Ограничение доступа в помещение привело к отказу во взыскании арендной платы

Передача и возврат помещения

Зачастую арендодатели начинают искать нового арендатора еще до момента освобождения площадки прежним арендатором. В итоге договор аренды может быть подписан задолго до фактической передачи помещения новому арендатору.

Для того чтобы избежать начала начисления арендной платы за период до момента получения ключей от помещения, укажите в договоре дату передачи помещения вам.

Аренные каникулы

Арендные каникулы – это период времени с даты заключения договора аренды до начала ведения коммерческой деятельности. То есть это некий срок на подготовку помещения – ремонт, установку оборудования, завоз товара и т.д. Срок арендных каникул зависит от количества дней, необходимых для подготовки помещения к началу коммерческой деятельности.

При согласовании с арендодателем условий договора обязательно оцените состояние помещения и необходимость проведения в нем ремонтных работ. Если вы будете делать ремонт, обязательно попросите у арендодателя арендные каникулы, так как их, конечно же, не предложат в безусловном порядке.

Состояние помещения при передаче в аренду и возврате арендодателю

В соответствующем разделе договора аренды арендодатель может детально описать помещение, его общее состояние, а также имеющееся в нем оборудование и состояние этого оборудования. Это идеальный вариант для арендатора, поскольку он заранее будет знать, какими будут затраты на ремонт или дополнительное оборудование, если таковые потребуются.

Либо арендодатель может обойтись формулировкой: арендодатель обязуется передать арендатору помещение в состоянии как есть. В этом случае подразумевается, что арендодатель передает помещение в текущем состоянии.

Случай из практики

В одном очень крупном и известном ТЦ сотрудник, обслуживающий клининговую машинку, которая ездит по ТЦ и моет полы, не справился с управлением и врезался в витрину, в результате чего та разбилась. Помещение стало непригодно к ведению в нем коммерческой деятельности.

Договор аренды подписан. Помещение еще не передано арендатору. Вопрос: кто платит за ремонт? В положениях договора аренды было определено, что помещение передается в состоянии как есть. По этой причине арендодатель ремонтировать разбитую витрину не был обязан. Возник спор между арендодателем и арендатором.

Если бы в договоре аренды было прописано, что арендодатель передает арендатору помещение с исправной витриной, то вопрос о том, кто должен оплатить ремонт, не возник бы.

данной статье. Важно обезопасить себя от непредвиденных ситуаций, опираясь на законы и правила.

Заключение договора аренды

Чтобы избежать неприятностей, важно максимально подробно описать состояние помещения в договоре аренды. Это касается не только стен и потолков, но и других элементов, таких как витрины. Арендодатель обязан передать вам помещение именно в том состоянии, которое описано в договоре.

Возврат помещения

При возврате помещения арендодателю также необходимо подробно описать, что остается в помещении после окончания договора, а что будет забрано с собой арендатором.

Коммунальные платежи

Арендная плата состоит из нескольких частей, включая фиксированный платеж за помещение и коммунальные услуги. В большинстве случаев арендатор обязан возместить определенные коммунальные платежи, такие как…

Индексация арендной платы

Индексация арендной платы возможна не чаще одного раза в год. Важно уточнить в договоре дату первой индексации, периодичность последующих и максимальный процент или сумму увеличения ставки арендной платы. Обычно допустимая индексация составляет 5-7% от ставки за предыдущий год.

Пример случая

Рассмотрим случай, когда арендодатель проиндексировал арендную плату в два раза без установленного предельного размера. Важно внимательно изучать договоры и обращать внимание на положения об индексации, чтобы избежать подобных ситуаций.

Законодательство

Законы и правила, связанные с арендой недвижимости, важно знать и соблюдать. Следует ознакомиться с актуальными вопросами и быть готовым к возможным сложностям.

34 (ст. 606 — 670) Гражданского кодекса Российской Федерации. Здесь можно найти определение договора аренды, ключевые моменты, которые касаются срока его действия или внесения арендной платы, а также, основные принципы досрочного расторжения как самим арендодателем, так и арендатором.

Платежи и порядок расчетов

Ставка арендной платы

Сумма арендной платы за помещение может быть указана в разных форматах:

• Фиксированная ставка
• Процент от товарооборота

Кроме того, арендная плата может состоять из нескольких частей – например, из фиксированного платежа, эксплуатационного платежа, коммунального платежа.

При подписании договора обязательно проверьте, чтобы при пересчете в формат единой суммы за помещение в месяц ставка, прописанная в договоре аренды, сошлась с условиями, которые вы обсудили и согласовали с арендодателем.

Обратите внимание, что на период арендных каникул, как правило, арендодатели предоставляют льготы на оплату арендной платы: в этот период арендаторы платят либо только коммунальные услуги, либо коммунальные услуги + небольшой фиксированный платеж, который будет покрывать эксплуатационные расходы арендодателя.

Дата начала платежей

Важный момент – дата начала платежей. Обязательно пропишите, с какого момента начисляется арендная плата (в случае, если вам предоставлены арендные каникулы, это будет дата начала коммерческой деятельности в помещении, а в случае отсутствия таковых – дата передачи помещения по акту приема-передачи).

НДС в расчете

Обратите внимание на порядок включения НДС в расчет ставки арендной платы.

Один мой клиент обсудил с будущим арендодателем ставку арендной платы и договорился о некой сумме. При этом в устных переговорах до согласования договора арендодатель не упоминал тот факт, что он работает на общей системе налогообложения и является плательщиком НДС. В свою очередь, арендатор ожидал, что согласованная ставка аренды – это полная стоимость, которую он будет платить в итоге.

Читая договор аренды, в самом конце раздела о платежах мы увидели фразу на все платежи начисляется НДС. В результате выяснилось, что во время предварительных переговоров арендодатель имел в виду размер арендной платы до применения НДС. Мой клиент был не согласен с увеличением стоимости аренды на 20%, и мы вернулись в переговоры с арендодателем.

Обратите внимание на данный кейс. И помните: если НДС применим – пропишите формулировки вида включая НДС в случаях, когда указываете ставку арендной платы с НДС, либо кроме того, НДС в тех случаях, когда указанную в договоре ставку арендной платы необходимо увеличить на НДС при оплате.

Если НДС неприменим – пропишите НДС не облагается.

Как удержать имущество арендатора

Если основания для удержания имущества есть, арендодатель должен соблюдать определенный порядок действий. В частности, направить должнику уведомление об удержании имущества арендатора.

Уведомление об удержании

К уведомлению об удержании может быть приложено еще одно — об одностороннем расторжении договора аренды в связи с невыполнением его условий. И претензия с требованием погасить задолженность.

После этого в квартире можно, например, поменять замки и ждать ответных действий арендодателя.

При этом, по статье 343 ГК РФ, хозяин жилья (или залогодержатель, ведь фактически он берет имущество квартиросъемщика в залог) обязан обеспечить и гарантировать сохранность вещей. Если, к примеру, удерживается ценное растение, кредитор должен наладить должный уход за ним.

Недопустимость использования животных в качестве залога

В юридической практике и опыте риелторов встречались случаи, когда в качестве залога хозяин недвижимости брал даже животных. Это двойное нарушение закона: во-первых, домашние питомцы не вещь. Во-вторых, законодательство может трактовать удержание кошек, собак и прочей живности как жестокое обращение с животными (Федеральный закон от 27.12.2018 № 498-ФЗ (ред. от 24.07.2023) Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации).

Проверка правомочий контрагента

В соответствии со ст. 54.1 Налогового кодекса РФ при выборе нового/незнакомого контрагента рекомендуется соблюдать должную осмотрительность, что подразумевает под собой использование налогоплательщиком всех доступных ему возможностей и инструментов для получения и проверки информации о контрагенте на предмет его благонадежности.

Таким образом, перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости обязательно нужно проверить правоустанавливающие документы вашего будущего арендодателя на предмет действительности юридического лица, а также документы на право собственности, чтобы убедиться, что будущий арендодатель действительно вправе распоряжаться указанным имуществом.

Есть ли у арендодателя проблемы с налоговой или, например, проходит ли он сейчас процедуру банкротства? Эти вопросы нужно выяснить до момента подписания договора.

Какие документы необходимо запросить?

• В случае, если объект недвижимого имущества находится в общей долевой собственности – запросите Соглашение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности.
• Если объект недвижимости находится в залоге у банка – запросите согласие залогодержателя, то есть банка, на заключение договора аренды.

Документы для субаренды

Договор субаренды по сути своей мало чем отличается от договора аренды, однако имеется ряд особенностей:

Чтобы минимизировать риски, перед заключением договора субаренды запросите у арендодателя следующие документы:

• Документы, подтверждающие его право собственности на объект
• Согласие на сдачу в субаренду от собственника
• Документы об отсутствии задолженностей по аренде

Полезные ссылки для поиска информации о контрагенте

При поиске информации о контрагенте в интернете можно воспользоваться следующими сайтами:

• Сайт налоговой службы
• Сайт Федеральной службы судебных приставов
• Сайт Федеральной налоговой службы

Когда вы откроете только что полученный от вашего будущего арендодателя договор аренды, вы, скорее всего, увидите в нем целый раздел с перечнем нарушений со стороны арендатора – то есть с вашей стороны. И штрафы. Много штрафов и других способов вас наказать. Таким образом арендодатель старается защитить свою собственность от ненадлежащего использования. Не скрою: зачастую перегибая палку и выходя за рамки разумного.

В свою очередь, раздел о нарушениях со стороны арендодателя – очень редкое явление в договоре коммерческой аренды. По понятным причинам арендодатели не любят включать какие-либо пункты, которые могут быть потенциально им невыгодны.

Давайте разберемся, за какие же нарушения штрафуют арендаторов и что нужно постараться включить в ответственность арендодателя.

В разделе «Ответственность арендатора» могут быть описаны следующие нарушения и штрафы.

Как правило, ответственность арендодателя приходится отстаивать в несколько попыток. Для арендодателя необходимость заплатить штраф арендатору – это по меньшей мере странно. Справедливости ради замечу, что поводов платить штраф у арендодателя действительно немного:

Расторжение договора аренды

О досрочном расторжении договора аренды может идти речь лишь в том случае, если срок аренды четко определен в тексте документа и составляет более одного года. Если арендатор или арендодатель по той или иной причине приняли решение досрочно прекратить прописанные в договоре обязательства, им необходимо сразу поставить противоположную сторону в известность. Для арендатора это может иметь особое значение, так как до тех пор, пока соглашение не будет официально расторгнуто, он обязан своевременно вносить арендную плату, даже если фактически помещением уже не пользуется.

Если в договоре аренды не прописан конкретный период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться указанным в нем помещением, то документ считается заключенным на неопределенный срок. При этом и одна, и другая сторона имеют право отказаться от договора, но с важным условием: предупредить об этом (когда речь идет о недвижимости) необходимо заблаговременно. Конкретный срок должен быть указан в тексте. Уведомление стоит вручить под роспись или, например, отправить заказным письмом.

В договоре также может быть прописана и сумма неустойки за досрочное расторжение.

В Подмосковье договор аренды земли перевели в электронный вид

Как защитить себя

Стратегия защиты арендатора — это прежде всего соблюдение условий договора аренды. То есть своевременное внесение арендных платежей и бережное отношение к имуществу. Если возникают проблемы, их имеет смысл обсуждать с собственником в досудебном порядке.

Чаще всего арендодатель заинтересован в долгосрочных арендных отношениях. Исходя из этого, он может пойти навстречу квартиросъемщику, например снизив на время арендную плату с последующим возмещением или же предоставив арендные каникулы (также с последующим возмещением образовавшейся задолженности). То же самое работает и относительно имущества: ответственный арендатор, не скрывающий проблем, с большей вероятностью сможет договориться о рассрочке по возмещению ущербу.

Тем не менее, если все же конфликт возник и произошло удержание имущества арендодателем, необходимо сообщить об этом в полицию. Полицейские, возможно, не будут разбираться в деталях, но так арендатор зафиксирует ситуацию, которая, возможно, нарушает его права.

Затем имеет смысл составить претензию к арендодателю (в двух экземплярах, на одном получатель должен расписаться в получении), изложить в ней свою позицию по поводу возникшей ситуации. Например, если имущество удерживается при наличии действующего договора аренды, в котором нет пункта об удержании как мере воздействия. В списке требований можно указать «вернуть имущество», «предоставить доступ в квартиру», снизить арендную плату на то время, в течение которого в квартиру нет доступа.

Разрешать конфликт придется через суд.

Арендодателю

Прежде всего стоит внимательно отнестись к выбору арендатора. Обеспечить себе свободу действий в вопросе удержания имущества можно и на этапе составления договора аренды. Достаточно включить в него пункт о том, что невыполнение определенного пункта (о внесении арендной платы ежемесячно в такой-то сумме) на протяжении заданного (указать) периода времени влечет за собой ограничение доступа к жилью и удержание имущества арендатора.

При наличии договора и уплате налогов с дохода шансов выиграть суд больше, а кроме того, это позволит застраховать квартиру перед сдачей в аренду. Какие плюсы есть от сдачи квартиры «по-белому», можно узнать .

В качестве обеспечительной меры владельцы жилья, как правило, используют денежный залог в размере месячной арендной платы, в некоторых случаях сумма устанавливается больше. Как его оформить и можно ли вернуть — рассказывали в другой статье.

Избежать неприятностей и конфликтов с арендаторами, в том числе с удержанием имущества, при сдаче квартиры поможет . Мы возьмём на себя всю работу с объявлением и приведём надёжных, проверенных жильцов. Что вы получаете:

Консультацию со специалистом. Вы расскажете о вашем жилье, а мы — о сервисе и выгодном для вас размере арендной платы.

Подготовку объявления и его продвижение. Мы грамотно составим объявление, разместим его на сервисах по аренде и начнём продвижение.

Обработку входящих звонков. Мы будем отвечать на звонки, отбирать подходящих жильцов и планировать просмотры.

Проект договора от профессиональных юристов. К моменту выбора арендатора наши юристы подготовят проект договора, а также чек-лист для описи имущества.

Подытожим

Разграничение зон эксплуатационной ответственности сторон

Очень часто арендодатели стараются максимально переложить ответственность на арендатора. Аргументируется это просто – ведь на текущий момент именно арендатор занимает помещение. Значит, он за всем и следит. Но это не совсем так. Например, арендатор не обязан следить за центральным водопроводом или выполнять капитальный ремонт в помещении.

Для того чтобы избежать излишней ответственности и затрат, заранее проговорите с арендодателем и обязательно зафиксируйте в своем договоре, за что отвечаете вы, а что будет являться зоной ответственности вашего арендодателя.

Заранее уточните у арендодателя, предоставляют ли вам место на фасаде для размещения рекламной вывески. Важный момент – получение согласования с государственными и муниципальными органами на размещение рекламной конструкции. Уточните у арендодателя, есть ли у него согласование. Если необходимого согласования нет, учтите, что власти города могут попросить демонтировать вашу рекламную вывеску.

Немаловажным моментом является электропитание световой вывески. На практике я сталкивалась с ситуацией, в которой стороны не учли подключение вывески к системе электропитания здания.

При установке вывески обнаружилось, что провода электропитания не протянуты к месту монтажа. Арендатору пришлось оплачивать дополнительные работы по прокладке кабеля от щитка электропитания через все здание ТЦ к своей вывеске. А ведь эти расходы, естественно, не были предусмотрены бюджетом арендатора.

Для того чтобы сократить свои расходы в данной статье затрат, попросите вашего арендодателя дописать его обязанность не только предоставить вам возможность размещения вашего рекламного материала на выделенном участке фасада, но и обеспечить возможность подключения вывесок на фасаде к системе электропитания здания.

Достаточно часто при аренде помещения в торговом центре арендодатели навязывают арендаторам выполнение каких-либо работ, причем эти работы обязательно должны быть выполнены подрядчиками арендодателя.

Есть несколько возможных объяснений такого требования:

Вернее, это уже устоявшаяся практика.

Когда мы ведем переговоры об аренде торговой площади в торговом центре, мы обязательно поднимаем вопрос о стоимости работ подрядчиков этого ТЦ. Как правило, предварительное обсуждение стоимости работ подрядчиков – до момента заключения договора аренды торговой площади – реально помогает снизить расценки. Пусть не в 3–5 раз, но хотя бы до приемлемых для арендатора уровней.

Не бойтесь вступать в переговоры и открыто обсуждать важные для вас вопросы. Помните, что арендодатели – абсолютно такие же люди, как вы, и им тоже сложно согласовывать договор. Именно этот, такой простой и одновременно такой сложный шаг поможет в дальнейшем избежать огромного количества проблем с договором аренды.

Retail.ru

“Помните, что бессрочный договор считается менее надежным, ведь в данном случае любая из сторон может в любой момент отказаться от его исполнения, причем сделать это в одностороннем порядке без объяснения причин, — отмечает Оксана Васильева. — Обязательно нужно зафиксировать, когда начинается и когда завершается установленный период пользования помещением и имуществом. Обычно этот параметр указывается в месяцах, годах либо обозначается отрезком времени от одной конкретной календарной даты до другой (например, с 1 марта по 1 декабря 2023 г.). Если договор аренды заключается на год и более, имеет смысл договориться о том, кто будет его регистрировать и за чей счет это будет делаться. Если нет желания регистрировать договор, то целесообразнее указать срок 11 месяцев, а не "с 1 января по 31 декабря". Важно также обязательно прописать размер арендной платы и период ее внесения”.

“К заключению договора аренды необходимо подходить очень внимательно. Во избежание негативных последствий, связанных с расторжением договора по причине недобросовестности одной из сторон, следует не только обсудить все пункты, но и убедиться в том, что обе стороны одинаково их понимают, — говорит Лариса Крушанова.

— Если что-то в договоре непонятно или имеет двойной смысл, не стесняйтесь спрашивать. Это необходимо сделать до того, как каждая из сторон поставит свою подпись под документом. Редактируйте договор до тех пор, пока он не будет устраивать обе стороны. Особое внимание следует уделить проверке как правообладателя собственности, так и личности арендатора. Лучше тщательно осматривать имущество, которое берется в аренду, поскольку бизнесмен или предприниматель платит деньги за то, чем собирается пользоваться”, — советует эксперт.

Раздел – «Расторжение»

Расторжение – это одна из важнейших статей любого договора аренды коммерческой недвижимости. В нюансах условий расторжения необходимо разбираться, чтобы обезопасить себя и свой магазин или бизнес от неожиданных и неприятных последствий.

Расторжение бывает судебным или внесудебным.

Расторжение договора по суду возможно на основании ст. 619 ГК РФ и ст. 620 ГК РФ. С условиями данных статей вы можете ознакомиться по ссылкам.

И если с условиями расторжения договора в судебном порядке все более-менее понятно, то вот внесудебное расторжение вызывает массу вопросов: какие именно условия расторжения прописать в договоре и как сделать так, чтобы не остаться должным арендодателю еще многие годы? Об этом поговорим чуть ниже.

Внесудебное расторжение договора аренды – это такое расторжение, которое происходит на основании пунктов самого договора аренды без обращения в суд.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Применяется в случаях, когда в договоре аренды указано право арендодателя расторгнуть договор с уведомлением арендатора за определенное количество дней, при этом арендатор условия договора не нарушал. На рынке аренды коммерческой недвижимости такое условие называется коротко – свободный выход арендодателя.

Арендодатель обязательно внесет в договор аренды свое право на односторонний выход из договора. И в лучшем случае пропишет положение об уведомлении вас о таком расторжении за 1–2 месяца.

Давайте разберемся, что скрывается за подобными формулировками. Основной риск таков: арендодатель после передачи вам помещения во временное владение и пользование (аренду) не остановит поиск арендатора на данную площадь. Как только найдется другой арендатор, который предложит ставку арендной платы на 5–10–15% больше, вы рискуете получить от арендодателя письмо с предложением повысить вашу ставку арендной платы до предложенной другим арендатором либо покинуть помещение.

Скажу сразу: ни одна крупная федеральная розничная сеть не принимает такое условие. Аргументация для исключения такого положения очень проста: бизнес арендодателя строится на сдаче помещений в аренду и получении дохода с аренды. Если арендатор платит аренду вовремя и не нарушает условий договора, то почему у арендодателя вообще может возникнуть желание расторгнуть договор? Ведь это коммерческая недвижимость, а не квартира, которой может захотеть воспользоваться сам арендодатель.

Как правило, ответа на данный вопрос, кроме «я так хочу» у арендодателей нет. А раз нет встречной аргументации, то можно и нужно обсуждать данный пункт в переговорах с целью его исключения из договора.

Расторжение договора аренды арендодателем в связи с нарушением арендатором данного договора

Данное право дается арендодателю в безусловном порядке абсолютно в любом договоре аренды. Недобросовестные арендодатели прописывают общие размытые формулировки, например, за «любое нарушение договора». Настоятельно советую избегать таких фраз, т.к. именно подобные формулировки несут для арендатора наибольший риск, ведь расторгнуть договор можно будет абсолютно за любое нарушение, даже если вы недоплатили одну копейку.

Однако есть общепризнанные пункты, в соответствии с которыми арендодатель сможет расторгнуть договор:

Попросите арендодателя дать время на исправление допущенного нарушения. Если не исправите – тогда пусть арендодатель направляет уведомление о расторжении. Таким образом вы защитите себя от случайных ошибок – например, когда забыли вовремя оплатить аренду или на самом деле направляли письмо с пакетом документов, которые должны предоставить по договору, но оно потерялось на почте.

Укажите срок, который должен пройти с момента получения от арендодателя уведомления о расторжении договора до выезда из помещения. Для этого рассчитайте, сколько вам реально потребуется времени, чтобы освободить помещение.

Обратите внимание! Как правило, при расторжении договора по нарушениям со стороны арендатора депозит остается у арендодателя в качестве штрафа.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Свободный выход арендатора – это такое право расторжения договора аренды, при котором арендатор может расторгнуть договор аренды по собственному желанию, без объяснения причин и наличия нарушений со стороны арендодателя.

Срок расторжения договора по инициативе арендатора без нарушений договора арендодателем может быть различным, это вопрос переговоров и договоренностей. Как правило, арендодатели просят срок с запасом, чтобы найти в это время нового арендатора и не терять денежный поток.

В среднем согласовывают уведомление за 30–60 дней. Однако, если площадка большая, арендодатель может потребовать уведомление, например, за 120 календарных дней.

Конечно, арендодателям не нравится, когда у них нет свободного выхода из договора, а у арендатора такое право есть. Поэтому многие настаивают на включении в договор моратория. Мораторий – это запрет на расторжение в течение какого-либо времени. Как правило, этот срок равен 1–2 первым годам аренды.

При расторжении договора по инициативе арендатора – обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору. Обязательно проверьте наличие этого положения в договоре.

Расторжение договора аренды арендатором в связи с нарушением арендодателем данного договора

Разберем общую практику рынка и посмотрим, что же такое должен сделать или не сделать арендодатель, чтобы арендатор имел право на расторжение договора в короткие сроки.

То есть вы не можете пользоваться арендованным помещением.

Важно! Такими недостатками могут быть только те, которые вам не были известны заранее, еще до подписания договора. Доказывать такие случаи достаточно сложно, поэтому внимательно изучайте описание помещения в договоре аренды, а также требуйте подробного описания помещения в акте приема-передачи.

Важно! Проведение капитального ремонта всегда является обязанностью арендодателя. А вот текущий ремонт проводит арендатор. Однако вы можете по своему желанию провести не только текущий ремонт, но и капитальный, согласовав свои действия и соответствующие издержки с арендодателем.

Например, по причинам, не связанным с арендатором, случился пожар. В таком случае вы просто не можете пользоваться помещением.

Вы можете определить в договоре самые разные сроки уведомления о расторжении. Как правило, это зависит от площади помещения, вашей логистики и возможности быстрого выезда из помещения. Для случаев, описанных выше, разумными можно считать сроки расторжения с уведомлением за 7–14 календарных дней.

При расторжении договора в связи с нарушением арендодателем условий договора обеспечительный платеж всегда подлежит возврату арендатору. Обязательно проверьте наличие этого положения в договоре.

Расторжение договора по соглашению сторон

Самый простой и безболезненный способ расторгнуть договор – стороны расходятся полюбовно, не имея претензий друг к другу. Такое тоже случается, хотя и крайне редко.

Andrew Angelov/shutterstock

Авансовым платежом называют досрочную оплату арендной платы за первый месяц аренды. Как правило, арендодатели просят оплатить авансовый платеж при заключении договора аренды.

В случае, если передача помещения для проведения строительно-монтажных работ состоится не в дату подписания договора аренды, попросите привязать дату оплаты авансового платежа к дате приема вами помещения, чтобы не «замораживать» свои деньги у арендодателя.

Обеспечительный платеж или депозит

Под депозитом или обеспечительным платежом подразумевается некая сумма, которая предоставляется арендатором арендодателю в качестве гарантии выполнения арендатором ряда обязательств по договору. Как правило, сумма депозита устанавливается сторонами в размере одной или двух ежемесячных арендных плат.

Какие обязательства арендатора перед арендодателем покрывает депозит?

Чтобы обезопасить себя от зачета обеспечительного платежа, во-первых, необходимо строго соблюдать платежную дисциплину. То есть необходимо платить аренду вовремя. Во-вторых, попробуйте договориться с арендодателем – попросите добавить в пункт договора о зачете денежных средств из обеспечительного платежа положение, согласно которому арендодатель должен вас уведомить о том, что денежные средства в счет оплаты аренды не поступили в должный срок, а также дать несколько дней для исправления ситуации. Таким образом вы успеете провести пропущенный платеж, а арендодатель не зачтет деньги из вашего депозита.

Обязательно проверьте «судьбу» депозита при расторжении договора аренды. По общему правилу рынка аренды коммерческой недвижимости, депозит остается у арендодателя в качестве штрафа при расторжении договора по вине арендатора. Во всех остальных случаях депозит подлежит возврату арендатору. Более подробно читайте в разделе «Расторжение».

Hanohiki/shutterstock

Если предмет договора не определен – договор не считается заключенным.

Что необходимо прописать, чтобы предмет договора был определен:

Договор является краткосрочным, если он заключается на срок менее одного года – например, на 360 дней.

Договор является долгосрочным, если заключается на срок от 1 года. Долгосрочный договор аренды коммерческой недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без госрегистрации такой договор не является действительным.

Краткосрочный договор аренды, в отличие от долгосрочного, не нужно регистрировать. Соответственно, вы экономите на издержках, связанных с регистрацией. По истечении краткосрочного договора любая из сторон будет иметь право отказаться от пролонгации. Однако есть и обратная сторона – вы, не отработав в помещении и года, можете быть вынуждены искать другое помещение.

При долгосрочном договоре у арендатора будет больше уверенности, что он сможет проработать в арендуемом помещении гораздо дольше, поскольку вопрос о пролонгации такого договора возникает позже. Естественно, за исключением случаев, когда в договоре аренды оговорено право арендодателя на односторонний выход по уведомлению.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход – разбираем ниже в разделе «Расторжение».

Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, – например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы – также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам.

Существует еще и такой вариант определения срока договора – договор на неопределенный срок. Главный риск такого договора – возможность выхода из договора как у арендатора, так и у арендодателя, с уведомлением за три месяца. То есть при договоре на неопределенный срок у обеих сторон автоматически появляется право выхода.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход? Разбираем это ниже в разделе «Расторжение».

Проверьте, какой вид коммерческой деятельности разрешен в договоре аренды. Другими словами, как именно вы имеете право использовать арендуемое помещение – например, в качестве магазина, склада или офиса.

Зачастую арендодатели накладывают штрафные санкции за смену разрешенного использования без их на то согласия. При подписании проверьте, чтобы назначение помещения, указанное в договоре аренды, соответствовало вашим целям.

Fizkes/shutterstock

Для того, чтобы досрочно расторгнуть действующий договор аренды, инициатор процесса обязан направить второй стороне уведомление. Каким образом это должно быть сделано можно заранее, еще на этапе заключения договора, прописать в тексте документа. Например, отправить по почте (лучше заказным письмом с уведомлением о том, что документ получен).

В договоре должно быть указано, за какое количество дней, недель или месяцев необходимо уведомить вторую сторону о своем намерении досрочно расторгнуть соглашение. Так, в случае с недвижимостью и при бессрочном договоре, Гражданский кодекс предписывает направить такое уведомление минимум за три месяца.