Когда сделку с жильем могут признать недействительной и как этого избежать

## Решение суда о недействительности сделки без разрешения Правкомиссии

Юридическая компания *Пепеляев Групп* сообщает, что **Арбитражный суд Московского округа** вынес постановление от 23.10.2023 по делу № **А41-101031/2022**, подтверждая решение **Десятого арбитражного апелляционного суда** от 14.08.2023 по тому же делу. Согласно решению суда, договор купли-продажи недвижимости, заключенный без разрешения **Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (Правкомиссия)**, является недействительной сделкой.

## Суть дела

ООО *Бауэр Технология*, принадлежащее немецкой компании на 100%, заключило договор купли-продажи недвижимости с индивидуальным предпринимателем. После смены генерального директора, новое руководство обратилось в суд, требуя признать сделку ничтожной. Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении требований.

## Принятое судом решение

Апелляционная инстанция признала договор купли-продажи недействительной из-за отсутствия разрешения Правкомиссии и применила последствия недействительности сделки в виде реституции. Кассационный суд поддержал данную позицию.

### Комментарий

В российском праве выделяются два вида недействительных сделок – оспоримые и ничтожные. Суд уклонился от квалификации сделки без разрешения Правкомиссии и указал на возможность признания сделки недействительной как оспоримой, так и ничтожной. Данное решение оставляет правовую неопределенность для участников сделок с иностранными инвесторами.

## О чем подумать, что сделать

При заключении сделок с участием иностранных инвесторов следует тщательно проверять наличие всех необходимых разрешений и соблюдать требования законодательства. В случае сомнений, стоит проконсультироваться с юристами, чтобы избежать негативных последствий.

Позиция арбитражного суда

Позицию арбитражного суда округа следует учитывать при совершении сделок с лицами, связанными с недружественными государствами. Таковыми являются: члены Европейского союза, Великобритания, США, Швейцария, Япония и иные страны (Распоряжение Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р).

Она демонстрирует необходимость получения разрешения Правкомиссии, учета позиции органов власти и практики судов. Иначе на сторону даже уже исполненного договора купли-продажи недвижимости может быть возложена обязанность вернуть контрагенту полученное по сделке.

Помощь консультанта

Специалисты Пепеляев Групп оказывают всестороннюю юридическую поддержку сторонам сделок с недвижимостью.

Услуги включают:

• Анализ необходимости получения разрешения Правкомиссии
• Консультирование по юридическим рискам
• Подготовка документов для подачи в Правкомиссию

Круглый стол по несостоятельности

Сегодня принял участие в круглом столе по вопросам судебной практики в сфере несостоятельности (банкротства), организованном Российским государственным университетом правосудия (РГУП). Темой моей статьи стало соотношение общегражданских оснований оспаривания сделок должника.

Оспаривание сделок должника — одно из эффективных средств для защиты имущественных интересов кредиторов.

Недействительность сделок

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, либо признанием судом. К оспоримым относятся сделки, совершенные органом юридического лица в ущерб интересам юридического лица. Ничтожность сделки предусмотрена для сделок, нарушающих требования закона.

Пример из практики

ГК АСВ обратилась в суд с заявлением о включении требования по договору поручительства в реестр требований кредиторов поручителя. При этом её представители указывали на злоупотребление правом со стороны бенефициара банка.

Сделка по расторжению договора поручительства признана недействительной судом.

Поручительство и его юридические последствия

Другие кредиторы настаивали на том, что если сделка не влекла для сторон правовых последствий с момента её совершения в силу ничтожности (ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ), то обязательства поручителя не прекращались.

В такой ситуации вступление в законную силу судебного акта, которым требования по договору поручительства восстановлены, не может являться моментом начала течения срока исковой давности для предъявления соответствующих требований.

Судебные выводы

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с выводами окружного суда, мотивировав свою позицию тем, что по существу, высшая инстанция поддержала точку зрения независимых кредиторов и подтвердила, что момент признания судом недействительности сделки не совпадает с моментом начала течения срока исковой давности для предъявления требования в деле о банкротстве.

Следовательно, ГК АСВ не могла ссылаться на необходимость получения судебного акта, которым требования по договору поручительства были бы признаны восстановленными — такая необходимость тем более отсутствовала, если соглашение о прекращении поручительства являлось ничтожным.

Вопросы и решения

Режим оспаривания
Необходимо остановиться на нескольких вопросах. Если сделка является ничтожной, нет никакого смысла в признании её недействительной судом по признаку оспоримости.

Требования
Хотя речь в приведённом судебном акте идёт о специальных основаниях недействительности, заявитель не лишён права требовать признания сделки ничтожной для устранения правовой неопределённости путём установления соответствующего юридического факта.

Нарушения закона
Любая сделка, совершённая в ущерб интересам представляемого юридического лица, является сделкой, нарушающей требования закона (п. 3 ст. 53 ГК РФ). Однако не любое нарушение закона предполагает нарушение указанного правоположения.

Заключение

Принятие решения о признании оспоримой сделки недействительной лишь создаст основания для рассмотрения такой сделки в качестве имевшей юридическую силу до вынесения судебного акта об обратном. Такой подход, разумеется, не отвечает самому существу ничтожности сделки.

Правовые аспекты признания сделок недействительными в России

Приведённый вывод очевиден, однако ситуация меняется, если судами установлена также цель причинения вреда имущественным правам кредиторов. Правовой состав п. 2 ст. 174 ГК РФ предполагает причинение вреда только интересам представляемого юридического лица, в связи с чем квалификация оспариваемой сделки исключительно по правилам указанной нормы будет недостаточной.

Реализация же положений ст. 10 ГК РФ и п. 2 ст. 168 ГК РФ охватывает и нарушение при совершении сделки требований закона (п. 3 ст. 53 ГК РФ), и цель причинения вреда третьим лицам — кредиторам. В связи с этим применение каких-либо иных законоположений нужно признать излишним. Строго говоря, правила п. 2 ст. 168 ГК РФ и в отрыве от нормы о злоупотреблении правом могут выступать самодостаточным основанием признания сделки недействительной — в этом контексте следует только согласиться с Е.А. Сухановым, с осторожностью относящимся к широкому применению ст. 10 ГК РФ.

Полагаю, что признание ничтожной сделки недействительной с применением норм об оспоримости не отвечает действительному смыслу правоположений. Законодатель устанавливает ничтожность сделки в качестве её правовой характеристики лишь в тех случаях, когда само содержание действий контрагентов существенно отклоняется от общих начал гражданского законодательства, при том, что это отклонение очевидно или должно быть очевидно.

Оценка сделок с участием кредиторов

Как указано выше, при наличии цели причинения вреда кредиторам и действий в ущерб интересам юридического лица состав ст. 174 ГК РФ не способен корректно оценить оспариваемую сделку, в отличие от состава п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Сделка, имеющая определённые законом дефекты ничтожности или оспоримости, не должна выступать основанием для наступления нежелательного для правопорядка правового эффекта. В этом смысле можно согласиться с позицией ВС РФ.

Стронам следует ответственно подходить к формулированию предмета заявления, не допуская предъявления требований о признании сделки ничтожной лишь для обхода ограничений, связанных со сроком исковой давности, а судам — более внимательно оценивать заявленные требования. В конце концов, ситуация судебного оспаривания ничтожной сделки по правилам об оспоримости являет собой правовой нонсенс.

Несмотря на закрепленный в ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора, некоторые сделки организаций и предпринимателей могут признать недействительным. Это касается мнимых и притворных операций, цель заключения которых обычно незаконна. Чем такие сделки отличаются друг от друга и как избежать сотрудничества с недобросовестными компаниями, разобралась команда API Контур.Фокуса.

Сделка — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Бизнес совершает сделки постоянно: покупает сырье, подписывает договоры с подрядчиками, берет займы и так далее.

Мнимая или притворная сделка может быть признана недействительной. В таком случае каждая из сторон договора обязана возвратить другой всё полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). То есть они должны вернуться в то состояние, в котором находились до заключения недействительной операции. В праве это называется «реституция».

Важно! Если одна из сторон не может возвратить все полученное по сделке в натуре, то она обязана возместить стоимость всего, что было получено по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Бывает и такое, что сделка может быть прекращена только в будущем. В таком случае суды признают сделку недействительной и прекращают ее действие в будущем (п. 3 ст. 167 ГК РФ).

Недействительные сделки могут быть оспоримыми и ничтожными. Разберем их подробнее.

Оспоримые — это сделки, признаваемые недействительными на основании решения суда. Обратиться в суд с заявлением об оспаривании операции могут как сами стороны, так и третьи лица — налоговая, таможня, прокуратура и так далее (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Например, оспоримыми являются сделки по продаже ипотечной недвижимости, без согласия залогодержателя, по переуступке права требования без согласия должника, если личность кредитора имеет для него существенное значение и так далее.

Ничтожные — это сделки, которые нарушают требования закона или посягают на публичные интересы или права и интересы третьих лиц. Решение суда в таком случае не нужно, однако, обратиться в суд с заявление о признании операции ничтожной может как любая из сторон сделки, так и третьи лица (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Например, к ничтожным сделкам можно отнести договор купли-продажи с недееспособным лицом, договор купли-продажи недвижимости без регистрации перехода права собственности.

Важно! Признать недействительной можно не всю сделку, а только ее часть. Это правило работает, если можно было бы предположить, что сделка была бы совершена без ее недействительной части (ст. 180 ГК РФ).

Полный перечень операций, которые могут быть признаны оспоримыми или ничтожными, перечислен в ст. 166 — 179 ГК РФ. Мнимые и притворные сделки по ГК РФ относятся к разряду ничтожных (ст. 170 ГК РФ).

Совершение мнимых и притворных сделок чаще всего направлено на нарушение закона и на сокрытие реальных хозяйственных отношений.

Понятие мнимых и притворных сделок закреплено в ст. 170 ГК РФ. Особенности рассмотрения таких операций в арбитражном суде, зафиксированы в п. 86 — 88 Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.

Разницу между мнимыми и притворными сделками разберем далее на примере нескольких бизнес-кейсов.

Что такое мнимая сделка

Мнимую сделку стороны совершают «на бумаге», не стремясь создать соответствующие ей правовые последствия (п. 86 Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Исполнения по такой сделке формально — стороны заключают договор, подписывают акты, накладные, но до фактической реализации дело не доходит. Например, перед банкротством компания выводит деньги под видом сделки. Оплата происходит, но товар не поступает продавцу, так как в сделке нет цели продать товар.

Чтобы признать сделку мнимой, нужно доказать следующее:

Иск о признании сделки мнимой может подать как одна из ее сторон, так и третьи лица, чьи права и интересы были нарушены такой операцией, например, ФНС, прокуратура и так далее.

Перед сделкой с бизнес-партнером важно оценить все риски. Интегрируйте проверку контрагентов в вашу учетную систему и своевременно узнавайте об изменениях в деятельности контрагента.

Подключить API Контур.Фокуса

Цель мнимой сделки — введение в заблуждение контрагентов, кредиторов и государственных органов. К особенностям можно отнести следующие факты:

Нередко мнимые сделки заключают взаимозависимые лица: родственники, организации и их учредители, сотрудники и так далее. Так проще контролировать развитие ситуации. Возможности API Контур.Фокуса помогают быстро оценить взаимные связи участников сделки. Достаточно ввести ИНН физлица или компании и система покажет, как действующие, так и исторические связи на момент запроса.

Одного только факта, что одна из сторон сделки не исполняет условия договора не достаточно для признания ее мнимой. Неисполнение обязательств со стороны контрагента — это предпринимательский риск. Однако должно насторожить, если пострадавшая сторона не предпринимает никаких действий для разрешения этой ситуации: не пишет претензии, не обращается в суд и даже защищает другую сторону по сделке.

Примеры

Часто мнимые сделки совершают перед процедурой банкротства. Например, компания продает все свои активы родственнику или знакомому. Стороны подписывают договор купли-продажи и все сопутствующие документы — юридически всё оформляют максимально правильно. Потом создают новое юрлицо, которое и будет управлять этими активами. Определить признаки банкротства компании поможет расширенная аналитика API Контур.Фокуса. Система за секунды проверит наличие сообщений по компании о намерении обратиться в суд с заявление о банкротстве и другие показатели. Эти данные помогут своевременно отреагировать и избежать сомнительного сотрудничества.

В отношении таких операций суды применяют последствия недействительности мнимых сделок. Учредителя обяжут вернуть все активы в компанию, и уже затем все оборудование будет реализовано в рамках процедуры банкротства.

Второй пример — налоговые махинации. Недобросовестная организация фиктивно покупает у фирм-однодневок товары или услуги с целью нарастить затраты при расчете налога на прибыль и увеличить сумму входящего НДС к вычету.

По факту исполнения по сделке не будет — услуги будут не оказаны, товары фактически не отгружены. Зато оформлены первичные документы и счета-фактуры. У недобросовестного налогоплательщика снижается сумма налогов к уплате в бюджет. Примером может послужить покупка «бумажного» НДС.

Кроме того, что рассмотренные примеры сделок суд признает недействительными, за совершение таких операций также предусмотрена налоговая, административная, а иногда — даже уголовная ответственность.

Что такое притворная сделка

Притворная сделка — сделка, совершенная с целью прикрыть другую операцию (п. 87 Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). При совершении таких операций стороны совершают как минимум две сделки:

Для оспаривания такой операции нужно доказать наличие факта сговора между сторонами и отличия реальных действий от того, что зафиксировано «на бумаге».

Особенности

Цель притворных сделок — сокрытие реального смысла операции от контролирующих лиц и государственных органов. К особенностям таких сделок относятся следующие факты:

Для сокрытия одной сделки может быть заключено сразу несколько прикрывающих контрактов (п. 88 Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Распространенный пример притворной сделки — указание в контракте суммы меньше, чем отгружается товаров или услуг по факту. Например, компания «Альфа» заключает с компанией «Браво» договор на поставку муки. На бумаге — общая стоимость отгруженной партии 1 000 000 рублей, а по факту 1 300 000 рублей. Сумму по контракту «Браво» перечисляет на расчетный счет «Альфы», а остаток отдает наличными.

В итоге «Альфа» скрыла от налоговой часть выручки, незаконно обналичила деньги и нарушила ограничение по наличным расчетам между юридическими лицами.

Еще вариант — подмена предмета контракта с целью уклонения от уплаты НДС. Например, компания «Альфа» по договору продает «Браво» медицинское оборудование, не облагаемое НДС. А фактически отгружает запасные части, с которых НДС должен был быть уплачен.

Примеры притворных сделок также встречаются на рынке госзаказа. Обычно закупка товаров или услуг для нужд государственных учреждений должна происходить посредством конкурентной процедуры по Федеральному закону от 05.04.2013 № 44-ФЗ, например, через электронный аукцион.

Недобросовестные поставщик и госзаказчик предварительно договариваются и, чтобы не проводить торги, заключают несколько притворных прямых контрактов на небольшие суммы со ссылкой на п.4 ст. 93 ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ. А по факту эти фиктивные договоры прикрывают один общий контракт, заключенный без проведения аукциона.

Последствия мнимых и притворных сделок — это не только их признание недействительными. Также участников фиктивных операций могут привлечь к налоговой, административной и даже уголовной ответственности.

Исковые заявления о признании мнимых и притворных сделок между предпринимателями и юрлицами рассматривает арбитражный суд по месту нахождения ответчика.

Для оспаривания заинтересованная сторона подготавливает и подает в суд заявление о признании сделки недействительной. Форма иска должна соответствовать ст. 125 АПК РФ. К заявлению нужно приложить документы, предусмотренные ст. 126 АПК РФ.

Самое сложное — собрать доказательственную базу. Истцу нужно доказать, что сделка действительно была мнимой или притворной. Если заявление подает одна из сторон такой сделки, то ей дополнительно нужно подтвердить свою непричастность или неосведомленность о том, что сделка изначально была противозаконной. И в этот же момент нужно убедить суд, что ответчик действовал умышленно и преследовал незаконные цели.

После изучения всех документов и проведения судебного заседания суд примет решение о признании или об отказе в признании сделки недействительной.

Важно! Досудебный порядок для урегулирования спора о признании сделки недействительной соблюдать необязательно (п. 44 Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18).

Правовое последствие мнимой сделки — возврат ее сторон в то состояние, в котором они находились до даты совершения сомнительной операции.

Например, суд признает недействительной сделку по выводу активов банкротящейся компании на учредителя. В таком случае собственник должен будет вернуть организации все оборудование, которое перешло ему в собственность в результате заключения незаконной сделки. А активы арбитражный управляющий после этого сможет включить в конкурсную массу. Это правило будет работать даже с недвижимостью, где требуется государственная регистрация перехода права собственности.

С притворными сделками немного сложнее. Прикрывающие сделки, которые фактически стороны не исполняли, суд отменит. А прикрываемую (сокрытую) операцию, суд оставит в силе, если признает ее законной.

Например, если суд установит, что поставщик отгрузил товар на большую сумму, чем предусмотрено договором, то реституция применяться не будет. Покупателя не обяжут возвращать товар, а поставщика — полученную оплату. Однако продавец будет вынужден задекларировать ранее неучтенный доход и заплатить все причитающиеся с него налоги.

Чем отличаются мнимые и притворные сделки ГК РФ зафиксировал. Однако полного перечня операций, которые можно отнести к той или иной группе, закон не предусмотрен.

Недобросовестные компании постоянно совершенствуют уже существующие схемы и разрабатывают новые. Разберем несколько судебных дел, когда были применены правовые последствия недействительности мнимых и притворных сделок.

Пример решений судов по мнимым сделкам

Например, по делу № А43-905/2022 в Арбитражном суде Нижегородской области рассматривалось исковое заявление Нижегородской таможни к ООО «Призматорг» о признании недействительной внешнеторговой сделки. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований участвовало Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу.

ООО «Призматорг» перечислил 5101,20 евро в пользу голландской компании «GASA GROUP HOLLAND B.V.». Для осуществления перевода «Призматорг» предоставил в банк поддельный инвойс.

Арбитражный суд установил, что сделка носит мнимый характер, встречного исполнения не имеет и направлена на вывод денег за рубеж, то есть сделка совершена во вред экономическим интересам государства.

По решению суда сделка признана недействительной. С «GASA GROUP HOLLAND B.V». В доход Российской Федерации взыскано 5 101,20 евро и 3 000 рублей госпошлины.

Вот еще несколько примеров решений о мнимости сделок:

Пример решений судов по притворным сделкам

Например, по делу № А60-49331/2022 в Арбитражном суде Свердловской области рассматривалось исковое заявление заместителя прокурора Свердловской области к ООО «Европа» о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования участвовало Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу.

Судом установлено, что между ООО «Европа» и ООО «Стройтехаренда» заключен договор на поставку дизайнерской мебели класса люкс. Ввиду неисполнения «Европой» своих обязательств было заключено медиативное соглашение, в соответствии с которым «Европа» обязался выплатить 20 111 000 рублей в течение семи дней с момента его нотариального удостоверения.

Однако в судебном заседании заместитель прокурора предоставил достаточно доказательств того, что сделка по поставке мебели — притворная. Фактически эта операции прикрывала легализацию денег, полученных преступным путем.

Арбитражный суд признал сделку недействительной и взыскал с ООО «Европа» в доход Российской Федерации 20 111 000 рублей.

Вот еще несколько примеров решений по притворным сделкам:

Возможности API Контур.Фокуса помогут быстро проверить контрагентов и избежать сотрудничества с сомнительными компаниями, которые были замечены в притворных и мнимых сделках. Система оценит риски по вашим потенциальным партнерам, в том числе проанализирует признаки банкротства и проверит, с какими компаниями связан контрагент.

Заключить ничтожную или оспоримую сделку на вторичном рынке недвижимости легче, чем кажется, — тогда есть риск потерять не только время, но также деньги и имущество.

В каких случаях возможно признание сделки купли-продажи квартиры недействительной и как этого избежать, рассказываем в нашей статье.

Основной документ для оформления сделки купли-продажи недвижимости — соответствующий (ДКП). Это надежный формат, но участники сделки или третьи лица могут сделать так, чтобы сделку по квартире признали недействительной.

Худший для покупателя недвижимости вариант развития событий, если имущество придется вернуть. В каких случаях это возможно?

Законодательство утверждает следующее:

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Подробнее об этом расскажем дальше.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Основания оспаривания договора купли-продажи

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной требует усилий. У сделок с недвижимостью есть порядок оформления и юридические последствия: покупатель получает квартиру, а продавец (бывший собственник) деньги. Но если сделка заключена с нарушениями интересов одной из сторон или не соблюдены законодательные требования к ее форме, то возникают основания для признания ее недействительной.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Чаще всего основанием для прекращения договора является существенное нарушение его условий, например неполная оплата стоимости квартиры, несоответствие квартиры условиям договора или нарушение сделкой прав третьих лиц.

Со стороны покупателя квартиры нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть. А со стороны продавца нарушением считается уклонение от государственной регистрации права собственности на квартиру или передача квартиры покупателю в состоянии, которое не соответствует условиям заключенного договора.

Недействительные сделки бывают двух видов:

Ничтожные. Это сделки, не порождающие юридических последствий с момента их заключения. Они недействительны сами по себе, без признания их таковыми судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными.

Оспоримые. Для того чтобы признать недействительной оспоримую сделку, нужно решение суда. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, то сделка порождает правовые последствия как самая обычная, даже если в ней есть недостатки.

Поскольку недействительная сделка купли-продажи недвижимости не порождает юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть, что получила по договору.

Если недействительным признают договор купли-продажи недвижимости, покупатель отдает продавцу квартиру, а продавец покупателю — полученную сумму.

Причины расторжения договора купли-продажи

ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора купли-продажи квартиры и, соответственно, признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной:

Взаимное согласие сторон. Сделка аннулируется соглашением о расторжении ДКП. Но если обязательства сторон исполнены и имущество во исполнение договора купли-продажи передано покупателю, то Росреестр откажет в расторжении договора купли-продажи.

При этом следует учитывать, что только регистрация перехода к покупателю права собственности на проданный объект недвижимости не является препятствием для расторжения договора. Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор, не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору и расторжение договора в судебном порядке по требованию сторон.

Существенное изменение первоначальных обстоятельств. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа).

Если стороны заключили сделку в неправильной форме

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если стороны устно договорились о покупке квартиры или не поставили свои подписи на документе, договор считается недействительным.

Сделка нарушает закон

Мнимую сделку стороны заключают «для вида». Формально все может быть правильно, но на самом деле стороны не хотят реализовать право, ради которого сделка совершается.

Например, в одном из дел суд признал недействительным ДКП нежилого помещения, по которому сын предпринимателя, признанного банкротом, пытался купить у него помещение по цене в десять раз ниже рыночной. Суд решил, что предприниматель на самом деле не хотел продавать недвижимость — он выводил имущество, чтобы оно не досталось кредиторам.

тоже заключают не по-настоящему. Стороны хотят прикрыть ею другой договор. Сделка недействительна при дарении квартиры, когда продавец и покупатель по каким-либо причинам не хотят заключать ДКП, а вместо него подписывают договор дарения, передавая при этом деньги за квартиру. В таком случае — притворная сделка, поскольку она прикрывает куплю-продажу.

Одна из сторон сделки недееспособна

Человек, которого суд , не всегда осознает, что его возможностями могут воспользоваться недобросовестные продавцы или покупатели недвижимости. Поэтому сделка с недееспособным считается ничтожной.

Если человек дееспособен по формальным признакам, но при этом не может в момент заключения договора понимать значение своих действий, оспаривание сделки в суде тоже возможно (ст. 177 ГК РФ).

Пока ребенку не исполнилось 18 лет, он не полностью дееспособен, от его имени действуют родители. Поэтому сделки без получения нужных согласий детьми до 14 лет считаются ничтожными, а с 14 до 18 — оспоримыми.

Сделка совершена без согласия другого лица

По закону на совершение ряда сделок нужно получить согласие другого лица. Например, если нет брачного договора, супругу, покупающему или продающему квартиру, нужно нотариальное согласие другого супруга, заверенное нотариусом. Если его не оформить, в дальнейшем супруг, которого не спросили, может оспорить сделку в суде.

Есть и другие случаи. Так, человек, признанный банкротом, в процедуре реструктуризации долгов не может совершать некоторые сделки без согласия финансового управляющего.

А сделки с недвижимостью, где собственником является , не могут проходить без согласия органов опеки.

Одна из сторон заключила сделку под влиянием заблуждения

Если сторона договора неправильно представляла себе его предмет, сторону или существенные условия, она может ее оспорить. Суть в том, что, если бы участник сделки понимал ее условия верно, он бы ее не совершил.

Например, человек купил земельный участок для строительства дома, полагая, что он для этого предназначен, но потом оказалось, что строить на земле запрещено. Или в договоре продавец указал одну площадь недвижимости, а на деле выяснилось, что она меньше заявленной.

Но нужно иметь в виду, что при оспаривании таких сделок необходимо будет убедить суд, что покупатель произвел должную осмотрительность при приобретении недвижимости, то есть проверял недвижимость перед сделкой, но его ввели в заблуждение. Как проверить земельный участок перед покупкой, можно прочитать .

Один из участников совершил сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Если кому-то из участников пришлось заключить договор из-за того, что к нему применяли насилие или угрожали, потерпевший может оспорить сделку. Это же касается ситуации, когда сторону сделки намеренно обманули. Например, если оценщик специально сильно занизил настоящую стоимость квартиры. Чем грозит уменьшение цены недвижимости в договоре, узнайте .

Признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной иногда приравнивается к кабальной сделке. Это значит, что человек был вынужден заключить договор из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств, а другая сторона этим воспользовалась.

Кто может оспорить сделку

Чаще всего с требованием о признании сделки с недвижимостью недействительной обращается одна из ее сторон, поскольку ее права нарушены. Но иногда обратиться в суд может и другое лицо, если это установлено законом.

Например, если один из супругов продал квартиру без согласия другого, последний может оспорить сделку, хоть и не является стороной договора. Потребовать признания недействительности сделки, совершенной недееспособным человеком, который не понимал значения своих действий, может его опекун.

То есть если вы хотите оспорить сделку, докажите, что она нарушает ваши права или охраняемые законом интересы, в частности повлекла неблагоприятные для вас последствия. Доказывать наступление таких последствий не нужно будет в :

В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Ничтожную сделку не нужно признавать недействительной — она по определению не порождает юридических последствий. Однако, чтобы стороны вернули друг другу все то, что получили по ничтожному договору, к нему нужно применить последствия недействительности сделки. Иск с таким требованием можно подать в течение трех лет.

Срок начинает идти со дня, когда стороны приступили к исполнению ничтожного договора. На обращение в суд по оспоримой сделке времени меньше — один год. В этом случае срок начинается со дня, когда участник сделки узнал о признаках ее недействительности. Кстати, если провести с Домклик сделки до ее заключения, можно избежать подобных казусов.

Что проверить перед покупкой квартиры

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что можно и нужно проверить:

Когда при заключении договора одна сторона действует недобросовестно, закон позволяет второй стороне и госоргану отменить сделку.

Недействительность сделок — теоретическая часть гражданского права. Чтобы было интересно, я приведу много примеров. Часть из них выдуманные, а часть — из судебной практики, но без настоящих имен, чтобы герои ситуаций не обиделись.

Некоторые истории могут показаться невероятными. Например, маленький мальчик втайне от родителей купил семь самокатов почти на 150 000 ₽. А пожилая женщина переписала квартиру на родственницу. Та убеждала, что это чистая формальность, но потом вдруг попросила освободить помещение. В обоих случаях восстановить справедливость помогло признание сделок недействительными. Расскажу, что это такое и когда может пригодиться.

Вы узнаете

Сделка — это действие, после которого возникают, изменяются или прекращаются права и обязанности людей или организаций. Каждый день все мы совершаем сделки и даже не замечаем этого:

Список можно продолжать бесконечно. Ни в одном законе нет закрытого перечня сделок.

Сделки бывают односторонние, двусторонние и многосторонние.

Для односторонней достаточно действия одного участника. Классические примеры: выдача доверенности и завещание. Например, бабушка выдала внуку доверенность на продажу квартиры — и сделка состоялась. Внук может не воспользоваться документом, это неважно.

Для двусторонней сделки нужно согласие двух людей или организаций. Для сделки по продаже квартиры той самой бабушки подписи внука от лица продавца не хватит. Потребуется согласие второй стороны — покупателя. Большинство сделок двусторонние.

В многосторонней сделке как минимум три участника. Таких договоров немного — например, акционерное соглашение, где акционеры компании договариваются, как будут ей управлять.

Чем сделка отличается от договора

Любой договор — это сделка, но не каждая сделка — договор.

Договор — это соглашение нескольких людей или организаций, то есть или двусторонняя, или многосторонняя сделка.

Количество сторон сделки не всегда совпадает с количеством участников. Образно говоря, сторона — это юридическое понятие, а участник — фактическое.

В договоре купли-продажи всегда две стороны: продавец и покупатель. Если Иван продает машину Петру, количество сторон совпадает с числом участников — их двое. Но на стороне покупателя и продавца может быть несколько человек.

К примеру, жены Ивана и Петра захотят, чтобы их тоже вписали в договор. Одну — как продавца, вторую — как покупателя. Теперь в сделке четыре участника, а сторон две.

Что такое недействительная сделка

Недействительная сделка не заканчивается юридическими последствиями, для которых ее заключали. Разберем на примере.

Когда Иван продавал машину Петру, он хотел получить деньги, а Петр — машину. Петр так обрадовался удачной цене, что забыл проверить ПТС. Когда ГИБДД отказала Петру в регистрации, выяснилось, что Иван — мошенник, который продал чужую машину.

Это недействительная сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения. Чтобы вернуть деньги, Петру придется обратиться в суд.

Законодательная база. Правила о недействительности сделок содержатся в:

Виды недействительных сделок

В зависимости от того, с какого момента сделка считается недействительной, все сделки делятся на оспоримые и ничтожные.

Оспоримые становятся недействительными после признания их такими в суде. Если сторона сделки или другой, чьи интересы она затрагивает, не подаст иск, сделка будет действовать.

Ничтожные сделки настолько сильно нарушают закон, что считаются недействительными с момента их совершения. Вы можете обратиться в суд, чтобы тот подтвердил ничтожность сделки, но это необязательно. Такую сделку можно не исполнять, потому что у нее нет и не было юридических последствий.

Как отличить оспоримую сделку от ничтожной. Нужно посмотреть, как условие о недействительности сформулировано в законе:

От вида недействительности зависит срок исковой давности и содержание иска. Подробнее об этом расскажу дальше.

Основания для признания сделки недействительной

В гражданском кодексе встречаются конкретные основания для признания сделок недействительными. Вот они.

Оспоримые сделки

Если в гражданском кодексе нет подходящего для вашей ситуации конкретного основания, воспользуйтесь статьей 168. Там сформулировано общее правило для признания сделок недействительными. Остановлюсь на нем подробнее.

Сделка оспоримая, если нарушает закон и при этом нигде не сказано, что это влечет другие последствия. Например, незаключенность договора.

Унитарное предприятие решило сдать в аренду нежилое помещение, но не одобрило эту сделку заранее у своего собственника — региона, хотя по закону это обязательно.

Когда регион узнал о сделке, то отказался ее согласовывать. Потому что по документам было не понятно, какое именно помещение планируют сдавать. Чтобы не допустить незаконную сделку, государство обратилось в суд и потребовало признать договор аренды недействительным.

Но суд заметил, что в договоре нет существенного условия — информации о помещении. Без этого сделка считается незаключенной, а значит, признать ее недействительной не получится

Сделка ничтожная, если:

Публичные интересы — это то, что важно для всех людей: например, чтобы прямые запреты закона не нарушались. К примеру, женщина не может передать подруге право получать алименты от бывшего мужа. Такая сделка будет ничтожной как посягающая на публичные интересы

Теперь подробнее рассмотрим отдельные основания недействительности, которые встречаются в судах чаще всего.