Как правильно оформить предоплату за квартиру

Деньги 02 авг 2023, 14:56

Бесплатный курс по 1С: Бухгалтерии

Научитесь работать в программе с нуля, получите сертификат о прохождении и бонус от Scloud!

При покупке недвижимости покупатель вносит задаток, чтобы подтвердить серьёзность намерений. Казалось бы, всё просто: внесли — и можно спокойно готовиться к сделке. На самом деле в процессе множество нюансов. Не зная их, можно потерять деньги, нервы и время.

Рассказываем, как правильно вносить и принимать задаток, как его оформить и что делать, если задаток не отдают.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платёж по сути похож на задаток, но в нём можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Может возвращаться или не возвращаться полностью или частично — в зависимости от того, о чём договорились, тогда как задаток либо не возвращается, либо возвращается в двойном размере.

Обеспечительный платёж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток, в основном, служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.

Как использовать обеспечительный платеж

Платёж осуществляется на счёт хозяина квартиры в качестве гарантии исполнения условий договора. Средства платежа могут использоваться как гарантия оплаты в случае возникновения долга.

Арендодатель вправе списать неоплаченные обязательства (отсутствие ежемесячной платы за аренду) с депозита (из средств обеспечительного платежа).

Также арендодатель вправе списать стоимость испорченного имущества, если таковое было предусмотрено договором аренды. Сумма обеспечительного платежа должна быть возвращена арендатору в том случае, если его обязательства выполнены и имущество возвращается арендодателю без существенных изменений.

Преимущества и риски обеспечительного платежа

Внесение обеспечительного платежа в большей степени призвано защитить интересы арендодателя. Риском для арендодателя является возможность недостаточности суммы обеспечительного платежа для покрытия потенциальных убытков.

Для арендатора наличие обеспечительного платежа повышает вероятность получения объекта недвижимости в аренду.

Обеспечительный платеж — это определенная сумма, выступающая гарантией выполнения обязательств условий договора. Обычно он равен месячной арендной плате за квартиру. Обеспечительный платеж выступает своего рода депозитом, денежные средства из которого арендодатель может направить для исполнения образовавшейся задолженности или возникших расходов.

В качестве обеспечительного платежа можно вносить деньги, ценные бумаги или обязательства, говорит адвокат, юрист практики недвижимости и строительства КА Регионсервис Александра Марценюк.

Обеспечительный платеж возвращается оплатившей его стороне, если не наступают обстоятельства, указанные в договоре, добавляет ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal Евгений Кравченко. При необходимости сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что вносится для покрытия дополнительных обязательств, которые могут возникнуть при исполнении договора. Аванс же не выполняет такой обеспечительной функции, добавляет Александра Марценюк.

Главные задачи обеспечительного платежа

Для исполнения условий в отношении:

• Защиты интересов сторон в случае невыполнения обязательств по договору
• Покрытия убытков, причиненных другой стороне
• Обеспечения исполнения обязательств

Как оформить соглашение о задатке

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово аванс, а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

Что обязательно должно быть в соглашении о задатке

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Если возврат обеспечительного платежа затягивается, то арендатор может отправить досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. Но если этот шаг не поможет, тогда надо обращаться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Важно помнить, что вариант судебного приказа возможен при сумме задолженности менее 500 тыс. руб. (ст. 229.2 Арбитражного процессуального кодекса).

Какие документы приложить к заявлению в суд

1. Договор, в котором указан обеспечительный платеж
2. Доказательства платежа обеспечительного платежа
3. Письменные требования о возврате платежа

Вместе с экспертами разбираемся, что такое обеспечительный платеж, в каких случаях вносится и как его вернуть.

Читать в полной версии

В большинстве случаев при заключении договора на рынке аренды используется обеспечительный платеж. Спросили у юристов, что это такое, как его вносить и как вернуть в случае необходимости.

Обеспечительный платеж в договоре купли-продажи

Функция обеспечительного платежа в договоре купли-продажи — покрыть неустойку или убытки возникшие вследствие неисполнения договора. Если ничего из этого не возникло, то сумма обеспечительного платежа будет возвращена, говорит Александра Марценюк. По словам эксперта, обеспечительный платеж также используется в предварительных договорах купли-продажи, который преимущественно позволяет защитить продавца и по умолчанию будет подлежать возврату при заключении основного договора.

По словам Евгения Кравченко, правильнее всего включить в предварительный договор формулировку, согласно которой, должен быть произведен зачет обеспечительного платежа в счет цены недвижимости после заключения основного договора.

Эксперты поясняют, что размер обеспечительного платежа в договоре купли-продажи определяется исключительно сторонами по обоюдному согласию и чаще всего выражен в конкретной цифре. Однако по соглашению сторон он может быть установлен и в качестве процента от суммы сделки.

Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке

Отказ банка и возврат задатка: что делать в данной ситуации

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли аванс. Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть аванс. Теперь возвращать его придется через суд.

Что нужно сделать перед внесением задатка

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него выписку из ЕГРН и проверьте другие важные моменты. О них мы подробно рассказали в отдельной статье: Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист.

Учет обеспечительного платежа по договору аренды БП 3.0

Обеспечительный платеж уплачивается в самом начале заключения договора аренды (лизинга), а зачитывается в месяце последнего платежа по договору. Для того чтобы отразить обеспечительный платеж в 1С Бухгалтерия предприятия 3.0, создайте документ Списание с расчетного счета с видом операции Оплата поставщику (Банк и касса – Банковские выписки – Списание) и в счете авансов укажите счет, отличный от 60.02, чтобы автоматически этот аванс не был зачтен. Установите счет 76.05.

Проводка по документу:

Проводка по документу:

И в последнем месяце аренды в документе Поступление услуг аренды (Покупки – Поступление (акты, накладные, УПД) – Поступление – Услуги аренды) выберите вариант зачета авансов По документу и подберите документ оплаты обеспечительного платежа. Для этого в строке Счета учета расчетов по авансам установите счет 76.05, нажмите кнопку Добавить.

Пример формы:

В открывшейся форме подбора установите начало периода так, чтобы в него попадал обеспечительный платеж, проверьте чтобы счет учета был 76.05 и нажмите Сформировать. Из предложенного списка выберите Списание с расчетного счета, которым был выплачен обеспечительный платеж.

Пример формы:

Документ попал в табличную часть формы Расчеты, нажмите ОК.

Пример проводки:

Материалы по теме

Да, нужно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно. Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

## Налог на обеспечительный платеж

Внесение обеспечительного платежа на счет арендодателя не является реализацией товаров, работ или услуг. По условиям договора аренды обеспечительный платеж может быть направлен лишь на уплату неустойки, штрафов и иных выплат, связанных с нарушением стороной условий соглашения. Таким образом, налогом на добавленную стоимость (НДС) такой платеж не облагается, резюмирует Александра Марценюк.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом РБК-Недвижимость

## Резюме

- Аванс – предоплата, ни к чему не обязывающая ни покупателя ни продавца.
- Задаток – это стимул для подписания договора купли-продажи недвижимости.
- Обеспечительный платеж – гарантия исполнения обязательств, заранее согласованных обеими сторонами.

В Земельном Экспрессе есть сотни участков в Южном Подмосковье 
подходящих для строительства своего дома. Мы работаем на земельном 
рынке Московской области более 10 лет и предлагаем объекты недвижимости 
в оптимальном соотношении цена/качество.

Звоните нам по телефону +7 (495) 132-04-50 или закажите обратный звонок на сайте.

## Преимущество обеспечительного платежа

При внесении обеспечительного платежа есть возможность указать все условия возврата уплаченной суммы, а также штрафные санкции, если какая-либо из сторон сорвет сделку.

## Возврат обеспечительного платежа

Для того, чтобы не потерять обеспечительный платеж, эксперты советуют включить в договор следующие условия:

- Срок возврата обеспечительного платежа может быть установлен в договоре. 
- Например, можно связать срок возврата с датой прекращения договора. 
- Когда срок возврата обеспечительного платежа в договоре не согласован, 
  то на возврат у кредитора есть всего семь дней со дня предъявления 
  требования о возврате (п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса), говорит 
  Александра Марценюк.

Евгений Кравченко, ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal:

Согласно ст. 381.1 Гражданского кодекса, обеспечительный платеж подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при наличии которых кредитор вправе удовлетворить свои требования к должнику. Делается это как раз за счет обеспечительного платежа. Если по условию договора обеспечительный платеж подлежит возврату после прекращения договора, но стороны заключают новый договор об аренде той же квартиры, то платеж остается у арендодателя в счет исполнения обязательств арендатора по новому соглашению.

## Аванс

Аванс – это частичная предоплата по договору. Если сделка срывается по вине любой из сторон, аванс должен быть возвращен. 
ст. 1102 ГК РФ. При окончательном расчете аванс учитывается.

Аванс не подразумевает штрафных санкций. Любая из сторон может отказаться от сделки и остаться при своих. В этом его главное отличие.

Обеспечительный платеж — это деньги, которые могут пойти на оплату каких-либо денежных обязательств, которые возникают в процессе заключения сделки или в результате нарушения договора. Например, возмещение убытков, погашение разницы курса валют и так далее.

Если неустойки или убытков не возникло, платеж возвращают. В отличие от аванса и задатка, обеспечительный платеж не засчитывают в сумму сделки при ее заключении. ст. 381.1 ГК РФ.

Стороны могут решить, что покупатель земельного участка с домом передает продавцу 50000 руб. в качестве обеспечительного платежа. Если сделка сорвется по вине покупателя, то из этих денег продавец может забрать компенсацию за то, что он выехал и вывез мебель с дачи и вынужден снимать жилье до покупки новой квартиры.

Вносить обеспечительный платеж могут как покупатель, так и продавец.

Задаток – это некоторая денежная сумма, которую передают в доказательство того, что покупатель намерен заключить договор. Заключив договор предусматривающий внесение задатка, покупатель и продавец фиксируют цену, дату сделки и другие важные условия договора.

Поэтому можно сказать, что задаток вносится в интересах как покупателя, так и продавца.

Соглашение о задатке в обязательном порядке должно быть составлено в письменной форме.

При срыве сделки по вине продавца, ему придется вернуть задаток в двойном размере. Если же в срыве сделки виноват покупатель, он теряет сумму задатка.

Вернуть задаток можно в том случае, если заранее предусмотреть в соглашении условия, которые могут заставить вас, как покупателя, отказаться от сделки по объективным причинам. Или если наступил форс-мажор, в результате которого покупка сорвалась. Когда нет вины покупателя. п.1 ст.416 ГК РФ.

Задаток и аванс

Задаток — это некоторая денежная , которую передают в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.

Важно: чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора — нужно заключать именно договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

Вернуть задаток можно только при определённых условиях.

Аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Это главное. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи.

Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал.

Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не даёт никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.

Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернёт «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге квартиру купили по завышенной цене.

Аванс или задаток?

При договоре купли-продажи для покупателя выгоднее соглашение о задатке.

В случае нарушения обязательства со стороны продавца, покупатель получит компенсацию.

Для продавца выгоднее аванс, ведь при срыве сделки по его вине он должен вернуть покупателю только сумму аванса, не неся никаких штрафных санкций.

«аванс», задаток или обеспечительный платеж

Если вы всерьёз готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платёж.

Если ситуация не совсем определённая и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если всё-таки решили использовать «аванс», помните — он не даёт никаких гарантий.

Что делать, если задаток не отдают

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если всё сделано правильно, и покупатель действительно не несёт ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

В среднем в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесёте, тем лучше.

Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платёж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счёт того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределённый срок.

Обеспечительный платеж по договору аренды

Наиболее часто обеспечительный платеж используется при заключении договора аренды недвижимости. Обычно в документе фигурируют условия обеспечительного платежа:

Условия об обеспечительном платеже должны быть включены либо в самостоятельный раздел «Обеспечительный платеж», либо в подраздел «Арендная плата», объясняет Александра Марценюк.