Как я наказала квартирантов подав в суд

Запись Клиенту Тинькофф Журнала: как возместить ущерб от арендаторов

Читательница Тинькофф Журнала сдает три квартиры: одну — в Сочи и две — в Краснодаре.

Однажды жильцы доставили ей много проблем, так что пришлось вызывать полицию и выселять их ночью, а позже — подавать в суд. Рассказываем, почему это произошло и как ей удалось возместить материальный ущерб.

Позиция ЮФ Контра vs. позиция ответчика

К нам обратился Клиент с вопросом о взыскании долга с Арендатора за представленную ему спецтехнику.

Проблема заключалась в том, что Арендатор отказывался платить со ссылками на отсутствие фактического долга. Доказательства со стороны ЮФ Контра включали подписанные УПД, справки, путевые листы, табели учета рабочего времени и другие документы. Однако позиция ответчика была в том, что существует сговор с нашей стороны, корпоративный конфликт и документы на ГСМ и спецтехнику отсутствовали.

Расторжение договора аренды: односторонний отказ и судебный порядок

Согласно российскому законодательству, договор аренды недвижимости на определенный срок может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке при нарушении обязательств. Стороны могут также предусмотреть право на односторонний отказ от договора в случае определенных нарушений.

Существует разница между односторонним и судебным расторжением договора аренды. В случае одностороннего расторжения, договор будет расторгнут с даты уведомления другой стороны. Если же договором не предусмотрен односторонний отказ, необходимо обратиться в суд и представить доказательства нарушения обязательств.

Как доказать освобождение арендованного помещения

В одном из споров ВС определил, что собственник имеет право взыскать долг с арендатора, если тот освободил помещение, даже если прошло несколько лет. Главное доказать факт освобождения помещения и переезда арендатора.

В конце 2013 года Хозяйственно-эксплуатационное управление Адмиралтейского района арендовало помещение у комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. Стороны заключили договор на 11 месяцев, но потом арендатор продолжил пользоваться площадью, а собственник не возражал.

Как утверждает компания, 15 июня 2017 года она известила чиновников о расторжении договора и в начале следующего месяца освободила здание. Управляющая организация дома составила акт осмотра помещения. В нем подтвердили, что управление вывезло всю технику, мебель, персонал уехал, а входную дверь опломбировали. Но акт приема-передачи тогда не составили. По утверждениям юрлица, от подписания бумаги уклонялся сам арендодатель.

Но в 2019-м комитет сообщил, что отказывается от договора. А так как акта приема-передачи нет, собственник решил, что фирма задолжала ему за аренду. Чиновники направили компании претензию, но добровольно сумму не возместили. Поэтому комитет имущественных отношений обратился в суд.

Он требовал долг по аренде в размере 3,5 млн руб. и еще пени — 8,8 млн руб. Первая инстанция в иске отказала. Суд решил, что комитет не может требовать с компании арендную плату, поскольку сам уклонялся от приемки помещения. Апелляция оказалась другого мнения. 13-й ААС решил, что истец пропустил срок давности по части требований, поэтому присудил ему только 264 417 руб. долга и 409 714 руб. неустойки. Кассация с этим согласилась (дело № А56-10933/2022).

Тогда арендатор пожаловался в Верховный суд. Он считает, что апелляция и кассация неправильно оценили обстоятельства дела. Они не обратили внимание, что фирма уведомляла собственника о расторжении соглашения еще в 2017 году.

Арендатор привел еще один аргумент в жалобе: суды не учли ранее высказанную позицию ВС по делу № А35-6435/2018. Тогда экономколлегия отметила, что если между сторонами сложились такие деловые отношения, при которых они не заключали акт о передаче имущества в аренду, то вернуть имущество можно без акта. Это не лишает силы другие доказательства ответчика, например заявления, что он вовремя освободил помещение и прекратил им пользоваться.

Арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества из-за прекращения договора, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества, согласилась экономколлегия. Например, если арендатор освободил помещение и известил арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, но арендодатель никак участвовать в составлении акта не стал.

То, что акт осмотра нежилого помещения не содержит подписи арендодателя, не могло быть расценено как обстоятельство, лишающее данный документ доказательного значения, тем более в ситуации, когда арендодатель уклонялся от участия в оформлении возврата имущества, — подчеркнул ВС.

С учетом этого судьи отменили акты проверочных инстанций и подтвердили решение первой инстанции об отказе в иске.

Покупка и сдача квартир

Инвестиции в арендную недвижимость: мой опыт

В ноябре 2019 и январе 2020 года я приобрела две однушки в столице зимней Олимпиады: в одной стала жить сама, другую поменьше, площадью 22 м², — сдавать.

В апреле 2020 года взяла еще две маленькие квартиры, уже в Краснодаре, и оформила их на маму. Они были в предчистовой отделке, по 760 000 ₽ каждая. Я сделала в них бюджетный ремонт и тоже подготовила для аренды.

Опыт сдачи недвижимости

Теперь сдаю эти однушки буквально за полдня, причем по цене выше рынка — за 12 000 ₽ в месяц вместо 10 000 ₽.

Мне кажется, я знаю уже всех риелторов в городе, и достаточно отправить им сообщение о сдаче, как арендатор находится. Еще есть Авито, оттуда тоже часто звонят.

Другой опыт с арендой

Ремонт в сочинской квартире под сдачу я переделывать не стала. Арендатор платит за нее 18 000 ₽, что ниже рынка.

Мама живет в Краснодаре, и мы договорились так: она присматривает там за квартирами и половину всей арендной платы забирает себе как прибавку к пенсии. Коммунальные услуги жильцы оплачивают отдельно.

Я всегда заключаю договор с арендаторами и требую залог. Документ подписываем сроком на 11 месяцев. Если сдавать жилье на срок более года, договор придется регистрировать в Росреестре, а это дополнительные сложности и проблемы при расторжении.

Но мы часто сдаем жилье на более длительный срок, заключив дополнительное соглашение.

Договоры и залоги

Мама постоянно или прощает залог, или позволяет уплатить его в рассрочку.

Она вообще добряк: убирается перед сдачей квартиры, как у себя дома, дает постельное белье, ложки, вилки и даже свой утюг.

Арендаторов, в отличие от некоторых собственников, лишний раз не беспокоит.

Судебный процесс

Попытка договориться

Я позвонила арендаторам и попросила оплатить ремонт, на что они рассказали, какая я бессовестная, что выгнала их.

Тогда я решила, что буду бессовестной, но с целой мебелью.

Подача заявления

Расстраиваться и заламывать руки в такой ситуации бесполезно, поэтому я написала заявление в полицию.

Сотрудники зафиксировали все повреждения, составили протокол об отказе в возбуждении уголовного дела — он был необходим мне для установления факта причинения ущерба.

Обращение в суд

Договором аренды предусмотрено, что лица, проживающие совместно с нанимателем, пользуются равными с ним правами и несут ответственность по обязательствам.

Так что исковое я адресовала обеим девушкам, что увеличивало шансы на взыскание.

Тот факт, что в квартире находились посторонние, для меня значения не имел.

Иск в суде

После исключения девушек из квартиры, мы обнаружили, что в комнатах много времени проводят гости, не указанные в договоре. Было видно, что эти люди не замыкались внутри комнат, а наоборот, выходили к курящим под окно. После уборки квартиры выявили следы краски на диване и полах. В подъезде обнаружили пачку безплатных визиток, что указывало на коммерческую деятельность.

Было принято решение подать иск в суд на взыскание ущерба и расторжение договора аренды. Предполагается, что судья возместит наш ущерб и примет решение по предмету нарушения правил проживания.

Дополнительно, было предъявлено требование разовой выплаты за моральный ущерб, связанный с огромной неудобством, вызванным поведением арендаторов.

Итоги

После рассмотрения установленной статьей территории и получения материалов, свидетельствовавших о беспорядках арендаторов, суд принял решение в пользу нашей стороны. В сумме, арендаторы должны выплатить штраф за убытки в размере 32 847,84 ₽, а также судебные издержки в размере 1125 ₽.

Таким образом, судья принял наше ходатайство и решил в нашу пользу. Причинению морального ущерба было нанесено ущерб в размере 30 000 ₽, что также будет взыскано с арендаторов.

Все началось с того, что маме стали звонить соседи с жалобами на шум и громкую музыку ночью. Придя в квартиру, мама обнаружила, что там живут уже совсем не эти девушки, а их подруги, которые пригласили несколько мужчин. В ответ на мамино недоумение ей недвусмысленно дали понять, что она имеет все шансы слететь с лестницы.

Когда она мне рассказала об этом по телефону, я разозлилась и уже через пять часов была в Краснодаре. Вызвала полицию и, придя с сотрудниками правоохранительных органов, потребовала объяснить, на каком основании эти люди находятся в квартире в нетрезвом виде и пытаются угрожать. Внятных аргументов ни у кого не нашлось, в связи с чем они благополучно сами, ножками, спустились с лестницы и убыли в неизвестном направлении. Скатертью дорога, как говорится.

Диван, который сломали арендаторы

Расторжение договора арендатором в судебном порядке

Арендатор может обратиться в суд для расторжения договора аренды в следующих случаях:

Пошаговая инструкция “Как арендатору расторгнуть договор аренды через суд?”

Шаг 1. Направьте предложение о расторжении договора арендодателю

В первую очередь убедитесь, что у вас имеются основания для расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 620 ГК РФ или договором.

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендодателю предложение о расторжении договора. В предложении о расторжении договора укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендодателю подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию такой срок составляет 30 дней.

По общему правилу официальные сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует направлять по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.

Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предупреждение направить по адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры, если такой порядок явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо является обычной деловой практикой между вами и ранее обмен сообщениями вы осуществляли в том числе таким образом (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18, п. 5 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020). Подтвердить отправку сообщения вы можете, сделав и заверив распечатку материалов, размещенных в сети Интернет (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой она сделана, а также точного времени ее получения.

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.

Шаг 2. Подготовьте и подайте в суд исковое заявление о расторжении договора аренды

Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендодатель отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендодателю, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении.

Подсудность спора о расторжении договора аренды Если стороны договора аренды — организации и (или) индивидуальные предприниматели, спор о его расторжении рассматривает арбитражный суд. По общему правилу исковое заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, но в договоре аренде может быть установлена иная подсудность.

Исковое заявление может быть подано:

Как составить исковое заявление о расторжении договора аренды?

Важно, чтобы исковое заявление было составлено с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ или ст. 131 ГПК РФ, а именно:

В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 64 АПК РФ и ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах.

Документы для расторжения договора аренды в суде

Обратите внимание! С 01.10.2019 года представителем в арбитражном процессе может быть руководитель компании или лицо, которое имеет высшее юридическое образование.

Госпошлина за рассмотрение иска о расторжении договора аренды в суде За рассмотрение арбитражным судом иска о расторжении договора аренды уплачивается пошлина в размере 6 000 рублей. Если одновременно заявляется денежное требование (о взыскании обеспечительного платежа), то дополнительно уплачивается пошлина, которая рассчитывается от цены иска.

После подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований суд выносит определение о принятии иска к производству.

Шаг 3. Защита интересов в суде

При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о расторжении договора занимает 2-3 месяца. После подачи иска в суд вы можете на сайте суда отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, изготовление решения суда, исполнительного листа и т.д.).

Шаг 4. Получение решения суда и исполнительного листа (при взыскании денежных средств)

По результату рассмотрения дела выносится решение суда. Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления суда апелляционной инстанции.

Шаг 5. Исполнение решения суда После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указывается сумма, подлежащая к взысканию.

В целях взыскания исполнительный лист подается:

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Как было ранее отмечено, договор аренды, заключенный на определенный срок, можно расторгнуть в одностороннем порядке только в том случае, если в договоре такое право предусмотрено. В случае если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Право на односторонний отказ может быть обусловлен некими нарушениями со стороны другой стороны договора или ничем не обусловлен.

Также стороны имеют право на односторонний отказ от договора аренды (расторжение в одностороннем порядке) в случае, когда договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой отказ является немотивированным. Согласование в договоре оснований отказа не требуется. Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.

Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне. Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. Вместе с тем, условие договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, об установлении платы за односторонний отказ от его исполнения является ничтожным (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах").

Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

На практике возникают ситуации, когда арендатор по тем или иным причинам утрачивает интерес к некоторым из арендуемых объектов. Арендодатель, со своей стороны, может быть заинтересован в возврате некоторых из переданных в аренду объектов, например, необходимых ему лично либо планируемых к передаче другому арендатору.

В указанной ситуации, когда ни одна из сторон не намерена прекращать договор полностью, стороны могут воспользоваться правом на частичный отказ от него. Однако такое право по смыслу п. 2 ст. 310 ГК РФ, так же как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре. Если стороны согласовали условие о праве на односторонний отказ от договора в целом, частичный отказ возможен только в случае, если объект аренды не является неделимой вещью или единым имущественным комплексом и договор не содержит запрета на частичный отказ.

Инструкция “Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?”

После того, как вы убедились в наличии оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, для расторжения договора необходимо подготовить и направить другой стороне договора уведомление об одностороннем отказе. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено договором.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то уведомление об отказе необходимо направить за 3 месяца до даты расторжения (договором аренды может быть предусмотрен иной срок). Договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения об отказе, предусмотренного ст. 610 ГК РФ или договором.

При одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо руководствоваться нормой ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено договором.

Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ).

Пример формулировки уведомления: "Настоящим уведомляем вас о своем решении отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора № ____ от ___________ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ или на основании п. __ Договора аренды № ___ от _____ г.".

Способ направления уведомления может быть предусмотрен договором. В этом случае нужно руководствоваться условиями договора. Если в договоре не согласован способ направления уведомления об отказе и иных сообщений, то уведомление может быть осуществлено в любой форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, если иное не установлено не следует из обычая или практики взаимоотношений сторон. Оно, в частности, может быть направлено с помощью электронной почты, факсимильной и другой связи. При этом выбранный способ извещения должен обеспечивать возможность достоверно определить, от кого исходило сообщение и кому было адресовано. По общему правилу юридически значимые сообщения, в том числе уведомления об отказе от договора аренды, направляются юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Рекомендуем направлять уведомления по юридическому адресу ценным письмом с описью вложения (в описи указать существо уведомления).

Мы предлагаем комплексные услуги юристов для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Помогаем зарегистрировать бизнес, готовим и анализируем договоры, готовим различные документы и отвечаем на претензии, защищаем интересы компании в суде и взыскиваем задолженность, защищаем интеллектуальную собственность и недвижимость, сопровождаем сделки, консультируем предпринимателей по правовым вопросам и решаем другие юридические задачи компании.

Расторжение договора арендодателем через суд

Арендодатель может обратиться в суд для расторжения договора аренды в следующих случаях:

Пошаговая инструкция “Как арендодателю расторгнуть договор аренды через суд?”

Шаг 1. Предупредите арендатора о необходимости устранить нарушение и направьте предложение о расторжении договора аренды

Если вы намерены расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательства арендатором, то до обращения в суд вы должны письменно предупредить его о необходимости исполнить обязательство (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

В предупреждении укажите, какое именно нарушение допустил арендатор, и предложите устранить его в разумный срок. В ст. 619 ГК РФ не указано, какой срок считается разумным. Если срок устранения нарушений не установлен договором, то суд, вероятно, будет определять разумность предоставленного вами срока с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора.

Рекомендуем предоставлять арендатору для устранения нарушений не менее 7 дней. По общему правилу обязательство должно быть исполнено именно в этот срок со дня предъявления требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если вы отведете арендатору меньший срок, суд может не признать его разумным (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 № 303-ЭС15-13076).

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу. Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендатору предложение о расторжении договора. Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении — 2 самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить арендатору и предупреждение, и предложение (ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

В предложении о расторжении договора укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендатору подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию такой срок составляет 30 дней. Адрес и способ направления предложения о расторжении договора определяются так же, как и для предупреждения о необходимости устранить нарушение.

В законе не указано, что арендодатель должен выдерживать определенный срок после предупреждения, прежде чем направить предложение о расторжении. А из п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 можно сделать вывод, что одного документа может быть достаточно, если из него явно следует двойной характер сообщения. Чтобы составить такой документ, надо указать в нем на необходимость исполнить обязанность (устранить нарушение) и предложить расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.

Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении.

Подсудность спора о расторжении договора аренды Если стороны договора аренды — организации и (или) индивидуальные предприниматели, спор о его расторжении рассматривает арбитражный суд. По общему правилу исковое заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, но в договоре аренде может быть установлена иная подсудность.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ и ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах.

Обратите внимание! С 01.10.2019 года представителем в арбитражном процессе может быть руководитель компании или лицо, которое имеет высшее юридическое образование.

Госпошлина за рассмотрение иска о расторжении договора аренды в суде За рассмотрение арбитражным судом иска о расторжении договора аренды уплачивается пошлина в размере 6 000 рублей. Если одновременно заявляется денежное требование (о взыскании задолженности, неустойки), то дополнительно уплачивается пошлина, которая рассчитывается от цены иска.

Шаг 4. Получение решения суда и исполнительного листа (при взыскании задолженности)

Шаг 5. Исполнение решения суда После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указывается сумма, подлежащая к взысканию.

Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то арендодатель на основании решения суда может зарегистрировать прекращение действия договора аренды.

Выводы

За исключением этого случая, сдача квартир в аренду практически не доставляет мне проблем. За все время один раз сломался кран — квартирант его починил за свой счет. Еще я один раз обновила краску на стенах. Выбирала ее для помещений с повышенной эксплуатацией, влагостойкую. Сейчас 9 л такой краски стоят 6990 ₽, я покупала еще за 5000 ₽.

Так что для меня сдача жилья — неплохой вариант получения пассивного дохода. Главное — заключить максимально детализированный договор, прописать ответственность и описать все имущество, которое передаете в пользование. Также важно доверять своей интуиции: если человек не нравится, лучше отказать в найме.

Мне по большей части попадаются светлые люди. Я вложила душу в свои квартиры, так как для меня было действительно важно сделать их уютными и удобными.

В каких еще случаях можно подать в суд на квартирантов

Долги за коммуналку или квартиру. При найме жилья — или, как чаще его называют в быту, аренде — квартиранты временно им пользуются за плату. Они заезжают в помещение с мебелью, бытовой техникой и по договоренности с хозяином оплачивают коммунальные услуги. Но иногда пренебрегают своими обязанностями — отсюда и возникает самое распространенное требование хозяев жилья, которое часто доходит до судебных разбирательств.

Так произошло в Ахтубинске, где квартирантка не платила за наем и накопила долг перед хозяйкой 163 531 ₽. Еще 203 690 ₽ составил долг за неоплаченные коммунальные услуги. Однажды женщина просто съехала и даже не отдала ключи, а просто по телефону сообщила, что платить она отказывается. Тогда хозяйка подала на нее в суд и выиграла дело. Она взыскала с квартирантки оба долга, еще 163 531 ₽ в качестве неустойки за отказ выплатить их до суда и 10 000 ₽ на оплату услуг юриста собственницы жилья.

Порча имущества. Наймодатель вправе рассчитывать, что ему вернут жилье в том состоянии, в котором он его и сдал. Незначительный износ допустим, но до суда доходят более тяжелые случаи.

К примеру, квартира изнашивается быстрее, когда ее пересдают в посуточный наем или на длительный срок, но тем лицам, кому собственники квартиру не доверили. Материальные претензии за порчу имущества в таком случае хозяин все равно вправе адресовать квартирантам, которых заселял сам: именно они ответственны за сохранность принятого имущества и обязаны возместить ущерб.

Квартирантка из Астрахани не только задолжала хозяину квартиры плату за проживание — 55 000 ₽, но и сдала его жилье в поднаем женщине с шестью детьми. После таких жильцов в квартире нужно было делать восстановительный ремонт на сумму 140 926 ₽. За компенсацией этого ущерба и неустойки 68 950 ₽ наймодатель и пошел в суд.

Все его требования удовлетворили, так как ущерб квартире был нанесен во время действия договора аренды с первой квартиранткой.

Нарушение договоренностей. Иногда наниматели нарушают оговоренный режим пользования квартирой. Например, заводят домашних питомцев или открывают в квартире тату-студию. Это может плохо отразиться на состоянии жилья и стать поводом посудиться.

В Пскове хозяйка квартиры сдала ее двум женщинам, но вскоре ей стали поступать жалобы соседей на зловонный запах. Когда хозяйка пришла с проверкой, то обнаружила, что в квартире живут 18 кошек. Женщины убрали ковры, а паркет настолько пропитался мочой животных, что покрылся бурыми пятнами.

Чтоб восстановить квартиру после квартиранток, 145 889 ₽. Этот ущерб женщина пошла взыскивать в суде.

Судебная экспертиза оценила его ниже — в 70 849 ₽. Суд обязал квартирантку, подписавшую договор, возместить его. Она пыталась обжаловать решение в апелляционном суде, но оно осталось неизменным.

Проблемы с пропиской. Нередко наймодатели оформляют прописку квартирантам, а те прописывают туда и своих детей. Нет проблем, когда прописка временная и оформлена на срок действия договора — они прекращаются одновременно.

Все сложнее, когда собственники оформляют квартирантам постоянную регистрацию: прекратить ее без согласия самих квартирантов можно только через суд.

Москвичка дважды сдавала свою квартиру и прописывала в ней квартирантов. Оба раза те уезжали, не предупредив хозяйку, но регистрацию в ее квартире не прекращали. Тогда ей пришлось делать это самой через суд.

По его решению семьи бывших квартирантов подлежат снятию с учета из квартиры женщины, так как собственник жилья вправе требовать восстановления своих прав, в том числе — выселения подселенцев и снятия их с регистрационного учета.

Итоги

Не помню, почему суд снизил сумму взыскания на 2000 ₽, но в итоге получилось 30 847,84 ₽. Еще присудили выплатить 1000 ₽ за моральный вред и 1125 ₽ за государственную пошлину.

Отдельно суд постановил взыскать 24 000 ₽ судебных издержек, но этого документа у меня не сохранилось. В итоге общая сумма выплат составила около 54 000 ₽.

Я вообще не рассчитывала получить эти деньги. Если вы сталкивались со взысканием по исполнительному листу, понимаете, насколько это сложно, хлопотно и зачастую бесполезно. Так что исполнительный лист я отправила в районный отдел судебных приставов по месту жительства одной из девушек и благополучно про него забыла.

Но, к моему удивлению, через полтора месяца на карту поступило десятка полтора мелких платежей: приставы сняли деньги с карт, которые были оформлены на наших должников, и перечислили мне всю сумму.

Девушки так и не объявились. А я уже через пару дней после инцидента отремонтировала квартиру, заново покрасила стены и нашла арендатора. На этот раз — одинокого мужчину. Договор менять не стала, так как он и так более чем жесткий.