Образец гарантийного письма об оплате за услуги

Возвращение измененного арендованного объекта

Достаточно часто споры возникают на стадии подготовки к прекращению договора. Не секрет, что многие арендаторы изменяют объекты, обустраивая их под свои нужды. Однако при прекращении действия договора может возникнуть вопрос: в каком виде и состоянии объект должен вернуться к арендодателю?

Формально ответ простой: объект должен быть возвращен в том же виде, что и получен, с учетом согласованных с арендодателем изменений. При этом стандартные положения, которые чаще всего содержатся в договорах, определяют порядок изменения объекта, а в случае нарушения этого порядка — предусматривают условие возврата объекта в состоянии до начала арендных отношений с учетом нормального естественного износа. Однако понятия такого износа в законодательстве нет.

Рекомендации по износу объекта

Следовательно, мы даем рекомендацию: закреплять в договоре пределы допустимого естественного износа либо порядок его определения. В частности, можно предложить следующую формулировку: под допустимым естественным износом подразумевается ухудшение состояния объекта, которое вызвано природно-климатическими факторами (в том числе речь о выцветании покрытия стен, пола и потолка под воздействием солнечных лучей), а также иные ухудшения объекта, которые не связаны с действиями либо бездействием арендатора.

Дальнейшая судьба улучшений объекта

Помимо этого, в договоре стоит закрепить дальнейшую судьбу отделимых и неотделимых улучшений объекта. Обычно применяется следующее правило: при выезде отделимые улучшения забирает с собой арендатор, а неотделимые остаются арендодателю. Подход вполне логичный, однако, как показывает практика, здесь тоже могут возникать споры.

Споры по внесенным изменениям

Относительно внесенных изменений могут возникать спорные ситуации и другого плана. Еще один пример. С согласия арендодателя на объекте был проведен ремонт с незначительными перепланировками, которые не повлияли на возможность его использования по указанному в договоре назначению. Но в договоре было определено, что объект следовало возвратить в состоянии, в котором он был получен, без дефектов, либо в состоянии без дефектов, которое будет дополнительно письменно согласовано сторонами. А в случае отказа арендатора от проведения восстановительных работ предусматривалась выплата компенсации.

Проблемы прекращения договора аренды: как избежать сложностей

В связи с вынужденным досрочным расторжением договора аренды, арендодатель принял решение требовать возврат объекта в первоначальное состояние или выплаты компенсации. Несмотря на идеальные условия объекта, арендатор столкнулся с выбором: провести работы, выплатить компенсацию или обратиться в суд. Удивительно, что договор не предусматривал возврат объекта после получения компенсации.

Предлагаем установить в договоре требование возврата объекта в состоянии, в котором он был получен, с учетом естественного износа и согласованных изменений. В случае необходимости, можно закрепить дополнительные характеристики объекта в специальных соглашениях. Это исключит риски арендатора проведения неожиданных ремонтов.

Избегайте проблем при прекращении договора

Есть отдельная группа споров, связанных с выходом из договора аренды по одностороннему отказу арендодателя или арендатора. Чтобы реализовать это право, оно должно быть прописано в договоре четко. Однако возникает вопрос о моменте возникновения такого права.

Допустим, в договоре указано, что можно отказаться после 5 лет аренды с предупреждением за 6 месяцев. Тут возникает спор: уведомление должно быть отправлено за 6 месяцев до конца 5-летнего срока или после? То есть, минимальный срок аренды — это 5 или 5 с половиной лет?

Разногласия являются результатом двусмысленного толкования договора, и разрешение конфликта — это либо договоренность, либо обращение в суд. Поэтому важно указывать сроки прекращения аренды и уведомления в договоре.

Понимание условий одностороннего отказа от договора

Также стоит заметить: если односторонний отказ от договора привязан к каким-либо конкретным обстоятельствам, то необходимо точно понимать, каким образом эти обстоятельства можно подтвердить.

Опять же случай из практики. Было определено, что в случае одностороннего отказа от договора обеспечительный платеж возвращается только при подтверждении факта закрытия в определенный период представительства иностранной компании, для которой снимался офис. И здесь возник вопрос — какими документами подтверждается закрытие деятельности данного представительства? Прямой ответ в законодательстве отсутствовал, выходить из ситуации пришлось путем запроса о разъяснении позиции госорганов. Запрос позволил решить проблему. Но нужно понимать, что такой вариант может сработать не всегда.

Внимание к срокам

Наконец, нужно акцентировать внимание на сроках, которые должны пройти от направления уведомления об одностороннем отказе до момента, когда договор прекратит свое действие. На рынке сложились стандартные условия: эти сроки составляют от одного месяца для небольших объектов, которые легко освободить, и до 6−9 месяцев для более сложных объектов, когда требуется длительная подготовка к прекращению деятельности и возврату арендованных помещений. Но это не более чем обычные, не подкрепленные нормами подходы.

Поэтому еще одна рекомендация — при заключении договора заранее оценить, сколько потребуется времени для освобождения площадей. Причем подстраховываться путем использования формулировок либо иной срок тоже стоит с осмотрительностью. Иной срок может изменяться как в большую, так и в меньшую сторону. Следовательно, он должен конкретизироваться сторонами.

Поиск взаимопонимания и положения договоров

В заключение хотелось бы отметить, что всем участникам арендных отношений следует помнить о двух правилах — ограничивать свои ожидания и не рассчитывать, что всегда получится легко найти взаимопонимание, если спорная ситуация уже возникла. Определенную защиту от излишних конфликтов могут дать четко прописанные положения договоров.

Платежи и порядок расчетов

Ставка арендной платы

Сумма арендной платы за помещение может быть указана в разных форматах. Кроме того, арендная плата может состоять из нескольких частей – например, из фиксированного платежа, эксплуатационного платежа, коммунального платежа. В крупных ТЦ очень часто в арендную плату включается процент от товарооборота.

При подписании договора обязательно проверьте, чтобы при пересчете в формат единой суммы за помещение в месяц ставка, прописанная в договоре аренды, сошлась с условиями, которые вы обсудили и согласовали с арендодателем.

Важные моменты при аренде коммерческой недвижимости

Обратите внимание, что на период арендных каникул, как правило, арендодатели предоставляют льготы на оплату арендной платы: в этот период арендаторы платят либо только коммунальные услуги, либо коммунальные услуги + небольшой фиксированный платеж, который будет покрывать эксплуатационные расходы арендодателя.

Дата начала платежей

Важный момент – дата начала платежей. Обязательно пропишите, с какого момента начисляется арендная плата (в случае, если вам предоставлены арендные каникулы, это будет дата начала коммерческой деятельности в помещении, а в случае отсутствия таковых – дата передачи помещения по акту приема-передачи).

Случай из практики

Обратите внимание на порядок включения НДС в расчет ставки арендной платы.

Один мой клиент обсудил с будущим арендодателем ставку арендной платы и договорился о некой сумме. При этом в устных переговорах до согласования договора арендодатель не упоминал тот факт, что он работает на общей системе налогообложения и является плательщиком НДС. В свою очередь, арендатор ожидал, что согласованная ставка аренды – это полная стоимость, которую он будет платить в итоге.

Читая договор аренды, в самом конце раздела о платежах мы увидели фразу на все платежи начисляется НДС. В результате выяснилось, что во время предварительных переговоров арендодатель имел в виду размер арендной платы до применения НДС. Мой клиент был не согласен с увеличением стоимости аренды на 20%, и мы вернулись в переговоры с арендодателем.

Обратите внимание на данный кейс. И помните: если НДС применим – пропишите формулировки вида включая НДС в случаях, когда указываете ставку арендной платы с НДС, либо кроме того, НДС в тех случаях, когда указанную в договоре ставку арендной платы необходимо увеличить на НДС при оплате.

Если НДС неприменим – пропишите НДС не облагается.

Коммунальные платежи

Арендная плата состоит из нескольких частей. В большинстве случаев это фиксированный платеж за помещение и коммунальные платежи.

Не все коммунальные платежи подлежат возмещению арендатором арендодателю. По общей практике рынка аренды, арендатор возмещает следующие затраты:

• Оплата электроэнергии
• Оплата водоснабжения
• Оплата отопления

Также арендатор будет должен компенсировать арендодателю расходы на вывоз ТБО и телекоммуникационные услуги, если арендодатель самостоятельно заключил договор с соответствующими сервисными компаниями/операторами.

Обязательно проверьте пункт на наличие скрытых платежей. Недобросовестные арендодатели могут включить в коммунальные платежи арендатора не только капремонт, но даже и налоги за владение нежилым помещением.

Индексация арендной платы возможна не чаще одного раза в год. Обязательно укажите в договоре аренды дату первой индексации, периодичность последующих и предельный процент / предельную сумму увеличения ставки арендной платы.

По общей практике рынка, допустимая индексация составляет 5–7% от ставки за предыдущий год.

Обязательно оговаривайте с арендодателем конкретные сроки индексации и ее разумные предельные размеры.

Таких случаев масса, и они, к сожалению, происходят регулярно.

Ко мне обратился предприниматель с просьбой проверить договор аренды. Основной запрос был: имеет ли арендодатель право повысить арендную плату в два раза?

В процессе изучения договора аренды мы выяснили, что в положении об индексации было прописано право арендодателя индексировать ставку арендной платы не чаще, чем раз в год. Предельный размер индексации при этом не был определен. Конкретные даты индексации также не были определены.

В какой-то момент арендодатель нашел более выгодного арендатора на помещение, которое арендовал мой клиент, и для смены арендатора проиндексировал арендную плату в два раза!

Внимательно изучите положение договора об индексации. Зачастую арендодатели вносят в этот пункт размытые формулировки, которые в целом соответствуют положениям ГК РФ (ст. 614 п. 3) и не противоречат законодательству с формальной точки зрения. Однако на практике может оказаться, что арендодатель, например, будет иметь право на увеличение арендной платы без ограничений и в любой момент в течение года после заключения договора.

Проверка правомочий контрагента

В соответствии со ст. 54.1 Налогового кодекса РФ при выборе нового/незнакомого контрагента рекомендуется соблюдать должную осмотрительность, что подразумевает под собой использование налогоплательщиком всех доступных ему возможностей и инструментов для получения и проверки информации о контрагенте на предмет его благонадежности.

Таким образом, перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости обязательно нужно проверить правоустанавливающие документы вашего будущего арендодателя на предмет действительности юридического лица, а также документы на право собственности, чтобы убедиться, что будущий арендодатель действительно вправе распоряжаться указанным имуществом.

Есть ли у арендодателя проблемы с налоговой или, например, проходит ли он сейчас процедуру банкротства? Эти вопросы нужно выяснить до момента подписания договора.

Какие документы необходимо запросить?

В случае, если объект недвижимого имущества находится в общей долевой собственности – запросите Соглашение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности.

Если объект недвижимости находится в залоге у банка – запросите согласие залогодержателя, то есть банка, на заключение договора аренды.

Договор субаренды по сути своей мало чем отличается от договора аренды, однако имеется ряд особенностей:

Чтобы минимизировать риски, перед заключением договора субаренды запросите у арендодателя следующие документы:

Полезные ссылки для поиска информации о контрагенте

При поиске информации о контрагенте в интернете можно воспользоваться следующими сайтами:

Раздел – «Расторжение»

Расторжение – это одна из важнейших статей любого договора аренды коммерческой недвижимости. В нюансах условий расторжения необходимо разбираться, чтобы обезопасить себя и свой магазин или бизнес от неожиданных и неприятных последствий.

Расторжение бывает судебным или внесудебным.

Расторжение договора по суду возможно на основании ст. 619 ГК РФ и ст. 620 ГК РФ. С условиями данных статей вы можете ознакомиться по ссылкам.

И если с условиями расторжения договора в судебном порядке все более-менее понятно, то вот внесудебное расторжение вызывает массу вопросов: какие именно условия расторжения прописать в договоре и как сделать так, чтобы не остаться должным арендодателю еще многие годы? Об этом поговорим чуть ниже.

Внесудебное расторжение договора аренды – это такое расторжение, которое происходит на основании пунктов самого договора аренды без обращения в суд.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Применяется в случаях, когда в договоре аренды указано право арендодателя расторгнуть договор с уведомлением арендатора за определенное количество дней, при этом арендатор условия договора не нарушал. На рынке аренды коммерческой недвижимости такое условие называется коротко – свободный выход арендодателя.

Арендодатель обязательно внесет в договор аренды свое право на односторонний выход из договора. И в лучшем случае пропишет положение об уведомлении вас о таком расторжении за 1–2 месяца.

Давайте разберемся, что скрывается за подобными формулировками. Основной риск таков: арендодатель после передачи вам помещения во временное владение и пользование (аренду) не остановит поиск арендатора на данную площадь. Как только найдется другой арендатор, который предложит ставку арендной платы на 5–10–15% больше, вы рискуете получить от арендодателя письмо с предложением повысить вашу ставку арендной платы до предложенной другим арендатором либо покинуть помещение.

Скажу сразу: ни одна крупная федеральная розничная сеть не принимает такое условие. Аргументация для исключения такого положения очень проста: бизнес арендодателя строится на сдаче помещений в аренду и получении дохода с аренды. Если арендатор платит аренду вовремя и не нарушает условий договора, то почему у арендодателя вообще может возникнуть желание расторгнуть договор? Ведь это коммерческая недвижимость, а не квартира, которой может захотеть воспользоваться сам арендодатель.

Как правило, ответа на данный вопрос, кроме «я так хочу» у арендодателей нет. А раз нет встречной аргументации, то можно и нужно обсуждать данный пункт в переговорах с целью его исключения из договора.

Расторжение договора аренды арендодателем в связи с нарушением арендатором данного договора

Данное право дается арендодателю в безусловном порядке абсолютно в любом договоре аренды. Недобросовестные арендодатели прописывают общие размытые формулировки, например, за «любое нарушение договора». Настоятельно советую избегать таких фраз, т.к. именно подобные формулировки несут для арендатора наибольший риск, ведь расторгнуть договор можно будет абсолютно за любое нарушение, даже если вы недоплатили одну копейку.

Однако есть общепризнанные пункты, в соответствии с которыми арендодатель сможет расторгнуть договор:

Попросите арендодателя дать время на исправление допущенного нарушения. Если не исправите – тогда пусть арендодатель направляет уведомление о расторжении. Таким образом вы защитите себя от случайных ошибок – например, когда забыли вовремя оплатить аренду или на самом деле направляли письмо с пакетом документов, которые должны предоставить по договору, но оно потерялось на почте.

Укажите срок, который должен пройти с момента получения от арендодателя уведомления о расторжении договора до выезда из помещения. Для этого рассчитайте, сколько вам реально потребуется времени, чтобы освободить помещение.

Обратите внимание! Как правило, при расторжении договора по нарушениям со стороны арендатора депозит остается у арендодателя в качестве штрафа.

Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Свободный выход арендатора – это такое право расторжения договора аренды, при котором арендатор может расторгнуть договор аренды по собственному желанию, без объяснения причин и наличия нарушений со стороны арендодателя.

Срок расторжения договора по инициативе арендатора без нарушений договора арендодателем может быть различным, это вопрос переговоров и договоренностей. Как правило, арендодатели просят срок с запасом, чтобы найти в это время нового арендатора и не терять денежный поток.

В среднем согласовывают уведомление за 30–60 дней. Однако, если площадка большая, арендодатель может потребовать уведомление, например, за 120 календарных дней.

Конечно, арендодателям не нравится, когда у них нет свободного выхода из договора, а у арендатора такое право есть. Поэтому многие настаивают на включении в договор моратория. Мораторий – это запрет на расторжение в течение какого-либо времени. Как правило, этот срок равен 1–2 первым годам аренды.

При расторжении договора по инициативе арендатора – обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору. Обязательно проверьте наличие этого положения в договоре.

Расторжение договора аренды арендатором в связи с нарушением арендодателем данного договора

Разберем общую практику рынка и посмотрим, что же такое должен сделать или не сделать арендодатель, чтобы арендатор имел право на расторжение договора в короткие сроки.

То есть вы не можете пользоваться арендованным помещением.

Важно! Такими недостатками могут быть только те, которые вам не были известны заранее, еще до подписания договора. Доказывать такие случаи достаточно сложно, поэтому внимательно изучайте описание помещения в договоре аренды, а также требуйте подробного описания помещения в акте приема-передачи.

Важно! Проведение капитального ремонта всегда является обязанностью арендодателя. А вот текущий ремонт проводит арендатор. Однако вы можете по своему желанию провести не только текущий ремонт, но и капитальный, согласовав свои действия и соответствующие издержки с арендодателем.

Например, по причинам, не связанным с арендатором, случился пожар. В таком случае вы просто не можете пользоваться помещением.

Вы можете определить в договоре самые разные сроки уведомления о расторжении. Как правило, это зависит от площади помещения, вашей логистики и возможности быстрого выезда из помещения. Для случаев, описанных выше, разумными можно считать сроки расторжения с уведомлением за 7–14 календарных дней.

При расторжении договора в связи с нарушением арендодателем условий договора обеспечительный платеж всегда подлежит возврату арендатору. Обязательно проверьте наличие этого положения в договоре.

Расторжение договора по соглашению сторон

Самый простой и безболезненный способ расторгнуть договор – стороны расходятся полюбовно, не имея претензий друг к другу. Такое тоже случается, хотя и крайне редко.

Andrew Angelov/shutterstock

Авансовым платежом называют досрочную оплату арендной платы за первый месяц аренды. Как правило, арендодатели просят оплатить авансовый платеж при заключении договора аренды.

В случае, если передача помещения для проведения строительно-монтажных работ состоится не в дату подписания договора аренды, попросите привязать дату оплаты авансового платежа к дате приема вами помещения, чтобы не «замораживать» свои деньги у арендодателя.

Обеспечительный платеж или депозит

Под депозитом или обеспечительным платежом подразумевается некая сумма, которая предоставляется арендатором арендодателю в качестве гарантии выполнения арендатором ряда обязательств по договору. Как правило, сумма депозита устанавливается сторонами в размере одной или двух ежемесячных арендных плат.

Какие обязательства арендатора перед арендодателем покрывает депозит?

Чтобы обезопасить себя от зачета обеспечительного платежа, во-первых, необходимо строго соблюдать платежную дисциплину. То есть необходимо платить аренду вовремя. Во-вторых, попробуйте договориться с арендодателем – попросите добавить в пункт договора о зачете денежных средств из обеспечительного платежа положение, согласно которому арендодатель должен вас уведомить о том, что денежные средства в счет оплаты аренды не поступили в должный срок, а также дать несколько дней для исправления ситуации. Таким образом вы успеете провести пропущенный платеж, а арендодатель не зачтет деньги из вашего депозита.

Обязательно проверьте «судьбу» депозита при расторжении договора аренды. По общему правилу рынка аренды коммерческой недвижимости, депозит остается у арендодателя в качестве штрафа при расторжении договора по вине арендатора. Во всех остальных случаях депозит подлежит возврату арендатору. Более подробно читайте в разделе «Расторжение».

Hanohiki/shutterstock

Разграничение зон эксплуатационной ответственности сторон

Очень часто арендодатели стараются максимально переложить ответственность на арендатора. Аргументируется это просто – ведь на текущий момент именно арендатор занимает помещение. Значит, он за всем и следит. Но это не совсем так. Например, арендатор не обязан следить за центральным водопроводом или выполнять капитальный ремонт в помещении.

Для того чтобы избежать излишней ответственности и затрат, заранее проговорите с арендодателем и обязательно зафиксируйте в своем договоре, за что отвечаете вы, а что будет являться зоной ответственности вашего арендодателя.

Заранее уточните у арендодателя, предоставляют ли вам место на фасаде для размещения рекламной вывески. Важный момент – получение согласования с государственными и муниципальными органами на размещение рекламной конструкции. Уточните у арендодателя, есть ли у него согласование. Если необходимого согласования нет, учтите, что власти города могут попросить демонтировать вашу рекламную вывеску.

Немаловажным моментом является электропитание световой вывески. На практике я сталкивалась с ситуацией, в которой стороны не учли подключение вывески к системе электропитания здания.

При установке вывески обнаружилось, что провода электропитания не протянуты к месту монтажа. Арендатору пришлось оплачивать дополнительные работы по прокладке кабеля от щитка электропитания через все здание ТЦ к своей вывеске. А ведь эти расходы, естественно, не были предусмотрены бюджетом арендатора.

Для того чтобы сократить свои расходы в данной статье затрат, попросите вашего арендодателя дописать его обязанность не только предоставить вам возможность размещения вашего рекламного материала на выделенном участке фасада, но и обеспечить возможность подключения вывесок на фасаде к системе электропитания здания.

Достаточно часто при аренде помещения в торговом центре арендодатели навязывают арендаторам выполнение каких-либо работ, причем эти работы обязательно должны быть выполнены подрядчиками арендодателя.

Есть несколько возможных объяснений такого требования:

Вернее, это уже устоявшаяся практика.

Когда мы ведем переговоры об аренде торговой площади в торговом центре, мы обязательно поднимаем вопрос о стоимости работ подрядчиков этого ТЦ. Как правило, предварительное обсуждение стоимости работ подрядчиков – до момента заключения договора аренды торговой площади – реально помогает снизить расценки. Пусть не в 3–5 раз, но хотя бы до приемлемых для арендатора уровней.

Не бойтесь вступать в переговоры и открыто обсуждать важные для вас вопросы. Помните, что арендодатели – абсолютно такие же люди, как вы, и им тоже сложно согласовывать договор. Именно этот, такой простой и одновременно такой сложный шаг поможет в дальнейшем избежать огромного количества проблем с договором аренды.

Retail.ru

Если предмет договора не определен – договор не считается заключенным.

Что необходимо прописать, чтобы предмет договора был определен:

Договор является краткосрочным, если он заключается на срок менее одного года – например, на 360 дней.

Договор является долгосрочным, если заключается на срок от 1 года. Долгосрочный договор аренды коммерческой недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без госрегистрации такой договор не является действительным.

Краткосрочный договор аренды, в отличие от долгосрочного, не нужно регистрировать. Соответственно, вы экономите на издержках, связанных с регистрацией. По истечении краткосрочного договора любая из сторон будет иметь право отказаться от пролонгации. Однако есть и обратная сторона – вы, не отработав в помещении и года, можете быть вынуждены искать другое помещение.

При долгосрочном договоре у арендатора будет больше уверенности, что он сможет проработать в арендуемом помещении гораздо дольше, поскольку вопрос о пролонгации такого договора возникает позже. Естественно, за исключением случаев, когда в договоре аренды оговорено право арендодателя на односторонний выход по уведомлению.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход – разбираем ниже в разделе «Расторжение».

Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, – например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы – также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам.

Существует еще и такой вариант определения срока договора – договор на неопределенный срок. Главный риск такого договора – возможность выхода из договора как у арендатора, так и у арендодателя, с уведомлением за три месяца. То есть при договоре на неопределенный срок у обеих сторон автоматически появляется право выхода.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход? Разбираем это ниже в разделе «Расторжение».

Проверьте, какой вид коммерческой деятельности разрешен в договоре аренды. Другими словами, как именно вы имеете право использовать арендуемое помещение – например, в качестве магазина, склада или офиса.

Зачастую арендодатели накладывают штрафные санкции за смену разрешенного использования без их на то согласия. При подписании проверьте, чтобы назначение помещения, указанное в договоре аренды, соответствовало вашим целям.

Fizkes/shutterstock

Также необходимо обратить внимание на спорные моменты, связанные с содержанием объектов, попытками не выполнять те либо иные работы либо переложить расходы за них друг на друга. Есть общее стандартное правило: капитальный ремонт является сферой ответственности арендодателя, а расходы на текущий ремонт и содержание объекта возлагаются на арендатора.

Чаще всего в договорах просто дублируются эти положения, но могут возникать некоторые нюансы. В законодательстве предусматриваются только общие перечни видов работ без конкретизации их объемов, сроков и состава. Для их определения порой приходится привлекать специалистов с техническим образованием, при этом стороны договора могут начать спор о степени их компетентности.

Также показательный пример — ремонт кровли. Казалось бы, это существенная часть объекта, которая подразумевает капитальный ремонт. Но если обратиться к нормативным правовым актам, то выяснится, что в отдельных случаях замена до 30−40% кровли может считаться текущим ремонтом, а значит, проводить его придется арендатору. Поэтому здесь вероятно возникновение спора.

Может начаться спор и относительно того, кто будет осуществлять сам ремонт. В нашей практике была ситуация, когда в договоре закреплены достаточно стандартные положения, но с оговоркой, что общий текущий ремонт и обслуживание объекта осуществляются за счет арендатора на основании договора с обслуживающей организацией. Обслуживающая организация провела очередную проверку и установила повреждение системы вентиляции и кондиционирования.

Поскольку эта система была встроена в здание, возник вопрос, кто должен нести расходы. В конце концов, расходы были разделены, так как часть тех же кондиционеров имела мелкие поломки, что относилось к сфере текущего ремонта с оплатой арендатором, а часть системы кондиционирования пришлось демонтировать и осуществить новый монтаж, что было признано капитальным ремонтом за счет арендодателя. Однако достаточно продолжительное время насчет распределения расходов на ремонтные работы стороны не могли прийти к компромиссу.

Поэтому можно дать рекомендацию — изначально указывать в договоре, что является существенными характеристиками объекта, и в том числе относительно инженерных систем и оборудования; определять, в каком объеме и как часто должны выполняться ремонтные работы; а также предусматривать порядок согласования выполнения таких работ в экстренных ситуациях.

Расчет арендной платы в условиях ограничения привязки к иностранной валюте

— В прошлом году рынок коммерческой недвижимости постепенно, с той или иной степенью уверенности, переходил на фиксацию арендной платы в белорусских рублях. В настоящее время этот процесс завершился, и теперь все арендные договоры можно разделить на несколько групп.

Первая — с четким отражением оплаты в белорусских рублях. Это, в частности, договоры, в которых определена такая форма оплаты на период до 1 января 2024 года, когда, как многие надеются, будет снято ограничение на привязку к иностранной валюте, а также договоры, стороны которых предусмотрели оплату в белорусских рублях на весь срок действия данного запрета. В данном случае есть риск, связанный с колебанием курсов валют. При неправильной оценке дельты их изменений одна из сторон либо окажется в заведомо более невыгодном положении, либо станет инициировать переговоры с целью определить новый размер арендной платы.

Чтобы минимизировать связанные с возможным колебанием курсов последствия, некоторые участники рынка начали фиксировать размеры арендной платы на очень короткие периоды, пересогласовывая их на каждый квартал или даже на каждый месяц. Хотя сама по себе такая ситуация не самая лучшая. Есть постоянный риск, что если стороны не сумеют прийти к согласию, то фактически договор прекратит свое действие. И более того, отсутствие договоренности может стать основанием для выхода одной из сторон из договора без инициирования одностороннего отказа, который подразумевает соблюдение различных условий и определенные материальные издержки. Безусловно, эти обстоятельства в определенной степени сдерживают арендодателя от необоснованного повышения арендной платы, но также позволяют задействовать некоторые рычаги давления. Если у арендодателя возникает желание сменить арендатора, то он просто повышает ставки. В результате арендатор вынужден либо согласиться, либо покинуть данный объект.

Для сокращения таких рисков мы предлагаем ограничивать возможность одностороннего изменения арендной платы каким-то пределом. Речь может идти как о пределе одномоментного изменения, так и о пределе суммарных изменений за определенный период. Например, можно зафиксировать следующее положение: вне зависимости от фактического количества изменений арендной платы в одностороннем порядке суммарная дельта повышения не должна превышать отметку, допустим, 10% за календарный год.

Вторая группа — договоры со скрытой привязкой к иностранной валюте: арендная плата фиксируется в белорусских рублях, но при этом предусматриваются те либо иные условия, связанные с колебанием курсов. К примеру, прописывается, что в случае, когда курсовые изменения превышают определенную дельту, любая из сторон может инициировать процесс пересмотра арендной платы. Однако при подобных формулировках есть свои риски. Такие договоры могут расцениваться как косвенная привязка к иностранной валюте и вызывать вопросы со стороны госорганов.

Чуть проще ситуация с торговыми объектами. Здесь, помимо вышеуказанных, применяется также третья группа договоров — с привязкой арендной платы к обороту арендатора. Проблемные моменты, как правило, появляются из-за нечетких формулировок в отношении расчетной базы для арендной платы. На практике был кейс, когда в договоре предусматривалось, что арендная плата составляет определенный процент от дохода арендатора за платежный период.

При этом доход рассматривался как выручка за вычетом налогов и расходов на зарплату, коммунальные услуги и иных расходов, связанных с деятельностью арендатора. В результате размер дохода арендатора был занижен за счет вычета сумм расходов на курьерские, консультационные и иные услуги. Они запрашивались арендатором для осуществления своей деятельности. Однако насчет реальной необходимости таких услуг между арендодателем и арендатором возник спор.

Отсюда напрашивается вывод: чтобы избежать неоднозначных ситуаций, длительных переговоров, а возможно, и судебных разбирательств стоит сразу же предусмотреть в договоре четкую фиксацию полного перечня всех расходов, оказывающих влияние на определение дохода и, соответственно, на размер арендной платы.​​

Здесь существуют риски и для самого арендатора. На практике был кейс, когда договор предусматривал, что арендная плата рассчитывается как процент от чистого дохода арендатора на основании предоставляемых им отчетов, которые готовились накопительным итогом. При этом стороны договорились, что новый размер арендной платы определяется исходя из дельты чистого дохода между нынешним и прошлым месяцами. Все шло хорошо до того момента, пока арендатор на протяжении нескольких месяцев подряд не показал отрицательный чистый доход. Сначала арендная плата не взималась, а затем, после уменьшения отрицательной суммы и выхода на положительную динамику, арендодатель выставил счет. Однако оказалось, что чистого дохода у арендатора все еще нет, а оплачивать аренду он уже должен. Соответственно, было нужно идти или на переговоры, или в суд и доказывать, что арендная плата не подлежит уплате.

Таким образом, в договоре стоит очень четко закреплять, каким образом определяется арендная плата, когда она может не уплачиваться, а еще ­- порядок подготовки документов, на основании которых производятся ее расчеты.

В частности, арендодателю важно понимать, может ли он запрашивать дополнительные сведения или же возможен только внешний аудит, а также представлять, кем он будет проводиться. На практике до сих пор встречаются договоры, предусматривающие возможность проведения внешнего аудита, но только определенными компаниями, которые уже покинули рынок. В результате арендатор либо не предоставляет отчет в принципе, либо после запроса арендодателя о его предоставлении начинаются долгие переговоры об определении аудитора. А это затягивает срок получения информации.

Как оформить договор правильно

На рынке также используются договора аренды с гарантийными депозитами. В отношении таких условий складывается ситуация, во многом аналогичная той, что наблюдается с арендной платой.

В отдельную группу можно выделить договоры, в которых гарантийный депозит определен как фиксированная сумма в белорусских рублях вместо ранее указывавшейся суммы в иностранной валюте. В данном случае основной риск так же связан с колебанием курсов валют — насколько верно стороны заложили дельту возможного изменения курса при согласовании размера гарантийного депозита в белорусских рублях.

Законодательство не препятствует сторонам установить возможность пересмотра размера гарантийного депозита одновременно (с той же периодичностью) с пересмотром размера арендной платы. Однако, следует помнить, что как и в отношении арендной платы, в таком случае, стороны могут не достигнуть согласия. Хотя несогласование новой суммы гарантийного платежа не повлечет риска признания договора аренды прекратившимся.

В качестве альтернативы можно рассмотреть вариант фиксации размера гарантийного платежа через привязку к размеру арендной платы за определенный период (например, за 1 или 2 месяца аренды). При этом, в обоих случаях, следует помнить о необходимости четкого указания в договоре порядка и сроков внесения арендатором недостающей суммы при увеличении размера гарантийного депозита.

Ко второй группе относятся договоры, в которых размер гарантийного платежа по-прежнему указан в иностранной валюте. Формально гарантийный депозит не подпадает под требования законодательства об отвязке арендной платы от иностранной валюты. Однако для таких договоров также следует индивидуально оценивать риск трактовки государственными органами соответствующих положений как несоответствующих законодательству.

Ответственность сторон

Когда вы откроете только что полученный от вашего будущего арендодателя договор аренды, вы, скорее всего, увидите в нем целый раздел с перечнем нарушений со стороны арендатора – то есть с вашей стороны. И штрафы. Много штрафов и других способов вас наказать. Таким образом арендодатель старается защитить свою собственность от ненадлежащего использования. Не скрою: зачастую перегибая палку и выходя за рамки разумного.

В свою очередь, раздел о нарушениях со стороны арендодателя – очень редкое явление в договоре коммерческой аренды. По понятным причинам арендодатели не любят включать какие-либо пункты, которые могут быть потенциально им невыгодны.

Давайте разберемся, за какие же нарушения штрафуют арендаторов и что нужно постараться включить в ответственность арендодателя.

В разделе «Ответственность арендатора» могут быть описаны следующие нарушения и штрафы.