Судебная практика и прикладное назначение

Предварительный договор в российском законодательстве

Предварительный договор – это соглашение, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Суть предварительного договора

Предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.

Назначение предварительного договора

Данная правовая конструкция дает возможность обеспечить гарантию заключения будущей сделки. Предварительный договор заключается в специфических обстоятельствах, таких как отсутствие у покупателя необходимой суммы денежных средств или необходимость оформления документов до заключения основного договора.

Применение предварительных договоров

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества целью связать стороны еще до возникновения права на предмет основного договора, чтобы в установленный срок можно было заключить основной договор.

История предварительных договоров в России

Заключение предварительных договоров практиковалось еще в дореволюционной России. Такой договор назывался договором запродажи и являлся гарантией продажи какой-либо вещи. В законе того времени не было обозначено срок заключения основного договора, что было неэффективно.

Современное законодательство

Понятие предварительного договора также существовало в советском законодательстве. В Гражданском кодексе РСФСР 1922 года упоминалась запродажная запись, требующая удостоверения у нотариуса и определенного срока для заключения основного договора.

Однако в последующих законодательных актах упоминаний о предварительном договоре не было, хотя на практике такие договоры все же заключались и применялись.

Выводы о нарушениях правил заполнения договоров в письменной форме в современном законодательстве остались такими же, как и в прошлом.

Предварительный договор является важным инструментом в сфере гражданско-правовых отношений, обеспечивающим гарантии сторонам будущих сделок.

Предварительный договор в законодательстве России

В действующем гражданском законодательстве предварительный договор достаточно детально регламентирован. В нем четко обозначены требования к форме, существенные условия, правила определения сроков заключения основного договора, а также порядок понуждения к заключению основного договора.

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то он должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Не подлежит государственной регистрации предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора. По заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Не должно быть потестативных условий заключения основного договора, то есть условий, зависящих от воли сторон. Предварительный договор должен быть заключен на определенный срок, который может быть связан с событием, которое неизбежно должно наступить.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. Например, если сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание или помещение, которое будет передано в аренду, без указания размера арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда.

При этом предварительный договор не может содержать условия об обязанности покупателя уплатить цену объекта недвижимости или ее существенную часть до заключения основного договора купли-продажи. В противном случае такой договор не будет квалифицирован как предварительный (пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 49). Надо полагать, что аналогичное правило будет распространяться на все предварительные договоры, в том числе и на те, предметом которых является заключение основного договора, отличного от купли-продажи.

В предварительном договоре купли-продажи следует указать, что объект недвижимости не находится под арестом, не заложен, свободен от других обременений и ограничений.

Исполнение предварительного договора

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, согласно которым, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Это срок на обращение в суд с заявлением о понуждении к заключению основного договора.

При этом ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31.08.2021 № 308-ЭС21-751 по делу № А53-42913/2019).

Таким образом, для того, чтобы обеспечить заключение основного договора, соответствующей стороне обязательства необходимо:

Отсутствие в предварительном договоре иных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Если в предварительном договоре указано здание или помещение, которое будет передано в аренду, без указания размера арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным.

Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда.

Предварительный договор не может содержать условия об обязанности покупателя уплатить цену объекта недвижимости или ее существенную часть до заключения основного договора купли-продажи.

В предварительном договоре купли-продажи следует указать, что объект недвижимости не находится под арестом, не заложен, свободен от других обременений и ограничений.

Исполнение предварительного договора

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения о понуждении заключить договор согласно решению суда.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Ведение переговоров и урегулирование разногласий не являются основаниями для изменения момента начала течения срока.

Для обеспечения заключения основного договора необходимо соответствующей стороне выполнить обязательства.

Способы стимулирования заключения основного договора

Установление в предварительном договоре неустойки за уклонение от заключения основного договора является разумной мерой для стимуляции контрагента к исполнению обязательства по заключению основного договора.

Однако нужно учитывать, что есть следующая вероятность: если основной договор все же будет заключен, суд может отказать во взыскании неустойки (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 № 13585/12).

Задаток

Как правило, задаток вносится будущим покупателем, и в случае заключения основного договора засчитывается в счет цены договора. Если покупатель откажется заключать основной договор, то задаток остается у продавца, а если продавец откажется — то он должен будет уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Взыскание убытков

Взыскание убытков – это отдельный вопрос, их взыскание обладает спецификой и потребует формирования серьезной доказательственной базы. Вместе с тем, сам факт, что ненадлежащее поведение стороны предварительного договора может повлечь помимо выплаты задатка в двойном размере еще и суммы понесенных второй стороной убытков, играет существенную превентивную роль.

Примечание: если покупатель потребует от продавца двойную сумму задатка и возникшие убытки, то он по умолчанию уже не сможет понудить продавца заключить основной договор (по смыслу п. 2 ст. 381, п. 2 ст. 396 ГК РФ).

Решение суда

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным.

Определение момента заключения

В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон (пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).

Как показывает практика, предварительный договор очень часто используется, поскольку это действительно очень удобный инструмент, позволяющий закрепить договоренности сторон по вопросу заключения основного договора в будущем, а также с высокой степенью эффективности обеспечить исполнение принятого на себя сторонами обязательства по заключению основного договора.