Если арендатор знает о предстоящем расторжении договора то письменное уведомление не требуется

Строительные работы: момент признания дохода и начисления НДС

Наша компания выполнила строительные работы по договору, но заказчик не подписывает акт сдачи-приемки и не оплачивает работы. Мы будем обращаться в суд. В какой момент нам нужно признать доход от реализации работ в целях налога на прибыль (компания применяет метод начисления) и начислить НДС? Будет ли односторонне подписанный акт достаточным подтверждением факта выполнения и реализации работ?

Определение момента признания дохода и начисления НДС

Момент признания дохода от реализации и начисления НДС будет зависеть от того, по каким причинам заказчик не подписывает акт. Расскажем подробнее.

Заказчик не подписал акт выполненных работ вовремя. Как компенсировать потери?

Организация заключила договор подряда. Работы сдала заказчику в надлежащий срок. Но заказчик подписал акт выполненных работ с нарушением сроков, указанных в договоре. При этом срок оплаты выполненных работ начинает исчисляться с момента подписания сторонами акта выполненных работ и выставления счета на оплату. Договор не предусматривает начисления неустойки за нарушение заказчиком сроков подписания актов выполненных работ. Поскольку период просрочки подписания акта составил более 3 месяцев, организация не смогла получить окончательный расчет ранее.

С каким требованием к заказчику вправе обратиться организация (подрядчик), чтобы компенсировать свои потери в связи с длительным неподписанием акта?

Действующее законодательство об ответственности основано на принципах справедливости, соразмерности и индивидуализации ответственности, введенных в ранг закона.

Ответственность заказчика за несвоевременное подписание акта

Несвоевременное подписание акта, которое приводит к несвоевременной оплате работ, рассматривается как уклонение от выполнения обязательств по данному договору и решается в порядке, установленным законодательством РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины.

Уклонение заказчика от подписания акта

ГК РФ дает заказчику право не подписывать акты приемки выполненных работ, направив в адрес исполнителя мотивированный отказ. Немотивированное уклонение заказчика от подписания актов приемки не свидетельствует о факте непринятия выполненных работ и не освобождает заказчика от обязанности по их оплате.

Таким образом, исходя из смысла ГК РФ лишь неправомерное и немотивированное уклонение от приемки выполненных работ порождает обязанность заказчика оплатить такие работы.

Необходимость подписания акта приемки услуг

Следовательно, если в установленный срок Заказчик не направил Исполнителю ни экземпляр подписанного акта, ни мотивированный отказ, то немотивированное уклонение от подписания акта приемки оказанных услуг не освобождает от обязанности по оплате. В связи с чем, услуги исполнителя по спорному акту подлежат оплате в соответствии с условиями договора, после истечения количества дней, установленных на подписание акта (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2021 по делу № А40-132475/20-60-1002).

Проценты за неправомерное удержание денег

Пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате предусмотрено начисление процентов на сумму долга.

Учитывая вышеизложенное, в случае несвоевременного подписания акта со стороны заказчика исполнитель вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за спорный период (Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28.12.2018 по делу № А81-9013/2018).

Подписание акта о приемке работ

Следует учитывать, что если после извещения о выполнении работ приемка результата работ задержится по вине заказчика, подрядчик имеет право составить и подписать в одностороннем порядке акт о приемке выполненных работ. Гражданский кодекс РФ предусматривает право подрядчика требовать от заказчика произвести с ним расчет за выполненные работы и уплатить проценты за удержание денежных средств.

Актуальная информация

Ответ подготовил эксперт Альвенты с использованием системы КонсультантПлюс. Информация актуальна на 26.04.2023.

Хотите быть в курсе всех изменений законодательства? Воспользуйтесь системой КонсультантПлюс.

Подобрать комплект КонсультантПлюс вы можете на *Предложение действительно для юридических лиц, зарегистрированных в регионах: Москва и Московская область, Саратовская область, Омская область, Новосибирская область, Республика Алтай и Алтайский край, Томская область, Красноярский край.

Судебное решение относительно взыскания долга с арендатора

Верховный суд Российской Федерации (ВС) рассмотрит вопрос о возможности взыскания долга с арендатора в случае расторжения договора и освобождения помещения, но отсутствия подписанного акта приема-передачи. Нижестоящие суды уже взыскали арендную плату, поскольку факт передачи помещения не был юридически оформлен. ВС заинтересовался данной ситуацией после подачи жалобы арендатором. Юристы утверждают, что случаи уклонения арендодателей от приема помещений не редкость, однако арендаторы имеют возможности доказать свою правоту.

Расторжение договора аренды помещения: спор перед Высшим судом

Высший суд России рассмотрит спор о расторжении договора аренды в случае уклонения владельца помещения от подписания акта приема-передачи.

История дела

С декабря 2013 года ОАО Хозяйственно-эксплуатационное управление Адмиралтейского района (ХЭУ) арендовало нежилое помещение площадью 186 кв.м в центре Санкт-Петербурга у комитета имущественных отношений города. Договор был заключен на 11 месяцев, однако компания продолжила пользоваться помещением даже после истечения срока.

Возникший спор

В феврале 2022 года власти обратились в суд с требованием взыскать с ХЭУ 3,56 млн рублей арендной платы и 8,81 млн рублей пеней за период с 1 июля 2015 по 31 марта 2019 года. Компания утверждала, что не арендует помещение с июня 2017 года и даже уведомила о расторжении договора, покинув помещение в июле того же года.

Решение судов

Арбитражный суд пришел к выводу, что комитет не имеет права требовать арендную плату за период, когда сам уклонялся от приемки имущества. Однако апелляция частично удовлетворила иск и взыскала с компании долг и неустойку. Компания обратилась в ВС, утверждая, что суды не учли ряд обстоятельств, включая обещание комитета о расторжении договора.

Дальнейшие шаги

Процесс передан в экономическую коллегию Высшего суда России для рассмотрения. Адвокат компании отмечает, что такие ситуации с уклонением арендодателя от приемки помещения не редкость и подчеркивает доказательства освобождения помещения компанией.

Подготовлено по материалам: Ссылка на статью

Избежать этого почти невозможно, поскольку приемка полностью зависит от действий арендодателя, говорит юрист практики разрешения споров Косенков и Суворов Артем Макаров. По его словам, иногда арендодатели могут препятствовать не только сдаче помещения, но и мешать вывозу имущества, а также уклоняться от подписания к рамочному договору допсоглашения о конкретных условиях аренды, из-за чего плата может значительно увеличиться.

Действия арендодателя по уклонению от приемки помещения будут считаться недобросовестными только при условии, что договор аренды прекратил свое действие, поясняет господин Мацкевич. Например, срок договора истек и не был продлен или арендатор воспользовался правом на односторонний отказ. В последнем случае арендатор должен соблюсти сроки уведомления о расторжении договора (три месяца по закону, но в договоре можно установить другое), подчеркивает партнер ProLegals Елена Кравцова. Договор прекратится только по истечении срока, и все это время арендная плата должна быть перечислена, даже если помещение освобождено, уточняет она.

Основная задача арендатора — создать доказательную базу, подтверждающую, что у арендодателя не было оснований не принимать помещение, подчеркивает Артем Макаров.

Так, поясняет он, если арендодатель уведомлен, срок истек, договор прекращен, но акт приемки не подписан, арендатору следует зафиксировать факт выезда.

Необходимо составить акт осмотра с подписями третьих лиц, желательно провести фото- или видеосъемку и потом самому подписать акт приема-передачи и отправить его с доказательствами арендодателю по почте, советует госпожа Кравцова. Это должно помочь избежать необоснованных выплат в адрес арендодателя, полагает Петр Мацкевич. В целом юристы рассчитывают, что ВС закрепит подход, по которому арендодатель не может требовать плату за время после несостоявшейся приемки помещения, от которой он сам уклонился.

Какой документ подтверждает возврат арендованного имущества

Стороны вправе самостоятельно определить в договоре, какой именно документ будет являться надлежащим доказательством возврата объекта аренды арендодателю. В большинстве случаев в качестве такого документа стороны определяют акт приема-передачи, однако им может быть и иной документ.

В случае аренды недвижимости отсутствие акта или иного документа о передаче может являться доказательством того, что арендатор не исполнил обязанность по передаче имущества, предусмотренную п. 2 ст. 655 ГК РФ.

Подписание передаточного акта

В заключении акта указывают адреса и реквизиты сторон сделки. Стороны могут установить в договоре, что передаточный акт подписывают их представители. Тогда в акте необходимо указать:

• Дату составления акта.
• Полные наименования и местоположения сторон.
• Наименование и характеристику передаваемого имущества.
• Дату передачи имущества.
• Обстоятельства, подтверждающие факт передачи.
• Отсутствие претензий.

Подписи сторон ставятся только после того, как объект был полностью передан арендатору и у сторон не осталось претензий друг к другу по части сделки. Подписывая передаточный акт, арендатор подтверждает, что с момента подписания несет полную материальную ответственность за полученное имущество.

Если сторона уклоняется от подписания акта передачи, то такие действия оцениваются как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя — по передаче, а арендатора — по принятию объекта (ст. 655 ГК РФ).

Таким образом, передача имущества в аренду представляет собой достаточно трудоемкий процесс. Для того, чтобы получить в аренду именно то имущество, на которое вы рассчитываете, необходимо предварительно детально согласовать все параметры этой процедуры в договоре. Причем, высокая степень урегулированности указанной процедуры нормами действующего законодательства и сложившаяся судебная практика позволяют сторонам избежать серьезных ошибок и недочетов.

Требования к состоянию имущества на момент его возврата

По общему правилу арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Под нормальным износом понимается та степень изменения имущества, которая предполагается естественной при обычном пользовании им в течение срока действия договора. Для некоторых объектов показатель нормального износа может быть установлен техническими нормативами.

Стороны могут согласовать иное состояние имущества на момент его возврата (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, можно предусмотреть, что оно возвращается отремонтированным или с улучшениями, произведенными арендатором. Можно указать, что арендованное имущество возвращается со сверхнормативным износом (т.е. в состоянии худшем, чем при нормальном износе). При этом рекомендуем предусмотреть предельный показатель износа арендуемой вещи.

Если условие не согласовано, то при возврате имущества арендатору придется устранить все произведенные изменения, не предусмотренные договором, даже если в результате таких изменений имущество было улучшено (исключение — арендодатель дал свое согласие на произведение изменений).

Требования к состоянию арендуемого имущества

Данное условие направлено на определение взаимных представлений сторон о качестве объекта аренды и позволяет избежать конфликтов при приеме-передаче имущества.

Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению этого имущества.

Какие параметры имущества нужно обговорить при передаче в аренду

Арендатор может указать в договоре, какими именно параметрами или свойствами должен обладать объект аренды для использования его по целевому назначению. В этом случае любые отклонения будут являться недостатками арендованного имущества.

При согласовании данного условия стороны должны подробно описать имущество и степень его износа в целом, а также отдельных частей. Например, в случае аренды недвижимости следует указать материал и цвет стен, пола, потолка, дверей, наличие видимых повреждений, характер проведенного ремонта (косметический, капитальный), состояние систем водоснабжения, канализации и т.п.

Где и как прописать характеристики имущества

Стороны могут включить такое описание в договор или оформить его отдельным документом и приложить к договору.

Если объект аренды имеет повреждения (недостатки), препятствующие его полноценному использованию, необходимо их описать и определить порядок и способ устранения.

Пример формулировки условия:«Объект аренды передается Арендатору после косметического ремонта, стены ___________, пол _________, потолок ______, дверь _______, окна ________ (подробное описание: материал, цвет, наличие повреждений, изношенность, иные особенности каждого конструктивного элемента). Фотографии объекта аренды прилагаются к договору (Приложение № ___)».

Если требования к состоянию объекта аренды не определены, то в этом случае арендодатель должен предоставить объект аренды, свойства и параметры которого позволяют его использовать в соответствии с установленными целями и назначением (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Недостатки арендуемого имущества

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ стороны вправе указать в договоре недостатки арендованного имущества, о которых им известно. Недостатки объекта аренды — это ненадлежащее качество имущества, которое препятствует его полноценному использованию в соответствии с целями договора.

Согласование такого условия выгодно арендодателю, поскольку означает, что арендатор ознакомлен с состоянием арендуемого имущества. Это исключает ответственность арендодателя перед арендатором, предусмотренную п. 1 ст. 612 ГК РФ, даже если оговоренные в договоре недостатки полностью препятствуют использованию имущества. То есть, арендатор не сможет потребовать досрочного расторжения договора, уменьшения арендной платы, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, возмещения расходов на их устранение.

Акт приема-передачи квартиры при аренде (образец)

Чтобы правильно определить те недостатки объекта аренды, которые стороны принимают во внимание при заключении договора, необходимо:

Во многих случаях, это бывает выгодно и арендатору, так как ввиду невозможности пользования объектом аренды, он вправе не уплачивать арендную плату, установленную договором, в полном объеме до устранения указанных недостатков, если они препятствуют пользоваться арендованным имуществом.

Пример формулировки условия о недостатках:«Помещение, являющееся объектом аренды по настоящему Договору, имеет следующий недостаток: требует капитального ремонта после затопления (деформированы и частично отсутствуют потолочные панели, стены подвержены грибковым образованиям, пол требует полной замены). Указанный недостаток устраняется силами Арендатора. Расходы Арендатора по капитальному ремонту засчитываются в счет арендной платы в объеме не более 50 (пятидесяти) процентов от общей стоимости ремонта при условии предварительного письменного согласования сметы расходов с Арендодателем».

Документы, которые передаются с объектом

В акте необходимо перечислить наименование и форму документов (подлинник или копия), которые были переданы вместе с объектом аренды, количество листов в каждом документе.

В случае отсутствия какие-либо документов, этот факт следует отметить в акте.

Документы, которые надо передать арендатору

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. По общему правилу принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Для надлежащего согласования условия о документах рекомендуем в договоре указать:

Условие о документах защищает в первую очередь интересы арендатора. Если согласованные документы не будут переданы вместе с объектом аренды и без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени будет лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он вправе потребовать расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Перечень документов можно включить в текст договора или оформить отдельным приложением к договору. В этом случае приложение должно быть подписано и содержать ссылку на основной договор.

Перечень документов, подлежащих передачи арендатору, зависит от специфики объекта аренды.

Документы, которые понадобятся арендатору при аренде здания

Например, при аренде зданий (сооружений) к таким документам можно отнести выписку из ЕГРН, технический паспорт, эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, декларацию пожарной безопасности (п. 5 ст. 6, ст. 64 закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ), а в ряде случаев — декларацию промышленной безопасности (ст. 14 закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ).

Документы, которые понадобятся арендатору при аренде транспорта

При аренде транспортного средства арендатору передают ПТС, свидетельство о регистрации, страховой полис ОСАГО, руководство по эксплуатации транспортного средства и т. д.

Для признания дохода и начисления НДС нужен акт

При применении метода начисления компания, выполнившая для другого лица работы, признает доход на дату реализации работ (п. 3 ст. 171 НК РФ). Для целей налогообложения реализацией работ считается передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица (п. 1 ст. 39 НК РФ). Таким образом, согласно положениям НК РФ доход от реализации работ при методе начисления следует признавать на дату передачи результатов выполненных работ заказчику.

Порядок передачи результатов выполненных работ определяется гражданским законодательством (письмо Минфина России от 10.10.2023 № 03‑03‑06/1/96189). Согласно положениям п. 4 ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Следовательно, для признания дохода от реализации работ компании нужен подписанный со стороны заказчика акт сдачи-приемки работ.

Такой акт нужен и для начисления НДС по выполненным работам. Дело в том, что когда предоплата работ не производилась, при реализации работ на дату их выполнения определяется налоговая база по НДС (п. 1 ст. 167 НК РФ) и не позднее пяти календарных дней со дня выполнения работ в адрес заказчика выставляется счет-фактура (п. 3 ст. 168 НК РФ). В письмах от 10.10.2023 № 03‑03‑06/1/96189 и от 13.10.2016 № 03‑07‑11/59833 Минфин России разъяснил, что документом, подтверждающим сдачу результатов работ и, соответственно, факт их выполнения, является акт сдачи-приемки работ, и в целях определения момента определения налоговой базы по НДС днем выполнения работ следует признавать дату подписания акта сдачи-приемки работ заказчиком.

Таким образом, для того, чтобы признать доход от реализации работ и начислить НДС, компании нужно иметь подписанный акт сдачи-приемки работ.

Место возврата арендованного имущества

Стороны вправе определить любое место возврата арендованного имущества. Это может быть место нахождения одной из сторон, место использования имуществом или иное согласованное место.

В договоре необходимо указать точный адрес места, по которому имущество будет возвращено. При этом выбирать место приемки следует с таким расчетом, чтобы в ней смогли участвовать обе стороны, то есть место должно быть территориально доступным.

Если место возврата арендованного имущества не согласовано, то возврат имущества должен произойти в месте, где состоялась передача имущества арендатору (п. 36 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Момент исполнения обязанности по передаче объекта аренды

Стороны в договоре могут отдельно указать момент, когда обязательство арендодателя по передаче объекта будет считаться исполненным. Например, можно указать, что этот момент наступает после:

Обратите внимание! Если при передаче недвижимого имущества в аренду в качестве момента исполнения обязательства арендодателем установлен не момент подписания акта приема-передачи, то такой акт (или иной документ) все равно должен быть подписан сторонами в силу п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Принадлежности объекта аренды

Принадлежности объекта аренды – это вещи, предназначенные для обслуживания арендованного имущества и связанные с ним общим назначением. Принадлежности должны быть переданы вместе с объектом аренды, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611, ст. 135 ГК РФ).

Если арендатору нужно, чтобы объект аренды имел определенные характеристики и мог использоваться для достижения определенных целей, но ему неважно (или неизвестно), с помощью каких принадлежностей это может быть достигнуто, в договоре следует указать эти характеристики и цель. В этом случае арендодатель обязан будет предоставить принадлежность, которая обеспечивает соответствие объекта аренды указанным параметрам.

Применительно к аренде зданий, сооружений принадлежностями могут служить коммуникации (водоснабжение, канализация, газоснабжение), электрические сети, сантехническое оборудование, а также имущество, обеспечивающее нормальную эксплуатацию данных сетей и коммуникаций. Причем, зачастую принадлежности недвижимого имущества являются самостоятельными объектами (например, котельная или трансформаторная будка), и невозможность использовать объект аренды без них бывает неочевидна. Поэтому в интересах арендатора продумать и отразить перечень всех необходимых принадлежностей в самом договоре.

Пример формулировки условия: «Здание предоставляется Арендатору во временное владение и пользование со всеми принадлежностями, необходимыми для его полноценного использования, в том числе с котельной, трансформаторной будкой, иными сооружениями».

Срок возврата арендованного имущества

Арендатор должен вернуть арендованное имущество собственнику в срок, установленный в договоре. Стороны могут установить конкретную дату или конкретный срок для возврата имущества, например, в течение нескольких дней после окончания срока действия договора. Условие о возврате имущества в срок, который не совпадает с окончанием срока действия договора, не противоречит ст. 622 ГК РФ.

Если в договоре срок возврата арендованного имущества не определен, то в этом случае арендатор будет обязан вернуть имущество при прекращении договора аренды в течение 7 дней со дня предъявления требования (ст. 622, п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Если после расторжения договора арендованное имущество не возвращено, арендная плата до дня его возвращения подлежит уплате в размере, предусмотренном договором (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35). В случае нарушения срока возврата имущества, арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку согласно ч. 3 ст. 622 ГК РФ.

Документ, которым подтверждается передача имущества

Стороны вправе сами решить, чем они подтвердят передачу имущества по договору аренды. Как правило, в качестве такого документа указывают акт приема-передачи.

Стороны могут включить в договор условие о том, что договор является одновременно и актом приема-передачи имущества (ст. 421 ГК РФ). Судебная практика подтверждает такую возможность. Однако при согласовании подобного условия арендатору следует учитывать, что после подписания договора он не вправе будет ссылаться на то, что имущество фактически ему не было передано (ст. 611 ГК РФ). Следовательно, он не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы.

Если стороны не согласовали документ, которым должна оформляться передача имущества, то в этом случае факт передачи имущества может быть подтвержден любым документом, из содержания которого следует, что имущество перешло к арендатору (например, актом сверки взаиморасчетов). При наличии такого документа арендатор не вправе будет ссылаться на то, что передача не состоялась (п. 1 ст. 611 ГК РФ), поскольку не был составлен акт приема-передачи имущества, и не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы.

Обратите внимание! При аренде недвижимости стороны в обязательном порядке должны указать в договоре каким документом они будут подтверждать передачу имущества. Согласно п. 2 ст.655 ГК РФ это может быть или акт приема-передачи, или иной согласованный документ. Отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендатор не исполнил обязанность по передаче имущества.

Место передачи имущества в аренду

Стороны вправе определить любое место передачи имущества. Это может быть место нахождения арендатора или арендодателя, место хранения имущества или иное согласованное место. Во многом место передачи имущества зависит от вида и состава этого имущества.

При определении места передачи недвижимого имущества необходимо учитывать следующее: недвижимые вещи делятся на два типа: недвижимые в силу природных свойств и недвижимые в силу того, что законом они отнесены к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Соответственно, договором можно изменить только место передачи объектов второго типа, объекты первого типа (здания, сооружения), передаются в аренду по месту их нахождения.

Обратите внимание! В согласованном месте передачи имущества его сразу осматривают и проверяют на соответствие условиям договора аренды (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Поэтому выбирать место следует так, чтобы оно позволяло провести осмотр и проверку имущества (хорошо освещенное, просторное, территориально доступное и т.д.) Разумеется, эта рекомендация не касается объекта недвижимости.

Во избежание разногласий в договоре необходимо указать точный адрес места передачи имущества/ключей от объекта недвижимости.

Если место передачи имущества стороны не согласовали, то в этом случае арендатор должен придерживаться правил ст. 316 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи принять имущество можно по месту его нахождения (для недвижимости), в месте хранения имущества (если оно известно) или по месту нахождения арендодателя.

Когда составляется односторонний акт

Гражданское законодательство позволяет подписывать акт сдачи-приемки работ в одностороннем порядке. В пункте 4 ст. 753 ГК РФ сказано, что при отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи-приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Но означает ли это, что при любом отказе от подписания акта со стороны заказчика подрядчик должен составить односторонний акт? Нет, не означает. Гражданское законодательство обязывает заказчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении недостатков немедленно заявить об этом подрядчику (п. 1 ст. 720 ГК РФ). При обнаружении недостатков заказчик вправе требовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения установленной за работу цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (п. 1 ст. 723 ГК РФ). Из этих положений следует, что, если при приемке результата работ заказчиком выявлены недостатки, нельзя говорить о том, что работы выполнены в полном объеме и их результат передан заказчику.

В пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» разъяснено, что ст. 753 ГК РФ, предусматривающая возможность составления одностороннего акта, защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку.

Таким образом, подрядчик должен подписать акт в одностороннем порядке с отметкой об отказе заказчика, только когда, по мнению подрядчика, заказчик необоснованно уклоняется от приемки результата работ и подписания акта. Если же заказчик мотивировал отказ от подписания акта недостатками в результате выполненных работ, и подрядчик не согласен с претензиями заказчика, нужно обращаться в суд. В этом случае вступившее в законную силу решение суда будет являться основанием для признания дохода от реализации и начисления НДС. Минфин России это подтверждает. В письмах от 08.10.2020 № 03‑07‑11/88016, от 06.12.2019 № 03‑07‑11/95033 он разъяснил, что в случае, когда заказчик не подписал акт сдачи-приемки работ, но при этом имеется решение суда, из которого следует, что условия договора на выполнение работ подрядчиком выполнены, днем выполнения работ для целей НДС следует считать дату вступления в законную силу решения суда.

Как складывается судебная практика

Суды считают, что, если подрядчик в соответствии с положениями п. 4 ст. 753 ГК РФ в одностороннем порядке подписал акт сдачи приемки-работ, он тем самым признал свои обязательства по договору выполненными (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51).

В постановлении от 12.08.2014 по делу № А81-4271/2013 АС Западно-Сибирского округа указал, что акт, оформленный подрядчиком и подписанный им в одностороннем порядке в связи с уклонением заказчика от его подписания, подтверждает выполнение и передачу указанного в нем подрядчиком объема работ до тех пор, пока вступившим в законную силу решением суда этот акт не будет признан недействительным полностью или в части по мотиву обоснованности отказа заказчика от его подписания.

АС Поволжского округа в постановлении от 01.02.2019 № Ф06-39110/2018 по делу № А65-12003/2018 отметил, что, если у подрядчика, исходя из конкретных обстоятельств, имеются основания для подписания акта в одностороннем порядке, данный акт является надлежащим документом до момен­та признания его судом недействительным. Поэтому на основании одностороннего акта подрядчик обязан исчислить НДС и отразить соответствующие суммы по налогу на прибыль в периоде подписания акта выполненных работ.

В постановлении АС Восточно-Сибирского округа от 31.07.2015 № Ф02-3887/2015 по делу № А58-4038/2014 указано, что факт подписания подрядчиком акта сдачи результата работ в 2010 г. в одностороннем порядке свидетельствует о признании им факта выполнения данных работ. Следовательно, исходя из положений ст. 271 НК РФ доход был получен подрядчиком в 2010 г. А наличие спора о качестве работ, вступление судебных актов в силу в 2012 г. не изменяют порядок признания доходов, установленный ст. 271 НК РФ.

Суды также отмечают, что при наличии обоснованного письменного отказа заказчика от подписания акта нет оснований рассматривать односторонний акт в качестве документа, свидетельствующего о приемке выполненных работ заказчиком и основания для отражения дохода от реализации указанных работ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2014 № Ф07-10483/2013 по делу № А21-3671/2013).

Заказчик не подписывает акт приемки. Как доказать, что услуга оказана?

В хозяйственной практике заказчик порой умышленно уклоняется от подписания акта приемки оказанных услуг, чтобы избежать необходимости их оплатить. Но если дело дойдет до суда, факт оказания услуг можно подтвердить и другими доказательствами.

Возмездное оказание услуг регулируется гл. 39 ГК, из норм которой вытекает непреложное правило: услуга должна быть оплачена. Так, согласно п. 1 ст. 735 ГК заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в законодательстве или договоре возмездного оказания услуг. И даже если заказчик отказался от договора в одностороннем порядке, он обязан оплатить исполнителю фактически понесенные последним расходы (п. 1 ст. 736 ГК).

Важно: нормами ГК обязанность оплатить оказанную услугу не ставится в зависимость от наличия подписанного заказчиком акта ее сдачи-приемки.

Но в практике делового оборота такие акты обычно составляются, а окончательный расчет за услугу нередко привязывается к моменту подписания акта обеими сторонами. Этим пользуются некоторые недобросовестные заказчики, игнорируя просьбы исполнителей подписать акт.

Между тем подтвердить факт оказания услуги при необходимости можно и другими доказательствами, в частности:

– перепиской сторон, в т.ч. в мессенджерах и по электронной почте;

– внесением заказчиком частичной оплаты услуг;

– допуском исполнителя к документам и компьютерным программам заказчика;

Срок передачи имущества в аренду

В договоре необходимо согласовать срок передачи объекта в аренду. Руководствуясь правилами ст. 190 ГК РФ этот срок можно установить:

Если срок передачи имущества не согласован, то в этом случае арендодатель должен передать имущество в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). В данном случае разумность — оценочная категория, но согласно ст. 314 ГК РФ, если срок ничем не установлен, то обязательство должно быть исполнено в течение 7 дней со дня предъявления требования.

Если арендодатель не соблюдает установленный срок он может быть признан не исполнившим обязательство и арендатор будет вправе заявить требования, предусмотренные п. 3 ст. 611 ГК РФ, а именно потребовать передачи имущества и возмещения убытков либо расторжения договора и возмещения убытков.

Как составить акт возврата имущества арендодателю

Акт приема-передачи фиксирует состояние имущества на момент его передачи и свидетельствует об исполнении обязательств по договору. В составлении данного документа заинтересованы обе стороны сделки, поскольку отсутствие такой бумаги может привести в будущем к неприятным последствиям.

Какую форму акта возврата имущества выбрать

Акт можно составить в свободной форме или в форме, которую стороны согласовали в договоре.

Однако, если арендатор-компания принимает объект аренды на свой баланс (недвижимость, основные средства, транспорт), то передачу имуществу следует оформить первичным документом, например, по форме № ОС-1 или форме № ОС-1б, утв. Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7. Составить акт можно и в произвольной форме, но обязательно указав в нем все необходимые реквизиты, предусмотренные в ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ.

В общем виде акт приема-передачи должен включать наименование имущества, его количественные и качественные характеристики, имеющиеся недостатки и другие данные, позволяющие определить состояние передаваемого в аренду имущества. Подробно составленный акт поможет избежать в дальнейшем претензий и разногласий между сторонами.

Акт оформляется в двух экземплярах и заверяется подписями сторон и печатями (при наличии).

В «шапке» документа указывают вводные данные:

В преамбуле обозначают стороны договора аренды с указанием их данных. Для граждан это Ф. И. О., паспортные данные, место жительства; для организаций — наименование, адрес места регистрации, правовые основания для подписания документа руководителем или представителем фирмы (доверенность, устав и т. д.).

Далее следует указать, что арендодатель передал, а арендатор принял объект аренды по договору (данные заключенного договора аренды). Это подтверждает, что арендодатель надлежаще исполнил свои обязанности по договору (ст. 606 ГК РФ).

В основной части документа описывают:

Акт должен быть подписан уполномоченными на это лицами.

Характеристика объекта аренды после истечения срока аренды

В этой части акта необходимо указать какое имущество передается и перечислить его индивидуальные признаки.

Для описания помещения указывают:

Если речь идет об аренде транспортного средства, то необходимо указать его технические характеристики (марка, модель, VIN, цвет, номера двигателя, шасси и т. д.)

Если это иное движимое имущество (станки, компьютеры, инструменты и пр.) указывают наименование, серию, номер, модель и т. д., количество и стоимость.

Как правило, все эти сведения есть в договоре.

Состояние объекта аренды после истечения срока аренды

В акте не следует ограничиваться общими характеристиками, например, «арендатор принял отвечающее всем необходимым требованиям имущество». Иначе оценить ущерб и взыскать убытки, если они возникнут в результате ненадлежащего использования имущества, будет затруднительно.

В акте необходимо описать:

Можно сфотографировать объект аренды, его элементы, повреждения и дефекты. В этом случае в акте необходимо отметить, что была проведена фотосъемка и приложить к нему фотографии.

Имущество, которое возвращается арендодателю вместе с объектом аренды

В акте необходимо перечислить и описать имущество, которое передается вместе с объектом аренды. Составление описи является важной частью передаточного акта. Она нужна для того, чтобы собственник мог быть спокоен за сохранность своего имущества, и чтобы после завершения аренды у сторон не осталось претензий друг к другу.

Например, в опись помещения включают: мебель, бытовые приборы, электронику, предметы интерьера и декора (шторы, ковры, картины), вид отделки, сантехнику, посуду, счетчики и приборы учета. По возможности следует указать индивидуализирующие признаки имущества: наименование, серийный номер, комплектацию и т.п. Список может быть настолько подробным, насколько того требуют обстоятельства. В перечне можно указать не только данные о наличии того или иного предмета, но и его состояние, в том числе особенности дизайна (если речь идет о дорогой мебели или электронике).

Если опись уже составлена и идет приложением к договору аренды, то стороны должны отметить фактическое наличие всех перечисленных в ней элементов и их состояние.

Принадлежности, оборудование, иное имущество

Также в акте следует перечислить принадлежности, которые нужны для полноценного использования объекта аренды в соответствии с условиями договора.

Для недвижимого имущества это:

Если арендодатель передает вместе с помещением оборудование (например, кондиционеры, осветительные приборы), следует перечислить каждый предмет. При этом необходимо указать их наименование, количество и состояние (проверить исправность). В интересах арендодателя зафиксировать стоимость дорогостоящих принадлежностей, чтобы в случае утраты или повреждения проще было обосновать размер ущерба.

Автотранспортное средство должно иметь аптечку, огнетушитель, знак аварийной остановки, инвентарь для ухода, буксировочный трос, светоотражающий жилет, домкрат и т.п.

Условие о возврате арендованного имущества является таким же важным, как и условие о предоставлении объекта аренды арендатору. Поскольку по договору аренды передается конкретное, индивидуально определенное имущество, то и возврату подлежит именно оно. И несмотря на то что формально закон не требует составления какого-то особенного документа, подтверждающего возврат арендованного имущества, без такого документа суд может не признать доказанным сам факт возврата объекта аренды. Поэтому разумнее и безопаснее составлять акт приема-передачи, чтобы было подтверждение того, что возвращено именно то имущество, которое было передано по договору аренды.

Для согласования порядка возврата арендованного имущества в договоре необходимо определить:

Дополнительно, в договоре можно предусмотреть размер арендной платы за пользование имуществом в период после прекращения договора, а также установить неустойку в случае несвоевременного возврата имущества.

Обратите внимание! Стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть имущество, поскольку эта обязанность императивна (ч. 1 ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества по правилам ст. 624 ГК РФ.

Согласование порядка передачи имущества в аренду

Условие о порядке передачи имущества обязательно следует включить в договор аренды. Это поможет избежать недопонимания и споров при фактической передачи имущества.

Условие о порядке передачи имущества в аренду должно включать в себя следующие пункты:

При передаче имущества в субаренду, а также при передаче в аренду лизингового имущества, стороны должны не только согласовать все вышеперечисленные условия, но и получить согласие собственника имущества или лизингодателя на сделку.

Далее подробнее остановимся на вышеназванных пунктах.

Передача имущества по договору аренды происходит два раза

Как правило, документом, фиксирующим фактический переход объекта аренды от одной стороны к другой, является акт приема-передачи.

На основании этого документа определяется момент реальной передачи имущества арендатору, а также момент его возврата собственнику.

Принадлежности и документы, которые надо вернуть арендодателю

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Следовательно, при возврате имущества они должны быть возвращены арендодателю.

Во избежание разногласий относительно того, какие именно принадлежности и документы подлежат возврату вместе с имуществом, рекомендуем их перечислить. Данный перечень можно оформить отдельным приложением к договору.

Перечень может включать в себя не только те документы и принадлежности, которые были переданы арендатору вместе с имуществом. Стороны могут расширить его и предусмотреть обязанность арендатора передать дополнительные документы. Например, заключение эксперта о техническом состоянии имущества. В случае, когда получение дополнительных документов связано с материальными расходами, в договоре следует указать, какая сторона их несет.

Выводы

Если заказчик необоснованно уклоняется от подписания акта, компании нужно подписать акт в одностороннем порядке с отметкой об отказе заказчика от подписания. На дату составления такого акта необходимо будет признать доход от реализации и начислить НДС. Ждать окончания судебного разбирательства не надо.

Если же у компании имеется мотивированный отказ заказчика от подписания акта, но она с доводами заказчика не согласна, подписывать в одностороннем порядке акт не надо. Нужно дождаться решения суда. И если суд сочтет обязательства компании выполненными, на дату вступления в силу решения суда компания признает доход от реализации и начислит НДС.

Заключение договора аренды и передача имущества

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При заключении договора аренды стороны должны не только согласовать предмет договора и размер арендных платежей, но и уделить должное внимание порядку передачи арендованного имущества.