Продление договора аренды

Кредит

Если договор аренды заканчивается, а уезжать из съёмной квартиры не хочется, можно его продлить. Чтобы избежать ошибок, имеет смысл следовать алгоритму — тогда будут защищены и арендатор, и владелец недвижимости.

В инструкции расскажем, как правильно продлить договор аренды и что вписать в допсоглашение.

Актуально на: 2 февраля 2024 г.

Договор аренды

Договор аренды (имущественного найма) предусматривает, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если же срок аренды договором не определен, считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Расторжение договора аренды

А в каком порядке расторгается договор аренды и как составить письмо (уведомление) о расторжении договора аренды, расскажем в нашей консультации.

Что такое пролонгация

Пролонгация — продление срока действия финансового соглашения после первоначальной даты его завершения. Это позволяет заемщикам или инвесторам продолжать использовать средства или активы в течение более длительного периода времени на аналогичных или обновленных условиях.

В банковской и инвестиционной сфере пролонгация обычно применяется к кредитам, вкладам и инвестиционным инструментам, таким как облигации или депозитные сертификаты (CD). Например, клиент может выбрать продление годового вклада еще на год или заемщик может продлить срок погашения кредита, чтобы иметь больше времени для возврата заемных средств.

Первоначальный срок договора аренды

Согласно Гражданскому кодексу РФ подписывают на определенный срок. Максимум на пять лет. Если собственник жилья не указывает срок действия договора, он автоматически считается пятилетним.

На практике владельцы жилья предпочитают краткосрочный наем и указывают срок действия договора. Обычно это 11 месяцев. Такой договор не нужно регистрировать в Росреестре ( договоры аренды длительностью более года), это его основное преимущество.

Арендаторам, которые планируют долгосрочный наем, выгоднее заключать договор на несколько лет или же сразу договориться с собственником о том, как будет заключаться соглашение о продлении договора аренды.

Как составить бессрочный договор аренды

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Полагаем, что в рассматриваемом случае договор следует считать продленным на один год. Однако, в случае наличия спора, суд, с учетом конкретных обстоятельств дела, может прийти к выводу о действительности такого договора.

По окончании срока действия договор по общему правилу не создает для сторон новых прав и обязанностей. Однако те обязательства, которые возникли, но не были полностью исполнены на дату окончания срока действия договора, не прекращаются в связи с окончанием срока действия договора и продолжают существовать до момента их фактического исполнения.

Автоматическая пролонгация договора в гражданском праве РФ

Сторонам целесообразно заключить новый договор с включением в него условия об автоматической пролонгации договора неограниченное количество раз, а также о том, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Продление срока действия договора

Прежде всего отметим, что гражданское законодательство не предусматривает специальных правил продления срока действия договора, применимых ко всем видам договоров. Лишь для некоторых договоров в этом отношении установлены отдельные нормы, предусматривающие, в частности, автоматическое продление договора по окончании срока его действия в отсутствие возражений сторон.

Соглашение о продлении срока действия договора

По общему правилу соглашение о продлении срока действия договора может быть заключено до окончания ранее согласованного срока. Затем договор утрачивает силу и с формальной точки зрения не может быть продлен. Вместе с тем, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Сохранение обязательств в силе

Как следует из п. 3 ст. 425 ГК РФ, обязательства, возникшие, но не исполненные полностью на дату окончания срока действия договора, не прекращаются. Они продолжают существовать до момента фактического исполнения или прекращения по иным основаниям, если из закона или договора не следует иное.

Сохранение этих обязательств в силе не изменяет срок их исполнения или срок действия договора в юридическом значении, а является последствием их неисполнения в установленный срок.

*(1) Договор по общему правилу утрачивает юридическое значение на будущее время после окончания срока действия.

*(2) Данное положение регулирует обязательства, неисполненные на момент окончания срока действия договора.

Продление договора в российском законодательстве

Договор может быть продлен сторонами на определенный срок (аналогичный предыдущему или отличный от него) или на неопределенный срок.

В практике договорной работы широко применяется условие об автоматическом продлении (пролонгации) срока действия договора, если ни одна из сторон не заявит возражений относительно его продления до истечения первоначального срока его действия.

Договором может быть предусмотрена как однократная пролонгация, так и неограниченное их число. Допускается отказ от продления договора в определенный срок (например, не позднее 30 дней до окончания срока действия договора).

Анализ судебной практики

В ситуации, когда стороны намерены продлевать договор неограниченное количество раз, в условия о сроке включаются различные формулировки:

• автоматическое продление договора каждый раз на один год;
• пролонгация договора может осуществляться ежегодно;
• договор ежегодно считается продленным на следующий год;
• договор может автоматически продлеваться неограниченное количество раз.

Отсутствие подобной формулировки означает, что договор следует считать продленным на срок, указанный в договоре (обычно на один год).

Важность правильного толкования условий договора

Согласно Постановлению №49 Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018, условия договора должны толковаться таким образом, чтобы не допускать незаконного или недобросовестного поведения. Толкование условий договора не должно приводить к недопониманию между сторонами. Условия договора рассматриваются судом в системной связи и с учетом цели договора и законодательного регулирования.

Таким образом, понимание условий договора и их корректное толкование играют важную роль в судебной практике и деловых отношениях.

Положения о действительности договора

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора. Суд также учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу (п. 44 Постановления N 49).

Заключение договора

В случае спора сторонам целесообразно заключить новый договор, включив в него формулировку о продлении срока действия автоматически при отсутствии возражений.

Поскольку действующее законодательство допускает применение условий договора к отношениям сторон, сложившимся до его заключения, важно учесть соответствующие положения в новом договоре.

Принудительное исполнение договора

В случае, если сторона, имеющая право на отказ от договора, подтверждает его действие, отказ по тем же основаниям не допускается.

Контроль качества ответа

Ответ подготовлен экспертом службы Правового консалтинга ГАРАНТ — кандидатом юридических наук Ольгой Гентовт.

Дата ответа

2 марта 2023 г.

Источник информации

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации в рамках услуги Правовой консалтинг.

Примечания

1. По договорам, предусматривающим периодическое оказание услуг, исполнитель не обязан оказывать услуги после окончания срока действия договора.
2. Ознакомьтесь с более подробной информацией в Энциклопедии решений о правовых последствиях окончания срока действия договора (февраль 2023).

*(3) Отметим, что при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

*(4) Смотрите в этой связи также: Вопрос: Применение принципа "эстоппель" при злоупотреблении правом (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2020 г.); Эстоппель в контексте принципа добросовестности (К.В. Нам, журнал "Закон", N 4, апрель 2020 г.).

На что обратить внимание при составлении дополнительного соглашения к договору аренды

В соглашении должны быть дата его составления и вступления в силу (если, например, стороны договорились о том, что документ будет действовать с определенного дня), срок его действия и номер.

Закон не ограничивает число возможных дополнительных соглашений к договору. И если квартира сдается давно, пролонгаций может быть несколько. И они должны быть пронумерованы.

Обязательно нужно указывать номер договора, к которому заключается дополнительное соглашение. Должны быть также паспортные данные сторон и реквизиты счета для оплаты (если предполагается безналичная оплата аренды).

Виды пролонгации

Существует два вида пролонгации: автоматическая и неавтоматическая.

Автоматическая пролонгация

Автоматическая пролонгация означает, что договор будет автоматически продлеваться на определенный срок, обычно равный первоначальному, если клиент проактивно не откажется от договора. Другими словами, договор будет продлеваться автоматически, если какая-либо из сторон не решит прекратить его действие. Такой тип пролонгации часто используется для депозитных сертификатов или вкладов, когда клиент хочет продолжать получать проценты на свои средства, не предпринимая активных дополнительных действий.

Например, у клиента есть годовой вклад, срок действия которого истекает через две недели. Если в первоначальном договоре указано, что он автоматически продлевается, то банк продлит срок действия вклада еще на один год при условии, что клиент не уведомит банк об обратном и не снимет средства.

Образец фрагмента договора с указанием возможности и порядка продления срока срочного вклада

Неавтоматическая пролонгация

Неавтоматическая пролонгация требует от клиента активного запроса на продление финансового соглашения, то есть принятия мер по продлению договора до наступления срока его завершения. Условия продления, такие как процентная ставка и дата погашения, должны быть обсуждены и согласованы обеими сторонами. Неавтоматическая пролонгация может обеспечить большую гибкость контроля над условиями договора и их индивидуальность, чем автоматическая, но она требует больших усилий со стороны заемщика или инвестора.

Примеры пролонгации в банковской сфере:

Пример пролонгации в инвестициях:

В целом пролонгация — распространенная практика как в банковской, так и в инвестиционной сфере, она может быть полезным инструментом для заемщиков и инвесторов для управления финансами и достижения своих целей.

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды

Условия продления договора аренды — предмет переговоров арендатора и собственника жилья. У каждой стороны могут измениться требования.

Так, владелец жилья может индексировать стоимость аренды. Это нормальная практика, которая приобретает широкое распространение в условиях растущей инфляции (что делать квартиросъемщику, если собственник повышает арендную плату, можно узнать ).

«Шаг» подорожания аренды ничем не ограничен, если только в договоре аренды не указан определенный процент индексации (обычно его указывают в договорах аренды коммерческих помещений, но они заключаются сразу на несколько лет). В России такое редко встречается, а в некоторых странах новый договор может заключаться и по ставке в два с половиной раза выше старой — настолько быстро растут цены и перегревается рынок из-за повышенного спроса.

Как рассчитать и выставить адекватную стоимость аренды

Среди других возможных изменений может оказаться новый способ внесения арендной платы. Например, по старому договору собственник и арендатор встречались для передачи денег ежемесячно, а теперь одному из них удобнее делать перевод на карту. Или в недвижимость требуется внести так называемые , которые можно расценить как форму оплаты. Это фиксируется в новом документе. Если квартира износилась, стороны вправе включить в новый договор (или соглашение к старому) .

Могут меняться также срок действия договора, период, за который стороны предупреждают друг друга о пролонгации или расторжении. Следует помнить, что включение в дополнительное соглашение условий, которые нарушают законодательство или права арендатора (например, на комфортное проживание), считается недопустимым. В случае их обнаружения арендатор вправе не подписывать новый документ и искать новое жилье.

Могут измениться данные подписантов, например паспортные данные или реквизиты для оплаты. То есть любые принципиальные изменения должны быть отражены в арендных документах.

Более подробно узнать о том, как оформлять допсоглашение к договору аренды, а также посмотреть образец документа можно .

Условия продления

Стороны договора аренды должны обсудить его продление на новый срок минимум за три месяца до окончания периода действия текущего договора. Три месяца — это стандартный срок, но в договоре может быть указан другой. Тогда сторонам необходимо действовать в соответствии с этим условием.

Если собственник не хочет больше сдавать квартиру, он должен об этом сообщить за те же три месяца, чтобы арендатор успел найти новое жилье. Согласно , если квартира использовалась по назначению и условия договора аренды не нарушались, у собственника нет причин не продлевать договор с текущим жильцом.

Арендатор письменно сообщает о своем желании и дальше снимать занимаемое жилье. Современные способы коммуникации позволяют делать это в мессенджерах или по электронной почте. Отправлять заказное письмо почтой необязательно.

Подробнее о том, какие законные варианты есть у собственника, чтобы расторгнуть отношения с арендатором, мы рассказывали в .

Специалисты выделяют четыре способа продления договора аренды:

Ёмкий и полный проект договора, который будет учитывать все нюансы и защитит как собственника, так и арендатора, помогут составить профессиональные юристы . В приложении можно подготовить не только договор аренды, но и опись имущества с фотографиями предметов в доме. Поможет в этом специальный чек-лист.

Все документы можно составить и подписать онлайн — никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса .

Скачивать формы могут только подписчики журнала Вы подписчик? Войдите на сайт и скачивайте нужные формы Вы не подписчик? Попробуйте все возможности подписки. Бесплатно на 2 дня

Если иное не предусмотрено договором аренды, уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения (или иного имущества) составляется в произвольной форме. В нем со ссылкой на нормы законодательства и положения договора указывается основание расторжения договора. Моментом внесудебного расторжения договора аренды в общем случае будет являться дата получения уведомления (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Потому факт уведомления противоположной стороны договора нужно подтвердить документально. К примеру, путем проставления отметки о получении уведомления на своем экземпляре или путем направления уведомления по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Также в уведомлении, если оно составляется арендодателем, можно напомнить об обязанности арендатора вернуть полученное ранее имущество с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Приведем для уведомления арендатора о расторжении договора аренды образец его заполнения.

Также вам может пригодиться форма уведомления об увеличении арендной платы.

Текст дополнительного соглашения о продлении договора аренды может частично повторять то, что уже написано в договоре. Если один в один сделать нельзя, потому что условия меняются, можно взять образец продления договора аренды . Расскажем, как может выглядеть допсоглашение.

В «шапке» пишут: «дополнительное соглашение о продлении срока найма жилого помещения по договору аренды № (указать номер завершающегося договора)».

Неменяющиеся пункты договора аренды можно не перечислять, а просто написать: «прочие пункты договора оставить без изменений».

Дополнительное соглашение заключается в двух экземплярах — по одному собственнику и арендатору (если требуется , то три). Об этом тоже пишут в соглашении и завершают текст словами о том, что документ вступает в силу с момента его подписания. В конце соглашения ставят дату и подпись (подписывать должны обе стороны).

Как оформить договор пролонгации

Для составления соглашения о продлении важно тщательно изучить условия первоначального договора и все допустимые им изменения. В зависимости от условий первоначального соглашения и политики кредитора или финансового учреждения может возникнуть необходимость оформить соглашение о пролонгации. Если подключена автоматическая пролонгация, заемщику или инвестору, как правило, не требуется предпринимать никаких действий, поскольку соглашение будет продлено автоматически. Однако все равно важно изучить любые предлагаемые изменения в условиях соглашения.

В зависимости от политики банка или финансового учреждения можно составить соглашение о пролонгации в режиме онлайн.

Как расторгнуть договор аренды?

Условия расторжения договора аренды предусматриваются законом или договором.

Так, срочный договор аренды прекращается в общем случае по окончании срока его действия. Составлять какое-либо письмо о расторжении договора в этом случае не требуется. Уведомление понадобится, если такой договор будет расторгаться досрочно.

Если же договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор или арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Данные сроки уведомления применяются, если иные сроки не установлены законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды в судебном порядке может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора или арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор, к примеру (ст. 619 ГК РФ):

При этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, например, когда (ст. 620 ГК РФ):

Обращаем внимание, что указанные выше обстоятельства расторжения договора в судебном порядке могут предусматриваться самим договором в качестве случаев, при которых обращение в суд не требуется. То есть достаточно будет лишь заявления одной из сторон договора.

Кстати, за досрочное расторжение договора аренды договором могут предусматриваться финансовые последствия (к примеру, удержание арендного депозита).

Независимо от того, планируется расторжение договора в добровольном или судебном порядке, сторона, инициировавшая расторжение, направляет противоположной стороне соответствующее письменное уведомление о расторжении договора аренды, образец которого приведем ниже.

Срок уведомления арендатора о расторжении договора аренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Срок уведомления арендатора о расторжении договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договораЕсли стороны в договоре аренды согласовали основания его расторжения арендатором (ч. 2 ст. 620 ГК РФ) и установили, что при отказе по иным основаниям он обязан уведомить арендодателя в определенный срок, то арендатор не вправе, ссылаясь на указанное условие, требовать расторжения договора по основанию, прямо не предусмотренному соглашением. Суд может прийти к выводу, что данное условие не предусматривает права арендатора требовать досрочного расторжения договора аренды по другим основаниям, кроме тех, которые прямо перечислены в договоре.

Статья: Заранее оцененные убытки как ключ к пониманию правовой природы договорных условий "бери или плати", а также платы за отказ от договора(Егоров А.В.)("Вестник гражданского права", 2022, N 3)Особенностью оформления арендных отношений было то, что договор на помещение площадью 5 690,1 кв. м заключался 6 мая 2011 г. на 15 лет, арендная плата за указанные нежилые помещения включала сумму трех составляющих: базовой арендной платы, переменной арендной платы, постоянной арендной платы. Ежемесячный размер постоянной части арендной платы составлял 282 тыс. руб. и уплачивался вместе с НДС за весь срок аренды авансом. Арендатор имел право отказаться от исполнения договора, направив арендодателю уведомление о таком расторжении не менее чем за три календарных месяца до даты досрочного расторжения. При этом в случае досрочного расторжения договора арендная плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи помещения арендатором арендодателю по акту сдачи-приемки помещения; постоянная арендная плата, выплаченная арендатором авансом за все 15 лет, а также компенсация за ремонтно-строительные работы, оплаченная арендатором, удерживаются арендодателем в качестве штрафа.

Нормативные акты

Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ(ред. от 13.06.2023)"О водоснабжении и водоотведении"6. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с даты надлежащего уведомления арендатора способом, позволяющим подтвердить дату получения уведомления, об одностороннем отказе от исполнения указанного договора, за исключением случая, если арендатор в указанный срок устранил обстоятельства, послужившие основанием для принятия арендодателем решения об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Расторжение договора аренды не освобождает арендатора от исполнения обязательств перед арендодателем, возникших до расторжения указанного договора.

Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ(ред. от 01.05.2022)"О теплоснабжении"6. Договор аренды считается расторгнутым по истечении тридцати календарных дней с даты надлежащего уведомления арендатора способом, позволяющим подтвердить дату получения уведомления, об одностороннем отказе от исполнения указанного договора, за исключением случая, если арендатор в указанный срок устранил обстоятельства, послужившие основанием для принятия арендодателем решения об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Расторжение договора аренды не освобождает арендатора от исполнения обязательств перед арендодателем, возникших до расторжения указанного договора.

Как происходит пролонгация

Возможность пролонгации зависит от конкретных условий финансового соглашения и типа используемой пролонгации, указанных в первоначальном договоре. Важно тщательно изучить условия первоначального договора, прежде чем приступать к пролонгации, поскольку условия будут определять, какие варианты доступны и какие шаги необходимо предпринять.

Образец фрагмента договора с указанием отсутствия пролонгации срочного вклада

Как продлить договор аренды квартиры

Договор о краткосрочной аренде — на 11 месяцев — не продлевается автоматически. Понадобится заключить дополнительное соглашение о продлении. И, если арендатор не нарушал условия действующего договора (длительного), у него с этим, скорее всего, не возникнет проблем.

Сторонам нужно вовремя договориться о пролонгации — иначе, по истечении срока действия ранее заключенного договора, он будет считаться расторгнутым автоматически.

Согласно Гражданского кодекса, у арендатора есть преимущественное право аренды квартиры на следующий срок. То есть на заключение нового договора аренды или дополнительного соглашения, где будут прописаны условия на очередной период найма жилья.

Плюсы и минусы пролонгации

Важно тщательно рассмотреть все плюсы и минусы пролонгации, прежде чем приступать к ней, а также внимательно изучить условия первоначального соглашения и любые предлагаемые изменения, чтобы убедиться, что они отвечают интересам заемщика или инвестора.

Плюсы пролонгации

Чтобы продлить договор аренды, необходимо:

Продление через дополнительное соглашение проще, чем заключение нового договора аренды. Потому что, прежде чем заключать новый договор, нужно будет оформлять акт приема-передачи квартиры от арендатора к собственнику — это часть формальной процедуры.

Что такое пролонгация вкладов, кредитов и ценных бумаг

Продлевать договор можно как по банковским продуктам, так и в сфере инвестиций. Разбираемся с примерами, что такое пролонгация, какие бывают ее виды и как ее оформить

Читать в полной версии