Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Утвержден коэффициент изменения цен

Департамент городского имущества города Москвы опубликовал приказ №304 от 31.07.2023 Об утверждении коэффициента изменения цен.

В Москве скорректирован коэффициент изменения цен, применяемый при расчете платы за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка (ЗУ).

С 31 июля 2023 данный коэффициент устанавливается в размере 1,3403. Напомним, последний раз данный коэффициент корректировался 02.05.2023 приказом Департаментом городского имущества (ДГИ) города Москвы №175 и составлял 1,2958.

Именно ВРИ определяет, какие объекты могут быть возведены на ЗУ. И если текущий ВРИ не соответствует планируемому фактическому использованию участка (например, после реализации девелоперского проекта), то застройщик обязан изменить такой ВРИ.

Напомним, что Постановлением Правительства Москвы №2019-ПП от 19.11.2020 был скорректирован механизм расчета платежей, связанных с изменением ВРИ. В частности, в него был добавлен коэффициент местоположения, который составляет 2,0 для ЗУ, расположенных в старой Москве, и 8,0 — для участков в пределах Новой Москвы.

Коэффициент изменения цен устанавливается правовым актом ДГИ на основании официальной ежеквартальной статистической информации Росстата об уровне цен на рынке жилья в городе Москве.

Ранее портал ЕРЗ.РФ рассказывал про очередные изменения в формуле расчета арендной платы за первый год при строительстве/реконструкции. А также о том, что с 1 апреля 2022 года была скорректирована формула расчета платы за изменение ВРИ для собственников.

Другие публикации по теме

• В классификаторе появится новый ВРИ земельного участка, связанный с гаражами и машино-местами
• ВРИ земельного участка считается установленным начиная с дня внесения сведений в ЕГРН
• Эксперты: плата застройщиков за смену вида разрешенного использования земли может вырасти в Москве более чем наполовину
• Росреестр: словосочетание жилой дом является указанием ВРИ здания, а не его наименованием
• Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ
• Непредусмотренный градрегламентом ВРИ земельного участка — не основание для отказа в согласовании местоположения его границ

Что такое ВРИ земельного участка

Основные моменты о ВРИ земельных участков

Согласно Земельному кодексу РФ (ст 7), вся земля на территории страны делится на категории, у каждой из которых есть свое целевое назначение. Оно определяет, какую деятельность можно вести на этой земле – и можно ли вообще.

В соответствии с категорией земли ей может быть официально присвоен вид разрешенного использования – ВРИ, который конкретизирует, что именно можно и нельзя делать на участке, что на нем строить и пр.

Классификатор ВРИ

Существует единый классификатор ВРИ земельных участков, утвержденный Россреестром, где каждый ВРИ описан подробно и имеет числовой код.

ВРИ влияет не только на разрешенную деятельность, но и на стоимость участка – кадастровую и рыночную. От кадастровой стоимости зависит размер налога на землю. Для рыночной стоимости самый важный момент – возможность капитального строительства на участке.

Незаконное использование

Если участок используется не по назначению, владельцу грозит штраф – особенно когда его деятельность привела к порче земель и экологическому ущербу. За злостное нарушение закона участок могут изъять по суду.

Как узнать ВРИ участка

Это можно сделать несколькими путями.

Когда нужно менять ВРИ земельного участка

Строительство. Если речь идет о загородном (дачном) участке, то камнем преткновения обычно бывает возможность капитального строительства.

Варианты ВРИ

Есть несколько ВРИ, которые прямо разрешают капитальное строительство, и есть проблемные ВРИ, где это не разрешено.

При несоответствии видов разрешенного использования земельного участка с классификатором может быть проведена специальная процедура – приведение ВРИ участка в соответствие с классификатором. Такая смена ВРИ никак не сказывается на правах собственности и не требует дополнительных процедур – просто меняются кадастровые данные о земле.

Классификатор ВРИ

Личное подсобное хозяйство: 10 главных вопросов

Что можно и нельзя строить на участке для ЛПХ

Содержание кроликов: новые правила — 2024

Другие случаи изменения ВРИ

Другие случаи, связанные с ведением бизнеса на своей земле. Важно помнить, что любую деятельность можно вести только при соблюдении законов и прав соседей, поэтому даже изменение ВРИ (если оно возможно в конкретном случае) не всегда позволяет заниматься тем, чем хотелось бы.

Невозможность полного изменения ВРИ

Вообще же присвоить земле ВРИ, далекий от первоначального, практически невозможно: ПЗЗ такого не позволяют. Так что крайне маловероятно, например, превратить участок Для ведения садоводства в участок с ВРИ Ремонт автомобилей.

Фото 1 Pinterest

Как поменять ВРИ земельного участка

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка выглядит следующим образом:

1. Подать заявление через Госуслуги, МФЦ или территориальное управление Росреестра.
2. ВРИ должен соответствовать ПЗЗ и быть максимально близким к уже имеющемуся.
3. Уполномоченный орган может предложить другой вариант ВРИ по усмотрению.

Нужно ли платить за изменение ВРИ земельного участка?

Если вид разрешенного использования меняется для приведения в соответствие с классификатором, то это бесплатная процедура.

Платное изменение для строительства

С изменением ВРИ для строительства на участке ситуация интересная. В Москве и Московской области эта услуга платная, если ВРИ участка меняется на тот, который разрешает капитальное строительство. Размер платежа рассчитывается индивидуально. На Региональном портале Госуслуг Московской области есть онлайн-сервис для расчета.

Фото 2 Pinterest

Можно ли перевести участок СНТ в ИЖС?

Такой вопрос часто задают владельцы участков в СНТ, которые недовольны политикой сбора взносов в товариществе.

Закон и взносы

Закон № 217-ФЗ делает взносы обязательными для всех владельцев участков на территории СНТ независимо от того, вступили ли они в товарищество. Интуитивно кажется, что перевод участка в СНТ в ИЖС – способ избавиться от поборов.

Член СНТ и взносы

Я не член СНТ: могу ли я не платить взносы? Членские взносы в СНТ: что законно, а что нет?

Что будет, если не платить взносы в СНТ?

Закон этого не запрещает, но по факту желание одного или нескольких отдельных садоводов перейти из СНТ в ИЖС не может быть претворено в жизнь.

Отказ администрации

Вопрос о присоединении СНТ к ближайшему поселению или городу будет рассматривать администрация этого населенного пункта – и может отказать.

главных вопросов про СНТ: что это и как устроено

Если муниципальные власти согласны на присоединение, правлению СНТ придется провести большую работу. Решение о присоединении может быть принято только общим собранием членов СНТ и только при наличии кворума и нужного числа голосов.

Процедура присоединения

При этом на общем собрании должны присутствовать и садоводы-индивидуалы, которые не вступили в СНТ, но имеют участки на его территории. Затем правление должно будет собрать необходимые документы и направить их муниципальным властям, которые примут окончательное решение. Срок рассмотрения вопроса может составлять несколько месяцев.

Общее собрание СНТ: как проводится и когда оно законно

Понятно, что ради нескольких землевладельцев, недовольных действиями правления СНТ, никто не будет организовывать общее собрание. Чтобы созвать внеочередное общее собрание, нужно заявление минимум ⅕ от общего числа членов СНТ. И даже если собрание состоится, далеко не факт, что большинство собственников проголосует так, как хотелось бы инициаторам созыва.

Последствия изменения вида разрешенного использования

К тому же важно понимать, что такое изменение вида разрешенного использования земельного участка имеет последствия: налоги на землю для ИЖС выше, на участке нельзя держать сельскохозяйственных животных.

Полезные ссылки

• Классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков
• Публичная кадастровая карта Росреестра
• Онлайн-справочник по объектам недвижимости Росреестра
• Онлайн-сервис расчета платы за изменения ВРИ участка в Московской области
• Территориальные органы Росреестра
• Земельный кодекс Российской Федерации

Важные положения

Практика показывает, что изменение вида разрешенного использования в 2024 году является одной из самых распространенных процедур, выполняемых собственниками земельных участков. Как сменить ВРИ, какие документы для этого понадобятся, куда обращаться, и с какими сложностями вы можете столкнуться, разбираемся с юристами Европейской Юридической Службы.

Основные понятия

Вид разрешенного использования (кратко ВРИ) – это закрепленное законом допустимое функциональное использование надела, а также капитальных объектов, расположенных на нем. Если говорить проще, то это именно тот вид деятельности, которым граждане могут заниматься на конкретном участке земли.

Если же мы говорим про изменение вида разрешенного использования земельного участка, то под ним понимается комплекс мероприятий, в результате которых корректируют направления целевого применения земли. Инициатором процедуры может быть, как собственник ЗУ, так и его арендатор, либо пользователь.

Есть ли у вас опыт изменения ВРИ?

Не каждый знает, что ВРИ разделены на 3 большие группы. Они могут быть основными, условно разрешенными, или же вспомогательными. Причем у каждого земельного участка может быть несколько ВРИ, и все они разделены по данным группам.

Поменять вид не всегда легко. Так, вы не сможете изменить его, если тот, что вы планируете утвердить, не предусмотрен градостроительным регламентом. В свою очередь, градостроительный регламент разрабатывается местной администрацией и является частью правил землеустройства и застройки (ПЗЗ).

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Планируете изменить ВРИ, но не знаете, с чего начать – обращайтесь к нашим юристам по земельному праву. Мы проанализируем вашу ситуацию, подготовим полный комплект документов, составим заявление, обратимся от вашего имени в Росреестр, а, если возникнут трудности, – решим их, даже если для этого придется идти в суд.

Смена ВРИ

Смена вида разрешенного использования может понадобится, если вы планируете использовать ЗУ по другому назначению. Например, у вас есть ИЖС участок, но вы хотите вести личное подсобное хозяйство. Для этого вам нужно сменить ВРИ с ИЖС на ЛПХ. В противном случае вас могут привлечь к административной ответственности.

Помните, что если заинтересованное лицо узнает, что вы используете земельный участок не по целевому назначению, то он сможет подать на вас жалобу. Это станет основанием для проверки территории, по результатам которой владельцу выписывают предупреждение и обязывают изменить вид разрешенного вида деятельности в конкретные сроки.

Важно!Если в установленные проверяющими лицами сроки смена не произойдет, то собственнику выпишута штраф, а в самом худшем случае – изымут участник из частной собственности.

Еще одной причиной для того, чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка, является целенаправленное снижение кадастровой стоимости надела. Зачем это нужно? Ответ прост – в отдельных случаях земельный налог становится намного ниже.

Пример из практики:

Гр-Н. купил земельный участок в Екатеринбурге, который должен использоваться с целью индивидуального жилищного строительства. Площадь такого надела составляет 350 кв. метров. Ставка налога в Екатеринбурге на данный ВРИ составляет 0,24%. В соответствии с ЕГРН кадастровая стоимость приобретенного участка составляет 900 000 рублей. Поэтому собственнику придется уплачивать в казну – 2160 рублей ежегодно (налог на землю). С целью снижения налога он решил изменить ВРИ участка на «Садоводство». Это стало причиной снижения кадастровой стоимости надела до 450 000 рублей, соответственно, и налог на землю был снижен до 1080 руб.

Порядок изменения вида разрешенного использования

Точный порядок изменения ВРИ не прописан ни в одном действующем НПА. Исходя из практики, можно сделать вывод, что начинать нужно с самого главного. Вы должны узнать можно ли изменить разрешенное использование земельного участка. Если нет, то продолжать процедуру нет смысла.

Если вам нужно сменить основной ВРИ, то инстанцией, отвечающей за это является Росреестр. Если же предстоит смена ВРИ на условно разрешенный, то для этого следует обратиться в местную администрацию, которая и выпишет разрешение на процедуру.

Важно!Изменить основной ВРИ на вспомогательный нельзя. Допускается лишь добавление к основному виду вспомогательный вид разрешенного использования.

Знакомимся с ПЗЗ

Если ваши намерения состоят в том, чтобы изменить целевое назначение земельного участка, то вам следует найти ПЗЗ и изучить всю информацию, которая касается участка. Помните о том, что поменять вид разрешенного использования можно лишь на тот, что установлен градостроительным регламентом (ГР).

ПЗЗ открыты для всех. Как правило, этот документ размещают на официальном сайте Администрации.

Собираем документы

Для того, чтобы изменить назначение земельного участка, необходимо подготовить пакет документов, который включает в себя:

Рассматриваемый перечень документов актуален для случаев, когда предметом заявления является смена основного или вспомогательного ВРИ. Для того, чтобы поменять условно разрешенный вид, потребуется разрешение от местной администрации.

Не всегда смена вида разрешенного использования проходит «гладко». В случае возникновения сложностей, рекомендуем обратиться за помощью к нашим юристам. Специалист детально разберет вашу ситуацию и найдет правильное решение. Мы работаем онлайн, в формате 24/7 без праздников и выходных дней.

Подаем заявление в Росреестр

Заявление об изменении вида разрешенного использования подают в территориальное подразделение Росреестра. Сделать это можно следующими способами:

Как показывает практика, одной из самых распространенных причин отказа со стороны Росреестра в изменении вида разрешенного использования является неправильно заполненное заявление, именно поэтому составление данного документа лучше поручить профессионалам.

Юристы ЕЮС не только подготовят для вас заявление, но и соберут иные бумаги, необходимые для процедуры. А на случай, если вы решите действовать самостоятельно, наши специалисты разработали для вас типовой бланк документа.

Заявление о государственном кадастровом учете в 2024 году

Как поменять вид условно разрешенного использования земельного участка и вспомогательный ВРИ

В некоторых случаях, чтобы поменять назначение земельного участка, а если быть точнее, ВРИ, необходимо получить разрешение от уполномоченного органа (местной администрации, земельного департамента или др. ведомства). Для этого подают заявление по форме, утвержденной ПЗЗ.

Решение об удовлетворении заявки или об отказе принимает глава администрации. Если оно положительное – обращайтесь в Росреестр.

Если есть необходимость в том, чтобы изменить вид разрешенного использования, статус которого относится к вспомогательным, необходимо подать заявление в Росреестр. Каких-либо специальных разрешений, чтобы инициировать процедуру, не придется получать.

Надо отметить, что поменять основной ВРИ на вспомогательный нельзя. Собственник имеет право лишь добавить к основному виду разрешенного использования вспомогательный.

Особенности процедуры, если вы арендуете участок

Изменение ВРИ земельного участка – это процедура, в результате которой меняется направление деятельности, которой разрешается заниматься на данной земле. Обратиться с заявлением о смене ВРИ имеет право не только владелец надела, но и арендатор.

По общим правилам, перед сменой ВРИ арендованного государственного или муниципального земельного участка необходимо получить разрешение от арендодателя, если иное не предусмотрено арендным соглашением. Правила оформления такого разрешения устанавливаются муниципалитетом.

В целом, для получения согласия, необходимо обратиться с заявлением к арендодателю, доказать обоснованность производимых действий и попросить выдать письменное разрешение.

Гражданин Р. обратился в Росреестр с заявлением об изменении ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ, находящегося у него в долгосрочной аренде. Однако в осуществлении рассматриваемых действий ему отказали, так как он не предоставил соответствующее разрешение от арендодателя. Гр-н Р. обратился в Администрацию, где ему дали согласие на смену ВРИ, после чего мужчина вновь подал заявление в Росреестр. В этот раз причин для отказа ведомство не нашло.

В случае, если возражений об изменении ВРИ у арендодателя нет, то нужно получить от него согласие на процедуру. И только после этого следует обратиться с заявлением в Росреестр.

Но, в некоторых случаях, арендатор не имеет права изменить ВРИ арендованного земельного участка. К ним относятся ситуации, когда надел получен во временное пользование в результате торгов или предоставлен для ведения конкретной деятельности, связанной с текущим видом разрешенного использования.

Когда изменить ВРИ невозможно

В некоторых случаях, поменять целевое назначение земельного участка нельзя ни при каких условиях. Например, к таким ситуациям относят:

Юристы ЕЮС отмечают, что ПЗЗ устанавливаются только на земельные участки населенных пунктов. Поэтому, для того, чтобы поменять ВРИ надела другого назначения, необходимо руководствоваться отдельными федеральными законами, если они установлены.

Ответственность за нецелевое использование земли

За использование земельного участка не по целевому назначению, предусмотрена административная ответственность. Правонарушителя могут наказать штрафом, размер которого установлен статьей 8.8 КоАП.

Сумма штрафа, в % от кадастровой стоимости зу

0,5-1 (не менее 10 тыс. руб., но не более 100 тыс. руб.)

Должностное лицо и ИП 1-1,5 (не менее 20 тыс. руб., но не более 300 тыс. руб.)

1,52 (не менее 100 тыс. руб., но не более 700 тыс. руб.)

Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то за его использование не по целевому назначению, владельца могут наказать штрафом в размере 10-20 тыс. рублей. Для должностных лиц сумма санкций составляет 20-50 тыс. руб., а для юридических – 100-200 тыс. руб. Если земли сельхозназначения, либо земли, предоставленные для строительства (а также садоводства и огородничества), не используются в этих целях, то штрафы взимаются в повышенных размерах.

Важно! Если собственник проигнорирует штраф и не приведет земельный участок в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, может быть вынесено решение об изъятии участка.

Судебная практика

Правоприменительная практика показывает, что большинство проблем с изменением вида разрешенного использования удается решить до суда. Но и в судебном порядке разрешают немало споров.

Так, гр-ну Н. пришлось идти в суд для того, чтобы оспорить решение Администрации об отказе в изменении ВРИ. Выяснилось, что мужчина планировал заниматься на арендованной муниципальной земле с/х деятельностью. Он прошел все этапы: от подачи заявления на участие в аукционе до получения земельного участка в аренду. Но уже после заключения арендного соглашения он узнал, что ЗУ предназначен только для индивидуального жилищного строительства.

Он обратился в Администрацию, чтобы изменить разрешенное использование земельного участка с ИЖС на ЛПХ, но ему отказали. Правда и суд не встал на его сторону, посчитав действия ответчика вполне законными.

Частые вопросы

Можно ли перевести сельскохозяйственные угодья земли для ЛПХ?

Это возможно в исключительных случаях, например, в связи с изменением границ населенных пунктов. Для этого подают ходатайство в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления.

Возможно ли на земельном участке ЛПХ разместить здание (многоквартирный жилой дом), без изменения ВРИ на ИЖС?

На землях ЛПХ допускается возведение ИЖС, высотой до 20 метров, не выше 3-х этажей, при условии, что участок — приусадебный, иными словами он располагается в границах НП. А вот многоэтажки здесь строить нельзя.

Можно ли сменить ВРИ земельного участка в Москве? Сколько это будет стоить?

Порядок не зависит от региона, где расположен земельный участок. Процедура стандартна для всех регионов. Достичь смены можно, если запрашиваемый ВРИ предусмотрен градостроительными регламентами и ПЗЗ. В большинстве случаев, за выполнение рассматриваемых мероприятий плата не взимается.

Заключение эксперта

Изменение вида разрешенного использования в 2024 году может стать для неподготовленного человека настоящей проблемой. Причем, трудности часто возникают уже на первом этапе. Чтобы избежать их, в первую очередь необходимо ознакомиться с Правилами землепользования и застройки. Именно здесь можно найти информацию обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования.

Однако до настоящего времени осталось достаточно много участков, разрешённое использование которых присвоено до появления этих классификаторов. Что доставляет землепользователям немало проблем. Так ранее ВРИ зависел исключительно от местных уполномоченных органов, компетентных на его формулирование исходя из фактического использования земельного участка. В связи с этим на практике до сих пор встречаются весьма странные ВРИ, например, «для эксплуатации промышленного предприятия пеномоющих средств», «резиденции», «для эксплуатации зданий и сооружений производственно-складской базы по расфасовке, хранению и реализации сахара и других товаров» и др. При этом, такие ВРИ, не актуальные действующему Классификатору, порождают множество проблем, а также неоднозначных, и даже опасных, ситуаций для правообладателей земельных участков.

В данном материале на основании практического опыта Правового центра «Два М» будут рассмотрены случаи, при которых приведение ВРИ в соответствие Классификатору исключит ряд существенных проблем для правообладателя земельного участка, а также будет разобран порядок проведения данной процедуры.

Итак, на что же может повлиять не приведенный в соответствие ВРИ земельного участка, а также какие риски возникают у правообладателей таких участков?

ВРИ земельного участка является основным фактором для целей расчета платежей, связанных с владением и пользованием землей, например:

В связи с этим, правообладатель земельного участка, ВРИ которого до сих пор не приведен в соответствие единому Классификатору, несет следующие риски.

Так, одним из основных ценообразующих факторов для целей определения оценочного сегмента (группы) при проведении ГКО является ВРИ земельного участка.

При этом, стоит учитывать, что ВРИ земельного участка также выступает ценообразующим фактором также при проведении ГКО зданий, строений, сооружений. Так поскольку отдельно разрешённое использование здании не определяется они для целей оценки также группируются с учётом разрешённого использования участка, на котором расположены.

Для того чтобы прояснить данную ситуацию возьмем для примера весьма распространенный не соответствующий Классификатору ВРИ, который устанавливался большинству земельных участков в промзонах Москвы – «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий».

В то время как в большинстве случаев речь идёт об административных зданиях предприятий, которые не равнозначны самостоятельным объектам делового управления и в рамках приведения в соответствие участку должен быть присвоен «производственный» ВРИ (6.*) что исключит возможность иного толкования при кадастровой оценке.

Данная проблематика была ранее раскрыта мной в одном из опубликованных в блоге материалов, а также моей коллегой в соответствующей статье.

По общему правилу, размер налоговой ставки по земельному налогу составляет 1,5%, но установлена общефедеральная льготная ставка в размере 0,3%, например, для земельных участков, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества.

Кроме того, московским законодателем установлены дополнительно льготные налоговые ставки.

Применительно к рассматриваемой проблеме указанное означает, что не приведенный в соответствие ВРИ земельного участка может быть неверно истолкован уполномоченными органами, и, следовательно, земельный налог будет рассчитан с нарушением – без учета пониженной ставки.

Первое, было приведено в соответствие Классификатору ВРИ путем установления ВРИ с кодом 2.7.1 «Хранение автотранспорта», второе – с кодом 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства».

В Москве действует принцип исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования (абз. 5 преамбулы постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»).

Указанным постановлением Правительства Москвы также установлены размеры арендных ставок. Еще раз особо подчеркну, что размер ставок зависит исключительно от разрешенного использования земельного участка. В связи с чем не приведенный в соответствие ВРИ грозит выбором и применением ДГИ г. Москвы не той ставки, скорее всего – более высокой.

Так, например, при аренде земли, имеющей разрешенное использование под индивидуальное жилищное строительство, ставка арендной платы будет составлять всего 0,1%. При иной же формулировке ВРИ, не соответствующей действующему Классификатору, например, уже использовавшееся ВРИ «малоэтажное жилищное строительство» влечет риск расчета арендной платы по стандартной ставке – 1,5%.

В Московской области арендная плата рассчитывается по общему правилу по иной формуле. Так, согласно п. 3 ст. 14 Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» арендная плата =

Аб x Кд x Пкд x Км x S,

Замечаем, что одним из элементов формулы выступает коэффициент Кд, который учитывает разрешенное использование земельных участков.

Так, для коммерческих объектов, входящих в группу Классификатора ВРИ с кодом 4.0 «Предпринимательство», значение коэффициента Кд равно 6, для жилых объектов – 4,2, для промышленных объектов – 1,1.

Таким образом, при неверном истолковании администрацией муниципального образования, уполномоченной на расчет арендной платы в Московской области, не приведенного в соответствие ВРИ арендная плата может быть завышена в 6 раз!

Самым распространенным примером является уже рассмотренный нами ВРИ «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий». Скорее, всего Кд для данного ВРИ будет применен в размере 6, как для объектов, используемых в предпринимательских целях.

К иным рискам также можно отнести:

Зачастую правообладатели земельных участков, столкнувшиеся с такими проблемами, спешат изменить ВРИ путем выбора основного ВРИ из числа предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.

Стоит отметить, что не всегда градостроительный регламент имеет аналог текущему ВРИ. В такой ситуации правообладатели зачастую выбирают наиболее подходящий ВРИ, который не всегда оказывается «дешевым».

В итоге, на правообладателя земельного участка ложится бремя несения несоразмерных расходов – во-первых, плата за изменение ВРИ и, во-вторых, как следствие установления нового ВРИ – перерасчет кадастровой стоимости в сторону увеличения, а вместе с этим и иных рассчитываемых на основании нее земельных и налоговых платежей.

Получается, что такое «классическое» изменение ВРИ представляет собой весьма дорогое удовольствие.

В этой связи наиболее предпочтительной и экономной оказывается услуга по приведению текущего ВРИ в соответствие Классификатору.

Каким образом осуществляется приведение ВРИ в соответствие единому Классификатору и какие важные положения при этом должны быть учтены?

Право собственника земельного участка на приведение текущего ВРИ в соответствие Классификатору и корреспондирующая данному праву обязанность уполномоченного органа закреплены в ч. 13 ст. 34 Федерального закона РФ от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Так, на основании данной нормы правообладатель земельного участка вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору, а последний обязан принять решение об установлении соответствия текущего разрешенного использования виду, предусмотренному классификатором.

Из процитированной нормы следует принципиальное положение –правообладателю земельного участка не может быть отказано в приведении ВРИ в соответствие Классификатору.

Так, заявителю в целом не может быть отказано в установлении соответствия ВРИ Классификатору, поскольку такая процедура не предполагает изменения ВРИ, а представляет собой выявление в Классификаторе и установление земельному участку наиболее близкого аналога его текущего разрешенного использования, которое правообладатель участка имеет право сохранять неограниченно долго.

Стоит отметить, что в целом единого механизма приведения ВРИ в соответствие Классификатору нет. Правообладатель земельного участка, намеренный установить соответствие текущего ВРИ должен в заявлении указать наиболее близкий аналог. При этом, нужно понимать, что близкий аналог выбирается не столько исходя из созвучности текущему ВРИ, сколько исходя из первоначального назначения и использования земельного участка.

Так, ВРИ земельного участка может быть установлено на основании цели создания и использования земельного участка, истории его предоставления, а также технической документации на расположенные на нем здания и т.п.

Таким образом, публичные власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего ВРИ, установленного до его вступления в силу Классификатора. То есть земельному участку не присваивается новый ВРИ, а только актуализируются сведения об уже установленном ВРИ.

Следовательно, орган исполнительный власти, уполномоченный на проведение ВРИ в соответствие, может быть не согласен только с самим видом разрешенного использования, предлагаемым правообладателем в качестве аналога. В такой ситуации государственный орган обязан предложить свой вариант наиболее близкого аналога и установить его.

Второй немаловажный аспект, который также должен учитываться при обращении за предоставлением данной услуги – текущий градостроительный регламент, предусмотренный правилами землепользования и застройки, не имеет значения для процедуры приведения ВРИ в соответствие Классификатору.

Такой вывод следует из ч. ч. 3, 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, устанавливающих правило о необходимости соблюдения градостроительного регламента исключительно для случаев изменения ВРИ.

Поскольку действия по приведению в соответствие Классификатору текущего ВРИ направлены лишь на его актуализацию путем выбора и установления наиболее близкого аналога из числа предусмотренных Классификатором, то такие действия, как уже было указано выше, не могут свидетельствовать о намерении изменить ВРИ.

Следовательно, градостроительный регламент не должен учитываться при проведении процедуры по установлению соответствия между текущим ВРИ земельного участка и ВРИ, предусмотренным Классификатором.

В данном случае также срабатывает правовая позиция, сформированная судебной практикой высших судов, согласно которой собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент (п. 34 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019 г.), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019 г., а также в Определения Верховного Суда РФ от 09.12.2015 г. № 308-КГ15-7455, от 03.06.2019 г. по делу № 301-КГ18-25680, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.04.2019 г. № Ф05-1405/2019 по делу № А40-45866/18).

При этом, оказание услуги по приведении ВРИ в соответствие Классификатору осуществляется на бесплатной основе.

В случае, если уполномоченные государственные органы отказывают в предоставлении данной услуги, то такой отказ можно успешным образом оспорить в судебном порядке посредством использования изложенных выше принципиальных позиций.

Таким образом, не приведенный в соответствие Классификатору ВРИ является источником рисков для правообладателя такого земельного участка, по большей части связанных с увеличением размера земельных и налоговых платежей.

Наиболее предпочтительной и экономной в этом случае процедурой выступает приведение ВРИ в соответствие Классификатору вместо процедуры изменения ВРИ по ряду причин, в том числе ввиду обязательности следующих принципиальных положений.

Так, в предоставлении данной услуги уполномоченными органами исполнительной власти в принципе не может быть отказано. И второе на что следует обратить внимание, так это то, что при приведении ВРИ в соответствие Классификатору требования градостроительного регламента соблюдать не требуется.