Как оформить нюансы отличие от аренды

Получение арендного дохода через субаренду

Получать арендный доход можно не только от недвижимости, которая есть в собственности. Сдавать можно и те площади, которые арендуешь сам, — этот механизм называется субарендой.

Вместе с юристами и экспертами разбираемся, что такое субаренда простыми словами, какую недвижимость можно и нельзя сдавать и как это делается.

Найти подходящее помещение для бизнеса непросто: нужно учитывать проходимость, площадь, стоимость, конкурентов рядом. С помощью субаренды можно не просто сэкономить деньги, но и получить выгоду.

О том, что такое субаренда простыми словами, рассказывает Михаил Шапиро, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости.

Что такое субаренда недвижимости

Что такое субаренда квартиры простыми словами — это аренда в аренду. Имущество, которое арендуется, передается также на правах аренды третьему лицу с согласия его владельца. Фактически, это передача права пользования объектом, который не принадлежит передающему на праве собственности.

Такие отношения оформляются письменным соглашением между первичным арендатором (его еще называют субарендодателем) и вторичным — субарендатором.

Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. В субаренду можно сдавать практически любое недвижимое имущество с согласия собственника, — разъясняет юрист юркомпании Генезис Алена Лежнева.

Субаренда – сдача в аренду уже арендуемого помещения. Субарендатор берёт в аренду объект коммерческой недвижимости у арендатора. Такое положение субарендатора является незавидным, ведь судьба его договора зависит не только от арендатора, но и от собственника объекта коммерческой недвижимости.

Тем не менее, такой вид аренды помещений встречается довольно часто и имеет свои плюсы. Арендатор реализует излишки площадей, а субарендатор получает возможность снять помещение в удобном для него месте.

Наиболее выгодные взаимоотношения возникают в случае, когда бизнес субарендатора косвенно пересекается или дополняет деятельность основного арендатора.

Самый распространенный вариант – аренда торговых площадей. Так, например, в крупных продовольственных магазинах выгодно открывать небольшие центры бытового обслуживания населения: пункты по изготовлению ключей, мелкому ремонту одежды и обуви, салоны сотовой связи.

Другой вариант взаимовыгодного сотрудничества – открытие представительств страховых компаний или отделов по кредитованию в автосалонах или крупных турагентствах.

Хотя, иногда деятельность хозяйствующих субъектов оказывается абсолютно не связанной друг с другом, и субаренда обусловлена просто экономическими соображениями.

Что такое субаренда и чем она отличается от прямой аренды

Субаренда — это аренда недвижимости не напрямую у её владельца, а у арендатора, который выступает как промежуточное звено.

Сдача в субаренду нежилых помещений: особенности

Например, Александр арендовал торговую площадь у собственника. Но он не использует помещение для своего бизнеса, а пересдаёт его по договору субаренды Ивану под магазин строительных товаров.

По закону можно сдавать в субаренду практически любые нежилые помещения: склады, торговые площади, офисы и земельные участки.

Типы помещений, сдающихся в субаренду

По моему опыту чаще всего сдаются в субаренду склады и торговые площади — например, под магазины или кофейни. Офисные помещения на рынке можно встретить реже: как правило, собственники заранее делят площадь на кабинеты и сдают их, а не огромные опенспейсы.

Особенности сдачи в субаренду

Ещё одна особенность: торговые площади часто сдаются не целиком, а частями. Например, можно встретить расположенные в одном помещении ателье, мастерские по изготовлению ключей и ремонту телефонов. Таким арендаторам не нужно много места, поэтому они снимают только небольшую площадь.

Ещё можно снять несколько квадратных метров в фойе аэропорта, бизнес-центра или отеля. Так поступают банки, владельцы платёжных терминалов и вендинговых автоматов. Им требуется не отдельное помещение, а проходимое и открытое пространство, чтобы увеличить поток клиентов.

Корреспонденция счетов

Как отразить сдачу в субаренду помещения, полученного в аренду?

Организация взяла в аренду помещение стоимостью 64 000 руб. сроком на один год. Ежемесячная арендная плата за него составляет 450 руб. (в том числе НДС 75 руб.) и уплачивается по окончании месяца, к которому относится.

Первые 6 месяцев помещение использовалось для нужд управления организацией.

По окончании 6 месяцев с согласия арендодателя это помещение сдано в субаренду на срок, оставшийся до окончания срока действия договора аренды (т.е. на 6 месяцев). Арендная плата, предусмотренная договором субаренды, составляет 495 руб. (в том числе НДС 82,50 руб.) и также уплачивается субарендатором ежемесячно по окончании месяца, к которому она относится.

По договору аренды изолированного помещения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору изолированное помещение. Передача объекта аренды арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Арендатор с согласия арендодателя вправе сдать арендованное имущество в субаренду. При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства. Отметим, что при передаче имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем продолжает оставаться арендатор.

Бухгалтерский учет аренды основных средств

В бухгалтерском учете арендатора изолированное помещение, являющееся арендованным объектом основных средств (ОС), учитывается на забалансовом счете 001 Арендованные основные средства по стоимости, указанной в договорах аренды.

Аналитический учет арендованных ОС
ведется по арендодателям и отдельным объектам ОС. Передача недвижимости субарендатору может отражаться в аналитическом учете к счету 001 Арендованные основные средства (п. 79 Инструкции № 50).

Использование арендованного помещения

В рассматриваемой ситуации в течение первых 6 месяцев организация использует арендованное помещение для нужд управления организацией. Следовательно, начисленная сумма арендной платы на последнее число каждого месяца на основании первичного учетного документа (ПУД) отражается по дебету счета 26 Общехозяйственные затраты и кредиту счета 60 Расчеты с поставщиками и подрядчиками или счета 76 Расчеты с разными дебиторами и кредиторами.

Отметим, что форма ПУД, подтверждающего сдачу недвижимости в аренду, законодательством не утверждена. Поэтому организации вправе самостоятельно разрабатывать и утверждать его форму с учетом установленных требований (например, счет на оплату аренды, акт пользования имуществом и т.д.) (ч. 1 и 2 п. 28, ч. 1 и 3 п. 47, ч. 1 п. 59 Инструкции № 50; п. 1 и 2, ч. 4 п. 3 ст. 10 Закона № 57-З).

Учет НДС

Суммы предъявленного к уплате НДС отражаются по дебету счета 18 Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам и кредиту счета 60 Расчеты с поставщиками и подрядчиками или счета 76 Расчеты с разными дебиторами и кредиторами. Суммы НДС, подлежащие вычету в соответствии с законодательством, отражаются по дебету счета 68 Расчеты по налогам и сборам (субсчет 68-2 Расчеты по налогам и сборам, исчисляемым из выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг) (абз. 4 п. 2, п. 4 Инструкции № 41; ч. 4 п. 53 Инструкции № 50).

Оплата аренды

Перечисление арендодателю арендной платы отражается по дебету счета 60 Расчеты с поставщиками и подрядчиками или счета 76 Расчеты с разными дебиторами и кредиторами и кредиту счета 51 Расчетные счета (ч. 4 п. 47, п. 59 Инструкции № 50).

Передача в субаренду

В рассматриваемой ситуации по истечении 6 месяцев аренды изолированное помещение передано в субаренду на такой же срок. Доходы от сдачи имущества в субаренду начисляются на последний календарный день каждого месяца субаренды и последний день субаренды в соответствии с договором субаренды.

Так как сдача в субаренду недвижимости является для организации инвестиционной деятельностью, доходы и расходы по ней отражаются на счете 91 Прочие доходы и расходы.

При начислении арендной платы делаются записи по дебету счета 62 Расчеты с покупателями и заказчиками или счета 76 Расчеты с разными дебиторами и кредиторами в корреспонденции с кредитом счета 91 Прочие доходы и расходы.

Суммы НДС, исчисленные с оборота по передаче помещения в субаренду, отражаются по дебету субсчета 91-2 Налог на добавленную стоимость и кредиту субсчета 68-2 Расчеты по налогам и сборам, исчисляемым из выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг.

НДС отражается и принимается к вычету в том же порядке, что и первые 6 месяцев.

Полагаемый учет

Полагаем, что передача недвижимости субарендатору может отражаться в аналитическом учете к счету 001 Арендованные основные средства на отдельном аналитическом субсчете.

Необходимо учесть, что днем сдачи изолированного помещения в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды. Следовательно, у арендатора право на вычет НДС возникает в последний день каждого из таких периодов.

Право на вычет

Сумму НДС, предъявленную арендодателем к уплате, арендатор вправе принять к вычету, независимо от даты проведения расчетов за аренду, после ее отражения в бухгалтерском учете и книге покупок (если она ведется).

Налоговые вычеты производятся на основании полученного от арендодателя ЭСЧФ при условии его подписания ЭЦП арендатора.

Обложение НДС

Обороты по передаче на территории Республики Беларусь в субаренду изолированного помещения признаются объектами обложения НДС. Налоговой базой по НДС является сумма арендной платы.

При исчислении НДС субарендодатель должен составить ЭСЧФ и выставить его субарендатору в установленный законодательством срок.

Читайте все детали о том, как отразить операции в бухгалтерском учете субарендодателя, а также что необходимо учесть при исчислении налога на прибыль, в ilex.

«В плюсе остается как собственник, который гарантированно получает стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду на долгосрочный период, так и арендатор, который, сдавая недвижимость третьему лицу и назначая цену выше установленной в качестве арендной платы по первоначальному договору аренды, также получает прибыль от сдачи арендованного имущества в субаренду», — поясняет эксперт.

В основном этот бизнес распространен именно в коммерческом сегменте — большинство таких сделок заключается арендаторами-юрлицами. Что касается квартир, чаще всего при совместном найме стороны обходятся без оформления специального договора. Подобрать подходящий объект коммерческой недвижимости можно на .

«На рынке коммерческой недвижимости через субаренду работает целый ряд бизнесов, которые подразумевают наличие фактически управляющей компании, ведущей проект, например фудхоллы, гастромаркеты, универмаги, — рассказывает Светлана Ярова. — Также в парках развлечений, аквапарках, термах, фитнесах работает целый ряд бизнесов-сателлитов, которые связаны с главным оператором субарендными отношениями».

Субаренда возникает и там, где арендатор покрупнее, к примеру, супермаркет, получает в аренду площадку и делает ее удобной для работы других арендаторов, пользующихся его трафиком. Это могут быть кофейни, островки с игрушками, гаджетами, ювелирными украшениями — посетители супермаркета заглядывают туда, после того как оплатят свои покупки на кассе.

«Удобные и модные коллаборации для поддержки бизнесами друг друга также могут строиться на основе субаренды, — добавляет Светлана Ярова. — Пекарня и аптека, алкомаркет и мясная лавка, кофе и гаджеты — уже привычные глазу покупателей форматы симбиоза операторов, которые также по своей сути являются субарендными».

Во всех перечисленных случаях первичными арендаторами обычно выступают юридические лица, говорит Алена Лежнева, поэтому от доходов с субаренды они должны платить налог в размере 18% — безотносительно того, кому сдается недвижимость: компании или физлицу.

«Если же недвижимость пересдается физическим лицом, нужно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью», — добавляет эксперт.

Как оформить, нюансы, отличие от аренды

31 января 13:00

Снять квартиру, а затем сдать ее в аренду — думаете, это новая схема последователей Остапа Бендера? Такой сценарий возможен по договору субаренды. Рассказываем, что это такое и какие тонкости у этой сделки.

По договору субаренды (точнее, поднайма) можно снять даже комнату, а не всю квартиру

Это сдача уже взятой в аренду недвижимости третьему лицу. То есть человек заключил договор с владельцем имущества, а затем снова сдал помещение — целиком или частично. Причем собственник в курсе сделки и не возражает.

Разберемся с определениями:

То есть субаренда — это передача в пользование собственности, на которую нет прав владения. Сделка должна быть оформлена соглашением между первичным арендатором и вторичным — в виде договора субаренды жилого помещения между физическими лицами. Его можно заключить только с согласия собственника и на срок, который не должен превышать срока основной аренды (ст. 615 ГК РФ). Если арендатор снял помещение на 10 месяцев, сдать его на 11 нельзя.

Чем субаренда отличается от поднайма

Тут все просто: если повторно сдают ) — это субаренда, если жилой — поднаем. Обычно арендные отношения возникают между юридическими лицами, а поднаем — между физическими. Технически субаренда относится к съему именно нежилой недвижимости, но под эту «гребенку» в народе обычно попадают и жилые объекты.

Обе процедуры схожи, но при сдаче квартиры в поднаем важно учесть норму общей площади жилого помещения на одного человека. Если договор оформляют на комнату в коммуналке, доставшуюся по соцнайму, то придется заручиться согласием остальных нанимателей такого жилья. Дополнительно — и всех членов их семьи, проживающих под этой крышей.

Что можно и что запрещено сдавать по договору субаренды (поднайма)

Оформить сделку можно практически на все объекты недвижимости. Закон запрещает проводить такие манипуляции в отношении довольно ограниченного

Субарендные отношения в целом мало чем отличаются от привычных арендных. При заключении договоров опираются на одни и те же статьи законов: имущество — ст. 615 ГК РФ, земельные участки — ст. 22 ЗК РФ, лесные участки — ст. 72 ЛК РФ

Объекты, на которые можно оформить субаренду

Любые из этих объектов можно передать в субаренду целиком или частично — если нет запрета в основном (первичном) договоре с собственником:

Устали от постоянных переездов и трат на съемное жилье? Рассмотрите вариант ипотеки от Совкомбанка. Выгодные условия, без нервотрепки с оформлением и документацией — и вот уже квартира ваша.

Что нельзя сдавать в субаренду

Таких объектов несколько:

Остальные объекты недвижимости можно передавать по договору субаренды нежилого помещения или любой другой недвижимости, в том числе и жилой.

Когда собственника можно не ставить в известность

Напомним, что в большинстве сделок владелец имущества должен дать согласие. Его не придется запрашивать каждый раз, если этот пункт изначально прописан в договоре с арендодателем. Соответственно, он защитит первичного арендатора от внезапной смены настроения, когда владелец квартиры решил отозвать согласие раньше окончания срока основной аренды.

Но собственник имущества вправе указать в документе запрет на субаренду. Если такого условия нет, тогда требуется его письменное согласие. Случается, что у арендодателя меняются обстоятельства и он соглашается на повторную сдачу его собственности третьим лицам. Сторонам останется лишь подписать допсоглашение, исключающее запрет из основного договора.

Кстати, вместе с запретом должны быть прописаны и санкции за недобросовестные действия: штраф или досрочное расторжение договора со стороны владельца имущества. В противном случае на первичного арендатора просто не будет рычагов воздействия: он самовольно сдаст объект в субаренду, но не понесет за это наказания.

И второй случай, когда от собственника не ждут согласия, — сделка с земельными участками. Владельца нужно лишь уведомить, а не запрашивать разрешение. Так могут поступать любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства, — если, конечно, в договоре аренды не указано, что собственник не против. Но арендодатель все же вправе прописать пункт, обязывающий арендатора запросить согласование.

Если в договоре нет никаких препон, арендатор может сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности. А если первичный договор аренды оформлен на пять лет и более, арендатор может просто уведомить собственника, не запрашивая его одобрения на сделку субаренды.

В крупных супермаркетах и торговых центрах благодаря субаренде удается добиться хорошего трафика — под одной крышей собираются пекарни, кофейни, островки по продаже игрушек, ювелирных украшений и прочего

Что должно быть в договоре

Договор субаренды по многим пунктам схож с обычным договором аренды, к нему применяются те же правила. Есть лишь несколько принципиальных различий.

Что прописывают в документе:

Договоры, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается сделок с арендой и субарендой.

О чем важно не забыть при составлении документа

Есть несколько пунктов, которые как раз и относят к принципиальным различиям между обычным договором на аренду и субарендой. Их также необходимо учесть:

Он распоряжается объектом на правах аренды. В договоре важно зафиксировать реквизиты первичного договора аренды и участников сделки, указать факт согласия владельца имущества, его инициалы или наименование (для юрлица).

Если документ составляют на земельный участок — прописать, что арендатор об этом извещен.

Обычно указывают немного меньший, чтобы не произошло накладок.

Это значит, что в документе на субаренду нельзя указывать условие, что субарендатор несет перед владельцем ответственность за состояние объекта. Она лежит на первичном арендаторе, как и ответственность следить за своевременным внесением арендных, коммунальных и других платежей.

То есть возможность расторжения субарендных обязательств, если основной договор по каким-то причинам был аннулирован (ст. 618 ГК РФ

Сдача имущества в субаренду выгодна обеим сторонам: собственнику и первичному арендатору. Это особенно актуально, если часть недвижимости простаивает — и другие платежи никто не отменял. Сдав имущество в аренду, а далее — в субаренду, эти финансовые «дыры» закрывают арендатор с субарендатором. Выгода для первичного арендатора — он вправе установить размер арендной платы выше, чем платит сам по основному договору.

Только не стоит забывать, что получатели доходов от сдачи должны уплатить в бюджет налог. Юрлица платят 18%, а физлица — налоги, полагающиеся самозанятым и индивидуальным предпринимателям.

Возможные риски

В самом невыгодном положении находится субарендатор. Он зависит и от первичного арендатора и от собственника объекта коммерческой недвижимости. Хотя он не связан договорными обязательствами с собственником, тот в свою очередь может разорвать договорные отношения с арендатором, что повлечет разрыв имущественных отношений с субарендатором.

Для того, чтобы уберечь себя от возможных рисков, субарендатор должен проверить все документы на сдаваемое помещение, в том числе первичный договор. Обязательно наличие согласия от собственника помещения. Оно может быть прописано в договоре аренды отдельным пунктом или же в виде отдельного соглашения.

Но не только субарендатор попадает в зону риска. Первичный арендатор также рискует. Субарендатор может оказаться непорядочным и существенно нарушить условия договора. Если его не удастся привлечь к ответственности, то арендатор будет отвечать перед собственником согласно условиям их договора.

Если нарушены правила заключения первичного договора аренды, и он признан ничтожным по суду, то и договор субаренды также признаётся ничтожным. Даже если он заключён в соответствии с законом. При условии заключения договора аренды сроком более чем на год, он должен быть обязательно зарегистрирован в регистрирующем органе. Если этого не произошло, то он считается недействительным. Следовательно, и договор субаренды будет недействительным, даже если он зарегистрирован по всем правилам.

Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций, субарендатору желательно обратиться за помощью к юристу. Грамотный специалист проведёт правовую экспертизу и анализ всех документов, которые имеет на руках первичный арендатор на тот или иной объект коммерческой недвижимости. Это поможет обезопасить и защитить права субарендатора.

Права и обязанности собственника

Согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, который и регулирует поднайм коммерческой недвижимости, арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу только с согласия собственника.

Такое положение вещей должно быть обязательно закреплено в договоре между арендатором и собственником коммерческой недвижимости. Есть три варианта развития событий:

Иногда собственник заключает с арендатором такое соглашение, по которому он сам определяет условия договора поднайма или же выбирает субарендатора. Все соглашения между собственником и первичным нанимателем должны заключаться в письменной форме и являться дополнениями к основному договору аренды.

Договор субаренды

Договор заключается в простой письменной форме на срок, не превышающий время договора аренды между первоначальным арендатором и новым арендатором (субарендатором). В общих положениях он очень похож на обычный договор аренды.

Что должно быть в договоре субаренды

В нем должны быть указаны:

Такой договор, если он заключен на срок от года, подлежит государственной регистрации, как и обычный договор аренды.

На что обратить внимание при составлении договора

Илья Бахилин называет ряд особенностей договора субаренды:

Образец договора субаренды части нежилого помещения

Во-первых, субаренда квартир возможна, если в изначальном договоре аренды прописана такая возможность без дополнительного согласия от собственника. Во-вторых, исключения действуют для субаренды земельных участков.

«Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — говорит Алена Лежнева. Но и в этом случае, добавляет Илья Бахилин, в договоре может быть дополнительно прописано согласование с собственником.

Если такого пункта там нет, достаточно просто уведомить владельца недвижимости. Так, например, арендатор предприятия может пересдать в субаренду участок в госсобственности или муниципальной собственности.

Ёмкий и полный договор аренды, который будет учитывать все нюансы и защитит как права собственника, так и арендатора, помогут профессиональные юристы сервиса .

Специалисты помогут быстро найти надёжного жильца. При этом все документы — договор аренды и опись имущества — можно составить и подписать онлайн. Никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса.

Сервис также предлагает финансовую защиту арендных платежей. В неё включены страхование жилья и имущества и гарантия оплаты: если жилец не успеет заплатить за аренду вовремя, Домклик сделает это за него.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

В основном отношения субаренды регулируются теми же нормами , и , что и обычная аренда. Но добавляется несколько специфических дополнительных пунктов. Помимо согласия собственника, сроков и ответственности, прописанных в договоре, есть ограничения по типу объектов недвижимости.

Илья Бахилин из КА «Юков и партнеры» отмечает, что в субаренду нельзя отдавать публичные лесные участки, а также участки, которые переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Исключениями также выступают государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатам торгов, и объекты недвижимости, расположенные в особых экономических зонах. Проверить категорию земель и перечень обременений на них, как и на другие объекты недвижимости, можно в . Нельзя сдавать в субаренду и любое имущество, в отношении которого первоначальным договором аренды установлен запрет на сдачу его в субаренду.

Пункт о запрете содержится в изначальном договоре аренды. Если такой пункт есть, обычно в договоре прописываются и санкции за его нарушение. В основном это штрафы или досрочное расторжение договора собственником. Встречаются, говорит Светлана Ярова, и договоры, где предусмотрен только запрет. Это ошибка при составлении, и повлиять на первичного арендатора в случае, если он отдаст объект в субаренду против воли собственника, будет довольно сложно.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Механизм субаренды распространяется практически на любые объекты или части этих объектов. Так можно поступать:

Их можно передавать в субаренду частично или целиком, если в первичном договоре аренды не указано обратного.

«Чтобы закрепить невозможность сдачи недвижимости в субаренду, достаточно в договоре аренды, обычно после перечисления прав арендатора, предусмотреть условие о том, что арендатор не вправе передавать арендуемый объект в субаренду», — разъясняет адвокат Илья Бахилин. Но чаще всего субаренда прямо не запрещена, однако требует письменного согласия собственника, подчеркивает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate (ранее — JLL) Екатерина Белова.

Директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова советует тем, кто размышляет, сдавать ли квартиру в субаренду, во избежание споров и конфликтов обговорить этот момент с собственником заранее и включить пункт о возможности субаренды в договор, установив таким образом четкие правила: что можно, а что нельзя.

Права и обязанности арендатора

Договор поднайма является вторичным договором, а договор найма – первичным. Условия вторичного договора никак не могут противоречить условиям первичного. В первую очередь это касается сроков заключения договора поднайма. Они не могут превышать сроки, на которые заключён договор найма коммерческой недвижимости. Если в договоре субаренды не указаны сроки, то они ограничены первичным договором.

В случае досрочного прекращения договора аренды также прекращает свое действие и договор субаренды. Правда, в договоре аренды может быть прописано, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. На деле это применяется редко.

Предметом договора поднайма является тот же объект коммерческой недвижимости (или его часть), что и по первичному договору. Соответственно, если помещение по первичному договору сдаётся в аренду с каким-либо имуществом (например, офис с мебелью), то и в субаренду сдаётся также с имуществом.

Все документы, которые касаются объекта коммерческой недвижимости, первичный арендатор имеет на руках. Он также должен предоставить их вторичному арендатору, включая письменное согласие собственника.

Оплата по договору субаренды происходит исключительно между первичным и вторичным арендаторами. Собственник к этому не имеет никакого отношения. Он никакими договорными обязательствами не связан с субарендатором. Поэтому предъявлять друг другу какие-либо требования они не могут.

Если договор нарушается или расторгается по вине субарендатора (например, он использует предмет договора не по назначению), то он несёт ответственность перед арендатором согласно условиям договора. А арендатор, в свою очередь, несёт ответственность перед собственником по их договору.

Субаренда муниципального помещения

Когда речь идет о таком типе помещений, субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, которому принадлежат права на объект коммерческой недвижимости.

Для юридически грамотного оформления сделки необходимы подписи ряда чиновников. По причине, сложившейся в реалиях российской жизни бюрократии, сделать это не просто. Поэтому иногда арендодатели идут на хитрости: вместо свидетельства о праве собственности и разрешения субарендатору предъявляют договор на право аренды. Однако эти документы не являются взаимозаменяемыми, следовательно, разрешение собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было. Такая сделка признается незаконной.

Как сдать недвижимость в субаренду

Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка или экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.

Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.

Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.

«В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций», — поясняет Андрей Саунин.

В чем разница между субарендой и поднаймом

Иногда такую цепочку арендных отношений называют поднаймом — обычно в случае, если договор касается жилья. чаще всего разграничивается субаренда объектов недвижимости как договор между юридическими лицами и поднаем, когда все стороны отношений —физлица.

«В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м), — рассказывает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. — А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя, также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей».

Договор аренды или договор найма жилья

Процессы оформления договоров субаренды и прямой аренды похожи. Договор может быть заключён между юридическими лицами, физлицами, ИП, ООО и самозанятыми. Вот несколько важных нюансов, которые обязательно нужно помнить:

Заключать договор лучше всего с юристом, который объяснит все тонкости и проверит, нет ли в документе ошибок.

Плюсы субаренды

Предпринимателей, которые зарабатывают на том, что пересдают коммерческую недвижимость, можно встретить не часто, это скорее исключение. Но у субаренды есть ряд преимуществ для владельцев бизнеса.

Экономия денег на аренде помещения

Особенно субаренда актуальна для бизнеса, которому нужна небольшая площадь. К нему можно отнести кофейни, работающие навынос, маленькие магазины, маникюрные кабинеты или салоны красоты с двумя-тремя мастерами, ателье, мастерские. Найти маленькое помещение почти невозможно, к тому же их обычно сдают по более высокой цене за квадратный метр. А снимать 70 м2, если для работы нужно всего 30 м2, неразумно и дорого.

Первичный арендатор тоже остаётся в плюсе. Субаренда может выручить, если не хочется упускать хорошее помещение: можно снять его для себя, а позже найти соседа и сдать ему часть площади. Ещё субаренда поможет, если предприниматель хочет сократить расходы. Да, придётся использовать меньшую площадь, чем раньше, но и за аренду нужно будет платить меньше.

За 2022 год арендодатели стали более гибкими: они охотнее соглашаются на субаренду и ищут себе «спутников», чтобы увеличить поток клиентов. Ещё они чаще идут на уступки, например соглашаются раздробить помещение на части и сдать его «маленьким» предпринимателям.

«Симбиоз» бизнесов, которые помогают друг другу

Можно не просто сдать или снять площадь, а найти бизнес с похожей целевой аудиторией и стать взаимовыгодными партнёрами. Например, рядом могут быть расположены мясной и овощной магазины: покупатели будут брать не только мясо для основного блюда, но и тут же покупать свежие овощи на салат и гарнир.

У ЦАН есть отличный пример синергии бизнесов. В нашем офисе мы сдавали небольшую площадь компании, которая занимается кадастровыми работами. Клиенты, которые обращались к нам за покупкой недвижимости, часто шли к нашим соседям за оформлением документов для Роскадастр.

Улучшение инфраструктуры

Это актуально для бизнес-центров, куда каждый день приходит много сотрудников. Кафе, вендинговые автоматы или суши-шопы, которые снимают помещения по договору субаренды, закрывают потребности офисных работников в хорошем кофе и еде навынос.

Владельцы кафе, в свою очередь, получают гарантированный трафик клиентов. Ведь они скорее сходят за капучино на первый этаж, чем потратят время на поход в кофейню на соседней улице.

Минусы субаренды

У субаренды есть отрицательные стороны, о которых субарендаторам важно помнить.

Субарендатор полностью зависит от арендатора

Договор субаренды имеет силу, пока у первичного арендатора действует его договор с собственником помещения. Если первичный договор по какой-то причине будет расторгнут, то договор субаренды тоже перестанет действовать. При этом не важно, сдано в субаренду помещение целиком или только его часть. Субарендатору придётся искать новое место и переезжать или договариваться с напрямую владельцем, чтобы заключить новый договор.

Соседями по помещению может быть кто угодно

Субарендаторы не всегда могут контролировать, кто снимает площадь рядом с ними.

Если соседом маленького ателье станет закусочная, то одежда, которую сдали в ремонт, впитает запах еды. Ещё соседи могут составить друг другу конкуренцию. Например, если кофейня начнёт продавать свои десерты и выпечку, пекарня рядом может потерять покупателей. Люди предпочтут покупать круассан к кофе в одном месте, а не стоять в двух очередях.