Мы являемся сами арендаторами и можем ли мы сдать в аренду один кабинет из арендуемого здания имеем ли мы право аренду на один год нужна ли регистрация

Судебная практика об ответственности субарендатора перед собственником имущества

19 июля 2023

С учетом текущей ситуации мы отмечаем повышение количества сделок о передаче владения и/или пользования помещениями, заключаемых в форме субаренды, а не прямой аренды.

В связи с этим на практике часто возникают вопросы, связанные с ответственностью субарендатора перед арендатором и арендодателем (собственником имущества).

Решение суда

Эти вопросы поднимаются и в судебной практике. Так, в недавно принятом Арбитражным судом Волго-Вятского округа Постановлении1 был затронут вопрос возможности взыскания собственником имущества с субарендатора неосновательного обогащения, образовавшегося в результате пользования объектами недвижимости без внесения платы (после прекращения основного договора аренды).

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.05.2023 № Ф01-1972/2023 по делу № А82-12983/2021 Постановление Президиума ВАС РФ от 30.06.2009 № 2612/09 по делу № А51-546/2008-6-35

Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной. Если кто-то из Ваших коллег также хотел бы получать наши информационные письма, пожалуйста, направьте ему ссылку на электронную форму подписки.

Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Авторы данного письма не несут ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

Если у вас есть вопросы

В случае возникновения вопросов, пожалуйста, свяжитесь с нами.

Для улучшения работы сайта, а также и в некоторых иных целях, описанных в Политике конфиденциальности, мы используем файлы cookies. Проставляя отметку, Вы соглашаетесь на использование файлов cookies. В противном случае мы будем использовать только технические файлы cookies, которые необходимы для правильного функционирования сайта.

Субаренда недвижимости

Получать арендный доход можно не только от недвижимости, которая есть в собственности. Сдавать можно и те площади, которые арендуешь сам, — этот механизм называется субарендой.

Определение субаренды

Что такое субаренда квартиры простыми словами — это аренда в аренду. Имущество, которое арендуется, передается также на правах аренды третьему лицу с согласия его владельца. Фактически, говорит адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин, это передача права пользования объектом, который не принадлежит передающему на праве собственности.

Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. В субаренду можно сдавать практически любое недвижимое имущество с согласия собственника, — разъясняет юрист юркомпании Генезис Алена Лежнева.

В чем разница между субарендой и поднаймом

Иногда такую цепочку арендных отношений называют поднаймом — обычно в случае, если договор касается жилья. чаще всего разграничивается субаренда объектов недвижимости как договор между юридическими лицами и поднаем, когда все стороны отношений — физлица.

В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м), — рассказывает адвокат КА Юков и партнеры Илья Бахилин. — А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя, также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.

Договор аренды или договор найма жилья

Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка или экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы Арбитраж.ру Екатерина Кузьмина. Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду, — поясняет она.

Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.

Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.

В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций, — поясняет Андрей Саунин.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Механизм субаренды распространяется практически на любые объекты или части этих объектов. Так можно поступать:

• Их можно передавать в субаренду частично или целиком, если в первичном договоре аренды не указано обратного.

Чтобы закрепить невозможность сдачи недвижимости в субаренду, достаточно в договоре аренды, обычно после перечисления прав арендатора, предусмотреть условие о том, что арендатор не вправе передавать арендуемый объект в субаренду, — разъясняет адвокат Илья Бахилин. Но чаще всего субаренда прямо не запрещена, однако требует письменного согласия собственника, подчеркивает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate (ранее — JLL) Екатерина Белова.

Сдача недвижимости в субаренду: что нужно знать

Директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова советует тем, кто размышляет, сдавать ли квартиру в субаренду, во избежание споров и конфликтов обговорить этот момент с собственником заранее и включить пункт о возможности субаренды в договор, установив таким образом четкие правила: что можно, а что нельзя.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

В основном отношения субаренды регулируются теми же нормами, что и обычная аренда. Но добавляется несколько специфических дополнительных пунктов. Помимо согласия собственника, сроков и ответственности, прописанных в договоре, есть ограничения по типу объектов недвижимости.

Илья Бахилин из КА Юков и партнеры отмечает, что в субаренду нельзя отдавать публичные лесные участки, а также участки, которые переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Исключениями также выступают государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатам торгов, и объекты недвижимости, расположенные в особых экономических зонах. Проверить категорию земель и перечень обременений на них, как и на другие объекты недвижимости, можно в . Нельзя сдавать в субаренду и любое имущество, в отношении которого первоначальным договором аренды установлен запрет на сдачу его в субаренду.

Пункт о запрете содержится в изначальном договоре аренды. Если такой пункт есть, обычно в договоре прописываются и санкции за его нарушение. В основном это штрафы или досрочное расторжение договора собственником. Встречаются, говорит Светлана Ярова, и договоры, где предусмотрен только запрет. Это ошибка при составлении, и повлиять на первичного арендатора в случае, если он отдаст объект в субаренду против воли собственника, будет довольно сложно.

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

Во-первых, субаренда квартир возможна, если в изначальном договоре аренды прописана такая возможность без дополнительного согласия от собственника. Во-вторых, исключения действуют для субаренды земельных участков.

Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства, — говорит Алена Лежнева. Но и в этом случае, добавляет Илья Бахилин, в договоре может быть дополнительно прописано согласование с собственником.

Если такого пункта там нет, достаточно просто уведомить владельца недвижимости. Так, например, арендатор предприятия может пересдать в субаренду участок в госсобственности или муниципальной собственности.

Ёмкий и полный договор аренды, который будет учитывать все нюансы и защитит как права собственника, так и арендатора, помогут профессиональные юристы сервиса .

Преимущества использования сервисов по аренде жилья

Специалисты помогут быстро найти надёжного жильца. При этом все документы — договор аренды и опись имущества — можно составить и подписать онлайн. Никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса.

Финансовая защита

Сервис также предлагает финансовую защиту арендных платежей. В неё включены страхование жилья и имущества и гарантия оплаты: если жилец не успеет заплатить за аренду вовремя, Домклик сделает это за него.

Договор субаренды

Договор заключается в простой письменной форме на срок, не превышающий время договора аренды между первоначальным арендатором и новым арендатором (субарендатором). В общих положениях он очень похож на обычный договор аренды.

Что должно быть в договоре субаренды

В нем должны быть указаны:

• Первоначальный арендатор и субарендатор;
• Объект субаренды;
• Срок действия договора и размер арендной платы;
• Права и обязанности сторон;
• Условия расторжения договора.

Такой договор, если он заключен на срок от года, подлежит государственной регистрации, как и обычный договор аренды.

На что обратить внимание при составлении договора

Илья Бахилин называет ряд особенностей договора субаренды:

• Право на расторжение договора;
• Ответственность сторон;
• Условия субаренды.

Образец договора субаренды части нежилого помещения

Субаренда как бизнес — довольно распространенное явление, говорит Алена Лежнева.

В плюсе остается как собственник, который гарантированно получает стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду на долгосрочный период, так и арендатор, который, сдавая недвижимость третьему лицу и назначая цену выше установленной в качестве арендной платы по первоначальному договору аренды, также получает прибыль от сдачи арендованного имущества в субаренду, — поясняет эксперт.

В основном этот бизнес распространен именно в коммерческом сегменте — большинство таких сделок заключается арендаторами-юрлицами. Что касается квартир, чаще всего при совместном найме стороны обходятся без оформления специального договора. Подобрать подходящий объект коммерческой недвижимости можно на .

На рынке коммерческой недвижимости через субаренду работает целый ряд бизнесов, которые подразумевают наличие фактически управляющей компании, ведущей проект, например фудхоллы, гастромаркеты, универмаги, — рассказывает Светлана Ярова. — Также в парках развлечений, аквапарках, термах, фитнесах работает целый ряд бизнесов-сателлитов, которые связаны с главным оператором субарендными отношениями.

Субаренда возникает и там, где арендатор покрупнее, к примеру, супермаркет, получает в аренду площадку и делает ее удобной для работы других арендаторов, пользующихся его трафиком. Это могут быть кофейни, островки с игрушками, гаджетами, ювелирными украшениями — посетители супермаркета заглядывают туда, после того как оплатят свои покупки на кассе.

Удобные и модные коллаборации для поддержки бизнесами друг друга также могут строиться на основе субаренды, — добавляет Светлана Ярова. — Пекарня и аптека, алкомаркет и мясная лавка, кофе и гаджеты — уже привычные глазу покупателей форматы симбиоза операторов, которые также по своей сути являются субарендными.

Во всех перечисленных случаях первичными арендаторами обычно выступают юридические лица, говорит Алена Лежнева, поэтому от доходов с субаренды они должны платить налог в размере 18% — безотносительно того, кому сдается недвижимость: компании или физлицу.

«Если же недвижимость пересдается физическим лицом, нужно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью», — добавляет эксперт.

Аренда без письменного договора последствия

Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда без письменного договора последствия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.11.2021 N 88-26536/2021Категория спора: Аренда земельных участков.Требования арендодателя: 1) О взыскании задолженности; 2) О расторжении договора.Обстоятельства: Истец указал на то, что ему был выделен пай земли, ответчик использует этот пай без внесения арендной платы.Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Кроме того, О. не обосновала нарушение ее прав и прав других собственников земельного участка, а равно не доказала наступление для нее каких-либо неблагоприятных последствий в результате заключения договора субаренды, тогда как договор передачи права и обязанности по договору аренды третьему лицу, заключенный без согласия арендодателя, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным только при условии нарушения прав или охраняемых законом интересов лица, оспаривающего сделку; отсутствие письменного согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным и не свидетельствует о том, что ответчик, передав земельный участок в субаренду третьему лицу, действовал без одобрения со стороны арендодателя.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"3. Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии — общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ). Так, при несоблюдении требования о письменной форме договора доверительного управления движимым имуществом такой договор является недействительным (пункты 1 и 3 статьи 1017 ГК РФ). В то же время согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды движимого имущества на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, при несоблюдении которой стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение договора и его условий (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

Найти подходящее помещение для бизнеса непросто: нужно учитывать проходимость, площадь, стоимость, конкурентов рядом. С помощью субаренды можно не просто сэкономить деньги, но и получить выгоду.

О том, что такое субаренда простыми словами, рассказывает Михаил Шапиро, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости.

Что такое субаренда и чем она отличается от прямой аренды

Субаренда — это аренда недвижимости не напрямую у её владельца, а у арендатора, который выступает как промежуточное звено.

Например, Александр арендовал торговую площадь у собственника. Но он не использует помещение для своего бизнеса, а пересдаёт его по договору субаренды Ивану под магазин строительных товаров.

По закону можно сдавать в субаренду практически любые нежилые помещения: склады, торговые площади, офисы и земельные участки.

По моему опыту чаще всего сдаются в субаренду склады и торговые площади — например, под магазины или кофейни. Офисные помещения на рынке можно встретить реже: как правило, собственники заранее делят площадь на кабинеты и сдают их, а не огромные опенспейсы.

Ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости ЦАН

Ещё одна особенность: торговые площади часто сдаются не целиком, а частями. Например, можно встретить расположенные в одном помещении ателье, мастерские по изготовлению ключей и ремонту телефонов. Таким арендаторам не нужно много места, поэтому они снимают только небольшую площадь.

Ещё можно снять несколько квадратных метров в фойе аэропорта, бизнес-центра или отеля. Так поступают банки, владельцы платёжных терминалов и вендинговых автоматов. Им требуется не отдельное помещение, а проходимое и открытое пространство, чтобы увеличить поток клиентов.

Плюсы субаренды

Предпринимателей, которые зарабатывают на том, что пересдают коммерческую недвижимость, можно встретить не часто, это скорее исключение. Но у субаренды есть ряд преимуществ для владельцев бизнеса.

Экономия денег на аренде помещения

Особенно субаренда актуальна для бизнеса, которому нужна небольшая площадь. К нему можно отнести кофейни, работающие навынос, маленькие магазины, маникюрные кабинеты или салоны красоты с двумя-тремя мастерами, ателье, мастерские. Найти маленькое помещение почти невозможно, к тому же их обычно сдают по более высокой цене за квадратный метр. А снимать 70 м2, если для работы нужно всего 30 м2, неразумно и дорого.

Первичный арендатор тоже остаётся в плюсе. Субаренда может выручить, если не хочется упускать хорошее помещение: можно снять его для себя, а позже найти соседа и сдать ему часть площади. Ещё субаренда поможет, если предприниматель хочет сократить расходы. Да, придётся использовать меньшую площадь, чем раньше, но и за аренду нужно будет платить меньше.

За 2022 год арендодатели стали более гибкими: они охотнее соглашаются на субаренду и ищут себе «спутников», чтобы увеличить поток клиентов. Ещё они чаще идут на уступки, например соглашаются раздробить помещение на части и сдать его «маленьким» предпринимателям.

«Симбиоз» бизнесов, которые помогают друг другу

Можно не просто сдать или снять площадь, а найти бизнес с похожей целевой аудиторией и стать взаимовыгодными партнёрами. Например, рядом могут быть расположены мясной и овощной магазины: покупатели будут брать не только мясо для основного блюда, но и тут же покупать свежие овощи на салат и гарнир.

У ЦАН есть отличный пример синергии бизнесов. В нашем офисе мы сдавали небольшую площадь компании, которая занимается кадастровыми работами. Клиенты, которые обращались к нам за покупкой недвижимости, часто шли к нашим соседям за оформлением документов для Роскадастр.

Улучшение инфраструктуры

Это актуально для бизнес-центров, куда каждый день приходит много сотрудников. Кафе, вендинговые автоматы или суши-шопы, которые снимают помещения по договору субаренды, закрывают потребности офисных работников в хорошем кофе и еде навынос.

Владельцы кафе, в свою очередь, получают гарантированный трафик клиентов. Ведь они скорее сходят за капучино на первый этаж, чем потратят время на поход в кофейню на соседней улице.

Минусы субаренды

У субаренды есть отрицательные стороны, о которых субарендаторам важно помнить.

Субарендатор полностью зависит от арендатора

Договор субаренды имеет силу, пока у первичного арендатора действует его договор с собственником помещения. Если первичный договор по какой-то причине будет расторгнут, то договор субаренды тоже перестанет действовать. При этом не важно, сдано в субаренду помещение целиком или только его часть. Субарендатору придётся искать новое место и переезжать или договариваться с напрямую владельцем, чтобы заключить новый договор.

Соседями по помещению может быть кто угодно

Субарендаторы не всегда могут контролировать, кто снимает площадь рядом с ними.

Если соседом маленького ателье станет закусочная, то одежда, которую сдали в ремонт, впитает запах еды. Ещё соседи могут составить друг другу конкуренцию. Например, если кофейня начнёт продавать свои десерты и выпечку, пекарня рядом может потерять покупателей. Люди предпочтут покупать круассан к кофе в одном месте, а не стоять в двух очередях.

Как правильно оформить договор на субаренду

Процессы оформления договоров субаренды и прямой аренды похожи. Договор может быть заключён между юридическими лицами, физлицами, ИП, ООО и самозанятыми. Вот несколько важных нюансов, которые обязательно нужно помнить:

Заключать договор лучше всего с юристом, который объяснит все тонкости и проверит, нет ли в документе ошибок.

Отсутствие договора аренды несет риски как для квартиранта, так и для собственника жилья. Какие именно — рассказываем вместе с экспертами

Читать в полной версии

В России свыше 90% арендного жилья находится в теневом секторе и сдается без заключения официальных договоров. По словам юристов, одна из основных причин этого — нежелание собственников.

Чтобы легально сдавать квартиру, арендодатель должен платить налог 13% НДФЛ как физлицо. Снизить налоговую нагрузку можно, открыв ИП или став самозанятым. В таком случае налог на доход ИП составит 6%, а у самозанятого — 4% (6% — если он будет сдавать жилье юридическому лицу), напомнила специалист юридической компании «Интерцессия» Анастасия Чумак. «Из этого следует, что арендодатели попросту не хотят платить налог, даже если он представляет собой незначительную сумму», — согласна юрист.

Кроме того, в случае легальной аренды издержки в виде налоговых платежей могут повысить арендную плату, что снижает привлекательность квартиры. Плюс «банальное положение вещей — «все так снимают» — превращает сдачу без официальных договоров в норму», добавила эксперт.

Однако серая аренда несет в себе риски как для арендатора, так и для собственника недвижимости. В случае аренды без договора участники сделки могут полагаться исключительно на порядочность друг друга. Но любые договоренности на словах не имеют юридической силы.

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

Риски для арендатора жилья

Рассмотрим основные риски аренды жилья для квартиранта без заключения договора.

Без определенного срока проживания

Основной такой риск, по словам экспертов, связан с неопределенностью срока проживания. Например, хозяин квартиры в любой момент может повысить плату или попросить квартиранта съехать уже завтра. «То есть при отсутствии договора наниматель никак не будет защищен от такого развития событий и ему придется съехать», — приводит пример руководитель направления юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Артур Аванесян.

Договор призван исключить подобные ситуации — в нем прописывается не только период, на который он заключается, но и срок, в течение которого наймодатель может уведомлять о прекращении договора в одностороннем порядке, добавил юрист. Кроме того, в договоре можно указать, что при несоблюдении такого требования наймодатель должен будет выплатить неустойку, добавила замдиректора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. «Квартирант в подобной ситуации несет финансовые потери: ему необходимо будет оплатить поиск другого жилья, оформление новой сделки и переезд», — отметила эксперт.

Повышение стоимости и трудности с возвратом залога

Важный риск для арендатора — это повышение стоимости платы за квартиру. Фактически без договора хозяин квартиры может увеличить арендную ставку в любой момент, предупреждает руководитель направления юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры». «Например, стороны договорились об одной сумме, а через месяц собственник устанавливает жильцу условие: либо платить больше, либо съезжать», — приводит пример юрист. Договор в этом плане защищает нанимателя от необоснованного и частого увеличения стоимости найма, отметил он.

При отсутствии договора у квартиранта могут возникнуть проблемы с возвратом залога при выезде из квартиры — арендодатель может не отдавать его по надуманным причинам, добавила Анастасия Чумак. «Договор исключает такие ситуации, поскольку в нем подробно прописываются случаи невозврата залога», — указала эксперт.

Внезапный хозяин или черный риелтор

При отсутствии договора арендатор не застрахован от появления «внезапного собственника». «Например, может появиться собственник, который не давал согласия на аренду квартиры (если арендодатель и собственник разные люди либо второй — совладелец), и попросить съемщика покинуть жилплощадь», — говорит специалист юридической компании «Интерцессия».

Кроме того, высока вероятность встречи с черным риелтором. «Он расскажет, что собственник за границей и сдает квартиру по доверенности через него. А спустя несколько дней реальный собственник попросит освободить квартиру. Также черные риелторы могут массово собирать залог с нескольких нанимателей, которые затем эту квартиру снять не могут и теряют залог», — предупредила юрист.

Ремонт за ваш счет

Еще одна уловка, к которой иногда прибегают собственники жилья, — ремонт в счет проживания. В объявлении хозяин предлагает снять квартиру на долгий срок по сниженной цене, но под ремонт. «То есть квартирант платит за проживание, например, на 20% меньше положенного и должен провести косметический ремонт. Жилец сам покупает отделочные материалы, устраняет неисправности и т. д. Как только ремонт выполнен, арендодатель требует от жильца освободить квартиру. Потом он сдает ее за полную стоимость или живет в отремонтированной квартире сам», — рассказал Оксана Полякова.

Если в договоре пункт по поводу ремонта и условий его проведения не прописан, то квартиранту придется съехать. «Поэтому важное правило для обеих сторон сделки — четко прописывать в договоре все условия и порядок досрочного расторжения договора найма, права и обязанности как арендаторов, так и арендодателей. При ремонте составьте отдельное приложение, где будут описаны все сроки, смета, ответственность сторон», — добавила риелтор.

Риски для хозяина квартиры

Сдача квартиры в аренду без заключения договора несет риски и для самого хозяина.

Проблемы с оплатой

Главный риск для наймодателя, который сдает свою недвижимость без договора, — проблемы с арендной платой. Это могут быть как частые задержки, так и просто отказ платить за занимаемую жилплощадь.

«Нередко при отсутствии договора жильцы прекращают платить аренду, фактически продолжая проживать. Собственник может несколько месяцев подряд слушать обещания об оплате, не имея возможности заселить новых жильцов. В этом случае у собственника будут минимальные шансы своей юридической защиты», — отметил Артур Аванесян.

Именно поэтому в договоре необходимо подробно прописывать пункт об арендной плате и сроках ее внесения, а в случае просрочек предусматривать штрафные санкции. При несоблюдении пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор выселен с удержанием залога, добавила замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости».

Внезапный отъезд

Сопряжен с этим и другой риск — что квартирант съедет раньше срока, а еще хуже — не предупредит и не заплатит, продолжила риелтор. Этого можно избежать, если заключен договор найма. «Если квартирант решит пропасть, его можно найти и привлечь к ответственности — по закону он должен платить аренду в течение всего срока действия договора найма, даже если проживает в другом месте, ведь соглашение не расторгнуто», — сказала эксперт.

Еще один риск сдачи жилья нелегально связан с субарендой — когда квартиранты пересдают жилье. Как правило, речь идет об субаренде третьим лицам, которым напрямую арендодатель, скорее всего, бы отказал. Кроме того, это может быть аренда посуточно со всеми вытекающими последствиями, приводит примеры специалист юридической компании «Интерцессия». «Выселить человека, даже будучи собственником, не так просто, необходимо задействовать органы правопорядка. Но стражи порядка в такой ситуации зададут вопрос, на каком основании третье лицо пребывает в квартире. И тут мы возвращаемся к проблемам с налоговой», — предупредила юрист.

Сама субаренда не запрещена, но только с согласия хозяина. «По закону арендатор имеет право пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма», — пояснила Оксана Полякова. Если арендатор нарушил это условие, то собственник имеет право расторгнуть договор найма, выселить арендатора и всех поднанимателей и даже взыскать штраф, добавила эксперт.

Порча имущества

То же самое касается домашних животных, против пребывания которых часто выступают собственники, продолжил эксперт. «Стороны на словах могут договориться, что домашние питомцы не могут проживать в съемном жилье. Но уже в момент выезда жильцов и принятия квартиры собственник обнаруживает испорченный когтями пол и ободранный диван», — приводит возможную ситуацию юрист. Избежать этого помог бы договор, где прописано о таком запрете и возможных санкциях. Например, о необходимости сделать ремонт или купить мебель за счет нарушившего обязательства квартиранта, добавил он.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Мы являемся сами арендаторами и можем ли мы сдать в аренду один кабинет из арендуемого здания? Имеем ли мы право? Аренду на один год, нужна ли регистрация?

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РК наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем), предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед наймодателем остается наниматель.

Однако, обращаем Ваше внимание, что договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма, также следует в договоре субаренды прописать аналогичные условия, что и в договоре аренды.

Согласно ст. 5 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество: 1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением, рента.

То есть, сдать арендуемое здание, имеете право только с письменного согласия арендодателя, и если не хотите регистрировать, тогда необходимо менее года установить срок субаренды, например: с «01» января 2021 года по «31» декабря 2021 года.

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.