Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в 2023 году

Преждевременное прекращение договора аренды арендатором в 2023 году

Чтобы досрочно выехать, арендатор должен предварительно уведомить об этом арендодателя. По закону, об окончании договора аренды заранее нужно сообщить за три месяца. Однако на практике стороны могут установить другой срок, например, месяц или две недели. Важно зафиксировать этот срок в договоре, чтобы избежать недоразумений.

Уведомление об окончании договора аренды можно отправить как письменно, так и устно. Письменная форма предпочтительнее, чтобы исключить риск необоснованных претензий со стороны арендодателя.

Если невозможно встретиться лично, необходимо уведомить о завершении аренды по почте с уведомлением о вручении. Письмо следует отправить на адрес, указанный в договоре.

Также можно связаться с арендодателем через мессенджер или по электронной почте. Желательно, чтобы такой способ общения был прописан в договоре с указанием номера телефона или адреса электронной почты. При отправке уведомления в мессенджере рекомендуется делать скриншот, так как на некоторых платформах сообщения могут быть удалены. Из переписки должно быть понятно, что арендодатель получил уведомление и правильно его понял.

Если между арендатором и арендодателем нет разногласий, необходимо заключить соглашение об окончании договора. Документ составляется в двух экземплярах, указывается адрес квартиры, данные сторон и фраза о том, что у них нет друг к другу претензий. После этого можно спокойно выезжать.

Популярные вопросы

Есть ли разница в процедуре взыскания долгов по договору аренды между индивидуальным предпринимателем и юридическим лицом?

Нет, в обоих случаях процедура взыскания через суд проводится в соответствии с Правилами гражданского судопроизводства РФ. Однако если предприниматель заключал договор аренды для личных целей, как физическое лицо, такой спор будет рассматриваться судами общей юрисдикции.

Можно ли требовать долги по аренде, если не заключен письменный договор?

Если арендатор использовал объект аренды, суд может взыскать с него оплату за фактическое использование как неосновательное обогащение.

Можно ли обращаться с претензией в филиал компании-арендатора?

Да, если требования связаны с деятельностью филиала юридического лица, претензию можно направить по адресу этого филиала. То же самое относится и к представительствам организаций.

Избежание споров при аренде

Избежать многих споров, вытекающих из арендных правоотношений, поможет тщательная проработка договора до его подписания. Взыскание задолженности и штрафных санкций за нарушение обязательств будет гораздо более быстрым, если заранее согласовать порядок исчисления и размер неустойки, процедуру досудебного урегулирования и другие значимые вопросы. Поэтому составление договора аренды лучше поручить опытному юристу, который сможет предусмотреть все нюансы и дать рекомендации, основанные на существующей судебной практике.

Досрочное расторжение договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон осуществляется через суд, например, в случае использования жилого помещения с существенным нарушением условий договора, невнесении арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд, создания арендодателем препятствий для пользования арендатором жилым помещением. При этом основания для расторжения могут быть установлены в том числе договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Особенности расторжения договора найма жилья

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

В то же время договором найма могут быть предусмотрены основания, отличные от вышеуказанных, для возможности расторжения договора во внесудебном порядке по инициативе наймодателя в случае существенного нарушения его законных интересов нанимателем (п. 4 ст. 421, п. п. 1, 4 ст. 450 ГК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 N 23-П).

Случаи, осложненные ситуацией на рынке

Не стоит забывать, что в ряде случаев на законодательном уровне предусмотрены механизмы снижения арендной платы, а также отсрочки в выплате арендной платы в связи с пандемией COVID-19 и принятием законодательных новелл, принятых в указанный период.

• Арендодатель: лицо, которое предоставляет жилой объект в аренду.
• Арендатор: лицо, которое берет жилое помещение в аренду.

Процедура досрочного расторжения договора

1. Уведомление: сторона, желающая досрочно расторгнуть договор, должна уведомить другую сторону о своем желании.

2. Согласование условий: стороны должны договориться о условиях и последствиях досрочного расторжения.

3. Подписание дополнительного соглашения: после согласования условий, стороны должны заключить дополнительное соглашение о досрочном расторжении.

Штрафы и компенсации

При досрочном расторжении договора аренды стороны могут предусмотреть штрафные санкции или выплату компенсации за досрочное расторжение.

Выводы

Досрочное расторжение договора аренды квартиры в 2023 году возможно как по соглашению сторон, так и в определенных законом случаях. Стороны должны внимательно изучить условия договора и процедуры досрочного расторжения, чтобы избежать возможных конфликтов и неприятных последствий.

Договор аренды и договор найма жилого помещения

Договор аренды и договор найма жилого помещения — это договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

Договор найма жилого помещения

По общему правилу если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор.

Договор аренды

В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника.

Проблемные ситуации

Арендодатель при взыскании задолженности

Арендодатель при взыскании задолженности может столкнуться со сложностями, обусловленными правовым статусом арендатора или его поведением.

Проведение взыскания с ликвидируемой организации

Проблемы могут возникнуть и при взыскании долга с ликвидируемой организации. Общая процедура в этом случае мало отличается от предъявления требований другим арендаторам, только претензия направляется в адрес ликвидационной комиссии.

Арендатор съезжает без погашения долга

Иногда арендатор съезжает из арендуемого помещения без предупреждения, не погасив задолженность и не передав имущество арендатору. В этом случае можно расторгнуть договор через суд в одностороннем порядке, взыскав с контрагента долг и проценты за весь период до момента возврата имущества. Если в помещении осталось какое-либо имущество недобросовестного арендатора, арендодатель вправе удерживать его в качестве обеспечения обязательства до погашения долга. Обеспечение его сохранности на этот период возлагается на арендодателя.

В практике встречаются и случаи, когда арендатор перестаёт вносить арендные платежи из-за того, что арендодатель препятствует ему в использовании арендуемого помещения. В этом случае взыскать деньги за период, когда предмет аренды фактически не использовался, вероятнее всего, не получится. А вот арендатор при определённых обстоятельствах, напротив, может взыскать с арендатора сумму неосновательного обогащения.

Когда можно взыскать неустойку с арендатора?

Условие о неустойке должно быть согласовано сторонами и оформлено в письменном виде. Это можно сделать путём включения пункта в основной контракт или подписания отдельного документа в период его действия. Если соглашение о неустойке не составлено письменно, оно считается незаключённым.

Основаниями для взыскания с арендатора неустойки могут быть:

При определении оснований и объёма ответственности сторон необходимо учитывать правила применения нескольких мер за нарушение одного и того же условия договора.

Неустойка может быть:

Зачётная Убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Это базовый вариант, его применяют, если закон или договор не содержит другого порядка

Исключительная Взыскивается только неустойка

Альтернативная Уплачивается либо неустойка, либо убытки, по выбору арендатора

Штрафная Взыскиваются убытки в полном объёме и неустойка

За просрочку денежного обязательства обычно взыскивают или проценты в порядке ст. 395 ГК, или неустойку. Стороны могут предусмотреть в договоре и оба вида ответственности, но данное правило неприменимо к зачётной неустойке.

Если в договоре аренды не прописаны условия об ответственности, с нарушителя получится взыскать убытки и проценты на сумму долга. Неустойка в этом случае уплачивается, только если это прямо предусмотрено законом.

Что делать арендатору?

Чтобы избежать расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору следует использовать земельный участок. Его необходимо благоустроить: например, возвести забор или живую изгородь, ограничив допуск посторонних лиц.

Необходимо вовремя и целиком вносить арендные платежи, поскольку невнесение платежей более двух раз подряд и более, чем за 6 месяцев может повлечь расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Арендатор должен помнить об обязанности уведомлять арендодателя о внесении изменений в свои реквизиты, поскольку несет риски с неполучением корреспонденции. Например, есть вероятность рассмотрения дела о досрочном прекращении договора судом в отсутствие арендатора из-за неполученного последним уведомления.

Интересно, что каждый арендатор вправе выкупить земельный участок. Одним из ключевых условий является наличие зарегистрированного и введенного в эксплуатацию строения.

КЕЙС ИЗ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

В одном из субъектов Российской Федерации произошел случай, когда арендодатель в одностороннем порядке принял решение о расторжении договора аренды. Арендатор использовал земельный участок, находящийся в долгосрочной аренде, и на законных основаниях начал строительство дома, но не закончил его. Поскольку на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, статья 622 ГК РФ "Возврат арендованного имущества арендодателю" не может служить основанием для возложения на арендатора обязанностей по освобождению земельного участка (то есть, демонтажа недостроенного дома) вне зависимости от факта расторжения договора аренды. Решение вопроса проводилось в судебном порядке, и суд встал на сторону арендатора.

Прекращение договора аренды, в том числе с отказом арендодателя от договора, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Окончание срока действия договора аренды не препятствует регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в период действия договора.

В судебной практике бывают и такие случаи, когда арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности согласно договору, а срок аренды уже закончился. Администрация в таком случае может обратиться в суд для заключения нового договора. На практике в суде подобные дела закрываются, поскольку суд считает договор аренды возобновленным на неопределенный срок с сохранением изначальных условий аренды.

Арендные правоотношения регулируются распоряжением собственника (о предоставлении имущества в аренду) и заключенным на его основе договором аренды. Если распоряжение собственника о предоставлении имущества в аренду приостановлено, то действие договора аренды также приостанавливается.

Группа граждан, являющихся арендаторами, посчитав, что ставка аренды за землю завышена, обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту финансовой и бюджетной политики администрации с требованием о взыскании с бюджета области излишне уплаченных денежных средств по договору аренды земельных участков.

Арендаторы обосновали требования ст. 421-422, ст. 424 ГК РФ. Они утверждали, что ставка аренды в этом случае утверждалась с нарушением определяющих эту ставку законодательных норм. В договоре аренды содержались условия, по которым арендодатель мог ежеквартально пересматривать арендную плату по решению органов местного самоуправления, а также при изменении ставок земельного налога. При заключении договора арендная плата была завышена, и арендаторы переплатили часть денег. В результате ставка базовой арендной платы была пересчитана в пользу арендатора.

При заключении договора аренды необходимо внимательно изучать условия аренды. Договор не должен содержать запретов на ограничение доступа, либо удержание в будущем имущества арендатора. При принятии имущества рекомендуется провести сверку по описи или по акту. Участились случаи, когда арендодатель отказывается передавать имущество по акту, в таком случае нужно самостоятельно сделать опись с подробным описанием и отправить ценным письмом арендодателю.

Существует много подводных камней при заключении договора аренды. При правильном использовании земельного участка, согласно договору аренды, арендодатели, используя административный ресурс, пытаются различными способами расторгнуть договор. Например, ограничивая арендатора в градостроительных регламентах, в части построенной недвижимости (виды фасадов, градостроительных обликов). Избежать негативных последствий возможно только при грамотном составлении договора аренды.

При этом арендованное имущество, предоставленное по долгосрочному договору аренды, подлежит выкупу. Если участок передавался не застроенным, и арендатор построил на нем недвижимость в соответствии с нормами закона, данное здание или сооружение должно быть выкуплено арендодателем, но только при выполнении условий, которые утверждены сторонами при заключении договора.

ОМСУ обращается с иском к организации о расторжении договора аренды земельного участка и обосновывает свое требование тем, что земельный участок, предоставленный арендатору для строительства, был им вовремя не использован. Истец мотивирует свои требования тем, что ответчик (арендатор) нарушил свои обязательства по строительству объекта, поскольку арендатор обязался построить объект недвижимости на участке в течение определенного промежутка времени. Истец в договоре установил, что арендатор получает участок в аренду на срок 49 лет с условием строительства на территории участка объекта недвижимости (вид деятельности – для торговли). На момент заключения договора участок был не запользован, объекты капитального строительства отсутствовали.

По договору арендатор должен начать строительство на участке в течение 11 месяцев с момента получения в пользование. В случае неисполнения условий арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Арендатор не исполнил условия договора, в результате арендодатель сначала направил ответчику претензию с целью незамедлительно начать строительство по условию договора. Претензия была проигнорирована, и орган местного самоуправления обратился в суд с целью расторжения договора.

Решение суда было в пользу арендатора. Суд в иске отказал, мотивируя это тем, что установленное требование истцом содержит существенное нарушение другой стороной условий договора, который влечет для арендатора значительный ущерб, и арендатор оказывается ущемлен в правах. В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного под строительство, является его неиспользование в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды. В этом случае срок, установленный ОМСУ, значительно ниже. Обстоятельством, исключающим прекращение расторжения договора аренды, стало время, которое необходимо арендатору согласно требованиям федерального закона и Земельного кодекса РФ.

Арендатор представил всю необходимую документацию, в том числе разрешение на строительство на земельном участке. Разрешение было получено надлежащим образом, максимальный срок по строительству в разрешении составлял 10 лет, поэтому ответчик добросовестно исполнял свои обязательства по застройке земельного участка. Суд принял сторону ответчика и установил, что истец (ОМСУ) не имеет права на расторжение договора аренды.

Новые подходы и развитие практики

Так, ряд судебных дел, фактические обстоятельства которых возникли именно в период пандемии, продолжают рассматриваться в настоящее время, а судами, в том числе и ВС РФ, вырабатываются новые подходы и даются ответы на вопросы, которые долгое время обсуждались юридическим сообществом. К таким делам можно отнести, в частности, судебный спор по делу № А40-11468/2021.

Департамент городского имущества города Москвы (далее — Департамент) обратился в суд к автономной некоммерческой организации (далее — Организация), осуществляющей печатную деятельность, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.08.2020, пеней за период с 13.05.2020 по 31.08.2020, расторжении договора аренды, выселении из нежилого помещения и обязании передать помещение в освобожденном виде.

Организация предъявила встречный иск об обязании Департамента заключить дополнительное соглашение к договору аренды на указанных в иске условиях, в том числе о предоставлении отсрочки уплаты долга, образовавшегося за период с 01.04.2020 по 31.08.2020, с установлением графика платежей.

Суды трех инстанций пришли к выводам о наличии оснований для удовлетворения иска. Несмотря на то что организация относится к числу субъектов, ведущих деятельность в пострадавших отраслях экономики, в связи с чем она имеет право на предоставление отсрочки внесения арендной платы за спорный период отсрочки арендной платы по договорам недвижимого имущества, арендатором не доказана необходимость уменьшения суммы ежемесячного платежа с отсрочкой платежа до 31.12.2022, что составляет 20% от ежемесячной арендной платы.

ВС РФ не согласился с ар­гументацией судов нижестоящих инстанций и пришел к противоположному выводу, согласно которому при наличии у Организации права на имущественную поддержу в виде отсрочки по внесению арендной платы за спорный период, которую арендатор был вправе погасить не позднее 01.01.2023, и с учетом того, что до указанной даты отсрочки Организация уплатила долг, у Департамента не имелось оснований требовать начисления пеней за нарушение срока внесения арендной платы, расторжения договора аренды со ссылкой на нарушение обязательства по внесению арендной платы в указанный период и выселения арендатора из занимаемого помещения.

В своей аргументации ВС РФ сослался на ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, ст. 11 Закона от 21.12.94 № 68-ФЗ, Постановление № 439, а также «ковидные» обзоры ВС РФ.

ВС РФ напомнил, что, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки, а в отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 Постановления № 439.

Условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения. Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

При этом ВС РФ в постановлении от 18.05.2023 № 305-ЭС23-7 по делу № А40-11468/2021 демонстрирует интересный подход к выявлению признаков и отнесению арендатора к «пострадавшим отраслям».

Напомню, что Законом № 98-ФЗ и Постановлением № 439 не было определено, должен ли соответствующий вид деятельности относиться к основному виду деятельности и должен ли он быть внесен в ЕГРЮЛ.

Данный вопрос частично был затронут в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 428 (утратило силу), которое регулировало мораторий на возбуждение дел о банкротстве и установило, что отнесение организации к отрасли, включенной в Перечень пострадавших отраслей, осуществляется на основании зарегистрированного основного вида деятельности организации по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД).

ВС РФ указывает, что наличие в ЕГРЮЛ сведений о видах деятельности арендатора не является единственным доказательством отнесения арендатора к «пострадавшим отраслям», если, исходя из характера видов деятельности арендатора, а также целевого характера использования арендуемого помещения, арендодателю известно о виде деятельности арендатора до внесения данных сведений в ЕГРЮЛ.

Ссылка Департамента на отсутствие в спорный период в ЕГРЮЛ сведений о видах деятельности арендатора не может быть принята в данном случае во внимание, поскольку по до­гово­ру аренды от 29.05.2006 помещение предоставлено Организации для размещения редакции; деятельностью по изданию газет, журналов и периодических изданий арендатор (некоммерческая организация) занимается с 1997 года; с учетом данной деятельности Департамент при расчете арендной платы применял льготную ставку, установленную для таких организаций Перечнем случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП. Следовательно, арендодателю было известно о виде деятельности арендатора до внесения данных сведений в ЕГРЮЛ, поэтому Департамент обязан был предоставить арендатору имущественную поддержку и в связи с отсрочкой не применять штрафы и иные меры ответственности.

Таким образом, данный судебный акт в который раз иллюстрирует затруднения, связанные с применением и зачастую смешением различных «ковидных» оснований, которые имеют разные последствия и требуют тщательной проработки на стадии аргументации при составлении досудебных и процессуальных документов.

1 Так, в качестве одной из мер государственной поддержки правительством был утвержден перечень наиболее пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции отраслей экономики (далее — Перечень пострадавших отраслей). См. постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Взыскание долга по арендному договору

В спорных ситуациях, касающихся исполнения договора аренды, стороны могут договориться мирно, в том числе используя примирительные процедуры, либо обратиться с этим вопросом в суд.

Экономические споры между организациями и ИП рассматривают арбитражные суды в соответствии с АПК РФ. Согласно статье 4 кодекса, денежные споры, возникшие из гражданско-правовых договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию. По общему правилу, суд примет иск к производству, если истекло 30 дней с даты направления претензии. Другой срок и порядок досудебного урегулирования могут быть установлены соглашением сторон.

Таким образом, для споров о взыскании задолженности по договору аренды досудебный порядок обязателен. Если его не соблюсти, суд возвратит исковое заявление.

Специализируемся на вопросе более 14 лет. Поможем не допустить ошибок

Мы проводим юридические консультации для ответов на все ваши вопросы. Обращайтесь за защитой ваших прав!

Претензия

Если в договоре содержатся какие-либо условия, касающиеся содержания, порядка и сроков направления претензии, применяют их. Когда такие условия сторонами не оговорены, можно руководствоваться общими положениями законодательства.

Форма претензии законом не установлена. Её можно составить в произвольном виде, отразив там следующие сведения:

К претензии необходимо приложить копии подтверждающих документов. Если в договоре прописан конкретный перечень материалов, которые должны быть приложены к претензии, надо руководствоваться им.

Обычно претензия направляется по адресу контрагента, указанному в договоре, почтой или иными способами, позволяющими подтвердить получение. Если в деловой практике сторон был принят обмен корреспонденцией по электронной почте, через мессенджеры или по другим каналам связи, можно использовать и этот способ.

Обращение в суд

Если направление претензии или принятие других мер досудебного урегулирования не принесло результата, можно обращаться для взыскания задолженности в суд. Для споров этой категории действует общий трёхлетний срок исковой давности.

Исковое производство

Исковое заявление составляется с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ. Помимо сведений, которые были указаны в претензии, в иске необходимо отразить информацию о соблюдении досудебного порядка и примирительных процедурах. В него также можно включить ходатайство о применении обеспечительных мер и требование взыскать с ответчика судебные расходы.

К иску прикладываются подтверждающие документы, а также квитанция об уплате госпошлины и уведомления о направлении копий иска участникам процесса. Пошлину необходимо оплатить до подачи иска в размере, установленном ст. 333.21 НК РФ.

Исковое заявление, по общему правилу, подаётся в суд по месту регистрации ответчика, если сторонами не установлена иная подсудность споров, вытекающих из договора.

Участвовать в рассмотрении дела судом можно лично, через представителя по доверенности или совместно с ним.

Для взыскания задолженности по арендному договору стоит обратиться к помощи юристов. При рассмотрении таких дел нередко возникают сложности, связанные с определением даты начала и прекращения использования имущества, расчётом суммы долга и неустойки, встречными требованиями со стороны арендатора.

Юрист, знающий законодательство и судебную практику по таким делам, сможет обосновать позицию доверителя с точки зрения закона, грамотно представить доказательства и опровергнуть доводы ответчика.

По итогам рассмотрения дела суд выносит решение, которое после его вступления в законную силу обязательно для исполнения. Если ответчик откажется добровольно уплатить суммы, присуждённые истцу, решение можно обратить к принудительному исполнению.

Юридическая компания ЮАП

Остались вопросы как лучше организовать процесс в вашем случае?

Судебный приказ

Если размер требований не превышает 500 тысяч рублей, и они являются бесспорными (то есть ответчик согласен и с фактом задолженности, и с размером), дело может быть рассмотрено в порядке приказного производства.

В этом случае в арбитражный суд подаётся заявление о выдаче судебного приказа по правилам ст. 229.3 АПК РФ, с приложением подтверждающих документов. Оно рассматривается в течение 10 дней без вызова сторон и проведения судебного разбирательства.

После рассмотрения материалов и признания их достаточными суд выносит судебный приказ и направляет его должнику в 5-дневный срок. Если он в течение 10 дней не представит возражения, судебный приказ можно предъявлять к исполнению. Если же возражения от арендатора поступят, судья отменит приказ. Для разрешения ситуации арендодателю придётся обращаться с теми же требованиями в порядке искового производства.

Срок договора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Сложности доказывания арендных отношений

На практике, особенно при работе с коммерческой недвижимостью, основной массив споров разрешается в порядке искового судопроизводства ввиду того, что размер арендной платы значительно превышает пороговые значения, установленные для приказного судопроизводства, кроме того, сложные договоры аренды также предусматривают значительное количество санкций в виде неустоек, штрафов и пр.

Для успешного взыскания задолженности по арендной плате арендодателю, как правило, необходимо доказать и обосновать следующее:

Вместе с тем на практике взыскать задолженность в первоначально заявленном объеме удается далеко не всегда, что может произойти, например, в связи с:

Более того, нередкими являются споры, в которых суды приходят к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности, например, ввиду того, что:

Арендная плата и ответственность арендатора

Арендная плата – это вознаграждение, которое арендатор уплачивает арендодателю за пользование имуществом. Её размер определяется сторонами и может быть установлен:

Это неисчерпывающий перечень, стороны могут договориться о сочетании нескольких вариантов или предусмотреть свой способ оплаты.

Когда условие о размере платежей в договоре не определено, аренда должна быть оплачена по общим правилам, установленным ГК РФ – исходя из цены других аналогичных договоров, заключённых при сопоставимых обстоятельствах.

Арендатор отвечает за неисполнение обязательства по перечислению арендной платы и других платежей, предусмотренных соглашением сторон. Виды и объём санкций участники сделки обычно прописывают в договоре.

«Юридическая компания ЮАП»

Юридическая помощь в решении вопроса

Ответственность может быть установлена в виде уплаты процентов на сумму долга или (и) неустойки. При расчёте процентов, по общему правилу, применяется величина ключевой ставки Центробанка РФ, однако стороны вправе договориться о другой методике. Неустойка может быть установлена в виде штрафа (фиксированной выплаты) или пени (периодических платежей в виде процентов от суммы нарушения).

Если неисполнение арендатором своих обязанностей повлекло для арендодателя убытки (ущерб или упущенную выгоду), он может требовать их возмещения в полном объёме. Это возможно, например, при досрочном расторжении договора из-за неплатежей, или в случае начисления собственнику пени в результате несвоевременного внесения арендатором коммунальных платежей.

Форма и государственная регистрация договора

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Для договора аренды жилья письменная форма обязательна в случаях, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, если сумма сделки превышает 10 000 руб., а также если он заключается на срок более года (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды влечет административный штраф в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб., для юридических лиц — в размере от 30 000 до 40 000 руб.

Несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, влечет административный штраф для граждан — в размере 5 000 руб., для юридических лиц — в размере 200 000 руб., для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — в размере 100 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Расторжение в одностороннем порядке договоров аренды земельных участков

Основательница юридической компании "Гукова и партнеры" (GAP)

специально для ГАРАНТ.РУ

Краткосрочные земельно-имущественные отношения закрепляются договорами аренды на срок до 11 месяцев и не подлежат регистрации в Росреестре (ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ). Они заключаются между муниципальными органами и арендаторами. При этом в краткосрочных договорах можно указать условия аренды, в том числе возможность или невозможность продления договора. Досрочное расторжение такого вида договора сторонами возможно без выплаты штрафных санкций.

Долгосрочные договоры аренды заключаются на срок от 11 месяцев. В данном случае земля оформляется через электронные аукционы, при условии, что это новые земельные имущественные отношения, подлежащие обязательной государственной регистрации (ст. 39.13 Земельного кодекса РФ). Договор долгосрочной аренды можно продлить без электронного аукциона, если на участке находится недвижимое имущество, принадлежащее арендатору и поставленное на кадастровый учет (ст. 36.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В настоящее время участились случаи расторжения договоров аренды со стороны органов местного самоуправления, выступающих в качестве арендодателей, из-за нарушения их прав, например, из-за незаконного строительства на арендуемой земле. В таком случае ОМСУ инициируют расторжение договора, поскольку существенно нарушены условия действующего договора. Затем осуществляется уведомительный учет и организовывается комиссия по сносу объекта незаконного строительства, после чего составляется досудебная претензия, которая направляется арендатору. ОМСУ в свою очередь обращается в суд.

По инициативе арендодателя

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, если арендатор (ст. 619 Гражданского кодекса):

Если срок договора аренды не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от условий действующего договора. При расторжении в одностороннем порядке арендодатель обязан уведомить контрагента. Арендатор в течение 30 дней (законом или договором может быть определен другой срок) обязан освободить земельный участок и передать его владельцу по акту приема-передачи. Как правило, арендаторы не соглашаются покидать участок, в результате такие споры обычно решаются в судебном порядке.

Чаще всего расторжением договора в судебном порядке пользуются, если земельный участок используется не по назначению. Например, если участок предоставлен под использование в сфере придорожного хозяйства (кафе или автосервис), а его используют для постройки жилых зданий и последующей сдачи под хостел. Арендодатель также может разорвать договор при остановке выплат арендной платы (более 2 раз подряд в указанный договором срок) и в случае отказа от ремонта имущества, указанного в договоре аренды.

Арендодатель (при просрочке арендных платежей) может компенсировать свои издержки за счет продажи удерживаемых активов контрагента. Арендодатель вправе удерживать имущество должника, если оно законно оказалось во владении кредитора.

По инициативе арендатора

Арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды в ряде случаев (ст. 620 ГК РФ):

Арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения ставок арендной платы за период, в который владелец препятствовал использованию имущества.

В случае, если при расторжении договора собственность арендатора остается в помещении, которое он не может использовать после прекращения действия договора, суд определяет имущество как добровольно переданное арендодателю в счет будущих обязательств. Если договор позволяет арендодателю ограничивать контрагента в пользовании имуществом, например, при просрочке арендной платы, арендодатель будет иметь на это право, и арендатор будет обязан оплатить аренду даже за тот период, когда он не мог пользоваться предметами аренды. По истечении срока аренды контрагент будет обязан оплатить услуги за весь период договора, а не только за период, пока имущество было доступным.

Если при расторжении договора имущество осталось в помещении, к которому у арендатора отсутствует доступ после прекращения или расторжения договора, суд исходит из того, что арендатор добровольно оставил имущество кредитору в обеспечение своих будущих обязательств. В судебной практике, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничивать арендатору пользование объекта недвижимости при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. Должник обязан оплатить аренду за период, когда он не мог пользоваться предметами аренды.