Взыскание долга в порядке регресса и суброгации

Сделка с недвижимостью

Сделку с недвижимостью сложно заключить за один день. Стороны собирают документы, составляют договор и получают необходимые разрешения. При этом продавцы опасаются, что сделка сорвется и они потеряют время. А покупатели переживают, что жилье достанется не им.

Задаток

В таких ситуациях поможет задаток — деньги, которые покупатель передает продавцу в счет будущей оплаты, чтобы подтвердить серьезность намерений. Рассказываем, как правильно его оформить.

Правопреемство

Правопреемство в гражданском праве – это переход прав и (или) обязанностей от одного лица к другому, происходящий в силу договора или закона. В правоотношениях происходит смена одного субъектного состава на другой, при этом новый субъект приобретает тождественные первоначальному субъекту права и обязанности.

Институт правопреемства

Институт правопреемства носит зависимый от других институтов, вторичный характер. В конце XIX — начале XX веков вопросы правопреемства рассматривались главным образом в отношении различных сделок и наследования.

Правопреемство в отношении имущественных прав

Правопреемство может возникнуть только в отношении имущественных прав. Нематериальные блага непередаваемы и неотчуждаемы и не могут выступать объектом правопреемства.

Наследование прав

В некоторых ситуациях, в случаях, предусмотренных законом, могут защищаться и осуществляться наследниками права усопшего правообладателя.

Правопреемственность в научной литературе

Понятие правопреемственности в научной литературе отображено не однозначно. Подходы всех авторов можно условно разделить на две большие группы:

• Правопреемственность – это исключительно переход от одного лица к другому определенных прав;
• Правопреемственность – это переход от одного лица к другому определенных прав и обязанностей.

Основания для реализации правопреемства

Для реализации правопреемства необходимо наличие какого-либо одного основания:

• Требования закона;
• Решение суда;
• Инициатива участников гражданских правоотношений (ст. 358).

Правопреемство в российском праве

По объему передаваемых одномоментно прав и обязанностей выделяют следующие виды правопреемства:

Универсальное правопреемство

К правопреемнику переход прав и обязанностей происходит от правопредшественника во всех правоотношениях (правопреемство при наследовании, реорганизация юридического лица). Отсутствие в соответствующих актах положений о правопреемстве ведет к отказу вновь появившемуся юридическому лицу в государственной регистрации.

Сингулярное правопреемство

Права и обязанности переходят от одного лица другому в некоторых правоотношениях. В следствие заключения специальных сделок (цессия, или уступка требования, перевод долга) в обязательстве наблюдается перемена лиц.

ЗАМЕЧАНИЕ 1

К частному правопреемству относятся:

• передача прав по авторскому договору (исключительные или неисключительные права);
• частное правопреемство при наследовании.

Практическое применение

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 17 июля 2023 г. № 305-ЭС23-2873 Верховный Суд РФ обратился к вопросам процессуального правопреемства на стадии исполнительного производства.

Дело по пропуску срока предъявления исполнительного листа

Согласно определению, не были рассмотрены причины пропуска срока предъявления исполнительного листа. Ходатайство о восстановлении пропущенного срока также не было подано.

Фабула дела

По договору цессии ООО Стройкомплектмонтаж (цедент) уступило ООО Мастер-Ком (цессионарий) право требования к муниципальному казенному предприятию. На момент заключения соглашения об уступке цеденту был выдан исполнительный лист, срок предъявления по которому истек.

Решение суда

Судебные инстанции рассмотрели жалобы цессионария и поддержали его позицию. Произведена замена взыскателя – ООО Стройкомплектмонтаж – на ООО Мастер-Ком.

Вывод

Верховный Суд указал на недопущение нижестоящими судами важных нарушений в процессуальном праве и рекомендовал провести новое рассмотрение дела.

Применение положений Гражданского кодекса РФ об уступке требований

21 декабря 2017 года Верховный Суд Российской Федерации принял доработанное постановление о некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса.

Мотивировочная часть определения

Основу мотивировочной части определения составила правовая позиция, изложенная в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 года № 54. В соответствии с этим Постановлением, процессуальное правопреемство в исполнительном производстве возможно только при условии неистечения срока на предъявление исполнительного листа.

Позиция Верховного Суда

Согласно позиции Верховного Суда, целью разумного цессионария, приобретающего требование в процессе (спорное требование), является получение не только материально-правовой легитимации данного требования, но и получение соответствующего процессуального статуса.

Особенности процессуального правопреемства

Процессуальное правопреемство на стадии исполнительного производства характеризуется разрывом между материально-правовой и процессуальной действительностью. Цессия (уступка права требования) состоится в момент заключения сторонами соглашения, однако при уступке спорного требования необходимо учитывать судебный акт о процессуальном правопреемстве.

Требования к действительности уступки

Для действительности уступки спорного требования необходимо, чтобы процесс не был прекращен на любой его стадии. В случае уступки на стадии исполнительного производства также важно учитывать возможность принудительного исполнения уступленного требования.

Заключение

Вывод о действительности цессии на стадии исполнительного производства может быть сделан только после проверки судом не истек ли срок на предъявление исполнительного листа и не стало ли право требования натуральным.

Source: https://rujure.ru/1492-sur79ezhennyy-srok-na-prezomlenue-iskov.html

Markdown

## Применение положений Гражданского кодекса РФ об уступке требований

21 декабря 2017 года Верховный Суд Российской Федерации принял доработанное постановление о некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса.

## Мотивировочная часть определения

Основу мотивировочной части определения составила правовая позиция, изложенная в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 года № 54. В соответствии с этим Постановлением, процессуальное правопреемство в исполнительном производстве возможно только при условии неистечения срока на предъявление исполнительного листа.

## Позиция Верховного Суда

Согласно позиции Верховного Суда, целью разумного цессионария, приобретающего требование в процессе (спорное требование), является получение не только материально-правовой легитимации данного требования, но и получение соответствующего процессуального статуса. 

## Особенности процессуального правопреемства

Процессуальное правопреемство на стадии исполнительного производства характеризуется разрывом между материально-правовой и процессуальной действительностью. Цессия (уступка права требования) состоится в момент заключения сторонами соглашения, однако при уступке спорного требования необходимо учитывать судебный акт о процессуальном правопреемстве.

## Требования к действительности уступки

Для действительности уступки спорного требования необходимо, чтобы процесс не был прекращен на любой его стадии. В случае уступки на стадии исполнительного производства также важно учитывать возможность принудительного исполнения уступленного требования.

## Заключение

Вывод о действительности цессии на стадии исполнительного производства может быть сделан только после проверки судом не истек ли срок на предъявление исполнительного листа и не стало ли право требования натуральным. 

Source: [rujure.ru](https://rujure.ru/1492-sur79ezhennyy-srok-na-prezomlenue-iskov.html)

Вопросы в связи с восстановлением пропущенного срока на предъявление исполнительного листа

В этом контексте еще более интересным представляется вопрос о том, какому лицу надлежит подать заявление о восстановлении пропущенного срока на предъявление исполнительного листа.

Положения п. 35 Постановления Пленума ВС № 54 и рассматриваемое определение ВС ответа на данный вопрос не дают. В ситуации, когда принудительное исполнение судебного решения стало невозможным (в том числе из-за пропуска срока на предъявление исполнительного листа), у цессионария отсутствует законный интерес в участии в процессе.

Это связано с тем, что в результате истечения срока на предъявление исполнительного листа право требования утратило свойство принудительного исполнения и производство не может быть возбуждено (п. 3 ч. 1 ст. 31 Закона об исполнительном производстве), а процесс (стадия исполнительного производства) прекращается.

Кто может подать заявление?

Содержание ст. 23 Закона об исполнительном производстве указывает, что заявление о восстановлении пропущенного срока может быть подано взыскателем (то есть цедентом).

С учетом указанного правила можно заключить, что в обязанность цедента по передаче действительного требования цессионарию входит также обеспечение возможности его принудительного исполнения. Фактически на цедента возложена обязанность обеспечить качественность передаваемого права требования. Если цедент уступает просуженное требование, в отношении которого уже получен исполнительный лист, но при этом своевременно не предъявил его, цедент обязан будет совершить все действия, необходимые для восстановления пропущенного срока на предъявление исполнительного листа.

Логический и гносеологический подход

Данный подход представляется логичным и с точки зрения гносеологии. Поскольку срок на предъявление требования был пропущен, когда требование еще принадлежало цеденту, именно последний располагает всеми ресурсами, чтобы представить суду убедительные доказательства того, что срок пропущен по не зависящим от цедента причинам (например, из-за того, что оригинал был утерян при пересылке).

Сложности реализации подхода

В то же время такой подход сложно реализовать. После получения оплаты по договору цессии цедент утрачивает интерес в обращении с соответствующим заявлением, что может существенно затруднить для цессионария вступление в процесс.

Также вполне возможно представить ситуацию, когда цедент и цессионарий целенаправленно согласовали в договоре цессии, что все процессуальные действия совершает цессионарий без привлечения цедента, для чего последний передает первому все необходимые доказательства.

Следует отметить, что в практике Верховного Суда была неоднократно сформулирована позиция, согласно которой лицо, претендующее на вступление в процесс в качестве процессуального правопреемника, имеет собственный интерес к участию в нем. Например, рассматривая вопрос о возможности вступления в процесс цессионария при наличии спора о праве из договора цессии, ВС пришел к выводу, что у предполагаемого цессионария есть довольно значимый процессуальный интерес, и предоставил цессионарию возможность вступить в процесс в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (даже при наличии спора между процессуальным правопредшественником и правопреемником)4.

В рассматриваемом определении Верховный Суд косвенно подтвердил наличие у цессионария права на подачу заявления о восстановлении срока предъявления исполнительного листа: «ходатайство о восстановлении пропущенного срока в целях предъявления исполнительного листа к исполнению представитель ООО “Мастер-Ком” (цессионарий), присутствовавший в судебном заседании, не заявлял».

Согласно позиции ВС решение вопроса о восстановлении срока на предъявление исполнительного листа – независимо от того, заявлено оно цедентом или цессионарием, – обусловливает возможность процессуального правопреемства.

На мой взгляд, закрепление права восстановления срока на предъявление исполнительного листа только за цессионарием или только за цедентом противоречит материально-правовому принципу свободы договора. Стороны самостоятельно определяют предмет договора, в рамках которого должны учитывать перспективность взыскания и сопутствующие расходы, а также объем обязанностей цедента по обеспечению «качества» передаваемого права требования. Если цедент в договоре обязуется обеспечить возможность взыскания, лишать его права подавать заявления на восстановление срока в силу формальных процессуальных ограничений невозможно, несмотря на то что материальное право им уже передано. Также необоснованным представляется лишение цессионария права заявлять о восстановлении срока в ситуации, когда он приобрел право «как оно есть», приняв на себя риски невозможности взыскания.

1 Абушенко Д.Б. Согласованное волеизъявление заинтересованных субъектов как основание процессуального правопреемства в цивилистическом процессе // Арбитражный и гражданский процесс. 2012. № 4–6. С. 22.

2 Абушенко Д.Б. Отдельные проблемы гражданско-правового зачета на стадии исполнения судебного акта // Арбитражный и гражданский процесс. 2020. № 11. С. 58–60.

3 Мамаев А.А. О правопреемстве в исполнительном производстве и праве судебного пристава-исполнителя на иск при сокрытии имущества // Арбитражный и гражданский процесс. 2021. № 12.

4 Пункт 33 Постановления Пленума ВС № 54.

Проблемы доказывания действительности сделки купли-продажи в условиях банкротства организации-должника

13 марта 2024

Стажер Коллегии адвокатов «ЧАСТНОЕ ПРАВО», аспирант кафедры гражданского права УРГЮУ им. В. Ф. Яковлева, магистр частного права (РШЧП)

Протокол адвокатского опроса

Гражданское право и процесс

Исследование судебной практики

12 марта 2024

Советник ФПА РФ, адвокат АП Московской области, руководитель практики по семейным и наследственным делам МКА «ГРАД», медиатор, доцент Университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА), к.ю.н.

Шире применять статусное право

Опрос лиц с их согласия и его доказательственное значение

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Определите, нотариус

Предварительный договор нужно заверять у нотариуса, например, при продаже долей не всеми собственниками или если в сделке участвует несовершеннолетний. В остальных случаях — по желанию сторон. Обычно не заверяют, чтобы сэкономить: в Москве нотариус возьмет за услугу примерно 15 000 ₽, а в Санкт-Петербурге — 14 000 ₽.

Нотариусы рекомендуют приходить к ним с предварительным договором или соглашением о задатке, когда деньги передаются с дополнительными условиями. Например, что продавец погасит задатком долг по ипотеке и снимет обременение.

Если пойдет не так и продавец не выполнит обязательство, покупатель сможет взыскать сумму двойного задатка без обращения в суд. Он придет к нотариусу, и тот сделает на договоре исполнительную надпись — с ней можно сразу идти к приставам.

Деньги проще передать двумя способами:

Есть и другие способы, но они платные. Например, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. К таким видам оплаты обычно прибегают при расчетах по сделке, а задаток лучше передать первыми двумя способами.

Стороны должны подписать основной договор до окончания действия предварительного. Если одна из сторон уклоняется от сделки, вторая должна направить предложение совершить сделку до даты, оговоренной в предварительном договоре. Это будет аргументом при решении вопроса о судьбе задатка, если сделка не состоится:

все пойдет по плану, покупатель перечислит продавцу стоимость недвижимости за минусом задатка.

Зачем нужен предварительный договор — советы юриста

Юрист Владимир Плужник рассказал об особенностях заключения предварительного договора.

Что такое предварительный договор и что в нем необходимо указать? Обязательно ли регистрировать предварительные договоры? Как подробно описать в документе строящуюся квартиру, если ее еще нет? Что делать, если квартиру так и не построили? Какие суммы передаются в рамках предварительного договора? Может ли агентство недвижимости принять задаток от покупателя? Что такое вообще аванс и какие риски он несет? Как бизнесу закрепить намерения сторон?

В программе "Особый акцент" на радио Sputnik Кыргызстан Плужник пояснил, что предварительный договор купли-продажи обязывает стороны заключить основной договор.

"Данный документ выступает гарантией того, что сделка состоится, но через какое-то время. Заключается он в случаях, когда заключение основного договора невозможно по каким-либо причинам. Например, у покупателя может не быть полной суммы, или продавцу требуется время, чтобы доставить товар покупателю. По сути, предварительный договор описывает те же аспекты, что и основной. В нем обязательно указывается цена за предмет сделки, которая должна быть перенесена в основной документ без изменений. Также в предварительном варианте описывается ответственность сторон в случае отказа от заключения основного договора. Предварительный договор часто оформляют, чтобы подтвердить выплату задатка или аванса за товар. Например, так делают с недвижимостью. В случае невыполнения обязательств покупателем задаток останется у продавца, а если продавец откажется от заключения основного договора, покупатель будет иметь право взыскать двойной размер задатка", — сообщил юрист.

Хотя предварительный договор очень схож с основным, у него есть несколько отличий.

"В нем обязательно указываются данные о сторонах (например, паспортные), все важные сроки и предмет сделки. Предварительный договор не привязывает стороны к какой-то ответственности и правовым последствиям. Если невыполнение основного договора одной из сторон может закончиться разбирательством в суде, здесь все немного проще. По сути это просто договоренность, но большинство участников предпочитают вносить в текст какую-либо ответственность, чтобы сразу была понятна серьезность намерений, а односторонний разрыв договора со стороны контрагента принес компенсацию", — отметил Плужник.

В предварительном договоре, как и в основном, указывается полная стоимость.

"Но нельзя делать выплаты, основываясь на этом документе, в полном размере. Можно только внести оплату в счет будущих платежей (аванс или задаток). К примеру, если человек нанимает подрядчика, он может выплатить какую-то часть за работу, но основная оплата будет произведена только после сдачи объекта и подписания основного документа. Чаще всего срок действия предварительного варианта недолгий", — сказал юрист.

В отличие от основного в предварительном договоре всегда указывается определенный срок действия.

"Его можно указать в тексте, а можно не указывать — тогда срок будет равен одному году с момента подписания. В основных договорах также указываются сроки, но часто они зависят от процедур оформления документов, регистрации объектов и многих других факторов, поэтому могут растягиваться на несколько месяцев. Срок действия предварительного договора заканчивается либо по сроку давности, либо в момент подписания основного договора", — уточнил Плужник.

Что такое предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи представляет собой документ, в котором стороны договариваются заключить в будущем основной договор на тех же условиях, что и предварительный. По сути, это всего лишь документальное подтверждение намерений сторон. Участники могут расторгнуть такой документ по договоренности, и он утратит юридическую силу.

Основные сведения о заключении и подписании предварительного договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе КР: как правильно составить документ, какую ответственность несут стороны в случае его невыполнения и главные моменты, которые обязательно следует указать в тексте.

В основном договоре чаще всего описываются следующие пункты, которых часто нет в предварительном: ассортимент и количество товара, полная характеристика, упаковка, доставка, качество, обязанности и ответственность сторон.

Определитесь — аванс или задаток

Если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю полностью, а стороны расходятся без обязательств возместить убытки. С задатком все иначе. Если сделка не состоялась по вине продавца, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. А если по вине покупателя — продавец не должен ничего возвращать, деньги остаются у него.

В обоих случаях соглашения должны быть зафиксированы письменно. Причем в документе можно предусмотреть дополнительные условия возврата денег — например, если органы опеки не дадут разрешение на продажу недвижимости.

Часто люди путают эти два понятия. Продавец может считать, что получил задаток, а покупатель — что передал аванс. Чтобы избежать разночтений, лучше воспользоваться помощью юриста при составлении договора.

Закон не прописывает, сколько денег нужно передавать в качестве задатка. Поэтому подойдет любая сумма.

Обычно стороны договариваются на , в зависимости от цены недвижимости. Это не такая большая сумма, она может быть у покупателя до получения ипотеки. Но при этом потерять ее досадно. Если продавец настойчиво требует больше, это может быть признаком мошенничества.

Заключите предварительный договор

Без предварительного договора купли-продажи недвижимости задаток не сработает. Если стороны детально не пропишут, что они обязались друг перед другом совершить куплю-продажу конкретного объекта в определенный срок, задаток не будет иметь силы: он обеспечивает обязательства, а без договора их нет.

Если сделка без предварительного договора сорвется — деньги просто вернут покупателю как аванс.

Заключите соглашение о задатке

Укажите сумму и срок, в который продавец должен будет вернуть задаток в двойном размере, если сорвет сделку. А еще сделайте отсылку на договор, во исполнение которого передан задаток.

Пропишите условия, при которых вы допускаете, что задаток вернут покупателю в одинарном размере. Самые распространенные: банк не одобрил ипотеку, опека не выдала продавцу разрешение.

Оформите соглашение как отдельный документ или сделайте его частью предварительного договора — разницы нет.