Письменное согласие на субаренду от арендодателя

Проверка правомочий контрагента

Практически каждый предприниматель сталкивается с арендой коммерческой недвижимости при запуске своего магазина, склада, салона красоты и т.п. О том, как избежать возможных потерь при заключении договора и предусмотреть все риски, рассказывает Ольга Видяева, юрист по аренде.

В соответствии со ст. 54.1 Налогового кодекса РФ при выборе нового/незнакомого контрагента рекомендуется соблюдать должную осмотрительность, что подразумевает использование всех доступных возможностей и инструментов для проверки информации о контрагенте на предмет его благонадежности.

Перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости необходимо проверить правоустанавливающие документы вашего будущего арендодателя и убедиться, что он действительно вправе распоряжаться указанным имуществом.

• Проверить наличие проблем с налогами или банкротством у арендодателя до подписания договора.
• Запросить соглашение о порядке пользования в случае долевой собственности.
• Получить согласие залогодержателя, если недвижимость находится в залоге у банка.

Договор субаренды

Договор субаренды имеет свои особенности, и для минимизации рисков необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

1. …
2. …
3. …

Полезные ссылки для проверки контрагента

• Сайт 1
• Сайт 2
• Сайт 3

Предмет договора

Необходимо определить предмет договора, чтобы он был заключен.

Определение предмета договора

1. …
2. …
3. …

Виды договоров

• Краткосрочный: менее одного года.
• Долгосрочный: один год и больше, требует государственной регистрации.
• Краткосрочный договор не требует регистрации и дает возможность отказаться от пролонгации.

Опишите предмет договора, чтобы избежать недоразумений и заключить выгодное соглашение.

Правильный выбор срока аренды помещения: что нужно знать

При долгосрочном договоре у арендатора будет больше уверенности, что он сможет проработать в арендуемом помещении гораздо дольше, поскольку вопрос о пролонгации такого договора возникает позже. Естественно, за исключением случаев, когда в договоре аренды оговорено право арендодателя на односторонний выход по уведомлению.

Договор на определенный срок

Если арендатор выбирает договор аренды на определенный срок, ему следует понимать, что данный срок трудно изменить без согласия обеих сторон. Исключение – случаи, когда в самом договоре прописаны механизмы пролонгации. При этом арендодатель может требовать повышения арендной платы или изменения других условий аренды при пролонгации.

Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, – например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы – также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам.

Договор на неопределенный срок

Существует еще и такой вариант определения срока договора – договор на неопределенный срок. Главный риск такого договора – возможность выхода из договора как у арендатора, так и у арендодателя, с уведомлением за три месяца. То есть при договоре на неопределенный срок у обеих сторон автоматически появляется право выхода.

Расторжение договора

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход? Главным негативным аспектом является возможность внезапного завершения аренды, что может серьезно нарушить планы арендатора.

Разрешенное использование помещения

Проверьте, какой вид коммерческой деятельности разрешен в договоре аренды. Другими словами, как именно вы имеете право использовать арендуемое помещение – например, в качестве магазина, склада или офиса.

Зачастую арендодатели накладывают штрафные санкции за смену разрешенного использования без их на то согласия. При подписании проверьте, чтобы назначение помещения, указанное в договоре аренды, соответствовало вашим целям.

Дата передачи помещения и арендная плата

Зачастую арендодатели начинают искать нового арендатора еще до момента освобождения площадки прежним арендатором. Для того чтобы избежать начала начисления арендной платы за период до момента получения ключей от помещения, укажите в договоре дату передачи помещения вам.

Арендные каникулы

Арендные каникулы – это период времени с даты заключения договора аренды до начала ведения коммерческой деятельности. То есть это некий срок на подготовку помещения – ремонт, установку оборудования, завоз товара и т.д. Срок арендных каникул зависит от количества дней, необходимых для подготовки помещения к началу коммерческой деятельности.

При согласовании с арендодателем условий договора обязательно оцените состояние помещения и необходимость проведения в нем ремонтных работ. Если вы будете делать ремонт, обязательно попросите у арендодателя арендные каникулы, так как их, конечно же, не предложат в безусловном порядке.

Fizkes/shutterstock

Информация об авторе: Fizkes.

Описание помещения и оборудования

В соответствующем разделе договора аренды арендодатель может детально описать помещение, его общее состояние, а также имеющееся в нем оборудование и состояние этого оборудования. Это идеальный вариант для арендатора, поскольку он заранее будет знать, какими будут затраты на ремонт или дополнительное оборудование, если таковые потребуются.

Либо арендодатель может обойтись формулировкой: арендодатель обязуется передать арендатору помещение в состоянии как есть. В этом случае подразумевается, что арендодатель передает помещение в текущем состоянии.

Однако в период между подписанием договора и приемом помещения с помещением могут произойти изменения. Формулировка как есть не защитит арендатора в случаях, когда, например, арендодатель не захочет передавать кондиционер, на который вы рассчитывали.

Непредвиденные ситуации

Второй вариант развития событий – это те ситуации, когда в процессе подготовки помещения к передаче его арендатору произошло какое-либо непредвиденное событие. Таким событием, например, может быть протечка, в результате которой будут залиты потолок и стены. Помещение придется ремонтировать.

Пример из практики

В одном очень крупном и известном ТЦ сотрудник, обслуживающий клининговую машинку, которая ездит по ТЦ и моет полы, не справился с управлением и врезался в витрину, в результате чего та разбилась. Помещение стало непригодно к ведению в нем коммерческой деятельности.

Договор аренды подписан. Помещение еще не передано арендатору. Вопрос: кто платит за ремонт? В положениях договора аренды было определено, что помещение передается в состоянии как есть. По этой причине арендодатель ремонтировать разбитую витрину не был обязан. Возник спор между арендодателем и арендатором.

Договор аренды и его важность

Если бы в договоре аренды было прописано, что арендодатель передает арендатору помещение с исправной витриной, то вопрос о том, кто должен оплатить ремонт, не возник бы.

Обезопасить себя от непредвиденных ситуаций очень просто – опишите в договоре аренды максимально подробно фактическое состояние помещения, вплоть до состояния стен, потолков, витрин и т.д. Арендодатель будет обязан передать вам помещение в указанные сроки именно в том состоянии, которое вы описали в договоре.

Точно по такому же принципу рекомендуем поступить и с описанием состояния помещения при возврате его арендодателю – обязательно пропишите, что остается в помещении при расторжении договора, а что вы заберете с собой.

Платежи и порядок расчетов

Ставка арендной платы

Сумма арендной платы за помещение может быть указана в разных форматах:

• Ежемесячная оплата
• Квартальная оплата
• Годовая оплата

Кроме того, арендная плата может состоять из нескольких частей – например, из фиксированного платежа, эксплуатационного платежа, коммунального платежа. В крупных ТЦ очень часто в арендную плату включается процент от товарооборота.

При подписании договора обязательно проверьте, чтобы при пересчете в формат единой суммы за помещение в месяц ставка, прописанная в договоре аренды, сошлась с условиями, которые вы обсудили и согласовали с арендодателем.

Период арендных каникул

Обратите внимание, что на период арендных каникул, как правило, арендодатели предоставляют льготы на оплату арендной платы. В этот период арендаторы платят либо только коммунальные услуги, либо коммунальные услуги + небольшой фиксированный платеж, который будет покрывать эксплуатационные расходы арендодателя.

Важно уточнить дату начала платежей. Обязательно пропишите, с какого момента начисляется арендная плата, чтобы избежать недопониманий.

Включение НДС в арендную плату

Обратите внимание на порядок включения НДС в расчет ставки арендной платы. Важно учитывать этот момент, чтобы избежать споров и дополнительных расходов.

Если НДС применим – пропишите формулировки вида включая НДС или кроме того, НДС в договоре аренды. Если НДС не применим, укажите НДС не облагается.

Пример из практики

Один мой клиент столкнулся с ситуацией, когда ставка арендной платы, согласованная в устных переговорах, увеличилась из-за включения НДС. Важно быть внимательным к данному моменту и уточнять все детали перед подписанием договора.

Авансовый и обеспечительный платежи

Авансовый платеж

Авансовым платежом называют досрочную оплату за первый месяц аренды. Обычно его просят оплатить при заключении договора. Попросите привязать дату оплаты аванса к дате приема помещения.

Обеспечительный платеж или депозит

Депозит предоставляется в качестве гарантии выполнения обязательств по договору. Сумма депозита обычно составляет одну или две ежемесячные арендные платы. Уточните, какие обязательства она покрывает.

Чтобы обезопасить себя от зачета обеспечительного платежа, во-первых, необходимо строго соблюдать платежную дисциплину. То есть необходимо платить аренду вовремя. Во-вторых, попробуйте договориться с арендодателем – попросите добавить в пункт договора о зачете денежных средств из обеспечительного платежа положение, согласно которому арендодатель должен вас уведомить о том, что денежные средства в счет оплаты аренды не поступили в должный срок, а также дать несколько дней для исправления ситуации. Таким образом вы успеете провести пропущенный платеж, а арендодатель не зачтет деньги из вашего депозита.

Обязательно проверьте «судьбу» депозита при расторжении договора аренды. По общему правилу рынка аренды коммерческой недвижимости, депозит остается у арендодателя в качестве штрафа при расторжении договора по вине арендатора. Во всех остальных случаях депозит подлежит возврату арендатору. Более подробно читайте в разделе «Расторжение».

Hanohiki/shutterstock

Арендная плата состоит из нескольких частей. В большинстве случаев это фиксированный платеж за помещение и коммунальные платежи.

Не все коммунальные платежи подлежат возмещению арендатором арендодателю. По общей практике рынка аренды, арендатор возмещает следующие затраты:

Также арендатор будет должен компенсировать арендодателю расходы на вывоз ТБО и телекоммуникационные услуги, если арендодатель самостоятельно заключил договор с соответствующими сервисными компаниями/операторами.

Обязательно проверьте пункт на наличие скрытых платежей. Недобросовестные арендодатели могут включить в коммунальные платежи арендатора не только капремонт, но даже и налоги за владение нежилым помещением.

Индексация арендной платы возможна не чаще одного раза в год. Обязательно укажите в договоре аренды дату первой индексации, периодичность последующих и предельный процент / предельную сумму увеличения ставки арендной платы.

По общей практике рынка, допустимая индексация составляет 5–7% от ставки за предыдущий год.

Обязательно оговаривайте с арендодателем конкретные сроки индексации и ее разумные предельные размеры.

Таких случаев масса, и они, к сожалению, происходят регулярно.

Ко мне обратился предприниматель с просьбой проверить договор аренды. Основной запрос был: имеет ли арендодатель право повысить арендную плату в два раза?

В процессе изучения договора аренды мы выяснили, что в положении об индексации было прописано право арендодателя индексировать ставку арендной платы не чаще, чем раз в год. Предельный размер индексации при этом не был определен. Конкретные даты индексации также не были определены.

В какой-то момент арендодатель нашел более выгодного арендатора на помещение, которое арендовал мой клиент, и для смены арендатора проиндексировал арендную плату в два раза!

Внимательно изучите положение договора об индексации. Зачастую арендодатели вносят в этот пункт размытые формулировки, которые в целом соответствуют положениям ГК РФ (ст. 614 п. 3) и не противоречат законодательству с формальной точки зрения. Однако на практике может оказаться, что арендодатель, например, будет иметь право на увеличение арендной платы без ограничений и в любой момент в течение года после заключения договора.

Ответственность сторон

Когда вы откроете только что полученный от вашего будущего арендодателя договор аренды, вы, скорее всего, увидите в нем целый раздел с перечнем нарушений со стороны арендатора – то есть с вашей стороны. И штрафы. Много штрафов и других способов вас наказать. Таким образом арендодатель старается защитить свою собственность от ненадлежащего использования. Не скрою: зачастую перегибая палку и выходя за рамки разумного.

В свою очередь, раздел о нарушениях со стороны арендодателя – очень редкое явление в договоре коммерческой аренды. По понятным причинам арендодатели не любят включать какие-либо пункты, которые могут быть потенциально им невыгодны.

Давайте разберемся, за какие же нарушения штрафуют арендаторов и что нужно постараться включить в ответственность арендодателя.

В разделе «Ответственность арендатора» могут быть описаны следующие нарушения и штрафы.

Как правило, ответственность арендодателя приходится отстаивать в несколько попыток. Для арендодателя необходимость заплатить штраф арендатору – это по меньшей мере странно. Справедливости ради замечу, что поводов платить штраф у арендодателя действительно немного:

Раздел – «Расторжение»

Расторжение – это одна из важнейших статей любого договора аренды коммерческой недвижимости. В нюансах условий расторжения необходимо разбираться, чтобы обезопасить себя и свой магазин или бизнес от неожиданных и неприятных последствий.

Расторжение бывает судебным или внесудебным.

Расторжение договора по суду возможно на основании ст. 619 ГК РФ и ст. 620 ГК РФ. С условиями данных статей вы можете ознакомиться по ссылкам.

И если с условиями расторжения договора в судебном порядке все более-менее понятно, то вот внесудебное расторжение вызывает массу вопросов: какие именно условия расторжения прописать в договоре и как сделать так, чтобы не остаться должным арендодателю еще многие годы? Об этом поговорим чуть ниже.

Внесудебное расторжение договора аренды – это такое расторжение, которое происходит на основании пунктов самого договора аренды без обращения в суд.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Применяется в случаях, когда в договоре аренды указано право арендодателя расторгнуть договор с уведомлением арендатора за определенное количество дней, при этом арендатор условия договора не нарушал. На рынке аренды коммерческой недвижимости такое условие называется коротко – свободный выход арендодателя.

Арендодатель обязательно внесет в договор аренды свое право на односторонний выход из договора. И в лучшем случае пропишет положение об уведомлении вас о таком расторжении за 1–2 месяца.

Давайте разберемся, что скрывается за подобными формулировками. Основной риск таков: арендодатель после передачи вам помещения во временное владение и пользование (аренду) не остановит поиск арендатора на данную площадь. Как только найдется другой арендатор, который предложит ставку арендной платы на 5–10–15% больше, вы рискуете получить от арендодателя письмо с предложением повысить вашу ставку арендной платы до предложенной другим арендатором либо покинуть помещение.

Скажу сразу: ни одна крупная федеральная розничная сеть не принимает такое условие. Аргументация для исключения такого положения очень проста: бизнес арендодателя строится на сдаче помещений в аренду и получении дохода с аренды. Если арендатор платит аренду вовремя и не нарушает условий договора, то почему у арендодателя вообще может возникнуть желание расторгнуть договор? Ведь это коммерческая недвижимость, а не квартира, которой может захотеть воспользоваться сам арендодатель.

Как правило, ответа на данный вопрос, кроме «я так хочу» у арендодателей нет. А раз нет встречной аргументации, то можно и нужно обсуждать данный пункт в переговорах с целью его исключения из договора.

Расторжение договора аренды арендодателем в связи с нарушением арендатором данного договора

Данное право дается арендодателю в безусловном порядке абсолютно в любом договоре аренды. Недобросовестные арендодатели прописывают общие размытые формулировки, например, за «любое нарушение договора». Настоятельно советую избегать таких фраз, т.к. именно подобные формулировки несут для арендатора наибольший риск, ведь расторгнуть договор можно будет абсолютно за любое нарушение, даже если вы недоплатили одну копейку.

Однако есть общепризнанные пункты, в соответствии с которыми арендодатель сможет расторгнуть договор:

Попросите арендодателя дать время на исправление допущенного нарушения. Если не исправите – тогда пусть арендодатель направляет уведомление о расторжении. Таким образом вы защитите себя от случайных ошибок – например, когда забыли вовремя оплатить аренду или на самом деле направляли письмо с пакетом документов, которые должны предоставить по договору, но оно потерялось на почте.

Укажите срок, который должен пройти с момента получения от арендодателя уведомления о расторжении договора до выезда из помещения. Для этого рассчитайте, сколько вам реально потребуется времени, чтобы освободить помещение.

Обратите внимание! Как правило, при расторжении договора по нарушениям со стороны арендатора депозит остается у арендодателя в качестве штрафа.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Свободный выход арендатора – это такое право расторжения договора аренды, при котором арендатор может расторгнуть договор аренды по собственному желанию, без объяснения причин и наличия нарушений со стороны арендодателя.

Срок расторжения договора по инициативе арендатора без нарушений договора арендодателем может быть различным, это вопрос переговоров и договоренностей. Как правило, арендодатели просят срок с запасом, чтобы найти в это время нового арендатора и не терять денежный поток.

В среднем согласовывают уведомление за 30–60 дней. Однако, если площадка большая, арендодатель может потребовать уведомление, например, за 120 календарных дней.

Конечно, арендодателям не нравится, когда у них нет свободного выхода из договора, а у арендатора такое право есть. Поэтому многие настаивают на включении в договор моратория. Мораторий – это запрет на расторжение в течение какого-либо времени. Как правило, этот срок равен 1–2 первым годам аренды.

При расторжении договора по инициативе арендатора – обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору. Обязательно проверьте наличие этого положения в договоре.

Расторжение договора аренды арендатором в связи с нарушением арендодателем данного договора

Разберем общую практику рынка и посмотрим, что же такое должен сделать или не сделать арендодатель, чтобы арендатор имел право на расторжение договора в короткие сроки.

То есть вы не можете пользоваться арендованным помещением.

Важно! Такими недостатками могут быть только те, которые вам не были известны заранее, еще до подписания договора. Доказывать такие случаи достаточно сложно, поэтому внимательно изучайте описание помещения в договоре аренды, а также требуйте подробного описания помещения в акте приема-передачи.

Важно! Проведение капитального ремонта всегда является обязанностью арендодателя. А вот текущий ремонт проводит арендатор. Однако вы можете по своему желанию провести не только текущий ремонт, но и капитальный, согласовав свои действия и соответствующие издержки с арендодателем.

Например, по причинам, не связанным с арендатором, случился пожар. В таком случае вы просто не можете пользоваться помещением.

Вы можете определить в договоре самые разные сроки уведомления о расторжении. Как правило, это зависит от площади помещения, вашей логистики и возможности быстрого выезда из помещения. Для случаев, описанных выше, разумными можно считать сроки расторжения с уведомлением за 7–14 календарных дней.

При расторжении договора в связи с нарушением арендодателем условий договора обеспечительный платеж всегда подлежит возврату арендатору. Обязательно проверьте наличие этого положения в договоре.

Расторжение договора по соглашению сторон

Самый простой и безболезненный способ расторгнуть договор – стороны расходятся полюбовно, не имея претензий друг к другу. Такое тоже случается, хотя и крайне редко.

Andrew Angelov/shutterstock

Разграничение зон эксплуатационной ответственности сторон

Очень часто арендодатели стараются максимально переложить ответственность на арендатора. Аргументируется это просто – ведь на текущий момент именно арендатор занимает помещение. Значит, он за всем и следит. Но это не совсем так. Например, арендатор не обязан следить за центральным водопроводом или выполнять капитальный ремонт в помещении.

Для того чтобы избежать излишней ответственности и затрат, заранее проговорите с арендодателем и обязательно зафиксируйте в своем договоре, за что отвечаете вы, а что будет являться зоной ответственности вашего арендодателя.

Заранее уточните у арендодателя, предоставляют ли вам место на фасаде для размещения рекламной вывески. Важный момент – получение согласования с государственными и муниципальными органами на размещение рекламной конструкции. Уточните у арендодателя, есть ли у него согласование. Если необходимого согласования нет, учтите, что власти города могут попросить демонтировать вашу рекламную вывеску.

Немаловажным моментом является электропитание световой вывески. На практике я сталкивалась с ситуацией, в которой стороны не учли подключение вывески к системе электропитания здания.

При установке вывески обнаружилось, что провода электропитания не протянуты к месту монтажа. Арендатору пришлось оплачивать дополнительные работы по прокладке кабеля от щитка электропитания через все здание ТЦ к своей вывеске. А ведь эти расходы, естественно, не были предусмотрены бюджетом арендатора.

Для того чтобы сократить свои расходы в данной статье затрат, попросите вашего арендодателя дописать его обязанность не только предоставить вам возможность размещения вашего рекламного материала на выделенном участке фасада, но и обеспечить возможность подключения вывесок на фасаде к системе электропитания здания.

Достаточно часто при аренде помещения в торговом центре арендодатели навязывают арендаторам выполнение каких-либо работ, причем эти работы обязательно должны быть выполнены подрядчиками арендодателя.

Есть несколько возможных объяснений такого требования:

Вернее, это уже устоявшаяся практика.

Когда мы ведем переговоры об аренде торговой площади в торговом центре, мы обязательно поднимаем вопрос о стоимости работ подрядчиков этого ТЦ. Как правило, предварительное обсуждение стоимости работ подрядчиков – до момента заключения договора аренды торговой площади – реально помогает снизить расценки. Пусть не в 3–5 раз, но хотя бы до приемлемых для арендатора уровней.

Не бойтесь вступать в переговоры и открыто обсуждать важные для вас вопросы. Помните, что арендодатели – абсолютно такие же люди, как вы, и им тоже сложно согласовывать договор. Именно этот, такой простой и одновременно такой сложный шаг поможет в дальнейшем избежать огромного количества проблем с договором аренды.

Retail.ru

Осторожность арендаторов объяснима: число мошенников, которые пытаются нажиться на чужом желании выгодно снять квартиру, только растет. Как документально подтвердить, что вы честный арендодатель?

Самое главное правило: никаких копий — только оригиналы документов!

1. Правоподтверждающий документ

доказывает, что именно вы являетесь собственником квартиры, — следовательно, имеете право сдавать ее в аренду.

Обычно это свежая выписка из ЕГРН. Дополнением служит свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года (если квартира была куплена позже, такого свидетельства у вас нет, и это нормально).

Получить свежую выписку из ЕГРН можно через (онлайн-выписка), через МФЦ или в офисе Росреестра (бумажный вариант).

Полная информация о том, кто владеет недвижимостью, содержится только в той выписке, которую заказывает сам собственник. С марта 2023 года посторонние полную выписку с такой информацией получить не могут. То есть потенциальный арендатор не может самостоятельно проверить, кому в действительности принадлежит приглянувшаяся ему квартира.

Выписка должна быть свежей — не старше месяца.

2. Правоустанавливающий документ

показывает, на каком основании вы владеете квартирой.

3. Нотариально заверенная доверенность,

если вы сдаете квартиру по доверенности, а собственник находится за границей или в другом городе.

Вам необходимо заранее правильно оформить этот документ. Вы с собственником оформляете доверенность у нотариуса, которая регистрируется в реестре доверенностей. Арендатор сможет проверить действительность документа в этом реестре. Второй экземпляр доверенности хранится у нотариуса.

В доверенности должно быть перечислено, что имеет право делать доверенное лицо: устраивать просмотры, подписывать документы, принимать деньги. Если какой-то этап взаимодействия с арендатором в доверенности не указан, тот может засомневаться.

Арендатор обязательно захочет удостовериться, что именно вы являетесь собственником квартиры, указанным в правоустанавливающем и правоподтверждающем документах, или тем лицом, на которого оформлена доверенность.

Очевидно, паспорт должен быть действительным. Следите за своевременной заменой паспорта — например, по достижении 45 лет.

5. Согласие и нотариально заверенная доверенность от сособственников,

если у квартиры несколько собственников.

Допустим, она оформлена в собственность в браке или досталась по наследству нескольким членам семьи.

Обычно пишется одно согласие сразу от всех собственников, которые не могут приехать на подписание договора лично. В согласии указываются паспортные данные всех собственников, каждый подписывает его собственноручно.

Информация о том, сколько у квартиры собственников, содержится в правоподтверждающих документах — скрыть ее не получится.

6. Разрешение органов опеки,

если среди собственников есть дети.

В Москве его можно получить в отделе социальной защиты по месту жительства ребенка, а в других регионах — в муниципалитете.

Есть и ограничение: средства от сдачи в аренду такой квартиры можно будет тратить не в полном объеме. По закону доля ребенка должна дожидаться его совершеннолетия на специальном счете. Доля высчитывается в зависимости от пропорциональных затрат маткапитала на покупку квартиры.

7. Разрешение банка,

если вы собираетесь сдавать квартиру, за которую пока еще не выплатили ипотеку.

Вам придется спрашивать разрешение у банка (возможно, и у страховой компании). Прежде чем идти в банк, советуем перечитать заключенный с ним договор: вдруг в нем изначально установлен запрет на сдачу квартиры в аренду?

8. Справки об отсутствии долгов за ЖКУ

докажут, что по квартире нет долгов.

В этом случае арендатор не будет опасаться, что ему отключат электричество, воду, городской телефон или интернет.

Справки сделают последующую оплату ЖКУ арендатором максимально прозрачной — он будет уверен, что не платит за предыдущих квартирантов.

Получить такие справки можно в офисе управляющей компании, МФЦ, отделениях ресурсопоставляющих компаний, на и .

Не забудьте при передаче арендатору ключей снять показания счетчиков — с этого момента ЖКУ оплачивает именно он (если вы не договорились об ином).

9. Договор с интернет-провайдером:

держите договор под рукой — интернет нужен большинству арендаторов.

10. Регистрация в налоговом органе

поможет сдавать квартиру легально.

Чтобы сдавать квартиру и спать спокойно, надо платить налоги. Самый простой способ — оформить статус самозанятого. Если вы сдаете не апартаменты, то налог составит всего 4%, подробности — здесь. Понадобится ваш ИНН.

12. Договор аренды

Вот список самых важных пунктов договора:

Если же вы заключаете договор на более долгий срок, его надо регистрировать в Росреестре.

13. Опись имущества:

подробное перечисление всей мебели, техники и утвари убережет от проблем в дальнейшем.

Опись составляется и подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой из сторон. Какие-то пункты арендатор попросит вычеркнуть, а ненужное ему имущество вывезти из квартиры. К описи обязательно приложите фото.

14. Акт приема-передачи

Стандартный документ, с момента подписания которого ответственность за квартиру переходит от собственника арендатору.

Чек-лист обязательных документов для арендодателя

Если вы единственный собственник, а квартира не в ипотеке, понадобятся:

1. Правоподтверждающий документ (свежая выписка из ЕГРН).

3. Договор аренды.

4. Справки об отсутствии долгов за ЖКУ.

5. Опись имущества.

6. Акт приема-передачи.

7. Ваш ИНН (нужен вам, а не арендатору).

Как самостоятельно сдать квартиру: подробная инструкция

Сдавать жилье в краткосрочную аренду можно будет только с согласия соседей. Об этом сказал первый зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев на пресс-конференции в пресс-центре "Россия сегодня".

В Госдуме рассматривается законопроект о регулировании рынка посуточной аренды жилья, который был внесен после того, как Конституционный суд указал на недостаточное регулирование этой отрасли. Однако пока в нем прописано лишь то, что сдающие жилье должны учитывать интересы соседей.

Ко второму чтению, рассказал Кошелев, предполагается внести в законопроект существенные поправки. Сдавать жилье в аренду посуточно можно будет, только если 75% жителей проголосовали "за" то, чтобы разрешить это соседу.

Это убьет рынок посуточной аренды, признал председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. При этом нужно учитывать, что даже если согласия соседей на такой бизнес не будет, не все участники уйдут с этого рынка, поскольку не каждый сосед готов заявлять о сдающейся рядом в посуточную аренду квартире и "ловить" нарушителей.

Нужно делать этот рынок, пока, в основном, серый, белым и прозрачным, подчеркнул Пахомов. Возможно, с помощью единого сайта-агрегатора, через который можно будет сдавать жилье. Если рынок станет прозрачным и официальным, возможно, интересы соседей удастся защитить какими-либо еще способами — например, введением повышенных коэффициентов на квартплату.

Кроме того, в ближайших планах Комитета — запрет "наливаек" в жилых домах и принятие закона о тишине (фиксировать нарушение шума смогут старшие по дому).

Обновлено в 16:15

Посуточную сдачу квартир могут разрешить только с согласия большей части соседей по дому. Соответствующий законопроект готовит ко второму чтению Госдума, пишут «Известия». Документ предусматривает, что собственнику для сдачи квартиры посуточно придется собрать согласия не менее 75% жильцов многоквартирного дома. По мнению депутатов, это позволит соблюдать законные интересы соседей.

Это не единственное требование. Например, собственники должны будут записывать данные квартиросъемщиков на случай, если те нанесут ущерб общему имуществу дома. А если владельцы жилья не будут исполнять требования о посуточной аренде, для них наступит административная ответственность, какая именно, пока неизвестно.

Говорит эксперт по недвижимости, риелтор Олег Бендриков:

— Этот закон принимается для того, чтобы «обелить» теневой сектор посуточной аренды жилья. Люди, которые сдают квартиру на короткий срок, получают свой доход, и налоги с этого не уплачиваются. Во-вторых, давно уже у всех кипит, что если в жилых домах сдается квартира на короткий срок, то два дня хорошие жильцы, а на третий день там какие-то буйные тусовки устраиваются, а это дискомфорт для соседей, которые находятся в непосредственной близости. Но получить согласие нереально. На мой взгляд, это должны быть либо 50% жильцов дома, либо жильцы верхних, нижних этажей и лестничной площадки. Потому что, например, если квартира сдается на первом этаже, то люди, проживающие на 17-м этаже, не услышат никакого шума, они максимум могут встретить людей, заходящих в подъезд. В такой формулировке это ставит под сомнение существование вообще краткосрочной аренды. Если будут какие-то жесткие штрафы, то люди этого делать не будут, все из краткосрочной аренды перейдут в долгосрочную аренду. И второе: сложно будет это все контролировать.

— Если эта история произойдет, цена на аренду вырастет?

— Я думаю, что нет, она не сильно вырастет. Человек, который занимается краткосрочной арендой, если сдает физлицу, будет платить как самозанятый 4%. Со 100 тысяч рублей это 4 тысячи рублей, с 200 тысяч — 8 тысяч рублей ежемесячно, это не те деньги, чтобы повышать стоимость. Хотя сегодня сложно прогнозировать, вырастет она или нет. У нас сейчас аренда в целом растет и длительная, и краткосрочная, скорее всего, тоже подрастет, потому что ставки ипотечные увеличились и спрос на покупку чуть уменьшается. Соответственно, аренда уже увеличивается, мы уже это видим.

Многие туристы арендуют квартиру посуточно, особенно если путешествуют большой семьей или компанией. Жилье обходится на 30%, а то и на 50% дешевле, чем в отеле. При этом есть все необходимые удобства, мебель, бытовые приборы, посуда и кухня. Предложенная мера заставит арендодателей уйти в тень, считает риелтор, эксперт рынка аренды Александр Харыбин:

Говорит главный редактор журнала «Мир квартир» Ирина Богатырева:

В Минстрое отказались комментировать «Известиям» возможные последствия принятия закона о посуточной аренде.

Образец согласия на субаренду от арендодателя нужен далеко не всегда – иногда закон не требует для субаренды получать согласие арендодателя, а иногда согласие уже дано заранее – в тексте договора аренды. Рассказываем, когда нужно согласие на субаренду и как его можно оформить.

Письменное согласие на субаренду от арендодателя

Когда нужно согласие на субаренду

По общему правилу Гражданского кодекса РФ согласие на субаренду нужно (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Однако, если разобраться подробно, мы увидим, что есть исключения, когда согласие на субаренду не нужно. Вместе с тем. Даже когда согласие не нужно по закону, его обязательность можно прописать в договоре аренды.

Посмотрим, какие ситуации отличаются от общего правила ГК РФ о согласии арендодателя на субаренду.

Когда не нужно согласие на субаренду

Согласие на субаренду не требуется, в случае

Однако и здесь есть некоторым образом «исключения из исключений». Т.е. на аренду земельного участка не нужно согласие только в том случае, если это не сельхозучасток. На сельхозучасток обязательно нужно согласие на субаренду. Кроме того, участки сельхоземель, которые предоставлены КФХ, полностью запрещено передавать в субаренду.

Способы оформления согласия на субаренду

Можно оформить согласие арендодателя разными способами.

Первый способ – прописать, что арендодатель согласен на субаренду

Так, если по закону для данного объекта субаренда совершается с согласия арендодателя, можно предусмотреть согласие сразу в тексте договора аренды. Отметим, что эта схема получения согласия уже реализовывалась на практике и была признана законной (Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 № 303-ЭС17-13540).

Второй способ – составить согласие отдельным документом.

Как составить текст согласия на субаренду

Вверху документа заголовок: согласие на субаренду. Далее указывается дата и место подписания.

Затем следуют реквизиты арендодателя, в том числе – по какому договору аренды он является арендодателем (дата, номер договора).

Арендодатель изъявляет согласие на передачу арендованного у него имущества в субаренду. Здесь нужно:

Документ завершает подпись арендодателя или его представителя (директор ООО или учреждения, представитель физического лица по доверенности, отец или мать несовершеннолетнего до 14 лет).

Получать арендный доход можно не только от недвижимости, которая есть в собственности. Сдавать можно и те площади, которые арендуешь сам, — этот механизм называется субарендой.

Вместе с юристами и экспертами разбираемся, что такое субаренда простыми словами, какую недвижимость можно и нельзя сдавать и как это делается.