Вс разъяснил правила возврата обеспечительного платежа по госконтракту

Деньги 02 авг 2023, 14:56

Арендатор перечислил организации обеспечительный платеж в день заключения договора аренды. Платеж засчитывали в счет аренды за последний месяц, в т.ч. в случае досрочного расторжения.

Налоговики провели камеральную проверку декларации по НДС за III квартал 2020 года. Они обнаружили, что в нее не включен полученный в этом периоде обеспечительный платеж. Контролеры начислили НДС с него, пени и штраф.

Организация оспорила решение инспекции. Она полагала, что обеспечительный платеж нельзя отнести к авансу по аренде: на момент оплаты имущество еще не передали арендатору. Платеж нужно включать в базу по НДС при зачете в счет аренды за последний месяц. Тогда он перестает обеспечивать обязательства арендатора и становится частью арендной платы.

Суд поддержал инспекцию. Он указал: полученную сумму нельзя рассматривать только как гарантию сохранности имущества. Это аванс, он связан с оплатой услуг. Неважно, как называется платеж (обеспечительный или иной). Имеет значение, что доход получили и возникло право им пользоваться.

Отметим, у судов есть и иное мнение. Например, АС Центрального округа указывал, что обеспечительный платеж не включают в базу по НДС до тех пор, пока его не зачтут в счет оплаты по договору. Однако в том случае платеж был возвращаемым.

Минфин считает: если по договору обеспечительный платеж засчитывают в счет оплаты услуг, его включают в базу по НДС в периоде получения.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — это определенная сумма, выступающая гарантией выполнения обязательств условий договора. Обычно он равен месячной арендной плате за квартиру. Обеспечительный платеж выступает своего рода депозитом, денежные средства из которого арендодатель может направить для исполнения образовавшейся задолженности или возникших расходов. В качестве обеспечительного платежа можно вносить деньги, ценные бумаги или обязательства, говорит адвокат, юрист практики недвижимости и строительства КА Регионсервис Александра Марценюк.

Обеспечительный платеж возвращается оплатившей его стороне, если не наступают обстоятельства, указанные в договоре, добавляет ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal Евгений Кравченко. При необходимости сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что вносится для покрытия дополнительных обязательств, которые могут возникнуть при исполнении договора. Аванс же не выполняет такой обеспечительной функции, добавляет Александра Марценюк.

Главные задачи обеспечительного платежа

Для исполнения условий в отношении:

• Поддержания правопорядка
• Обеспечения безопасности
• Гарантии исполнения обязательств
• Обеспечения контроля исполнения

Барткова Ольга Георгиевна, к.ю.н., доцент кафедры гражданского права Тверского государственного университета

Институт обеспечения исполнения обязательств в российском гражданском праве

Институт обеспечения исполнения обязательств имеет важное значение для гражданского оборота, поскольку создаёт условия его стабильности. Положения указанного института в гражданско-правовой практике являются стимулирующими, но одновременно обременительными для должника, исходя из функций, присущих обеспечительным мерам.

Способы обеспечения исполнения обязательств

Статья 329 ГК РФ закрепляет открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств, к которым, в частности, относится обеспечительный платеж.

Обеспечительный платеж как субинститут

Понятие обеспечительного платежа и одноимённого субинститута прочно закрепились в гражданском законодательстве Российской Федерации. До принятия Федерального закона от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ эта мера применялась как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств. Самостоятельность обеспечительного платежа выражается в его разграничении с иными схожими юридическими конструкциями.

Функции обеспечительного платежа

Относительно функций обеспечительного платежа в цивилистической науке сложилось неоднозначное понимание. В рамках обеспечительной функции условно можно вести речь о её стимулирующей и защитной составляющих. Стимулирующая функция может быть уместна до нарушения права, а защитная — после.

Анализ судебной практики

По результатам проведенного анализа судебной практики, в рамках которого было изучено 39 судебных решений, представляется возможным выделить несколько категорий споров. Не всегда субъекты гражданско-правовых отношений верно определяют природу обеспечительного платежа и не понимают различий между обеспечительными мерами.

Автор: Аноним
Дата: 15.10.2021

Практика применения обеспечительного платежа в судебных разбирательствах

Во-первых, по признаку наличия связи обеспечительного платежа с предварительным договором следует указать на те споры, где указанный способ был предусмотрен как условие самостоятельного договора (11 актов). В остальных примерах такой способ использовался для обеспечения обязательств исполнения предварительного договора по заключению основного договора и (или) исполнения в будущем основного договора, заключаемого в силу предварительного (ст. 429 ГК РФ).

Категории споров

Первая категория

В первой категории рассматриваемый способ обеспечивал надлежащее исполнение денежного обязательства по оплате товаров, услуг, внесению платы за аренду, по возмещению убытков.

Вторая категория

Во второй категории обеспечительный платеж использовался для возмещения убытков, уплаты неустойки, оплаты приобретаемого в будущем имущества по основному договору.

Из 39 дел требование о зачете суммы обеспечительного платежа было признано правомерным в 10 случаях.

Типичные споры

К типичным делам можно отнести ситуации, где требования о взыскании обеспечительного платежа были удовлетворены (29 решений), а кредитор неверно определял нормы, касающиеся обеспечительного платежа. Однако должник в этих случаях действовал правомерно.

Выводы

По результатам рассмотрения судебных разбирательств выявляется наличие условий для взыскания соответствующей денежной суммы с ответчика в пользу истца, т. е. должника. Это связано с тем, что сам кредитор часто действовал неправомерно, и обстоятельства, требующие обеспечительного платежа, не наступили.

Полагаем, что проблемы, выявленные автором, связаны с недавним введением субинститута обеспечительного платежа в гражданском законодательстве. Дальнейшие обобщения судебной практики могут помочь в разрешении данных проблем.

Источники

1. …
2. …

Правила возврата обеспечительного платежа по контрактам

Один из экспертов подчеркнул, что суды все еще не могут прийти к единому мнению по поводу оснований для возврата обеспечения по контрактам, давая разные толкования положениям обзора ВС.

Второй отметил, что ВС в этом деле дал предпринимателям важный сигнал, который нужно учитывать при принятии решения об участии в госзакупке.

Третий обратил внимание, что вследствие удержания всей суммы обеспечительного платежа потерпевшая сторона может получить сумму, превышающую ее фактические убытки.

По мнению четвертого, положение поставщиков по госконтрактам на данный момент очень слабое.

Решение Верховного Суда

Верховный Суд опубликовал Определение № 301-ЭС22-19253 от 24 марта по делу № А43-11822/2021 о праве заказчика на взыскание обеспечительного платежа в случае ненадлежащего исполнения контракта.

Дело между заказчиком и поставщиком

28 июля 2020 г. ГКУ Нижегородской области Центр безопасности дорожного движения (заказчик) и ООО РусРобот (поставщик) на основании решения аукционной комиссии заключили госконтракт.

В контракте определена цена товара – 68,4 млн руб. Поставщик в качестве финансового обеспечения перечислил заказчику 18,4 млн руб.

18 сентября 2020 г. заказчик принял решение об одностороннем отказе от исполнения контракта. После чего поставщик обратился к учреждению с требованием о возврате обеспечительного платежа.

Решение суда

Решением суда от 10 декабря 2021 г. в иске было отказано. Суд руководствовался правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе.

Итоги

В данном случае стороны контракта столкнулись с различными интерпретациями законодательства и судебной практики. Важно учитывать позицию Верховного Суда и быть готовым к возможным спорам при расторжении контрактов и возврате обеспечительных платежей.

Госзакупки под контролем
Верховный Суд представил Обзор судебной практики по применению законодательства в сфере госзакупок 05 июля 2017

Согласно п. 28 обзора денежные средства, внесенные исполнителем в качестве обеспечения исполнения контракта, подлежат возврату заказчиком в случае надлежащего исполнения обязательств или – если это предусмотрено контрактом – по истечении гарантийного срока. При этом правовой режим данных денежных средств определяется в соответствии с нормами § 8 гл. 23 ГК РФ об обеспечительном платеже. Суд также принял во внимание, что факт ненадлежащего исполнения обществом обязательств по контракту подтвержден решением АС Нижегородской области от 9 июня 2021 г. по делу № А43-33727/2020.

Общество «РусРобот», не согласившись с принятым решением, обратилось в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило отменить решение первой инстанции на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ. Постановлением апелляционного суда от 11 апреля 2022 г. решение было отменено, с учреждения в пользу общества взыскан обеспечительный платеж в запрашиваемом размере.

Апелляция исходила из того, что ни нормами ГК, ни положениями Закона № 44-ФЗ не предусмотрена возможность удержания всей суммы обеспечительного платежа в случае нарушения поставщиком своего обязательства. В спорном контракте также отсутствует понятное и однозначное условие, предоставляющее заказчику право удерживать всю сумму обеспечительного платежа вне зависимости от размера возникшего у поставщика перед заказчиком денежного обязательства по уплате неустойки в связи с нарушением условий договора.

Апелляционный суд подчеркнул, что согласно п. 29 обзора в случае исполнения контракта с просрочкой обеспечительный платеж удерживается заказчиком в размере, равном размеру имущественных требований заказчика к исполнителю, если иное не предусмотрено контрактом. Сумма денежных средств, превышающая указанный размер, подлежит взысканию с заказчика в качестве неосновательного обогащения. По смыслу положений п. 1 и 2 ст. 381.1 ГК, ст. 94, 96 Закона № 44-ФЗ размер суммы удерживаемого обеспечения напрямую взаимосвязан с размером имеющихся у заказчика конкретных требований к исполнителю, поскольку внесенные последним денежные средства должны обеспечивать требование в том объеме, какое оно имеет к моменту удовлетворения.

Как отметил суд, толкование договора, не содержащего прямого условия о наличии у заказчика права на удержание всей суммы обеспечительного платежа в случае нарушения поставщиком обязательства, должно осуществляться в пользу более слабой стороны – в данном случае поставщика – что соответствует разумной соотносимости принципа свободы договора с принципом договорной справедливости.

Суд кассационной инстанции оставил в силе постановление апелляции.

Впоследствии ГКУ «Центр развития транспортных систем» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд и просило отменить судебные акты апелляционной и кассационной инстанций. Рассмотрев дело, ВС отметил, что при разрешении споров, вытекающих из государственных (муниципальных) контрактов, необходимо руководствоваться нормами Закона № 44-ФЗ, толкуемыми во взаимосвязи с положениями ГК.

Он пояснил, что в силу п. 1 ст. 381.1 ГК денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из них в пользу другой определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в определенный договором срок обстоятельств, предусмотренных абз. 2 п. 1 данной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Судебная коллегия указала, что стороны в контракте предусмотрели условие, в соответствии с которым обеспечительный платеж удерживается заказчиком в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком обязательств по контракту. ВС счел, что суд первой инстанции обоснованно указал на то, что спорный контракт был в одностороннем порядке расторгнут заказчиком в связи с несоответствием поставленного обществом товара требованиям контракта, что свидетельствует о неисполнении обязательства по поставке. Данные обстоятельства установлены судебными актами по делу № А43-33727/2020 АС Нижегородской области.

В определении отмечается: суд первой инстанции пришел к выводу, что контракт содержит понятное и однозначное условие о праве заказчика удержать всю сумму обеспечительного платежа в случае неисполнения поставщиком условий. Как разъяснил ВС, судами апелляционной и кассационной инстанций дано неверное толкование контракта, а также необоснованно сделана ссылка на п. 29 обзора, поскольку в данном пункте рассматривается ситуация, когда договор исполнен с просрочкой. Верховный Суд обратил внимание, что в рассматриваемом случае контракт обществом не был исполнен вообще.

ВС также отклонил содержащийся в постановлениях судов апелляционной и кассационной инстанций довод о том, что общество является более слабой стороной контракта. Он пояснил, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения; слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК или о ничтожности таких условий по ст. 169 Кодекса.

Вместе с тем, указала экономколлегия, слабость стороны предпринимательского договора заключается не столько в имущественном или профессиональном превосходстве сильной стороны, сколько в невозможности активно и беспрепятственно участвовать в согласовании условий договора на стадии его заключения. Как отмечается в определении, судами апелляционной и кассационной инстанций такие обстоятельства не установлены, общество также не заявляло требований о признании соответствующих пунктов контракта недействительными или об изменении его условий.

Таким образом, заключил Верховный Суд, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание фактические обстоятельства дела и условия контракта, неправильно применили нормы материального права, что привело к принятию неверного решения. В связи с этим он отменил оспариваемые судебные акты, оставив в силе решение первой инстанции.

По мнению эксперта, ВС верно указал судам апелляционной и кассационной инстанций на допущенные ими ошибки как в части необоснованной ссылки на п. 29 обзора, не подлежащий применению в данном деле, так и в части неправильного толкования условий контракта, прямо предусматривающих право заказчика удержать обеспечительный платеж в случае неисполнения поставщиком обязательств по контракту.

«В целом обеспечение исполнения государственного контракта направлено на то, чтобы стимулировать поставщика выполнить свои обязательства в полном объеме и достичь цели контракта. Поэтому, на мой взгляд, установление в контракте права заказчика на удержание всей суммы обеспечения в случае полного неисполнения поставщиком контракта является обоснованным и соответствующим принципу договорной справедливости» – резюмировал эксперт.

Юрист компании «Прецедент консалтинг» Антон Столяров указал, что по существу спор в этом деле сводился к толкованию одного пункта контракта, согласно которому в случае неисполнения поставщиком обязательств заказчик вправе взыскать с него обеспечение исполнения контракта. Эксперт подчеркнул, что ключевым является вопрос о том, можно ли удержать обеспечение полностью. Верховный Суд ответил утвердительно.

«Роль данного определения сложно переоценить, ведь условие об обеспечении с точно такой же формулировкой можно встретить во многих, если почти не во всех госконтрактах. ВС в этом деле дал предпринимателям важный сигнал, который нужно учитывать при принятии решения об участии в закупке. Я сформулировал бы его так: “либо старайтесь влиять на условия контракта до его заключения, например через обжалование в ФАС условий проекта контракта, либо принимайте на себя риск утраты всего обеспечительного взноса при нарушении контракта”», – прокомментировал Антон Столяров.

Эксперт полагает, что данный спор мог разрешиться в пользу предпринимателей, если бы компания до заключения контракта пыталась обжаловать спорное условие в УФАС или уже на этапе спора заявила требование о признании данного пункта недействительным, ссылаясь, среди прочего, на то, что является слабой стороной контракта. «Судебная практика осторожно, но признает контрагентов госзаказчиков слабой стороной. Однако в этом деле вопрос слабой стороны договора остался открытым», – заметил он.

По мнению партнера юридической фирмы Lex Borealis Дениса Лима, позиция ВС о том, что в случае полного неисполнения договора обеспечительный платеж может быть удержан в полном размере, а фактические последствия нарушения значения не имеют, представляется неоднозначной.

Эксперт подчеркнул, что суть обеспечительного платежа – обеспечить денежное обязательство, в том числе о возмещении убытков, выплате неустойки и другие обязательства, вытекающие из нарушения договора. «Из этого следуют два вывода. Во-первых, обеспечительный платеж имеет компенсаторную природу (как, например, неустойка) и не должен приводить к дополнительному обогащению пострадавшей стороны. Во-вторых, для определения суммы удержания необходимо сначала оценить размер обеспечиваемого обязательства, т.е. установить размер причиненных убытков, сумму начисленной неустойки и пр.», – пояснил Денис Лим.

Он добавил, что вследствие удержания всей суммы обеспечительного платежа потерпевшая сторона может получить сумму, превышающую ее фактические убытки, – иначе говоря, обогатиться. «Поскольку размер убытков ответчика в ходе дела не был установлен, я бы, например, предположил направить дело на новое рассмотрение, в ходе которого определить, какая конкретно сумма из обеспечительного платежа может быть удержана. Такой прецедент может создать для поставщиков риски потери всей суммы обеспечительного платежа вне зависимости от нарушения», – заключил эксперт.

Юрист ООО «Бизнес Совет» Нихад Касумов считает, что проблема, поднятая в определении ВС, актуальна не столько в узком смысле удержания обеспечительных платежей поставщиков (обычно это частные организации, индивидуальные предприниматели), сколько в широком – положение поставщиков по госконтрактам действительно очень слабое. «Жесткая урегулированность Законом № 44-ФЗ и невозможность влиять на условия контракта приводят к тому, что поставщики штрафуются заказчиками на крупные суммы и нередко попадают в Реестр недобросовестных поставщиков», – пояснил эксперт.

Нихад Касумов считает формально верными выводы ВС в части невозврата обеспечительного платежа. Однако, по его мнению, сложно согласиться с выводом Суда о том, что поставщик в отношениях с государственным учреждением не является слабой стороной. «Поставщик не может влиять на согласование условий контракта. Данный факт и делает его изначально слабой стороной, и он всецело зависит от условий, которые не мог определить», – полагает он.

Вы самостоятельно должны предусмотреть в договоре обстоятельства, при которых происходит зачет ОП. Это может быть:

— наступление последнего месяца договора аренды. То есть можно указать, что ОП погашает обязательство арендатора по внесению арендной платы за последний период аренды;

— односторонний отказ от договора аренды до истечения срока. Тут также можно предусмотреть, что из обеспечительного платежа зачитывается сумма платы за отказ;

— повреждение арендованного имущества. Здесь можно указать, что зачет ОП происходит в счет возмещения убытков.

Образец договора аренды, с формулировками об обеспечительном платеже.

аренды (найма) квартиры с обеспечительным платежом

г. Москва «11»октября 2023 г.

ООО «Ромашка» (наименование или Ф.И.О.), именуемое в дальнейшем Наймодатель/Арендодатель, в лице генерального директора Федорова Алексея Алексеевича (должность, Ф.И.О.), действующего на основании Устава (доверенности, устава паспорта), с одной стороны и

ООО «Салют» (наименование или Ф.И.О.), именуемое в дальнейшем Наниматель/Арендатор, в лице генерального директора Егорова Андрея Андреевича (должность, Ф.И.О.), действующего на основании Устава (доверенности, устава, паспорта), с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.1. По настоящему Договору Наймодатель/Арендодатель предоставляет Нанимателю/Арендатору во владение и пользование квартиру, расположенную по адресу: г. Москва ул. Гагарина д. 43 кв. 74, с кадастровым номером 33:12:000000:111 (квартира), для проживания в ней.

1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики:

— общая полезная площадь — 60 кв. м;

— жилая площадь — 42 кв. м;

— количество комнат — 2;

— наличие телефона — + 7 (000) 000 00 00;

— наличие Интернета – Ростелеком;

— наличие бытовой техники – телевизор, стиральная машина, посудомоечная машина;

— наличие мебели – диван, два кресла, кровать;

— кадастровая стоимость предоставляемой квартиры по документам БТИ – 7 000 000 (семь миллионов) рублей.

Квартира пригодна для постоянного проживания в ней.

1.3. Квартира принадлежит Наймодателю/Арендодателю на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «15»_января 2023 г. № 421 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «05»октября 2023 г. № 45, приложение № 9.3.1).

1.4. Наймодатель/Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами (иное может быть предусмотрено договором).

1.5. Наниматель/Арендатор использует квартиру и имущество, переданное ему в пользование, в течение всего срока Договора в соответствии с его целевым назначением — для проживания граждан.

1.6. Многоквартирный дом, в котором находится указанная квартира, не предназначен для сноса, реконструкции, капитального ремонта в ближайшие 20 лет.

1.7. В целях государственной регистрации Договора все необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Договора обязан передать Арендодатель (вариант: Арендатор/Арендодатель/Стороны).

1.8. Расходы на государственную регистрацию Договора несет Арендодатель.

1.9. Лица, указанные в пункте 1.8 настоящего Договора, пользуются равными правами с Нанимателем/Арендатором.

1.10. Одновременно с квартирой Нанимателю/Арендатору по акту приема-передачи передаются следующие принадлежности: ключи.

2.1. Наниматель/Арендатор обязан:

— вносить плату за пользование квартирой в порядке и в сроки, установленные настоящим Договором;

— в период действия настоящего Договора своевременно и самостоятельно (иное может быть предусмотрено договором) производить все необходимые (вариант: дополнительно: эксплуатационные) и коммунальные платежи (вариант: дополнительно, при необходимости плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом / содержание, текущий и капитальный ремонт за свой счет общего имущества в многоквартирном доме / плату за телефон / Интернет / иное) в установленном порядке. Оплата коммунальных услуг и иных услуг, указанных в настоящем пункте, в плату за пользование квартирой не входит;

— пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;

— надлежащим образом относиться к имуществу, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;

— соблюдать правила пользования жилыми помещениями, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;

— не нарушать права и интересы соседей;

— содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять ее текущий ремонт и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;

— возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;

— в случае прекращения, расторжения настоящего Договора возвратить квартиру Наймодателю/Арендодателю в срок 30 дней в исправном состоянии с учетом нормального износа по акту возврата (вариант дополнительно: и совместно с проживающими в квартире лицами сняться с регистрационного учета в соответствии с правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства);

— выполнять другие обязанности, установленные действующим законодательством РФ для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель/Арендатор принимает на себя все риски, связанные с утратой или повреждением установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего Договора.

В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель/Арендатор обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество по согласованию с Наймодателем/Арендодателем.

2.3.Наниматель/Арендатор обязан своевременно информировать Наймодателя/Арендодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к имуществу, переданному в пользование по настоящему Договору.

2.4. Наниматель/Арендатор не вправе производить переустройство и перепланировку квартиры без письменного согласия Наймодателя/Арендодателя.

2.5. Наниматель/Арендатор вправе:

— вернуть Квартиру Наймодателю/Арендодателю до истечения срока действия настоящего Договора, письменно предупредив Наймодателя/Арендодателя об этом за 7 дней;

— с преимуществом перед другими лицами заключить Договор найма квартиры на новый срок;

— осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений действующим законодательством РФ.

2.6. Наниматель/Арендатор может предоставить в поднаем переданную ему в пользование квартиру только с письменного согласия Наймодателя/Арендодателя. Подобное согласие может содержаться в письме, факсе, телеграмме и т.п. Право передавать указанное выше имущество в субаренду может быть также предоставлено Нанимателю/Арендатору на основании допсоглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора.

2.7. Наймодатель/Арендодатель обязан:

— передать Нанимателю/Арендатору квартиру и установленное в ней оборудование и другое имущество в исправном состоянии, а также ключи от квартиры в течение 3 дней после заключения настоящего Договора;

— осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования в срок 30 дней (иное может быть предусмотрено договором);

— не чинить препятствий Нанимателю/Арендатору (вариант дополнительно: и проживающим с ним лицам) в правомерном пользовании квартирой.

2.8. В период действия настоящего Договора Наймодатель/Арендодатель не вправе продать, подарить или произвести иное отчуждение квартиры третьим лицам (иное может быть предусмотрено договором).

2.9. В период действия настоящего Договора Наймодатель/Арендодатель не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего Договора (иное может быть предусмотрено договором).

3.1. Наниматель/Арендатор обязуется ежемесячно (вариант: ежемесячно/ежеквартально) в срок до 20-го числа месяца вносить Наймодателю/Арендодателю плату за пользование квартирой.

3.2. Указанная плата составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в месяц и вносится в следующем порядке: путем перевода на расчетный счет.

3.3. На основании допсоглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты могут производиться услугами, работами и в других допускаемых законом формах.

3.4. Указанный размер оплаты является фиксированным и в одностороннем порядке изменению не подлежит.

4.1. При передаче квартиры Наниматель/Арендатор передает Наймодателю/Арендодателю в качестве гарантии платежей и возмещения возможного имущественного вреда (ущерба) сумму в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей (обеспечительный платеж).

4.2. Указанный в пункте 4.1 настоящего Договора обеспечительный платеж возвращается Нанимателю/Арендатору не позднее 10 банковских дней с момента прекращения обеспеченного обязательства, за вычетом задолженностей Нанимателя по платежам, предусмотренным настоящим Договором, и возмещения имущественного вреда (ущерба), причиненного квартире и имуществу, что подтверждается актом приема-передачи квартиры и имущества.

4.3. За счет обеспечительного платежа Наймодатель/Арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Нанимателя/Арендатора, а именно убытки в виде невыплаты арендной платы, и уплату неустойки в случае нарушения Договора.

5.1. Наймодатель/Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, переданного в пользование, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении Договора и не были и не могли быть известны Нанимателю/Арендатору.

5.2. Наймодатель/Арендодатель отвечает перед Нанимателем/Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию указанной выше квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Наниматель/Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении Договора.

5.3. Наниматель/Арендатор возмещает Наймодателю/Арендодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением нанятого имущества, в порядке, установленном законодательством РФ.

5.6. Уплата штрафных санкций не освобождает Стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

Права Сторон по истечении срока действия Договора

6.1. Настоящий Договор заключен сроком на 11 месяцев (не более 5 лет). Срок аренды (найма) устанавливается с момента передачи жилого помещения по акту приема-передачи и до «11»сентября 2024 года (вариант: на неопределенный срок).

6.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами (вариант: считается заключенным с момента его государственной регистрации).

7.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если имели место обстоятельства непреодолимой силы, возникшие после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые Стороны не могут оказать влияния и за возникновение которых не несут ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

7.2. В случае наступления этих обстоятельств каждая Сторона обязана в течение 10 дней уведомить об этом другую Сторону.

7.3. Документ, выданный уполномоченным государственным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более 30 дней, то каждая Сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

8.1. Все возможные споры, вытекающие из данного Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров.

8.2. В случае если согласие не будет достигнуто, спорные вопросы решаются в судебном порядке согласно действующему законодательству РФ.

9.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

9.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

9.3. Приложения, являющиеся неотъемлемой частью настоящего Договора:

9.3.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру.

9.3.2. Акт приема-передачи квартиры (приложение № 1).

9.3.3. Акт возврата (приложение № 2).

Наниматель/Арендатор Наймодатель/Арендодатель

Егоров Андрей Андреевич ООО «Ромашка»

г. Москва, ул. Ленина д. 56 стр. 1

Паспортные данные 00 00 000000 ИНН/КПП 7564839512/ 830497123

Телефон: +7 (000) 000 00 00 Телефон: +7 (000) 000 00 00 Факс: +7 (111) 111 11 11 _________

Счет 90443048304830483048 Банковские реквизиты: 11223320029090933

_______/_________ (подпись /Ф.И.О.) _______/________ (подпись/Ф.И.О.)

Зачем нужен, когда вносить и как вернуть

Вместе с экспертами разбираемся, что такое обеспечительный платеж, в каких случаях вносится и как его вернуть

Читать в полной версии

В большинстве случаев при заключении договора на рынке аренды используется обеспечительный платеж. Спросили у юристов, что это такое, как его вносить и как вернуть в случае необходимости.

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Если возврат обеспечительного платежа затягивается, то арендатор может отправить досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. Но если этот шаг не поможет, тогда надо обращаться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Важно помнить, что вариант судебного приказа возможен при сумме задолженности менее 500 тыс. руб. (ст. 229.2 Арбитражного процессуального кодекса).

Какие документы приложить к заявлению в суд

Внесение обеспечительного платежа на счет арендодателя не является реализацией товаров, работ или услуг. По условиям договора аренды обеспечительный платеж может быть направлен лишь на уплату неустойки, штрафов и иных выплат, связанных с нарушением стороной условий соглашения. Таким образом, налогом на добавленную стоимость (НДС) такой платеж не облагается, резюмирует Александра Марценюк.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Обеспечительный платеж по договору аренды

Наиболее часто обеспечительный платеж используется при заключении договора аренды недвижимости. Обычно в документе фигурируют условия обеспечительного платежа:

Условия об обеспечительном платеже должны быть включены либо в самостоятельный раздел «Обеспечительный платеж», либо в подраздел «Арендная плата», объясняет Александра Марценюк.

Возврат обеспечительного платежа

Для того, чтобы не потерять обеспечительный платеж, эксперты советуют включить в договор следующие условия:

Срок возврата обеспечительного платежа может быть установлен в договоре. Например, можно связать срок возврата с датой прекращения договора. Когда срок возврата обеспечительного платежа в договоре не согласован, то на возврат у кредитора есть всего семь дней со дня предъявления требования о возврате (п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса), говорит Александра Марценюк.

Евгений Кравченко, ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal:

— Согласно ст. 381.1 Гражданского кодекса, обеспечительный платеж подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при наличии которых кредитор вправе удовлетворить свои требования к должнику. Делается это как раз за счет обеспечительного платежа. Если по условию договора обеспечительный платеж подлежит возврату после прекращения договора, но стороны заключают новый договор об аренде той же квартиры, то платеж остается у арендодателя в счет исполнения обязательств арендатора по новому соглашению.

Когда обеспечительный платеж остается арендодателю

Арендодатель оставляет обеспечительный платеж себе, если арендатор нарушает условия, прописанные в договоре:

Обеспечительный платеж в договоре купли-продажи

Функция обеспечительного платежа в договоре купли-продажи — покрыть неустойку или убытки возникшие вследствие неисполнения договора. Если ничего из этого не возникло, то сумма обеспечительного платежа будет возвращена, говорит Александра Марценюк. По словам эксперта, обеспечительный платеж также используется в предварительных договорах купли-продажи, который преимущественно позволяет защитить продавца и по умолчанию будет подлежать возврату при заключении основного договора.

По словам Евгения Кравченко, правильнее всего включить в предварительный договор формулировку, согласно которой, должен быть произведен зачет обеспечительного платежа в счет цены недвижимости после заключения основного договора.

Эксперты поясняют, что размер обеспечительного платежа в договоре купли-продажи определяется исключительно сторонами по обоюдному согласию и чаще всего выражен в конкретной цифре. Однако по соглашению сторон он может быть установлен и в качестве процента от суммы сделки.