Как составить договор чтобы заказчик не обманул с оплатой

Деньги

02 авг 2023, 14:56

Когда порядок оплаты в договоре толком не согласован либо его прописали максимально лояльным для плательщика образом, у заказчика есть риск вообще не получить деньги. Чтобы этого избежать, условия для оплаты должны быть максимально конкретные. Также стоит предусмотреть неустойку. Как правильно сформулировать эти условия — читайте в статье.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — это определенная сумма, выступающая гарантией выполнения обязательств условий договора. Обычно он равен месячной арендной плате за квартиру. Обеспечительный платеж выступает своего рода депозитом, денежные средства из которого арендодатель может направить для исполнения образовавшейся задолженности или возникших расходов. В качестве обеспечительного платежа можно вносить деньги, ценные бумаги или обязательства, говорит адвокат, юрист практики недвижимости и строительства КА Регионсервис Александра Марценюк.

Обеспечительный платеж возвращается оплатившей его стороне, если не наступают обстоятельства, указанные в договоре, добавляет ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal Евгений Кравченко. При необходимости сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Главные задачи обеспечительного платежа

Для исполнения условий в отношении:

• Верховный суд (ВС) разрешил госзаказчику не возвращать исполнителю всю сумму обеспечительного платежа, если госконтракт расторгли из-за ненадлежащей поставки товара. При этом ВС не признал поставщика слабой стороной договора, посчитав, что тот может активно и беспрепятственно участвовать в согласовании условий. Юристы считают решение достаточно суровым по отношению к поставщикам, полагая, что последние могут пересмотреть целесообразность участия в госконтрактах, а также пытаться оспаривать условия договора.

• ВС разъяснил, когда госзаказчик может оставить себе обеспечительный платеж по госконтракту. По договору от июля 2020 года ООО РусРобот должно было поставить госучреждению Нижегородской области Центр безопасности дорожного движения дорожные камеры на 68,41 млн руб. Компания перевела госзаказчику 18,5 млн руб. обеспечительного платежа. Но уже в сентябре 2020 года учреждение отказалось от сделки, и суды признали это законным.

Возврат обеспечительного платежа: кто прав?

ООО потребовало вернуть обеспечительный платеж. Арбитражный суд Нижегородской области отказал компании, посчитав, что возврат возможен лишь в случае надлежащего исполнения обязательств. Но апелляция и кассация поддержали поставщика, взыскав с заказчика 18,5 млн руб. По мнению судов, в отсутствие прямого условия об этом в контракте госучреждение не вправе удерживать всю сумму обеспечительного платежа, а договор толкуется в пользу более слабой стороны, то есть исполнителя.

Госзаказчик обратился в ВС, настаивая, что отказался от контракта, потому что товар не соответствовал условиям закупки, а поставщик был полностью ознакомлен с условиями договора и согласился с ними. Дело передали в экономколлегию ВС, которая оставила в силе решение суда первой инстанции.

ВС согласился с тем, что обязательства по поставке не были исполнены надлежащим образом, так как контракт расторгнут заказчиком из-за несоответствия поставленного товара условиям. В связи с этим госзаказчик мог удержать всю сумму обеспечительного платежа.

К тому же ВС не счел ООО слабой стороной: Слабость заключается не столько в имущественном или профессиональном превосходстве сильной стороны, сколько в невозможности активно и беспрепятственно участвовать в согласовании условий. Однако ни апелляция, ни кассация подобные обстоятельства не установили, и сам поставщик не просил отменить или изменить условия контракта, подчеркнул суд.

Партнер АБ Линия права Алексей Костоваров считает, что решение задает нехороший вектор практике в отношении обеспечительных платежей по госконтрактам. Господин Костоваров поясняет, что обеспечительный платеж представляет собой депозит, который может быть засчитан в счет исполнения обязательств по договору. Но ВС, по сути, трансформировал обеспечительный платеж в неустойку, хотя это прямо не указано в контракте, отмечает юрист.

Участники

1. Один из экспертов подчеркнул, что суды все еще не могут прийти к единому мнению по поводу оснований для возврата обеспечения по контрактам, давая разные толкования положениям обзора ВС.
2. Второй отметил, что ВС в этом деле дал предпринимателям важный сигнал, который нужно учитывать при принятии решения об участии в госзакупке.
3. Третий обратил внимание, что вследствие удержания всей суммы обеспечительного платежа потерпевшая сторона может получить сумму, превышающую ее фактические убытки.
4. По мнению четвертого, положение поставщиков по госконтрактам на данный момент очень слабое.

Верховный Суд опубликовал Определение № 301-ЭС22-19253 от 24 марта по делу № А43-11822/2021 о праве заказчика на взыскание обеспечительного платежа в случае ненадлежащего исполнения контракта.

Полная версия статьи по ссылке: газета Коммерсантъ от 27.03.2023

Госконтракт между ГКУ Центр безопасности дорожного движения и ООО РусРобот

28 июля 2020 года ГКУ Нижегородской области Центр безопасности дорожного движения (заказчик) и ООО РусРобот (поставщик) на основании решения аукционной комиссии заключили госконтракт.

По контракту поставщик обязуется поставить специальные технические средства для контроля за дорожным движением, а заказчик обязуется принять и оплатить товар. Общая цена товара составляет 68,4 млн рублей.

В соответствии с контрактом, поставщик должен обеспечить исполнение контракта гарантийным обеспечением в размере 10% от начальной цены контракта, то есть 18,4 млн рублей. Это обеспечение предоставлено поставщиком в виде денежных средств.

Отыскание контракта

18 сентября 2020 года заказчик принял решение об одностороннем отказе от исполнения контракта, что было подтверждено Арбитражным судом Нижегородской области 10 декабря 2021 года. Это привело к обращению общества к учреждению с требованием о возврате обеспечительного платежа в размере 18,4 млн рублей.

Поддержание решения суда

Решением суда от 10 декабря 2021 года было отказано в иске. Суд опирался на позицию, изложенную в Обзоре судебной практики по применению законодательства о контрактной системе в сфере государственных закупок.

Решение апелляционного суда

Общество РусРобот обратилось в арбитражный апелляционный суд в отношении решения первой инстанции. Постановлением апелляционного суда от 11 апреля 2022 года решение об отказе возврата обеспечительного платежа было отменено, и деньги были возвращены обществу.

Государственные закупки под контролем, и правила обеспечения контрактов должны соблюдаться строго в соответствии с законодательством.

Апелляция и отмена судебных актов

Апелляция исходила из того, что ни нормами ГК, ни положениями Закона № 44-ФЗ не предусмотрена возможность удержания всей суммы обеспечительного платежа в случае нарушения поставщиком своего обязательства. В спорном контракте также отсутствует понятное и однозначное условие, предоставляющее заказчику право удерживать всю сумму обеспечительного платежа вне зависимости от размера возникшего у поставщика перед заказчиком денежного обязательства по уплате неустойки в связи с нарушением условий договора.

Апелляционный суд подчеркнул, что согласно п. 29 обзора в случае исполнения контракта с просрочкой обеспечительный платеж удерживается заказчиком в размере, равном размеру имущественных требований заказчика к исполнителю, если иное не предусмотрено контрактом. Сумма денежных средств, превышающая указанный размер, подлежит взысканию с заказчика в качестве неосновательного обогащения. По смыслу положений п. 1 и 2 ст. 381.1 ГК, ст. 94, 96 Закона № 44-ФЗ размер суммы удерживаемого обеспечения напрямую взаимосвязан с размером имеющихся у заказчика конкретных требований к исполнителю, поскольку внесенные последним денежные средства должны обеспечивать требование в том объеме, какое оно имеет к моменту удовлетворения.

Решение

Как отметил суд, толкование договора, не содержащего прямого условия о наличии у заказчика права на удержание всей суммы обеспечительного платежа в случае нарушения поставщиком обязательства, должно осуществляться в пользу более слабой стороны – в данном случае поставщика – что соответствует разумной соотносимости принципа свободы договора с принципом договорной справедливости.

Суд кассационной инстанции оставил в силе постановление апелляции.

Обращение в Верховный Суд

Впоследствии ГКУ Центр развития транспортных систем обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд и просило отменить судебные акты апелляционной и кассационной инстанций. Рассмотрев дело, ВС отметил, что при разрешении споров, вытекающих из государственных (муниципальных) контрактов, необходимо руководствоваться нормами Закона № 44-ФЗ, толкуемыми во взаимосвязи с положениями ГК.

Он пояснил, что в силу п. 1 ст. 381.1 ГК денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из них в пользу другой определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в определенный договором срок обстоятельств, предусмотренных абз. 2 п. 1 данной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Судебная коллегия указала, что стороны в контракте предусмотрели условие, в соответствии с которым обеспечительный платеж удерживается заказчиком в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения поставщиком обязательств по контракту. ВС счел, что суд первой инстанции обоснованно указал на то, что спорный контракт был в одностороннем порядке расторгнут заказчиком в связи с несоответствием поставленного обществом товара требованиям контракта, что свидетельствует о неисполнении обязательства по поставке. Данные обстоятельства установлены судебными актами по делу № А43-33727/2020 АС Нижегородской области.

В определении отмечается: суд первой инстанции пришел к выводу, что контракт содержит понятное и однозначное условие о праве заказчика удержать всю сумму обеспечительного платежа в случае неисполнения поставщиком условий. Как разъяснил ВС, судами апелляционной и кассационной инстанций дано неверное толкование контракта, а также необоснованно сделана ссылка на п. 29 обзора, поскольку в данном пункте рассматривается ситуация, когда договор исполнен с просрочкой. Верховный Суд обратил внимание, что в рассматриваемом случае контракт обществом не был исполнен вообще.

ВС также отклонил содержащийся в постановлениях судов апелляционной и кассационной инстанций довод о том, что общество является более слабой стороной контракта. Он пояснил, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения; слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК или о ничтожности таких условий по ст. 169 Кодекса.

Вместе с тем, указала экономколлегия, слабость стороны предпринимательского договора заключается не столько в имущественном или профессиональном превосходстве сильной стороны, сколько в невозможности активно и беспрепятственно участвовать в согласовании условий договора на стадии его заключения. Как отмечается в определении, судами апелляционной и кассационной инстанций такие обстоятельства не установлены, общество также не заявляло требований о признании соответствующих пунктов контракта недействительными или об изменении его условий.

Таким образом, заключил Верховный Суд, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание фактические обстоятельства дела и условия контракта, неправильно применили нормы материального права, что привело к принятию неверного решения. В связи с этим он отменил оспариваемые судебные акты, оставив в силе решение первой инстанции.

По мнению эксперта, ВС верно указал судам апелляционной и кассационной инстанций на допущенные ими ошибки как в части необоснованной ссылки на п. 29 обзора, не подлежащий применению в данном деле, так и в части неправильного толкования условий контракта, прямо предусматривающих право заказчика удержать обеспечительный платеж в случае неисполнения поставщиком обязательств по контракту.

«В целом обеспечение исполнения государственного контракта направлено на то, чтобы стимулировать поставщика выполнить свои обязательства в полном объеме и достичь цели контракта. Поэтому, на мой взгляд, установление в контракте права заказчика на удержание всей суммы обеспечения в случае полного неисполнения поставщиком контракта является обоснованным и соответствующим принципу договорной справедливости» – резюмировал эксперт.

Юрист компании «Прецедент консалтинг» Антон Столяров указал, что по существу спор в этом деле сводился к толкованию одного пункта контракта, согласно которому в случае неисполнения поставщиком обязательств заказчик вправе взыскать с него обеспечение исполнения контракта. Эксперт подчеркнул, что ключевым является вопрос о том, можно ли удержать обеспечение полностью. Верховный Суд ответил утвердительно.

«Роль данного определения сложно переоценить, ведь условие об обеспечении с точно такой же формулировкой можно встретить во многих, если почти не во всех госконтрактах. ВС в этом деле дал предпринимателям важный сигнал, который нужно учитывать при принятии решения об участии в закупке. Я сформулировал бы его так: “либо старайтесь влиять на условия контракта до его заключения, например через обжалование в ФАС условий проекта контракта, либо принимайте на себя риск утраты всего обеспечительного взноса при нарушении контракта”», – прокомментировал Антон Столяров.

Эксперт полагает, что данный спор мог разрешиться в пользу предпринимателей, если бы компания до заключения контракта пыталась обжаловать спорное условие в УФАС или уже на этапе спора заявила требование о признании данного пункта недействительным, ссылаясь, среди прочего, на то, что является слабой стороной контракта. «Судебная практика осторожно, но признает контрагентов госзаказчиков слабой стороной. Однако в этом деле вопрос слабой стороны договора остался открытым», – заметил он.

По мнению партнера юридической фирмы Lex Borealis Дениса Лима, позиция ВС о том, что в случае полного неисполнения договора обеспечительный платеж может быть удержан в полном размере, а фактические последствия нарушения значения не имеют, представляется неоднозначной.

Эксперт подчеркнул, что суть обеспечительного платежа – обеспечить денежное обязательство, в том числе о возмещении убытков, выплате неустойки и другие обязательства, вытекающие из нарушения договора. «Из этого следуют два вывода. Во-первых, обеспечительный платеж имеет компенсаторную природу (как, например, неустойка) и не должен приводить к дополнительному обогащению пострадавшей стороны. Во-вторых, для определения суммы удержания необходимо сначала оценить размер обеспечиваемого обязательства, т.е. установить размер причиненных убытков, сумму начисленной неустойки и пр.», – пояснил Денис Лим.

Он добавил, что вследствие удержания всей суммы обеспечительного платежа потерпевшая сторона может получить сумму, превышающую ее фактические убытки, – иначе говоря, обогатиться. «Поскольку размер убытков ответчика в ходе дела не был установлен, я бы, например, предположил направить дело на новое рассмотрение, в ходе которого определить, какая конкретно сумма из обеспечительного платежа может быть удержана. Такой прецедент может создать для поставщиков риски потери всей суммы обеспечительного платежа вне зависимости от нарушения», – заключил эксперт.

Юрист ООО «Бизнес Совет» Нихад Касумов считает, что проблема, поднятая в определении ВС, актуальна не столько в узком смысле удержания обеспечительных платежей поставщиков (обычно это частные организации, индивидуальные предприниматели), сколько в широком – положение поставщиков по госконтрактам действительно очень слабое. «Жесткая урегулированность Законом № 44-ФЗ и невозможность влиять на условия контракта приводят к тому, что поставщики штрафуются заказчиками на крупные суммы и нередко попадают в Реестр недобросовестных поставщиков», – пояснил эксперт.

Нихад Касумов считает формально верными выводы ВС в части невозврата обеспечительного платежа. Однако, по его мнению, сложно согласиться с выводом Суда о том, что поставщик в отношениях с государственным учреждением не является слабой стороной. «Поставщик не может влиять на согласование условий контракта. Данный факт и делает его изначально слабой стороной, и он всецело зависит от условий, которые не мог определить», – полагает он.

Зачем нужен, когда вносить и как вернуть

Вместе с экспертами разбираемся, что такое обеспечительный платеж, в каких случаях вносится и как его вернуть

Читать в полной версии

В большинстве случаев при заключении договора на рынке аренды используется обеспечительный платеж. Спросили у юристов, что это такое, как его вносить и как вернуть в случае необходимости.

Как правильно указать в договоре условие о цене

Как правило, цену в договоре устанавливают в рублях. При этом стороны могут установить и другие валюты или условные единицы. Важно помнить, что все расчеты в России следует производить исключительно в рублях, кроме случаев из закона.

Если цена указана не в рублях, необходимо согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли при осуществлении платежа. В противном случае сумму следует рассчитывать по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

Для договоров подряда и возмездного оказания услуг цена в договоре может быть приблизительной или твердой. По умолчанию цену указывают твердой, и каждая из сторон не вправе потребовать ее изменения. При этом существуют исключения:

Если указали приблизительную цену, то формулировка должна быть явной и недвусмысленной.

Договорная цена, ориентировочная цена, предварительная цена — спорные варианты. Рекомендуем прописывать формулировку так, как она указана в законе — приблизительная цена. В противном случае цену могут посчитать твердой.

Согласовать приблизительную цену удобно, когда по договору будут выполнять работы, разные по сложности, характеру, технологии и потому точно просчитать цену заранее не представляется возможным. В договоре можно указать пределы приблизительной цены.

Налог на обеспечительный платеж

Внесение обеспечительного платежа на счет арендодателя не является реализацией товаров, работ или услуг. По условиям договора аренды обеспечительный платеж может быть направлен лишь на уплату неустойки, штрафов и иных выплат, связанных с нарушением стороной условий соглашения. Таким образом, налогом на добавленную стоимость (НДС) такой платеж не облагается, резюмирует Александра Марценюк.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Как правильно определить в договоре порядок оплаты

Что еще важно определить в договоре, так это порядок оплаты. Это важно для того, чтобы своевременно получать платежи от заказчика. Если порядок оплаты не согласовали, заплатить надо в течение семи дней с момента предъявления требования кредитором. Иной срок может предусматривать законодательство или обычаи делового оборота (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Предоплата

Наиболее удобный и безопасный вариант, который гарантирует своевременную оплату — полная предоплата. Пока заказчик не переведет предоплату, обязательства по договору другая сторона не исполнит.

Оплата с указанием на конкретную дату или событие

На практике заказчики не всегда соглашаются на предоплату. В таком случае можно предусмотреть поэтапную оплату, постоплату и др. Главное, четко прописать сроки платежа с указанием на календарную дату или на событие.

Обратите внимание на момент исполнения обязательств по оплате в договоре. Если он не прописан, то при безналичной оплате считается, что заказчик исполнил свое обязательство в момент, когда средства зачислили на корсчет банка кредитора. Если и должника и кредитора обслуживает один и тот же банк, то в момент, когда деньги зачислят на счет кредитора (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54).

Оплата при поступлении средств от третьего лица

В договоре можно закрепить условие, что оплату будут производить после того, как поступят средства от третьего лица.

Такое условие выгодно только для заказчика. Не рекомендуем включать его в договор, иначе заказчик будет тянуть с оплатой, мотивируя это тем, что сам ждет денег. При этом даже при наличии этого условия заказчику не удастся бесконечно затягивать срок оплаты.

Стороны заключили договор субподряда. Условие об оплате: субподрядчику только после того, как генподрядчику оплатит работы заказчик. Генподрядчик оплату от заказчика не получил и работу субподрядчику не оплатил. Субподрядчик обратился в суд. После предъявления иска генподрядчик также обратился в суд с иском о взыскании задолженности с заказчика.

Суд пришел к выводу, что срок оплаты работ генподрядчиком наступил в срок, установленный договором, когда он должен был получить оплату от заказчика. Генподрядчик своевременно не предпринял никаких мер для получения оплаты за выполненные работы, а обратился в суд только после того, как ему самому предъявили иск. В итоге суд удовлетворил требования субподрядчика и взыскал с генподрядчика оплату по договору.

Постановление 2 ААС от 30.04.2019 № 02АП-2539/2019 по делу № А82-20284/2018.

Возврат обеспечительного платежа

Для того, чтобы не потерять обеспечительный платеж, эксперты советуют включить в договор следующие условия:

Срок возврата обеспечительного платежа может быть установлен в договоре. Например, можно связать срок возврата с датой прекращения договора. Когда срок возврата обеспечительного платежа в договоре не согласован, то на возврат у кредитора есть всего семь дней со дня предъявления требования о возврате (п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса), говорит Александра Марценюк.

Евгений Кравченко, ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal:

— Согласно ст. 381.1 Гражданского кодекса, обеспечительный платеж подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при наличии которых кредитор вправе удовлетворить свои требования к должнику. Делается это как раз за счет обеспечительного платежа. Если по условию договора обеспечительный платеж подлежит возврату после прекращения договора, но стороны заключают новый договор об аренде той же квартиры, то платеж остается у арендодателя в счет исполнения обязательств арендатора по новому соглашению.

ИП применяет УСН, вид деятельности — сдача в аренду нежилых помещений. В 2023 году был заключен договор аренды, по которому арендатор уплатил обеспечительный платеж, а также в течение срока аренды платил арендные платежи. Затем арендатор решил расторгнуть договор аренды. При расторжении договора был подписан акт сверки на дату расторжения, по которому арендатору полагалось вернуть обеспечительный платеж в полном размере и излишне уплаченные арендные платежи. Каков порядок налогообложения и заполнения книги учета доходов и расходов в этом случае?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Суммы арендной платы должны были учитываться арендодателем при расчете налоговой базы по УСН в периоде их фактического получения и отражаться в графе 4 раздела I "Доходы и расходы" книги учета доходов и расходов. В периоде возврата арендатору сумм арендной платы в связи с расторжением договора аренды арендодатель должен уменьшить доходы указанного периода на сумму возврата, которую следует отразить в графе 4 раздела I "Доходы и расходы" книги учета доходов и расходов с минусом. Получение и возврат обеспечительного платежа не оказывают влияния на расчет налоговых обязательств и в книге учета доходов и расходов не отражаются.

При расчете налоговых обязательств по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее также — налог), учитываются в том числе доходы (выручка) от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (п. 1 ст. 248, ст. 249, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Они признаются в налоговом учете на день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Суммы предварительной оплаты (авансы), полученные в счет поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), также учитываются налогоплательщиками в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу в отчетном (налоговом) периоде их получения (письмо Минфина России от 31.01.2020 N 03-11-11/6179).

Отсюда следует, что арендодатель в рассматриваемой ситуации должен был признать при расчете налоговой базы по налогу только фактически полученные доходы в виде арендной платы, без учета сумм обеспечительного платежа.

Таким образом, в периоде возврата арендатору сумм арендной платы в связи с расторжением договора аренды арендодатель в данном случае должен уменьшить доходы указанного периода на сумму возврата. При этом возвращенные суммы обеспечительного платежа, которые ранее не учитывались в составе доходов, доходы периода возврата не уменьшают.

Согласно ст. 346.24 НК РФ налогоплательщики обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН (далее — книга), форма и порядок заполнения которой (далее — Порядок) утверждены приказом Минфина России от 22.10.2012 N 135н.

В частности, на основании п. 2.4 Порядка суммы арендных платежей арендодателю следовало отражать в графе 4 раздела I "Доходы и расходы" книги в периоде их получения от арендатора, в отличие от обеспечительного платежа, который в составе доходов не учитывается. При этом правил отражения в книге операции по уменьшению доходов в связи с возвратом выручки или аванса в связи с расторжением договора Порядок не разъясняет. Официальных разъяснений по данному вопросу нами не обнаружено. Полагаем, что в таком случае в графу 4 раздела I "Доходы и расходы" книги вносится запись со знаком "минус" на сумму возврата.

Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТкандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

3 ноября 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Когда обеспечительный платеж остается арендодателю

Арендодатель оставляет обеспечительный платеж себе, если арендатор нарушает условия, прописанные в договоре:

Обеспечительный платеж по договору аренды

Наиболее часто обеспечительный платеж используется при заключении договора аренды недвижимости. Обычно в документе фигурируют условия обеспечительного платежа:

Условия об обеспечительном платеже должны быть включены либо в самостоятельный раздел «Обеспечительный платеж», либо в подраздел «Арендная плата», объясняет Александра Марценюк.

Обеспечительный платеж в договоре купли-продажи

Функция обеспечительного платежа в договоре купли-продажи — покрыть неустойку или убытки возникшие вследствие неисполнения договора. Если ничего из этого не возникло, то сумма обеспечительного платежа будет возвращена, говорит Александра Марценюк. По словам эксперта, обеспечительный платеж также используется в предварительных договорах купли-продажи, который преимущественно позволяет защитить продавца и по умолчанию будет подлежать возврату при заключении основного договора.

По словам Евгения Кравченко, правильнее всего включить в предварительный договор формулировку, согласно которой, должен быть произведен зачет обеспечительного платежа в счет цены недвижимости после заключения основного договора.

Эксперты поясняют, что размер обеспечительного платежа в договоре купли-продажи определяется исключительно сторонами по обоюдному согласию и чаще всего выражен в конкретной цифре. Однако по соглашению сторон он может быть установлен и в качестве процента от суммы сделки.

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Если возврат обеспечительного платежа затягивается, то арендатор может отправить досудебную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. Но если этот шаг не поможет, тогда надо обращаться в суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника. Важно помнить, что вариант судебного приказа возможен при сумме задолженности менее 500 тыс. руб. (ст. 229.2 Арбитражного процессуального кодекса).

Какие документы приложить к заявлению в суд

Можно обезопасить себя от задержек по оплате, прописав в договоре ответственность за неисполнение денежных обязательств — договорную неустойку. Если вы такую ответственность в договоре не установили, то получится взыскать только проценты за пользование денежными средствами, или законную неустойку (ст. 330, ст. 395 ГК РФ).

Если в договоре не прописали штрафы, пени за просрочку оплаты, то заказчику будет выгодно не оплачивать вовремя. По сути, заказчик получает кредит с существенно меньшими ставками, нежели ему предложат в банке. Понятно, что заплатить всё равно придется, но отсрочка оплаты с учетом судебных расходов и процентов обойдется ему гораздо дешевле. А вот если в договоре указать неустойку, то она служит дополнительным стимулом для своевременной оплаты.

Рекомендуем корректно указывать, от какой величины исчисляется неустойка, например:

Чем конкретнее вы прописали в договоре условие о неустойке, тем проще будет ее рассчитать и взыскать с заказчика в случае неисполнения обязательств по оплате.

«За нарушение сроков оплаты Подрядчик вправе требовать с Заказчика уплаты неустойки в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Чтобы рассчитать неустойку, воспользуйтесь калькулятором от СПС КонсультантПлюс.

Чтобы заказчик исполнял обязательства по оплате, поможет не только неустойка. Есть и другие способы, которые предусматривает закон или договор. На практике чаще всего используют способы:

Подробнее о способах обеспечения обязательств и как правильно их выбрать поможет узнать:

Готовое решение: Как выбрать обеспечение для договора

Итак, условие об оплате — это очень важная составляющая договора. Необходимо установить размер оплаты, порядок, ответственность, а также при необходимости указать дополнительные способы обеспечения обязательств.