Что это такое как правильно составить

Аренда коммерческой недвижимости: как избежать рисков

Практически каждый предприниматель сталкивается с арендой коммерческой недвижимости при запуске своего магазина, склада, салона красоты и других деловых объектов. О том, как избежать возможных потерь при заключении договора и предусмотреть все риски, рассказывает Ольга Видяева, юрист по аренде.

Проверка правомочий контрагента

При выборе нового или незнакомого контрагента необходимо соблюдать должную осторожность. В соответствии со статьей 54.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщику рекомендуется использовать все доступные возможности для получения и проверки информации о контрагенте на предмет его благонадежности.

Перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости необходимо проверить правоустанавливающие документы будущего арендодателя на предмет действительности юридического лица, а также документы на право собственности имущества.

Необходимые документы

При аренде объекта недвижимости в общей долевой собственности запросите Соглашение о порядке пользования имуществом. Если объект находится в залоге у банка, получите согласие залогодержателя на заключение договора аренды.

Договор субаренды имеет свои особенности, поэтому перед его заключением запросите у арендодателя необходимые документы.

Полезные ссылки

• Сайт Федеральной налоговой службы
• Сайт Росреестра

Предмет договора

Договор не считается заключенным, если предмет не определен. В договоре следует определить срок аренды: краткосрочный (менее года) или долгосрочный (от года). Долгосрочный договор требует государственной регистрации в Росреестре.

Краткосрочный договор не требует регистрации, что позволяет экономить на издержках. После истечения срока каждая сторона имеет право отказаться от продления. Однако, вы можете быть вынуждены искать новое помещение.

Долгосрочный договор аренды

При долгосрочном договоре у арендатора будет больше уверенности, что он сможет проработать в арендуемом помещении гораздо дольше, поскольку вопрос о пролонгации такого договора возникает позже. Естественно, за исключением случаев, когда в договоре аренды оговорено право арендодателя на односторонний выход по уведомлению.

Расторжение договора аренды

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход – разбираем ниже в разделе Расторжение.

Дополнительные затраты при регистрации

Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, – например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы – также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам.

Договор на неопределенный срок

Существует еще и такой вариант определения срока договора – договор на неопределенный срок. Главный риск такого договора – возможность выхода из договора как у арендатора, так и у арендодателя с уведомлением за три месяца. То есть при договоре на неопределенный срок у обеих сторон автоматически появляется право выхода.

Право использования арендуемого помещения

Проверьте, какой вид коммерческой деятельности разрешен в договоре аренды. Другими словами, как именно вы имеете право использовать арендуемое помещение – например, в качестве магазина, склада или офиса.

Зачастую арендодатели накладывают штрафные санкции за смену разрешенного использования без их на то согласия. При подписании проверьте, чтобы назначение помещения, указанное в договоре аренды, соответствовало вашим целям.

Подписание договора задолго до передачи помещения

Зачастую арендодатели начинают искать нового арендатора еще до момента освобождения площадки прежним арендатором. Для того чтобы избежать начала начисления арендной платы за период до момента получения ключей от помещения, укажите в договоре дату передачи помещения вам.

Арендные каникулы

Арендные каникулы – это период времени с даты заключения договора аренды до начала ведения коммерческой деятельности. То есть это некий срок на подготовку помещения – ремонт, установку оборудования, завоз товара и т.д. Срок арендных каникул зависит от количества дней, необходимых для подготовки помещения к началу коммерческой деятельности.

Состояние помещения

При согласовании условий договора обязательно оцените состояние помещения и необходимость проведения в нем ремонтных работ. Если вы будете делать ремонт, попросите у арендодателя арендные каникулы, так как их, конечно же, не предложат в безусловном порядке.

Подготовка помещения к передаче

В соответствующем разделе договора аренды арендодатель может детально описать помещение, его общее состояние, а также имеющееся в нем оборудование и состояние этого оборудования. Это идеальный вариант для арендатора, поскольку он заранее будет знать, какими будут затраты на ремонт или дополнительное оборудование, если таковые потребуются.

Либо арендодатель может обойтись формулировкой: арендодатель обязуется передать арендатору помещение в состоянии как есть. В этом случае подразумевается, что арендодатель передает помещение в текущем состоянии.

Однако в период между подписанием договора и приемом помещения с помещением могут произойти изменения. Формулировка как есть не защитит арендатора в случаях, когда, например, арендодатель не захочет передавать кондиционер, на который вы рассчитывали.

Непредвиденные ситуации

Второй вариант развития событий – это те ситуации, когда в процессе подготовки помещения к передаче его арендатору произошло какое-либо непредвиденное событие. Таким событием, например, может быть протечка, в результате которой будут залиты потолок и стены. Помещение придется ремонтировать.

Случай из практики

В одном очень крупном и известном ТЦ сотрудник, обслуживающий клининговую машинку, которая ездит по ТЦ и моет полы, не справился с управлением и врезался в витрину, в результате чего та разбилась. Помещение стало непригодно к ведению в нем коммерческой деятельности.

Договор аренды подписан. Помещение еще не передано арендатору. Вопрос: кто платит за ремонт? В положениях договора аренды было определено, что помещение передается в состоянии как есть. По этой причине арендодатель ремонтировать разбитую витрину не был обязан. Возник спор между арендодателем и арендатором.

Если бы в договоре аренды было прописано, что арендодатель передает арендатору помещение с исправной витриной, то вопрос о том, кто должен оплатить ремонт, не возник бы.

Опишите состояние помещения

Обезопасить себя от непредвиденных ситуаций очень просто – опишите в договоре аренды максимально подробно фактическое состояние помещения, вплоть до состояния стен, потолков, витрин и т.д. Арендодатель будет обязан передать вам помещение в указанные сроки именно в том состоянии, которое вы описали в договоре.

Точно по такому же принципу рекомендуем поступить и с описанием состояния помещения при возврате его арендодателю – обязательно пропишите, что остается в помещении при расторжении договора, а что вы заберете с собой.

Платежи и порядок расчетов

Ставка арендной платы

Сумма арендной платы за помещение может быть указана в разных форматах.

Кроме того, арендная плата может состоять из нескольких частей – например, из фиксированного платежа, эксплуатационного платежа, коммунального платежа. В крупных ТЦ очень часто в арендную плату включается процент от товарооборота.

При подписании договора обязательно проверьте, чтобы при пересчете в формат единой суммы за помещение в месяц ставка, прописанная в договоре аренды, сошлась с условиями, которые вы обсудили и согласовали с арендодателем.

Преимущества арендных каникул

Обратите внимание, что на период арендных каникул, как правило, арендодатели предоставляют льготы на оплату арендной платы: в этот период арендаторы платят либо только коммунальные услуги, либо коммунальные услуги + небольшой фиксированный платеж, который будет покрывать эксплуатационные расходы арендодателя.

Важный момент – дата начала платежей. Обязательно пропишите, с какого момента начисляется арендная плата (в случае, если вам предоставлены арендные каникулы, это будет дата начала коммерческой деятельности в помещении, а в случае отсутствия таковых – дата передачи помещения по акту приема-передачи).

Включение НДС

Обратите внимание на порядок включения НДС в расчет ставки арендной платы.

Один мой клиент обсудил с будущим арендодателем ставку арендной платы и договорился о некой сумме. При этом в устных переговорах до согласования договора арендодатель не упоминал тот факт, что он работает на общей системе налогообложения и является плательщиком НДС. В свою очередь, арендатор ожидал, что согласованная ставка аренды – это полная стоимость, которую он будет платить в итоге.

Читая договор аренды, в самом конце раздела о платежах мы увидели фразу на все платежи начисляется НДС. В результате выяснилось, что во время предварительных переговоров арендодатель имел в виду размер арендной платы до применения НДС. Мой клиент был не согласен с увеличением стоимости аренды на 20%, и мы вернулись в переговоры с арендодателем.

Обратите внимание на данный кейс. И помните: если НДС применим – пропишите формулировки вида включая НДС в случаях, когда указываете ставку арендной платы с НДС, либо кроме того, НДС в тех случаях, когда указанную в договоре ставку арендной платы необходимо увеличить на НДС при оплате.

Если НДС неприменим – пропишите НДС не облагается.

Авансовый и обеспечительный платежи

Авансовый платеж

Авансовым платежом называют досрочную оплату арендной платы за первый месяц аренды. Как правило, арендодатели просят оплатить авансовый платеж при заключении договора аренды.

В случае, если передача помещения для проведения строительно-монтажных работ состоится не в дату подписания договора аренды, попросите привязать дату оплаты авансового платежа к дате приема вами помещения, чтобы не замораживать свои деньги у арендодателя.

Обеспечительный платеж или депозит

Под депозитом или обеспечительным платежом подразумевается некая сумма, которая предоставляется арендатором арендодателю в качестве гарантии выполнения арендатором ряда обязательств по договору. Как правило, сумма депозита устанавливается сторонами в размере одной или двух ежемесячных арендных плат.

Какие обязательства арендатора перед арендодателем покрывает депозит?

Чтобы обезопасить себя от зачета обеспечительного платежа, во-первых, необходимо строго соблюдать платежную дисциплину. То есть необходимо платить аренду вовремя. Во-вторых, попробуйте договориться с арендодателем – попросите добавить в пункт договора о зачете денежных средств из обеспечительного платежа положение, согласно которому арендодатель должен вас уведомить о том, что денежные средства в счет оплаты аренды не поступили в должный срок, а также дать несколько дней для исправления ситуации. Таким образом вы успеете провести пропущенный платеж, а арендодатель не зачтет деньги из вашего депозита.

Обязательно проверьте «судьбу» депозита при расторжении договора аренды. По общему правилу рынка аренды коммерческой недвижимости, депозит остается у арендодателя в качестве штрафа при расторжении договора по вине арендатора. Во всех остальных случаях депозит подлежит возврату арендатору. Более подробно читайте в разделе «Расторжение».

Hanohiki/shutterstock

Арендная плата состоит из нескольких частей. В большинстве случаев это фиксированный платеж за помещение и коммунальные платежи.

Не все коммунальные платежи подлежат возмещению арендатором арендодателю. По общей практике рынка аренды, арендатор возмещает следующие затраты:

Также арендатор будет должен компенсировать арендодателю расходы на вывоз ТБО и телекоммуникационные услуги, если арендодатель самостоятельно заключил договор с соответствующими сервисными компаниями/операторами.

Обязательно проверьте пункт на наличие скрытых платежей. Недобросовестные арендодатели могут включить в коммунальные платежи арендатора не только капремонт, но даже и налоги за владение нежилым помещением.

Индексация арендной платы возможна не чаще одного раза в год. Обязательно укажите в договоре аренды дату первой индексации, периодичность последующих и предельный процент / предельную сумму увеличения ставки арендной платы.

По общей практике рынка, допустимая индексация составляет 5–7% от ставки за предыдущий год.

Обязательно оговаривайте с арендодателем конкретные сроки индексации и ее разумные предельные размеры.

Таких случаев масса, и они, к сожалению, происходят регулярно.

Ко мне обратился предприниматель с просьбой проверить договор аренды. Основной запрос был: имеет ли арендодатель право повысить арендную плату в два раза?

В процессе изучения договора аренды мы выяснили, что в положении об индексации было прописано право арендодателя индексировать ставку арендной платы не чаще, чем раз в год. Предельный размер индексации при этом не был определен. Конкретные даты индексации также не были определены.

В какой-то момент арендодатель нашел более выгодного арендатора на помещение, которое арендовал мой клиент, и для смены арендатора проиндексировал арендную плату в два раза!

Внимательно изучите положение договора об индексации. Зачастую арендодатели вносят в этот пункт размытые формулировки, которые в целом соответствуют положениям ГК РФ (ст. 614 п. 3) и не противоречат законодательству с формальной точки зрения. Однако на практике может оказаться, что арендодатель, например, будет иметь право на увеличение арендной платы без ограничений и в любой момент в течение года после заключения договора.

Ответственность сторон

Когда вы откроете только что полученный от вашего будущего арендодателя договор аренды, вы, скорее всего, увидите в нем целый раздел с перечнем нарушений со стороны арендатора – то есть с вашей стороны. И штрафы. Много штрафов и других способов вас наказать. Таким образом арендодатель старается защитить свою собственность от ненадлежащего использования. Не скрою: зачастую перегибая палку и выходя за рамки разумного.

В свою очередь, раздел о нарушениях со стороны арендодателя – очень редкое явление в договоре коммерческой аренды. По понятным причинам арендодатели не любят включать какие-либо пункты, которые могут быть потенциально им невыгодны.

Давайте разберемся, за какие же нарушения штрафуют арендаторов и что нужно постараться включить в ответственность арендодателя.

В разделе «Ответственность арендатора» могут быть описаны следующие нарушения и штрафы.

Как правило, ответственность арендодателя приходится отстаивать в несколько попыток. Для арендодателя необходимость заплатить штраф арендатору – это по меньшей мере странно. Справедливости ради замечу, что поводов платить штраф у арендодателя действительно немного:

Раздел – «Расторжение»

Расторжение – это одна из важнейших статей любого договора аренды коммерческой недвижимости. В нюансах условий расторжения необходимо разбираться, чтобы обезопасить себя и свой магазин или бизнес от неожиданных и неприятных последствий.

Расторжение бывает судебным или внесудебным.

Расторжение договора по суду возможно на основании ст. 619 ГК РФ и ст. 620 ГК РФ. С условиями данных статей вы можете ознакомиться по ссылкам.

И если с условиями расторжения договора в судебном порядке все более-менее понятно, то вот внесудебное расторжение вызывает массу вопросов: какие именно условия расторжения прописать в договоре и как сделать так, чтобы не остаться должным арендодателю еще многие годы? Об этом поговорим чуть ниже.

Внесудебное расторжение договора аренды – это такое расторжение, которое происходит на основании пунктов самого договора аренды без обращения в суд.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Применяется в случаях, когда в договоре аренды указано право арендодателя расторгнуть договор с уведомлением арендатора за определенное количество дней, при этом арендатор условия договора не нарушал. На рынке аренды коммерческой недвижимости такое условие называется коротко – свободный выход арендодателя.

Арендодатель обязательно внесет в договор аренды свое право на односторонний выход из договора. И в лучшем случае пропишет положение об уведомлении вас о таком расторжении за 1–2 месяца.

Давайте разберемся, что скрывается за подобными формулировками. Основной риск таков: арендодатель после передачи вам помещения во временное владение и пользование (аренду) не остановит поиск арендатора на данную площадь. Как только найдется другой арендатор, который предложит ставку арендной платы на 5–10–15% больше, вы рискуете получить от арендодателя письмо с предложением повысить вашу ставку арендной платы до предложенной другим арендатором либо покинуть помещение.

Скажу сразу: ни одна крупная федеральная розничная сеть не принимает такое условие. Аргументация для исключения такого положения очень проста: бизнес арендодателя строится на сдаче помещений в аренду и получении дохода с аренды. Если арендатор платит аренду вовремя и не нарушает условий договора, то почему у арендодателя вообще может возникнуть желание расторгнуть договор? Ведь это коммерческая недвижимость, а не квартира, которой может захотеть воспользоваться сам арендодатель.

Как правило, ответа на данный вопрос, кроме «я так хочу» у арендодателей нет. А раз нет встречной аргументации, то можно и нужно обсуждать данный пункт в переговорах с целью его исключения из договора.

Расторжение договора аренды арендодателем в связи с нарушением арендатором данного договора

Данное право дается арендодателю в безусловном порядке абсолютно в любом договоре аренды. Недобросовестные арендодатели прописывают общие размытые формулировки, например, за «любое нарушение договора». Настоятельно советую избегать таких фраз, т.к. именно подобные формулировки несут для арендатора наибольший риск, ведь расторгнуть договор можно будет абсолютно за любое нарушение, даже если вы недоплатили одну копейку.

Однако есть общепризнанные пункты, в соответствии с которыми арендодатель сможет расторгнуть договор:

Попросите арендодателя дать время на исправление допущенного нарушения. Если не исправите – тогда пусть арендодатель направляет уведомление о расторжении. Таким образом вы защитите себя от случайных ошибок – например, когда забыли вовремя оплатить аренду или на самом деле направляли письмо с пакетом документов, которые должны предоставить по договору, но оно потерялось на почте.

Укажите срок, который должен пройти с момента получения от арендодателя уведомления о расторжении договора до выезда из помещения. Для этого рассчитайте, сколько вам реально потребуется времени, чтобы освободить помещение.

Обратите внимание! Как правило, при расторжении договора по нарушениям со стороны арендатора депозит остается у арендодателя в качестве штрафа.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Свободный выход арендатора – это такое право расторжения договора аренды, при котором арендатор может расторгнуть договор аренды по собственному желанию, без объяснения причин и наличия нарушений со стороны арендодателя.

Срок расторжения договора по инициативе арендатора без нарушений договора арендодателем может быть различным, это вопрос переговоров и договоренностей. Как правило, арендодатели просят срок с запасом, чтобы найти в это время нового арендатора и не терять денежный поток.

В среднем согласовывают уведомление за 30–60 дней. Однако, если площадка большая, арендодатель может потребовать уведомление, например, за 120 календарных дней.

Конечно, арендодателям не нравится, когда у них нет свободного выхода из договора, а у арендатора такое право есть. Поэтому многие настаивают на включении в договор моратория. Мораторий – это запрет на расторжение в течение какого-либо времени. Как правило, этот срок равен 1–2 первым годам аренды.

При расторжении договора по инициативе арендатора – обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору. Обязательно проверьте наличие этого положения в договоре.

Расторжение договора аренды арендатором в связи с нарушением арендодателем данного договора

Разберем общую практику рынка и посмотрим, что же такое должен сделать или не сделать арендодатель, чтобы арендатор имел право на расторжение договора в короткие сроки.

То есть вы не можете пользоваться арендованным помещением.

Важно! Такими недостатками могут быть только те, которые вам не были известны заранее, еще до подписания договора. Доказывать такие случаи достаточно сложно, поэтому внимательно изучайте описание помещения в договоре аренды, а также требуйте подробного описания помещения в акте приема-передачи.

Важно! Проведение капитального ремонта всегда является обязанностью арендодателя. А вот текущий ремонт проводит арендатор. Однако вы можете по своему желанию провести не только текущий ремонт, но и капитальный, согласовав свои действия и соответствующие издержки с арендодателем.

Например, по причинам, не связанным с арендатором, случился пожар. В таком случае вы просто не можете пользоваться помещением.

Вы можете определить в договоре самые разные сроки уведомления о расторжении. Как правило, это зависит от площади помещения, вашей логистики и возможности быстрого выезда из помещения. Для случаев, описанных выше, разумными можно считать сроки расторжения с уведомлением за 7–14 календарных дней.

При расторжении договора в связи с нарушением арендодателем условий договора обеспечительный платеж всегда подлежит возврату арендатору. Обязательно проверьте наличие этого положения в договоре.

Расторжение договора по соглашению сторон

Самый простой и безболезненный способ расторгнуть договор – стороны расходятся полюбовно, не имея претензий друг к другу. Такое тоже случается, хотя и крайне редко.

Andrew Angelov/shutterstock

Разграничение зон эксплуатационной ответственности сторон

Очень часто арендодатели стараются максимально переложить ответственность на арендатора. Аргументируется это просто – ведь на текущий момент именно арендатор занимает помещение. Значит, он за всем и следит. Но это не совсем так. Например, арендатор не обязан следить за центральным водопроводом или выполнять капитальный ремонт в помещении.

Для того чтобы избежать излишней ответственности и затрат, заранее проговорите с арендодателем и обязательно зафиксируйте в своем договоре, за что отвечаете вы, а что будет являться зоной ответственности вашего арендодателя.

Заранее уточните у арендодателя, предоставляют ли вам место на фасаде для размещения рекламной вывески. Важный момент – получение согласования с государственными и муниципальными органами на размещение рекламной конструкции. Уточните у арендодателя, есть ли у него согласование. Если необходимого согласования нет, учтите, что власти города могут попросить демонтировать вашу рекламную вывеску.

Немаловажным моментом является электропитание световой вывески. На практике я сталкивалась с ситуацией, в которой стороны не учли подключение вывески к системе электропитания здания.

При установке вывески обнаружилось, что провода электропитания не протянуты к месту монтажа. Арендатору пришлось оплачивать дополнительные работы по прокладке кабеля от щитка электропитания через все здание ТЦ к своей вывеске. А ведь эти расходы, естественно, не были предусмотрены бюджетом арендатора.

Для того чтобы сократить свои расходы в данной статье затрат, попросите вашего арендодателя дописать его обязанность не только предоставить вам возможность размещения вашего рекламного материала на выделенном участке фасада, но и обеспечить возможность подключения вывесок на фасаде к системе электропитания здания.

Достаточно часто при аренде помещения в торговом центре арендодатели навязывают арендаторам выполнение каких-либо работ, причем эти работы обязательно должны быть выполнены подрядчиками арендодателя.

Есть несколько возможных объяснений такого требования:

Вернее, это уже устоявшаяся практика.

Когда мы ведем переговоры об аренде торговой площади в торговом центре, мы обязательно поднимаем вопрос о стоимости работ подрядчиков этого ТЦ. Как правило, предварительное обсуждение стоимости работ подрядчиков – до момента заключения договора аренды торговой площади – реально помогает снизить расценки. Пусть не в 3–5 раз, но хотя бы до приемлемых для арендатора уровней.

Не бойтесь вступать в переговоры и открыто обсуждать важные для вас вопросы. Помните, что арендодатели – абсолютно такие же люди, как вы, и им тоже сложно согласовывать договор. Именно этот, такой простой и одновременно такой сложный шаг поможет в дальнейшем избежать огромного количества проблем с договором аренды.

Retail.ru

Вы наверняка ставили галочку напротив фразы «принимаю условия публичной оферты», когда покупали товары онлайн. Но это работает не только в интернете — офертой считается ещё и меню в кафе, и ценники в магазинах. В статье рассказываем, что такое оферта и зачем она нужна.

Что такое оферта

Оферта — это предложение заключить договор с адресатом, в котором должны быть описаны его существенные условия.

Существенные условия — это наиболее важные для сторон условия договора. Их устанавливает Гражданский кодекс и сами партнёры для каждого вида сделки.Например, если вы заключаете лицензионный договор, то должны указать название программы, территорию и способы использования прав, а также цену или порядок, по которому определяется программное обеспечение.Если стороны не договорились по существенным условиям или не указали одно из них, считается, что соглашение они не заключили, соответственно, его не нужно исполнять.

Начальник юридического отдела в IT-компании

Адресат может принять условия и согласиться на сделку — совершить акцепт. Это может быть устное согласие или какое-то действие. Оплата покупки в магазине — это заключение договора купли-продажи, а запись в салон красоты на стрижку — договор на оказание услуг.

Оферта превращается в договор только после акцепта. То есть если автор оферты (оферент) предложил адресату некие условия, а адресат принял их и совершил определённое действие — акцепт, то между ними заключается договор.

Оферта + Акцепт = Договор

Такой договор имеет ту же юридическую силу, как и бумажный документ с подписями и печатью. После акцепта менять условия оферты нельзя, обе стороны обязаны исполнить их. Ещё акцепт должен быть безусловным: когда покупатель просит снизить цену или спрашивает о скидках, то сделка не заключена, так как он не принял всех предложенных условий.

Самый простой пример оферты — ценники. С их помощью магазин сообщает, что готов продать товар за указанную сумму любому желающему. Пока покупатель просто выбирает, он ещё не принял условий оферты и ни одна из сторон ничего не должна другой. Как только человек оплатил покупку на кассе, то есть совершил акцепт, фактически между ним и магазином заключен договор.

Если на ценнике указана цена в 50 рублей, то продавец на кассе не может попросить за товар 100 рублей — это нарушит правило про изменение условий оферты и право потребителя знать цену товара. Поэтому даже если в базе данных магазина стоимость поменялась, а ценники на полках ещё нет, то магазин обязан продать товар по стоимости, указанной именно на ценнике.

Виды оферты

Непубличная оферта. Это персональное предложение о сотрудничестве. Если компания присылает потенциальному подрядчику предложение о работе со сроками и суммой гонорара в личном сообщении, то на других людей это предложение не распространяется. Если другой подрядчик изъявит желание сотрудничать с компанией на этих условиях, она имеет право отказать.

Публичная оферта. Адресована не кому-то конкретному, а всем желающим. Например, найти товар на маркетплейсе и купить его за указанную цену может любой человек. В этом случае продавец не имеет права отказать в продаже или изменить условия оферты.

Какие условия должны быть указаны в оферте

В нормативных документах используют термин «существенные условия», то есть достаточные для совершения сделки. Единых требований к условиям в Гражданском кодексе нет, потому что они зависят от вида договора.

Например, для заключения договора купли-продажи нужно обязательно указать в оферте наименование и количество товара. Стороны также могут признать, что существенные условия — это цена, сроки доставки, условия возврата. Для заключения договора подряда обязательно должны быть указаны виды и сроки выполнения работ и их стоимость.

Если в оферте не будут указаны все существенные условия, то считается, что договор не заключён.

Что такое счёт-оферта и коммерческое предложение

Счёт-оферта — это нечто среднее между ценником и договором. В нём могут быть указаны наименование, количество и стоимость товаров, а также основные условия договора поставки, например сроки отгрузки, условия и сроки оплаты. Подписывать счёт-оферту как договор не нужно. Если покупатель будет согласен с предложенными условиями, он должен просто оплатить счёт.

Коммерческое предложение — это описание условий возможной сделки в свободной форме, в котором необязательно указывать пункты договора с конкретными условиями. Согласно Постановлению Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 коммерческое предложение не является офертой, если в нём это не указано. То есть написать «не является офертой» в коммерческом предложении можно, чтобы не иметь обязательств перед второй стороной в случае, если она согласится на сделку.

Иногда можно встретить формулировку «договор оферты» — она некорректная. Её используют, когда путают значения этих терминов. Оферту можно только принять, но не заключить.

Как составить оферту и можно ли менять её условия

Оферта необязательно должна выглядеть как отдельно оформленный документ, её форма зависит от ситуации. Например, офертой считается:

Во всех этих случаях одна сторона называет другой конкретную услугу, её стоимость и условия получения. В случае если оферту примут, то каждая из этих сделок будет иметь юридическую силу. При этом, в зависимости от ситуации, сделка может состояться без подписания договора. Например, для покупки кофе или молока в магазине составлять отдельный документ не нужно, а вот условия работы с дизайнером лучше оформить и подробно указать виды и сроки работ, их стоимость и другие детали.

Условия оферты можно менять в любой момент, но изменения будут действовать только для новых клиентов. Например, грумер с понедельника повысил цены на свои услуги на 500 рублей — изменил условия публичной оферты. Все клиенты, которые запишут своих питомцев на стрижку после этого, заплатят по новому прайсу. А вот люди, которые записались на приём до повышения, должны получать услугу по старой цене, которая действовала в момент акцепта — то есть при записи в салон. Если клиент придёт, думая, что заплатит грумеру 2 000 рублей, а у него внезапно попросят доплату — это может стать поводом для спора и судебного разбирательства.

Чтобы застраховать себя от нежелательных сделок и заложить основу для возможного изменения цены, рекомендую указывать в оферте срок её действия.Например, можно добавить формулировку «Предложение действительно до __.__._____». Такое условие оферты даёт клиентам понять, что после указанной даты условия договора могут измениться, а иногда и стимулирует их купить ваш товар, пока срок действия предложения не истечёт.

При этом если условия публичной оферты меняются, то правки нужно вносить сразу везде. Например, меню ресторана можно посмотреть в распечатанном виде сидя за столиком, на сайте или в соцсетях. Если цены меняются, то обновить нужно не только распечатанные меню, но и все электронные версии, а также рекламу с акциями или скидками, которые больше не действуют.

Непубличную оферту также можно отменить, если адресат её уже получил, но ещё не принял, например не подписал договор или не оплатил покупку. Если акцепт совершён, то адресат вправе требовать услугу на старых условиях.

После заключения сделки менять условия можно только в общем порядке — подписывать дополнительные соглашения или договариваться устно об изменении условий или о расторжении договора.

В случае с публичными офертами стороны крайне редко письменно меняют условия договора. Покупатель может физически вернуть или обменять товар уже после покупки, воспользовавшись своим правом по закону о защите прав потребителей. Такие действия оформляют через заявление покупателя. Заявление обрабатывают в магазине и меняют товар либо возвращают деньги. Хотя в публичную оферту правки не вносятся, условия договора между покупателем и продавцом фактически меняются — либо товар другой, либо договор прекращает действие, если оформили возврат.

Если оферта непубличная, стороны обычно подписывают отдельные дополнительные соглашения к ней, в которых корректируют условия. Можно заменить любые пункты: от описания товара или услуги до условий о конфиденциальности.

Где разместить оферту

Доступ к оферте не должен быть чем-то ограничен. В офлайн-магазине к каждому товару на витринах должны прилагаться ценники, меню в кафе должно размещаться на видном месте.

В онлайн-магазине, где, кроме стоимости, важно знать ещё и, например, условия доставки, оферту лучше разместить на отдельной странице. При этом у покупателя должна быть возможность легко найти и прочитать оферту до момента совершения акцепта, иначе её могут признать незаконной. Если продавец использует в качестве магазина свои соцсети, а не сайт, оферту можно оформить в виде отдельного документа в облаке и разместить в профиле ссылку на него.

Образец оферты для сайта

Утверждённого типового документа для оферты нет, но вы можете воспользоваться шаблоном. В оферте обязательно должно быть указано, кто является Исполнителем и Заказчиком и какой нужно совершить акцепт для заключения договора. В конце укажите юридические данные своей компании — название, адрес и реквизиты.

Что значит фраза «не является публичной офертой» в рекламе

Такой дисклеймер компании обычно используют, чтобы обезопасить себя от нежелательных сделок и иметь возможность менять условия сделок по своему усмотрению.

Но на самом деле в рекламе эта фраза не имеет однозначной юридической силы. В случае если возникнет спор между продавцом и покупателем, то суд в первую очередь будет анализировать именно содержание объявления, а не наличие сноски «не является публичной офертой».

Если в рекламе указаны название товара и его цена без оговорок или, например, размер скидки на него, то её могут посчитать офертой. Например, если на рекламном баннере мебельного магазина написано «Диван „Мечта“ зелёный за 15 999 рублей», то это вполне конкретные условия сделки, и, скорее всего, их сочтут офертой. А если написать «Диваны от 15 999 рублей», то точной цены нет, а значит, объявление просто оповещает, что в магазине можно купить диван.

Когда оферты недостаточно для заключения сделки

Есть ситуации, когда для заключения сделки между сторонами требуется именно оформление бумажного договора с подписями.

Нетиповые услуги. Например, репетитор по английскому языку взял ученика и вместо общей программы, по которой занимаются все остальные, составил ему индивидуальную. В этом случае в договоре нужно прописать план и стоимость занятий, количество часов, порядок переноса или отмены урока. Это поможет избежать возможных споров и претензий сторон друг другу.

Подписание договора предусмотрено законом. Например, нельзя продать недвижимость просто по устной договорённости без оформления договора купли-продажи и регистрации в Росреестре согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ.

Реклама может работать сама — с Рекламной подпиской от Яндекс Бизнеса

Разработали базу шаблонов, всего 64 образца, которые помогут сократить время специалистов юрдепа на подготовку проекта или согласование договора контрагента. Образцы содержат все необходимые по закону условия и учитывают интересы обеих сторон договора.

Аренда

Чтобы взять недвижимость в аренду, нужно заключить договор в простой письменной форме. Сторонам нужно согласовать существенные условия: предмет и цену. Без них договор признают незаключенным. Арендатору выгодно предусмотреть в договоре арендные каникулы и право на субаренду. Если существенные условия не согласовать, суд может посчитать договор аренды незаключенным.

Чтобы согласовать предмет аренды, пропишите в договоре:

Еще два образца договора аренды квартиры для сотрудника и с отсрочкой платежа.

Чтобы убедиться, что ваши контрагенты благонадежны, отдайте договоры на проверку юристам. Есть возможность не переплачивать за юридическую помощь — передайте вашу бухгалтерию экспертам сервиса аутсорсинга Главбух Ассистент. В часть тарифов уже включена бесплатная проверка контрагентов, юридическая помощь и даже страховка от штрафов. Воспользуйтесь калькулятором ниже и узнайте абонентскую плату для вашего бизнеса.

Купля-продажа

В договоре купли-продажи опишите предмет договора, укажите его количество и состояние. Определите цену договора, сроки и порядок оплаты. Опишите, как будете получать покупку. Установите ответственность за несоответствие товара условиям договора.

Еще два образца договора купли-продажи автомобиля для передачи в лизинг.

Передача лицензий и ПО

Использовать чужой результат интеллектуальной деятельности можно по лицензионному договору с правообладателем. Чтобы избежать споров, нужно подробно расписать в договоре характеристики объекта интеллектуальной собственности или приложить к договору экземпляр объекта на материальном носителе.

Еще три образца лицензионных договора по программному обеспечению.

Нет времени разбираться в оформлении договоров? Доверьтесь сервису аутсорсинга Главбух Ассистент. Эксперты сами следят за всеми изменениями в законодательстве при подготовке документов. Помимо юридической работы бухгалтерских функций, эксперты ведут бухучет, налоги и кадровый учет. Сравните, насколько сейчас это стало выгоднее, чем держать штат специалистов.

Поставка

Чтобы договор поставки был выгоден покупателю, рекомендуем включить в него гарантии поставщика и ответственность за их нарушение. Также лучше предусмотреть удобный покупателю момент перехода права собственности и рисков случайной гибели. Если товар поставляется партиями, стоит предусмотреть периодичность поставки.

Если нужен договор на поставку товаров на выгодных для поставщика условиях, договоритесь с покупателем, что на предоплату не начисляются проценты по статье 823 ГК. Укажите, входят ли в цену допрасходы. Также предусмотрите последствия, если покупатель не принимает товар. Договоритесь об оплате за хранение товара у поставщика.

Еще три образца договора поставки в Казахстан, с условием об оказании услуг, бывшего в употреблении товара, выгодный поставщику.