Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории предусмотренной пзз

Кому нельзя дарить

В ГК РФ есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.

Дарственная на квартиру

Дарственная на квартиру — один из популярных способов передачи условно наследуемого имущества родственникам.

Договор дарения

Договор дарения — популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками.

Сделка купли-продажи

Сделка купли-продажи — это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю).

Договоры поставки и купли-продажи

Договоры поставки и купли-продажи продукции и товаров являются наиболее распространенными обязательствами в предпринимательской деятельности.

Виды договора купли-продажи

Глава 30 ГК РФ выделяет виды договора купли-продажи:

• договор розничной купли-продажи
• договор поставки
• договор поставки для государственных или муниципальных нужд
• договор контрактации
• договор энергоснабжения
• договор продажи недвижимости
• договор продажи предприятия

Права и обязанности

Договор купли-продажи создает у лиц, подписавших его, взаимные права и обязанности. Продавец может не являться собственником товара.

Российский бизнес: крупные сделки и изменения в собственности

Китайская ГК Хуа-Жэнь продала участок на набережной Обводного канала площадью 1,2 га. Землю выкупил сын совладельца холдинга Адамант Максим Жуков.

Совладелец застройщика Охта групп Александр Фастовский продал долю в кондитерском бизнесе ГК Macaronika, которая развивает розничную сеть про продаже пирожных. Единственным владельцем компании стал предприниматель Аркадий Штейн.

Покупка Росбанка ТКС Холдингом может обойтись в 80-100% от капитала банка.

Горнодобывающая компания Polymetal закрыла сделку по продаже холдинга, в котором сконцентрированы российские активы.

Выкуп российского бизнеса Яндекса у нидерландской Yandex N.V консорциумом частных инвесторов одобрен в правительстве РФ, но сумма сделки будет на 17,7 млрд рублей меньше, чем анонсировалось ранее.

Бывший вице-губернатор Петербурга Евгений Елин продал свою долю 17% московского ООО ПромСистемы АО Инженерный центр судостроения, следует из данных Контур.Фокус. Теперь АО ИЦС владеет 70% долей. Оставшиеся 30% принадлежат Григорию Трофимову, генеральному директору общества.

Новые разработки и приобретения

Проект пятизвёздочной люксовой гостиницы, под которую планируется реконструировать историческое здание Павловского полка на Марсовом поле, 1, приобрела структура ПАО Газпром.

Гарантирующий поставщик электроэнергии Псковской области — Псковэнергосбыт — вошёл в состав ПАО Интер РАО.

Совет директоров зарегистрированной в Нидерландах Yandex N.V. одобрил продажу российских активов за 475 млрд рублей.

Специалисты Российского аукционного дома (РАД) подтвердили продажу производственно-складской площадки в Кировском районе Петербурга в рамках процедуры банкротства бывшего строителя городской подземки — ОАО Метрострой.

Назначения и сделки компаний

Директором АО Металлургический завод Петросталь с 5 февраля назначен Александр Ефимушкин. Он же возглавил смежное предприятие — ООО НПО Лаборатория специальных сталей и сплавов (НПО ЛССиС), говорится в данных Контур.Фокус.

Компания Десна Девелопмент, входящая в структуру турецкого строительно-подрядного холдинга Ronesans, продала здание бизнес-центра Renaissance Forum на Лиговском проспекте, 61, где также располагается гостиница Crown Plaza.

Поиск покупателей на объекты

Крупный строительный подрядчик и владелец коммерческой недвижимости в России — турецкий холдинг Ronesans, — ищет покупателей на свои объекты коммерческой недвижимости в Петербурге. Общая стоимость активов, которые планируют выставить на продажу, оценивается в 20 млрд рублей.

Комментарии и сохранение активов

Советник по корпоративному развитию Яндекса Алексей Кудрин прокомментировал сообщение о продаже российского бизнеса консорциуму частных инвесторов. Бывший министр финансов и глава Счётной палаты был немногословен.

Нидерландская Yandex N.V., объявившая о продаже активов российского Яндекса, сохранит в числе своих активов дата-центр в Финляндии.

Российская компания Арт-Финанс объявила о завершении сделки по покупке активов корейского автопроизводителя Hyundai. Новому собственнику достались 100% долей ООО Хендэ Мотор Мануфактуринг Рус.

Дополнительно Устаев получит ещё 300 млн рублей за счёт продажи двух ООО. Об этом ДП стало известно после ознакомления с протоколами внеочередных собраний акционеров АО Большая Пушкарская 20, АО 8–я Советская, АО Владимирский 17, состоявшихся в конце декабря.

Новости о создании совместных предприятий

Стратегическим предприятиям и АО могут дать право выкупа уходящих нерезидентов без специального разрешения, предусмотренного указом президента №520 от августа 2022 года.

Холдинг S8 Capital Армена Саркисяна договорился о покупке российского бизнеса американской химической компании Huntsman.

Договор о комплексном развитии территории (КРТ)

Актуальную тему КРТ продолжает анализировать один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

Договор о комплексном развитии территории (далее — КРТ) заключается на торгах в целях реализации решения о КРТ, принимаемого исполнительным органом государственной власти (ОГВ) или органом местного самоуправления (ОМС), либо без торгов — с правообладателями земельных участков (ЗУ) или иных объектов недвижимости, расположенных на территории комплексного развития.

Эти территории могут занимать значительные площади, а объекты недвижимости, расположенные в их границах, могут принадлежать множеству правообладателей. В числе последних могут быть и такие, которые за свою собственность будут держаться до последнего, препятствуя тем правообладателям, кто хочет по своей инициативе заключить договор о КРТ. Как говорят применительно к подобным случаям англичане, придется есть слона по частям (eat an elephant in parts).

Защита прав правообладателей

Защиту прав правообладателей, желающих заключить договор о КРТ по свой инициативе, обеспечивает возможность реализации проектов комплексного развития на части территории, определенной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), предусмотренная ч.2 ст. 68 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ), согласно которой договор о КРТ может быть заключен в отношении части территории, предусмотренной решением о КРТ.

Поэтому в отношении территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по КРТ, может быть заключено несколько договоров о КРТ.

Особенности договора о КРТ

При этом очевидно, что содержание договора о КРТ в отношении части территории будет иметь свои особенности. В частности, в договоре должны быть указаны сведения о местоположении, площади и границах части соответствующей территории. Все остальные существенные условия договора о КРТ, предусмотренные ч. 4 и ч. 5 ст. 68 ГрК РФ, должны быть также включены в договор с учетом реализации проекта на части территории, предусмотренной для КРТ.

Применение некоторых положений ч. 4 ст. 68 ГрК РФ может вызвать сложности. Например, в договор о КРТ включается обязательство лица, заключившего договор, по подготовке и представлению на утверждение исполнительному ОГВ или ОМС в определенный договором срок документации по планировке территории в части, составляющей предмет договора.

Фото предоставлено компанией Брусника

Описание проекта строительства

Но каким образом до утверждения проекта планировки можно составить и указать в договоре перечень объектов капитального строительства и линейных объектов, подлежащих строительству в рамках договора о КРТ, как того требует п. 2 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ? Очевидно, что это требование невыполнимо.

Обязанности по строительству

Другой вопрос: кто должен строить объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в проектах жилой застройки территорий комплексного развития? С одной стороны, договором о КРТ может быть предусмотрено обязательство лица, заключившего договор, после окончания строительства таких объектов безвозмездно передать их в государственную или муниципальную собственность (ч. 5 ст. 68 ГрК РФ).

Строительство инфраструктуры

С другой стороны, договором о КРТ может быть предусмотрена обязанность исполнительного ОГВ или ОМС за свой счет обеспечить строительство этих объектов, в том числе за границами территории комплексного развития или части такой территории, являющейся предметом договора (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ).

Подготовка решения о КРТ

Решение этого вопроса видится в том, чтобы при подготовке решения о КРТ было учтено технико-экономическое обоснование проекта.

Ограничения и согласие правообладателей

В связи с предусмотренной законом возможностью заключить договор о КРТ в отношении части территории, возникает вопрос о порядке применения ограничения, установленного п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ. Согласно этому ограничению, заключение договора о КРТ нежилой застройки с правообладателями возможно при условии, что согласие получено от всех правообладателей.

Процесс заключения договора

Очевидно, что это положение не должно нарушать права правообладателей, выразивших согласие на заключение договора о КРТ. Если согласие на заключение договора о КРТ выразила только часть правообладателей, то договор о КРТ может быть заключен только на ту часть территории комплексного развития.

Процесс подготовки решения о КРТ

Часть территории комплексного развития, правообладатели земельных участков на которой не выразили желание заключить договор о КРТ, будет включена в решение о КРТ.

Строительство объектов

Соответственно, часть территории комплексного развития, правообладатели земельных участков на которой не выразили желание заключить договор о КРТ, будет включена в решение о КРТ. Договор о КРТ этой части будет заключен с победителем торгов.

Изъятие земельных участков

Земельные участки на этой части территории КРТ подлежат изъятию для государственных и муниципальных нужд.

Чем глубже мы погружаемся в правовые вопросы, возникающие при рассмотрении тех или иных проектов КРТ, тем больше вопросов может возникать. Ключом к их решению являются основные принципы, во-первых, защиты прав правообладателей и, во-вторых, обеспечения баланса частных и публичных интересов. В наиболее сложных случаях потребуются дополнительные разъяснения уполномоченного органа исполнительной власти и, возможно, изменение законодательства о КРТ.

Только так, совместными усилиями власти и бизнеса, можно обеспечить живучесть института КРТ и не допустить повторения того, что произошло с институтом КУРТ (комплексного и устойчивого развития территории, введенного 283-ФЗ от 02.08.2019 и отмененного 494-ФЗ от 30.12.2020), почившего в бозе в младенческом возрасте 1 года и 5 месяцев.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

Другие публикации по теме:

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

О процедурах в сфере строительства

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

У агентств, частных риэлторов распространена практика подписания эксклюзивного соглашения на продажу недвижимости. Специалисты сервиса партнерских продаж Пампаду собрали информацию о том, как применяют эксклюзивный договор при оказании риелторских услуг.

Что такое эксклюзивный договор

Эксклюзивный договор – это согласие на преимущество в праве работы агента с конкретным клиентом в отношении продажи или покупки недвижимости.

Эксклюзивность означает, что клиент соглашается работать только с одним риелтором (агентством), не обращаясь к другим посредникам. На практике эксклюзив представляет собой соглашение на оказание риелторских услуг, в котором имеется пункт о том, что клиент обязуется не заключать аналогичные договоры.

Не упусти свой шанс: стань партнером по страхованию ипотеки и получай до 60% комиссии!

203 575 ₽

67 840 ₽

62 131 ₽

И еще 7 предложений по 35 банкам

Что дает эксклюзивный договор с агентом

Соглашение является двусторонним обязательством, поэтому его обязаны выполнять как собственник недвижимости (заказчик), так и посредник (исполнитель). Клиент должен довериться посреднику, а риелтор – обеспечить продажу или покупку недвижимости добросовестно, качественно, в оговоренный срок. За это он получит гарантированную плату, а именно – комиссионное вознаграждение за совершение сделки.

Эксклюзивы чаще заключаются между риелторами и продавцами недвижимости, поскольку агентство берет на себя всю работу с потенциальными покупателями. По условиям соглашения риелтор обязуется реализовать собственность клиента, консультировать покупателей, приводить их на просмотры объекта.

Основные риски эксклюзивного договора

Подписав соглашение, собственник передает право на продажу своего имущества исключительно одному риелтору или агентству. Он обязуется заплатить 5-6 % комиссии, даже если покупателя приведет другой посредник или собственник найдет покупателя сам.

Если собственник передумает, решить подарить недвижимость родственнику или продать соседям, ему придется заплатить штрафные санкции. Чтобы иметь гарантию оплаты и не потерять клиента, агентства недвижимости часто изымают у владельца документы на квартиру. Так они не только облегчают себе работу, но и страхуются, что клиент гарантированно выплатит комиссию или неустойку по условиям соглашения.

Но такое соглашение не гарантирует результат для продавца. Агент может прилагать недостаточно усилий, в таком случае имущество может продаваться годами. Если недвижимость на протяжении действия эксклюзивного соглашения не будет продана, агентство недвижимости не несет за это никакой ответственности.

Существует категория внушаемых клиентов, которые боятся нарушить условия соглашения, чем пользуются некоторые агентства. Они могут бессовестно получать ежемесячную оплату от клиента в течение срока действия соглашения, а результат так и не будет достигнут.

Виды эксклюзивных договоров

Такой документ может быть представлен в разных формах, носить различные названия. Например, он может именоваться договор возмездных услуг по продаже объекта недвижимости, агентский договор, договор на услуги по эксклюзивной продаже объекта недвижимости, договор риелторских услуг.

Эксклюзивный договор отличает от других видов наличие определенных требований, установленных штрафов за их нарушение. Их суть заключается в том, что посредник все равно получит 5-6 % от продажи объекта. Он составляет документ так, чтобы оградить себя от проблем со стороны собственника имущества.

Поэтому собственнику следует внимательно изучать текст соглашения прежде, чем подписывать его.

Зачем заключают эксклюзивный договор

Эксклюзивные соглашения выгодны для агентств недвижимости, поэтому риелторы всегда стремятся заключать их, иногда даже путем обмана или манипуляций.

Но поскольку люди не часто имеют дело с продажей недвижимости, то могут согласиться на условия посредника, подписав эксклюзив. Агент может пообещать, что так продажа состоится быстрее или по более высокой цене.

Для клиента эксклюзивный договор – это способ заставить агента приложить максимум усилий для защиты его интересов. Существует категория собственников, которые сами настаивают на его заключении. Для них документ служит гарантией того, что агентство взяло на себя обязательства перед ними.

Если посредник не выполняет своих обязанностей, такое соглашение может быть расторгнуто. В реальности получается, что если клиент захочет уйти, то никакой документ его не удержит.

Выгода от эксклюзивного договора

На первый взгляд кажется, что эксклюзив выгоден исключительно риелтору, а продавцу лучше обратиться сразу в несколько агентств недвижимости. Но для собственника он также имеет определенные преимущества:

Недостатки эксклюзивного договора

На деле эксклюзив выгоден для собственника не всегда. Все зависит от выбора агентства недвижимости или частного агента.

После подписания соглашения риелтор может расслабиться и не спешить с продажей. Продавцу же остается надеяться на быстрый результат и ждать.

Негативные стороны эксклюзивного соглашения для клиента:

Но никакой договор не будет гарантией того, что услуга будет оказана и клиент не уйдет. Успех сделки зависит в основном от риелтора: его подготовки, грамотности, скорости, вежливости и других качеств.

Хотите получать больший доход от риелторских услуг?

Pampadu сотрудничает с агентами по недвижимости, брокерами, оценщиками, аналитиками и другими профессионалами в отрасли недвижимости. Совмещая работу в качестве агента по недвижимости с участием в нашей партнерской программе, вы сможете получать дополнительный доход.

Чтобы стать партнером, достаточно регистрации на сайте. Вы сразу получите доступ в свой личный кабинет, где сможете просматривать предложения о сотрудничестве и статистику по заработанным суммам.

На сайте представлены предложения по страхованию, банковским продуктам и подбору персонала. Например, агенты по недвижимости могут зарабатывать онлайн на страховке ипотечной недвижимости. Процедура оформления займет не более 10 минут, а за ее выполнение вы получите комиссионное вознаграждение до 60 % цены полиса.

Немалые споры среди цивилистов вызывает вопрос о двустороннем или одностороннем характере (признаке) в правовой природе договора займа. Односторонний договор представляет собой наличие у одной стороны только прав, а у другой стороны только обязанностей (в римском праве одностороне обязывающие договоры именовались ). Договор как сделка является двусторонней, а так же многосторонней (в римском праве двусторонне обязывающие договоры именовались

Стоит отметить, что мнения ограничиваются обязанностью возвратить займ заемщиком и право на такое требование займодавцем. Однако, считаю, что договор займа следует рассмотреть через общее положение об обязательствах и принципы Гражданского права. Согласно принципу свободы договора стороны могут менять, включать различные положения в договор. Договор является соглашением, а значит, как и принцип свободы договора имеет под собой некоторую диспозитивную сущность. Соответственно, стороны свободны в определении условий договора, но в пределах принципа законности иных принципов. Стороны могут включить в договор условия о возврате займа по частям, ведь такое положение не противоречит закону и сущности заёмного обязательства. Согласно ст. 763 ГК РБ заемщик обязан вернуть займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, предусмотренном договором.,

Соответственно, включение такого положеия является основанием для возникновения прав и обзанностей. В договоре стороны имеют право указать, что займодавец обязан принять исполнение обязательства по частям, а заемщик имеет право требовать принятия от займодавца исполнения обязательства по частям. А соответственно, надлежащее исполнения обязательства. Так же согласно п. 2 ст. 763 ГК заемщик может вернуть сумму беспроцентного займа досрочно. В соответствии со ст. 292 ГК кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законодательством, условиями обязательства и не вытекает из существа обязательства. При этом, данная возможность (право) предусмотрена п. 2 ст. 763 ГК, а значит не противоречит законодательству, исходя из этого можно сделать вывод, что кредитор (займодавец) будет обязан принять исполнение обязательства по частям, тем более, если такое положение содержит договор. Потому что на основании ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с законом, договором. Причем, эта возможность (право) заемщика предусмотрена законом и договором.

Обращаясь к опыту зарубежных законодательств и решений судов, стоит установить, тот факт, что иногда в судебной практике фигурируют такие формулировки как — «право заемщика» или «обязанность займодавца». Что создаёт основания полагать, что договор займа всё-таки может являться двусторонним обязательством, а соответственно, это не является противоречием сущности заемных правоотношений.

Стоит привести в пример определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 06.09.2022 № 88-7939/2020 по делу № 2-156/2022. Суд указывает, что разрешая спор суды правильно пришли к выводу о том, что в обязанности займодавца входило предоставление заемщику краткосрочного займа и обеспечение сохранности заложенного транспорта. Кассационная жалоба оставлена без удовлетворения, решения Советского районного суда г. Владивосток, аппеляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда оставить без изменения.

Так же аппеляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 27.05.2021 г. № 33-10044/2021 по делу № 2-5743/2020. Суд установил следующее : «тот факт, что сторонами указано на совершенение платежа не менее 90000 рублей, вопреки позиции истца, свидетельствует о несогласовании размера платежа, а о праве должника произвести погашение в размере большем чем ими согласовано и соответственно, обязанность займодавца принять указанное досрочное исполнение» следует из определения суда.

Постановлением девятнадцатого арбитражного аппеляционного суда от 01.02.2021 по делу № А35-1987/2020 указано «как правильно указал суд первой инстанции, в случае отсутствия письменного договора займа при доказанности факта реального исполнения займодавцем своей обязанности по предоставлению займа»

Определением второго кассационного суда общей юрисдикции от 17.05.2022 г. по делу № 88-11488/2022 указано «разрешая спор суд правильно исходил из того, что при возникновении спора вытекающего из договора займа на займодавце лежит обязанность доказать факт передачи заемщику предмета займа»

Так же в п. 1 ст. 11 Федерального закона РФ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» указано, что заемщик вправе распоряжаться денежными средствами, полученными по договору займа в порядке и на условиях, которые установлены договором микрозайма. Соответственно, если заемщик имеет данное право, то в обязанности займодавца входит не препятствие такому распоряжению, что вытекает из общих положений о праве собственности и самого ФЗ, значит заемщик имеет право требовать, потому что уполномочен настоящей статьей на такое право.

Е.А. Суханов, считал, что займодавец обременен общими кредиторскими обязанностями, однако, договор займа не становится от этого двусторонним, К.А. Михалев, А.П. Сафронов указывают, что в заемном правоотношении отсутствуют встречные обязанности, но на займодавце лежит обязанность вернуть расписку заемщику или сделать отметку. А.И. Хабиров в своей монографии делает вывод, о том что при заключении консенсуального договора займа имеется возможность возложить обязанность на займодавца по передаче предмета займа.

А.И. Хабиров по действующему законодательству (России) указывает такие права заемщика как 1) право возвратить сумму беспроцентного займа досрочно, значит и обязанность займодавца принять эту сумму, 2) право оспаривать безденежность договора , а значит и обязанность займодавца принять возражения или предоставить доказательства «денежности» займа, 3) право требовать надлежащего исполнения обязательства, 4) право требовать выдать ему расписку, 5) право на бесплатное исполнение денежного обязательства по потребительскому кредиту, 6) право запретить уступку кредитором третьим лицам по договору потребительского займа, 7) право на отказ от заключения дополнительных договоров, 8) право на отказ от получения дополнительных услуг, связанных с договором потребительского займа, 9) право на свободный выбор контрагентов в отношении дополнительных услуг. А так же выделяет общие права (которые вне зависимости от заемных отношений) и специальные (которые зависят от договора и (или) состава сторон). К общим он относит – право требовать выдачи расписки и т.д., к специальным – право отказаться от получения займа по договору потребительского займа. Стоит заметить, что часто упоминается такой правовой термин как потребительский займ. Согласно Указу Президента № 467 от 30.12.2022 «О плане подготовки проектов законодательных актов на 2023 год» Советом Министров РБ в декабре 2024 года будет внесен в Парламент законопроект Закона Республики Беларусь «О потребительском кредите (микрозайме)», поэтому учитывая, что в Беларуси будет внесен проект Закона «О потребительском займе (микрозайме)», возможно ожидать разногласие мнений касательно двусторонней природы договора, либо его консенсуальности, в случае принятия данного Закона.

А.И. Хабиров указывает, что по аналогии с правами потребителя заемщик имеет преддоговорные и договорные права заемщика. Например, к первой группе он относит – право на информацию. С российской стороны такие права закреплены ст. 10 Закона «О защите прав потребителя». Вторая же группа представляет совокупность прав, которые связаны с исполнение и прекращением договора (например, право заемщика использовать сумму займа в своих целях). При этом, займодавец имеет так же преддоговорные и договорные права. В результатах приведенных исследований автором указано, что учитывая, тот факт, что заемщик имеет определенные право, соответственно данное обязательство является двусторонним. Имеются преддоговорные и договорные права, имущественные и неимущественные, а так же выделенные в отдельную группу информационные права. Заемщик в случае заключения товарного займа имеет права такие же, как и покупатель по договору купли-продажи в отношении характеристики предмета договора.

Отдельно стоит отметить Закон Республики Казахстана «О микрофинансовой деятельности», согласно ст. 9 которого предусматриваются права заемщика (защищать свои права, ознакомиться с правилами предоставления микрокредитов и иные). Помимо прав данной нормой закреплены обязанности заещика. Данный факт делает уже обязательство двусторонним, потому что стороны правоотношения (обязательства) имеют взаимные права и обязанности, в т.ч. на преддоговорной стадии. Опираясь, на классификацию прав заещика, приведенную Хабировым А.И. в данном случае заемщик имеет инормационное право на ознакомление с условиями предоставления микрокредита (преддоговорное право), так же заемщик имеет право на использование суммы микрокредита в порядке, который установлен договором (договорное право).

В целом стоит учесть, что в некоторых случаях договор займа является потребительским договором. Для отнесения договора займа к потребительским договорам должны быть соблюдены установленные законодательством в сфере защиты прав потребителей условия. Так, например, на стороне потребителя должно выступать физическое лицо, которое приобретает товар, заказывает услугу, использует такой товар, услугу или имеет намерение это сделать для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (личные, бытовые, семейные). Верховным судом так же было указано, что законодательство о защите прав потребителя распространяется на договоры оказания банковских услуг, предоставления кредитов и иных подобных, помимо этого п. 3 ст. 2 Закона «О зашите прав потребителей» (далее — Закон) содержит указание,на то, что положения настоящего закона распространяются на отношения между потребителем и микрофинансовыми организациями осуществляется в соответвии с Законом, если иное не предусмотрено законодательством, регулирующим порядок предоставления, привлечения микрозаймов.

Соответственно, считаю доказанным, что двусторонний характер заемных правоотношений как договор не противоречит сущности самого заемного обязательства и законодательству. При этом факте, необходимо учесть, что договор займа по общему правилу предполагается односторонним, однако может быть двусторонним при наличии соответствующего соглашения (включения необходтимых условий в договор) или исходя из обстоятельств, предусмотренных и допустим со стороны законодательства. А значит, в данном случае имеется презумпция следующего содержания – договор займа по своей правовой природе является односторонним договором, если иное не предусмотрено сторонами по договору или законодательством.

. М.М. Агарков выделял такую презумпцию, как , т.е предположение, которое может быть опровергнуто. Соответственно, включение условий некоторых условий (например, обязанность займодавца принять исполнения обязательства по частям) опровергает такое предположение. При этом, стоит отметить, что двусторонний характер договора займа и заключение предварительного договора займа имеет место в правовом поле соседних государств, в том числе их судебной практики.

Считаю необходимым освятить тему заключения предварительного договора займа. Заключение предварительного договора порождает обязанность между сторонами о заключении основного договора. Стоит отметить что договор займа считается односторонним договором, а так же предполагается реальным. Соглашение о предоставлении займа в будущем, в том числе совершенное в письменной форме не влечет возникновения между сторонами каких-либо прав и обязанностей по договору займа, что разъяснил Верховный суд РБ. Соответственно, при заключении договора займа с условием о предоставлении займа в будущем — не возникнет никаких юридических последствий для сторон, а значит заключение предварительного займа не влечет никакх юридических последствий. Каравай А.В. дает такое определение Гражданских правоотношений – это такие возникшее на основе гражданско-правовых норм состояние связанности двух или более субъектов гражданского права взаимными субъективными гражданскими правами и обязанности. На основании данного определения можно сделать вывод, что гражданские правоотношения являются состоянием связанности гражданскими правами и обязанностями. Так же Н.А. Чернецкая указывает, что заключение договора порождает гражданские (хозяйственные) права и обязанности, т.е. гражданские правоотношения. Если говорить о том, что прав и обязанностей между сторонами договора о предоставлении займа в будущем не возникает, то не возникает и самого гражданского правоотношения в действительности. Т.к. не порожадаются взаимные права или обязанности, а так же невозможность применения норм ГК.

Так согласно постановлению ВЦИК от 11.11.1922 г. – в соответствии со ст. 218 Предварительный договор о заключении в будущем договора займа должен быть совершен в письменной форме, независимо от суммы займа. Значит, заключение предварительного договора ранее допускалось. В современности Михалев К.А., Сафронов А.П. указывают, что правило о реальности договора займа нельзя обойти, даже при заключении предварительного договора. На основании, этого можно сделать вывод, о том что по их мнению заключение предварительного договора противоречит признаку реальности, однако, мнение было высказано до момента внесения измений в ГК РФ, которые в определение договора займа добавили обязанность займодавца. Витрянским В.В. отмечено, что положение о предварительном договоре расчитаны больше на консенсуальные договоры. Е.А. Павлодский считал, что нормы о предварительном договоре должны все равно действовать и порождать обязанность по передаче займа, а так же по заключению договора. Так, Ю.А. Амельченя считает, что законодательством не предусмотрен запрет на заключение предварительного договора, предметом которого является заключение договора займа, а соответственно заключение договора займа может являться предметом предварительного договора.

Соответственно, можно заметить, что суды РФ рассматривали дела, в которых имелись заключенные предварительные договоры, предметом которых являлось обязанность сторон по заключению основного договора займа. Т.е. суды не исходили, из того, что заключение предварительного договора противоречит сущности заемных отношений, закону и не исходили из ничтожности сделки, а рассматривали дело.

Исходя, из всего вышеуказанного можно выделить следующее – двусторонний характер заёмного обязательства не является противоречием сущности такого правоотношения.

Какие документы нужны при подготовке договора дарения

Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою часть кому-то другому.

Требуется ли согласие на дарение доли квартиры

Если оформляется договор дарения квартиры, которая является совместно нажитым имуществом супругов, то в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса требуется получение согласия супруга на сделку. Если же в квартире установлена долевая собственность, то даритель вправе подарить свою долю без получения согласия остальных собственников. Даритель как участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил, установленных для возмездных сделок. Например, при договоре купли-продажи действует преимущественное право покупки доли в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса.

Сколько стоит оформление

При регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуется оплатить госпошлину, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб.

Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему

Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.

Договор нужно заключить при жизни дарителя

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России:

— Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого. Здесь следует помнить, что, согласно гражданскому законодательству, государственной регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, а не сам договор. Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.

Риски для дарителя

При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводит к безуспешным, в основном судебным, разбирательствам.

— Если договор дарения содержал обещание передать одаряемому вещь в будущем (то есть до регистрации перехода права собственности на квартиру), то здесь бывают риски для дарителя лишиться чуть ли не последнего имущества. В этом случае закон на его стороне: даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Однако такие существенные изменения необходимо доказать. При этом такой отказ (с соблюдением требований закона) не требует возмещения убытков одаряемому.

Можно ли оспорить дарственную

Договор дарения на квартиру может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по общим основаниям, предусмотренным законом (§ 2 гл. 9 Гражданского кодекса), — при обмане, мнимости, кабальности сделки и т. д. Также есть специальные основания для отмены договора дарения (ст. 578 Гражданского кодекса). Например, когда:

Срок исковой давности составляет один (если сделка оспоримая) или три (если ничтожная) года. Соответственно, оспорить дарение можно только в указанных выше случаях. Просто так отказаться от сделки и потребовать квартиру обратно у дарителя не получится, ведь он больше не собственник.

В свою очередь, одаряемый может в любой момент до передачи недвижимости отказаться от дарения в устной или письменной (если договор письменный) форме (ст. 573 Гражданского кодекса). Если передача квартиры уже состоялась, то отказаться от квартиры получится с помощью оформления нового договора (дарения, купли-продажи).

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Особенности договора дарения

Александра Воскресенская, юрист адвокатской конторы «Юков и партнеры»:

— В силу того что договор дарения является безвозмездной сделкой, проблемы при его заключении могут возникнуть, если сторонами не являются близкие родственники. В большинстве случаев договоры дарения оспариваются, если они были совершены лицами, официально не состоящими в родстве (в том числе состоящими в гражданском браке). В таком случае предпочтительной формой дарственной является нотариальная, которую в соответствии с судебной практикой оспорить намного сложнее.

Как оформить договор

Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальной форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.

Безвозмездная сделка

Важно отметить, что дарственная является безвозмездной сделкой. Согласно закону, при наличии денежной составляющей в сделке или передаче иных прав или обязательств договор не признается дарением. Согласно Гражданскому кодексу, такая сделка признается мнимой или притворной.

Когда можно дарить

Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. Но просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным.

ГК РФ, статья 572. Договор дарения

Налоги

В случае передачи в дар недвижимости близким родственникам сделка не облагается налогом. Если договор дарения оформляется не на родственников, то получатель должен будет заплатить за такой подарок 13% от его стоимости.

Законодательством также определены категории лиц, которые освобождаются от уплаты налога. К ним относятся родственники дарителя:

Заключение договора дарения

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и должен содержать следующие пункты:

«Стороны готовят и подписывают в трех экземплярах договор (для себя и Росреестра). Если дарение оформляется в нотариальной форме, они это делают у нотариуса», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk.