Как оформить нюансы отличие от аренды

Аренда недвижимости: что такое субаренда?

Получать арендный доход можно не только от недвижимости, которая есть в собственности. Сдавать можно и те площади, которые арендуешь сам, — этот механизм называется субарендой.

Что такое субаренда недвижимости

Что такое субаренда квартиры простыми словами — это аренда в аренду. Имущество, которое арендуется, передается также на правах аренды третьему лицу с согласия его владельца. Фактически, это передача права пользования объектом, который не принадлежит передающему на праве собственности.

Такие отношения оформляются письменным соглашением между первичным арендатором (его еще называют субарендодателем) и вторичным — субарендатором.

Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. В субаренду можно сдавать практически любое недвижимое имущество с согласия собственника, — разъясняет юрист юркомпании Генезис Алена Лежнева.

В чем разница между субарендой и поднаймом

Иногда такую цепочку арендных отношений называют поднаймом — обычно в случае, если договор касается жилья. Чаще всего разграничивается субаренда объектов недвижимости как договор между юридическими лицами и поднаем, когда все стороны отношений — физлица.

В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м), — рассказывает адвокат КА Юков и партнеры Илья Бахилин.

Договор аренды или договор найма жилья

Сдача недвижимости в субаренду часто используется как способ дополнительного заработка или экономии на арендных расходах. Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду, — поясняет юрист юрфирмы Арбитраж.ру Екатерина Кузьмина.

Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.

Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.

В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций, — поясняет Андрей Саунин.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Механизм субаренды распространяется практически на любые объекты или части этих объектов. Так можно поступать:

• Их можно передавать в субаренду частично или целиком, если в первичном договоре аренды не указано обратного.

Чтобы закрепить невозможность сдачи недвижимости в субаренду, достаточно в договоре аренды, обычно после перечисления прав арендатора, предусмотреть условие о том, что арендатор не вправе передавать арендуемый объект в субаренду, — разъясняет адвокат Илья Бахилин. Но чаще всего субаренда прямо не запрещена, однако требует письменного согласия собственника, подчеркивает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate (ранее — JLL) Екатерина Белова.

Директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова советует тем, кто размышляет, сдавать ли квартиру в субаренду, во избежание споров и конфликтов обговорить этот момент с собственником заранее и включить пункт о возможности субаренды в договор, установив таким образом четкие правила: что можно, а что нельзя.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

В основном отношения субаренды регулируются теми же нормами , и , что и обычная аренда. Но добавляется несколько специфических дополнительных пунктов. Помимо согласия собственника, сроков и ответственности, прописанных в договоре, есть ограничения по типу объектов недвижимости.

Илья Бахилин из КА Юков и партнеры отмечает, что в субаренду нельзя отдавать публичные лесные участки, а также участки, которые переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Исключениями также выступают государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатам торгов, и объекты недвижимости, расположенные в особых экономических зонах. Проверить категорию земель и перечень обременений на них, как и на другие объекты недвижимости, можно в . Нельзя сдавать в субаренду и любое имущество, в отношении которого первоначальным договором аренды установлен запрет на сдачу его в субаренду.

Пункт о запрете содержится в изначальном договоре аренды. Если такой пункт есть, обычно в договоре прописываются и санкции за его нарушение. В основном это штрафы или досрочное расторжение договора собственником. Встречаются, говорит Светлана Ярова, и договоры, где предусмотрен только запрет. Это ошибка при составлении, и повлиять на первичного арендатора в случае, если он отдаст объект в субаренду против воли собственника, будет довольно сложно.

Когда можно сдать недвижимость в субаренду, не уведомляя об этом владельца

Во-первых, сдача в субаренду квартиры возможна, если изначальный договор аренды предусматривает такую возможность без дополнительного согласия владельца. Во-вторых, исключение составляет сдача земельных участков в субаренду.

Без согласия владельца, но с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут все арендаторы земли, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, — говорит Алена Лежнева. Однако, как добавляет Илья Бахилин, в договоре может быть дополнительно прописано требование согласования с владельцем.

Если такого пункта в договоре нет, достаточно просто уведомить собственника недвижимости. Так, например, арендатор предприятия может сдать в субаренду участок в государственной или муниципальной собственности.

Профессиональные юристы сервиса помогут составить емкий и полный договор аренды, учитывающий все нюансы, который защитит как права собственника, так и арендатора. Специалисты также помогут быстро найти надежного жильца и оформить все необходимые документы онлайн, без лишних поездок и траты времени на показы объекта недвижимости.

Договор субаренды

Договор субаренды заключается в письменной форме на срок, не превышающий время действия первоначального договора аренды между первоначальным арендатором и субарендатором. В общих положениях он весьма схож с обычным договором аренды.

Что должно быть в договоре субаренды

• Информация о сторонах и объекте недвижимости
• Условия сдачи в субаренду
• Размер платы
• Срок действия договора
• Условия использования
• Ответственность сторон

Договор субаренды, заключенный на срок от года, должен быть государственно зарегистрирован, как и обычный договор аренды.

На что обратить внимание при составлении договора

Илья Бахилин выделяет несколько важных моментов при заключении договора субаренды, таких как:

• Определение ответственности за обслуживание и ремонт
• Сроки оплаты
• Условия расторжения договора

Образец договора субаренды части нежилого помещения

Субаренда части нежилого помещения является распространенным явлением в бизнесе, говорит Алена Лежнева. Этот бизнес часто применяется в коммерческом сегменте, где большинство сделок заключается между юридическими лицами. В случае жилых помещений часто обходятся без заключения специального договора. Подобрать подходящий объект коммерческой недвижимости можно на сайте.

На рынке коммерческой недвижимости через субаренду работает целый ряд бизнесов, которые подразумевают наличие фактически управляющей компании, ведущей проект, например фудхоллы, гастромаркеты, универмаги, — рассказывает Светлана Ярова.

Также в парках развлечений, аквапарках, термах, фитнесах работает целый ряд бизнесов-сателлитов, которые связаны с главным оператором субарендными отношениями.

Субаренда возникает и там, где арендатор покрупнее, к примеру, супермаркет, получает в аренду площадку и делает ее удобной для работы других арендаторов, пользующихся его трафиком. Это могут быть кофейни, островки с игрушками, гаджетами, ювелирными украшениями — посетители супермаркета заглядывают туда, после того как оплатят свои покупки на кассе.

Удобные и модные коллаборации для поддержки бизнесами друг друга также могут строиться на основе субаренды, — добавляет Светлана Ярова.

Пекарня и аптека, алкомаркет и мясная лавка, кофе и гаджеты — уже привычные глазу покупателей форматы симбиоза операторов, которые также по своей сути являются субарендными.

Во всех перечисленных случаях первичными арендаторами обычно выступают юридические лица, говорит Алена Лежнева, поэтому от доходов с субаренды они должны платить налог в размере 18% — безотносительно того, кому сдается недвижимость: компании или физлицу.

Если же недвижимость пересдается физическим лицом, нужно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью, — добавляет эксперт.

Аренда и субаренда

Арендатор помещения на определенных условиях может сдать его в субаренду, то есть, передать в пользование еще одному лицу. При этом он подвергается определенным рискам и продолжает нести ответственность. О нюансах, на которые стоит обратить внимание, как составить договор субаренды квартиры, расскажем в этой статье.

Что такое субаренда?

Субаренда — это передача в аренду уже арендованного у собственника помещения. То есть, проще говоря, можно снять квартиру и сдать ее часть либо целиком третьему лицу. Если оформить договор, такое действие будет законным. Сдать квартиру в субаренду можно только с согласия собственника. При таком варианте арендатор (тот, кто изначально снял жилье) становится субарендодателем, а тот, кто снял квартиру в субаренду, — субарендатором.

Поднаем и субаренда

В юридической практике повторная сдача именно жилого помещения называется поднаемом. То есть, заключается договор поднайма жилого помещения. Но в обиходе часто термин субаренда применяется и к жилым помещениям. Стоит иметь в виду, что написанное будет актуально и для жилых, и для коммерческих помещений.

Важные моменты

Передача арендованной квартиры в аренду осуществляется на основании договора.

Когда может понадобиться субаренда?

• Решение о субаренде может потребоваться, если арендатор временно не может использовать помещение.
• Желание увеличить доходы от арендованного жилья.
• Поиск стабильного арендатора, который сможет взять помещение без посредников.

Субаренда является неплохим способом заработка, но требует внимательного подхода и юридической грамотности в оформлении договоров.

Если мы говорим о субаренде жилых помещений, чаще всего к такой мере прибегают, если хотят снимать квартиру не в одиночку и ищут соседей, или не могут жить в квартире, которая уже арендована на определенный срок. Например, кто-то снял двухкомнатную квартиру, но потом в силу каких-то обстоятельств понял, что не может самостоятельно оплачивать аренду. В этом случае можно взять соседа, который не фигурирует в оригинальном договоре с собственником, и платить, по сути, вдвоем. Составляет договор субаренды, физическое лицо-арендатор тут выступает как субарендодатель, при этом он продолжает нести ответственность по договору перед собственником квартиры, а второй арендатор — несет ответственность перед первым, так как заключал соглашение именно с ним.

Важно! Часто собственники включают в договор аренды пункт, в соответствии с которым субаренда невозможна. Это делается для того, чтобы лучше контролировать, что происходит с квартирой — ведь собственник, по сути, не имеет дела с «арендатором следующего звена» и не может быть уверен в этом человеке. Многие не рассчитывают на порядочность арендаторов и требуют, чтобы помещение не передавалось третьим лицам. Если вы хотите сдавать квартиру в субаренду, сразу зафиксируйте это в договоре. Если у вас уже есть кандидат на проживание в соседней комнате, лучше сразу заключайте трехсторонний договор, тогда субаренда не потребуется.

Обратите внимание! Если в договоре аренды есть пункт, допускающий субаренду и выражающий согласие арендодателя, арендатор освобождается от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Составляя договор о субаренде, стоит обратить внимание на следующие нюансы:

Естественно, все общие правила аренды тоже актуальны. Договор субаренды подпадает под те же принципы права, что и договор аренды. Более того — он не должен ни в чем ему противоречить, если изначальный документ предполагает какие-то специфические нюансы (использование имущества, оплата ЖКХ, и так далее).

Когда жилье нельзя сдавать в субаренду

Всегда можно ли сдать квартиру в субаренду? Как мы уже упоминали, это невозможно, если собственник против. В этом случае договор субаренды может быть признан недействительным. Кроме того, у арендодателя возникает право потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями основного договора.

Также сдавать в субаренду нельзя жилье, предоставленное по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Если мы говорим о земельных участках, то нельзя сдавать в субаренду лесные участки, предоставленные в аренду в целях заготовки древесины. Также в некоторых случаях запрещена субаренда государственных и муниципальных земельных участков, полученных по результатам торгов.

Самый хороший вариант — заранее договориться с собственником обо всех нюансах и строго соблюдать все условия, тогда можно оформлять все документы, не нарушая закон.

Как оформить, нюансы, отличие от аренды

31 января 13:00

Снять квартиру, а затем сдать ее в аренду — думаете, это новая схема последователей Остапа Бендера? Такой сценарий возможен по договору субаренды. Рассказываем, что это такое и какие тонкости у этой сделки.

По договору субаренды (точнее, поднайма) можно снять даже комнату, а не всю квартиру

Это сдача уже взятой в аренду недвижимости третьему лицу. То есть человек заключил договор с владельцем имущества, а затем снова сдал помещение — целиком или частично. Причем собственник в курсе сделки и не возражает.

Разберемся с определениями:

То есть субаренда — это передача в пользование собственности, на которую нет прав владения. Сделка должна быть оформлена соглашением между первичным арендатором и вторичным — в виде договора субаренды жилого помещения между физическими лицами. Его можно заключить только с согласия собственника и на срок, который не должен превышать срока основной аренды (ст. 615 ГК РФ). Если арендатор снял помещение на 10 месяцев, сдать его на 11 нельзя.

Чем субаренда отличается от поднайма

Тут все просто: если повторно сдают ) — это субаренда, если жилой — поднаем. Обычно арендные отношения возникают между юридическими лицами, а поднаем — между физическими. Технически субаренда относится к съему именно нежилой недвижимости, но под эту «гребенку» в народе обычно попадают и жилые объекты.

Обе процедуры схожи, но при сдаче квартиры в поднаем важно учесть норму общей площади жилого помещения на одного человека. Если договор оформляют на комнату в коммуналке, доставшуюся по соцнайму, то придется заручиться согласием остальных нанимателей такого жилья. Дополнительно — и всех членов их семьи, проживающих под этой крышей.

Что можно и что запрещено сдавать по договору субаренды (поднайма)

Оформить сделку можно практически на все объекты недвижимости. Закон запрещает проводить такие манипуляции в отношении довольно ограниченного

Субарендные отношения в целом мало чем отличаются от привычных арендных. При заключении договоров опираются на одни и те же статьи законов: имущество — ст. 615 ГК РФ, земельные участки — ст. 22 ЗК РФ, лесные участки — ст. 72 ЛК РФ

Объекты, на которые можно оформить субаренду

Любые из этих объектов можно передать в субаренду целиком или частично — если нет запрета в основном (первичном) договоре с собственником:

Устали от постоянных переездов и трат на съемное жилье? Рассмотрите вариант ипотеки от Совкомбанка. Выгодные условия, без нервотрепки с оформлением и документацией — и вот уже квартира ваша.

Что нельзя сдавать в субаренду

Таких объектов несколько:

Остальные объекты недвижимости можно передавать по договору субаренды нежилого помещения или любой другой недвижимости, в том числе и жилой.

Когда собственника можно не ставить в известность

Напомним, что в большинстве сделок владелец имущества должен дать согласие. Его не придется запрашивать каждый раз, если этот пункт изначально прописан в договоре с арендодателем. Соответственно, он защитит первичного арендатора от внезапной смены настроения, когда владелец квартиры решил отозвать согласие раньше окончания срока основной аренды.

Но собственник имущества вправе указать в документе запрет на субаренду. Если такого условия нет, тогда требуется его письменное согласие. Случается, что у арендодателя меняются обстоятельства и он соглашается на повторную сдачу его собственности третьим лицам. Сторонам останется лишь подписать допсоглашение, исключающее запрет из основного договора.

Кстати, вместе с запретом должны быть прописаны и санкции за недобросовестные действия: штраф или досрочное расторжение договора со стороны владельца имущества. В противном случае на первичного арендатора просто не будет рычагов воздействия: он самовольно сдаст объект в субаренду, но не понесет за это наказания.

И второй случай, когда от собственника не ждут согласия, — сделка с земельными участками. Владельца нужно лишь уведомить, а не запрашивать разрешение. Так могут поступать любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства, — если, конечно, в договоре аренды не указано, что собственник не против. Но арендодатель все же вправе прописать пункт, обязывающий арендатора запросить согласование.

Если в договоре нет никаких препон, арендатор может сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности. А если первичный договор аренды оформлен на пять лет и более, арендатор может просто уведомить собственника, не запрашивая его одобрения на сделку субаренды.

В крупных супермаркетах и торговых центрах благодаря субаренде удается добиться хорошего трафика — под одной крышей собираются пекарни, кофейни, островки по продаже игрушек, ювелирных украшений и прочего

Договор субаренды по многим пунктам схож с обычным договором аренды, к нему применяются те же правила. Есть лишь несколько принципиальных различий.

Что прописывают в документе:

Договоры, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается сделок с арендой и субарендой.

О чем важно не забыть при составлении документа

Есть несколько пунктов, которые как раз и относят к принципиальным различиям между обычным договором на аренду и субарендой. Их также необходимо учесть:

Он распоряжается объектом на правах аренды. В договоре важно зафиксировать реквизиты первичного договора аренды и участников сделки, указать факт согласия владельца имущества, его инициалы или наименование (для юрлица).

Если документ составляют на земельный участок — прописать, что арендатор об этом извещен.

Обычно указывают немного меньший, чтобы не произошло накладок.

Это значит, что в документе на субаренду нельзя указывать условие, что субарендатор несет перед владельцем ответственность за состояние объекта. Она лежит на первичном арендаторе, как и ответственность следить за своевременным внесением арендных, коммунальных и других платежей.

То есть возможность расторжения субарендных обязательств, если основной договор по каким-то причинам был аннулирован (ст. 618 ГК РФ

Сдача имущества в субаренду выгодна обеим сторонам: собственнику и первичному арендатору. Это особенно актуально, если часть недвижимости простаивает — и другие платежи никто не отменял. Сдав имущество в аренду, а далее — в субаренду, эти финансовые «дыры» закрывают арендатор с субарендатором. Выгода для первичного арендатора — он вправе установить размер арендной платы выше, чем платит сам по основному договору.

Только не стоит забывать, что получатели доходов от сдачи должны уплатить в бюджет налог. Юрлица платят 18%, а физлица — налоги, полагающиеся самозанятым и индивидуальным предпринимателям.

Организация имеет право на упрощенный бухучет. По договору аренды:

Субаренды нет, и она не предполагается. Надо ли применять ФСБУ 25 по такому договору аренды?

Пп. б п. 12 ФСБУ 25/2018 гласит: «предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду». Речь идет о намерении организации сдавать или не сдавать предмет аренды в субаренду, а не о гипотетической возможности, предусмотренной в договоре.

Если организация, имеющая право на упрощенный бухучет, не предполагает сдавать в субаренду помещение, но в соответствии с договором это разрешено, то ФСБУ 25 можно не применять. При этом в договоре аренды не должно быть:

https://youtube.com/watch?v=ZlJAUrsoTK0%3Ffeature%3Doembed%26wmode%3Dopaque

Если Вы еще не подписаны:

После оформления подписки вам станут доступны все материалы по 1С:Бухгалтерия, записи поддерживающих эфиров и вы сможете задавать любые вопросы по 1С.

Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 8 дней бесплатно

(3 оценок, среднее: 2,67 из 5)

Ключевой обязанностью арендодателя в аренде является обязанность предоставить арендатору имущество во временное владение и (или) пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ («ГК РФ»)), что в отношении недвижимости обычно подтверждается подписанием сторонами документа о передаче (пункт 1 статьи 655 ГК РФ). Корреспондирующей обязанности арендатора принять объект аренды и начать его использование закон не предусматривает.

Таким образом, в правоотношении по предоставлению объекта аренды арендодатель выступает должником, а арендатор ― кредитором. Гражданское законодательство РФ предусматривает разные последствия для случаев просрочки должника и кредитора.

При уклонении арендодателя от передачи вещи арендатору (или при просрочке должника), арендатор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре (статья 308.3 ГК РФ), то есть наделен правом понуждения арендодателя к передаче вещи в судебном порядке. В случае же уклонения арендатора от принятия вещи (или при просрочке кредитора), права арендодателя подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением, а не путем удовлетворения требования об обязании принять объект (пункт 2 статьи 406, статьи 450 и 453 ГК РФ).

Иными словами, принудительное вселение арендатора в помещение невозможно. При отказе арендатора от принятия вещи, договор аренды не прекращается, но арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по предоставлению вещи арендатору и, соответственно, не сможет взыскать плату за пользование объектом (такое пользование отсутствует). В этом случае надлежащим средством защиты для арендодателя будет расторжение договора в связи с просрочкой кредитора и заявление требования о возмещении убытков.

Данная правовая позиция и ранее обозначалась судами, но окончательно была подтверждена высшей судебной инстанцией в 2020 году (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 26 июня 2020 года по делу №305-ЭС20-4196).

Вопрос о составе и размере убытков, на которые вправе рассчитывать арендодатель, оказавшийся в такой ситуации, является открытым. Размер убытков будет зависеть от способности арендодателя обосновать и подтвердить их наличие, размер, а также причинно-следственную связь с действиями арендатора по отказу от принятия объекта аренды. При этом арендатор будет вправе ссылаться на обязанность арендодателя предпринимать меры по минимизации причиненных убытков, что может отказать влияние на их размер, присужденный судомПункты 1, 5, 11, 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»..

Например, арендодатель (с учетом условий конкретного договора аренды) может требовать взыскания с арендатора договорной неустойки, убытков в связи с заключением договора, подготовкой объекта к аренде, а также неполученную арендную плату за весь срок несостоявшейся аренды. Возможность взыскания арендой платы за весь срок аренды является наиболее дискуссионным. Если речь идет о длительных договорах аренды, то наиболее вероятным будет взыскание арендной платы за период до момента заключения арендодателем нового договора в отношении этого же объекта (замещающая сделка), а также разницы между арендной платой по прекращенному и новому договору аренды (если плата по новому договору оказалась ниже).

В связи с существенными рисками для арендодателя, мы рекомендуем детально прописывать процедуру приемки в договоре, а также предусматривать ощутимые штрафные санкции на случай безосновательного уклонения арендатора от приемки объекта. При этом нужно учитывать, подписанный арендодателем в одностороннем порядке акт приема-передачи (такое право арендодателя часто прописывается в договорах аренды) не будет означать надлежащую приемку объекта арендатором.

Оглавление

Субаренда – это передача арендованного имущества в аренду третьему лицу. Сдавать кому-то имущество, арендованное у собственника, арендодатель может, только если в договоре аренды, заключенном с собственником имущества, такая возможность предусмотрена. При субаренде арендатор будет называться арендодателем.

В целом этот вид сделки больше ничем не отличается от договора аренды: здесь могут быть в качестве объектов также указываться здания, сооружения, помещения, обособленные природные объекты, земельные участки; также можно сказать, что договор субаренды — это срочный возмездный договор, заключаемый в обязательной письменной форме. Связанные с субарендой отношения можно не регистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы при сроке договора менее 12 месяцев. Срок субаренды не может также превышать срока арендного договора. При досрочном окончании договора аренды договор субаренды также прекращается.

Субарендодатель – кто он?

Всем понятны отношения, укладывающиеся в схему «собственник помещения – арендатор помещения», но когда появляется фигура субарендодателя, многим она кажется лишней. Однако существует немало схем, при которых без своего законного представителя арендодатель не может обойтись. Например, крупный собственник не ведет дела сам, а передает права на распоряжение имеющимся имуществом некоему лицу в форме сдачи в наем данного имущества с возможностью сдачи его третьим лицам в поднаем. Интерес арендатора заключается в том, чтобы разделить указанное имущество на несколько частей и сдать эти части отдельно по цене, которая в общей сложности превышала бы цену договора аренды.

Существуют, к примеру, девелоперские фирмы, арендующие у собственника здание или сооружение полностью и сдающие их впоследствии в поднаем частями, оказывая при этом сопутствующие услуги – клиринговые, инженерные, эксплуатационные и пр.

Специфика ведения дел в России такова, что собственник вынужден в некоторых случаях намеренно привлекать арендатора – субарендодателя к сделке, дабы она была выгодной.

Поскольку согласие собственника имущества на субаренду было подтверждено договором аренды, субарендатор не обязан ставить его в известность по каждой последующей сделке.

Бояться заключения договора субаренды не стоит, но необходимо убедиться в наличии у субарендодателя всех необходимых документов, подтверждающих его право на сдачу помещения или здания в аренду.

Общие условия договора субаренды

Существенное условие субаренды – объект субаренды, то есть сдаваемое в поднаем имущество. Оно должно быть определено достаточно точно, поэтому нелишним будет приложить к договору субаренды документы, которые могли бы его идентифицировать. Например, для земельного участка — кадастровый план, для помещения в здании — поэтажный план БТИ. Также необходимо снабдить договор субаренды такими приложениями, как копия свидетельства о праве собственности, договор аренды.

Срок субаренды не должен превышать срок аренды, но если первичный договор был заключен на неопределенный срок, то и договор субаренды может быть заключен на неопределенный срок.

Условия внесения арендной платы и ее размер необходимо отразить в договоре субаренды. Поскольку первичный арендодатель, то есть собственник, вправе не чаще одного раза в течение календарного года увеличить в одностороннем порядке размер арендной платы, то и для отношений, связанных с субарендой, необходимо предусмотреть возможность увеличения ставки вносимой оплаты.

Права и обязанности сторон данной сделки практически не отличаются от прав сторон арендных отношений. В соответствии с ними арендодатель предоставляет имущество в состоянии, пригодном для использования в указанных целях, он также предоставляет все принадлежности и документацию к имуществу, обязанность производить капремонт лежит на арендодателе. Главная обязанность субарендатора – внесение платы за пользование имуществом в полном объеме и в срок, эксплуатация имущества должна производиться в соответствии с его назначением, указанным в договоре.

Приобретение юридического адреса через договор субаренды

Арендатор помещения может сдавать помещение в субаренду, если собственник наделил его таким правом. При этом он может сдавать данные площади и в целях предоставления юр адреса. При арендных отношениях непосредственно собственник помещения передает их арендодателю – юридическому лицу. Однако при субаренде все выглядит на первый взгляд запутаннее: субарендодатель, передающий юрлицу юридический адрес в соответствии с договором субаренды, сам является арендатором, арендуя указанное помещение на основании договора аренды, заключенного с собственником.

Если при этом договор субаренды сопровождается полным пакетом необходимой документации:

то такой договор ничем не уступает заключенному напрямую с собственником помещения.

Приблизительное время чтения: 3 мин., 15 сек.