Как составить договор и платить налоги

## Работаем с самозанятыми

Получать арендный доход можно не только от недвижимости, которая есть в собственности. Сдавать можно и те площади, которые арендуешь сам, — этот механизм называется субарендой.

Вместе с юристами и экспертами разбираемся, что такое субаренда простыми словами, какую недвижимость можно и нельзя сдавать и как это делается.

## Что такое субаренда недвижимости

Что такое субаренда квартиры простыми словами — это аренда в аренду. Имущество, которое арендуется, передается также на правах аренды третьему лицу с согласия его владельца. Фактически, говорит адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин, это передача права пользования объектом, который не принадлежит передающему на праве собственности.

Такие отношения оформляются письменным соглашением между первичным арендатором (его еще называют субарендодателем) и вторичным — субарендатором.

Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. В субаренду можно сдавать практически любое недвижимое имущество с согласия собственника, — разъясняет юрист юркомпании Генезис Алена Лежнева.

### Пример адреса:
Воронежская область, Воронеж, улица Ворошилова, 1А

Сдаётся торговое помещение под кафе, ресторан, столовую, закусочную

ТОРГОВОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

• Новый бизнес-центр Гран-При
• Стоимость 1200 руб/м2
• Shell&Core
• Высота потолка 4,2 м

ЛОКАЦИЯ И ТРАФИК

• Зона охвата до 70 000 человек
• Расположение на первой линии
• Пешеходный трафик с 3 улиц

АРЕНДАТОРЫ МФК

• Спорт и фитнес
• Красота: косметологические клиники, барбершоп
• Питание: кулинария, кофейня, матча-бар, буфет, супермаркет

СИСТЕМЫ БЕЗОПАСНОСТИ И ИНЖЕНЕРИИ

• Круглосуточная охрана и видеонаблюдение
• Система климат-контроля
• Централизованное водоснабжение
• Энергоснабжение 2 категории

ОБ ОБЪЕКТЕ

• Многофункциональный комплекс Гран-При
• 6-этажный бизнес-центр класса А
• Спортивный центр, фитнес-клуб
• Предприятия питания и услуги

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Механизм субаренды распространяется практически на любые объекты или их части. Их можно передавать частично или целиком, если первичном договоре не указано обратного.

Чтобы запретить сдавать недвижимость в субаренду, это нужно прописать в договоре аренды. Чаще всего субаренда не запрещена, но требуется согласие собственника.

Директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова советует тем, кто размышляет, сдавать ли квартиру в субаренду, во избежание споров и конфликтов обговорить этот момент с собственником заранее и включить пункт о возможности субаренды в договор, установив таким образом четкие правила: что можно, а что нельзя.

Договор субаренды

Что должно быть в договоре субаренды

Договор заключается в простой письменной форме на срок, не превышающий время договора аренды между первоначальным арендатором и новым арендатором (субарендатором). В общих положениях он очень похож на обычный договор аренды.

В нем должны быть указаны:

• Сведения о стоимости аренды
• Сведения об объекте недвижимости
• Условия оплаты
• Сроки аренды
• Порядок и ответственность за ущерб и неисполнение обязательств

Такой договор, если он заключен на срок от года, подлежит государственной регистрации, как и обычный договор аренды.

На что обратить внимание при составлении договора

Илья Бахилин называет ряд особенностей договора субаренды:

• Согласование собственника объекта
• Соблюдение условий первичного договора
• Определение ответственности за ущерб
• Установление правил пользования

Образец договора субаренды части нежилого помещения

Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка или экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы Арбитраж.ру Екатерина Кузьмина. Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду, — поясняет она.

Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.

Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.

В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций, — поясняет Андрей Саунин.

Как заключить

При заключении договора на субаренду в тексте документа обязательно указывается следующая информация:

• Сведения о сторонах и объекте аренды
• Условия оплаты и сроки договора
• Обязанности и ответственность сторон

Необходимо стремиться к тому, чтобы каждый из приведенных параметров был полностью идентифицирован и не имел двояких толкований.

Участникам сделки следует придерживаться установленных правил, без соблюдения которых он будет признана недействительной:

• Наличие подписей обеих сторон
• Безусловное согласие собственника объекта

Оформление договора аренды

Бизнес подписывает договор аренды с физическим лицом, самозанятым, ИП на тех же основаниях, что и с юридическим (глава 34 ГК РФ). Стороны обязаны указать достоверные и актуальные сведения об объекте, чтобы придать документу юридическую силу (ст. 607 ГК РФ).

Что ещё указать в договоре:

• Цена аренды и условия оплаты
• Срок договора и порядок его расторжения
• Перечень прав и обязанностей сторон

Устанавливайте срок с учётом законодательных правил: если договор на конкретное количество месяцев/лет, то стороны предупреждают о расторжении за 3 месяца.

Важные моменты об аренде и коммунальных платежах

Уделите больше внимания пунктам о налоге и коммунальных платежах. Не важно, с кем именно вы подписываете договор: с ИП, самозанятым или рядовым физиком. Любые сомнения налоговые инспекторы обернут не в пользу бизнесмена/компании и взыщут НДФЛ со всех арендных платёжек, не прописанных в договоре. Чтобы предотвратить возможный спор с ФНС, укажите в письменном соглашении точную сумму арендной платы, способы компенсации платежей за коммунальные услуги, ремонт, текущее содержание помещения, а также НДФЛ.

Регистрация договоров

Соглашение сроком на 12 месяцев и более обязательно зарегистрируйте в Росреестре

В чем разница между субарендой и поднаймом

Иногда такую цепочку арендных отношений называют поднаймом — обычно в случае, если договор касается жилья. чаще всего разграничивается субаренда объектов недвижимости как договор между юридическими лицами и поднаем, когда все стороны отношений —физлица.

В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м), — рассказывает адвокат КА Юков и партнеры Илья Бахилин. — А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя, также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.

Договор аренды или договор найма жилья

Стороны обычно включают их в арендную плату. Ещё варианты: арендатор переводит сумму арендодателю ежемесячно, либо физическое лицо (со статусом или без) передаёт право оплаты квитанций арендатору-компании/ИП. Любое условие по коммуналке важно прописать в договоре.

Арендатор вправе удержать НДФЛ с компенсации квитанций, если начисления не зависят от фактического потребления услуг ЖКХ. Под эту категорию попадают только отопление, домофон, плата за площадь помещения, аналогичная квартплате (письмо Минфина от 27 августа 2015 г. №03-04-05/49369

Не надо платить налог за оплату начислений по приборам учёта, т.е. за водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, электроэнергию.

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

Во-первых, субаренда квартир возможна, если в изначальном договоре аренды прописана такая возможность без дополнительного согласия от собственника. Во-вторых, исключения действуют для субаренды земельных участков.

Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства, — говорит Алена Лежнева. Но и в этом случае, добавляет Илья Бахилин, в договоре может быть дополнительно прописано согласование с собственником.

Если такого пункта там нет, достаточно просто уведомить владельца недвижимости. Так, например, арендатор предприятия может пересдать в субаренду участок в госсобственности или муниципальной собственности.

Ёмкий и полный договор аренды, который будет учитывать все нюансы и защитит как права собственника, так и арендатора, помогут профессиональные юристы сервиса .

Специалисты помогут быстро найти надёжного жильца. При этом все документы — договор аренды и опись имущества — можно составить и подписать онлайн. Никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса.

Сервис также предлагает финансовую защиту арендных платежей. В неё включены страхование жилья и имущества и гарантия оплаты: если жилец не успеет заплатить за аренду вовремя, Домклик сделает это за него.

Субаренда как бизнес

Субаренда как бизнес — довольно распространенное явление, говорит Алена Лежнева.

«В плюсе остается как собственник, который гарантированно получает стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду на долгосрочный период, так и арендатор, который, сдавая недвижимость третьему лицу и назначая цену выше установленной в качестве арендной платы по первоначальному договору аренды, также получает прибыль от сдачи арендованного имущества в субаренду», — поясняет эксперт.

В основном этот бизнес распространен именно в коммерческом сегменте — большинство таких сделок заключается арендаторами-юрлицами. Что касается квартир, чаще всего при совместном найме стороны обходятся без оформления специального договора. Подобрать подходящий объект коммерческой недвижимости можно на .

«На рынке коммерческой недвижимости через субаренду работает целый ряд бизнесов, которые подразумевают наличие фактически управляющей компании, ведущей проект, например фудхоллы, гастромаркеты, универмаги, — рассказывает Светлана Ярова. — Также в парках развлечений, аквапарках, термах, фитнесах работает целый ряд бизнесов-сателлитов, которые связаны с главным оператором субарендными отношениями».

Субаренда возникает и там, где арендатор покрупнее, к примеру, супермаркет, получает в аренду площадку и делает ее удобной для работы других арендаторов, пользующихся его трафиком. Это могут быть кофейни, островки с игрушками, гаджетами, ювелирными украшениями — посетители супермаркета заглядывают туда, после того как оплатят свои покупки на кассе.

«Удобные и модные коллаборации для поддержки бизнесами друг друга также могут строиться на основе субаренды, — добавляет Светлана Ярова. — Пекарня и аптека, алкомаркет и мясная лавка, кофе и гаджеты — уже привычные глазу покупателей форматы симбиоза операторов, которые также по своей сути являются субарендными».

Во всех перечисленных случаях первичными арендаторами обычно выступают юридические лица, говорит Алена Лежнева, поэтому от доходов с субаренды они должны платить налог в размере 18% — безотносительно того, кому сдается недвижимость: компании или физлицу.

«Если же недвижимость пересдается физическим лицом, нужно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью», — добавляет эксперт.

Юридические и физические лица, имеющие в собственности какую-либо недвижимость, могут сдать ее в аренду. Наниматель в свою очередь имеет право пересдать арендуемую площадь или ее часть в субаренду. Такие действия полностью законны. Обязательное условие — поставить в известность арендодателя.

Как осуществляется заключение субарендного договора? Об этом читайте ниже.

Сроки

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий период действия договора аренды. В случае, если основное соглашение продлевается, то, согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 г. № 66, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Последние вопросы по теме «субаренда»

При этом, чтобы мне отработать до конца октября, необходимо оплатить срок с 17 по 30 октября, на чем собственно я и настаиваю

Добрый день. Меня зовут Алексей. Арендую (субаренда) коммерческое помещение как ИП. Арендодателя уведомил за 30 дней (по условиям договора) что покидаю помещение в конце октября. Но загвоздка-работаю в помещении 3 года, и аренда с 40000 выросла до 75000. Учитывая то, что залог так же составлял при заезде 40000, то находится я могу в помещении до 16 октября бесплатно. При этом, чтобы мне отработать до конца октября, необходимо оплатить срок с 17 по 30 октября, на чем собственно я и настаиваю. Арендодатель при этом отказывается понимать оплату за вторую половину октября, обосновывая что пока ничего не знает (увиливает). Имеет ли он на это право? Я со своей стороны поступил по договору-уведомил за 30 дней. Спасибо

30 сентября 2023, 06:04, вопрос №3863732, Алексей, г. Москва

Как расторгнуть договор аренды, раз это ООО уже давно ликвидирован?

16 июня 2023, 14:00, вопрос №3743542, Маржанат ИБРАГИМОВА, г. Тарко-Сале

Какое количество участников для согласия нужно: кворум или 100 или другой вариант?

08 апреля 2023, 02:52, вопрос №3666736, Михаил, г. Тольятти

Рабочое место сдаю, налог платить нужен?

Здравствуйте. Я арендую помещение (парикмахерская) и имею право пересдать(субаренда). Рабочое место сдаю, налог платить нужен?

09 ноября 2022, 13:52, вопрос №3485601, Фэй, г. Москва

Заключен договор аренды муниципального имущества — нежилых помещений (по результатам аукциона)

12 октября 2022, 12:53, вопрос №3446559, Людмила, г. Москва

Подскажите кто прав в данной ситуации

21 июля 2022, 15:40, вопрос №3348015, Сергей, г. Чебоксары

2013 Наличие иных обременений: № 50-50-09/971/2013-276 Стоит ли покупать?

Добрый день. Хочу купить участок находящийся в аренде. По этому участку есть обременения: Наличие аренды: Аренда (в том числе, субаренда) № 50-50-09/971/2013-276 от 17.12.2013 Наличие иных обременений: № 50-50-09/971/2013-276 Стоит ли покупать? Спасибо.

26 февраля 2022, 08:15, вопрос №3205273, Фанис, г. Москва

Вопросов с налоговой и законодательством в таком случае не возникнет?

Добрый день. Я трудоустроена, но я хочу купить коммерческую недвижимость и вести предпринимательскую деятельность. Как в этом случае мне можно поступить с точки зрения закона и налогов? Если я сдам в аренду эту недвижимость самозанятому, и от его лица будет вестись субаренда помещения (на час-два) согласно договору аренды на каждый случай. Вопросов с налоговой и законодательством в таком случае не возникнет?

09 февраля 2022, 06:16, вопрос №3190057, Полина, г. Москва

Могу ли я, например, делать вывеску?

Здравствуйте. Открываю свой кабинет маникюра. Арендую офис для себя, но также планирую сдавать места в аренду (возможно субаренда, коворкинг). Буду искать просто напарниц на длительный срок. Сейчас на самозанятости и арендую как физ лицо. Но для аренды нужно открывать ИП с НПД? Или просто ИП? Не готова платить все налоги как ИП, тк только начинаю, денег нет. Можно ли как-то правомерно закрепить аренду между физ. лицами? И как правильно оформить договор, если я предоставляю не только часть помещения, но и мебель? В чем возможности ИП с НПД? Кроме эйкваринга и счетов в банке. Могу ли я , например, делать вывеску? У моего молодого человека ИП с УСН. Может ли он заключить договор вместо меня с арендодателем, и сдавать часть помещения мне и другим. И нужно ли менять код ОКВЭД?

02 февраля 2022, 10:18, вопрос №3184191, Юлия Тарасова, г. Вологда

Требования к помещению для производства микрозелени

Добрый день! На данный момент ищу небольшое помещение для производства микрозелени в СПб и у нас возникли некоторые вопросы по поводу требований к помещению. Я на данный момент ИП, хочу работать в качестве поставщика своей продукции, соответственно сделать декларацию соответствия продукции. То есть ищу помещение для выращивания, но для начала пока только небольшое. Во-первых, хотелось бы уточнить, каким именно требованиям помещение должно соответствовать, и что это для нас значит на ЧЕЛОВЕЧЕСКОМ ЯЗЫКЕ? Мы изучили требования САНПИНа (ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 24 декабря 2020 года N 44 Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678-20), и как мы поняли, главные пункты, которые нас касаются и при поиске помещения мы должны учесть, это "2.2. Здания, строения, сооружения, помещения, используемые хозяйствующими субъектами, должны быть оборудованы системами холодного и горячего водоснабжения, водоотведения." и "2.7. Покрытия пола и стен помещений, используемых хозяйствующими субъектами, не должны иметь дефектов и повреждений, следов протеканий и признаков поражений грибком и должны быть устойчивыми к уборке влажным способом с применением моющих и дезинфицирующих средств." Все остальные пункты либо разумеются, например, помещение без грибов и грызунов и т.п. (хотя перечисленные нами пункты тоже довольно очевидны для нас), либо не относятся к нам (вентиляционные системы и т.п.), так как у нас нет никаких серьёзных оборудований или теплиц. Микрозелень выращивается на полках, пока ручной полив, но планируется введение автополива, который в случае микрозелени тоже не особо серьёзное оборудование, просто капельный вид автополива, то есть вода не собирается, не лётся, по сути это простые цветы и растут при комнатной температуре. Возникли следующие вопросы: 1. Подходит ли нам субаренда комнаты в нежилом помещении производственного или свободного назначения, где есть общий санузел? Или вода должна быть непосредственно в нашем помещении/то есть в данной комнаты? Вопрос в том, можно ли использовать такое помещение, рядом с которым общий санузел или который находится в здании, где рядом доступна вода, или такой вариант не подходит? Например есть у нас сейчас такой вариант аренды: ранее квартира, нежилое помещении находится в жилом доме, одна часть арендуется другим человеком, и мы бы хотели снять другую часть, там 2 помещения (комнаты) и общий санузел. 2-й вопрос: Каким ещё требованиям законодательства помещение должно соответствовать? Хотелось бы понять, какие помещения нам подходят (на самом деле, то есть понять, как переводятся соответствующие требования на простой язык), чтобы найти подходящее помещение. Заранее благодарю за ответ! Я также готов к дальнейшей консультации, если ответ будет полезный, чтобы уточнить возникающие нюансы и дальнейшие вопросы.

25 января 2022, 13:53, вопрос №3178283, Константин Вопрос, г. Санкт-Петербург

Вопрос: законно данное решение и можно ли перезаключить договор аренды нового собственника киоска (НТО) с администрацией на аренду земельного участка

В 2020 г. заключен договор аренды с администрацией на предоставление земельного участка (собственник администрация) сроком на 8 лет на расположение киоска (продовольственных товаров) с ИП — собственником киоска (НТО) В 2021 г. собственник киоска (НТО) продал другому ИП данный киоск (НТО) по договору купли-продажи. По договору аренды земельного участка, принадлежащего администрации субаренда запрещена. Администрация требует составить договор о расторжении аренды с первым собственником киоска (НТО) и написать заявление в администрацию новому собственнику киоска (НТО) на участие в конкурсе о предоставлении аренды данного земельного участка. Вопрос: законно данное решение и можно ли перезаключить договор аренды нового собственника киоска (НТО) с администрацией на аренду земельного участка.

16 декабря 2021, 13:25, вопрос №3158416, Максим, г. Краснодар

Тендеры и закупки

В извещении указано "Субаренда: нет", а в договоре, входящем в аукционную документацию указано, что сдача в субаренду возможна с согласия арендодателя

Аукцион на право аренды муниципального имущества по фз-178. В извещении указано "Субаренда: нет", а в договоре, входящем в аукционную документацию указано, что сдача в субаренду возможна с согласия арендодателя. Это нормально или же это считается ошибкой документации (потому что содержит противоречивую информацию)? Будет ли подписании договор, содержащий возможность субаренды с согласия арендодателя, носить приоритет перед тем, что указано в извещении а аукциону?

03 декабря 2021, 10:44, вопрос №3148858, Людмила, г. Москва

Стороны и предмет договора

Законами РФ не предъявляется никаких особых требований к субъектному составу договора субаренды. В качестве арендодателя и арендатора могут выступать любые организации, индивидуальные предприниматели, а также дееспособные физические лица.

Предметом соглашения выступает принятие третьим лицом какой-либо недвижимости во временное пользование на указанный срок за установленную плату.

Виды и условия субаренды

Законодатель разрешает сдавать в субаренду жилые и нежилые помещения, а также земельные участки. Каждый из перечисленных видов субаренды имеет свои нюансы:

Сроки перечисления НДФЛ

За аренду помещения у физика без статуса, арендатор должен заплатить НДФЛ не позднее дня, следующего за датой перечисления арендной платы (ст. 226 НК РФ). Например, вы удержали НДФЛ за период с 22 мая по 23 июня. Переведите сумму ФНС не позднее 28 июня по адресу учета ИП или компании.

Арендатору-компании/ИП по закону необходимо вести налоговые регистры, сдавать отчёт 6-НДФЛ раз в квартал, а справку 2-НДФЛ с кодом 1400 – в конце года.

Нам будет очень приятно, если вы прокомментируете, поставите оценку или поделитесь материалом в социальных сетях — так о нюансах НПД узнает больше людей ❤️

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

В основном отношения субаренды регулируются теми же нормами , и , что и обычная аренда. Но добавляется несколько специфических дополнительных пунктов. Помимо согласия собственника, сроков и ответственности, прописанных в договоре, есть ограничения по типу объектов недвижимости.

Илья Бахилин из КА «Юков и партнеры» отмечает, что в субаренду нельзя отдавать публичные лесные участки, а также участки, которые переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Исключениями также выступают государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатам торгов, и объекты недвижимости, расположенные в особых экономических зонах. Проверить категорию земель и перечень обременений на них, как и на другие объекты недвижимости, можно в . Нельзя сдавать в субаренду и любое имущество, в отношении которого первоначальным договором аренды установлен запрет на сдачу его в субаренду.

Пункт о запрете содержится в изначальном договоре аренды. Если такой пункт есть, обычно в договоре прописываются и санкции за его нарушение. В основном это штрафы или досрочное расторжение договора собственником. Встречаются, говорит Светлана Ярова, и договоры, где предусмотрен только запрет. Это ошибка при составлении, и повлиять на первичного арендатора в случае, если он отдаст объект в субаренду против воли собственника, будет довольно сложно.

Как составить договор и платить налоги

Рассказываем о правилах законной аренды помещения у граждан для бизнеса.

Проще всего снять помещение у юридического лица, поскольку достаточно заключить договор аренды и передавать деньги каждый месяц. Но что делать, если недвижимость в собственности физлица подходит под бизнес больше?

Три группы арендодателей-физлиц

Сдать помещение в аренду юридическому лицу без ограничений может обычный гражданин и физическое лицо со статусом самозанятого или индивидуального предпринимателя.

Важное отличие гражданина от физика со статусом — это нюансы уплаты НДФЛ от арендной платы.

Как действовать на УСН

На упрощённой системе налогообложения при расчёте НДФЛ всегда подтверждайте арендную плату договором, актом приёма-передачи и расписками от арендодателя о приёме платежей.

Коммунальные платежи также можно включить в расходы ИП/компании, указав их в договоре аренды на выбор:

Безопасные выплаты самозанятым от бизнеса

Особенности аренды у физлиц

, которые важно учитывать перед подписанием договора: статус арендодателя, компенсация коммунальных платежей и удержание НДФЛ.

Первый надо проверять сразу: если собственник помещения самозанятый или ИП, то налог на прибыль он будет оплачивать самостоятельно. При этом сделку следует оформлять точно так же, как и с юрлицом. При этом самозанятый не может сдавать в аренду нежилое помещение.

Если владелец недвижимости физлицо без статуса, то рассчитывать и платить НДФЛ обязан арендатор-компания/ИП.

Важное условие, которое арендатор должен выполнить перед подписанием договора как с физлицом-самозанятым/ИП, так и с рядовым физикомознакомиться с документами, подтверждающими право собственностист. 608 ГК РФ) или право сдавать помещение в субаренду (ст. 615 ГК РФ). И только после этого можно переходить к следующему шагу.

Сколько бизнес потеряет денег, если самозанятый утратил статус

Расторжение

Действие договора субаренды напрямую зависит от условий арендного соглашения. Если в отношении последнего инициировано досрочное расторжение, то правоотношения субарендатора и субарендодателя прекращаются автоматически.

Данное правило регламентировано ст. 618 ГК РФ, однако договором аренды могут установлены иные условия.

В случае, если собственник имущества заинтересован в дальнейшем сотрудничестве с субарендатором, в соглашение включается дополнительный пункт, указывающий на то, что даже при досрочном аннулировании документа сделка с субарендатором не теряет своей актуальности.

В данном случае субарендатор автоматически становится арендатором и также получает права на сдачу в субаренду части вверенного ему имущества.

Заключать новый договор в данной ситуации не требуется.

После окончания срока действия договора субаренды соглашение расторгается автоматически и не требует составления дополнительных документов. Единственное, что потребуется сделать собственнику, это принять назад переданное в аренду имущество, оценить его состояние и при необходимости забрать плату за коммунальные платежи.

Рассматриваемый документ относится к актам гражданско-правового направления. Стороны соглашения прописывают в нем условия, на основании которых и будет происходить передача собственности.

В случае, если ключевые условия в договоре не обозначены, к нему будут применяться положения ст. 615 ГК РФ.

Как удержать НДФЛ с договоры аренды

Напомним, что физики со статусом ИП или самозанятого, сдавая помещение юрлицам, платят налоги самостоятельно.

За обычного гражданина, который сдаёт нежилую недвижимость, налог с арендной платы заплатит арендатор-ИП/компания, который становится его налоговым агентом (п. 1 ст. 226 НК РФ

Иными словами, индивидуальный предприниматель или организация должны самостоятельно рассчитать 13% НДФЛ от арендной платы и передать ФНС (письмо Минфина от 05.04.2018 №03-04-06/22216

Перекладывать обязанность на рядового физика запрещено (п. 5 ст. 3 НК). Если вы пропишите в договоре, что налог будет платить арендодатель, налоговики признают этот пункт ничтожным. Поэтому арендатор удерживает НДФЛ с полной суммы арендного платежа (ст. 224 НК РФ

Страховые взносы с оплаты за помещение, арендованное у физического лица, компания или ИП не перечисляют.

Регистрация договора

В соответствии со ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если не установлено иное.

Положения ГК РФ гласят, что соглашение аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если оно заключено на срок более одного года.