платежа положение, согласно которому арендодатель должен вас уведомить о том, что денежные средства в счет оплаты аренды не поступили в должный срок, а также дать несколько дней для исправления ситуации. Таким образом вы успеете провести пропущенный платеж, а арендодатель не зачтет деньги из вашего депозита.

Обязательно проверьте судьбу депозита при расторжении договора аренды. По общему правилу рынка аренды коммерческой недвижимости, депозит остается у арендодателя в качестве штрафа при расторжении договора по вине арендатора. Во всех остальных случаях депозит подлежит возврату арендатору. Более подробно читайте в разделе Расторжение.

Разграничение зон эксплуатационной ответственности сторон

Очень часто арендодатели стараются максимально переложить ответственность на арендатора. Аргументируется это просто – ведь на текущий момент именно арендатор занимает помещение. Значит, он за всем и следит. Но это не совсем так. Например, арендатор не обязан следить за центральным водопроводом или выполнять капитальный ремонт в помещении.

Для того чтобы избежать излишней ответственности и затрат, заранее проговорите с арендодателем и обязательно зафиксируйте в своем договоре, за что отвечаете вы, а что будет являться зоной ответственности вашего арендодателя.

Заранее уточните у арендодателя, предоставляют ли вам место на фасаде для размещения рекламной вывески. Важный момент – получение согласования с государственными и муниципальными органами на размещение рекламной конструкции. Уточните у арендодателя, есть ли у него согласование. Если необходимого согласования нет, учтите, что власти города могут попросить демонтировать вашу рекламную вывеску.

Немаловажным моментом является электропитание световой вывески. На практике я сталкивалась с ситуацией, в которой стороны не учли подключение вывески к системе электропитания здания.

При установке вывески обнаружилось, что провода электропитания не протянуты к месту монтажа. Арендатору пришлось оплачивать дополнительные работы по прокладке кабеля от щитка электропитания через все здание ТЦ к своей вывеске. А ведь эти расходы, естественно, не были предусмотрены бюджетом арендатора.

Для того чтобы сократить свои расходы в данной статье затрат, попросите вашего арендодателя дописать его обязанность не только предоставить вам возможность размещения вашего рекламного материала на выделенном участке фасада, но и обеспечить возможность подключения вывесок на фасаде к системе электропитания здания.

Достаточно часто при аренде помещения в торговом центре арендодатели навязывают арендаторам выполнение каких-либо работ, причем эти работы обязательно должны быть выполнены подрядчиками арендодателя.

Есть несколько возможных объяснений такого требования:

Вернее, это уже устоявшаяся практика.

Когда мы ведем переговоры об аренде торговой площади в торговом центре, мы обязательно поднимаем вопрос о стоимости работ подрядчиков этого ТЦ. Как правило, предварительное обсуждение стоимости работ подрядчиков – до момента заключения договора аренды торговой площади – реально помогает снизить расценки. Пусть не в 3–5 раз, но хотя бы до приемлемых для арендатора уровней.

Не бойтесь вступать в переговоры и открыто обсуждать важные для вас вопросы. Помните, что арендодатели – абсолютно такие же люди, как вы, и им тоже сложно согласовывать договор. Именно этот, такой простой и одновременно такой сложный шаг поможет в дальнейшем избежать огромного количества проблем с договором аренды.

Retail.ru

Если предмет договора не определен – договор не считается заключенным.

Что необходимо прописать, чтобы предмет договора был определен:

Договор является краткосрочным, если он заключается на срок менее одного года – например, на 360 дней.

Договор является долгосрочным, если заключается на срок от 1 года. Долгосрочный договор аренды коммерческой недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без госрегистрации такой договор не является действительным.

Краткосрочный договор аренды, в отличие от долгосрочного, не нужно регистрировать. Соответственно, вы экономите на издержках, связанных с регистрацией. По истечении краткосрочного договора любая из сторон будет иметь право отказаться от пролонгации. Однако есть и обратная сторона – вы, не отработав в помещении и года, можете быть вынуждены искать другое помещение.

При долгосрочном договоре у арендатора будет больше уверенности, что он сможет проработать в арендуемом помещении гораздо дольше, поскольку вопрос о пролонгации такого договора возникает позже. Естественно, за исключением случаев, когда в договоре аренды оговорено право арендодателя на односторонний выход по уведомлению.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход – разбираем ниже в разделе «Расторжение».

Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, – например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы – также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам.

Существует еще и такой вариант определения срока договора – договор на неопределенный срок. Главный риск такого договора – возможность выхода из договора как у арендатора, так и у арендодателя, с уведомлением за три месяца. То есть при договоре на неопределенный срок у обеих сторон автоматически появляется право выхода.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход? Разбираем это ниже в разделе «Расторжение».

Проверьте, какой вид коммерческой деятельности разрешен в договоре аренды. Другими словами, как именно вы имеете право использовать арендуемое помещение – например, в качестве магазина, склада или офиса.

Зачастую арендодатели накладывают штрафные санкции за смену разрешенного использования без их на то согласия. При подписании проверьте, чтобы назначение помещения, указанное в договоре аренды, соответствовало вашим целям.

Fizkes/shutterstock

К договорным документам относятся:

Раздел – «Расторжение»

Расторжение – это одна из важнейших статей любого договора аренды коммерческой недвижимости. В нюансах условий расторжения необходимо разбираться, чтобы обезопасить себя и свой магазин или бизнес от неожиданных и неприятных последствий.

Расторжение бывает судебным или внесудебным.

Расторжение договора по суду возможно на основании ст. 619 ГК РФ и ст. 620 ГК РФ. С условиями данных статей вы можете ознакомиться по ссылкам.

И если с условиями расторжения договора в судебном порядке все более-менее понятно, то вот внесудебное расторжение вызывает массу вопросов: какие именно условия расторжения прописать в договоре и как сделать так, чтобы не остаться должным арендодателю еще многие годы? Об этом поговорим чуть ниже.

Внесудебное расторжение договора аренды – это такое расторжение, которое происходит на основании пунктов самого договора аренды без обращения в суд.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Применяется в случаях, когда в договоре аренды указано право арендодателя расторгнуть договор с уведомлением арендатора за определенное количество дней, при этом арендатор условия договора не нарушал. На рынке аренды коммерческой недвижимости такое условие называется коротко – свободный выход арендодателя.

Арендодатель обязательно внесет в договор аренды свое право на односторонний выход из договора. И в лучшем случае пропишет положение об уведомлении вас о таком расторжении за 1–2 месяца.

Давайте разберемся, что скрывается за подобными формулировками. Основной риск таков: арендодатель после передачи вам помещения во временное владение и пользование (аренду) не остановит поиск арендатора на данную площадь. Как только найдется другой арендатор, который предложит ставку арендной платы на 5–10–15% больше, вы рискуете получить от арендодателя письмо с предложением повысить вашу ставку арендной платы до предложенной другим арендатором либо покинуть помещение.

Скажу сразу: ни одна крупная федеральная розничная сеть не принимает такое условие. Аргументация для исключения такого положения очень проста: бизнес арендодателя строится на сдаче помещений в аренду и получении дохода с аренды. Если арендатор платит аренду вовремя и не нарушает условий договора, то почему у арендодателя вообще может возникнуть желание расторгнуть договор? Ведь это коммерческая недвижимость, а не квартира, которой может захотеть воспользоваться сам арендодатель.

Как правило, ответа на данный вопрос, кроме «я так хочу» у арендодателей нет. А раз нет встречной аргументации, то можно и нужно обсуждать данный пункт в переговорах с целью его исключения из договора.

Расторжение договора аренды арендодателем в связи с нарушением арендатором данного договора

Данное право дается арендодателю в безусловном порядке абсолютно в любом договоре аренды. Недобросовестные арендодатели прописывают общие размытые формулировки, например, за «любое нарушение договора». Настоятельно советую избегать таких фраз, т.к. именно подобные формулировки несут для арендатора наибольший риск, ведь расторгнуть договор можно будет абсолютно за любое нарушение, даже если вы недоплатили одну копейку.

Однако есть общепризнанные пункты, в соответствии с которыми арендодатель сможет расторгнуть договор:

Попросите арендодателя дать время на исправление допущенного нарушения. Если не исправите – тогда пусть арендодатель направляет уведомление о расторжении. Таким образом вы защитите себя от случайных ошибок – например, когда забыли вовремя оплатить аренду или на самом деле направляли письмо с пакетом документов, которые должны предоставить по договору, но оно потерялось на почте.

Укажите срок, который должен пройти с момента получения от арендодателя уведомления о расторжении договора до выезда из помещения. Для этого рассчитайте, сколько вам реально потребуется времени, чтобы освободить помещение.

Обратите внимание! Как правило, при расторжении договора по нарушениям со стороны арендатора депозит остается у арендодателя в качестве штрафа.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Свободный выход арендатора – это такое право расторжения договора аренды, при котором арендатор может расторгнуть договор аренды по собственному желанию, без объяснения причин и наличия нарушений со стороны арендодателя.

Срок расторжения договора по инициативе арендатора без нарушений договора арендодателем может быть различным, это вопрос переговоров и договоренностей. Как правило, арендодатели просят срок с запасом, чтобы найти в это время нового арендатора и не терять денежный поток.

В среднем согласовывают уведомление за 30–60 дней. Однако, если площадка большая, арендодатель может потребовать уведомление, например, за 120 календарных дней.

Конечно, арендодателям не нравится, когда у них нет свободного выхода из договора, а у арендатора такое право есть. Поэтому многие настаивают на включении в договор моратория. Мораторий – это запрет на расторжение в течение какого-либо времени. Как правило, этот срок равен 1–2 первым годам аренды.

При расторжении договора по инициативе арендатора – обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору. Обязательно проверьте наличие этого положения в договоре.

Расторжение договора аренды арендатором в связи с нарушением арендодателем данного договора

Разберем общую практику рынка и посмотрим, что же такое должен сделать или не сделать арендодатель, чтобы арендатор имел право на расторжение договора в короткие сроки.

То есть вы не можете пользоваться арендованным помещением.

Важно! Такими недостатками могут быть только те, которые вам не были известны заранее, еще до подписания договора. Доказывать такие случаи достаточно сложно, поэтому внимательно изучайте описание помещения в договоре аренды, а также требуйте подробного описания помещения в акте приема-передачи.

Важно! Проведение капитального ремонта всегда является обязанностью арендодателя. А вот текущий ремонт проводит арендатор. Однако вы можете по своему желанию провести не только текущий ремонт, но и капитальный, согласовав свои действия и соответствующие издержки с арендодателем.

Например, по причинам, не связанным с арендатором, случился пожар. В таком случае вы просто не можете пользоваться помещением.

Вы можете определить в договоре самые разные сроки уведомления о расторжении. Как правило, это зависит от площади помещения, вашей логистики и возможности быстрого выезда из помещения. Для случаев, описанных выше, разумными можно считать сроки расторжения с уведомлением за 7–14 календарных дней.

При расторжении договора в связи с нарушением арендодателем условий договора обеспечительный платеж всегда подлежит возврату арендатору. Обязательно проверьте наличие этого положения в договоре.

Расторжение договора по соглашению сторон

Самый простой и безболезненный способ расторгнуть договор – стороны расходятся полюбовно, не имея претензий друг к другу. Такое тоже случается, хотя и крайне редко.

Andrew Angelov/shutterstock

За расторжение договора отвечает статья 450-453 ГК РФ. Сами основания прописаны в ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Расторжение договора допустимо в одном из следующих случаев:

Способы его расторгнуть могут быть следующие:

При расторжении договора могут возникнуть различные споры, которые часто зависят от конкретных обстоятельств и условий самого договора. Вот несколько типичных спорных ситуаций.

Международные договоры и практики

В международном праве международный договор является основным и главным источником права, как подтверждено Уставом ООН и Статутом Международного Суда ООН.

Виды международных договоров подразделяются

1. По области действия и силе

2. По уровню открытости международно-правовые

3. По субъекту, который заключает договор

4. По форме договора

5. По объекту регулирования в рамках международного права

Договорное право играет ключевую роль в обеспечении стабильности и эффективности в деловых отношениях. Свобода заключения договоров, защита интересов сторон и четкость правовых норм создают благоприятное окружение для бизнеса. Надежные и прозрачные договоры способствуют развитию экономики, обеспечивают доверие между контрагентами и стимулируют инвестиции.

С учетом быстрого технологического развития и глобализации, договорное право будет продолжать эволюционировать. Цифровые контракты, смарт-контракты и новые формы бизнес-отношений представляют вызовы, но и возможности для развития современного договорного права. Также особенно важно быть гибкими и понимать, как работать в условиях санкций и новых ограничений.

Чтобы быть в контексте, не отставать от меняющихся бизнес-процессов и хорошо владеть знаниями в договорном праве, вы можете пройти курс «‎Договорное право» от Moscow Digital School‎.

На курсы вы также углубитесь в изучение налоговых последствий, антимонопольных рисков и специфических условий договоров.