Как заключить договор аренды коммерческой недвижимости и избежать возможных потерь

Журнал Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение № 5/2023

Арендные отношения – распространенное явление. Напомним отдельные требования ГК РФ и позиции судов, о которых нужно знать арендодателю и арендатору.

Какое имущество можно сдавать в аренду?

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы:

• Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Документы для договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и он не оспаривал ее передачу), стороны не вправе оспаривать этот договор по причине ненадлежащего описания объекта аренды.

Составление и регистрация договора аренды

Обязательно ли составлять договор аренды в письменной форме? Нужно ли регистрировать договор аренды?

В письменной форме должен быть заключен договор аренды в следующих случаях:

• По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Виды арендной платы

Какие виды арендной платы можно использовать?

В статье 614 ГК РФ указано, что арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. Фиксированной суммы денег;
2. Определенного процента от дохода, полученного от использования имущества;
3. Натуральной продукции или услуг;
4. Иной формы, предусмотренной законом.

Повышение арендной платы

Как часто арендодатель вправе повышать арендную плату?

Размер арендной платы

В случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Пленум ВАС в п. 21 Постановления от 17.11.2011 № 73 указал, что по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы могут изменяться чаще одного раза в год.

Изменение арендной платы

Если законом или договором предусмотрено право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке, он может делать это путем направления арендатору уведомления (сообщения) без оформления дополнительного соглашения не чаще одного раза в год. В противном случае изменение размера арендной платы возможно только путем подписания дополнительного соглашения.

Обязанности по ремонту

По общему правилу арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт.

Исключения для аренды транспортных средств

Исключение из общего правила касается аренды транспортных средств. При аренде транспортного средства с экипажем арендодатель обязан поддерживать состояние транспортного средства, включая ремонт и предоставление принадлежностей.

Договор аренды недвижимости

Строны могут заключить договор аренды недвижимости до получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта, при условии, что объект не является самовольной постройкой. Закон позволяет передать арендатору объект для ремонтных и отделочных работ до ввода его в эксплуатацию.

Возможность приобретения арендатором собственности

В соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды может быть указано, что имущество перейдет в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его окончания при условии оплаты арендатором полной согласованной стоимости.

Если условие о покупке арендованного имущества не указано в договоре, его можно добавить путем дополнительного соглашения сторон, которые также могут договориться о включении предыдущей арендной платы в покупную стоимость.

Законодательством могут быть установлены случаи, когда покупка арендованного имущества запрещена.

Основания для удержания имущества арендатора

Удержание имущества арендатора без соблюдения определенных условий может быть расценено судом как хищение при определенных обстоятельствах. Поэтому перед принятием такого решения рекомендуется ознакомиться с законодательством.

Чаще всего идея удержания имущества возникает в конфликтной ситуации, где арендатор не выполняет условия договора. Например, не оплачивает арендные платежи или не бережет собственность. В таком случае, удержание имущества арендатора в квартире при наличии задолженности по арендной плате после истечения или расторжения договора может быть законным.

Ограничение доступа в квартиру, например, смена замков, также может произойти при наличии действующего договора, предусматривающего такие санкции. В случае задолженности арендатора с момента начала действия договора, стоит подробно описать возможные санкции, включая удержание имущества.

В соответствии с разъяснением Президиума Высшего арбитражного суда РФ, удержание имущества может быть осуществлено законным образом, если оно было приобретено хозяином законным путем. Однако, если арендатор-должник не дал согласия на удержание, суд может признать это действие незаконным и решать спор индивидуально.

По статистике

На которую ссылаются юристы, суды часто встают на сторону арендатора, который столкнулся с тем, что его имущество удерживается. То есть действия арендодателя будут признаны незаконными. Особенно если документы по квартире и ее сдаче изначально были оформлены с нарушениями (например, отсутствует договор или опись имущества хозяина). Какие документы нужны для того, чтобы сдать квартиру, мы писали.

Кроме того, арендатор может не оплачивать простой квартиры, в которую его не пускали и где хранятся его вещи, если арендодатель принял эти меры самовольно и в договоре аренды такие условия не предусмотрены. Если же арендодатель действует четко по договору, то погасить долг по аренде и оплатить время простоя должнику все же придется.

Как удержать имущество арендатора

Если основания для удержания имущества есть, арендодатель должен соблюдать определенный порядок действий. В частности, направить должнику уведомление об удержании имущества арендатора.

К уведомлению об удержании может быть приложено еще одно — об одностороннем расторжении договора аренды в связи с невыполнением его условий. И претензия с требованием погасить задолженность.

После этого в квартире можно, например, поменять замки и ждать ответных действий арендодателя.

При этом, по статье 343 ГК РФ, хозяин жилья (или залогодержатель, ведь фактически он берет имущество квартиросъемщика в залог) обязан обеспечить и гарантировать сохранность вещей. Если, к примеру, удерживается ценное растение, кредитор должен наладить должный уход за ним.

В юридической практике и опыте риелторов встречались случаи, когда в качестве залога хозяин недвижимости брал даже животных. Это двойное нарушение закона: во-первых, домашние питомцы не вещь. Во-вторых, законодательство может трактовать удержание кошек, собак и прочей живности как жестокое обращение с животными.

Как защитить себя

Стратегия защиты арендатора — это прежде всего соблюдение условий договора аренды. То есть своевременное внесение арендных платежей и бережное отношение к имуществу. Если возникают проблемы, их имеет смысл обсуждать с собственником в досудебном порядке.

Чаще всего арендодатель заинтересован в долгосрочных арендных отношениях. Исходя из этого, он может пойти навстречу квартиросъемщику, например снизив на время арендную плату с последующим возмещением или же предоставив арендные каникулы с последующим возмещением образовавшейся задолженности. То же самое работает и относительно имущества: ответственный арендатор, не скрывающий проблем, с большей вероятностью сможет договориться о рассрочке по возмещению ущербу.

Тем не менее, если все же конфликт возник и произошло удержание имущества арендодателем, необходимо сообщить об этом в полицию. Полицейские, возможно, не будут разбираться в деталях, но так арендатор зафиксирует ситуацию, которая, возможно, нарушает его права.

Затем имеет смысл составить претензию к арендодателю (в двух экземплярах, на одном получатель должен расписаться в получении), изложить в ней свою позицию по поводу возникшей ситуации. Например, если имущество удерживается при наличии действующего договора аренды, в котором нет пункта об удержании как мере воздействия. В списке требований можно указать «вернуть имущество», «предоставить доступ в квартиру», снизить арендную плату на то время, в течение которого в квартиру нет доступа.

Разрешать конфликт придется через суд.

Арендодателю

Прежде всего стоит внимательно отнестись к выбору арендатора. Обеспечить себе свободу действий в вопросе удержания имущества можно и на этапе составления договора аренды. Достаточно включить в него пункт о том, что невыполнение определенного пункта (о внесении арендной платы ежемесячно в такой-то сумме) на протяжении заданного (указать) периода времени влечет за собой ограничение доступа к жилью и удержание имущества арендатора.

При наличии договора и уплате налогов с дохода шансов выиграть суд больше, а кроме того, это позволит застраховать квартиру перед сдачей в аренду. Какие плюсы есть от сдачи квартиры «по-белому», можно узнать .

В качестве обеспечительной меры владельцы жилья, как правило, используют денежный залог в размере месячной арендной платы, в некоторых случаях сумма устанавливается больше. Как его оформить и можно ли вернуть — рассказывали в другой статье.

Избежать неприятностей и конфликтов с арендаторами, в том числе с удержанием имущества, при сдаче квартиры поможет . Мы возьмём на себя всю работу с объявлением и приведём надёжных, проверенных жильцов. Что вы получаете:

Консультацию со специалистом. Вы расскажете о вашем жилье, а мы — о сервисе и выгодном для вас размере арендной платы.

Подготовку объявления и его продвижение. Мы грамотно составим объявление, разместим его на сервисах по аренде и начнём продвижение.

Обработку входящих звонков. Мы будем отвечать на звонки, отбирать подходящих жильцов и планировать просмотры.

Проект договора от профессиональных юристов. К моменту выбора арендатора наши юристы подготовят проект договора, а также чек-лист для описи имущества.

Подытожим

Права арендатора отражают права, которые имеет арендатор, одна из сторон договора аренды, в соответствии с условиями самого договора аренды. Договор аренды, определенный в статье 299 Гражданского кодекса Турции, представляет собой договор, в котором стороны обязаны исполнять взаимные обязательства. Поэтому в данном контексте будут рассмотрены права и обязанности обеих сторон договора. Однако эти права и обязанности сторон могут различаться в зависимости от типа договора аренды.

Общие права арендатора включают:

– В соответствии с статьей 301 ГК Турции, арендатор имеет право требовать передачи арендованного имущества на дату, согласованную между сторонами в договоре аренды, с учетом целей, предусмотренных в договоре аренды.

– Если не предусмотрено иное в договоре или законом, арендодатель несет обязательства по обязательному страхованию, налогам и аналогичным обязательствам в отношении арендованного имущества (см. статью 302 ГК Турции). Поэтому арендатор имеет право требовать, чтобы арендодатель нес ответственность по налогам и аналогичным обязательствам.

– Арендодатель несет ответственность за обязательства по побочным расходам, связанным с использованием арендованного имущества (см. статью 303 ГК Турции). В соответствии с этим арендатор имеет право требовать, чтобы арендодатель нес ответственность по побочным расходам.

– Если арендованное имущество имеет существенные недостатки на момент передачи, арендатор может обратиться к положениям, касающимся долговой невыплаты или ответственности арендодателя за недостатки, возникшие впоследствии (см. статью 304 ГК Турции).

– Если арендованное имущество впоследствии становится недостаточным, арендатор может потребовать устранения недостатков или соразмерного снижения арендной платы или возмещения ущерба. Запрос на устранение ущерба не исключает использование других дополнительных прав. При существенных недостатках арендатор имеет право расторгнуть договор. Следует отметить, что в случае, если недостаток произошел по вине арендатора, он не сможет воспользоваться указанными правами.

– Арендатор может потребовать устранения недостатков соблюдением разумного срока. Если недостаток не устраняется в течение этого срока, арендатор может устранить его за счет арендодателя и уменьшить сумму арендной платы или потребовать замены арендованного имущества на недефективный (см. статью 306/1 ГК Турции). Здесь арендатор должен сообщить о недостатке как можно раньше. Кроме того, недостатки, вызванные обычным износом (стирка, износ и т. д.), не включаются в эту статью и должны быть устранены арендатором.

– Если после передачи арендованного имущества арендатор обнаруживает существенный недостаток, у него есть право расторгнуть договор. Это предусмотрено в статье 306/2 ГК Турции. Согласно этой статье, “если недостаток устраняет использование арендованного имущества согласно предполагаемому назначению или препятствует этому использованию в значительной степени и не устраняется в установленный срок, арендатор имеет право расторгнуть договор.” Для использования этого права арендатору не обязательно предъявлять иск в суд. Объявление о расторжении оказывает правовое воздействие с момента, когда оно становится известным арендодателю.

– Если арендованное имущество имеет недостатки, влияющие на его использование, арендатор может потребовать снижения арендной платы в соответствии с недостатками. Однако это снижение может быть потребовано только за период с момента, когда арендодатель уз

нал о недостатках, до их устранения (см. статью 307 ГК Турции).

– Если третье лицо предъявляет права, несовместимые с правами арендатора, в отношении арендованного имущества (например, права собственности, права наследуемости или права соседства), арендатор может потребовать, чтобы арендодатель принял на себя этот иск и возместила все понесенные им убытки (см. статью 309 ГК Турции). Здесь убытки, подлежащие возмещению, связаны с потерей выгоды от исполнения.

– Арендатор может вносить изменения и улучшения в арендованное имущество с письменного согласия арендодателя. Однако арендатор не может требовать возмещения увеличения стоимости арендованного имущества, произошедшего из-за таких изменений без письменного согласия арендодателя (см. статью 321 ГК Турции).

Помимо перечисленных общих прав, у арендаторов есть и другие права. Законодатель предпринимает важные меры для защиты арендаторов, так как они относятся к относительно уязвимой стороне в договоре аренды.

НЕПИСАННЫЕ ПРАВА АРЕНДАТОРА

Арендатор без договора – это лицо, которое является арендатором в арендных отношениях без наличия письменного договора аренды. Договор аренды не подчиняется каким-либо формальным требованиям и заключается на основе волеизъявления сторон, согласия друг с другом. Тем не менее важно иметь письменный договор аренды, так как это может иметь значение при разрешении будущих споров.

Из-за отсутствия требования о форме в договорах аренды, такие договоры могут заключаться как письменно, так и устно. В обоих случаях договор аренды подпадает под защиту Гражданского кодекса Турции № 6098. Поэтому права арендаторов одинаковы, независимо от формы договора.

ПРАВА 5-ЛЕТНЕГО АРЕНДАТОРА

При составлении договоров аренды может быть предусмотрен определенный срок. Для договоров на жилые или коммерческие помещения можно установить срок, но после его истечения арендодатель не имеет права выселить арендатора самостоятельно. Право расторгнуть договор в таких случаях предоставляется только арендатору. По истечении установленного срока договор аренды не завершается автоматически. Для завершения договора арендатору необходимо написать письменное уведомление о намерении освободить арендованное имущество не менее чем за 15 дней до истечения срока. Если арендатор не предоставит письменное уведомление, договор аренды продлевается на 1 год с теми же условиями. Это предусмотрено статьей 347 Гражданского кодекса Турции. Например, если договор аренды на 5 лет, арендатор не предоставил письменное уведомление о намерении освободить имущество не менее чем за 15 дней до истечения срока, договор аренды продлевается на 1 год с теми же условиями. В этом случае арендодатель не может потребовать выселения арендатора на основании окончания срока. Однако арендодатель может расторгнуть договор аренды только в случае наличия законом предусмотренных оснований.

Из статьи 347 Гражданского кодекса Турции следует, что “арендодатель не может завершить договор на основе окончания срока. Однако по истечении срока продления в 10 лет арендодатель может завершить договор без объяснения причин, если уведомление предоставлено не менее чем за три месяца до завершения каждого года продления, следующего за 10-летним периодом.” Согласно этой статье арендодатель может завершить договор, не объясняя причины, после того как договор был заключен на 10 лет и после каждого года продления, следующего за 10-летним периодом, если арендодатель уведомил арендатора за три месяца до завершения срока. Согласно этим положениям, арендодатель не имеет права завершить договор аренды арендатора на 5 лет, воспользовавшись этой статьей. У арендодателя сохраняются другие предусмотренные законом права на завершение.

ПРАВА 10-ЛЕТНЕГО АРЕНДАТОРА

Законодатель, помимо прав, предоставлен ных арендатору, также предоставил арендодателю определенные права для обеспечения баланса интересов сторон. В этом случае, если срок действия договора аренды составляет 10 лет и более, арендодатель может требовать освободить имущество без объяснения причин и при условии соблюдения установленных сроков уведомления арендатора. Арендатор, который прожил 10 лет, не может отказать в исполнении требования арендодателя, но в случае нарушения арендодателем установленных законом сроков уведомления арендатор может противостоять требованию освобождения. Если арендодатель соблюдает установленные законом сроки уведомления, арендатор должен выполнить требование освободить имущество. Если арендатор не выполняет это обязательство и не освобождает имущество, арендодатель может подать иск на освобождение.

Для того чтобы арендодатель мог предъявлять требование о выселении арендатора, срок действия договора должен истечь и пройти не менее 3 месяца с момента окончания срока действия договора, дополненного 10 годами.

Домовладелец может выселить арендатора в следующих случаях?

Обычно собственник не имеет права требовать выселения арендатора без уважительной причины до истечения 10 лет аренды. Тем не менее законодатель предоставляет собственнику право требовать выселения арендатора через судебное разбирательство в исключительных случаях. Эти случаи включают:

Выселение по причине потребности арендодателя в собственном жилье из

за потребности в жилье для себя, супруга, потомков, предков или других лиц, за которых он законно обязан заботиться, арендодатель может подать иск о выселении. Однако для этого должен истечь срок действия договора аренды, и арендодатель должен доказать свою потребность в жилье арендатора. Согласно решению Высшего суда, арендодатель не считается искренним в своей потребности, если, находясь в процессе судебного разбирательства, он предоставляет свою пустующую квартиру своему племяннику, которого он не обязан содержать и которому не нужно это жилье.

Выселение в связи с реконструкцией и зонированием

Если арендованное помещение требует существенного ремонта, расширения или изменений для реконструкции или зонирования, и в процессе выполнения этих работ его использование невозможно, арендодатель может завершить договор аренды в течение одного месяца с начала срока, который будет определен в соответствии с общими условиями аренды в случае конечного срока аренды или в течение срока расторжения и срока уведомления в бессрочных договорах. Важно отметить, что не каждый ремонт или реконструкция дает право на использование этого условия, и обязательно должен проводиться существенный ремонт.

Выселение по причине потребности нового владельца

Если лицо, которое позднее приобрело арендуемое помещение, обязано использовать его для себя, своего супруга, потомков, предков или других лиц по закону, имеет право завершить договор аренды через шесть месяцев после даты приобретения, если оно уведомит арендатора письменно в течение месяца с даты приобретения. Лицо, которое позднее приобрело арендуемое помещение, также может использовать это право на расторжение договора после истечения срока действия срока, начиная с момента истечения срока аренды.

Выселение на основе обязательства о выселении

Если арендатор письменно обязался освободить арендуемое помещение к определенной дате после передачи в аренду, но не выполнил это обязательство, арендодатель может завершить договор аренды, начиная с этой даты, в течение одного месяца, обратившись в исполнительную службу или через судебное разбирательство. Действительность обязательства о выселении и требование о выселении, основанное на нем, подлежат некоторым условиям. В первую очередь такое обязательство должно быть дано арендатором после заключения договора аренды и должно быть сделано им лично. Кроме того, требование о выселении должно быть предъявлено в течение одного месяца с начала указанной даты.

ДОГОВОР АРЕНДЫ И АРЕНДНАЯ ПЛАТА

– В Турецком Гражданском Кодексе № 6098 мы видим, что в сфере аренды жилых помещений и помещений под крышей, свобода договора серьезно ограничена в отношении повышения арендной платы. Ограничения можно увидеть в положениях статей 344 и 345 ГКТ. Основной целью ограничений является защита арендатора. Благодаря этим положениям также предотвращается произвольное увеличение арендной платы со стороны арендодателя.

– В соответствии с ГКТ, статья 344/1 гласит: “Соглашения сторон относительно арендной платы, применяемой в последующие арендные периоды, действительны при условии, что они не превышают изменения в соответствии с средними данными за двенадцать месяцев индекса потребительских цен в предыдущем году (TÜFE). Это правило также применяется к договорам аренды сроком более года.”

– В аренде жилых помещений невозможно увеличивать арендную плату на основе TÜFE, поскольку из-за временной статьи, добавленной в ГКТ, в договорах аренды жилых помещений, которые будут обновлены с 11.06.2022 по 01.07.2023 года, стороны не могут согласовать увеличение арендной платы на более чем 25% от суммы арендной платы, уплаченной в предыдущем году.

– Согласно ГКТ, статья 344/2, если стороны не достигли соглашения по этому вопросу, арендная плата определяется судьей с учетом ситуации арендованного объекта и с учетом средней инфляции за двенадцать месяцев предыдущего арендного года, но с учетом интересов сторон и путем уравновешивания выгод арендатора и арендодателя.

СУД КОМПЕТЕНТЕН И ПОЛНОМОЧЕН В СЛУЧАЯХ, СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ

В случае возникновения споров, связанных с арендой, между арендатором и арендодателем компетентным судом является Суд мирового правосудия. Полномочным судом является суд места жительства арендатора или суд места исполнения договора аренды.

Для получения дополнительной информации о правах арендатора в договоре аренды, вы можете связаться с нами.

Отвечает ли арендатор одного из помещений в здании за вред, причиненный автомобилю иного лица сходом снега с крыши здания? Несет ли он солидарную либо субсидиарную ответственность наряду с собственником здания?

Организация арендует помещение на первом этаже двухэтажного здания. По условиям договора аренды необходимо было заключить договор об обслуживании прилегающей территории. В штате организации состоит лицо, в обязанности которого входит уборка территории, поэтому отдельный договор с ним не был заключен. Зимой с крыши снег никто не убирал: ни собственник здания, ни арендаторы. Снег с крыши упал на машину одного из арендаторов. Здание — более 2,0 тыс. кв. м. Организация арендует 75 кв. м. Часть площадей пустует. Судья привлекла в качестве солидарных ответчиков как собственника здания, так и всех арендаторов. Правомерно ли решение о привлечении всех в качестве солидарных ответчиков? Имеется ли возможность "перейти" на субсидиарную ответственность? Отвечает ли арендатор за вред при таких обстоятельствах?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Ответственность за совместно причиненный вред является солидарной.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статьей 1082 ГК РФ предусмотрено, что, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Общие положения о субсидиарной ответственности установлены ст. 399 ГК РФ. Согласно п. 1 этой статьи до предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику. Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность.

Поэтому правовых оснований для возникновения субсидиарной ответственности в этой ситуации не усматривается.

Отметим следующее. Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо.

В состав работ по текущему обслуживанию зданий (сооружений) входит, в частности, уборка снега, в т.ч. на кровле (п. 9.2 Свода правил СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения", утвержденных приказом Минстроя России от 24.08.2016 N 590/пр, далее — СП 255.1325800.2016).

Отсюда можно сделать вывод о том, что по общему правилу за содержание и эксплуатацию здания, включая очистку крыши от снега, отвечает собственник (собственники) этого здания. Иное может быть предусмотрено федеральным законом или договором, по которому собственник возложил обязанности по эксплуатации здания на другое лицо.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества регламентированы ст. 616 ГК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По смыслу п. 2 ст. 616 ГК РФ эта норма устанавливает обязанность арендатора по содержанию того имущества, которое является предметом договора аренды, то есть в отношении которого у арендатора возникают права владения и пользования. Следовательно, арендатор не несет ответственности за содержание имущества, которое ему не передавалось в аренду или обязанности по содержанию которого не были возложены на него договором, заключенным с арендодателем.

В апелляционном определении Верховного Суда Чувашской Республики — Чувашии от 01.03.2017 по делу N 33-860/2017 судьи, отметив, что собственник имущества вправе переложить бремя содержания принадлежащего ему имущества на иное лицо в рамках закона или договора, проанализировали условия договора аренды нежилых помещений в здании и указали, что в рассматриваемом случае достаточных оснований для вывода о том, что данным договором аренды стороны предусмотрели условие, по которому бы к арендатору переходили обязанности по содержанию всего нежилого здания, в том числе и по очистке крыши от снега и наледи, не имеется.

В апелляционном определении Верховного Суда Республики Коми от 19.02.2015 по делу N 33-513/2015 подчеркнуто, что норма п. 2 ст. 616 ГК РФ регулирует отношения между сторонами договора аренды, в частности, при расчетах между арендодателем и арендатором, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.

В другой спорной ситуации судьи, проанализировав фактические обстоятельства и условия договора аренды нежилого помещения в здания, указали, что передача нежилого помещения (пристроя) по договору аренды не освобождает собственника от бремени расходов на его содержание и не дает возможности переложить бремя возмещения материального ущерба, причиненного истцу, на арендатора, что согласуется с положениями ст. 210 ГК РФ, возлагающей на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества (апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 31.07.2019 по делу N 33-14678/2019).

Приведем также апелляционное определение Алтайского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-8108/2013, в котором отмечено, что передача части имущества в аренду не освобождает собственника от обязанности возмещения ущерба, возникшего вследствие неисполнения им комплекса мероприятий по содержанию имущества в надлежащем состоянии (в рассматриваемом случае в результате схода снега с крыши здания).

По нашему мнению, наличие в договоре аренды одного из нежилых помещений в здании условия, согласно которому арендатор отвечает за обслуживание (уборку) прилегающей территории, само по себе не свидетельствует о возложении на такого арендатора обязанности по очистке кровли здания от снега. Обратим внимание, что в соответствии с приведенным выше п. 9.2 СП 255.1325800.2016 санитарное содержание помещений здания (сооружения) и прилегающей территории и уборка снега, в т.ч. на кровле являются различными видами работ по текущему обслуживанию зданий (сооружений).

Нельзя не отметить, что в судебной практике имеются и примеры решения подобных споров не в пользу арендаторов помещений. Чаще всего суд обязывает арендатора помещения в здании возместить вред, причиненный личности или имуществу (автомобилю) потерпевшего падением снега с крыши здания, в ситуации, когда предметом договора аренды является здание в целом, либо когда снег сошел с участка кровли, расположенной непосредственно над арендуемым помещением, либо если в договоре аренды содержатся условия, из которых следует, что арендатор отвечает в том числе за очистку кровли от снега (смотрите, например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 23.07.2020 N Ф04-1616/20, апелляционное определение Московского городского суда от 06.03.2023 по делу N 33-3038/2023, апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2020 по делу N 33-2647/2020, апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 14.05.2015 по делу N 33-7759/2015).

То есть в конкретной спорной ситуации важное значение имеют фактические обстоятельства и толкование судом условий договора аренды помещения (ст. 431 ГК РФ).

Из информации, представленной в вопросе, мы не видим оснований для привлечения арендатора помещения к ответственности за вред имуществу иного лица в связи с падением снега с крыши здания. Однако решение этого вопроса при рассмотрении спора в суде зависит от оценки судом обстоятельств спорной ситуации.

Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТЕрин Павела

Ответ прошел контроль качества

11 октября 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Практически каждый предприниматель сталкивается с арендой коммерческой недвижимости при запуске своего магазина, склада, салона красоты и т.п. О том, как избежать возможных потерь при заключении договора и предусмотреть все риски, рассказывает Ольга Видяева, юрист по аренде.

Проверка правомочий контрагента

В соответствии со ст. 54.1 Налогового кодекса РФ при выборе нового/незнакомого контрагента рекомендуется соблюдать должную осмотрительность, что подразумевает под собой использование налогоплательщиком всех доступных ему возможностей и инструментов для получения и проверки информации о контрагенте на предмет его благонадежности.

Таким образом, перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости обязательно нужно проверить правоустанавливающие документы вашего будущего арендодателя на предмет действительности юридического лица, а также документы на право собственности, чтобы убедиться, что будущий арендодатель действительно вправе распоряжаться указанным имуществом.

Есть ли у арендодателя проблемы с налоговой или, например, проходит ли он сейчас процедуру банкротства? Эти вопросы нужно выяснить до момента подписания договора.

Какие документы необходимо запросить?

В случае, если объект недвижимого имущества находится в общей долевой собственности – запросите Соглашение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности.

Если объект недвижимости находится в залоге у банка – запросите согласие залогодержателя, то есть банка, на заключение договора аренды.

Договор субаренды по сути своей мало чем отличается от договора аренды, однако имеется ряд особенностей:

Чтобы минимизировать риски, перед заключением договора субаренды запросите у арендодателя следующие документы:

Полезные ссылки для поиска информации о контрагенте

При поиске информации о контрагенте в интернете можно воспользоваться следующими сайтами:

Предмет договора

Если предмет договора не определен – договор не считается заключенным.

Что необходимо прописать, чтобы предмет договора был определен:

Договор является краткосрочным, если он заключается на срок менее одного года – например, на 360 дней.

Договор является долгосрочным, если заключается на срок от 1 года. Долгосрочный договор аренды коммерческой недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без госрегистрации такой договор не является действительным.

Краткосрочный договор аренды, в отличие от долгосрочного, не нужно регистрировать. Соответственно, вы экономите на издержках, связанных с регистрацией. По истечении краткосрочного договора любая из сторон будет иметь право отказаться от пролонгации. Однако есть и обратная сторона – вы, не отработав в помещении и года, можете быть вынуждены искать другое помещение.

При долгосрочном договоре у арендатора будет больше уверенности, что он сможет проработать в арендуемом помещении гораздо дольше, поскольку вопрос о пролонгации такого договора возникает позже. Естественно, за исключением случаев, когда в договоре аренды оговорено право арендодателя на односторонний выход по уведомлению.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход – разбираем ниже в разделе «Расторжение».

Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, – например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы – также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам.

Существует еще и такой вариант определения срока договора – договор на неопределенный срок. Главный риск такого договора – возможность выхода из договора как у арендатора, так и у арендодателя, с уведомлением за три месяца. То есть при договоре на неопределенный срок у обеих сторон автоматически появляется право выхода.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход? Разбираем это ниже в разделе «Расторжение».

Проверьте, какой вид коммерческой деятельности разрешен в договоре аренды. Другими словами, как именно вы имеете право использовать арендуемое помещение – например, в качестве магазина, склада или офиса.

Зачастую арендодатели накладывают штрафные санкции за смену разрешенного использования без их на то согласия. При подписании проверьте, чтобы назначение помещения, указанное в договоре аренды, соответствовало вашим целям.

Fizkes/shutterstock

Зачастую арендодатели начинают искать нового арендатора еще до момента освобождения площадки прежним арендатором. В итоге договор аренды может быть подписан задолго до фактической передачи помещения новому арендатору.

Для того чтобы избежать начала начисления арендной платы за период до момента получения ключей от помещения, укажите в договоре дату передачи помещения вам.

Арендные каникулы – это период времени с даты заключения договора аренды до начала ведения коммерческой деятельности. То есть это некий срок на подготовку помещения – ремонт, установку оборудования, завоз товара и т.д. Срок арендных каникул зависит от количества дней, необходимых для подготовки помещения к началу коммерческой деятельности.

При согласовании с арендодателем условий договора обязательно оцените состояние помещения и необходимость проведения в нем ремонтных работ. Если вы будете делать ремонт, обязательно попросите у арендодателя арендные каникулы, так как их, конечно же, не предложат в безусловном порядке.

Состояние помещения при приеме в аренду и возврате арендодателю

В соответствующем разделе договора аренды арендодатель может детально описать помещение, его общее состояние, а также имеющееся в нем оборудование и состояние этого оборудования. Это идеальный вариант для арендатора, поскольку он заранее будет знать, какими будут затраты на ремонт или дополнительное оборудование, если таковые потребуются.

Либо арендодатель может обойтись формулировкой: «арендодатель обязуется передать арендатору помещение в состоянии как есть». В этом случае подразумевается, что арендодатель передает помещение в текущем состоянии.

Однако в период между подписанием договора и приемом помещения с помещением могут произойти изменения. Формулировка «как есть» не защитит арендатора в случаях, когда, например, арендодатель не захочет передавать кондиционер, на который вы рассчитывали.

Второй вариант развития событий – это те ситуации, когда в процессе подготовки помещения к передаче его арендатору произошло какое-либо непредвиденное событие. Таким событием, например, может быть протечка, в результате которой будут залиты потолок и стены. Помещение придется ремонтировать.

Случай из практики

В одном очень крупном и известном ТЦ сотрудник, обслуживающий клининговую машинку, которая ездит по ТЦ и моет полы, не справился с управлением и врезался в витрину, в результате чего та разбилась. Помещение стало непригодно к ведению в нем коммерческой деятельности.

Договор аренды подписан. Помещение еще не передано арендатору. Вопрос: кто платит за ремонт? В положениях договора аренды было определено, что помещение «передается в состоянии как есть». По этой причине арендодатель ремонтировать разбитую витрину не был обязан. Возник спор между арендодателем и арендатором.

Если бы в договоре аренды было прописано, что арендодатель передает арендатору помещение с исправной витриной, то вопрос о том, кто должен оплатить ремонт, не возник бы.

Обезопасить себя от непредвиденных ситуаций очень просто – опишите в договоре аренды максимально подробно фактическое состояние помещения, вплоть до состояния стен, потолков, витрин и т.д. Арендодатель будет обязан передать вам помещение в указанные сроки именно в том состоянии, которое вы описали в договоре.

Точно по такому же принципу рекомендуем поступить и с описанием состояния помещения при возврате его арендодателю – обязательно пропишите, что остается в помещении при расторжении договора, а что вы заберете с собой.