Вс пояснил нюансы течения срока исковой давности по текущим платежам в банкротном деле

Виды неустойки

Договор аренды может предусматривать различные виды неустойки:

• Пени за просрочку в уплате арендных платежей
• Штрафные санкции за возврат помещения
• Штрафы за досрочное расторжение договора

Регулирование неустойки

По закону, неустойка может быть в виде процентов от суммы долга за каждый день просрочки. Она также может быть установлена как фиксированная сумма. Ограничения на общую сумму неустойки могут быть установлены в договоре аренды.

Процесс расчета

Правила расчета неустойки должны быть оговорены в договоре аренды. Например, если неустойка установлена в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки, то при оплате через 35 дней сроке количество дней просрочки будет использоваться для расчета суммы неустойки. В результате, величина неустойки будет определена наряду с другими условиями договора.

Заключение

Неустойка, предусмотренная в договоре аренды, играет важную роль в обеспечении исполнения обязательств. Понимание различных видов и процесса ее расчета поможет сторонам договора соблюдать условия соглашения.

Расчет неустойки по договору аренды

Расчет неустойки может быть сложным из-за различных обстоятельств, таких как частичное погашение долга несколькими платежами. Для точного расчета вы можете воспользоваться онлайн калькулятором, представленным ниже.

Вы можете учесть частичное исполнение обязательства для более точного расчета неустойки.

Проценты по ст. 395 ГК РФ по договору аренды

Формула расчета процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации выглядит следующим образом:

Сумма процентов = Сумма долга x Ставка процента (по закону или договору) x Количество дней просрочки / Количество дней в году / 100

Вы можете рассчитать проценты по ст. 395 ГК РФ на калькуляторе, учитывающем периоды действия ставки.

Возможность снижения неустойки и процентов по ст. 395 ГК РФ судом

Строны договора аренды имеют право устанавливать любой размер неустойки, однако в случае обращения в суд, виновная сторона может запросить снижение неустойки, если докажет несоразмерность суммы к последствиям нарушения. Суд также может снизить неустойку по своей инициативе, за исключением случаев, когда обязательство нарушено предпринимателем.

Для снижения неустойки в суде, необходимо доказать, что взыскание неустойки по договору приведет к необоснованной выгоде для кредитора.

Пример судебной практики по применению ст. 333 ГК РФ

Интересный пример из судебной практики: Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение, так как суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство об уменьшении неустойки. Суд не дал оценку доводам ответчика о несоразмерности неустойки. Верховный суд посчитал это нарушением и направил дело на повторное рассмотрение.

Суд также вправе снизить проценты по ст. 395 ГК РФ, размер которых установлен договором, при несоразмерности суммы последствиям нарушения обязательства, вместе с тем, проценты не могут быть снижены ниже ставки, установленной в ст. 395 ГК РФ, то есть ключевой ставки (часто суды на практике данного правила придерживаются и при снижении договорной неустойки).

Неустойка за расторжение договора аренды

В судебной практике можно встретить споры относительно возможности установления неустойки как меры ответственности за расторжение договора аренды. Например, условия в договоре, подобного этому: “в случае расторжения договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает штраф в размере арендного платежа за один месяц.

С одной стороны, принцип свободы договора должен позволять устанавливать любые условия в договоре, не запрещенные законом. И установление такой неустойки является логичным — арендодатель, заключая договор рассчитывает на сотрудничество, надлежащее исполнение договора в течение длительного времени, и если вторая сторона “передумает”, то добросовестная сторона понесет убытки: будет вынуждена искать нового арендатора, заключать договор, терять арендные платежи и т.д.

С другой стороны, такая неустойка может ограничить право стороны на расторжение договора, которое предоставлено ей законом. Также является спорным вопросом действие условия о неустойке, предусмотренного в договоре, который прекратил свое действие.

Article in Russian

В судебной практике сложилось различное мнение судов по данному вопросу. С одной стороны, в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 О свободе договора и ее пределах указано, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в п. 3 настоящего Постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ. Таким образом, если сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора, такое условие не противоречит положениям ст. ст. 329, 421 ГК РФ.

Позиция Верховного Суда

Как было отмечено в п. 4 раздела Разрешение споров, вытекающих из обязательственных отношений Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016, стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст. ст. 329, 421 ГК РФ. Данный вывод подтверждается в том числе и судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2017 № 302-ЭС17-18681 по делу № А33-69/2017; Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 № 305-ЭС16-10194 по делу № А40-129253/2015).

Противоречие неустойки как мере ответственности

Вместе с тем, следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ, выраженную в Определении от 09.06.2016 № 305-ЭС16-5635 по делу № А40-29072/2015, согласно которой установление в договоре штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендодателя только (исключительно) за досрочное расторжение договора, противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.

Таким образом, рекомендуем в договоре указывать дополнительные условия начисления такой неустойки (например, немотивированность отказа от договора, нарушение срока уведомления об отказе от договора и т.д.).

Пошаговая инструкция “Как взыскать неустойку или проценты по ст. 395 ГК по договору аренды в арбитражном суде”

Для взыскания неустойки по договору аренды за просрочку внесения арендного платежа, иное нарушение договора или процентов по ст. 395 ГК РФ рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Подготовка и направление претензии с требованием о выплате неустойки по договору аренды (процентов по ст. 395 ГК РФ)

Важно правильно составить и направить претензию об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами или о взыскании неустойки по договору аренды. Получив претензию, должник может добровольно удовлетворить ваши требования, что позволит избежать обращения в суд (к сожалению, исходя из практики вероятность удовлетворения претензии о выплате неустойки в добровольном порядке без суда не очень большая). Если же он этого не сделает, у вас будут доказательства соблюдения претензионного порядка (для споров, подведомственных арбитражному суду, соблюдение данного срока обязательно).

Рекомендуем подробно указать в претензии все свои будущие исковые требования. Укажите в претензии сумму процентов/неустойки, для этого обоснуйте сумму долга, определите период начисления процентов (неустойки) и приведите расчет процентов (неустойки). Приложите к претензии документы, подтверждающие ваш расчет, например копию договора или другие документы, которые отсутствуют у должника. Если претензию подписывает представитель по доверенности, приложите копию доверенности.

Направьте претензию юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), и по адресу, который указал должник, например, в договоре. Рекомендуем направлять претензию заказным письмом с описью вложения и сохранить квитанцию об отправке, опись вложения. При вручении претензии под роспись необходимо удостовериться в наличии полномочий лица, принимающего претензию, при получении претензии представителем, получите копию доверенности представителя.

Какой срок ответа на претензию о выплате неустойки за просрочку по договору аренды (процентов по ст. 395 ГК РФ)?

Общий претензионный срок — 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре аренды (например, стороны могут предусмотреть 10 дней с даты направления претензии, или наоборот, увеличить претензионный срок, также в договоре можно изменить момент, с которого исчисляется претензионный срок).

Подготовка и подача искового заявления с требованием о взыскании неустойки (процентов) в суд

На требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о взыскании неустойки распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный в п. 1 ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности по требованию о взыскании процентов/неустойки исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Платеж определяется применительно к каждому дню просрочки. Если должник признал основной долг, например уплатив его, это само по себе не означает, что он признал ваше требование о процентах. Не следует рассматривать это как основание перерыва течения срока исковой давности по требованию об уплате процентов (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43).

Однако учтите, если истек срок исковой давности в отношении основного долга, то считается истекшим срок исковой давности по требованию об уплате процентов (п. 1 ст. 207 ГК РФ).

Исковое заявление можно подать в суд и при истечении срока исковой давности, но если ответчик в суде заявит об истечении срока исковой давности, суд откажет во взыскании процентов (неустойки), по которым истек срок давности для обращения в суд. Также важно учитывать, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока — на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры. Вместе с тем, ответчик может по каким-либо причинам не заявить об истечении срока давности (не получит уведомления о рассмотрении дела в суде, не явится в суд и не направит письменные возражения, по незнанию и т.д.). Поэтому при обращении в суд необходимо оценить риски: насколько высока вероятность заявления возражений, какая разница в сумме госпошлины, уплачиваемой за рассмотрение иска в суде, если будут заявлены требования с истекшим сроком исковой давности.

Экономические споры между юридическими лицами, ИП подведомственны арбитражному суду. Если физическое лицо прекратило деятельность в качестве ИП, то спор подведомственен суду общей юрисдикции.

Также при определенных условиях вы можете обратиться в суд с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании процентов, неустойки по договору аренды. Взыскание процентов, неустойки в рамках приказного производства позволит вам оперативно добиться взыскания процентов, неустойки. Чтобы решить, можете ли вы обратиться в суд с требованием о выдаче судебного приказа, вам нужно проверить, соответствует ли ваше требование обязательным условиям. Учтите, если требование подлежит рассмотрению в порядке приказного производства, а вы обратились в суд с иском, он вернет исковое заявление. И наоборот, когда усматривается наличие спора о праве, суд отказывает в принятии заявления о выдаче судебного приказа.

Вы можете требовать взыскания процентов (неустойки) в рамках приказного производства при соблюдении следующих условий:

В случае взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ или неустойки по договору важно правильно сформулировать исковые требования. Формулировка будет зависеть от объема требований, удовлетворенных должником. Если на момент обращения в суд должник погасил сумму основного долга, а проценты (неустойку) не уплатил, то укажите в иске ту сумму процентов (неустойки), которая набежала за период до погашения долга. Если должник не погасил сумму основного долга, рекомендуем потребовать взыскания процентов (неустойки), начисленных до момента фактической уплаты вам долга. При этом день уплаты задолженности включается в период расчета процентов (п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Пример формулировки искового требования о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, если уплаченный аванс по договору аренды не возвращен: “Прошу взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ:

Подсудность по делам о взыскании процентов (неустойки) по договору аренды

По общему правилу иск подается в суд по месту нахождения или месту жительства ответчика, но стороны вправе в договоре изменить подсудность по данной категории споров. Проверьте, есть ли в договоре условие о том, в каком суде должны рассматриваться споры, вытекающие из него. Если такое условие есть, направьте иск в суд, указанный в договоре. В договоре может быть также предусматриваться, что все споры по договору передаются на рассмотрение третейского суда. Если такой суд осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством РФ, то необходимо при подаче заявления в третейский суд исходить из правил судопроизводства данного третейского суда.

Госпошлина за рассмотрение иска о взыскании неустойки (процентов) по договору аренды

За рассмотрение иска нужно уплатить госпошлину, которая рассчитывается в зависимости от суммы требований. Рассчитать госпошлину вы можете с помощью калькуляторов госпошлины, размещенных на сайтах судов. Обратите внимание, что размер госпошлины может быть изменен на день вынесения решения, если суд определяет сумму процентов (неустойки) на день вынесения судебного акта.

Защита интересов в арбитражном суде

Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании неустойки (процентов) по договору аренды занимает 1,5-2 месяца.

Получение решения арбитражного суда и исполнительного листа

По результату рассмотрения дела выносится решение суда или судебный приказ (в приказном производстве).

Порядок и сроки вступления в законную силу решения суда (судебного приказа) устанавливаются в зависимости от порядка разрешения спора:

Исполнение решения суда, фактическое взыскание процентов (неустойки) по договору аренды

После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указана сумма, подлежащая к взысканию. Если дело рассматривалось в порядке приказного производства, то судебный приказ, вступивший в законную силу, приравнивается к исполнительному документу, получать исполнительный лист дополнительно не нужно. Исполнительный лист также не нужно получать, если должник исполнит решение суда добровольно.

В целях взыскания исполнительный лист (судебный приказ) подается:

Подробнее об исполнении решения суда о взыскании задолженности, неустойки, процентов читайте здесь.

В практике ВС РФ все чаще стали встречаться дела, связанные с рассмотрением спорных случаев по аренде. В этих делах начали формироваться первые правовые выводы относительно уменьшения и отсрочки по уплате арендной платы в «ковидный» период. В материале рассмотрим нестандартные подходы ВС РФ при разрешении таких дел и дадим рекомендации, на что обратить внимание при предъявлении такого иска.

Взыскание задолженности по арендной плате возможно как в приказном (бесспорном) порядке, если для этого имеются основания, так и по общим правилам искового судопроизводства.

В приказном (бесспорном) порядке судебный приказ можно получить в случае, если:

В случае если при обращении с заявлением о выдаче судебного приказа суд выявит спор о праве, то в принятии такого заявления будет отказано, что, однако, не лишает заявителя возможности в последующем предъявить данное требование в порядке искового производства (см. Определение КС РФ от 15.11.2007 № 785-О-О). Напротив, если при обращении с иском суд посчитает, что требование подлежит рассмотрению в порядке приказного производства, то он возвратит исковое заявление.

Судебный приказ выносится арбитражным судом в течение 10 дней, а судом общей юрисдикции — в течение 5 дней со дня поступления в суд заявления о его выдаче. При этом взыскатель и должник не вызываются в суд и судебное разбирательство не проводится. Затем в пятидневный срок судебный приказ направляется должнику, который в течение 10 дней со дня его получения имеет право представить возражения по нему.

Если должник не представил возражения, взыскателю выдается второй экземпляр судебного приказа для предъявления его к исполнению. Данный экземпляр судебного приказа по ходатайству взыскателя может быть направлен судом для исполнения. Напротив, если возражения были представлены арендатором-должником, судья отменит судебный приказ.

Сложности доказывания арендных отношений

На практике, особенно при работе с коммерческой недвижимостью, основной массив споров разрешается в порядке искового судопроизводства ввиду того, что размер арендной платы значительно превышает пороговые значения, установленные для приказного судопроизводства, кроме того, сложные договоры аренды также предусматривают значительное количество санкций в виде неустоек, штрафов и пр.

Для успешного взыскания задолженности по арендной плате арендодателю, как правило, необходимо доказать и обосновать следующее:

Вместе с тем на практике взыскать задолженность в первоначально заявленном объеме удается далеко не всегда, что может произойти, например, в связи с:

Более того, нередкими являются споры, в которых суды приходят к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности, например, ввиду того, что:

Случаи, осложненные ситуацией на рынке недвижимости

Не стоит забывать, что в ряде случаев на законодательном уровне предусмотрены механизмы снижения арендной платы, а также отсрочки в выплате арендной платы в связи с пандемией COVID-19 и принятием законодательных новелл, принятых в указанный период.

Напомню, что в 2020 г. были приняты два закона, оказавшие существенное влияние на рынок недвижимости и изменившие ранее сформированные подходы, в соответствии с которыми, в частности, арендаторам в отраслях, наиболее пострадавших от COVID-19, было предоставлено право требовать снижения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования ими имущества, а также были установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон № 98-ФЗ), а также принятое в его развитие постановление от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее — Постановление № 439)).

Так, снижение арендной платы возможно при выполнении следующих условий:

Отсрочка предоставлялась на следующих условиях:

Для отсрочки выплаты арендных платежей арендатору необходимо обратиться к арендодателю, который в течение 30 дней будет обязан заключить соответствующее дополнительное соглашение;

Таким образом, для взыскания задолженности по арендной плате в порядке искового производства арендодателю необходимо предпринять следующие основные шаги:

Новые подходы и развитие практики

Так, ряд судебных дел, фактические обстоятельства которых возникли именно в период пандемии, продолжают рассматриваться в настоящее время, а судами, в том числе и ВС РФ, вырабатываются новые подходы и даются ответы на вопросы, которые долгое время обсуждались юридическим сообществом. К таким делам можно отнести, в частности, судебный спор по делу № А40-11468/2021.

Департамент городского имущества города Москвы (далее — Департамент) обратился в суд к автономной некоммерческой организации (далее — Организация), осуществляющей печатную деятельность, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.08.2020, пеней за период с 13.05.2020 по 31.08.2020, расторжении договора аренды, выселении из нежилого помещения и обязании передать помещение в освобожденном виде.

Организация предъявила встречный иск об обязании Департамента заключить дополнительное соглашение к договору аренды на указанных в иске условиях, в том числе о предоставлении отсрочки уплаты долга, образовавшегося за период с 01.04.2020 по 31.08.2020, с установлением графика платежей.

Суды трех инстанций пришли к выводам о наличии оснований для удовлетворения иска. Несмотря на то что организация относится к числу субъектов, ведущих деятельность в пострадавших отраслях экономики, в связи с чем она имеет право на предоставление отсрочки внесения арендной платы за спорный период отсрочки арендной платы по договорам недвижимого имущества, арендатором не доказана необходимость уменьшения суммы ежемесячного платежа с отсрочкой платежа до 31.12.2022, что составляет 20% от ежемесячной арендной платы.

ВС РФ не согласился с ар­гументацией судов нижестоящих инстанций и пришел к противоположному выводу, согласно которому при наличии у Организации права на имущественную поддержу в виде отсрочки по внесению арендной платы за спорный период, которую арендатор был вправе погасить не позднее 01.01.2023, и с учетом того, что до указанной даты отсрочки Организация уплатила долг, у Департамента не имелось оснований требовать начисления пеней за нарушение срока внесения арендной платы, расторжения договора аренды со ссылкой на нарушение обязательства по внесению арендной платы в указанный период и выселения арендатора из занимаемого помещения.

В своей аргументации ВС РФ сослался на ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, ст. 11 Закона от 21.12.94 № 68-ФЗ, Постановление № 439, а также «ковидные» обзоры ВС РФ.

ВС РФ напомнил, что, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки, а в отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 Постановления № 439.

Условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения. Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

При этом ВС РФ в постановлении от 18.05.2023 № 305-ЭС23-7 по делу № А40-11468/2021 демонстрирует интересный подход к выявлению признаков и отнесению арендатора к «пострадавшим отраслям».

Напомню, что Законом № 98-ФЗ и Постановлением № 439 не было определено, должен ли соответствующий вид деятельности относиться к основному виду деятельности и должен ли он быть внесен в ЕГРЮЛ.

Данный вопрос частично был затронут в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 428 (утратило силу), которое регулировало мораторий на возбуждение дел о банкротстве и установило, что отнесение организации к отрасли, включенной в Перечень пострадавших отраслей, осуществляется на основании зарегистрированного основного вида деятельности организации по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД).

ВС РФ указывает, что наличие в ЕГРЮЛ сведений о видах деятельности арендатора не является единственным доказательством отнесения арендатора к «пострадавшим отраслям», если, исходя из характера видов деятельности арендатора, а также целевого характера использования арендуемого помещения, арендодателю известно о виде деятельности арендатора до внесения данных сведений в ЕГРЮЛ.

Ссылка Департамента на отсутствие в спорный период в ЕГРЮЛ сведений о видах деятельности арендатора не может быть принята в данном случае во внимание, поскольку по до­гово­ру аренды от 29.05.2006 помещение предоставлено Организации для размещения редакции; деятельностью по изданию газет, журналов и периодических изданий арендатор (некоммерческая организация) занимается с 1997 года; с учетом данной деятельности Департамент при расчете арендной платы применял льготную ставку, установленную для таких организаций Перечнем случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП. Следовательно, арендодателю было известно о виде деятельности арендатора до внесения данных сведений в ЕГРЮЛ, поэтому Департамент обязан был предоставить арендатору имущественную поддержку и в связи с отсрочкой не применять штрафы и иные меры ответственности.

Таким образом, данный судебный акт в который раз иллюстрирует затруднения, связанные с применением и зачастую смешением различных «ковидных» оснований, которые имеют разные последствия и требуют тщательной проработки на стадии аргументации при составлении досудебных и процессуальных документов.

1 Так, в качестве одной из мер государственной поддержки правительством был утвержден перечень наиболее пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции отраслей экономики (далее — Перечень пострадавших отраслей). См. постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Договор аренды подразумевает регулярную, как правило, ежемесячную оплату за арендованное имущество. Однако вряд ли найдется арендатор, который ни разу не сталкивался с просрочкой платежей и необходимостью взыскания задолженности с арендатора.

Процесс взыскания долга по договору аренды

Процесс взыскания задолженности с арендатора можно разделить на три этапа:

Не рекомендуем пренебрегать первым этапом. Как правило, арендные правоотношения длятся долгое время, то есть, в большинстве случаев арендодатель на момент возникновения долга уже достаточно давно знаком с арендатором. Поэтому устные переговоры могут прояснить причины задержки оплаты и поспособствовать мирному урегулированию разногласий.

У арендатора действительно могут быть временные финансовые сложности, по прошествии которых он сразу же готов расплатиться за используемое имущество. Однако не стоит забывать, что устные обещания погасить задолженность могут быть просто использованы арендатором для того, чтобы собственник подольше не подавал в суд. Поэтому будьте внимательны и сразу определитесь, сколько времени Вы готовы ждать от арендатора оплаты долга, который к тому же с учетом регулярности платежей увеличивается каждый месяц. Также следует обозначить эту дату должнику.

Если же арендатор не отвечает на звонки или еще хуже освободил помещение, оставив после себя только долги за арендную плату, то следует незамедлительно переходить к следующему этапу взыскания задолженности.

Претензия арендатору о неуплате арендной платы

В ситуации, когда арендатор исчез из «поля зрения», становится очевидным необходимость взыскания задолженности в принудительном порядке.

Не торопитесь сразу подавать иск в суд. Сначала необходимо подготовить претензию. Игнорировать данный этап также не стоит. Во-первых, получив претензию, должник может добровольно исполнить требования по оплате. Соответственно, проблема будет решена без судебных тяжб. Во-вторых, претензия является документом, подтверждающим соблюдение досудебного урегулирования спора. Так, если сторонами договора аренды являются юридические лица или индивидуальные предприниматели, соблюдение претензионного порядка является обязательным, поскольку такие споры подсудны арбитражному суду, который приступает к рассмотрению дела только после соблюдения мер по досудебному урегулированию.

При этом важно правильно и корректно составить претензию, в которую можно включить не только требование об уплате долга по арендным платежам, но и иных сумм, например процентов (неустойки) за просрочку платежей.

Также в претензии указываются:

Направлять претензию необходимо таким способом, чтобы у арендодателя осталось подтверждение направления, например, заказным письмом с уведомлением о вручении. Кстати, многие не считают нужным оформлять опись вложения, а ведь этот документ подтверждает направление именно претензии. Если в договоре займа определен адрес направления претензии, то направлять следует по этому адресу. Если нет, то используется адрес регистрации для физического лица или юридический адрес для организации.

Еще одним надежным способом направления претензии является личное вручение документа. Особенно эффективен такой способ, когда предмет аренды недвижимое имущество, а безответственный арендатор еще им пользуется. Обратите внимание, что на втором экземпляре должник должен поставить отметку о получении претензии.

Судебный порядок взыскании долга по арендной плате

Итак, претензия направлена, теперь остается ждать ответ в виде мотивированных возражений, заверений об оплате либо положенную по договору оплату. Если ни того, ни другого не происходит, затягивать с направлением искового заявления в суд не стоит, так как на требования о взыскании задолженности по договору аренды распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 196 ГК РФ. Частое заблуждение арендаторов заключается в расчете срока давности, начиная с даты окончания действия договора.

Следует помнить, что срок исковой давности в рассматриваемом случае исчисляется отдельно по каждому просроченному арендному платежу. Так, взыскать просроченный платеж за текущий месяц можно в течение трех лет, а за предыдущий месяц в течение двух лет одиннадцати месяцев и т.д. Поэтому неверная позиция по исчислению срока давности может привести к истечению такого срока по ряду арендных платежей и, соответственно, невозможности взыскать за них оплату в судебном порядке.

А еще перед направлением документов в суд необходимо определиться с тем, в каком порядке будет происходить взыскание. В зависимости от некоторых условий спора данная категория судебных дел рассматривается в приказном или упрощенном порядке, а также по общим правилам судопроизводства.

Приказное производство – самый быстрый способ взыскать долг, однако цена иска не должна превышать 500 000 руб. и все документы подтверждающие задолженность должны быть оформлены в надлежащем виде. По своей сути это бесспорное требование.

Рассмотрение дел в порядке упрощенного производства осуществляется арбитражным судом, если цена иска не превышает 800 000 руб. для юридических лиц, 400 000 руб. — для индивидуальных предпринимателей. Стороны в суд не вызывают, а сроки рассмотрения сокращены.

Подсудность по делам о взыскании задолженности по аренде

Конкретный суд, в который следует обращаться, определяется исходя из того, кто стороны договора и какой размер задолженности. Если договор аренды заключен между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, исковое заявление подается в арбитражный суд. Если хотя бы одной из сторон спора является физическое лицо, заявление подается в мировой суд при цене иска до 50 000 руб., в суд общей юрисдикции при цене иска более 50 000 руб.

По общему правилу исковое заявление подается по месту нахождения ответчика. Однако юридические лица, индивидуальные предприниматели свободны в выборе подсудности. Поэтому в договоре может быть предусмотрено, что все споры рассматриваются арбитражным судом по месту нахождения арендодателя.

Подготовка и подача искового заявления с требованием о взыскании задолженности по договору аренды

Иск о взыскании задолженности по договору аренды должен быть составлен с соблюдением требований законодательства.

Составляется заявление в суд в письменной форме с изложением следующей информации:

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые ссылается. В связи с этим важно подтвердить свои доводы, то есть приложить все имеющие документы, обосновывающие требования, изложенные в исковом заявлении.

Процесс взыскания в суде задолженности по договору аренды не бесплатный. За подачу искового заявления Налоговым Кодексом РФ установлена государственная пошлина, ее размер зависит от суммы требований. Квитанция об оплате гос. пошлины прикладывается к исковому заявлению.

А еще при рассмотрении дела в арбитражном суде предусмотрена обязанность истца направить копию искового заявления ответчику с прилагаемыми к нему документами. Подтверждение направления копии иска ответчику также прикладывается к заявлению в суд.

Как и в случае с претензией, заявление в суд можно направить по почте или отнести лично, если суд находится в территориальной доступности.

Следует помнить, что каждый из перечисленных в данной статье этапов имеет свое значение. Например, отсутствие претензионной работы или ненадлежащее составление искового заявления послужит отказу суда в рассмотрении дела по существу. А отсутствие устных переговоров лишит возможности разрешить спор в добровольном порядке без потраченных сил и времени в суде. Поэтому весь процесс взыскания долга по договору аренды требует должного внимания со стороны арендатора.