Как взыскать задолженность по договору аренды

Штраф за нарушение сроков аренды

В договоре аренды может быть предусмотрено наложение штрафов за несвоевременную уплату арендной платы, возврат помещения и т.д. Различные виды штрафов могут быть определены в договоре. В данной статье будет рассмотрено, какие виды штрафов могут быть применены за нарушение условий договора аренды, как их взыскивать, а также как компенсировать убытки, если штраф не установлен в договоре.

Виды штрафов по договору аренды

Теоретически штрафы делятся на 4 вида:

• Штрафные санкции;
• Пени за просрочку;
• Штраф за досрочное расторжение договора;
• Штраф за неуплату арендной платы вовремя.

Процедура взыскания штрафов

В практике стороны часто устанавливают пени за каждый день просрочки платежа. Например, 0,1%, 0,5%, 1% за каждый день просрочки. Штраф также может быть установлен в виде ставки рефинансирования или ключевой ставки центрального банка. Сумма штрафа может быть установлена в твердой сумме, например 1000 рублей за каждый день просрочки. Также в договоре может быть установлено ограничение общей суммы штрафа.

Расчет штрафа по договору аренды

Правила расчета штрафа по договору аренды определяются в самом договоре. Рассмотрим пример расчета штрафа за просрочку арендных платежей. Если штраф установлен в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки, срок уплаты аренды — 25.03.2019 года, а платеж фактически внесен 29.04.2019 года, то период просрочки составляет 35 дней. Таким образом, штраф за этот период будет составлять 0,5% x 300 000 рублей x 35 дней = 52 500 рублей.

Выводы

Итак, штрафы в договоре аренды играют важную роль и могут предотвратить нарушения сроков и исполнения обязательств. Расчет штрафа может быть произведен в соответствии с условиями договора аренды, учитывая все возможные варианты предусмотренные сторонами.

Расчет неустойки

Расчет неустойки может быть сложным из-за частичного погашения долга несколькими платежами или других обстоятельств. Для удобства, вы можете воспользоваться онлайн калькулятором, расположенным ниже, чтобы рассчитать неустойку по договору аренды. Учитывайте частичное исполнение для более точного расчета.

Расчет процентов согласно статье 395 ГК РФ

Формула расчета процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет следующий вид:

Сумма процентов = Сумма долга x Ставка процента (законная или договорная) x Количество дней просрочки / Количество дней в году / 100

Вы также можете рассчитать проценты по статье 395 ГК РФ с учетом ключевой ставки и периодов ее действия на калькуляторе ниже.

Возможность снижения неустойки и процентов в суде

При взыскании неустойки в суде, сторона может запрашивать снижение неустойки, если считает, что ее размер несоразмерен нарушению обязательства. Это регулируется статьей 333 Гражданского кодекса РФ. Суд может также снизить неустойку по своей инициативе, за исключением случаев с нарушением обязательства предпринимателем.

Пример из судебной практики показывает, как Верховный суд постановил пересмотреть дело, так как суд первой инстанции не учел ходатайство об уменьшении неустойки. Важно представлять аргументы уменьшения неустойки перед судом для защиты своих интересов.

Пример калькулятора:

## Снижение процентов по ст. 395 ГК РФ

Суд также вправе снизить проценты по ст. 395 ГК РФ, размер которых установлен договором, при несоразмерности суммы последствиям нарушения обязательства. Однако, проценты не могут быть снижены ниже ставки, установленной в ст. 395 ГК РФ, то есть ключевой ставки.

Часто суды на практике этого правила придерживаются и при снижении договорной неустойки.

## Неустойка за расторжение договора аренды

В судебной практике возникают споры относительно возможности установления неустойки как меры ответственности за расторжение договора аренды. Например, условия в договоре, подобные такому: в случае расторжения договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает штраф в размере арендного платежа за один месяц.

С одной стороны, принцип свободы договора должен позволять устанавливать любые условия, не запрещенные законом. И установление такой неустойки логично - арендодатель рассчитывает на сотрудничество и надлежащее исполнение договора. Если арендатор передумает, арендодатель понесет убытки.

С другой стороны, такая неустойка может ограничить право стороны на расторжение договора, предоставленное ей законом. Действие условия о неустойке в договоре, который прекратил свое действие, также является спорным вопросом.

## В судебной практике сложилось различное мнение судов по данному вопросу.

С одной стороны, в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 О свободе договора и ее пределах указано, что в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в п. 3 настоящего Постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ.

Таким образом, если сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора, такое условие не противоречит положениям ст. ст. 329, 421 ГК РФ.

По разделу Разрешение споров, вытекающих из обязательственных отношений Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Есть случаи, когда стороны определяют порядок расторжения договора с особым условием для досрочного немотивированного расторжения в одностороннем порядке – это не противоречит ГК РФ.

Важно отметить, что судебная практика также подтверждает данное положение (Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2017 № 302-ЭС17-18681 по делу № А33-69/2017; Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 № 305-ЭС16-10194 по делу № А40-129253/2015).

## Позиция Верховного Суда РФ

Следует отметить позицию Верховного Суда РФ, выраженную в Определении от 09.06.2016 № 305-ЭС16-5635 по делу № А40-29072/2015, согласно которой установление в договоре штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендодателя только за досрочное расторжение договора, противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности за нарушение прав.

Таким образом, рекомендуется указывать в договоре дополнительные условия начисления неустойки (например, немотивированный отказ от договора, нарушение срока уведомления об отказе и др.).

## Пошаговое руководство

### Подготовка и направление претензии

1. Подготовьте и направьте претензию с требованием о выплате неустойки по договору аренды (или процентов по ст. 395 ГК РФ).
 

Важно правильно составить и направить претензию об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами или о взыскании неустойки по договору аренды. Получив претензию, должник может добровольно удовлетворить ваши требования, что позволит избежать обращения в суд (к сожалению, исходя из практики вероятность удовлетворения претензии о выплате неустойки в добровольном порядке без суда не очень большая). Если же он этого не сделает, у вас будут доказательства соблюдения претензионного порядка (для споров, подведомственных арбитражному суду, соблюдение данного срока обязательно).

Рекомендуем подробно указать в претензии все свои будущие исковые требования. Укажите в претензии сумму процентов/неустойки, для этого обоснуйте сумму долга, определите период начисления процентов (неустойки) и приведите расчет процентов (неустойки). Приложите к претензии документы, подтверждающие ваш расчет, например копию договора или другие документы, которые отсутствуют у должника. Если претензию подписывает представитель по доверенности, приложите копию доверенности.

Направьте претензию юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), и по адресу, который указал должник, например, в договоре. Рекомендуем направлять претензию заказным письмом с описью вложения и сохранить квитанцию об отправке, опись вложения. При вручении претензии под роспись необходимо удостовериться в наличии полномочий лица, принимающего претензию, при получении претензии представителем, получите копию доверенности представителя.

Какой срок ответа на претензию о выплате неустойки за просрочку по договору аренды (процентов по ст. 395 ГК РФ)?

Общий претензионный срок — 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре аренды (например, стороны могут предусмотреть 10 дней с даты направления претензии, или наоборот, увеличить претензионный срок, также в договоре можно изменить момент, с которого исчисляется претензионный срок).

Подготовка и подача искового заявления с требованием о взыскании неустойки (процентов) в суд

На требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о взыскании неустойки распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный в п. 1 ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности по требованию о взыскании процентов/неустойки исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Платеж определяется применительно к каждому дню просрочки. Если должник признал основной долг, например уплатив его, это само по себе не означает, что он признал ваше требование о процентах. Не следует рассматривать это как основание перерыва течения срока исковой давности по требованию об уплате процентов (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43).

Однако учтите, если истек срок исковой давности в отношении основного долга, то считается истекшим срок исковой давности по требованию об уплате процентов (п. 1 ст. 207 ГК РФ).

Исковое заявление можно подать в суд и при истечении срока исковой давности, но если ответчик в суде заявит об истечении срока исковой давности, суд откажет во взыскании процентов (неустойки), по которым истек срок давности для обращения в суд. Также важно учитывать, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока — на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры. Вместе с тем, ответчик может по каким-либо причинам не заявить об истечении срока давности (не получит уведомления о рассмотрении дела в суде, не явится в суд и не направит письменные возражения, по незнанию и т.д.). Поэтому при обращении в суд необходимо оценить риски: насколько высока вероятность заявления возражений, какая разница в сумме госпошлины, уплачиваемой за рассмотрение иска в суде, если будут заявлены требования с истекшим сроком исковой давности.

Экономические споры между юридическими лицами, ИП подведомственны арбитражному суду. Если физическое лицо прекратило деятельность в качестве ИП, то спор подведомственен суду общей юрисдикции.

Также при определенных условиях вы можете обратиться в суд с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании процентов, неустойки по договору аренды. Взыскание процентов, неустойки в рамках приказного производства позволит вам оперативно добиться взыскания процентов, неустойки. Чтобы решить, можете ли вы обратиться в суд с требованием о выдаче судебного приказа, вам нужно проверить, соответствует ли ваше требование обязательным условиям. Учтите, если требование подлежит рассмотрению в порядке приказного производства, а вы обратились в суд с иском, он вернет исковое заявление. И наоборот, когда усматривается наличие спора о праве, суд отказывает в принятии заявления о выдаче судебного приказа.

Вы можете требовать взыскания процентов (неустойки) в рамках приказного производства при соблюдении следующих условий:

В случае взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ или неустойки по договору важно правильно сформулировать исковые требования. Формулировка будет зависеть от объема требований, удовлетворенных должником. Если на момент обращения в суд должник погасил сумму основного долга, а проценты (неустойку) не уплатил, то укажите в иске ту сумму процентов (неустойки), которая набежала за период до погашения долга. Если должник не погасил сумму основного долга, рекомендуем потребовать взыскания процентов (неустойки), начисленных до момента фактической уплаты вам долга. При этом день уплаты задолженности включается в период расчета процентов (п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Пример формулировки искового требования о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, если уплаченный аванс по договору аренды не возвращен: “Прошу взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ:

Подсудность по делам о взыскании процентов (неустойки) по договору аренды

По общему правилу иск подается в суд по месту нахождения или месту жительства ответчика, но стороны вправе в договоре изменить подсудность по данной категории споров. Проверьте, есть ли в договоре условие о том, в каком суде должны рассматриваться споры, вытекающие из него. Если такое условие есть, направьте иск в суд, указанный в договоре. В договоре может быть также предусматриваться, что все споры по договору передаются на рассмотрение третейского суда. Если такой суд осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством РФ, то необходимо при подаче заявления в третейский суд исходить из правил судопроизводства данного третейского суда.

Госпошлина за рассмотрение иска о взыскании неустойки (процентов) по договору аренды

За рассмотрение иска нужно уплатить госпошлину, которая рассчитывается в зависимости от суммы требований. Рассчитать госпошлину вы можете с помощью калькуляторов госпошлины, размещенных на сайтах судов. Обратите внимание, что размер госпошлины может быть изменен на день вынесения решения, если суд определяет сумму процентов (неустойки) на день вынесения судебного акта.

Защита интересов в арбитражном суде

Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании неустойки (процентов) по договору аренды занимает 1,5-2 месяца.

Получение решения арбитражного суда и исполнительного листа

По результату рассмотрения дела выносится решение суда или судебный приказ (в приказном производстве).

Порядок и сроки вступления в законную силу решения суда (судебного приказа) устанавливаются в зависимости от порядка разрешения спора:

Исполнение решения суда, фактическое взыскание процентов (неустойки) по договору аренды

После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указана сумма, подлежащая к взысканию. Если дело рассматривалось в порядке приказного производства, то судебный приказ, вступивший в законную силу, приравнивается к исполнительному документу, получать исполнительный лист дополнительно не нужно. Исполнительный лист также не нужно получать, если должник исполнит решение суда добровольно.

В целях взыскания исполнительный лист (судебный приказ) подается:

Подробнее об исполнении решения суда о взыскании задолженности, неустойки, процентов читайте здесь.

Бывают ситуации, когда жилец съемной квартиры не исполняет обязательства, например не платит за аренду. Удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности — один из возможных вариантов решения проблемы. Этот шаг выглядит логичным, но в некоторых случаях может оказаться вне закона.

Разбираемся, когда владелец жилья имеет право удерживать имущество квартиросъемщика и каков порядок действий.

Основания для удержания имущества арендатора

Удержание имущества арендатора без соблюдения определенных условий может быть оценено судом (если возникнет разбирательство) как хищение, при определенных обстоятельствах. Поэтому, прежде чем решиться на такой шаг, стоит ознакомиться с «матчастью».

Обычно идея удержания имущества возникает в конфликтной ситуации. Самая распространенная: арендатор не выполняет условия . Например, не вносит арендные платежи или небрежен по отношению к жилью (квартира грязная, хозяйская мебель сломана или прожжена сигаретами и тому подобное). Как проверить квартиросъемщика перед тем, как сдавать ему жилье, мы рассказывали .

Однозначно будет законным действием удерживать имущество арендатора в квартире при наличии задолженности по арендной плате, если договор аренды истек или расторгнут. Если же договор действует, арендодатель может воспользоваться такой мерой воздействия на должника, только если она предусмотрена договором.

То же самое касается ограничения доступа в квартиру (например, если собственник решит поменять замки) — когда есть действующий договор, так можно сделать, если соответствующая санкция предусмотрена договором. Если с момента начала действия договора жилец задерживал платежи, стоит составить и оговорить возможные санкции вплоть до удержания имущества квартиросъемщика.

Есть еще один нюанс. Согласно разъяснению президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 года, которое он дал в информационном письме, удерживать имущество можно, если оно появилось у собственника жилья законным способом.

В ситуации, когда арендатор-должник не давал согласия на такое действие, суд, скорее всего, сочтет удержание незаконным. Но сложность в том, что критериев оценки действий собственника — законные они или нет — Высший арбитражный суд не приводит. Поэтому суды рассматривают каждый спор индивидуально.

По статистике, на которую ссылаются юристы, суды часто встают на сторону арендатора, который столкнулся с тем, что его имущество удерживается. То есть действия арендодателя будут признаны незаконными. Особенно если документы по квартире и ее сдаче изначально были оформлены с нарушениями (например, отсутствует договор или опись имущества хозяина). Какие документы нужны для того, чтобы сдать квартиру, мы писали .

Кроме того, арендатор может не оплачивать «простой» квартиры, в которую его не пускали и где хранятся его вещи, если арендодатель принял эти меры самовольно и в договоре аренды такие условия не предусмотрены. Если же арендодатель действует четко по договору, то погасить долг по аренде и оплатить время простоя должнику все же придется.

Как удержать имущество арендатора

Если основания для удержания имущества есть, арендодатель должен соблюдать определенный порядок действий. В частности, направить должнику уведомление об удержании имущества арендатора.

К уведомлению об удержании может быть приложено еще одно — об одностороннем расторжении договора аренды в связи с невыполнением его условий. И претензия с требованием погасить задолженность.

После этого в квартире можно, например, поменять замки и ждать ответных действий арендодателя.

При этом, по статье 343 ГК РФ, хозяин жилья (или залогодержатель, ведь фактически он берет имущество квартиросъемщика в залог) обязан обеспечить и гарантировать сохранность вещей. Если, к примеру, удерживается ценное растение, кредитор должен наладить должный уход за ним.

В юридической практике и опыте риелторов встречались случаи, когда в качестве залога хозяин недвижимости брал даже животных. Это двойное нарушение закона: во-первых, домашние питомцы не вещь. Во-вторых, законодательство может трактовать удержание кошек, собак и прочей живности как жестокое обращение с животными (Федеральный закон от 27.12.2018 № 498-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Как защитить себя

Стратегия защиты арендатора — это прежде всего соблюдение условий договора аренды. То есть своевременное внесение арендных платежей и бережное отношение к имуществу. Если возникают проблемы, их имеет смысл обсуждать с собственником в досудебном порядке.

Чаще всего арендодатель заинтересован в долгосрочных арендных отношениях. Исходя из этого, он может пойти навстречу квартиросъемщику, например снизив на время арендную плату с последующим возмещением или же предоставив арендные каникулы (также с последующим возмещением образовавшейся задолженности). То же самое работает и относительно имущества: ответственный арендатор, не скрывающий проблем, с большей вероятностью сможет договориться о рассрочке по возмещению ущербу.

Тем не менее, если все же конфликт возник и произошло удержание имущества арендодателем, необходимо сообщить об этом в полицию. Полицейские, возможно, не будут разбираться в деталях, но так арендатор зафиксирует ситуацию, которая, возможно, нарушает его права.

Затем имеет смысл составить претензию к арендодателю (в двух экземплярах, на одном получатель должен расписаться в получении), изложить в ней свою позицию по поводу возникшей ситуации. Например, если имущество удерживается при наличии действующего договора аренды, в котором нет пункта об удержании как мере воздействия. В списке требований можно указать «вернуть имущество», «предоставить доступ в квартиру», снизить арендную плату на то время, в течение которого в квартиру нет доступа.

Разрешать конфликт придется через суд.

Арендодателю

Прежде всего стоит внимательно отнестись к выбору арендатора. Обеспечить себе свободу действий в вопросе удержания имущества можно и на этапе составления договора аренды. Достаточно включить в него пункт о том, что невыполнение определенного пункта (о внесении арендной платы ежемесячно в такой-то сумме) на протяжении заданного (указать) периода времени влечет за собой ограничение доступа к жилью и удержание имущества арендатора.

При наличии договора и уплате налогов с дохода шансов выиграть суд больше, а кроме того, это позволит застраховать квартиру перед сдачей в аренду. Какие плюсы есть от сдачи квартиры «по-белому», можно узнать .

В качестве обеспечительной меры владельцы жилья, как правило, используют денежный залог в размере месячной арендной платы, в некоторых случаях сумма устанавливается больше. Как его оформить и можно ли вернуть — рассказывали в другой статье.

Избежать неприятностей и конфликтов с арендаторами, в том числе с удержанием имущества, при сдаче квартиры поможет . Мы возьмём на себя всю работу с объявлением и приведём надёжных, проверенных жильцов. Что вы получаете:

Консультацию со специалистом. Вы расскажете о вашем жилье, а мы — о сервисе и выгодном для вас размере арендной платы.

Подготовку объявления и его продвижение. Мы грамотно составим объявление, разместим его на сервисах по аренде и начнём продвижение.

Обработку входящих звонков. Мы будем отвечать на звонки, отбирать подходящих жильцов и планировать просмотры.

Проект договора от профессиональных юристов. К моменту выбора арендатора наши юристы подготовят проект договора, а также чек-лист для описи имущества.

Подытожим

В арендных отношениях нередко возникает вопрос имущества: арендатор съехал и просто бросил весь свой скарб или, напротив, арендодатель удерживает имущество в качестве залога за накопленные долги по аренде. Иногда и вовсе удержанное имущество в сознании арендодателя превращается в брошенное. Какова правоприменительная практика по обоим сценариям?

Лада Булавицкая, основатель компании RetailTrusts.

Мы часто встречаем в практике неприятные истории с имуществом арендатора, неприятными они могут быть по двум причинам: арендатор съехал и оставил свое имущество или же арендатор не планировал ничего никому оставлять, но оно удерживается арендодателем.

Имущество удержанное.

Мы уже ни раз поднимали эту тему, но удержание можно рассматривать с разных сторон.

Зачастую право на удержание имущества арендатора прямо предусмотрено условиями договора. В этом случае понятны и основания, и процедура, и более или менее — последствия. Вопрос встает в случаях, если право на удержание товара прямо условиями договора не предусмотрено.

Здесь следует отметить, что статья 395 Гражданского кодекса РФ гласит: «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели», это означает, что отсутствие прямого права арендодателя на удержание товара в договоре такого права не исключает. В случае если арендодатель производит удержание, в этот момент он получает правовой статус «ретентора» — таким чудовищным словом наука именует лицо, производящее удержание имущества.

Плохо, когда этот вопрос никак не предусмотрен договором, потому что с точки зрения закона такое право у арендодателя есть, а вот с точки зрения договора — порядка работы нет. Не вставая ни на чью сторону, осознавая, что действительно в практике есть большое количество споров, когда удержать имущество арендатора — это единственный способ на него повлиять, мы просто расскажем о некоторых особенностях удержания:

✔ ограничение доступа в помещение и удержание имущества – это не одно и тоже. Это совершенно 2 разных процессуальных действия, ограничение доступа — это процедура «из договоров» и практики, в законе такой меры воздействия нет. Законом арендодателю предоставлено право требовать досрочного внесения арендной платы при просрочках в арендных платежах, но не ограничивать доступ в помещение

✔ это особенно важно, что в контексте таких ограничений арендодатели всегда настаивают на оплате полной арендной платы за весь период ограничения, однако удержание имущества, предусмотренного ГК РФ, не предусматривает права арендодателя чинить арендатору препятствия в использовании помещения по назначению и потом требовать оплаты арендной платы

✔ так как физически организовать удержание товара без ограничения доступа — это очень трудно, в практике появился такой вот инструмент, но при этом отождествлять их нельзя

✔ в случае если исполнение обязательства не осуществлено в надлежащий срок, ретентор (он же кредитор, он же арендодатель) вправе обратить взыскание на удерживаемое имущество по правилам ГК РФ о залоге (не спрашивайте, как это, расскажем потом)

✔ в удержание может быть обращено только имущество должника, без каких-либо исключений. Здесь чаще всего рискуют арендодатели, при ограничении доступа и попытке удержать имущество, как правило, они даже не знают, чье действительно имущество находится внутри помещения

✔ ретентор, удерживая имущество, становится его титульным владельцем, а значит в этот период он несет материальную ответственность за сохранность удерживаемого имущества. Все формулировки о снятии с арендодателя ответственности за сохранность имущества в момент удержания — юридической силы не имеют, как только вы заявляете арендатору об удержании его имущества, ровно с этого момента вы принимаете на себя статус титульного владельца со всеми тяжкими и правовыми последствиями

Nota bene: наука и правоприменительная практика относит удержание к правоохранительным мерам обеспечительного характера, как кстати и неустойку. В качестве варианта аргументации на переговорах, когда вам нужно уменьшить сумму неустойки и/или исключить право арендодателя на удержание, можно обосновать, что три меры обеспечения: депозит, неустойка и удержание на исполнение одного обязательства — это чрезмерная правовая и финансовая нагрузки, кроме того нарушение принципа равноправия сторон.

Имущество брошенное

Оно же бесхозное, оставленное и никому не нужное (есть нюансы в тонкостях терминологии между бесхозяйными и брошенными вещами, но они чисто правовые). Здесь несколько интересней история. Как правило, речь идет о тех несчастных арендодателях, у которых в торговых центрах непутевые арендаторы съехали и оставили свой нехитрый скарб.

Но и тут есть масса правовых тонкостей:

✔ институт бесхозных вещей уходит корнями конечно же в Римское право, в котором использовался термин occupatio (букв. «захват вещи») и трактовался как «никому не принадлежащая вещь естественно становится собственностью того, кто ею завладеет»1

✔ казалось бы, где Юстиниан со своим Сводом римского права и где аренда в торговых центрах? Увы. Именно эти положения Свода имеют принципиальное значение для признания имущества арендатора брошенным, так как именно они нашли отражение в действующем гражданском законодательстве

✔ брошенным имуществом признаются вещи «брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи)» — то есть, если арендатор требует вернуть его имущество или же у вас намечается спор на предмет удержания, то признать такое имущество брошенным нельзя

✔ это важно, потому как в практике (по крайней мере в нашей) стали появляться случаи, когда арендодатели пытаются заменить статус удержанных вещей на статус брошенных

✔ ну и самое любимое. Порядок признания имущества брошенным. Мнений много, разных, но если анализировать практику и положения ГК, то получается основной вывод: распоряжаться имуществом арендатора, оставленным в помещении без решения суда НЕЛЬЗЯ

Читаем ГК РФ (п.2. статьи 226):

«Лицо, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь, стоимость которой явно ниже трех тысяч рублей, либо брошенные лом металлов, бракованная продукция, топляк от сплава, отвалы и сливы, образуемые при добыче полезных ископаемых, отходы производства и другие отходы, имеет право обратить эти вещи в свою собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность.

Другие брошенные вещи поступают в собственность лица, вступившего во владение ими, если по заявлению этого лица они признаны судом бесхозяйными».

Упрощая чтение и анализ статьи: чтобы распорядиться имуществом, оставленном в помещении, арендодателю нужно вступить в право собственности, во внесудебном порядке это можно сделать только в отношении отходов и имущества стоимостью менее 3000 рублей, в остальных случаях необходимо решение суда о признании имущества бесхозяйным.

Что же делать тогда арендодателям, если признать имущество брошенным без суда нельзя? Мы придерживаемся следующей стратегии (на случай если арендатор «жив», и вы об этом точно знаете):

✔ обращение в суд с иском о выселении, с обязательным отнесением на разрешение судом вопроса о правовом статусе оставленного имущества

✔ доначисление арендной платы за весь период судебного процесса, когда арендодатель не мог осуществлять фактическое использование помещения (не мог пересдать его в аренду другому арендатору)

Лада Булавицкая, основатель компании RetailTrusts. Для NEW RETAIL

О.А. Омельченко, «Римское право», учеб.. 2004 г.

Финансовые сложности, ненужность объекта, желание сэкономить — главные причины недобросовестных действий арендаторов офисных, торговых, складских и производственных помещений. Что делать собственникам в подобных случаях?

Каждый собственник коммерческого помещения боится недобросовестного арендатора. Такой арендатор может не платить или повредить объект: разбить окна, испортить внутренние коммуникации, выломать выключатели или даже снять паркет.

При завершении аренды объект недвижимости должен быть возвращен в том же состоянии, что и принимался арендатором, но с учетом нормального износа, следует из Гражданского кодекса (ГК) России. Нормальный или типичный износ возникает при обычном пользовании имущества. Но иногда помещение возвращается с явными и серьезными повреждениями, когда о нормальном износе речи нет.

Многие собственники при приеме помещения совершают ошибку, подписывая акт приема-передачи объекта без его внимательного осмотра. Кто-то и вовсе полагается на честность арендаторов и подписывает документы путем обмена актами по почте. Это приводит к тому, что при физическом осмотре помещения и выявлении повреждений предъявить претензии уже нельзя.

Как застраховаться от повреждений

Арендодатели могут подстраховаться, использовав финансовые инструменты, например, обеспечительный платеж. Это форма обеспечения обязательств, предусмотренная законом. Его размер обычно варьируется от одного до двух месячных арендных платежей.

Главное, чтобы в договоре было четко прописано, что за его счет собственник может компенсировать убытки, причиненные повреждением арендуемого имущества. Даже если повреждение не удалось предотвратить, полученный при заключении договора обеспечительный платеж пойдет на ремонт помещения и минимизирует риски, связанные с простоем объекта.

Правильно зафиксированные повреждения имущества при его возврате также могут решить многие вопросы. Арендодатель имеет право настаивать на своей форме акта приема-передачи, где в одном документе совместно с представителем арендатора будут зафиксированы все повреждения, которые явно выходят за рамки нормального износа. Пренебрежение этим правилом может привести к спору с арендатором, например, об объеме повреждений и причинах их возникновения.

Если арендатор не согласен со стоимостью устранения повреждений, то можно провести их независимую оценку. Ее можно заказать у любой оценочной компании. Правда, при вызове оценщика на объект лучше уведомить об этом контрагента всеми возможными способами, в том числе заказным письмом по юридическому адресу. В дальнейшем это позволит доказать факт уведомления, избежать споров в суде о наличии и объеме повреждений, а также не позволит арендатору оспорить факт выезда оценщика на осмотр.

Показателен случай, когда предъявить претензии арендатору так и не удалось. Клиент сдавал в аренду офис поставщику импортной мебели. Арендодатель подписал акт приема-передачи помещения «без нареканий» за день до его реального осмотра. После открытия офиса он увидел грустную картину: арендатор вынес весь ламинат, уложенный по договоренности с владельцем за счет уменьшения арендных платежей.

Если арендатор не хочет съезжать

Если арендатор не выезжает из помещения, то даже по окончании срока аренды он обязан оплатить ее фактическую стоимость. При этом собственнику следует всегда внимательно готовить договор аренды. Там может быть пункт о том, что при истечении срока аренды, если за какое-то время стороны не заявят об освобождении помещения, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях. Это условие применяется, если к окончанию арендного срока арендатор продолжает пользоваться помещением.

При такой формулировке контрагент может на словах сообщить о желании съехать, а на деле затягивать выезд. В итоге владелец не направит ему уведомление об освобождении помещения в нужное время, а акт приема-передачи до истечения срока аренды подписан не будет. Если собственник захочет выгнать арендатора или поднять арендную плату, то это не удастся сделать, так как договор автоматически возобновится в том же виде. Поэтому решив расстаться, следует в любом случае направить соответствующее уведомление.

Если владелец не потребовал освобождения объекта и вышеуказанного пункта в договоре нет, то договор возобновится, но уже на неопределенный срок и арендодатель его сможет расторгнуть в любое время.

Бывает, что арендатор упорно не хочет выезжать из офиса по истечении срока аренды. В этом случае закон дает владельцам массу инструментов для защиты: взыскание арендной платы за пользование имуществом, взыскание неустойки, компенсация убытков. В крайнем случае можно принудительно освободить помещение и вывезти имущество контрагента, однако его нельзя присвоить — права арендатора не стоит нарушать.

Сначала собственник должен направить контрагенту письменное уведомление (и проследить, чтобы тот его обязательно получил) о расторжении договора и освобождении помещения. В таком уведомлении нужно сообщить, что по истечении предложенного срока имущество будет описано и вывезено с объекта. Возможно, арендатор одумается.

Если встречных движений не последует, то можно принудительно за свой счет вывезти имущество, предварительно составив опись. Лучше это сделать в присутствии охраны или управляющей компании. Далее нужно официально уведомить арендатора о месте хранения имущества. Расходы по хранению и вывозу имущества — это убытки арендодателя, которые можно взыскать с другой стороны в суде.

Но если имущество арендатора повредить или присвоить, то уже арендатор вправе обратиться в суд с иском к владельцу о компенсации своих убытков. Описанные выше меры лучше применять в крайнем случае.

Еще один вариант — обратиться в суд с иском об обязании контрагента освободить помещение. Но рассмотрение дела может занять до полугода, а исполнение судебного решения может привести к той же проблеме: арендатор откажется съезжать.

Как-то раз собственник после досрочного расторжения договора аренды потребовал освободить офис. Арендатор его проигнорировал и перестал платить арендные платежи. Владелец сменил замки, вывез мебель и вещи сотрудников нанимателя. За своим имуществом он так и не обратился, хотя был уведомлен о месте его хранения.

Неожиданная субаренда

Арендатор вправе сдать арендуемое помещение в субаренду только с согласия владельца, если иное не установлено договором. Об этом говорится в статье 615 Гражданского кодекса. Увы, на практике эта статья соблюдается не всегда.

Собственник может сдать объект на продолжительный срок без какого-либо контроля и не проверяя, кто там реально сидит. Таким подходом может воспользоваться арендатор в своих интересах, сдав помещение третьим лицам. Со своих субарендаторов он будет получать плату вовремя, но не факт, что оперативно будет расплачиваться с арендодателем. Долги в таких злоупотреблениях не редкость. Владелец же может потребовать деньги за аренду только с арендатора.

На практике был случай, когда владелец помещения после продолжительной паузы приехал проведать арендатора в связи с многомесячной задержкой оплаты аренды. Собственник удивился, когда другие фирмы предъявили ему договоры субаренды и пояснили, что свои платежи они ежемесячно оплачивали. Договор с арендатором оперативно расторгли, но к этому моменту он начал свою ликвидацию. В полном объеме его долг взыскать не удалось.

Советы собственникам

Чтобы защитить себя с юридической стороны, собственникам следует ответственно готовить договор аренды. Многие риски можно нивелировать уже на этом этапе. Например, предусмотреть дополнительные санкции для арендатора, неустойку за нарушение им обязательств, предусмотреть обеспечительный платеж, детализировать продление договора и способы его расторжения.

Не следует принимать помещение из аренды без осмотра. О компенсации любых повреждений нужно договориться с контрагентом заранее.

Не стоит забывать и о контроле: собственникам следует встречаться с арендаторами, посещать и по возможности осматривать объекты, следить за финансовым состоянием арендаторов, отслеживать значимые изменения в ЕГРЮЛ, судебные споры, претензии кредиторов. Лучше вовремя выявить проблемы и попытаться расторгнуть договор, чем потом безуспешно пытаться взыскать долг по аренде.