Судебная практика об ответственности субарендатора перед собственником имущества

Основания для прекращения договора

Ситуации, при которых возникает необходимость досрочного расторжения договора аренды помещения, могут быть различными. Однако основания для этого должны быть достаточно серьезными, например, в процессе эксплуатации помещения обнаруживаются факты, которые не были известны при заключении соглашения (это может быть запрет одного из собственников нежилого помещения на любые сделки с недвижимостью, которые не связаны с отчуждением).

Одним из наиболее популярных оснований является несоблюдение какой-либо из сторон прописанных в нем обязательств. Например, арендатор не вносит вовремя плату за помещение либо использует арендованные квадратные метры с нарушением закона и прочее.

В свою очередь арендодатель своими действиями тоже может создавать препятствия или ограничения арендатору в использовании помещения в соответствии с условиями договора, — говорит доцент кафедры правового регулирования бизнеса и прикладной юриспруденции университета Синергия Лариса Крушанова.

Перечень оснований для досрочного расторжения договора как со стороны арендатора, так и арендодателя можно найти в

Субаренда

Субаренда – сдача в аренду уже арендуемого помещения. Субарендатор берёт в аренду объект коммерческой недвижимости у арендатора. Такое положение субарендатора является незавидным, ведь судьба его договора зависит не только от арендатора, но и от собственника объекта коммерческой недвижимости.

Тем не менее, такой вид аренды помещений встречается довольно часто и имеет свои плюсы. Арендатор реализует излишки площадей, а субарендатор получает возможность снять помещение в удобном для него месте.

Наиболее выгодные взаимоотношения возникают в случае, когда бизнес субарендатора косвенно пересекается или дополняет деятельность основного арендатора.

Самый распространенный вариант – аренда торговых площадей. Так, например, в крупных продовольственных магазинах выгодно открывать небольшие центры бытового обслуживания населения: пункты по изготовлению ключей, мелкому ремонту одежды и обуви, салоны сотовой связи.

Другой вариант взаимовыгодного сотрудничества – открытие представительств страховых компаний или отделов по кредитованию в автосалонах или крупных турагентствах.

Хотя, иногда деятельность хозяйствующих субъектов оказывается абсолютно не связанной друг с другом, и субаренда обусловлена просто экономическими соображениями.

При досрочном прекращении договора аренды по ФСБУ 25/2018 в программе 1С остается сальдо по счету 76.07. Расскажем, как правильно отразить досрочное списание обязательств и ППА в программе.

Заключение договора

Если при досрочном окончании аренды предварительно изменяются условия аренды (например, в предыдущем месяце введен документ Изменение условий аренды), воспользуйтесь пошаговой инструкцией Окончание договора аренды у арендатора без дисконтирования (ПРОФ).

Как аналогичную ситуацию отразить в версии КОРП смотрите здесь.

28 августа 2023 Организация заключила договор аренды склада на 3 года до 31 августа 2026.

Арендная плата

• Арендная плата — 42 000 руб. в месяц (в т. ч. НДС 20%), оплата вносится 30 числа текущего месяца.

Действия

1 сентября ППА принято к учету.

Из-за повышения арендодателем с 01.12.2024 арендной платы принято решение о досрочном расторжении договора аренды. Последний месяц аренды — ноябрь.

30 ноября объект аренды передан арендодателю.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим пошаговую инструкцию оформления примера. PDF

Определение остатка обязательств

При досрочном расторжении договора на счете 76.07 остается арендное обязательство, а на счетах 01, 02 — остаточная стоимость ППА.

Проверим остаток по арендному обязательству, используя отчет Оборотно-сальдовая ведомость по счету 76.07 на дату окончания расчетов в разделе Отчеты – Оборотно-сальдовая ведомость по счету.

При списании ППА одновременно уменьшится арендное обязательство и скорректируется стоимость ППА на остаток по счету 76.07 (735 000 руб.).

Документация

Прекращение аренды

В документе укажите:

Проводки по документу

Если арендованный объект возвращается в тот же месяц, когда выставляется крайний акт на оказание арендных услуг, то амортизация и признание в НУ арендных платежей осуществляется в документе.

Документ формирует проводки.

Проверьте сумму расходов от разности арендного обязательства и стоимости ППА.

Именно на эту сумму сформирована проводка Дт 91.02 Кт 01.09.

По окончании договора расчеты с арендодателем должны быть завершены. По счету 76.07 Расчеты по аренде на момент прекращения договора не должно быть остатков. Исключение — счет 76.07.2, на нем может быть кредиторская задолженность по арендной плате.

На дату окончания договора все расчеты по договору завершены. Для контроля остатков на счетах учета ППА сформируйте отчет по субконто (Отчеты – Анализ субконто).

Сальдо на 30 ноября по счетам учета ППА нет, арендованный объект возвращен арендодателю, ППА списано.

Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 8 дней бесплатно

(13 оценок, среднее: 4,46 из 5)

Последствия расторжения договора

Экономия и удобство: инвесторы размещают производства в ОЭЗ Москвы

Вне зависимости от того, как был расторгнут договор аренды (через соглашение сторон либо по решению суда), имущество должно быть возвращено арендодателю. Процедуру необходимо оформить таким образом, чтобы избежать проблем и возможных претензий в будущем. Подробности того, как именно помещение должно быть возвращено владельцу, как правило, прописываются в тексте договора.

В большинстве случаев при расторжении договора составляется акт возврата помещения. До тех пор, пока данный акт не подпишут обе стороны, договор считается действующим и может начисляться арендная плата. Если арендодатель отказывается подписывать акт, то этот вопрос можно также решить через суд.

Советы юристов

“Помните, что бессрочный договор считается менее надежным, ведь в данном случае любая из сторон может в любой момент отказаться от его исполнения, причем сделать это в одностороннем порядке без объяснения причин, — отмечает Оксана Васильева. — Обязательно нужно зафиксировать, когда начинается и когда завершается установленный период пользования помещением и имуществом. Обычно этот параметр указывается в месяцах, годах либо обозначается отрезком времени от одной конкретной календарной даты до другой (например, с 1 марта по 1 декабря 2023 г.). Если договор аренды заключается на год и более, имеет смысл договориться о том, кто будет его регистрировать и за чей счет это будет делаться. Если нет желания регистрировать договор, то целесообразнее указать срок 11 месяцев, а не с 1 января по 31 декабря. Важно также обязательно прописать размер арендной платы и период ее внесения”.

“К заключению договора аренды необходимо подходить очень внимательно. Во избежание негативных последствий, связанных с расторжением договора по причине недобросовестности одной из сторон, следует не только обсудить все пункты, но и убедиться в том, что обе стороны одинаково их понимают, — говорит Лариса Крушанова.

• Если что-то в договоре непонятно или имеет двойной смысл, не стесняйтесь спрашивать. Это необходимо сделать до того, как каждая из сторон поставит свою подпись под документом. Редактируйте договор до тех пор, пока он не будет устраивать обе стороны. Особое внимание следует уделить проверке как правообладателя собственности, так и личности арендатора. Лучше тщательно осматривать имущество, которое берется в аренду, поскольку бизнесмен или предприниматель платит деньги за то, чем собирается пользоваться”, — советует эксперт.

Уведомление о расторжении

## Для расторжения договора аренды

Для того, чтобы досрочно расторгнуть действующий договор аренды, инициатор процесса обязан направить второй стороне уведомление. Каким образом это должно быть сделано можно заранее, еще на этапе заключения договора, прописать в тексте документа. Например, отправить по почте (лучше заказным письмом с уведомлением о том, что документ получен).

В договоре должно быть указано, за какое количество дней, недель или месяцев необходимо уведомить вторую сторону о своем намерении досрочно расторгнуть соглашение. Так, в случае с недвижимостью и при бессрочном договоре, Гражданский кодекс предписывает направить такое уведомление минимум за три месяца.


## Расторжение договора аренды

О досрочном расторжении договора аренды может идти речь лишь в том случае, если срок аренды четко определен в тексте документа и составляет более одного года. Если арендатор или арендодатель по той или иной причине приняли решение досрочно прекратить прописанные в договоре обязательства, им необходимо сразу поставить противоположную сторону в известность. Для арендатора это может иметь особое значение, так как до тех пор, пока соглашение не будет официально расторгнуто, он обязан своевременно вносить арендную плату, даже если фактически помещением уже не пользуется.

Если в договоре аренды не прописан конкретный период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться указанным в нем помещением, то документ считается заключенным на неопределенный срок. При этом и одна, и другая сторона имеют право отказаться от договора, но с важным условием: предупредить об этом (когда речь идет о недвижимости) необходимо заблаговременно. Конкретный срок должен быть указан в тексте. Уведомление стоит вручить под роспись или, например, отправить заказным письмом.

В договоре также может быть прописана и сумма неустойки за досрочное расторжение.

## Что делать арендатору?

Чтобы избежать расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору следует использовать земельный участок. Его необходимо благоустроить: например, возвести забор или живую изгородь, ограничив допуск посторонних лиц.

Необходимо вовремя и целиком вносить арендные платежи, поскольку невнесение платежей более двух раз подряд и более, чем за 6 месяцев может повлечь расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Арендатор должен помнить об обязанности уведомлять арендодателя о внесении изменений в свои реквизиты, поскольку несет риски с неполучением корреспонденции. Например, есть вероятность рассмотрения дела о досрочном прекращении договора судом в отсутствие арендатора из-за неполученного последним уведомления.

Интересно, что каждый арендатор вправе выкупить земельный участок. Одним из ключевых условий является наличие зарегистрированного и введенного в эксплуатацию строения.

## Кейс из профессиональной практики

В одном из субъектов Российской Федерации произошел случай, когда арендодатель в одностороннем порядке принял решение о расторжении договора аренды. Арендатор использовал земельный участок, находящийся в долгосрочной аренде, и на законных основаниях начал строительство дома, но не закончил его. Поскольку на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, статья 622 ГК РФ "Возврат арендованного имущества арендодателю" не может служить основанием для возложения на арендатора обязанностей по освобождению земельного участка (то есть, демонтажа недостроенного дома) вне зависимости от факта расторжения договора аренды. Решение вопроса проводилось в судебном порядке, и суд встал на сторону арендатора.

Прекращение договора аренды, в том числе с отказом арендодателя от договора, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Окончание срока действия договора аренды не препятствует регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в период действия договора.

В судебной практике бывают и такие случаи, когда арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности согласно договору, а срок аренды уже закончился. Администрация в таком случае может обратиться в суд для заключения нового договора. На практике в суде подобные дела закрываются, поскольку суд считает договор аренды возобновленным на неопределенный срок с сохранением изначальных условий аренды.

Арендные правоотношения регулируются распоряжением собственника (о предоставлении имущества в аренду) и заключенным на его основе договором аренды. Если распоряжение собственника о предоставлении имущества в аренду приостановлено, то действие договора аренды также приостанавливается.

Группа граждан, являющихся арендаторами, посчитав, что ставка аренды за землю завышена, обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту финансовой и бюджетной политики администрации с требованием о взыскании с бюджета области излишне уплаченных денежных средств по договору аренды земельных участков.

Арендаторы обосновали требования ст. 421-422, ст. 424 ГК РФ. Они утверждали, что ставка аренды в этом случае утверждалась с нарушением определяющих эту ставку законодательных норм. В договоре аренды содержались условия, по которым арендодатель мог ежеквартально пересматривать арендную плату по решению органов местного самоуправления, а также при изменении ставок земельного налога. При заключении договора арендная плата была завышена, и арендаторы переплатили часть денег. В результате ставка базовой арендной платы была пересчитана в пользу арендатора.

При заключении договора аренды необходимо внимательно изучать условия аренды. Договор не должен содержать запретов на ограничение доступа, либо удержание в будущем имущества арендатора. При принятии имущества рекомендуется провести сверку по описи или по акту. Участились случаи, когда арендодатель отказывается передавать имущество по акту, в таком случае нужно самостоятельно сделать опись с подробным описанием и отправить ценным письмом арендодателю.

Существует много подводных камней при заключении договора аренды. При правильном использовании земельного участка, согласно договору аренды, арендодатели, используя административный ресурс, пытаются различными способами расторгнуть договор. Например, ограничивая арендатора в градостроительных регламентах, в части построенной недвижимости (виды фасадов, градостроительных обликов). Избежать негативных последствий возможно только при грамотном составлении договора аренды.

При этом арендованное имущество, предоставленное по долгосрочному договору аренды, подлежит выкупу. Если участок передавался не застроенным, и арендатор построил на нем недвижимость в соответствии с нормами закона, данное здание или сооружение должно быть выкуплено арендодателем, но только при выполнении условий, которые утверждены сторонами при заключении договора.

ОМСУ обращается с иском к организации о расторжении договора аренды земельного участка и обосновывает свое требование тем, что земельный участок, предоставленный арендатору для строительства, был им вовремя не использован. Истец мотивирует свои требования тем, что ответчик (арендатор) нарушил свои обязательства по строительству объекта, поскольку арендатор обязался построить объект недвижимости на участке в течение определенного промежутка времени. Истец в договоре установил, что арендатор получает участок в аренду на срок 49 лет с условием строительства на территории участка объекта недвижимости (вид деятельности – для торговли). На момент заключения договора участок был не запользован, объекты капитального строительства отсутствовали.

По договору арендатор должен начать строительство на участке в течение 11 месяцев с момента получения в пользование. В случае неисполнения условий арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Арендатор не исполнил условия договора, в результате арендодатель сначала направил ответчику претензию с целью незамедлительно начать строительство по условию договора. Претензия была проигнорирована, и орган местного самоуправления обратился в суд с целью расторжения договора.

Решение суда было в пользу арендатора. Суд в иске отказал, мотивируя это тем, что установленное требование истцом содержит существенное нарушение другой стороной условий договора, который влечет для арендатора значительный ущерб, и арендатор оказывается ущемлен в правах. В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного под строительство, является его неиспользование в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды. В этом случае срок, установленный ОМСУ, значительно ниже. Обстоятельством, исключающим прекращение расторжения договора аренды, стало время, которое необходимо арендатору согласно требованиям федерального закона и Земельного кодекса РФ.

Арендатор представил всю необходимую документацию, в том числе разрешение на строительство на земельном участке. Разрешение было получено надлежащим образом, максимальный срок по строительству в разрешении составлял 10 лет, поэтому ответчик добросовестно исполнял свои обязательства по застройке земельного участка. Суд принял сторону ответчика и установил, что истец (ОМСУ) не имеет права на расторжение договора аренды.

Как защитить себя арендатору

В период действия СВО муниципальные органы стараются не повышать размер арендной платы, поддерживая малый и средний бизнес. Неизменной остается позиция в вопросе одностороннего расторжения арендатором договора аренды. Право на расторжение арендатором договора аренды в одностороннем порядке только при условии выполнения обязательств (выплат неустоек, возмещения убытков арендодателя), а также при подтверждении факта сокращения доходов арендатора не менее чем на 50%. В таком случае арендодатель должен вернуть арендатору обеспечительный платеж. На практике даже при обращении в суд вероятность его возвращения достаточно мала. Суд чаще всего остается на стороне арендодателя.

Расторжение в одностороннем порядке договоров аренды земельных участков

Основательница юридической компании "Гукова и партнеры" (GAP)

специально для ГАРАНТ.РУ

Краткосрочные земельно-имущественные отношения закрепляются договорами аренды на срок до 11 месяцев и не подлежат регистрации в Росреестре (ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ). Они заключаются между муниципальными органами и арендаторами. При этом в краткосрочных договорах можно указать условия аренды, в том числе возможность или невозможность продления договора. Досрочное расторжение такого вида договора сторонами возможно без выплаты штрафных санкций.

Долгосрочные договоры аренды заключаются на срок от 11 месяцев. В данном случае земля оформляется через электронные аукционы, при условии, что это новые земельные имущественные отношения, подлежащие обязательной государственной регистрации (ст. 39.13 Земельного кодекса РФ). Договор долгосрочной аренды можно продлить без электронного аукциона, если на участке находится недвижимое имущество, принадлежащее арендатору и поставленное на кадастровый учет (ст. 36.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В настоящее время участились случаи расторжения договоров аренды со стороны органов местного самоуправления, выступающих в качестве арендодателей, из-за нарушения их прав, например, из-за незаконного строительства на арендуемой земле. В таком случае ОМСУ инициируют расторжение договора, поскольку существенно нарушены условия действующего договора. Затем осуществляется уведомительный учет и организовывается комиссия по сносу объекта незаконного строительства, после чего составляется досудебная претензия, которая направляется арендатору. ОМСУ в свою очередь обращается в суд.

По инициативе арендодателя

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, если арендатор (ст. 619 Гражданского кодекса):

Если срок договора аренды не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от условий действующего договора. При расторжении в одностороннем порядке арендодатель обязан уведомить контрагента. Арендатор в течение 30 дней (законом или договором может быть определен другой срок) обязан освободить земельный участок и передать его владельцу по акту приема-передачи. Как правило, арендаторы не соглашаются покидать участок, в результате такие споры обычно решаются в судебном порядке.

Чаще всего расторжением договора в судебном порядке пользуются, если земельный участок используется не по назначению. Например, если участок предоставлен под использование в сфере придорожного хозяйства (кафе или автосервис), а его используют для постройки жилых зданий и последующей сдачи под хостел. Арендодатель также может разорвать договор при остановке выплат арендной платы (более 2 раз подряд в указанный договором срок) и в случае отказа от ремонта имущества, указанного в договоре аренды.

Арендодатель (при просрочке арендных платежей) может компенсировать свои издержки за счет продажи удерживаемых активов контрагента. Арендодатель вправе удерживать имущество должника, если оно законно оказалось во владении кредитора.

По инициативе арендатора

Арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды в ряде случаев (ст. 620 ГК РФ):

Арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения ставок арендной платы за период, в который владелец препятствовал использованию имущества.

В случае, если при расторжении договора собственность арендатора остается в помещении, которое он не может использовать после прекращения действия договора, суд определяет имущество как добровольно переданное арендодателю в счет будущих обязательств. Если договор позволяет арендодателю ограничивать контрагента в пользовании имуществом, например, при просрочке арендной платы, арендодатель будет иметь на это право, и арендатор будет обязан оплатить аренду даже за тот период, когда он не мог пользоваться предметами аренды. По истечении срока аренды контрагент будет обязан оплатить услуги за весь период договора, а не только за период, пока имущество было доступным.

Если при расторжении договора имущество осталось в помещении, к которому у арендатора отсутствует доступ после прекращения или расторжения договора, суд исходит из того, что арендатор добровольно оставил имущество кредитору в обеспечение своих будущих обязательств. В судебной практике, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничивать арендатору пользование объекта недвижимости при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. Должник обязан оплатить аренду за период, когда он не мог пользоваться предметами аренды.

Порядок расторжения договора аренды

Расторжение договора до того, как завершится указанный в документе срок аренды, — юридическая процедура, которая в различных ситуациях имеет свои тонкости. Основные положения процесса рекомендуется предусмотреть заранее, еще на этапе заключения, и максимально подробно прописать все ключевые условия в тексте (например, основания для расторжения, возможные штрафные санкции и так далее).

Договор аренды может быть расторгнут досрочно как по инициативе арендатора, так и арендодателя. Нередко основания для этого прописаны в тексте самого договора, например, в пункте, посвященном порядку расторжения договора в целом.

КМСП составила список наиболее востребованных малым бизнесом документов

Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то любая сторона может выступить инициатором его расторжения, уведомив о своем решении вторую сторону не менее чем за 3 месяца.

В отдельных случаях арендатор имеет право в одностороннем порядке потребовать расторжения существующего договора аренды. В соответствии со

ГК РФ, это возможно, когда:

По инициативе арендодателя

статье 619 ГК РФ

указано, что договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если:

При этом в той же статье прописано, что “арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок”. Как правило, под “разумным сроком”, имеется в виду 1 месяц.

Задолженность по алиментам: как узнать и оплатить, способы списать долг

В судебном порядке

Если арендатор или собственник помещения желают расторгнуть существующий договор по веской причине, но договориться о решении вопроса мирным путем не удается, придется обращаться в суд.

Первый шаг — подать исковое заявление. Если ранее одна из сторон предлагала расторгнуть договор по соглашению, это лучше зафиксировать в письменном виде, как и отказ второй стороны. Так как эксперты рекомендуют обращаться в суд лишь в том случае, если существует очень весомая причина для расторжения подобного договора, необходимо заранее подготовить все документы, которые подтверждают имеющиеся нарушения. Это могут быть акты или фото-, видео доказательства того, что имущество изначально было предоставлено в аренду в состоянии, которое не позволяет безопасно его эксплуатировать, и так далее.

В исковом заявлении необходимо четко указать, какие причины послужили основанием для досрочного расторжения договора, какие требования выдвигает истец и прочие ключевые моменты.

Для того, чтобы подать заявление в суд и тем самым инициировать судебный процесс, нужно оплатить госпошлину.

“Для расчета государственной пошлины можно воспользоваться калькулятором на

Верховного суда РФ”, — отмечает Оксана Васильева, к.ю.н., доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.

Для удовлетворения требований истца, суду может понадобиться несколько заседаний, а также дополнительные документы.

Результатом судебного процесса по досрочному расторжению договора аренды должно стать соответствующее судебное решение, которое вступает в силу через месяц после вынесения. Этот момент будет считаться официальной датой расторжения договора аренды.

“Однако, если другая сторона не согласится с решением суда первой инстанции, то она вправе подать апелляционную жалобу и расторжение договора будет отсрочено”, — говорит Лариса Крушанова.

По соглашению сторон

Даже если в тексте договора не было предусмотрено право сторон на его досрочное расторжение, а оснований для того, чтобы сделать это в одностороннем порядке нет, у арендодателя и арендатора есть возможность решить вопрос мирным путем. Для этого им нужно составить соглашение, в котором будут четко прописаны условия и сроки расторжения договора.

Этот документ рекомендуется оформить в том же порядке, в котором был заключен и сам договор (у нотариуса, в Росреестре и др.). В тексте необходимо указать, с какого числа договор аренды официально будет прекращен, в какой срок арендатор обязан освободить помещение или выплатить имеющийся долг, а также другие важные нюансы. Такое соглашение составляется в свободной форме.

Всегда ли субаренда прекращается вместе с договором аренды

Для продолжения арендных отношений на условиях договора субаренды после того, как основной договор аренды расторгнут, необходимо волеизъявление арендодателя. Оно может быть выражено не только в договоре аренды, но и иными способами.

По общему правилу, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора суб­аренды, если иное не предусмотрено договором аренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 589 ГК).

Как видим, правило, закрепленное в п. 1 ст. 589 ГК, носит диспозитивный характер: стороны вправе оговорить иной порядок в договоре аренды.

Но может ли быть воля сторон выражена как-то иначе, например, в договоре субаренды или дополнительном соглашении к нему? Ответ на вопрос дает рассмотренный недавно спор о выселении субарендатора (дело № 153ЭИП22781 на портале court.gov.by).

Права и обязанности собственника

Согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, который и регулирует поднайм коммерческой недвижимости, арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу только с согласия собственника.

Такое положение вещей должно быть обязательно закреплено в договоре между арендатором и собственником коммерческой недвижимости. Есть три варианта развития событий:

Иногда собственник заключает с арендатором такое соглашение, по которому он сам определяет условия договора поднайма или же выбирает субарендатора. Все соглашения между собственником и первичным нанимателем должны заключаться в письменной форме и являться дополнениями к основному договору аренды.

Судьба субаренды в случае прекращения аренды

Поводом к написанию статьи послужило судебное постановление по делу, в котором рассмотрены важные для практики вопросы, связанные с судьбой субаренды после прекращения аренды. Оно заставляет еще раз задуматься о рисках, сопутствующих субарендным отношениям.

Поскольку этот судебный казус уже освещался в газете, напомним обстоятельства дела вкратце.

В аренду был сдан ряд объектов недвижимости, часть из которых арендатор по согласованию с арендодателем передал в субаренду. Позднее арендатор и субарендатор заключили дополнительное соглашение, предусматривавшее, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращения договора субаренды. Соглашение завизировал и арендодатель. Также последний подписал соглашение с субарендатором, в котором выразил согласие на заключение в будущем с субарендатором договора аренды на условиях, указанных в ст. 589 ГК, в случае досрочного прекращения первоначального договора аренды.

Права и обязанности арендатора

Договор поднайма является вторичным договором, а договор найма – первичным. Условия вторичного договора никак не могут противоречить условиям первичного. В первую очередь это касается сроков заключения договора поднайма. Они не могут превышать сроки, на которые заключён договор найма коммерческой недвижимости. Если в договоре субаренды не указаны сроки, то они ограничены первичным договором.

В случае досрочного прекращения договора аренды также прекращает свое действие и договор субаренды. Правда, в договоре аренды может быть прописано, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. На деле это применяется редко.

Предметом договора поднайма является тот же объект коммерческой недвижимости (или его часть), что и по первичному договору. Соответственно, если помещение по первичному договору сдаётся в аренду с каким-либо имуществом (например, офис с мебелью), то и в субаренду сдаётся также с имуществом.

Все документы, которые касаются объекта коммерческой недвижимости, первичный арендатор имеет на руках. Он также должен предоставить их вторичному арендатору, включая письменное согласие собственника.

Оплата по договору субаренды происходит исключительно между первичным и вторичным арендаторами. Собственник к этому не имеет никакого отношения. Он никакими договорными обязательствами не связан с субарендатором. Поэтому предъявлять друг другу какие-либо требования они не могут.

Если договор нарушается или расторгается по вине субарендатора (например, он использует предмет договора не по назначению), то он несёт ответственность перед арендатором согласно условиям договора. А арендатор, в свою очередь, несёт ответственность перед собственником по их договору.

Субаренда муниципального помещения

Когда речь идет о таком типе помещений, субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, которому принадлежат права на объект коммерческой недвижимости.

Для юридически грамотного оформления сделки необходимы подписи ряда чиновников. По причине, сложившейся в реалиях российской жизни бюрократии, сделать это не просто. Поэтому иногда арендодатели идут на хитрости: вместо свидетельства о праве собственности и разрешения субарендатору предъявляют договор на право аренды. Однако эти документы не являются взаимозаменяемыми, следовательно, разрешение собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было. Такая сделка признается незаконной.

Законодательство

Наиболее актуальные вопросы, связанные с арендой различных объектов недвижимости, указаны в

34 (ст. 606 — 670) Гражданского кодекса Российской Федерации. Здесь можно найти определение договора аренды, ключевые моменты, которые касаются срока его действия или внесения арендной платы, а также, основные принципы досрочного расторжения как самим арендодателем, так и арендатором.

Судебная практика об ответственности субарендатора перед собственником имущества

19 июля 2023

С учетом текущей ситуации мы отмечаем повышение количества сделок о передаче владения и/или пользования помещениями, заключаемых в форме субаренды, а не прямой аренды.

В связи с этим на практике часто возникают вопросы, связанные с ответственностью субарендатора перед арендатором и арендодателем (собственником имущества).

Эти вопросы поднимаются и в судебной практике. Так, в недавно принятом Арбитражным судом Волго-Вятского округа Постановлении1 был затронут вопрос возможности взыскания собственником имущества с субарендатора неосновательного обогащения, образовавшегося в результате пользования объектами недвижимости без внесения платы (после прекращения основного договора аренды).

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.05.2023 № Ф01-1972/2023 по делу № А82-12983/2021 Постановление Президиума ВАС РФ от 30.06.2009 № 2612/09 по делу № А51-546/2008-6-35

Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной.

Если кто-то из Ваших коллег также хотел бы получать наши информационные письма, пожалуйста, направьте ему ссылку на электронную форму подписки.

Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Авторы данного письма не несут ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

В случае возникновения вопросов, пожалуйста, свяжитесь с нами.

Для улучшения работы сайта, а также и в некоторых иных целях, описанных в Политике конфиденциальности, мы используем файлы cookies. Проставляя отметку, Вы соглашаетесь на использование файлов cookies. В противном случае мы будем использовать только технические файлы cookies, которые необходимы для правильного функционирования сайта.

Возможные риски

В самом невыгодном положении находится субарендатор. Он зависит и от первичного арендатора и от собственника объекта коммерческой недвижимости. Хотя он не связан договорными обязательствами с собственником, тот в свою очередь может разорвать договорные отношения с арендатором, что повлечет разрыв имущественных отношений с субарендатором.

Для того, чтобы уберечь себя от возможных рисков, субарендатор должен проверить все документы на сдаваемое помещение, в том числе первичный договор. Обязательно наличие согласия от собственника помещения. Оно может быть прописано в договоре аренды отдельным пунктом или же в виде отдельного соглашения.

Но не только субарендатор попадает в зону риска. Первичный арендатор также рискует. Субарендатор может оказаться непорядочным и существенно нарушить условия договора. Если его не удастся привлечь к ответственности, то арендатор будет отвечать перед собственником согласно условиям их договора.

Если нарушены правила заключения первичного договора аренды, и он признан ничтожным по суду, то и договор субаренды также признаётся ничтожным. Даже если он заключён в соответствии с законом. При условии заключения договора аренды сроком более чем на год, он должен быть обязательно зарегистрирован в регистрирующем органе. Если этого не произошло, то он считается недействительным. Следовательно, и договор субаренды будет недействительным, даже если он зарегистрирован по всем правилам.

Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций, субарендатору желательно обратиться за помощью к юристу. Грамотный специалист проведёт правовую экспертизу и анализ всех документов, которые имеет на руках первичный арендатор на тот или иной объект коммерческой недвижимости. Это поможет обезопасить и защитить права субарендатора.