Какие бывают основания приобретения права собственности

Право собственности считается одним из основных прав человека и основой рыночной экономики. Отношения в области права собственности не стоят на месте и стремительно развиваются. А также меняется и правовое регулирование института права собственности и улучшается нормативно-правовая база.

Чтобы понять какие изменения происходили с правом собственности в России, выявить особенности правового регулирования нужно обратиться к истории России и проследить этапы становления.

Историческое развитие

Таким образом, гражданское право оставалось до Октябрьской революции 1917 года, когда советское государство начало проводить политику военного коммунизма. Двадцатый век в России начался с декретов, отменяющих право собственности на землю.

Советский период

В советское время коммунистическая идеология подчеркивала, что имущественные права как физических, так и юридических лиц являлись уступкой во имя развития производительных сил страны и должны быть подчинены общей идее о господствующей роли социалистической собственности.

Современность

Институт права собственности в современной России призван регулировать отношения принадлежности материальных благ. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим право собственности в России, является Гражданский кодекс РФ от 24.11.2006 года.

Эволюция права собственности

Исследование правового регулирования института права собственности в России позволило сделать вывод, о том что, в настоящее время наблюдается эволюция права собственности к более широкому пониманию, а также продолжается процесс формирования современной правовой системы.

Способы приобретения права собственности

• Принятие в дар
• Наследование
• Покупка
• Обмен

Ключевой момент при приобретении права собственности на недвижимость — это необходимость зарегистрировать соответствующее право.

Право собственности на недвижимость в России

Юридическая собственность — это совокупность норм и правил, обеспечивающих права владельца на вещь и ограждающих имущество от порчи и посторонних посягательств. Основные формы собственности, в том числе и на недвижимость, — частная (физические и юридические лица), государственная (федеральные власти) и муниципальная (местные власти), возможны смешанные формы, например государственно-частная.

Применительно к частной собственности на недвижимость права собственников определяются Конституцией РФ и Гражданским кодексом (ГК) РФ. Речь идет о так называемой триаде полномочий собственника.

Какие существуют способы приобретения права собственности

Как разъясняет адвокат КА Юков и партнеры Илья Бахилин, право собственности на объекты недвижимости, которое также называют титулом, может возникнуть по первичным или по производным (вторичным) основаниям. К первоначальным основаниям приобретения относится приобретение по результатам правопреемства. Производные основания приобретения права собственности на имущество связаны с его переходом от других лиц.

По словам юриста юридической компании Генезис Надежды Полищук, наиболее распространенными основаниями и способами приобретения права собственности являются:

• Приобретение по договору купли-продажи
• Наследование
• Приватизация
• Обращение взыскания по долгам
• Решение суда
• Реорганизация для юридических лиц

Кроме этого, к распространенным способам получения права собственности относятся:

• Дарение
• Регистрация права собственности в соответствии с законодательством РФ
• Определение собственности на основании договора долевого участия в строительстве

Примеры оснований получения права собственности на недвижимость, которые встречаются реже:

• Возникновение из данный последователя
• Сделки, предусмотренные в области банкротства
• Административные акты
• Определение права наследование по суду

Как происходит приобретение права собственности

Во всех случаях для возникновения права собственности на недвижимость нужна его государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), напоминает адвокат Илья Бахилин. Именно регистрация в ЕГРН является основанием приобретения права собственности одной стороны и прекращения права собственности другой.

Для регистрации в Росреестре нужно собрать пакет документов: в первую очередь это правоустанавливающие бумаги (ДКП, ДДУ, решение суда, справка о выплате пая, документы на участок, нотариально заверенный документ о разделе имущества и т. д.) и заявление в кадастровое ведомство о госрегистрации права на недвижимость.

Подать документы можно в МФЦ, на и через портал Госуслуги. Для передачи документов онлайн потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКФП), которую можно получить через приложение Госключ или в аккредитованном удостоверяющем центре Роскадастра.

Регистрация прав на недвижимость до 1998 года

В ряде случаев можно зарегистрировать и права собственности на недвижимость, возникшие до 1998 года, когда был создан ЕГРН. Обычно при наличии доказательств такие права признаются, даже если они не были зарегистрированы по новым правилам. Также бывают случаи, когда право на объект возникает без регистрации, например, если человек умер до того, как успел зарегистрировать право собственности. В таком случае наследники получат объект как от собственника, но, возможно, только через суд.

Почему важно вовремя вступать в наследство

При уклонении от вступления в наследство или от регистрации права собственности могут возникнуть негативные последствия. Отказ от регистрации может привести к тому, что собственнику не позволят владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Наличие не зарегистрированных прав на недвижимость также может привлечь внимание налоговых органов, что в дальнейшем может привести к штрафам и уголовной ответственности.

Приобретательная давность как основание права собственности

В некоторых спорных случаях, госрегистрацию права собственности можно провести и по решению суда. Например, продавец вторичной недвижимости может потребовать регистрацию права после сделки. Без выписки из ЕГРН новый собственник не сможет полноценно владеть объектом недвижимости. Эти и другие важные аспекты регистрации права собственности необходимо учитывать для предотвращения негативных последствий.

Правила владения недвижимостью в России

Закон допускает пользование и владение объектом недвижимости без регистрации права собственности, но при соблюдении целого ряда факторов. Существует такое понятие, как приобретательная давность. Это срок, по истечении которого можно получить право собственности при условии добросовестного, открытого и непрерывного владения объектом как собственным имуществом. Для недвижимости этот срок составляет 15 лет, для иного имущества — пять лет.

Критерии приобретательной давности

Как разъясняет Надежда Полищук, критерии означают следующее:

• Соблюдение всех условий для получения права собственности
• Обращение в суд с соответствующим иском
• Подтверждение оснований судом

Если ситуация соответствует всем приведенным условиям, для получения полноценного права собственности человек может обратиться в суд с соответствующим иском. При подтверждении всех нужных оснований суд может вынести положительное решение — этот документ и будет основанием для регистрации права собственности в Росреестре.

Процесс упрощенной регистрации права собственности

С 2006 года в России действует упрощенная схема регистрации права собственности на дома и земельные участки, созданная для легализации дачных участков, построенных до мая 1998 года. Действие поправок продлено до 1 марта 2031 года. В рамках этих изменений не требуется получать разрешения на строительство и эксплуатацию.

Нарушения правил использования земельных участков

Земельные участки должны использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением и границами. Но на практике часто встречаются нарушения. Управление Росреестра по Москве рассказали о случаях незаконного занимания частей участков или земель общего пользования. Это может привести к административной ответственности в виде штрафа от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, в зависимости от обстоятельств.

Регистрация прав на землю

По закону, права на земельные участки и строения необходимо регистрировать в Росреестре. Обращение за регистрацией прав собственности является обязательным для законного владения недвижимостью.

Еще одно распространенное нарушение владельцев дачных участков — использование их не по назначению. «При обследовании дачных участков нередко выявляются факты наличия на них действующих автомобильных моек, автосервисов, складов, хостелов и т. д.», — привели примеры в Росреестре.

При этом, напомнили в пресс-службе, у каждого земельного участка есть свое предназначение, любое нецелевое использование влечет за собой штраф. Если определена кадастровая стоимость земельного участка, то его размер для граждан составит от 0,5% до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 тыс. руб. Если кадастровая стоимость не определена — от 10 тыс. до 20 тыс. руб.

Нередко владельцы земельных участков не регистрируют их в Росреестре и не ставят на кадастровый учет. Правообладатели таких объектов не платят налог на имущество. Но, напоминают в ведомстве, согласно ст. 25 Земельного кодекса, права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если участок не зарегистрирован, то с ним нельзя совершать никакие сделки — продать, подарить, обменять или указать в завещании. Кроме того, такую землю нельзя застраховать или оформить в качестве залога при оформлении ипотеки или другого кредита.

Для регистрации прав на земельный участок он должен быть поставлен на кадастровый учет (за исключением случаев наличия документально подтвержденных прав, возникших до 1997 года). Для этого в первую очередь необходимо выяснить, установлены ли границы земельного участка, пояснили в Росреестре. «Если границы участка не установлены, надо обратиться к кадастровому инженеру, затем поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности», — добавили там.

Еще одно нарушение — отсутствие межевания границ земельных участков. Закон не обязывает собственников, оформивших участки ранее, делать межевание и определять их границы. «Обычно эти вопросы возникают при продаже участка, строительстве дома, получении ипотеки. И тогда выясняется, что границы между соседями не совпадают», — отметили в столичном ведомстве.

«Прав в данном случае тот, кто установил границы первым. Кто раньше оформил собственность, в данном случае не учитывается. До 2012 года координаты границ земельных участков не определялись. Эта практика возникла с образованием Государственного кадастра недвижимости», — пояснили там.

Если участок был получен в собственность до 1997 года, то при наличии документа, подтверждающего этот факт, по заявлению собственника в ЕГРН будут внесены сведения об участке как о «раннее учтенном» и право собственности на него зарегистрировано без установления границ земельного участка. Вместе с тем правообладателям дачных земельных участков эксперты советуют провести их межевание. Это позволит исключить большинство существующих споров, отмечают они.

Виды нарушения прав на товарный знак

Какие меры Вы можете предпринять для пресечения нарушения прав на товарный знак, а также наказать нарушителя?

Расчет и возмещение убытков в результате незаконного использования товарного знака

Правообладатель зарегистрированного товарного знака имеет право использовать товарный знак, а также пресекать незаконное использование своего товарного знака.

Незаконное использование торговой марки может быть выражено в нескольких видах нарушений.

Анализ судебного спора

Виды нарушения прав на товарный знак

Защита товарного знака

В случае если произошло нарушение товарного знака, к нарушителю могут быть применены следующие меры ответственности:

Расчет и возмещение убытков в результате незаконного использования товарного знака

Как законный правообладатель зарегистрированного товарного знака Вы можете потребовать изъять из оборота и уничтожения за счет нарушителя контрафактных товаров, этикеток и упаковок товаров, на которых размещено обозначение. Также Вы можете возместить убытки, нанесенные нарушением. Расчет размера убытков может производиться по следующими способами:

Способ № 1. Рассчитывается прибыль, полученная нарушителем от продажи товаров с незаконной маркировкой. Таким образом определяется размер упущенной выгоды, которую можно взыскать с нарушителя.

Способ № 2. Производится расчет платежей по возможному лицензионному договору, который мог бы быть заключен с правообладателем товарного знака. В этом случае сумма, которую получил бы правообладатель от действия такого договора, также является его упущенной выгодой

Узнать подробнее про нарушение прав на товарный знак, об услугах, уточнить стоимость, а также сделать заказ Вы можете, позвонив нашим специалистам по телефонам офисов, а также заполнив форму обратной связи на сайте.

Услуги и цены

Срочно нужен юрист?

Поможем разобраться в ситуации

Анализ перспектив дела

Получите объективное заключение юристов о перспективах рассмотрения дела

Ирина Резникова

Старший партнер, патентный поверенный № 1947

20 лет опыта в сфере интеллектуальной собственности, арбитражного судопроизводства и корпоративного права. Возглавляла правовое управление в топ-5 лизинговых компаний России. Лидер по взысканию компенсаций за незаконное использование товарных знаков.

Новое из раздела

Недвижимостью можно распорядиться по-разному — например, продать, подарить, обменять, передать взамен на услуги по договору ренты. В этих случаях речь идет об отчуждении недвижимого имущества.

Разбираемся вместе с экспертами, какие особенности и условия у этой процедуры, какие сделки не могут считаться отчуждением и как еще можно лишиться права собственности — по своей воле или принудительно.

Что такое отчуждение недвижимого имущества

Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги).

В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.

«Отчуждение, как правило, включает в себя три обязательных элемента: принятие решения о передаче вещи в собственность другого лица, фактическая передача вещи приобретателю (которая обычно оформляется актом приема-передачи), государственная регистрация права собственности за новым владельцем», — рассказывает старший юрист юридической фирмы «СВА-Групп», магистр юриспруденции МГЮА Евгений Арапов.

Что не является отчуждением имущества

Отчуждение — частный случай прекращения права собственности. В этом случае обязательное условие — чтобы это право перешло к другому человеку или людям. Сделки и ситуации, при которых право собственности на конкретный объект прекращается у одного владельца, но не возникает больше ни у кого, отчуждением не являются. Так что под это определение не подходят уничтожение недвижимости, сдача в аренду или временное пользование, отказ от наследования.

«Есть похожий термин — "отказ от права собственности“, но в этом случае имущество не передается определенному лицу (можно вспомнить пример из „Простоквашино“, где бывший собственник повесил на доме плакат „Дом свободный, живите кто хотите“). До тех пор пока другое лицо не приобретет право собственности на него, собственником считается отказавшееся лицо», — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Марсель Харисов.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

Есть целый ряд частных случаев отчуждения имущества, которые связаны с особыми условиями. Например, недвижимость несовершеннолетних можно отчуждать только в исключительных случаях. Это же касается лиц, которые находятся под опекой или попечительством.

«К таким случаям относятся принудительное обращение взыскания на жилье в рамках исполнительного производства, а также отчуждение недвижимого имущества по возмездным сделкам, если такое отчуждение соответствует интересам подопечного и на совершение сделки дал согласие орган опеки и попечительства», — поясняет юрист ProLegals Иван Лукин.

Получить согласие опеки на такую сделку можно только в случае, когда на имя ребенка или подростка покупается другое жилье — равноценное или большее по площади. Иногда допускается и покупка меньшей по площади недвижимости, но при условии, что на счет ребенка или подростка вносится определенная сумма, компенсирующая эту разницу. Воспользоваться средствами можно будет по достижении 18 лет.

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний

Если несовершеннолетнему собственнику исполнилось 14 лет, он может и сам заключать сделки с отчуждением недвижимости. Но в этом случае необходимо согласие родителей или законных представителей. Даже при выраженном намерении продать или обменять свою недвижимость со стороны несовершеннолетнего без согласия опеки сделка с отчуждением будет невозможна.

Отчуждение совместно нажитого имущества, долевой собственности

Если недвижимость — это совместно нажитое в браке имущество, отчуждаться оно может только с согласия обоих супругов. «Несоблюдение данного правила может повлечь признание сделки недействительной по иску супруга, без согласия которого произошло отчуждение», — подчеркивает Иван Лукин. Исключение — если между парой был заключен брачный договор, предусматривающий возможность для одного из супругов продавать, менять или другим образом распоряжаться недвижимостью без согласия второго.

Есть нюанс и у сделок с отчуждением имущества в долевой собственности. Если владелец одной из долей решает ее продать, он должен сначала предложить сделку собственникам остальных долей, так как они имеют преимущественное право покупки. Согласия на сделку нужно ждать в течение месяца и только потом выставлять долю в открытую продажу.

Если же право собственности на недвижимость получено по договору ренты, новый владелец не может отчуждать его без согласия рентополучателя.

Принудительное отчуждение имущества за долги и конфискация

Отчуждение не всегда производится по воле собственника — такие сделки могут быть и принудительными. В этом случае часто применяется термин «изъятие». «Оно допускается только на основании веских причин, прямо указанных в законе, и осуществляется в особом регламентированном порядке, — говорит Иван Лукин. — Например, если собственник имеет неисполненные обязательства перед третьими лицами, на его имущество может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства».

Помимо неисполненных обязательств (просроченных долгов кредитным организациям или физлицам), недвижимость может изыматься за долги по налогам (это касается организаций), а также из-за нарушений правил пользования (например, нецелевое использование земельного участка).

Еще один вариант — конфискация, то есть вид судебного наказания, который применяется, например, за коррупционные преступления. Конфисковать недвижимость могут и в случае, если судом доказано, что объект использовался для легализации преступных доходов, добавляет Евгений Арапов. При конфискации отчуждение имущества происходит в пользу государства.

Принудительное отчуждение недвижимости с компенсацией

Есть и другие варианты принудительного отчуждения — для государственных и муниципальных нужд, а также в случаях ЧП и стихийных бедствий. В этой ситуации собственники получают компенсацию, поэтому отчуждение называется возмездным.

Чаще всего это происходит в градостроительных целях: участки могут отчуждаться в рамках реновации, комплексного развития территорий, под дорожное и инфраструктурное строительство. Собственники такой недвижимости должны получать от властей компенсацию или равноценную замену отчужденному имуществу.

«Еще одним из таких случаев является реквизиция имущества — возмездное изъятие государством для использования в условиях стихийных бедствий и других чрезвычайных ситуаций. В отношении жилой недвижимости такая мера применяется крайне редко», — добавляет Евгений Арапов.

Когда отчуждение имущества могут запретить

В ряде случаев отчуждение недвижимости невозможно. «Как правило, запреты и ограничения на произвольное отчуждение жилья связаны с наличием обременений (ипотека, арест в рамках исполнительного производства, запрет на совершение регистрационных действий) или необходимостью защитить ту или иную группу лиц (к примеру лиц, над которыми установлена опека или попечительство, или лиц, для которых данное жилье является единственным пригодным для проживания)», — говорит Иван Лукин.

Изъятие единственного жилья за долги действительно под запретом, но он не касается недвижимости, купленной в ипотеку. Ее можно принудительно отчуждать, например в рамках дел о банкротстве должников.

«Определенные ограничения связаны с отчуждением недвижимости в пользу иностранных граждан, — добавляет Евгений Арапов. — Эти запреты касаются в первую очередь земельных участков и жилых домов на них. Так, иностранцам запрещено приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях, перечень которых определен президентом РФ, а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения».

Недвижимость нельзя отчуждать и в случае, если властями наложен запрет на совершение сделок. Это может случиться из-за:

В этих случаях собственнику недвижимости надо будет снять обременение (арест или запрет на сделки). Обычно нужную для этого информацию можно получить у судебных приставов.

Бывает, что владельцы имущества подвергаются необоснованным притеснениям со стороны третьих лиц, а возможность использования принадлежащих им объектов ограничивается. Такие случаи считаются нарушением законодательства.

Можно попробовать урегулировать спор о собственности своими силами, договориться с лицом, нарушающим права, и заключить мировое соглашение. Если оппонент не желает идти на контакт или найти компромисс никак не удается, остается единственный выход — обращаться в суд. В этом случае право собственности придется отстаивать в ходе разбирательств. Но при грамотных действиях защита обеспечена. Именно поэтому стоит привлекать профессиональных адвокатов. Специалисты знают приемы эффективной защиты прав и всегда добиваются решения в пользу законного владельца собственности.

Основные понятия

Право собственности — это совокупность трех полномочий: владения, использования и распоряжения. Обязательно должны присутствовать и быть фактически реализованы все указанные компоненты. Если хотя бы один из них отсутствует, считать это собственностью нельзя. Например, при аренде предусмотрено только пользование объектом имущества, а владельцем является другое лицо.

Право собственности возникает следующими путями:

Но для полноценного владения имущество нужно поставить на государственный учет. Права собственности на недвижимость регистрируются в Росреестре. Предметом спора может стать документ, на основании которого в базу была внесена соответствующая запись. Некорректно или незаконно оформленным, а значит, не дающим права на имущество иногда признается приватизационный план, договор на совершение сделки, акт государственного или муниципального органа.

Что такое споры о защите собственности?

Такие конфликты называются еще имущественными. Они представляют собой разногласия о вещных правах либо связаны с установлением законодательных ограничений, в том числе сервитута.

Верховный суд РФ определил несколько категорий споров, которые должны рассматриваться как защита собственности:

Участниками споров о собственности могут быть как физические, так и юридические лица. Чаще всего разногласия возникают из-за несоблюдения условий аренды, нарушения границ участков земли, порядка заключения сделок с имуществом и незаконного строительства сооружений.

Значение добросовестности

При рассмотрении споров, которые связаны с защитой прав собственности, особую важность имеет честность приобретателя. В официальной юридической практике применяется понятие добросовестности.

Придется подтвердить, что имущество было получено на законных основаниях. Также предоставляются документы, свидетельствующие о том, что собственность, точнее полноценные права на нее, оформлена в уполномоченных органах строго согласно установленному порядку. Допускается признание добросовестности, если жилье или иная вещь были переданы от незаконного владельца, но только в том случае, когда приобретатель не знал и никак не мог узнать об отсутствии прав собственности у продавца, дарителя и т. п. С учетом имеющейся информации гражданин и юридическое лицо считаются добросовестными.

Чтобы было признано иное, претенденту нужно опровергнуть обоснованность передачи прав собственности другому лицу. Если подается иск о незаконном владении, текущему фактическому приобретателю имущества нельзя сидеть сложа руки. Следует нанять адвоката и найти веские контраргументы. Иначе высока вероятность, что суд отнимет права собственности. Подобный исход грозит и другими негативными последствиями: проигравшую сторону могут заставить выплатить компенсацию за время незаконного пользования объектом.

Где рассматриваются споры о собственности?

Это могут быть переговоры и переписка с целью убедить виновное лицо удовлетворить требования добровольно. Но в некоторых случаях досудебный порядок споров, связанных с незаконным владением имуществом и восстановлением прав собственности, является обязательным. В частности, это случаи, закрепленные в изначальном договоре между сторонами или в соответствующих законодательных актах.

Так, написание претензии предусмотрено в следующих спорах о правах на имущество:

Особый регламент досудебного урегулирования действует при претензиях к ломбардам, микрофинансовым организациям и банкам. Для защиты права собственности нужно сначала обратиться в саму компанию, а потом к финансовому уполномоченному. Именно это лицо должно рассмотреть спор и принять решение. Срок — до 15 рабочих дней. Однако данная процедура допускается, только если сумма требований составляет меньше 500 тысяч рублей.

Как подать иск и урегулировать спор о собственности?

Если мирные способы защиты не сработали, для восстановления нарушенных прав можно смело идти в суд. Судебные разбирательства помогут доказать правоту в вопросе принадлежности собственности и в споре в целом. Удастся сохранить или получить свое имущество обратно, взыскать убытки.

Инициировать рассмотрение спора, связанного с правами на имущество, можно путем подачи иска. Этот юридический документ составляется строго по нормам Арбитражного или Гражданского процессуального кодекса РФ. Во многих делах о правах собственности время играет важную роль. Поэтому стоит помнить: если допустить хотя бы малейшую ошибку или не соблюсти форму иска, его отклонят, а дело оставят без движения.

В своем заявлении можно потребовать вернуть права собственности на имущество, которое находится у текущего владельца. Ответчиком становится как добросовестный приобретатель, так и недобросовестный (что придется доказать).

В иск, связанный с защитой собственности и обретением законных прав, стоит включить также требования о возмещении ущерба. Это доход, который прежний владелец получил от пользования соответствующим имуществом. Обычно считается период, когда он должен был узнать об отсутствии у него фактических прав или когда получил уведомление о подаче иска.

Можно дополнительно потребовать наложить арест на интересующую собственность и ограничить регистрационные действия с ней.

Просить о возмещении морального вреда, госпошлины и судебных расходов при рассмотрении спора, связанного с правами собственности, следует в отдельном заявлении.

В таких делах важна помощь опытного юриста

Только специалист, который практикует в сфере прав собственности, сумеет отстоять позицию доверителя. Такие споры очень сложны и полны подводных камней. Если действовать самостоятельно, без предварительного изучения нормативных актов, судебной практики, специфики проблемы, то вернуть права не получится.

Отказываться от услуг опытного адвоката — плохая идея. Появляется большой список рисков:

Права собственности — слишком ответственный вопрос, чтобы надеяться только на свои силы. Как минимум нужно получить подробную консультацию, а чтобы гарантированно защитить свои права на имущество — заказать полноценное адвокатское сопровождение.