- Разница между арендой и субарендой
- Аренда и субаренда
- Объект аренды
- Применение ФСБУ 25
- Малое предприятие
- СМП
- Организация
- Пошаговая инструкция
- Введение
- Предоставление муниципального имущества на основании субаренды без проведения торгов
- Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости
- Ограничения для коммерческих организаций
- Разрешение арендодателя
- Законодательство
- Условия субаренды
- Формы аренды
- Документы для заключения договора
- Необходимые документы для заключения договора аренды
- Тонкости — Юридическая консультация
- Субаренда муниципального имущества. Каких ошибок избегать местной администрации
- Менять в договоре аренды условие о запрете субаренды на согласие нельзя
- В чем суть дела
- Что решил суд
- Верховный суд согласился с доводами прокурора в определении от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990
- Выводы для муниципалитета
- При долгосрочной аренде земли субаренда возможна без согласия муниципалитета
- Верховный суд поддержал арендатора в определении от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791
- Как сдать нежилое помещение в субаренду | Оформление договора субаренды
- Как законно оформить субаренду
- Согласие арендодателя
- Договор субаренды
- Что написать в договоре субаренды
- Предмет договора и характеристики помещение
- Под какой бизнес отдаёте в субаренду
- Срок аренды
- Арендная плата, коммуналка и депозит
- Ремонт, вывеска и уборка
- Передача и возврат помещения по акту
- По каким причинам расстаётесь
- Заключаем договор субаренды
- Может ли самозанятый арендовать помещение для работы?
- Особенности аренды помещений для осуществления некоторых видов деятельности
- Зависит ли размер налога от стоимости аренды помещения?
- Итоги
- Особенности бухучета
- Определимся сначала с первым договором
Разница между арендой и субарендой
Разница между субарендой и арендой в том, что субаренда — это договор передачи ранее арендованного имущества арендатором в пользование другому лицу. Т.е. если в аренду сдает собственник. то в субаренду — арендатор.
Гражданское , трудовое, административное право, договорная работа, представительство в гражданских и арбитражных судах.
Аренда и субаренда
Аренда и субаренда — в чем разница и на сколько она существенная? Договор аренды заключает владелец объекта (собственник, законный пользователь и пр.). Он выступает арендодателем. Объект по договору аренды передается в пользование любому другому лицу (физическому, юридическому, ИП) — он является арендатором.
Договор субаренды заключается между арендатором по договору аренды и любым третьим лицом – это также может быть физическое, юридическое лицо или ИП. В этом случае первоначальный арендатор становится арендодателем, а третье лицо — занимает место арендатора и принимает его права в отношении объекта аренды.
Таким образом, по договору субаренды во временное пользование передается объект, который уже находится в пользовании другого лица, т.е. происходит смена пользователя объекта.
Объект аренды
Объектом как по договору аренды, так и по договору субаренды могут быль любые движимые (транспорт, оборудование, инструменты, одежда, мебель и пр.) и недвижимые вещи (жилье, здания, строения, помещения, земельные участки и пр.- целиком или частично).
Объектом аренды могут быть даже животные (при определенных условиях), но нельзя сдать в аренду потребляемые вещи (например, деньги, топливо или продукты питания и пр.), а также запрещенные объекты оборота (оружие, наркотики, ядовитые вещества и пр.).
Применение ФСБУ 25
В отношении договора субаренды применяются те же нормы закона, как и к договору аренды, но, в связи с особым, подчиненным или производным характером, договор субаренды имеет свои особенности и отличия от договора аренды.
Малое предприятие
Малое предприятие, есть право на упрощенные способы бухучета. Арендуем оборудование, часть которого сдаем в субаренду. Надо ли применять ФСБУ 25 и если да, то какие настройки нужны в 1С?
СМП
СМП, имеющие право на упрощенные способы бухучета, имеют право не применять ФСБУ 25 к некоторым договорам аренды. Если есть намерения сдавать объект в субаренду, то применение ФСБУ 25 обязательно.
Организация
Организация имеет право на упрощенные способы бухучета.
Пошаговая инструкция
| Дата | Дебет | Кредит | Сумма БУ | Сумма НУ | Наименование операции | Документы (отчеты) в 1С |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Принятие к учету арендованного имущества | ||||||
| 31 января | 001 — 360 000 | Принятие на забалансовый учет арендованного имущества | Операция, введенная вручную | Операция | ||
| 28 февраля | 20.01 | 60.01 | 12 500 | 12 500 | 12 500 | Учет арендных платежей |
| 19.04 | 60.01 | 2 500 | 2 500 | Принятие к учету НДС | ||
| 15 000 | Регистрация СФ поставщика | Счет-фактура полученный на поступление |
## Операция, введенная вручную (Операции — Операции, введенные вручную)
## Поступление: Услуги аренды (Покупки–Поступление (акты, накладные, УПД))
## Проводки
## Объект 2 по ФСБУ 25
### Принятие к учету ППА
- 31 января 08.04.2 76.07.1 180 000 180 000 Учет арендных обязательств Поступление в аренду
- 03.01 08.04.2 180 000 Принятие к учету актива
- 01.К 08.04.2 180 000 180 000 Отражение разницы в стоимости в НУ
- 76.07.9 76.07.1 36 000 Принятие к учету НДС
### Передача ОС в аренду
- 31 января 03.02 03.01 180 000 Передача ОС в субаренду Передача ОС в аренду
- 28 февраля 76.07.1 76.07.2 7 500 7 500 Начисление арендного платежа Поступление (акт, накладная, УПД) - Услуги аренды
- 19.04 76.07.2 1 500 1 500 Принятие к учету НДС
- 76.07.1 76.07.9 1 500 1 500 Уменьшение расчетов по входящему НДС
- 9 000 Регистрация СФ поставщика Счет-фактура полученный на поступление
### Признание расходов в БУ и НУ
- 28 февраля 91.02 02.02 7 500 Начисление амортизации Закрытие месяца — Амортизация и износ основных средств
- 91.02 01.К 7 500 7 500 Признание расходов по арендным платежам Закрытие месяца — Признание в НУ арендных платежей
## Поступление в аренду (ОС и НМА – Поступление в аренду)
## Передача ОС в аренду (ОС и НМА – Передача ОС в аренду)
## Закрытие месяца (Операции – Закрытие месяца)
Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно
## Субаренда муниципального имущества
Ключевой задачей государства является обеспечение условий для развития малого и среднего предпринимательства, что создаст основу для формирования устойчивой российской экономики.
Совокупность государственных мер связана как с принятием законодательных актов, направленных на регулирование арендных правоотношений, так и с реализацией определенных решений для защиты прав и законных интересов предпринимателей, решивших открыть свой бизнес, обеспечения их доступа к найму нежилых помещений и других объектов недвижимости.
Введение
В 1-м варианте (заключение договоров субаренды муниципального имущества через торги) в какой-то степени понятен порядок предоставления. Торговые площадки, проводящие конкурные торги по получению во временное пользование муниципальных объектов недвижимого имущества.
Относительно предоставления права субаренды без проведения конкурса существуют пробелы в регулировании данной процедуры. В законодательстве не закреплены конкретные правила осуществление такого процесса.
Предоставление муниципального имущества на основании субаренды без проведения торгов
В данной статье рассматриваются вопросы, каков порядок предоставления муниципального имущества на основании субаренды без проведения торгов, какие законодательные акты являются основой данной процедуры, а также какие действия нужно предпринять для получения недвижимости в найм у муниципалитета для занятия коммерческой деятельностью.
Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ О защите конкуренции.
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.
Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.
Ограничения для коммерческих организаций
Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:
- Организации, учрежденные и функционирующие на основании законодательства иностранных государств;
- Организации, основанные на праве частной собственности и имеющие наименования, которые содержат патриотические символы.
Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.
Помимо данного специального федерального закона, напрямую регулирующего отношения аренды (субаренды) имущества муниципальных образований, действуют и отдельные статьи в кодифицированных нормативно-правовых актах, также имеющих отношение к вопросам арендных правоотношений.
В частности, толкование договора субаренды, как разновидности арендного соглашения, и соответственно к нему подлежат применению нормативы гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 615 ГК, арендатор вправе сдать нанимаемое им помещение в субаренду (поднаем), но для чего обязательно требуется согласие его собственника в письменной форме.
Разрешение арендодателя
Разрешение арендодателя выражается либо в форме отдельного документа, к примеру, дополнительного соглашения, либо в качестве отдельного условия в основном договоре аренды.
Законодательство
Некоторые вопросы отношений аренды муниципальной недвижимости регулируют следующие законодательные акты:
- Федеральный закон от 26 июля 2006 г. под № 135-ФЗ О защите конкуренции.
Этот закон регламентирует правовые отношения, связанные с защитой конкуренции, а также вопросы предотвращения и пресечения недобросовестной конкуренции и монополистической деятельности.
Условия субаренды
В соответствии с действующим законодательством, нет ограничивающего списка имущества, которое может быть сдано по договору аренды муниципальными органами.
С практической точки зрения в России, зачастую сдается такое муниципальное имущество:
- Складские помещения
- Торговые площади в ТРЦ
- Земли для ведения фермерского хозяйства
Формы аренды
Имущество муниципальных органов может быть предоставлено в субаренды без проведения аукциона с помощью 3-х видов соглашений. В отдельных случаях сделка субаренды некоторых видов имущества муниципалитетов предоставляется только на торгах.
При реализации недвижимости муниципальных предприятий, признанных банкротами, договор аренды (субаренды) в обязательном порядке требует проведения конкурса.
Документы для заключения договора
Сдача в субаренду имущества муниципального образования возможна при соблюдении определенных требований.
Необходимые документы для заключения договора аренды
В гражданском праве России действуют всевозможные правила и нормы, которые должны соблюдаться при заключении хозяйственных договоров между организациями и физическими лицами.
Эти нормативы применяются и при оформлении договора субаренды муниципального имущества. Далее будет рассмотрен общий порядок заключения такой сделки с органом местного самоуправления (либо муниципальным предприятием).
Чтобы оформить договор аренды субарендатору необходимо предъявить арендатору имущества определенные документы (для организаций и индивидуальных предпринимателей):
В отношении договора субаренды имущества, принадлежащего муниципалитету, действуют общие сроки регистрации сделок, установленные для иных сделок, на основании которых передаются права владения или пользования на объекты недвижимости. Регистрация в ФКП Росреестра осуществляется в 10-дневный срок с даты подачи заявления и прилагаемых документов.
После завершения регистрации субарендатору выдается выписка из ЕГРН, свидетельствующая о том, что он имеет право владения муниципальным имуществом в надлежащем порядке. Выписка действует 1 месяц со дня выдачи.
В завершении необходимо отметить, что использование имущества муниципальных органов на основании отношений аренды все чаще применяется коммерческими предприятиями России. Благодаря чему местные власти тем самым могут пополнить бюджет муниципального образования, а также реализовать непрофильные активы.
Тонкости — Юридическая консультация
В соответствии с п. 1 ст. 123.21 ГК РФ учреждением признается унитарная некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.
Учредитель является собственником имущества созданного им учреждения.
На имущество, закрепленное собственником за учреждением и приобретенное учреждением по иным основаниям, оно приобретает право оперативного управления в соответствии с ГК РФ.
Некоммерческая организация не имеет извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяет полученную прибыль между участниками.
Некоммерческая организация может осуществлять один вид деятельности или несколько видов деятельности, не запрещенных законодательством Российской Федерации и соответствующих целям деятельности некоммерческой организации, которые предусмотрены ее учредительными документами (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»).
Учредители общественной НКО
Следует отметить, что некоммерческие организации могут осуществлять приносящую доход деятельность при одновременном соблюдении нескольких условий (п. 4 ст. 50 ГК РФ):
если это предусмотрено их уставами;
лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям.
В этом случае на некоммерческую организацию в части осуществления приносящей доход деятельности распространяются положения законодательства, применимые к лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6 ГК РФ, п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
При этом некоммерческая организация, уставом которой предусмотрено осуществление приносящей доход деятельности, за исключением казенного и частного учреждений, должна иметь достаточное для осуществления указанной деятельности имущество рыночной стоимостью не менее минимального размера уставного капитала, предусмотренного для обществ с ограниченной ответственностью (п. 5 ст. 50 ГК РФ).
Разовое повышение арендной платы при нарушении условий договора субаренды
В связи с рассматриваемым вопросом следует иметь в виду, что аренда помещения учреждением осуществляется с целью создания условий, необходимых для осуществления учреждением возложенных на него задач.
Субаренда муниципального имущества. Каких ошибок избегать местной администрации
При сдаче имущества в аренду многие органы МСУ стараются минимизировать риск его утраты и повреждения, сохранить контроль за ним.
Они устанавливают в договорах аренды запрет на передачу имущества в субаренду третьим лицам без согласия собственника. Такое условие может оспорить арендатор либо контролирующий орган. Прочтите о двух решениях Верховного суда.
В обоих случаях местная администрация проиграла процесс. Проверьте свои договоры аренды и убедитесь, что вы не окажетесь в подобной ситуации.
Менять в договоре аренды условие о запрете субаренды на согласие нельзя
В договоре нельзя изменить условие, установленное в конкурсной или аукционной документации
Прямого запрета на заключение договора субаренды в законодательстве нет.
Если местная администрация предоставила муниципальное имущество по итогам торгов либо на основании муниципального контракта, то для его дальнейшей передачи в субаренду не нужно проводить конкурс или аукцион (п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.
07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Вопросы субаренды регулируются договором аренды, нормами гражданского законодательства и условиями конкурсной (аукционной) документации.
Если вы изначально предусмотрели в договоре аренды условие о запрете субаренды, то отменять его позднее небезопасно. Это показали итоги судебного разбирательства, которое в 2016 году завершилось в Верховном суде.
В чем суть дела
Муниципалитет передал компании в аренду помещение. В договоре установили запрет на передачу имущества в субаренду. Но позднее муниципалитет и компания решили изменить договор.
Его новая редакция разрешала передачу имущества в субаренду с согласия собственника. Компания такой возможностью воспользовалась. Но это не понравилось прокуратуре. Прокурор посчитал, что муниципалитет нарушил требования статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.
Он обратился в суд и потребовал признать договор субаренды недействительным.
Что решил суд
Суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора, однако апелляция и кассация с этим решением не согласились. Они исходили из того, что законодательство не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества другим лицам по договору субаренды с согласия собственника (п. 2 ст. 615 ГК, п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Верховный суд согласился с доводами прокурора в определении от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990
Дело дошло до Верховного суда. Он принял позицию прокурора. Когда местная администрация изменила условия договора аренды и предусмотрела возможность субаренды, она нарушила правила проведения аукциона.
Другие компании могли принять участие в аукционе, но не сделали этого из-за изначального запрета на передачу имущества в субаренду.
Если она в соответствии с аукционной документацией не допускалась, то изменять такое условие договора аренды впоследствии нельзя.
Выводы для муниципалитета
Прежде чем принимать решение о сдаче муниципального имущества в аренду, просчитайте пользу и риски включения в договор условия о возможности субаренды. Имущество, которое можно сдать третьим лицам, коммерчески более интересное. Поэтому число участников торгов может оказаться больше. Это серьезно осложнит контроль исхода торгов.
Условие о запрете на субаренду в договоре впоследствии может поставить стороны перед необходимостью его расторжения. Это произойдет, если победитель торгов не сможет организовать использование имущества своими силами. Отменить полный запрет субаренды вы будете уже не вправе. Такое решение может оспорить прокурор.
При долгосрочной аренде земли субаренда возможна без согласия муниципалитета
Условие о необходимости согласовывать субаренду земельного участка с местной администрацией можно предусмотреть в договоре с арендатором в двух случаях.
1. Срок аренды не превышает пяти лет (п. 6 и 9 ст. 22 ЗК).
2. Договор заключен до 30 октября 2001 года, то eсть до введения в действие Земельного кодекса (п. 2 и 17 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11). В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия собственника, вне зависимости от срока аренды.
В иные договоры аренды земельного участка условие о предварительном согласовании субаренды с местной администрацией не включайте. Арендатор обязан всего лишь направить ей уведомление. В 2021 году это подтвердил Верховный суд.
Местная администрация передала компании в пользование муниципальный участок на 49 лет. Стороны заключили договор аренды. В нем было указано, что субаренду арендатор обязан предварительно согласовывать с арендодателем.
Позднее арендатор уведомил орган МСУ о намерении сдать в субаренду часть участка. Администрация ответила, что это невозможно: участок не поставлен на кадастровый учет. Она предложила два других варианта.
1. Заключить новый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
2. Разделить участок и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать землю третьим лицам.
Несмотря на отказ чиновников, компания передала в субаренду часть участка на прежних условиях аренды. Узнав об этом, администрация потребовала в судебном порядке расторгнуть договор аренды и вернуть землю.
Первая инстанция чиновникам в иске отказала. При аренде публичного участка на срок более пяти лет можно передать его в пользование третьему лицу без согласия арендодателя. Достаточно только уведомить собственника (ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, п. 9 ст.
22, ст. 46 ЗК, п. 18 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11). При этом суд высказался о пункте 5.1 договора, где администрация прописала условие о необходимости согласования субаренды с арендодателем.
Оно, по мнению суда, противоречит действующему законодательству.
Верховный суд поддержал арендатора в определении от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791
Апелляция и кассация поддержали муниципалитет. Пункт 5.1 договора аренды не оспорен арендатором и недействительным не признан. Компания заключила договор добровольно, но затем сама же нарушила его условия. Поэтому местная администрация была вправе расторгнуть договор аренды.
Точку в споре поставил Верховный суд. Он указал, что по договору аренды участка на срок более пяти лет арендатор имеет более широкий объем прав. В том числе он может сдать участок в субаренду без согласия публичного собственника. Это право нельзя ограничить договором. Верховный суд отменил акты судов апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда первой инстанции оставил в силе.
Если заключаете долгосрочный договор аренды участка, не требуйте, чтобы арендатор согласовывал с администрацией передачу земли в субаренду. Такое условие будет противоречить действующему законодательству. Его можно будет впоследствии оспорить в судебном порядке.
В отношении иного муниципального имущества при передаче его в субаренду без согласия собственника последний вправе потребовать расторжения договора аренды или применить иные предусмотренные в договоре санкции.
Как сдать нежилое помещение в субаренду | Оформление договора субаренды
Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю.
Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.
ГК РФ § 1. Общие положения об аренде
Как законно оформить субаренду
Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.
Согласие арендодателя
Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.
Бланк: согласие арендодателя на субаренду
Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.
Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.
Договор субаренды
С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.
Что написать в договоре субаренды
Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.
Предмет договора и характеристики помещение
Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.
Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.
Под какой бизнес отдаёте в субаренду
В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.
Срок аренды
Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.
Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.
Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.
Арендная плата, коммуналка и депозит
В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.
Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.
С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.
Ремонт, вывеска и уборка
В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.
По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Передача и возврат помещения по акту
Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.
Бланк акта приёма-передачи
В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.
Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.
На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.
По каким причинам расстаётесь
По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.
Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.
Статья актуальна на 06.02.2022
Заключаем договор субаренды
Журнал «В курсе дела»Бушуев Павел Петрович, главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ
Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.
При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.
Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл.
29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.
Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.
Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.
Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.
Может ли самозанятый арендовать помещение для работы?
Может ли самозанятый арендовать помещение именно для профессиональной деятельности, а не для личных нужд, интересует тысячи людей, участвующих в государственном эксперименте. В статье расскажем, можно ли арендовать такое помещение и какие последствия аренда повлечет для самозанятого.
Гражданское законодательство обеспечивает свободу договора — все дееспособные граждане и юридические лица вправе заключить любой договор (ст. 421 ГК РФ, ст. 29, ст. 30 ГК РФ). Положения ст. 651 ГК РФ, определяющей порядок и правила заключения договора аренды, не содержит дополнительных ограничений и требований к сторонам.
При составлении договора необходимо отразить существенные условия совершаемой сделки и прописать дополнительные. Как грамотно составить договор аренды? Оформите пробный бесплатный доступ к КонсультантПлюс и получите алгоритм, который поможет не упустить все важные условия договора аренды.
Особенности аренды помещений для осуществления некоторых видов деятельности
Итак, арендовать помещение для работы в качестве самозанятого законодатель не запрещает. Однако существуют виды деятельности, для осуществления которых необходимо, чтобы помещение отвечало определенным требованиям — пожарным, санитарно-эпидемиологическим и пр.
Например, если самозанятый хочет арендовать помещение, чтобы проводить в нем занятия с несовершеннолетними детьми, ему потребуется получить разрешение от Роспотребнадзора, а сделать это, не имея статуса ИП, не получится.
Кроме того, нужно помнить, что самозанятые не могут получить разрешение, например, на торговлю алкогольной продукцией, соответственно, арендовать помещение для такой деятельности не имеет смысла, хотя и не запрещено.
Может ли самозанятый работать с юрлицами? Ответ вы найдете в нашей статье.
Порядок постановки на учет в качестве самозанятого подробно описан в КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ и переходите в материал.
Зависит ли размер налога от стоимости аренды помещения?
При аренде нежилого помещения самозанятому стоит помнить о том, что расходы, которые он понесет в связи с оплатой такой аренды, не будут учтены при расчете размера налогооблагаемого дохода.
Предприниматели, работающие с применением упрощенной системы налогообложения по принципу «доходы минус расходы», знают, что при определении суммы обязательного платежа полученная ими выручка уменьшается на сумму понесенных расходов, а с полученной разницы уплачивается налог в размере 15%.
В отношении самозанятых такой принцип не работает — налог придется платить со всех доходов, вне зависимости от того, какие расходы возникли в ходе осуществления предпринимательской деятельности.
Итоги
Самозанятый гражданин вправе арендовать помещение для осуществления профессиональной деятельности — закон не содержит запретов в отношении подобных сделок, совершаемых физическими лицами, оказывающими платные услуги, но не имеющими статуса предпринимателя. Ограничения могут возникнуть только в том случае, если к помещению предъявляются определенные требования, соответствие которым проверяется государственными контролирующими органами (например, Роспотребнадзором).
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Есть действующий ИП, который арендует коммерческое помещение. Согласие арендодателя на субаренду имеется. Возможно ли открыть Ассоциацию в статусе НКО (президентом которого является ИП) и субарендовать то же помещение, который арендует ИП?
Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Республики Казахстан, Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем),
предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед наймодателем остается наниматель.
В соответствии с п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Республики Казахстан, Договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма.
На основании вышеуказанного можно сделать вывод о том, что договор субаренды составить и заключить можно с четким соблюдением законодательства Республики Казахстан.
Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.
Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 6 февраля 2023 г.
ФСБУ по аренде — самый сложный из новых бухучетных стандартов. Есть в нем правила и для отражения операций по договорам субаренды. Посмотрим, как их должен отражать арендатор, сдавший полученное арендованное имущество в субаренду.
Особенности бухучета
У промежуточного арендодателя два разных договора:
первоначальный договор аренды, по которому он выступает арендатором;
договор субаренды, по которому он выступает арендодателем.
И по каждому из этих договоров — свои операции. И особые правила для их отражения в бухучете, установленные ФСБУ
Определимся сначала с первым договором
Любой договор аренды, по которому вы арендовали имущество, которое потом будете сдавать в субаренду, по правилам российского ФСБУ подлежит учету с признанием права пользования активом (ППА).
Многие считают, что субаренда — это простой способ получить доход. Ведь зарабатывать можно на чужом имуществе. Однако с точки зрения бухучета не такой уж он и простой
Причем нет никаких исключенийподп. «б» п. 12 ФСБУ :
ни для тех, кто может применять упрощенный бухучет, — по договорам, заключенным начиная с 01.01.2022 (по договорам, исполнение которых началось до этой даты, ФСБУ можно вообще не применять)п. 52 ФСБУ ;
ни для тех, кто арендовал на краткосрочной основе имущество, сдаваемое в субаренду;
ни для тех, кто сдает в субаренду имущество с низкой стоимостью.
В этом наш стандарт отличается от международного. По правилам МСФО если первоначальный договор аренды является краткосрочным, то субаренду надо классифицировать как операционную арендупп. 6, В58 МСФО (IFRS) 16. Причем независимо от стоимости арендованного имущества.
Однако, как мы уже разобрали, российский стандарт даже в случае краткосрочности основного договора аренды не позволяет арендатору (промежуточному арендодателю) отказаться от признания в бухучете ППА. Ведь поскольку предполагается передача арендованного имущества в субаренду, то по первоначальному договору аренды уже не выполняются условия для применения упрощенного порядка учета. Соответственно, надо отражать в учете ППА, выступая в качестве арендаторап. 10, подп. «б» п. 12 ФСБУ . С одной стороны, это утяжеляет бухучет. Но с другой стороны, если операции по аренде приносят дополнительный доход, то вполне логично показывать некий актив, который приносит деньги, — а это и есть ППА.
Если вы хотите отступить от буквы ФСБУ, оценивайте, насколько пострадает существенность информации, которую вы даете пользователям вашей бухотчетности.
Когда аренду по первоначальному договору нельзя назвать краткосрочной, то по правилам МСФО промежуточный арендодатель должен оценить, что это за субаренда: финансовая или операционная. Надо ориентироваться в том числе на соотношение срока аренды (на который промежуточный арендодатель получил имущество) и срока субаренды (на который имущество передано конечному арендатору). Ведь в основе классификации операций не сам базовый актив (то есть собственно предмет аренды), а ППА, обусловленное первоначальным договором арендыподп. «b» п. В58 МСФО (IFRS) 16.
