Как правильно оформить возврат имущества по договору аренды недвижимости

Как взыскать задолженность по договору аренды?

Договоры аренды распространены в хозяйственной деятельности организаций и ИП. В аренду берут помещения, оборудование, транспорт и даже оргтехнику. Однако не всегда правоотношения между арендатором и арендодателем складываются гладко. Претензии могут касаться неисполнения сторонами разных договорных обязанностей, но самыми типичными являются споры по поводу несвоевременного внесения арендных платежей.

Что такое аренда

Договор аренды – это соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) принимает обязательство предоставить второй (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование.

Арендатор, в свою очередь, обязуется вносить за это плату в оговорённом размере, а по окончании срока сделки вернуть предмет аренды законному владельцу в том же состоянии с учётом естественного износа.

Существует несколько видов аренды:

• Аренда движимого имущества регулируется общими нормами ГК РФ, в отношении остальных видов действуют специальные нормы.
• Аренда государственного и муниципального имущества имеет особенности по сравнению с общими требованиями.

Арендная плата и ответственность арендатора

Арендная плата – это вознаграждение, которое арендатор уплачивает арендодателю за пользование имуществом. Её размер определяется сторонами и может быть установлен:

• Фиксированной суммой в абсолютном размере
• Процентом от прибыли, сдаваемого имущества
• Доходом (например, в случае сдачи автотранспорта в аренду с водителем)

Когда условие о размере платежей в договоре не определено, аренда должна быть оплачена по общим правилам, установленным ГК РФ – исходя из цены других аналогичных договоров, заключённых при сопоставимых обстоятельствах.

Арендатор отвечает за неисполнение обязательства по перечислению арендной платы и других платежей, предусмотренных соглашением сторон. Виды и объём санкций участники сделки обычно прописывают в договоре.

Ответственность может быть установлена в виде уплаты процентов на сумму долга или неустойки. При расчёте процентов, по общему правилу, применяется величина ключевой ставки Центробанка РФ, однако стороны вправе договориться о другой методике. Неустойка может быть установлена в виде штрафа (фиксированной выплаты) или пени (периодических платежей в виде процентов от суммы нарушения).

Если неисполнение арендатором своих обязанностей повлекло для арендодателя убытки (ущерб или упущенную выгоду), он может требовать их возмещения в полном объёме. Это возможно, например, при досрочном расторжении договора из-за неплатежей, или в случае начисления собственнику пени в результате несвоевременного внесения арендатором коммунальных платежей.

Когда можно взыскать неустойку с арендатора?

Взыскание долга по арендному договору

Условие о неустойке должно быть согласовано сторонами и оформлено в письменном виде. Это можно сделать путём включения пункта в основной контракт или подписания отдельного документа в период его действия. Если соглашение о неустойке не составлено письменно, оно считается незаключённым.

Основаниями для взыскания с арендатора неустойки могут быть:

• Несвоевременная оплата арендной платы;
• Нарушение других условий договора аренды.

При определении оснований и объёма ответственности сторон необходимо учитывать правила применения нескольких мер за нарушение одного и того же условия договора.

Виды неустойки:

1. Зачётная: Убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.
2. Исключительная: Взыскивается только неустойка.
3. Альтернативная: Уплачивается либо неустойка, либо убытки, по выбору арендатора.
4. Штрафная: Взыскиваются убытки в полном объёме и неустойка.

За просрочку денежного обязательства обычно взыскивают или проценты в порядке ст. 395 ГК, или неустойку. Стороны могут предусмотреть в договоре и оба вида ответственности, но данное правило неприменимо к зачётной неустойке.

Если в договоре аренды не прописаны условия об ответственности, с нарушителя получится взыскать убытки и проценты на сумму долга. Неустойка в этом случае уплачивается, только если это прямо предусмотрено законом.

Взыскание долга по арендному договору

В спорных ситуациях, касающихся исполнения договора аренды, стороны могут договориться мирно, в том числе используя примирительные процедуры, либо обратиться с этим вопросом в суд.

Экономические споры между организациями и ИП рассматривают арбитражные суды в соответствии с АПК РФ. Согласно статье 4 кодекса, денежные споры, возникшие из гражданско-правовых договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию. По общему правилу, суд примет иск к производству, если истекло 30 дней с даты направления претензии. Другой срок и порядок досудебного урегулирования могут быть установлены соглашением сторон.

Таким образом, для споров о взыскании задолженности по договору аренды досудебный порядок обязателен. Если его не соблюсти, суд возвратит исковое заявление.

Претензия

Если в договоре содержатся какие-либо условия, касающиеся содержания, порядка и сроков направления претензии, применяют их. Когда такие условия сторонами не оговорены, можно руководствоваться общими положениями законодательства.

Форма претензии законом не установлена. Её можно составить в произвольном виде, отразив там следующие сведения:

• Данные сторон (фамилии, имена, отчества, адреса);
• Описание нарушений и требования;
• Срок для устранения нарушений;
• Подпись отправителя и дату составления претензии.

Суд рассматривает наличие претензии как обязательное условие для подачи иска.

Претензия

К претензии необходимо приложить копии подтверждающих документов. Если в договоре прописан конкретный перечень материалов, которые должны быть приложены к претензии, надо руководствоваться им.

Направление претензии

Обычно претензия направляется по адресу контрагента, указанному в договоре, почтой или иными способами, позволяющими подтвердить получение. Если в деловой практике сторон был принят обмен корреспонденцией по электронной почте, через мессенджеры или по другим каналам связи, можно использовать и этот способ.

Обращение в суд

Если направление претензии или принятие других мер досудебного урегулирования не принесло результата, можно обращаться для взыскания задолженности в суд. Для споров этой категории действует общий трёхлетний срок исковой давности.

Исковое производство

Исковое заявление составляется с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ. Помимо сведений, которые были указаны в претензии, в иске необходимо отразить информацию о соблюдении досудебного порядка и примирительных процедурах. В него также можно включить ходатайство о применении обеспечительных мер и требование взыскать с ответчика судебные расходы.

Подача иска

К иску прикладываются подтверждающие документы, а также квитанция об уплате госпошлины и уведомления о направлении копий иска участникам процесса. Пошлину необходимо оплатить до подачи иска в размере, установленном ст. 333.21 НК РФ.

Задолженность по договору аренды

Обращение к юристам

Для взыскания задолженности по арендному договору стоит обратиться к помощи юристов. При рассмотрении таких дел нередко возникают сложности, связанные с определением даты начала и прекращения использования имущества, расчётом суммы долга и неустойки, встречными требованиями со стороны арендатора.

Судебное разбирательство

Юрист, знающий законодательство и судебную практику по таким делам, сможет обосновать позицию доверителя с точки зрения закона, грамотно представить доказательства и опровергнуть доводы ответчика.

Судебный приказ

Если размер требований не превышает 500 тысяч рублей, и они являются бесспорными (то есть ответчик согласен и с фактом задолженности, и с размером), дело может быть рассмотрено в порядке приказного производства.

Популярные вопросы о взыскании задолженности по договору аренды:

1. Какие документы необходимо предоставить в арбитражный суд для выдачи судебного приказа?
2. Какие шаги предпринять, если арендатор не согласен с судебным приказом?
3. Что делать, если арендатор не оплачивает арендную плату и не выезжает из помещения?
4. Какие особенности возникают при взыскании долга у иностранных арендаторов?
5. Каким образом можно обеспечить погашение долга при уходе арендатора без оповещения?

Надеемся, что эта информация будет полезной для вас в случае возникновения проблем с взысканием задолженности по договору аренды.

Есть ли разница во взыскании задолженности по договору аренды с индивидуального предпринимателя и юридического лица?

Нет, в обоих случаях взыскание через суд происходит в порядке АПК РФ. Но если предприниматель заключал договор аренды для личных целей, как физическое лицо, такой спор подлежит рассмотрению судами общей юрисдикции по нормам ГПК РФ.

Можно ли взыскать долги по аренде, если с арендатором не заключался письменный договор?

Если арендатор пользовался объектом аренды, то суд может взыскать с него плату за фактическое пользование в качестве неосновательного обогащения.

Можно ли отправить претензию в филиал компании-арендатора?

Да, если требования связаны с деятельностью филиала юридического лица, претензию достаточно направить только по адресу этого филиала. То же относится и к представительствам организаций.

Избежать многих споров, вытекающих из арендных правоотношений, поможет тщательная проработка договора до его подписания. Взыскание задолженности и штрафных санкций за нарушение обязательств будет гораздо более быстрым, если заранее согласовать порядок исчисления и размер неустойки, процедуру досудебного урегулирования и другие значимые вопросы. Поэтому составление договора аренды лучше поручить опытному юристу, который сможет предусмотреть все нюансы и дать рекомендации, основанные на существующей судебной практике.

Имеет ли право арендатор забрать в собственность имущество арендатора, в случае, если арендатор не погашает задолженность, в счет отказа?

В случае наличия задолженности у арендатора перед арендодателем за арендную плату, арендодатель вправе удержать имущество арендатора при условии, если договор аренды не истек и имущество арендатором не вывезено.

Вместе с тем арендатор в случае отсутствия денежных средств по уплате задолженности может в счет погашения задолженности передать арендодателю имущество в собственность оформив данную передачу дополнительным соглашением к договору аренды в случае отсутствия данной оговорки в самом договоре.

В соответствии с п.1 ст. 338-1 Гражданского кодекса РК, кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникающие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Согласно ст. 369 Гражданского кодекса РК, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Статьей 380 Гражданского кодекса РК предусмотрено, Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключать договор предусмотрена настоящим Кодексом, законодательными актами или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством.

Таким образом, в случае задолженности арендатора перед арендодателем по арендной плате, арендодатель вправе удерживать имущество арендатора при условии, если договор аренды действует и имущество находится у арендодателя.

Вместе с тем, в случае невозможности арендатора погасить задолженность денежными средствами, между арендодателем и арендатором заключается дополнительное соглашение, по условиям которого арендатор передает в собственность имущество арендодателю в счет погашения имеющейся задолженности.

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.

Как долго лицо, удерживающее вещь (ретентор), может удерживать вещь в своём владении в обеспечение исполнения оплаты вещи или возмещения убытков, связанных с этой вещью?

Для целей настоящей статьи я буду руководствоваться понятиями, которые были использованы в науке такими видными учёными как А.В. Венедиктовым, С.В. Сарбашом, В.А. Беловым. По этой причине такие понятия являются уже общепринятыми и общеизвестными человеку, который интересуется институтом удержания. Но для тех, кто не знаком с ними, даю их определения ниже:

Дефензивное удержание – удержание, при котором кредитор держит вещь в своём владении, не выдавая её должнику, пока последний не исполнит встречно лежащее на нём обязательство. Удержание в данном значении (аспекте) выполняет стимулирующую (побудительную) функцию. То есть кредитор, не выдавая вещь должнику, как бы побуждает его исполнить обязательство. Поскольку вещь находится в собственности должника, он, безусловно, заинтересован во встречном исполнении обязательства (а. 1 п. 1 ст. 359 ГК РФ).

Экзекутивное удержание – удержание в данном значении (аспекте) выполняет обеспечительную (гарантийную) функцию. Суть его сводится к тому, что лицо, не дождавшись встречного исполнения со стороны должника, реализует вещь в объёме и порядке, которые предусмотрены для залога. В общем, с публичных торгов по решению суда (ст. 360 ГК РФ).

Итак, а теперь к сформулированному вопросу, заданному в заголовке.

Итак, теперь мы знаем, что у права удержания истекает срок исковой давности ровно в тот момент, когда истекает срок исковой давности у основного обязательства.

Другое дело удержание в экзекутивном значении. Теперь мы знаем, что ретентор не сможет обратить взыскание на вещь, в случае возражения стороны в споре об истечении срока исковой давности. (Напомню, что обращения взыскания на объект удержания осуществляется по решению суда а. 1 п. 1 ст. 349).

Выходит, что ретентор может удерживать вещь в дефензивном значении сколько угодно времени, пока должник не исполнит обязательство? Но как быть, если он не исполняет своё обязательство десятилетиями? Должно ли как-то оно прекращаться или оно будет длиться вечно (в том числе после универсального правопреемства)?

Конечно, гражданскому обороту, вряд ли выгодна такая ситуация, поскольку собственник ограничен в правомочии владения, а ретентор не может никак распорядиться вещью, поскольку не является собственником.

В литературе мне удалось найти 2 позиции по данному вопросу.

Моё мнение: Мне кажется, что здесь ситуация прямо противоположная. Недобросовестный в данном случае именно должник, поскольку он, не исполнив обязательство, хочет вернуть вещь обратно себе.

К тому же, такая позиция, на мой взгляд, представляется несколько противоречивой, поскольку сам А.Н. Труба не отрицает, что субъективное право прекращается в момент истечения срока исковой давности. В то же время, почему-то, он полагает, что удержание прекращается с момента истечения срока исковой давности. Быть может тогда удержание прекратиться с момента вступления в законную силу преобразовательного решения суда?

Несколько удивляет подход, который обозначила СКЭС ВС РФ в Определении от 27.06.2019 г. (которое, к слову, вызвало огромный ажиотаж среди юридического сообщества) Позволим себе выделить 2 длинных цитаты из данного Определения.

“если становится очевидно, что цель склонить должника к скорейшим расчётам не может быть достигнута (например, должник не проявляет интерес к возврату имущества), действующему добросовестно ретентору в разумный срок следует обратить взыскание на имущество в порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ)”

“если суд при новом рассмотрении придёт к выводу об удержании имущества сверх должного, следует учесть, что в обычном гражданском обороте (при наличии положительных финансовых показателей у сторон спорных правоотношений) такой вывод должен повлечь необходимость обращения взыскания на имущество должника в принудительном порядке с передачей ему оставшихся после погашения долга денежных средств”

Какие выводы можно сделать из таких рассуждений ВС?

Во-первых, ВС рассматривает экзекутивное удержание как обязанность ретентора (хотя ст. 360 ГК РФ на это нам никоим образом не намекает).

Во-вторых, вводится каучуковое понятие разумного срока. Здесь можно толковать по-разному. Лично я бы предположил, что ВС РФ имел в виду следующее: воспользоваться экзекутивным удержанием сразу же после его возникновения нельзя (т.е. с момента, когда вещь находится во владении кредитора и должник не исполнил обязательство в установленный договором/законом срок).

Таким образом, исходя из сего исследования, следует сделать такие выводы.

Юрист по автотематике • Стаж 11 лет

Как происходит взыскание задолженности по договору аренды в 2024 году, если арендатор отказывается вносить плату? О том, какими нормативными актами устанавливается обязанность по взысканию долга, в каком порядке и как действовать собственнику помещения, рассказывают специалисты Европейской Юридической Службы.

Основные моменты

Арендатор имеет ряд обязанностей, и одна из них – внесение установленной платы за то имущество, которым он пользуется. Эту обязанность он должен исполнять в порядке и в срок, который зафиксирован в договоре.

Если в договоре не определены сроки и порядок внесения оплаты, то, согласно ст. 614 ГК РФ, устанавливаются те условия и сроки, которые применяются обычно при аренде такого же имущества в сравнимых обстоятельствах.

В случае, если в договоре не указана необходимость внесения обеспечительного платежа, который арендодатель имеет право удерживать без согласия арендатора, то арендная плата взыскивается в том порядке, который установлен законом.

Мацала Орест Александрович

Юрист по автотематике • Стаж 11 лет

Если вы столкнулись с нежеланием арендатора оплачивать пользование вашим имуществом, обратитесь к нам – мы расскажем, как можно взыскать задолженность, подготовим необходимые документы и обеспечим представительство ваших интересов в суде.

Как взыскивается долг

Взыскание долга по договору аренды – процесс, который включает несколько этапов:

Был ли у вас опыт взыскания долга по договору аренды?

Юристы ЕЮС не рекомендуют прибегать к таким мерам воздействия на уклоняющегося от уплаты арендатора, как отключение электричества, отопления, а также препятствование в его доступе к объекту, равно как и угрозы. Перечисленные методы считаются незаконными и могут повлечь для арендодателя не самые благоприятные последствия.

Пример из практики:

Гражданин Д. перестал оплачивать аренду помещения собственнику, гражданину Б., на напоминания не реагировал. Б. планировал сменить замки в помещении, чтобы Д. не смог туда попасть, однако в ЕЮС, куда он обратился за консультацией, его отговорили и посоветовали просто предупредить Д. о том, что Б. намерен его выселить в случае неуплаты долга за пользование имуществом.

Подача претензии

Если устные переговоры с арендатором не увенчались успехом, можно направить ему претензию с требованием оплатить задолженность,

Информация в претензии об оплате задолженности арендатору

Готовую претензию нужно направить на юридический адрес арендатора. Если речь идет о физическом лице, то документ направляется по месту его жительства. В случае, если в договоре указан другой адрес для почтовой корреспонденции, указывается именно он.

Как и куда отправлять претензию

В рамках такой процедуры, как взыскание задолженности по арендной плате, способ отправки претензии необходимо выбирать так, что в перспективе была возможность доказать ее фактическое направление. К примеру, это может быть заказное письмо с уведомлением о вручении под роспись на том экземпляре, который останется у арендатора.

В случае, если в договоре зафиксирована неустойка за нарушение сроков внесения платы, стоит требовать и ее оплаты также. Другой вариант – можно сослаться на этот пункт в претензии.

Если же неустойка в договоре не прописана, то арендодатель имеет право потребовать от арендатора уплатить проценты на сумму долга за использование чужих денежных средств – согласно ст. 395 ГК РФ. Проценты начисляются на ту сумму, которую составляет долг, в размере, установленном ЦБ РФ (ключевая ставка), действующая в течение периода просрочки.

Зачем нужна претензия

Стоит учитывать, что направление претензии может помочь не доводить дело до суда, кроме того, ее подача – обязательный этап в рамках досудебного урегулирования спора. Согласно ст. 4 АПК РФ, споры по такому предмету, как взыскание по договору аренды денежных средств, которые возникли из него, передаются в арбитражный суд только в случае соблюдения всех мер в рамках претензионного порядка.

Это правило распространяется, в том числе, на требования, связанные с взысканием арендных платежей. Так что, если договор заключили индивидуальные предприниматели или организации, то претензионный порядок нужно соблюдать в обязательном порядке.

Важно! Если договор заключен с физическим лицом, у которого нет статуса ИП, претензионный порядок полагается соблюдать только в том случае, если это зафиксировано в договоре.

Взыскание в судебном порядке

Предположим, что результата не дали ни переговоры, ни подача претензии о требовании взыскания. В этом случае арендодатель будет иметь полное право обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности. По аналогичной схеме осуществляется взыскание долга по расписке.

В какой суд подавать исковое заявление? Здесь следует учитывать следующие моменты:

Если договор аренды подписан индивидуальными предпринимателями и/или физическими лицами, иск о взыскании задолженности по договору подается в арбитражный суд. Если одна из сторон – физическое лицо без ИП, заявление подается в суд с учетом размера исковых требований:

Согласно общему правилу, иск направляется по месту нахождения ответчика. Впрочем, в договоре может быть прописана так называемая арбитражная оговорка, в соответствии с которой возможно изменение территориальной подсудности.

В договоре, который заключили граждане П. и Ц., было прописано, что споры, которые вытекают из соглашения, передаются в суд по месту нахождения арендодателя. Поэтому, когда между П. и Ц. возник спор, П. как истец направил исковое заявление по адресу, который в договоре указал Ц., а не по адресу, где проживал ответчик.

К исковому заявлению предъявляются определенные требования, которые необходимо соблюдать.

Что должно быть указано в иске при подаче в арбитражный суд (ст.125 АПК РФ)

Наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление

Наименование истца, его место нахождения, когда истцом является организация

Если истцом является гражданин, в иске указывается его места жительства, дата и место его рождения, работы или дата и место его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца

Наименование ответчика, его место нахождения или место жительства; требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты

Обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и доказательства, которые их подтверждают

Цена иска, если иск подлежит оценке

Расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы

Сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка

Перечень прилагаемых документов

К исковому заявлению необходимо приложить копии тех документов, которые обосновывают требования истца о взыскании его арендной платы, в частности, копии договора, копия претензии, а также доказательства того, что она была подана. Кроме того, потребуется также сделать копию иска для арендатора.

Подача искового заявление предусматривает оплату госпошлины – ее размер фиксируется в НК РФ и зависит от суммы исковых требований.

Образец иска о взыскания задолженности в 2024 году

Взыскание долга за аренду

Гражданка Б. обратилась в суд с иском к ООО «Альфа» о взыскании задолженности по договору аренды. В заявлении она отметила, что между ней и компанией был заключен договор аренды коммерческой недвижимости, однако «Альфа» перестала вносить платежи, что нарушало пункты подписанного договора. Б. потребовала расторгнуть договор и взыскать с ООО «Альфа» неустойку.

Суд установил, что ООО «Альфа» действительно не вносило арендные платежи за указанный в иске период, при этом Б. направляла в адрес компании претензию, что подтверждает квитанция Почты России и уведомление о вручении письма. Таким образом, досудебный порядок был соблюден.

Заявленные в претензии истца требования ответчиком не исполнены, суд признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению. Требования Б. суд удовлетворил частично – взыскал с ООО «Альфа» задолженность, пени за указанный в исковом заявлении период, размер госпошлины, а также расходы на представление интересов истца в суде и на оплату услуг нотариуса.

Частые вопросы

На каком основании арендодатель может требовать неустойку при просрочке?

На основании ст. 395 ГК РФ.

Нужно ли подавать претензию перед обращением в арбитражный суд?

Да, это предусмотрено ст. 4 АПК РФ.

В какой суд обращаться при сумме иска менее 50 тысяч рублей?

Обращаться следует в мировой суд.

Заключение эксперта

Взыскание задолженности по договору аренды в 2024 году происходит в установленном законом порядке. Если стороны договора – юридические лица, ИП или организации, сначала подается претензия, затем – иск в арбитражный суд. Если одна из сторон – физическое лицо без ИП, заявление направляется в суд общей юрисдикции или в мировой суд.

Чтобы собственнику квартиры выселить арендатора, необходимо знать, каков должен быть порядок действий при наличии или отсутствии договора.

Какие существуют законные основания для выдворения квартирантов, можно ли отказать жильцам в аренде за неуплату и реально ли обойтись без суда в решении конфликта — рассказываем об этом в нашей статье.

Основания для выселения арендаторов

В идеальной ситуации основания для выселения прописаны в договоре. Как сдать квартиру официально и без проблем, мы рассказывали . Но часто при сдаче квартиры в аренду составляют типовой договор — в нем может не быть нужных пунктов. Тогда стоит ориентироваться на следующий перечень:

Варианты использования квартир регламентируются статьей 17 Жилищного кодекса РФ. Все, что не подпадает, — нарушение. Что именно можно делать в городской квартире, а чего точно нельзя, мы объяснили в этой статье.

Как выселить арендатора из квартиры законно

Ответ на вопрос, как выселить квартирантов, зависит от наличия или отсутствия договора аренды и нарушений оговоренных условий аренды (в договоре или устно).

Если нет договора аренды

Отсутствие договора аренды — пока что распространенная практика на российском рынке арендной недвижимости, хотя желание владельцев и жильцов «оформлять отношения» официально с каждым годом растет. Часто арендодатели не верят в то, что заключение договора имеет смысл.

Тем не менее, если договора аренды нет, выселение все равно должно проходить по определенному алгоритму. В противном случае арендодатель окажется нарушителем сам и это приведет к более серьезным проблемам.

Первое, что следует сделать, если возникли основания для выселения жильца, — попробовать договориться мирно. избавит обе стороны от судебных издержек и поможет быстрее уладить конфликтную ситуацию.

Если мировое соглашение не сработало, можно приступать к другим мерам, а именно — обратиться в полицию. Перед этим нужно составить претензию о выселении к жильцам. Ее пишут в произвольной форме, указав основания для выселения (просрочка платежей, порча имущества, ненадлежащее использование помещения) и срок, в течение которого квартиру нужно освободить.

На этом этапе ситуация может выглядеть конфликтной для арендатора, и он может отказаться подписывать требование о выселении. Тогда понадобятся свидетели — можно заручиться поддержкой соседей, в их присутствии владелец пишет акт о том, что арендатор отказался принять к сведению поступившее письменное требование о выселении.

Если в указанный в претензии срок жильцы не съехали и не освободили квартиру от вещей, обращаются . Он не будет заниматься выселением, но нанесет визит в квартиру и составит протокол о незаконном проживании. Протокол понадобится в суде.

Суд — действенная, но крайняя мера. Обычно обе стороны конфликта стараются его избежать.

Если есть договор аренды

В типовых договорах не всегда прописывают условия и основания для выселения. Но в первой части нашей инструкции приведены законные основания, позволяющие собственнику требовать выселения арендаторов до окончания срока действия договора аренды. Вот почему в договор важно включать и пункты об ответственности сторон, и опись имущества (как именно это делать, мы написали ).

При наличии договорных отношений с жильцами первый шаг будет таким же, как в случае, если контракта нет. Нужно пробовать договориться. Обратить внимание арендаторов на очевидные вещи — сломанную мебель, отсутствие арендных платежей. Не стоит недооценивать эффективность переговорного способа. Часто сторонам действительно удается найти компромиссное решение.

Вы получите ёмкий и полный проект договора от профессиональных юристов, а также опись имущества. Их можно составить и подписать онлайн электронной подписью, при этом все правки можно обсудить с жильцом в чате. Никаких лишних поездок или траты времени на показе.

Сам договор всегда будет под рукой — в личном кабинете . А если после подписания возникнет спор, можно обратиться за консультацией к нашим юристам.

Если не получилось, придется составлять письменное требование о расторжении договора со ссылкой на п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса, вручить его арендатору и ждать.

В период ожидания имеет смысл подготовить подтверждения нарушений. Это могут быть фотографии и видеозапись повреждений или выписка с банковского счета, на который должны были приходить арендные платежи в соответствии с договором: она покажет, что поступлений не было. Эти свидетельства пригодятся в суде, если арендатор не освободит квартиру.

К сожалению собственника, и при наличии договора аренды, и при его отсутствии, если арендатор отказывается выполнять условия договора, быстрого способа выселить его законным путем нет. В любом случае придется ждать.

Если же дело дошло до суда, потребуется время на разбирательство. Его могут осложнять непредвиденные обстоятельства, такие как отпуск или болезнь судьи. Но и после того, как решение вынесено, пройдет какое-то время, пока служба судебных приставов, которая занимается исполнением решений, приступит к своим обязанностям.

Если жильцы ничего не нарушали

Бывает, что собственнику необходимо прервать действующий договор аренды (или нарушить устные договоренности) с добропорядочными жильцами. Единственный вариант действий в этой ситуации — договариваться. Если договор безупречно исполняется, то суд встанет на сторону жильцов. Получится, что собственник потратил время и деньги на судебный процесс и не добился результата.

Когда договора нет, а есть только устные договоренности, просто не стоит вести себя грубо по отношению к арендаторам. Ведь это не их вина, что у владельца изменились обстоятельства. Снимая квартиру, арендатор платит 2,5–3 арендных платежа, когда ищет подходящий вариант, и оплачивает услуги риелтора, выстраивает логистику. Особенно сложно это делать, если в семье квартирантов есть дети (детсады, школы, поликлиники). Выложить такую сумму снова в поисках нового варианта не так-то просто.

Риелторы и юристы советуют: перед тем как выселить арендатора из квартиры, хорошо бы предложить ему помощь — оплатить переезд, вернуть залог деньгами, оплатить услуги риелтора, который будет искать новое жилье, а может быть, подсказать вариант квартиры, если такой есть. Иначе есть шанс получить иск от квартирантов.

Можно ли обойтись без суда

Будет или нет успешным досудебное урегулирование возникшей ситуации, зависит от договороспособности обеих сторон. Бывает так, что арендатор оказался с психическими нарушениями, которые были неочевидны при заселении. Осложнения могут возникнуть и без этого, если собственник или наниматель занимают слишком жесткую позицию и не идут навстречу друг другу.

Некоторые в такой ситуации руководствуются соображениями вроде «все вернуть сполна», «ничего не потерять, иначе я проиграл». И забывают, что при разрешении конфликтных ситуаций чаще всего кто-то теряет, а иногда и обе стороны. И здесь пригодится бизнес-модель переговоров — стратегия «выиграл-выиграл» (win-win), — когда находится способ, чтобы в результате не оказалось проигравших, а каждая сторона воспринималась не как враг, а как партнер.

Как действовать нельзя

В профильных сообществах в социальных сетях часто встречается рекомендация собственникам, столкнувшимся с необходимостью выселить жильцов: вещи в подъезд и поменять замки или просто поменять замки, удерживая вещи внутри квартиры до погашения долга по договору, например. Удержание вещей возможно, только если соответствующий пункт прописан в договоре аренды. Подробнее об удержании имущества квартиранта мы рассказали .

Независимо от того, есть договор аренды или нет, менять замки, лишая арендатора доступа в жилье и вывозя из квартиры его вещи, нельзя. Поступив так, арендодатель превращается в нарушителя закона, его действия могут быть расценены судом, когда до него дойдет, как хищение имущества.

По этой же причине не следует применять физическое воздействие, не говоря уже о грубой силе. Это углубит конфликт, и рассерженный арендатор может обвинить собственника по более серьезным и тяжелым статьям законодательства.

Как обезопасить себя

Опытные арендодатели, которые сдают по несколько квартир на протяжении многих лет, говорят, что в первую очередь нужно понять, что арендный бизнес — вовсе не легкий пассивный доход, как его принято представлять. Они советуют внимательно подходить к выбору жильцов: оценивать внешний вид, место работы, общую адекватность.

Еще один шаг — вписать в договор отдельный пункт на случай конфликтного расторжения. Важно обозначить, что считается конфликтом, как стороны будут его разрешать, правила выселения, штрафные санкции за неисполнение этого пункта.

«При вселении квартирантов собственнику стоит обратить внимание арендатора на этот пункт. Это неплохо организует и бодрит», — делится в профсообществе опытный арендодатель.

Оформив аренду официально, собственник защищает себя. Поэтому важно заключать договор и платить налог с дохода.

Если квартира стоит 30 тыс. рублей в месяц, налог по стандартной 13%-ной ставке составит 3900 рублей. Оформив статус самозанятого, ставку можно снизить до 4%. Сумма небольшая, а уверенность в любом случае стоит дороже.

В арендных отношениях нередко возникает вопрос имущества: арендатор съехал и просто бросил весь свой скарб или, напротив, арендодатель удерживает имущество в качестве залога за накопленные долги по аренде. Иногда и вовсе удержанное имущество в сознании арендодателя превращается в брошенное. Какова правоприменительная практика по обоим сценариям?

Лада Булавицкая, основатель компании RetailTrusts.

Мы часто встречаем в практике неприятные истории с имуществом арендатора, неприятными они могут быть по двум причинам: арендатор съехал и оставил свое имущество или же арендатор не планировал ничего никому оставлять, но оно удерживается арендодателем.

Имущество удержанное.

Мы уже ни раз поднимали эту тему, но удержание можно рассматривать с разных сторон.

Зачастую право на удержание имущества арендатора прямо предусмотрено условиями договора. В этом случае понятны и основания, и процедура, и более или менее — последствия. Вопрос встает в случаях, если право на удержание товара прямо условиями договора не предусмотрено.

Здесь следует отметить, что статья 395 Гражданского кодекса РФ гласит: «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели», это означает, что отсутствие прямого права арендодателя на удержание товара в договоре такого права не исключает. В случае если арендодатель производит удержание, в этот момент он получает правовой статус «ретентора» — таким чудовищным словом наука именует лицо, производящее удержание имущества.

Плохо, когда этот вопрос никак не предусмотрен договором, потому что с точки зрения закона такое право у арендодателя есть, а вот с точки зрения договора — порядка работы нет. Не вставая ни на чью сторону, осознавая, что действительно в практике есть большое количество споров, когда удержать имущество арендатора — это единственный способ на него повлиять, мы просто расскажем о некоторых особенностях удержания:

✔ ограничение доступа в помещение и удержание имущества – это не одно и тоже. Это совершенно 2 разных процессуальных действия, ограничение доступа — это процедура «из договоров» и практики, в законе такой меры воздействия нет. Законом арендодателю предоставлено право требовать досрочного внесения арендной платы при просрочках в арендных платежах, но не ограничивать доступ в помещение

✔ это особенно важно, что в контексте таких ограничений арендодатели всегда настаивают на оплате полной арендной платы за весь период ограничения, однако удержание имущества, предусмотренного ГК РФ, не предусматривает права арендодателя чинить арендатору препятствия в использовании помещения по назначению и потом требовать оплаты арендной платы

✔ так как физически организовать удержание товара без ограничения доступа — это очень трудно, в практике появился такой вот инструмент, но при этом отождествлять их нельзя

✔ в случае если исполнение обязательства не осуществлено в надлежащий срок, ретентор (он же кредитор, он же арендодатель) вправе обратить взыскание на удерживаемое имущество по правилам ГК РФ о залоге (не спрашивайте, как это, расскажем потом)

✔ в удержание может быть обращено только имущество должника, без каких-либо исключений. Здесь чаще всего рискуют арендодатели, при ограничении доступа и попытке удержать имущество, как правило, они даже не знают, чье действительно имущество находится внутри помещения

✔ ретентор, удерживая имущество, становится его титульным владельцем, а значит в этот период он несет материальную ответственность за сохранность удерживаемого имущества. Все формулировки о снятии с арендодателя ответственности за сохранность имущества в момент удержания — юридической силы не имеют, как только вы заявляете арендатору об удержании его имущества, ровно с этого момента вы принимаете на себя статус титульного владельца со всеми тяжкими и правовыми последствиями

Nota bene: наука и правоприменительная практика относит удержание к правоохранительным мерам обеспечительного характера, как кстати и неустойку. В качестве варианта аргументации на переговорах, когда вам нужно уменьшить сумму неустойки и/или исключить право арендодателя на удержание, можно обосновать, что три меры обеспечения: депозит, неустойка и удержание на исполнение одного обязательства — это чрезмерная правовая и финансовая нагрузки, кроме того нарушение принципа равноправия сторон.