Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Покупка недвижимости и банкротство: как избежать подводных камней

Покупка собственного жилья, наверное, один из самых радостных моментов в жизни каждого человека. Но насколько он радостный, настолько же и трудоемкий. Перед счастливым этапом новоселья нужно пройти немало нервных и рискованных этапов, требующих предельной концентрации внимания.

Расчет с продавцом недвижимости

Один из важных моментов в процессе покупки недвижимости — расчет с продавцом. Рассмотрим, какие существуют варианты, в чем недостатки и преимущества каждого, и как избежать подводных камней.

Недействительные сделки в банкротстве

Значительную часть арбитражных споров в рамках процедур банкротства занимают дела о признании сделок должника недействительными. Оспорить могут оплату долга, продажу квартиры и даже выплаты по исполнительному листу. Если сделку признают недействительной, то полученное по ней придется вернуть. Разобрались, по каким основаниям можно оспорить сделку должника в банкротстве и какими будут последствия.

Сделки, которые могут быть признаны недействительными

Сделки, которые совершил должник или другие лица за его счет, могут признать недействительными. Купля-продажа, дарение, выплата долга — перечисленные соглашения в некоторых обстоятельствах удастся оспорить в суде, чтобы вернуть незаконно переданное имущество в конкурсную массу. Деньги от его реализации в дальнейшем пригодятся, чтобы удовлетворить требования кредиторов.

Споры о признании сделок недействительными в банкротных делах

Оспорить могут и сделки, которые совершили другие лица за счет должника. К ним относятся:

• заявление кредитора о зачете требований;
• списание банком денег со счета должника в счет погашения долга перед кредитной организацией или перед другими лицами;
• перечисление взыскателю в исполпроизводстве средств, полученных от продажи имущества должника или списанных его счета;
• оставление взыскателем за собой в исполпроизводстве имущества должника или залогодержателем — предмета залога.

Основания для оспаривания

Оспорить сделку должника в деле о банкротстве можно по двум основаниям: общим и специальным. Общие основания перечислены в ГК. К ним относятся операции, совершенные:

• абсолютно недействительными сделками (если, например, одним из участников является недееспособное лицо);
• сделками, ограниченными законом (например, сделки, совершенные без согласия определённого органа).

Возможные последствия

Признание сделок недействительными в банкротстве может привести к возвращению имущества в конкурсную массу и дальнейшему использованию средств для удовлетворения требований кредиторов. Важно внимательно изучить все основания для оспаривания сделок и действовать в соответствии с законом.

## Оспариваемые сделки

- с нарушением закона или иного правового акта;
- с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности;
- без намерения создать правовые последствия (мнимая) или для прикрытия другой сделки (притворная);
- юридическим лицом в противоречие с целями его деятельности;
- с нарушением представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица;
- в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено;
- под влиянием существенного заблуждения;
- под влиянием обмана, насилия или угрозы;
- на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка);
- с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, если она крупная (закон Об ООО).

## Специальные основания

В законе О банкротстве указаны специальные основания, по которым можно оспорить сделки. При этом, управляющий может оспорить сделку должника даже без согласия кредиторов.

### Пример из определения ВС:

Нельзя оспаривать одновременно по общим и специальным основаниям. Придется выбрать один путь: либо в рамках закона О банкротстве, либо по нормам ГК.

## Кто может оспорить сделку

|                   | По специальным основаниям | По общим основаниям |
|-------------------|----------------------------|---------------------|
| Управляющий       | Да                         | Да                  |
| Кредитор          | Да, если размер требований > 10% от долгов | Да           |
| Должник           | Нет                        | Да                  |
| Сторона сделки    | Нет                        | Да                  |
| Акционер          | Нет                        | Да                  |
| Представитель кредиторов | Да                     | Нет                 |
| Временная администрация | Да                      | Нет                 |
| Иное лицо         | Нет                        | Да                  |

### Сроки оспаривания

- Специальные основания: 12 месяцев
- Общие основания: 3 года

Возможность оспаривания сделки должника возникает в конкурсном производстве при банкротстве юрлица или с даты начала реструктуризации долгов гражданина.

Сделка в банкротном деле: последствия и требования

Когда сделку в банкротном деле признают недействительной, должнику приходится возвращать за свой счет все переданное имущество в конкурсную массу, а еще выплачивать убытки и судебные расходы.

Если актив больше нельзя получить в натуре, то нужно возместить его стоимость на момент приобретения. Иногда эта цена оказывается больше той, что заплатили по сделке. Так произошло в споре № А40-105473/2014. Должник продал квартиру Сателу уже после того, как АСГМ возбудил дело о несостоятельности Мосстроймеханизации-5.

По договору недвижимость стоила 5,9 млн руб., а судебная экспертиза оценила ее в 8,8 млн руб. Эту большую сумму теперь Сател должен вернуть в конкурсную массу, так как соглашение купли-продажи жилья признали недействительным.

Требования к условиям сделок с акциями и долями

Какие предъявляются требования к условиям сделок с акциями и долями российских компаний и какие обязательства будет нести перед государством приобретатель бизнеса у недружественного лица с 12.07.2023 г.

Решением подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ от 07.07.2023 года № 171/5 (далее — Решение № 171/5 от 07.07.2023 г.) (опубликовано на сайте Минфина 12.07.2023 г. обновлены требования к сделкам, совершаемым с лицами из недружественных государств.

Новые требования Минфина:

1. Наличие независимой оценки рыночной стоимости активов и экспертное заключение этого отчета СРО оценщиков.

   • С перечнем оценочных организаций можно ознакомиться на сайте Минфина. В настоящий момент времени данный перечень состоит из 42 оценочных компаний.

2. Цена приобретаемого актива не более 50 % от его рыночной стоимости.

3. Обязательство по добровольному направлению в федеральный бюджет денежных средств в размере не менее 10 % от половины рыночной стоимости активов при дисконте к цене актива равной 50% или в размере не менее 10 % от рыночной стоимости активов, когда дисконт к цене актива составляет более 90 % от рыночной стоимости соответствующих активов.

Решением № 171/5 от 07.07.2023 г. исключено ранее действовавшее условие (Выписки из Протоколов заседания Подкомиссии от 22.12.2022 № 118/1 и от 02.03.2023 года № 143/4) о рассрочке платежа на 1-2 года как основания, снимающего обязанность покупателя по оплате добровольного взноса в бюджет. Теперь добровольный взнос в бюджет обязаны платить все покупатели вне зависимости от того, предусмотрена ли условиями сделки рассрочка платежа либо выкупная цена выплачивается недружественному продавцу сразу.

Оплата добровольного взноса и листинг акций

Как мы понимаем, данный добровольный взнос – это обязательная индульгенция государству за право извлекать прибыль из актива, приобретенного по стоковой цене.

4. ПАО обязано провести листинг до 20% своих акций в срок, не превышающий 3 года с даты осуществления сделки с его акциями и даже в том случае, когда после сделки оно ликвидируется или теряет свой публичный статус.

ПАО, акции которых приобретены у акционеров недружественных государств, обязаны в срок не более 3 (трех) лет с даты осуществления (исполнения) сделки (операции) разместить на организованных торгах до 20 % акций своих акций.

Требование к размещению на бирже в пределах трёхлетнего срока также распространяется и на случаи, когда ПАО-покупатель присоединяет приобретаемое ПАО (ПАО-донор). ПАО-покупатель обязано разместить на бирже уже свои акции в количестве, эквивалентном до 20 % акций ПАО-донора с учетом коэффициента конвертации акций таких обществ при присоединении.

Данное требование распространяется и на те ПАО, которые потеряли свой публичный статус или были ликвидированы после сделки, то есть предполагается, что они должны быть созданы вновь либо вернуть себе публичный статус и разместить свои акции на бирже.

Как и в случае с обязательством по уплате добровольного взноса, исполнение данного требования является обязательной индульгенцией за право извлечения прибыли из актива, приобретенного по стоковой цене.

Ключевые показатели эффективности (KPI) для покупателей бизнеса из недружественных государств

Требования к установлению ключевых показателей (KPI) были впервые установлены Минфином 30.12.2022 года.

16.03.2023 года Минфином была обновлена форма заявления о выдаче разрешения на осуществление сделки с лицом из недружественного государства, подаваемого в подкомиссию, согласно которой новые собственники компаний, ранее принадлежавших лицам из недружественных государств, должны предоставлять информацию об установлении ключевых показателей эффективности для новых акционеров (собственников).

Решением № 171/5 от 07.07.2023 года установлены критерии, по которым будут оцениваться новые собственники бизнеса, приобретаемого у лиц из недружественных государств:

• сохранение технологического потенциала и основного вида экономической деятельности такого хозяйственного общества,
• сохранение рабочих мест и исполнение обязательств по договорам, заключенным им с другими юридическими лицами.

Кроме того, Минфин будет представлять рекомендации курирующему ФОИВу, как осуществлять контроль за достижением таких показателей новым собственником бизнеса, приобретенного у лица из недружественных государства.

Из указанного следует, что до получения одобрения на совершение сделки с лицом из недружественного государства у потенциального собственника уже должен быть согласованный план развития приобретаемого актива. Ходатайство курирующего ФОИВа о выдаче согласия на совершение сделки будет считаться таким согласованием. У нового собственника бизнеса появляется обязательная обязанность отчитывать перед курирующим ФОИВом (например, перед Минпромторгом, Минтрансом, Минстроем и др.).

Форма документа Решением № 171/5 от 07.07.2023г., которым покупатель будет доказывать Минфину, что он будет эффективным собственником и установленные ключевые показатели будут им достигнуты, так и не утверждена. Формы таких документов предлагаются отраслевыми департаментами курирующих ФОИВов самостоятельно.

Возможно, позже, Минфин предложит единую форму документа, но ретроспектива вопроса показывает, что появится, она, как обычно, с большим опозданием.

6. Условия обратного выкупа должны предусматривать для «временного» собственника наличие экономической выгоды. Срок действия разрешения на сделку, условиями которой предусмотрен опцион – 2 (два) года.

Это значит, что обратная сделка должна быть рыночной для «временного» собственника. Обратная продажа лицу из «недружественного» государства толь за 100% от стоимости бизнеса.

Если сделка по обратному выкупу будет совершен за пределами двухлетнего срока, то на нее потребуется получение нового разрешения. Если, конечно, в этой перспективе регулирование сделок с лицами из «недружественных» государств не потеряет своей актуальности.

9. Перечисление денежных средств при совершении сделок (операций) лицам иностранных государств, совершающих недружественные действия, на счета типа «С», либо проведение расчетов по сделкам (операциям) в рублях в банковской системе РФ без перевода денежных средств за пределы РФ, либо в случае перевода денежных средств по сделкам (операциям) с иностранными лицами, на счета таких лиц, открытых в расположенных за пределами территории РФ банках и иных организациях финансового рынка, наличие рассрочки платежа

До недавнего времени, выдача разрешений на совершение сделок с «недружественными» нерезидентами только при условии перечисления денежных средств на счет типа «С» было стандартной практикой для Минфина.

Из указанного следует, что теперь перечисление денежных средств при совершении сделок (операций) лицам из «недружественных» государств возможно «тремя» способами:

— на счета типа «С»;

— на обычный счет в российской кредитной организации без последующего из вывода за пределы РФ;

— на счет в иностранной кредитной организации.

Таким образом, при совершении сделок с лицами из «недружественных» государств перечисление денежных средств в пользу таких лиц без открытия счета типа «С» допускается только в пределах российской юрисдикции (без последующего вывода денежных средств из нее). Если условия сделки с таким лицом предполагают рассрочку по выплате выкупной цены, то получателю разрешения на такою сделку может быть дано согласие на перевод в иностранную кредитную организацию.

10. Наличие у заявителя иных предусмотренных законодательством РФ разрешений, необходимых для осуществления (исполнения) сделки (операции), информация о которых представлена заявителем.

Например, если сделка требует согласия ФАС, то без наличия разрешения на сделку Минфином дано не будет.

Без выполнения всех вышеназванных требований Минфина разрешения подкомиссии на совершение сделки с лицом из «недружественного» государства дано не будет. Данные требования также применяются и в отношении тех лиц, которые подали заявление на получение разрешения сделку, но еще не успели его («разрешение») получить. Такова практика Минфина.

Данные разъяснения являются лишь одним из «трех» уровней регулирования сделок с лицами из «недружественных» государств. Следование им такое же обязательное, как и следование Указам Президента РФ (№№ 81 от 01.03.2022г., 95 от 05.03.2022г., 254 от 04.05.2022г., 618 от 08.09.2022г., 737 от 15.10.2022г., 138 от 03.03.2023г. и др.) и Постановлению Правительства РФ (Постановление Правительства РФ от 06.03.2022 № 295)

Подробно о том, как регулируются сделки, совершаемые с лицами из «недружественных» государств и как получить разрешение на сделку с лицом из такого государства, можно узнать в статье «Как расстаться с иностранным участником (акционером) российской компании в 2023 году».

Один из экспертов полагает, что ВС продолжает развивать тезис о недопустимости разрешения корпоративных конфликтов путем не предусмотренных для этого механизмов. Другой поддержал выводы Суда, поскольку само наличие вреда не должно оправдывать произвольное применение норм права вопреки их сущностному содержанию.

5 сентября Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС23-8899 по делу № А60-23945/2021, в котором разъяснил тонкости оспаривания сделок по погашению кредита другим лицом вместо заемщика в условиях корпоративного конфликта.

ООО «1 Капитал» владеет 73,22% акций АО «Карпинский электромашиностроительный завод», при этом 23,16% акций завода принадлежит Наталье Якуниной, которая также владеет 50% доли в обществе «1 Капитал». Остальные 50% общества «1 Капитал» принадлежат Наталье Купаевой, между двумя участницами этого общества с 2019 г. существует корпоративный конфликт.

В феврале 2019 г. КБ «Кольцо Урала» (в настоящее время – ПАО «Московский кредитный банк») предоставил заводу кредит в 150 млн руб. сроком на два года, поручителем заемщика выступило общество «1 Капитал». Завод исправно исполнял свои кредитные обязательства, однако два платежа банку на общую сумму свыше 64 млн руб. были перечислены за должника ООО «Электромаш» с указанием в назначении платежа на возврат средств по кредиту в соответствии со ст. 313 ГК РФ. В марте 2021 г. «Электромаш» уведомил «1 Капитал» о переходе прав кредитора по кредитному договору в порядке ст. 313 и 387 ГК РФ и потребовал погасить задолженность перед ним.

Тогда «1 Капитал» обратился в суд с иском к «Электромашу» и банку, требуя признать спорные платежи недействительными сделками. В иске, в частности, отмечалось, что реализация продукции завода организована посредством поставок обществу «Электромаш», подконтрольному Наталье Якуниной. При этом основная часть прибыли от этого аккумулировалась на счетах «Электромаша», что не устраивало Наталью Купаеву, поскольку в результате такой реализации завод находился на грани рентабельности и не приносил ожидаемых дивидендов его акционерам, включая «1 Капитал». Истец указывал, что перечисление денежных средств банку фактически производилось обществом «Электромаш» за счет средств завода, в связи с чем лицом, исполнившим обязательства по кредитному договору, является непосредственно завод, а переход прав кредитора к «Электромашу» не состоялся.

Суд удовлетворил иск в части требований, заявленных к «Электромашу», но отказал в части требований к банку. Он посчитал, что «Электромашем» было допущено злоупотребление правом, поскольку, исполняя обязательство перед банком, это юрлицо действовало недобросовестно, с намерением причинить вред заводу, а также его участникам, так как фактически задолженность по кредиту была погашена средствами завода. Суды согласились с доводами истца о транзитном характере поставок товара завода конечным покупателям через созданные в этих целях два одноименных юрлица, в том числе общество «Электромаш», что подтверждалось, в частности, материалами налоговой проверки и показаниями представителя ИФНС № 14 по Свердловской области. Они указали, что «Электромаш» участвовал в схеме ценовых накруток на продукцию завода и в результате этого ценовая разница аккумулировалась на счетах этого общества, что позволило ему произвести оспариваемые платежи банку. При этом завод сам мог произвести платежи по кредиту, поскольку его выручка и прибыль за 2020 г. составили свыше 811 млн руб. и свыше 286 млн руб. соответственно, что подтверждается бухгалтерской отчетностью. Таким образом, первая инстанция удовлеторила иск в части требования к обществу «Электромаш», отказав в требованиях к банку, в дальнейшем апелляция поддержала это решение.

Окружной суд поддержал нижестоящие инстанции и отклонил доводы «Электромаша» о несоответствии основам гражданского права выводов судов о признании денег на его счете денежными средствами завода, а также о неверном применении последствий недействительности сделки, посчитав их необоснованными. В качестве самостоятельного основания недействительности оспоренных платежей кассация указала, что примененная судами конструкция характерна для притворных сделок (п. 2 ст. 170 ГК РФ), причем тот факт, что обжалуемые судебные акты не содержали ссылки на указанную норму, не служит основанием для их отмены, поскольку в действительности эта норма судами применена правильно. Окружной суд также указал на возможность оспаривания операций по перечислению денежных средств исходя из положений ст. 61.1 Закона о банкротстве.

Рассмотрев дело по кассационной жалобе «Электромаша», Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на п. 1 ст. 313 ГК напомнила, что кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено на него должником. Исполнение обязательства третьим лицом за должника может происходить как в силу договоренностей, имеющихся между ними (по просьбе должника), так и по инициативе третьего лица, которое в этом случае «выкупает» права (требования) к должнику у первоначального кредитора.

В этом деле, заметил ВС, не имелось причинения вреда банку или заводу именно в результате осуществления «Электромашем» платежей по кредитному договору за заемщика. В феврале 2021 г. завод сам обратился к «Электромашу» с просьбой погасить задолженность перед банком, т.е. исполнение обязательства за истца было произведено ответчиком по взаимному согласию сторон, в отсутствие признаков интервенции третьего лица в чужие договорные отношения. Также нет доказательств, позволяющих утверждать, что между «Электромашем» и заводом имелась договоренность (соглашение) об особых имущественных последствиях исполнения обязательства третьим лицом, отличных от перехода к такому лицу прав кредитора по кредитному договору. В частности, судами не установлены факторы, свидетельствующие о существовании между этими юрлицами иной обязательственной связи, которая могла бы служить разумным объяснением совершения «Электромашем» платежей за завод, влекущего за собой наступление иных последствий, чем переход прав кредитора к плательщику. Не имеется правовых оснований для вывода о том, что осуществление спорных платежей прикрывало собой исполнение иной сделки и что правовые последствия совершения этих платежей должны быть определены таким образом, как об этом просит истец.

Верховный Суд также напомнил: ключевым признаком притворной сделки является то, что при ее заключении все стороны осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена, но действительный смысл или условия сделки скрываются ими в том числе в противоправных целях. Однако в этом деле нет доказательств, в том числе касающихся взаимной переписки «Электромаша» и завода, которые позволяли бы утверждать о несоответствии обозначенного в платежных поручениях «Электромаша» назначения платежей действительному смыслу отношений, сложившихся между этими организациями. Истцом также не доказано наличие у банка как получателя денег по оспоренным платежам намерения на совершение притворной сделки. Тем более что обязанность по принятию исполнения третьим лицом возложена на банк как на кредитора ст. 313 ГК РФ. При этом судами не была определена сама сделка, которая якобы прикрывалась оспариваемыми сделками (платежами) как притворными.

Как заметил Суд, истцом в деле выступило общество «1 Капитал», являющееся не только акционером завода, но и его поручителем, к которому заявлено требование «Электромаша» о взыскании уплаченной им суммы банку. В деле № А60-20544/2021 судебным решением от 14 июля 2021 г. был удовлетворен иск «Электромаша», а решением от 1 ноября 2022 г. по заявлению общества «1 Капитал» о пересмотре решения по новым обстоятельствам оно отменено, в удовлетворении иска было отказано со ссылкой на текущее дело о признании спорных перечислений обществом «Электромаш» недействительными сделками и на выводы судов о признании платежей произведенными самим заводом.

«Гражданское законодательство не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права, в силу ст. 9 ГК субъект вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения и непосредственно привести к восстановлению нарушенного права. В ситуации корпоративного конфликта, о наличии которого указывали все представители участвующих в деле лиц, участники могут обратиться за защитой нарушенных прав, используя средства и способы, установленные ГК и законодательством об акционерных обществах, и не должны подменять предусмотренные законодательством способы защиты исками об оспаривании платежей, совершенных во исполнение соответствующих договоров или поручения», – заметил ВС.

Он добавил, что участник обладает правом обратиться с косвенным иском, действуя от имени корпорации, и оспорить совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным ст. 174 ГК РФ или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, требовать применения последствий их недействительности. К примеру, акционер может оспорить сделки с заинтересованностью, совершенные АО без должной процедуры одобрения на невыгодных для него условиях. Однако признание перечисления денежных средств недействительной сделкой с применением последствий недействительности, не предусмотренных законом, не является надлежащим способом защиты прав участника в корпоративном споре.

Верховный Суд также не поддержал выводы окружного суда о допустимости разрешения корпоративного спора путем оспаривания платежей, мотивированной ссылкой на положения Закона о банкротстве, поскольку ни в отношении сторон кредитного договора, ни в отношении «Электромаша» не была введена процедура банкротства. В связи с этим он отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат, советник юридической фирмы INTELLECT Сергей Гуляев полагает, что ВС РФ продолжает развивать тезис о недопустимости разрешения корпоративных конфликтов путем не предусмотренных для этого законом механизмов. Он пояснил, что ранее такой вывод неоднократно высказывался Судом в отношении процедур банкротства, где указывалось на неприемлемость использования банкротства со всеми его возможностями по оспариванию сделок и привлечения к субсидиарной ответственности для разрешения разногласий между участниками общества. «Теперь же Суд отмечает это и при оспаривании сделок вне банкротства по общим основаниям, при этом из поведения сторон явно следует цель не восстановить нарушенные сделкой права, а желание “насолить” бывшему партнеру. ВС РФ напоминает, что для разрешения корпоративных конфликтов предусмотрены специальные материальные (Закон об ООО или о АО) и процессуальные (гл. 28.1 АПК РФ) возможности. Указанный вывод видится логичным и обоснованным, он позволит в дальнейшем не допускать оспаривания сделок, когда действия сторон направлены на достижение иных последствий, сохранять стабильность гражданского оборота», – резюмировал эксперт.

Партнер юридической фирмы Lidings Александр Попелюк полагает, что рассматриваемому спору место скорее в банкротном деле, чем в общегражданском. «Налицо заинтересованность поручителя в освобождении от оплаты требования за должника, которое стало возможным ввиду организованной партнером транзитной схемы поставок. Успех истцу сопутствовал во многом благодаря сведениям, полученным от налогового органа, проводившего проверку, а также неправильному распределению судами бремени доказывания и поспешному применению связки ст. 10 и 168 ГК. Нижестоящие суды посчитали саму организацию транзитной цепочки сделок противоправной ввиду ее направленности к выгоде одного из участников истца в условиях их конфликта. В результате вольного обращения нижестоящими судами с правом корпоративный спор был фактически разрешен за счет третьих лиц (банка и плательщика), отсутствие дела о банкротстве не стало препятствием для применения Закона о банкротстве, отсутствие доказательств наличия прикрываемой сделки не стало препятствием для выводов о притворности платежей. Трудно не согласиться с выводами ВС, поскольку само наличие вреда не должно оправдывать произвольное применение норм права вопреки их сущностному содержанию», – полагает он.

По мнению одного из экспертов, в данном деле Верховный Суд продолжил разбирать сложные вопросы практики оспаривания сделок по банкротным основаниям. Другая полагает, что сформированная ВС позиция поможет судам верно квалифицировать и оценивать сделки по переводу долга на должника в преддверии банкротства, анализируя личность не только кредитора, но и предыдущего должника.

Верховный Суд опубликовал Определение от 10 апреля № 309-ЭС22-24243 по делу № А71-16803/2018, в котором подчеркнул, что необходимым элементом недействительности сделки по переводу долга по обязательству на нового должника, оспариваемому в деле о банкротстве последнего, является осведомленность кредитора по этому обязательству о заключении спорной сделки в ущерб интересам иных кредиторов нового должника.

В мае 2017 г. Игорь Мотовилов предоставил ООО «Финансовая компания “ГИД”» заем в 5 млн руб. сроком на год для строительства жилого комплекса «Солнечная слобода» под 24% годовых. От лица заемщика договор был подписан руководителем общества Людмилой Гуляшиновой.

В декабре 2017 г. Игорь Мотовилов, заемщик и ООО «Рент-Инвест», руководителем которого также являлась Людмила Гуляшинова, подписали соглашение, по условиям которого «Рент-Инвест» выступил гарантом исполнения обязательств финансовой компанией «ГИД» путем заключения с заимодавцем двух договоров долевого участия в строительстве. Два таких договора были также подписаны Игорем Мотовиловым и «Рент-Инвестом», их предметом являлись строительство обществом двух квартир в ЖК «Солнечная слобода» и передача их Мотовилову, общая цена ДДУ превысила 5,2 млн руб.

В октябре 2018 г. в отношении общества «Рент-Инвест» было возбуждено дело о банкротстве, конкурсный кредитор Л. оспорил в суде указанные соглашение и ДДУ. Тогда арбитражный суд установил, что в суде общей юрисдикции рассматривалось уголовное дело по обвинению Людмилы Гуляшиновой и гражданки Х. в совершении мошенничества и легализации денежных средств, приобретенных в результате данного преступления. В рамках этого дела Игорь Мотовилов был признан потерпевшим. В ходе расследования было установлено, что денежные средства, переданные заимодавцем на основании договора займа руководителю компании, похищены последним.

В итоге арбитражный суд удовлетворил заявление, а апелляция и окружной суд поддержали его определение. Признавая спорные сделки недействительными, суды сочли, что признаки неплатежеспособности у «Рент-Инвеста» возникли с 2014 г. (за этот год общество не уплатило земельный налог, позднее соответствующее требование вошло в реестр требований кредиторов). Суды также указали на неполучение обществом какого-либо встречного предоставления за принятые по ДДУ обязательства перед Игорем Мотовиловым и учли утверждения конкурсного кредитора и представителя конкурсного управляющего должника о том, что заимодавец является единственным из 150 граждан, передавших личные средства финансовой компании «ГИД», с которым впоследствии «Рент-Инвест» заключил ДДУ.

Суды отметили, что Игорь Мотовилов, перед которым заемщик в течение нескольких месяцев не исполнял обязательства по уплате процентов, начисляемых на сумму займа, должен был выяснить причины такого неисполнения, узнать о наличии у компании иных обязательств и обратиться в суд с иском об истребовании долга. Суды также признали мнимыми ДДУ как сделки, направленные на приоритетное (по отношению к другим потерпевшим от противоправных действий Людмилы Гуляшиновой) погашение вытекающей из договора займа задолженности компании «ГИД» перед Игорем Мотовиловым за счет общества. Апелляция также добавила, что объект строительства являлся проблемным, о чем Игорь Мотовилов не мог не знать. Кроме того, договоры займа и ДДУ он мог заключить непосредственно с обществом «Рент-Инвест», но не сделал этого.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда после изучения кассационной жалобы Игоря Мотовилова напомнила, что по соглашению от 27 декабря 2017 г. и неразрывно связанными с ним ДДУ общество «Рент-Инвест» приняло на себя обязательство погасить долг аффилированной по отношению к нему компании перед кассатором, вытекающий из договора займа, и новировало соответствующее денежное долговое обязательство в новое обязательство по предоставлению в натуре равноценного имущества в виде двух квартир. Кроме того, этим соглашением не исключалась возможность погашения компанией первоначального заемного обязательства денежными средствами; в этом случае Игорь Мотовилов должен был вернуть обществу «Рент-Инвест» требование о передаче двух квартир. Такое соглашение было заключено за девять месяцев до возбуждения дела о несостоятельности должника, поэтому его следовало проверить на предмет подозрительности по правилам ст. 61.2 Закона о банкротстве.

«Для признания подозрительной сделки недействительной на основании п. 1 указанной статьи необходимо, чтобы имело место неравноценное встречное исполнение обязательств со стороны контрагента должника. Применяя приведенные положения законодательства о банкротстве, суды не учли, что в части, касающейся перевода долга, соглашение от 27 декабря 2017 г. с юридической точки зрения является двусторонней сделкой нового и старого должников, совершенной с согласия третьего лица – кредитора (абз. 1 п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 391 ГК РФ). Кредитор не являлся ни стороной этой сделки, ни стороной вытекающих из нее договоренностей, которыми новый и старый должники урегулировали условия покрытия расходов первого на погашение долга второго (далее – договор о покрытии). При этом именно договор о покрытии в рамках дела о банкротстве нового должника подлежал оценке на предмет равноценности предоставления. Контрагентом по такому договору, как уже отмечалось, выступил старый должник», – заметил Верховный Суд.

Соответственно, сама по себе неравноценность предоставления со стороны «старого» должника не могла служить основанием для удовлетворения на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве требования, обращенного против третьего лица (кредитора), дача которым согласия на совершение сделки в принципе не предполагает какого-либо имущественного исполнения. Для признания соглашения от 27 декабря 2017 г. недействительным требовалось наличие иных обстоятельств, определенных п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве (в частности, недобросовестности кредитора). Из текста спорного соглашения следует, что формально оно относится к числу возмездных сделок.

Как указано в определении, в действительности общество «Рент-Инвест» не получило возмещение по договору о покрытии от компании, у которой не было имущества, достаточного для осуществления встречного исполнения, в связи с чем суды признали доказанным факт причинения соглашением вреда имущественным правам кредиторов должника, принявшего на себя чужие обязательства перед Игорем Мотовиловым. Необходимым элементом недействительности сделки на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве применительно к переводу долга по обязательству на нового должника, оспариваемому в деле о банкротстве последнего, является осведомленность кредитора по этому обязательству о заключении спорной сделки в ущерб интересам иных кредиторов нового должника. Предполагается, что кредитор знал о совершении сделки по переводу долга с целью причинения вреда кредиторам нового должника, если он признан заинтересованным лицом по отношению к новому должнику либо знал или должен был знать о признаках его неплатежеспособности или недостаточности имущества, пояснил Суд.

Факт заинтересованности Игоря Мотовилова по отношению к должнику не был установлен нижестоящими судами. Из обжалуемых судебных актов не ясно, какие установленные судами обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент перевода долга кассатор должен был знать о кредиторах общества, объеме неисполненных обязательств перед ними и недостаточности активов должника для проведения расчетов как по старым, так и новым долгам, принятым по соглашению. При этом согласно отчету конкурсного управляющего общества «Рент-Инвест» от 19 января 2023 г. рыночная стоимость активов общества (в том числе земельных участков) превысила 120 млн руб., а общая сумма требований кредиторов составляет около 56 млн руб. Сам по себе перевод долга на лицо, аффилированное со «старым» должником, не служит основанием для признания поведения Мотовилова недобросовестным, аффилированность «нового» и «старого» должников объясняет мотивы вступления одного в долг другого перед независимым кредитором, подчеркивается в определении.

«Равным образом не опровергает закрепленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ и применимую к Игорю Мотовилову презумпцию добросовестности и то, что он – единственный потерпевший от действий руководителя компании (одновременно возглавлявшего и общество), добившийся заключения договоров участия в долевом строительстве. Такой результат мог быть достигнут вследствие правомерной активности кредитора при защите своих прав», – заметил ВС, который посчитал, что нижестоящими судами не была установлена вся совокупность обстоятельств, необходимых для признания спорных соглашения и ДДУ недействительными на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Суд также указал на отсутствие оснований для признания указанных соглашения и договоров мнимыми либо притворными (ст. 170 ГК). Воля кассатора была направлена на возникновение именно тех гражданско-правовых последствий, что отражены в подписанных им документах. Как установили суды, Игорь Мотовилов фактически реализовывал права участника долевого строительства: давал согласие на отчуждение предмета залога, заключал дополнительные соглашения к ДДУ. Суждения нижестоящих инстанций относительно того, что он намеревался получить исполнение от общества вместо истребования долга по займу, касаются мотива заключения сделок; они не свидетельствуют о пороке воли и, напротив, указывают на то, что воля кредитора была нацелена на дачу согласия на перевод долга и последующую замену заемного обязательства обязательством по передаче имущества в натуре. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Эксперт добавила, что поскольку вопрос о заинтересованности (аффилированности), а также недобросовестности кредитора Игоря Мотовилова судами не исследовался, то выводы о недействительности такой сделки преждевременны. «Перевод долга на другое юрлицо, аффилированное с должником-банкротом, не является основанием для признания поведения указанного кредитора недобросовестным, поскольку он не являлся стороной этой сделки; его осведомленность в причинении ущерба иным кредиторам не доказана. ВС сделал важное замечание, что само по себе закономерное желание кредитора получить возмещение своих затрат не является достаточным основанием для признания сделки недействительной, поскольку кредитор таким образом проявлял правомерную активность при защите своих прав. Также Суд отметил, что в этом случае не усматриваются основания для признания сделок кредитора мнимыми или притворными, поскольку отсутствовал порок воли, а мотивы заключения сделок кредитором соответствовали его волеизъявлению. Выводы ВС будут полезны в дальнейшей практике арбитражных судов при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами», – считает Марина Марченко.

Руководитель практики банкротства и реструктуризации Savina Legal Александра Алфимова отметила, что в рассматриваемом случае ВС разбирался в сделке, заключенной в неочевидной форме. «Должник обязался погасить требования заемщика путем передачи кредитору двух квартир по ДДУ. При этом заемщик обязался перечислить должнику денежные средства, соответствующие цене договоров долевого участия. В свою очередь кредитор был обязан вернуть должнику право требования квартир, если заемщику все-таки удастся погасить задолженность. Нижестоящие суды квалифицировали заключенную сделку как сделку между кредитором, заемщиком и должником. Они пришли к выводу о том, что такой сделкой должник оказал предпочтение кредитору, что по сделке отсутствовало встречное предоставление, а также что она в принципе носила мнимый характер», – пояснила она.

Верховный Суд, добавила Александра Алфимова, тщательно проанализировал условия сделки и пришел к выводу, что она является сделкой по переводу долга между заемщиком и должником, совершенной с согласия кредитора. «В связи с этим ВС указал, что в первую очередь надлежит оценивать отношения между должником и заемщиком, а не между должником и кредитором. Сформированная Верховным Судом позиция поможет судам верно квалифицировать и оценивать сделки по переводу долга на должника в преддверии банкротства, анализируя личность не только кредитора, но и предыдущего должника», – резюмировала она.

Аккредитив

Аккредитив — безналичный расчет через блокированный лицевой счет. Фактически это условное обязательство от покупателя, согласно которому банк выплачивает деньги продавцу после совершения сделки. До этого момента деньги замораживаются.

Как и при расчете через банковскую ячейку, продавец получит деньги только после предъявления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю.

Преимущества расчёта через аккредитив

Перевод денег с карты на карту — распространенный, но не самый безопасный вариант расчета за .

Преимущества безналичного расчета

Расчет через банковскую ячейку — один из самых безопасных. При этом способе деньги находятся в металлическом боксе в хранилище банка под надежной защитой.

Поэтапно процесс выглядит следующим образом:

Преимущества расчета через банковскую ячейку

На первый взгляд, это самый удобный способ расчета, но он же и самый рискованный. При оплате до подписания договора о переходе собственности есть риск остаться без денег и жилья для покупателя, а после — для продавца.

Для уверенности в своей безопасности советуем позаботиться о присутствии на сделке юриста или риелтора, и обязательно взять с покупателя расписку о получении денег.

Преимущества наличного расчета

Сервис безопасных расчетов — это способ безналичного взаиморасчета между покупателем и продавцом, который гарантирует безопасность расчетов по сделке.

Покупатель переводит средства на специальный счет. Деньги приходят на счет продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Услуга оформляется за 15 минут в отделении СберБанка.

Из документов нужны будут только паспорт и ИНН — от покупателя, паспорт и банковские реквизиты — от продавца. Также понадобится договор, на основании которого приобретается недвижимость.

В среднем, с момента оформления услуги и до получения денег продавцом проходит 7 дней. Сроки напрямую зависят от сроков регистрации сделки в Росреестре. Обычно деньги приходят в течение двух рабочих дней с момента подтверждения от Росреестра.