Публичные образования должны добросовестно выполнять свои обязательства в инвестиционных договорах

Претензии к ООО Управление комплексной застройки

Сочинские власти планируют взыскать с местного ООО Управление комплексной застройки и его учредителя 123,9 млн руб. за неисполненный договор инвестирования.

По нему застройщик обязался построить на землях учредителя многоквартирный дом и передать часть жилой площади в нем городу, который, со своей стороны, обещал оказать строительной фирме необходимое административное содействие.

Эксперты считают, что у мэрии мало шансов выиграть дело в силу пропуска сроков исковой давности, а также в связи с тем, что содействие, которое она обязалась оказать застройщику, входит в ее обязанности согласно закону.

Иск администрации Сочи

Администрация Сочи подала иск к ООО Управление комплексной застройки и его единственному учредителю Анатолию Храмцеву, требуя с них 123,9 млн руб. в качестве компенсации убытков из-за неисполненного договора инвестирования.

Инвестсоглашение было заключено в 2007 году между мэрией курорта, застройщиком и его учредителем. Предметом договора стало строительство многоквартирного жилого дома по Загородной улице в Центральном районе Сочи.

С учетом того, что одним из ответчиков оказалось физическое лицо, хотя и являющееся единоличным учредителем строительной фирмы, Арбитражный суд Краснодарского края принял решение передать спор на рассмотрение суда общей юрисдикции.

Инвестор — Анатолий Храмцев

Анатолий Храмцев выступал инвестором строительства объекта в качестве физического лица, внесшего в проект три собственных земельных участка (в среднем по восемь соток каждый). На них фирма должна была построить многоквартирный жилой дом, с условием передать в муниципальную собственность 7,5% его общей площади.

Срок реализации проекта — до конца 2009 года. Администрация Сочи приняла на себя обязательства оказывать инвестору содействие в реализации проекта в рамках действующего законодательства, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов.

Заключение проекта

Застройщик построил в срок объект общей площадью 8,9 тыс. кв. м (в том числе пристроенная автостоянка на 1,8 тыс. кв. м), однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено только через суд.

В связи с этим Анатолий Храмцев не предоставил мэрии Сочи оговоренные в соглашении квадратные метры, ссылаясь на то, что администрация никоим образом не содействовала ему в реализации проекта.

Original article: Based on materials from Arbitration Court of Krasnodar Region, the administration of Sochi seeks to recover 123.9 million rubles from the local LLC Integrated Development Management and its founder for failure to fulfill the investment agreement. According to the agreement, the developer undertook to build a multi-storey residential building on the lands of the founder and transfer a part of the residential area in it to the city, which, in turn, promised to provide the construction company with the necessary administrative support. Experts believe that the city administration has little chance of winning the case due to the expiration of the statute of limitations, as well as because the assistance it promised to provide to the developer is part of its responsibilities according to the law.

The Sochi administration has filed a lawsuit against the LLC Integrated Development Management and its sole founder Anatoly Khramtsev, demanding 123.9 million rubles from them as compensation for damages due to the non-fulfillment of the investment agreement. As noted in the case materials, the investment agreement was concluded in 2007 between the resorts mayors office, the developer, and its founder. The subject of the contract was the construction of a multi-storey residential building on Zagorodnaya Street in the Central District of Sochi. Considering that one of the defendants turned out to be a natural person, although being the sole founder of the construction company, the Arbitration Court of Krasnodar Region decided to transfer the dispute for consideration to a court of general jurisdiction. The materials will be sent to the Krasnodar Regional Court for jurisdictional transfer.

According to the materials of the arbitration case file, Anatoly Khramtsev acted as an investor in the construction of the facility as an individual who contributed three of his own land plots (on average eight acres each) to the project. The company was supposed to build a multi-storey residential building on them, with the condition of transferring 7.5% of its total area to municipal ownership. The project was to be completed by the end of 2009. The Sochi administration, in turn, undertook to provide assistance to the investor within the framework of the existing legislation in the implementation of the project on issues within its competence, including ensuring the preparation and adoption of regulatory documents necessary for the implementation of the investment project.

As a result, the developer built the facility with a total area of 8.9 thousand square meters (including an attached car park of 1.8 thousand square meters) on time, but the permission to put the facility into operation was obtained only through court. In this regard, Anatoly Khramtsev did not provide the square meters specified in the agreement to the Sochi administration, citing that the administration did not in any way assist him in the implementation of the project.

Эксперт оспаривает возможность взыскания суммы с застройщика

Эксперт юридической компании Векави Групп Виктория Ошуева выразила сомнение в том, что властям Сочи удастся взыскать с застройщика и его учредителя запрошенную сумму.

Ошуева указывает на то, что исковая давность требования уже истекла, поскольку договор должен был быть исполнен в 2009 году. Даже если предоставить доказательства необходимости расчета срока исковой давности со дня сдачи дома в эксплуатацию, он все равно уже истек.

Также эксперт подчеркивает, что необходимо оценить добросовестность истца, поскольку в течение более чем десяти лет действия договора администрация не предпринимала попыток разрешить спорную ситуацию или контролировать сроки исполнения обязательств.

Спор о договоре инвестирования

Эксперт отмечает, что возникают вопросы к самому договору инвестирования, так как администрация приняла на себя обязательства, которые не входят в ее полномочия.

Ранее в Сочи был аналогичный спор между властями и застройщиком, и суд отказал администрации в взыскании убытков за невыполнение соглашения об инвестировании. Суд указал, что обязанности, которые администрация приняла на себя, напрямую связаны с выполнением ее властных функций, поэтому инвестсоглашение нельзя рассматривать как гражданско-правовую сделку.

Значимость решения Верховного суда РФ

На лето приходится разгар сезона ремонтов квартир, поэтому разъяснения Верховного суда РФ о сроках, в течение которых граждане могут требовать исправить недочеты, крайне важны как для судей, так и для граждан.

История судебного спора в Барнауле

История, которая стала предметом судебного разбирательства, началась в Барнауле, где супружеская пара обнаружила недостатки в квартире, которую они купили. Продавец лишь частично компенсировал деньги на ремонт, и им пришлось обратиться в суд.

Согласно закону, требования к продавцу можно предъявлять в течение двух лет. В данном случае, несмотря на возражения организации, три инстанции подтвердили правомерность требования супружеской пары.

Верховный суд РФ поставил точку в споре и разъяснил ситуацию, который описан на портале Право.ру.

Таблица стоимости квартиры:

Ключевые моменты дела:

• Квартира приобретена у фирмы за 4,2 млн ₽
• Обнаружены недочеты в квартире
• Продавец компенсировал лишь часть расходов на ремонт
• Супружеская пара обратилась в суд
• Требования к продавцу подтверждены тремя инстанциями

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram.

Квартира с недостатками: как защитить свои права

В процессе проживания в квартире покупатели столкнулись с недостатками строительных и отделочных работ. Стены оказались неровными, штукатурка и краска треснули, а обои были некачественно наклеены. Не дождавшись реакции от продавца на претензию, супруги обратились в местный центр строительно-технической экспертизы, который оценил стоимость устранения недостатков в 205 000 рублей.

Подача претензий и обращение в суд

После того, как компания-продавец лишь частично выплатила требуемую сумму, семья обратилась в суд, требуя взыскать с продавца 314 617 рублей. Эта сумма включала в себя расходы на устранение недостатков, компенсацию морального вреда, потребительский штраф (50% от суммы) и расходы на экспертизу для изготовления технического паспорта квартиры.

Решение суда и апелляции

Судебная экспертиза подтвердила, что недостатки возникли из-за низкого качества строительных работ и нарушений в проекте. Фирма-продавец пыталась оспорить требования, указывая на истечение гарантийного срока и невозможность применения норм об участии в долевом строительстве. Однако суд признал иск частично обоснованным, уменьшив сумму взыскания.

Подача жалобы в Верховный суд

Представитель фирмы-продавца обратился в Верховный суд, утверждая, что семья не выдвигала претензий до истечения гарантийного срока, а также компания не является застройщиком объекта. Семья же настаивала на своих требованиях, утверждая, что компания не реагировала на претензии, пока не было подано исковое заявление.

Заключение

В результате сложного судебного процесса Верховный суд оставил решение без изменений, подтверждая обоснованность требований семьи к продавцу квартиры. Важно всегда знать свои права как покупателя недвижимости и иметь возможность защищать их в случае обнаружения недостатков.

Собственник нехорошей квартиры обратил внимание и на другой любопытный момент. 
Согласно данным из ЕГРЮЛ, учредитель компании продавца и компании застройщика - один и тот же гражданин. 
А это, по мнению собственников квартиры, говорит о том, что обе организации аффилированы. 
Так что вполне вероятно, что такую схему перевыкупа квартир использовали, чтобы обойти пятилетний гарантийный срок.

В итоге Верховный суд РФ отменил акты апелляции и кассации, а спор вернул в Алтайский краевой суд.

*Определение Верховного суда РФ N 51-КГ22-6-К8

Одна из экспертов АГ заметила, что инвестиционные контракты до сих пор являются организационно-правовой моделью взаимоотношений государства и частного сектора, которая наиболее подвержена рискам. 
Второму аргументация ВС РФ против простого товарищества не показалась убедительной. 
Третий обратил внимание, что Суд обошел стороной моменты, связанные со сроками исковой давности, что дает возможность ответчику вновь поднять этот вопрос при новом рассмотрении.

Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС23-1573 от 16 июня по делу № А40-24848/2022, которым отменил решения нижестоящих судов, посчитавших инвестиционный контракт договором простого товарищества.

### Контракт на строительство микрорайона

21 октября 2004 г. министерство строительного комплекса Московской области, администрация Подольского района Московской области и ООО Строитель-плюс заключили инвестиционный контракт. 
Предметом контракта являлась реализация в 2004–2013 гг. инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию комплекса зданий на земельном участке, с ориентировочным объемом инвестиций почти 2 млрд руб. 
В рамках реализации инвестиционного проекта общество обязалось за счет собственных и привлеченных средств построить объекты жилищного назначения и объекты социальной сферы на земельном участке.

По условиям п. 3.1 контракта недвижимое имущество делилось между сторонами по следующим пропорциям: 
- в собственность администрации (безвозмездно) – 10% общей жилой площади инвестиционного объекта, школа с оборудованием, детский сад – ясли и спортивная площадка (стадион); 
- в собственность инвестора – 90% общей жилой площади инвестиционного объекта, 100% инженерных сооружений и коммуникаций, а также остальная инфраструктура, построенная инвестором в соответствии с требованиями СНиП согласно генплану застройки микрорайона. 
В п. 3.3 контракта отмечалось, что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о частичных результатах реализации инвестиционного проекта, подписание которого является этапом реализации инвестиционного проекта и основанием для прекращения обязательств по нему.

В течение 2007–2014 г. было окончено строительство и введены в эксплуатацию 10 жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. При этом 30 октября 2012 г. было заключено соглашение, на основании которого все предусмотренные контрактом имущественные права перешли к правительству Москвы.

Суд квалифицировал контракт как договор простого товарищества

Правительство Москвы обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу «Строитель-плюс», ссылаясь на уклонение ответчика от распределения площади нежилых помещений по окончании реализации инвестиционного контракта. Истец указал, что контрактом не предусмотрено распределение нежилых помещений, в связи с чем 10 многоквартирных домов являются неурегулированным результатом инвестиционной деятельности и подлежат распределению поровну: 50% площади нежилых помещений – в собственность г. Москвы и 50% площади нежилых помещений – в собственность инвестора. Также истец указал, что, принимая во внимание реализацию инвестором 50% нежилых помещений в объектах, составляющих долю г. Москвы, общество обязано погасить образовавшуюся задолженность, размер которой был рассчитан на основании отчета независимого оценщика и составил более 574 млн руб.

Суд квалифицировал контракт как договор простого товарищества и применил нормы гл. 55 ГК. При этом в качестве вклада истца в совместную деятельность товарищей суд признал предоставление земельного участка для целей, связанных со строительством, без проведения торгов. Он отметил, что распределение площади нежилых помещений между сторонами контракта должно производиться по 50% каждой из сторон, поскольку в отсутствие соглашения об ином вклады сторон предполагаются равными (ст. 1042, 1048 ГК).

Суд пришел к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности по подписанию акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в редакции, предполагающей обязанность общества осуществить выплату стоимости 50% нежилых помещений, и для взыскания с общества стоимости указанных помещений в размере более 574 млн. руб. Одновременно он отклонил доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, поскольку до подписания акта о реализации инвестиционного проекта отношения между сторонами контракта не завершены. Апелляция оставила решение в силе, а кассация согласилась с ней.

Суды неправильно определили природу контракта

Общество «Строитель-плюс» подало кассационную жалобу в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила: судами не учтено, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (п. 2 и 3 ст. 421 ГК) необходимо учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом.

ВС разъяснил толкование условий договораПленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров 25 декабря 2018

Верховный Суд указал, что правовая квалификация договора производится независимо от указанного сторонами наименования договора, названия его сторон, наименования способа исполнения (п. 47 Постановления Пленума ВС от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора»). В п. 4 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила гл. 37 ГК, в том числе правила § 3 гл. 37 («Строительный подряд»), заметил ВС. При этом, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве платы по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (п. 6 Постановления № 54).

Как отметил Суд, из условий контракта и установленных судами обстоятельств следует, что при заключении данного договора публичным образованием обществу в аренду был предоставлен земельный участок для осуществления застройки, а общество обязалось осуществить строительство и передать публичному образованию 10% жилых помещений (223 квартиры), а также объекты социального назначения. В случае если в процессе реализации инвестиционного проекта инвестор обеспечит выход площадей по инвестиционному объекту в размерах больших, чем предполагается контрактом, то дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь (п. 3.5 контракта). Таким образом, по условиям договора помимо предусмотренных контрактом жилых помещений и социальных объектов г. Москва вправе требовать передачи в свою собственность объекты, которые были возведены сверх объемов строительства, изначально предусмотренных контрактом. При этом, заметил ВС, в публичную собственность может перейти не более 10% дополнительно созданных площадей, о чем прямо указано в контракте. Обязательств по передаче публичному образованию иных объектов недвижимости контракт не содержит.

Как пояснил Верховный Суд, первая и апелляционная инстанции не исследовали обстоятельства, касающиеся того, было ли предусмотрено создание нежилых помещений в многоквартирных домах по условиям контракта либо спорные площади являются дополнительно полученными в результате строительства, из которых 10% площадей должны были быть переданы публичному образованию. Кроме того, как видно из акта о частичной реализации инвестиционного проекта, обязанность по подписанию которого суды возложили на ответчика, от общей площади нежилых помещений 50%, по доводам правительства, подлежали передаче г. Москве. Однако в акте также указано, что общая нежилая площадь объектов подсчитана истцом с учетом площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения, в то время как в силу п. 3.6 контракта создаваемые в процессе инвестирования инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио и телевидения являются собственностью общества. Исходя из изложенного, выводы судов о наличии оснований для полного удовлетворения требований правительства сделаны с нарушением требований ч. 2 ст. 65, ст. 71 и ч. 1 ст. 168 АПК без исследования всей совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Также ВС не согласился с выводами о квалификации контракта в качестве договора простого товарищества и применении к нему положений ст. 1042, 1048 ГК, регулирующих оценку вкладов товарищей и распределение прибыли, полученной товарищами в результате их совместной деятельности. Он пояснил, что согласно п. 1 ст. 1041 ГК по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества, когда из его условий усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости (п. 7 Постановления № 54).

Суд уточнил, что в рассматриваемом случае контракт не содержит условий, предусматривающих соединение вкладов участников, в том числе внесение вклада со стороны Московской области, г. Москвы для ведения совместной деятельности. Из условий контракта не вытекает, что публичное образование принимало на себя обязательство внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей. То обстоятельство, что в соответствии с ранее действовавшим законодательством земельный участок был передан в аренду ответчику без проведения торгов на возмездных условиях, не означает, что тем самым был осуществлен вклад в совместную деятельность, как и возведение застройщиком объекта в размерах больших, чем предполагается контрактом, изменение правовой природы согласованного сторонами обязательства.

ВС признал право на односторонний отказ от договора аренды земли, выделенной из общей долевой собственностиДля одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка, напомнил ВС, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на такую возможность23 августа 2022

Верховный Суд пояснил: доводы московского правительства о том, что спорный контракт ранее уже был квалифицирован в качестве договора простого товарищества при рассмотрении дела № А40-82606/2018 АС г. Москвы, не могут быть признаны обоснованными. Согласно ч. 2 ст. 69 АПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. При этом правовая квалификация сделки, данная судом по ранее рассмотренному делу, не образует преюдиции по смыслу ст. 69 АПК, но учитывается судом, который рассматривает второе дело. Если суд, разрешающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы (определения ВС РФ от 6 октября 2016 г. № 305-ЭС16-8204; от 29 марта 2016 г. № 305-ЭС15-16362; от 29 января 2019 г. № 304-КГ18-15768; от 11 августа 2022 г. № 310-ЭС22-5767 и др.).

Как указал ВС, из содержания судебных актов по делу № А40-82606/2018 не усматривается, что в ходе рассмотрения дела суды оценивали квалифицирующие признаки контракта и пришли к мотивированному выводу о том, что целью его заключения являлось ведение совместной деятельности, в том числе установили обстоятельства, с неизбежностью влекущие за собой квалификацию контракта в качестве договора простого товарищества. Само по себе применение судами по названному делу отдельных положений гл. 55 ГК для целей определения имущественных притязаний сторон не свидетельствует об окончательной квалификации отношений. При этом вывод о том, что контракт является договором простого товарищества, в Определении ВС от 14 июня 2019 г. № 305-ЭС19-8202 по данному делу также не сделан. Более того, по результатам рассмотрения дела № А41-65536/2020 Арбитражного суда Московской области спорный контракт в части условий о передаче части недвижимого имущества в собственность публичного образования по итогам реализации инвестиционного проекта в качестве платы за выполненные им подрядные работы квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи. Такая квалификация соответствует нормам материального права и сложившейся по данной категории дел многолетней единообразной судебной практике, в том числе изложенной в Определении ВС РФ от 21 августа 2017 г. № 305-ЭС17-1467 по делу № А40-229083/2015.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Эксперты оценили выводы ВС

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит отметил, что подобного рода споры имеют очень давнюю историю. «Еще в середины 90-х гг. застройщики стали заключать с местными органами власти договоры, по которым муниципалитеты передают в аренду застройщикам земельные участки, выдают разрешения на строительство и не мешают работать, а застройщики в качестве платы передают в муниципальную собственность часть построенного объекта, которая, как правило, выражалась в том или ином количестве квартир или объектов соцкультбыта: школ, детских садов, благоустройства и т.п. В нулевые годы в судебной практике и доктрине (прежде всего трудах Константина Скловского и Юрия Романца) шло активное обсуждение правовой природы этих договоров. Что это: простое товарищество, подряд, купля-продажа будущей вещи или это какой-то самостоятельный “инвестиционный договор”, не сводимый к классическим договорным конструкциям? Результатом этих споров стало принятие одного из самых известных и спорных постановлений Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г., в котором ВАС РФ ориентировал суды на признание указанных договоров подрядом и куплей-продажей», – рассказал он.

Юрий Пустовит обратил внимание: Верховный Суд решил, что инвестиционный контракт не является простым товариществом, а является подрядом. Однако, по его мнению, из условий контракта хорошо понятно, почему нижестоящие суды не признали договор подрядом: по его условиям подрядчик строит объект, а затем 90% этого объекта оставляет себе в качестве причитающейся ему платы за строительство остальных 10%, т.е. плата за работы выходит в девять раз выше стоимости работ. «Абсурдность такого подхода побудила суды признать договор простым товариществом: в рамках этого договора такое распределение результатов работ является нормой, а предоставление областью застройщику земельного участка вполне себе тянет на вклад в общее дело. И надо сказать, аргументация ВС РФ против простого товарищества, изложенная в определении, лично мне не кажется убедительной. Вместе с тем, в отличие от судей Верховного Суда, мне текст контракта для анализа не доступен. Возможно, он действительно по юридической сути своих условий не соответствует простому товариществу, поэтому остается лишь поверить Верховному Суду и наблюдать за тем, как это дело будет решено при новом рассмотрении в первой инстанции», – заключил эксперт.

Адвокат, партнер юридической фирмы «Тимофеев/Черепнов/Калашников» Михаил Черепнов посчитал позицию Верховного Суда объективной. «Действительно, при квалификации договора как договора простого товарищества важно учитывать условия контракта, особенно в части того, вносят ли стороны вклады и ставится ли общая цель деятельности сторон такого контракта. Если не имеется хотя бы одного элемента, то и квалифицировать контракт как простое товарищество нельзя. Все эти нюансы давно изложены в п. 4–7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. С учетом четких и конкретных указаний ВС РФ для нижестоящих судов вряд ли стоит ожидать что-то необычное при новом рассмотрении дела. Скорее всего, суд переквалифицирует договор в договор купли-продажи будущей вещи и определит в собственность г. Москвы 10% от спорных нежилых помещений», – полагает он.

В то же время Михаил Черепнов обратил внимание на то, что ВС РФ обошел стороной моменты, связанные со сроками исковой давности, что дает возможность ответчику поднять этот вопрос вновь при новом рассмотрении. Установление судом пропуска срока исковой давности может являться единственным основанием для отказа в иске при новом рассмотрении дела. Также, по его мнению, является спорным вопрос о наличии у истца права на нежилые помещения с учетом того, что они не были предусмотрены напрямую контрактом к распределению. В п. 3.1 речь идет о 10% в отношении жилых помещений плюс школа, детский сад – ясли и стадион.

Партнер юридической компании You & Partners Евгения Зусман заметила: несмотря на то что Постановление Пленума ВАС № 54 было опубликовано в 2011 г., оно до сих пор является главным актом правоприменительной практики в сфере регулирования отношений, связанных с инвестиционной деятельностью, и имеет большое значение для квалификации инвестиционных контрактов. В соответствии с п. 7 Постановления № 54 договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) для достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости. «В рассматриваемом споре, на мой взгляд, это не являлось целью заключения контракта, вследствие чего положения законодательства о простом товариществе неприменимы», – полагает эксперт.

Он указала, что стороны не предусмотрели в инвестиционном соглашении условия о распределении нежилых помещений, однако распределение данных помещений поровну не соответствует волеизъявлению сторон. Из контракта, по мнению эксперта, очевидно, что жилая площадь распределяется между правительством и инвестором в пропорции 10 к 90, поскольку инвестор вкладывает свои средства в строительство объекта и несет социальную нагрузку по созданию сопутствующей инфраструктуры. «Суды могли, к примеру, при толковании договора распределить нежилые помещения в пропорции: 10% – в собственность правительства и 90% – в пользу инвестора, что было бы более обоснованным подходом. Одновременно с этим из самого описания спора непонятно, чем конкретно являлись спорные нежилые помещения», – заметила Евгения Зусман.

По ее мнению, инвестиционные контракты до сих пор являются организационно-правовой моделью взаимоотношений государства и частного сектора, которая наиболее подвержена рискам. С одной стороны, диспозитивные принципы гражданского законодательства позволяют сторонам включить в инвестиционный контракт широкий перечень условий. С другой стороны, такая гибкость нередко становится причиной обжалования инвестиционных контрактов в судах, вследствие чего исследуется правовая природа конкретных правоотношений, что нередко ведет к их переквалификации.

Хочу узнать, есть ли срок давности по коммунальной задолженности. После смерти мужа в 2016 году я с детьми вступила в наследство. По нашему лицевому счету числится долг 50 тысяч рублей. Последние 7 лет я ежемесячно вношу все платежи, точно знаю, что за это время долгов не было. Слышала, что срок исковой давности составляет 3 года.

Может ли управляющая компания угрожать судом и отключением коммунальных услуг?

Верно, общий срок исковой давности для долгов по жилищно-коммунальным услугам — 3 года. Расскажу подробнее о том, какие есть нюансы в подсчете сроков и как доказать, что вы ничего не должны.

Что такое срок исковой давности

Исковая давность — это срок, в который тот, чьи права нарушены, может обратиться в суд, чтобы защитить себя. Обычно это 3 года.

Эти 3 года отсчитываются не с момента нарушения права, а с момента, когда тот, чьи права нарушены, узнал о факте нарушения и о том, кто выступает надлежащим ответчиком для восстановления своих прав в суде.

Например, кто-то поцарапал вашу машину 4 года назад. О том, что ваше право нарушено, вы узнали сразу, когда увидели царапину, но кто именно поцарапал — не знали и не могли пойти в суд. Через 4 года вы узнали соседа-хулигана на потерянной видеозаписи. Значит, срок исковой давности о возмещении вреда имуществу будет считаться с того дня, как вы узнали, что поцарапал машину сосед.

Чаще всего про срок исковой давности вспоминают не с целью наказать соседа-хулигана, а сам сосед об этом напоминает, чтобы избежать ответственности. При подаче иска вам не надо заявлять о том, почему срок давности не истек, чтобы заранее не оправдываться перед судом. Но будьте готовы к тому, что ответчик о нем вспомнит. Суд примет иск к рассмотрению независимо от пропуска срока давности.

Как это работает в ЖКХ

В спорах о долгах за ЖКУ срок давности также составляет 3 года. Но есть особенности. В первую очередь они связаны с тем, что услуги ЖКХ — это не единоразовые платежи, а ежемесячные, поэтому для каждого платежа срок исковой давности считается отдельно.

Например, у вас есть задолженность 50 тысяч рублей за 3 года и 4 месяца. В каждом месяце ЖКУ стоят для удобства просто возьмем среднюю сумму. Тогда получится: 50 000 ₽ / 40 месяцев = 1250 ₽ ваш долг за каждый месяц.

Ни для вас, ни для управляющей компании не секрет, кто будет должником, а значит, срок исковой давности для каждого платежа наступает сразу, как заканчивается срок добровольной оплаты квитанции. Если период начисления долга превышает 36 месяцев (3 года), долг за 37, 38, 39, и последующие месяцы взыскать в суде не получится. В моем примере потребовать могут только долг в размере 45 тысяч рублей.

Еще один нюанс в том, что сроки исковой давности обрываются, если должник признал долг. Этим управляющие компании и пользуются: раз вы ранее не оспаривали долги и платили, пусть и не все, значит, срок исковой давности не истек.

Как доказать, что долга нет

Попробуем разобрать ваш случай. Вы не написали, квитанции на руках и сколько точно месяцев прошло с момента вступления в наследство. Предположим, прошло 39 месяцев с января 2016 по март 2019 года включительно и всех квитанций у вас нет.

В этом случае проверить долги без квитанций и чеков на руках сложно. С точки зрения управляющей компании, вы приняли наследство, а значит, отвечаете по всем обязательствам наследодателя

Если управляющая компания считает, что у вас есть долг, — ей ничего не мешает обратиться в суд. Не стоит применять сроки исковой давности, не зная, за какие периоды насчитала вам долг. Может так получиться, что муж не оплачивал часть счетов, а вы об этом не знали.

Разобраться точнее получится, когда управляющая компания представит в суд исковое заявление со всеми расчетами и долгами. Вот тут законодательство может быть не на вашей стороне: долги за ЖКУ до 500 тысяч рублей с вас взыщут в порядке выдачи судебного приказа. Судебный приказ — это решение суда, которое выносится за 5 дней и не требует вашего присутствия в суде.

После вынесения приказа суд отправит вам копию почтой. Отменить судебный приказ вы можете в течение 10 дней с момента получения копии. Если вас не устраивает, достаточно подать в суд заявление об отмене приказа с формулировкой: «Не согласна с вынесенным судебным приказом». Суд отменяет его действие, и дело повторно рассматривается судьей уже в обычном исковом производстве — с участием сторон и обменом мнениями.

Отменить приказ судьи можно в срок даже через год, если копию вы получите через год.

Конечно, лучше не доводить до судебного приказа. Если считаете, что долг липовый, в первую очередь надо найти все документы об оплате. Если вы или ваш муж делали платежи по безналу, запросите выписку с расчетного счета в банке за весь период. Если платили наличными в кассу, хорошо бы найти чеки за последние 3 года.

Если чеков нет, просите в своей выписку с лицевого счета за последние 3 года со всеми начислениями и поступлениями. Пишите заявление с требованием пояснить, откуда долги и за какой период. Написать можете письмом, но проще подать через систему ГИС ЖКХ: как минимум у вас будет доказательство в суде, что вы не игнорировали требования УК, пытались разобраться и у вас были обоснованные возражения.

Если вы смогли собрать все платежи за последние 3 года, требуйте от списания долгов, потому что их просто нет. Если они не пойдут навстречу, берите хорошего юриста и обращайтесь в суд.

Отключить вас от потребляемых услуг формально могут: достаточно 2 раза не оплатить любую услугу. Но Верховный суд указал, что отключение коммунальных услуг должно быть соразмерно нарушению: нельзя отключать тепло в квартире за долг в 300 рублей

Если вам собираются отключить коммунальные услуги, должны обязательно несколько раз об этом предупредить. Внимательно следите за почтовыми отправлениями.

Что изменилось пени и неустойки

Также правительство приняло изменения, по которым до 1 января 2024 года пени, неустойки и проценты за ЖКУ рассчитывают от ключевой ставки по выбору: на 27 февраля 2022 года (9,5% годовых) или на день фактической оплаты — выбирают ту, что будет меньше. И неважно, какая ставка была на день возникновения задолженности.

Апелляционный суд оставил в силе решение нижестоящей инстанции, согласно которому администрации Сочи отказано во взыскании с двух предпринимателей 160,5 млн руб. В эту сумму мэрия курорта оценила стоимость жилья, которое застройщики должны были передать городу по договору инвестирования в строительство многоквартирного дома, но так и не передали. Суды двух инстанций пришли к выводу, что строители не обязаны были передавать мэрии жилые площади, так как городские власти содействовали им в рамках своих должностных обязанностей. Юристы полагают, что у мэрии вряд ли получится обжаловать договор, поскольку в Краснодарском крае уже создан судебный прецедент не в пользу администрации.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края, согласно которому администрации Сочи отказано во взыскании с двух предпринимателей 160,5 млн руб. по договору инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома. Информация об этом опубликована в картотеке арбитражных дел.

Как говорится в материалах дела, договор инвестирования между мэрией курорта и предпринимателями Кириллом Прудниковым и Мариной Бондаревой был заключен в декабре 2006 года. Согласно документу, инвесторы взяли на себя обязательство построить 15-этажный дом на земельном участке площадью 1,8 тыс. кв. м по улице Есауленко в Хостинском районе и передать в муниципальную собственность 8% общей площади объекта. Однако, как указал истец, застройщики не исполнили этот пункт договора, в связи с чем мэрия обратилась в суд, оценив свои убытки в 160,5 млн руб.

Арбитражный суд Краснодарского края в декабре 2023 года, отказывая администрации Сочи в иске, указал, что из содержания договора не следует, что ответчик принял на себя обязанность безвозмездно передать в собственность муниципалитета часть помещений многоквартирного дома. Апелляционная инстанция указала, что соглашение, предметом которого является констатация наличия у мэрии возможности предоставления земельных участков, а также выражение готовности исполнять положения закона, не являются гражданско-правовыми сделками.

«При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отклонил довод администрации о том, что договор инвестирования следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи»,— говорится в определении Пятнадцатого апелляционного арбитражного суда.

Кроме того, суд указал, что власти Сочи пропустили трехлетний срок исковой давности, так как муниципалитету стало известно о вводе в эксплуатацию спорного объекта в мае 2014 года.

Ранее «Ъ-Кубань» писал о том, что Арбитражный суд края и последующие инстанции отказали в иске администрации Сочи к ООО «Фишт» о взыскании 598,8 млн руб. по аналогичному договору инвестирования.

Адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле рассказывает, что в большинстве подобных случаев путь до рассмотрения дела в кассации останавливается на стадии подачи жалобы. «Если учесть, что случаи по отказу признания законной силы за договорами инвестирования в Краснодарском крае уже были, как в случае со спором администрации с ООО "Фишт", то вероятность отказа вышестоящей инстанции от пересмотра решений здесь высока»,— говорит юрист.

По его словам, мэрия должна привести обоснования, с помощью которых можно считать заключенные инвестиционные договора состоявшимися, однако суды пришли к иным выводам, что подтверждено документально. «Фактов того, что администрация выполняла какие-либо обязательства, согласно этим договорам, не представлено»,— отмечает господин Шицле.

По словам управляющего партнера адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Романа Домащенко, за последние несколько лет администрация Сочи проиграла уже несколько десятков подобных исков о взыскании средств по договорам инвестирования.

«Суд приходит к выводу о том, что инвестиционные соглашения не являются таковыми, так как администрация вкладывает в договор не финансовые вложения, а фактически свои должностные обязанности по оказанию содействия застройщикам в получении необходимых документов, а также в выдаче разрешения на строительство. Это все относится к основным видам деятельности муниципального образования. Отсюда суд и указывает, что выполнение своих основных должностных обязанностей не может являться инвестиционным вкладом»,— резюмировал господин Домащенко.

Покупка недвижимости на этапе строительства — это довольно распространенный способ приобретения жилой или коммерческой недвижимости. Заключение договора с застройщиком имеет ряд плюсов. В первую очередь это возможность выбрать и приобрести новую, соответствующие требованиям дольщика недвижимость по более лояльной цене. Однако такой способ покупки недвижимости сопряжен также с определенными рисками. Одним из таких рисков является риск неисполнения застройщиком своих обязательств по договору. Мы подготовили цикл статей о правах дольщиков при долевом строительстве. В настоящей статье мы поговорим о правах дольщика при нарушении застройщиком сроков строительства и передачи объекта долевого строительства.

Правовое регулирование ответственности застройщика за нарушение сроков строительства

В первую очередь необходимо отметить, что существует несколько способов покупки недвижимости на этапе строительства:

Наиболее безопасным способом инвестирования в недвижимость на этапе строительства является покупка недвижимости по ДДУ по ряду причин:

В частности ст. 6 Закона № 214-ФЗ устанавливает, что ДДУ должен предусматривать срок передачи объекта. Исходя из требований гражданского законодательства, срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок также может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Статья 6 Закона № 214-ФЗ устанавливает также ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта в виде неустойки за каждый день просрочки. При этом застройщик не может исключить неустойку договором или уменьшить ее размер. Независимо от условий договора застройщик будет нести ответственность за просрочку.

Что касается ответственности застройщика за просрочку, при покупке квартиры по договору участия в ЖСК, то данный вопрос является неоднозначным. В большинстве случаев при такой схеме покупки дольщик лишается права на неустойку, так как ЖСК по сути представляется собой корпоративные, а не договорные отношения. Читайте подробнее о взыскании неустойки с ЖСК в статье наших юристов.

Иные договоры, не поименованные как ДДУ, в определенных случаях могут быть признаны судами договорами участия в долевом строительстве, а с застройщика взыскана неустойка за просрочку. Читайте об этом в статье по ссылке.

Далее в настоящей статье мы расскажем о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ.

Дополнительно, в части неурегулированной Законом № 214-ФЗ, отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Гражданским кодексом РФ, а отношения между дольщиком-потребителем и застройщиком, — Законом о защите прав потребителей.

В частности, Закон о защите прав потребителей устанавливает:

И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех