Удержание имущества арендатора в период действия договора аренды

Налоговые последствия предоставления арендных каникул

Страницы планируют заключить долгосрочный договор аренды здания. Здание строится арендодателем для передачи его в аренду арендатору. На момент заключения договора здание еще не отвечает целям аренды. Объект аренды не готов к использованию. Могут ли стороны заключить договор с условием арендных каникул (без арендных платежей) на три месяца из-за неготовности объекта аренды? Это законно? Каковы налоговые риски для арендатора и арендодателя?

Позиция

Условие об арендных каникулах в договоре аренды законно.

Налоговые последствия

1. При безвозмездном пользовании имуществом арендатора возникает налогооблагаемый доход, и арендодатель обязан уплатить НДС.

2. Предоставление арендных каникул соответствует принципу свободы договора. Стороны вправе определить условия своего договора, за исключением случаев, когда законодательством предписано иное.

3. Во время арендных каникул помещения переданы в аренду арендатору, но он не может использовать их из-за ремонта или других работ.

4. Пользование имуществом в это время без арендной платы не является договором ссуды. Ожидается, что арендатор внесет арендную плату после окончания работ.

5. Арендодатель предоставляет арендные каникулы, рассчитывая на будущие арендные платежи за использование имущества.

Следует помнить об этих налоговых последствиях при предоставлении арендных каникул в договоре аренды.

Имущество и доходы: основные положения

В соответствии с Налоговым кодексом РФ, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. Доход учитывается в случае возможности его оценки и определяется в соответствии с главами 23 Налог на доходы физических лиц и 25 Налог на прибыль организаций НК РФ.

Получение имущества безвозмездно

Для целей главы 25 НК РФ, имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если нет обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу.

Безвозмездное пользование имуществом

Предоставление имущества на безвозмездной основе рассматривается как оказание услуг по предоставлению имущества. В случае безвозмездного пользования в период арендных каникул возникает налогооблагаемый доход для арендатора.

Учет расходов и доходов

У арендодателя, сдавшего помещение в аренду бесплатно, не возникает доходов от сдачи в аренду, поскольку не начисляется арендная плата. Расходы, связанные с передачей имущества безвозмездно, не учитываются при определении налоговой базы.

Налогообложение НДС

Услуга по безвозмездной передаче имущества признается объектом налогообложения НДС. В случае безвозмездной передачи в пользование имущества, НДС уплачивается за счет собственных средств налогоплательщика.

Судебная практика

Судебная практика также подтверждает, что при безвозмездной передаче имущества в пользование НДС уплачивается за счет собственных средств налогоплательщика.

Позиция судов подтверждается постановлениями различных инстанций, подтверждающими данное толкование налогового законодательства.

Рекомендации

• При оформлении арендных каникул необходимо четко прописать условия в договоре аренды или дополнительном соглашении.
• Длительность и причины снижения платы, сумма и порядок платежей должны быть указаны.
• Договор сроком от 1 года необходимо зарегистрировать в Росреестре для юридической силы.
• Обе стороны должны быть уверены в соблюдении законодательства и избежать возможных налоговых рисков.

Заключение

Использование арендных каникул может быть полезным инструментом для снижения финансовых расходов как для арендодателя, так и для арендатора. Однако, необходимо внимательно регулировать условия соглашения, чтобы избежать нежелательных налоговых последствий и конфликтов. Важно соблюдать законы и правила, чтобы обеспечить прозрачность и устойчивые бизнес-отношения.

Понятие арендных каникул и их налоговое отражение

В договоре указывают, какую сумму за использование здания или офиса должен ежемесячно перечислять арендатор на протяжении определённого срока. Например, в обычных обстоятельствах мастер маникюра снимает кабинет за 15 000 ₽ в месяц с учётом НДС. На время каникул стороны договорились о снижении стоимости аренды до 10 000 ₽.

Эту сумму, причину её уменьшения, сроки начисления сокращённой оплаты нужно записать в договоре отдельным пунктом. Например, так:

На время выполнения в маникюрной студии перепланировки и отделки, которые продлятся с 8 сентября 2023 года по 1 ноября 2023 года, установить арендную плату в размере 10 000 рублей в месяц с учётом НДС.

Уменьшение арендной платы в первый год

Скидку с учётом каникул можно распределить равномерно на каждый месяц действия договора. В течение этого времени стоимость аренды остаётся ниже обычной и не меняется. В договоре уточняют:

Ежемесячная плата за использование помещения в первый год аренды с 20 марта 2023 года по 19 марта 2024 года назначается размером в 10 000 рублей. Стоимость арендной платы с 20 марта 2024 года определяется дополнительным соглашением.

В указанную дату стороны перезаключают договор. И в дополнение составляют документ, в котором прописывают более высокие платежи за аренду той же недвижимости.

Вложения арендатора в ремонт

Стороны могут договориться о том, что съёмщик помещения выполняет ремонт за свой счёт, а собственник засчитывает эти траты как плату. Им не нужно переводить деньги друг другу, достаточно указать в договоре:

В документе отмечают срок, в течение которого арендная плата фактически не вносится. Например, таким образом:

Ежемесячная стоимость аренды маникюрной студии составляет 15 000 рублей. Арендатор оплачивает ремонт помещения, который включает в себя замену раковины, покрытия пола, окна. Арендодатель возмещает затраты арендатора на ремонт путём их зачёта как арендной платы за период с 1 августа 2023 года по 30 ноября 2023 года (4 месяца). Возмещение сопровождается составлением акта взаимозачёта с подписанием документа обеими сторонами.

Налоговые последствия каникул для арендодателя

Предприниматель должен платить налог с прибыли, получаемой от сдачи недвижимости. Сумма зависит от выбранного режима налогообложения и стоимости аренды. Если ежемесячная плата на время каникул уменьшается, снижается и сумма налога. Необходимо лишь обосновать сокращение стоимости аренды и сделать её соразмерной. Если предприниматель сдавал большое здание под супермаркет за 200 000 рублей в месяц, вряд ли ФНС сочтёт нормальным снижение цены до 5 000 рублей. Скорее это будет воспринято как попытка сговора сторон ради уменьшения налога. И повлечёт за собой проверку.

Если же ФНС установит безвозмездность отношений арендодателя и арендатора, то первому всё равно придётся платить НДС, несмотря на отсутствие прибыли. Такую необходимость диктует пункт 1 статьи 146 Налогового Кодекса РФ (НК РФ). Рассчитывать налог будут исходя из рыночной стоимости аналогичного объекта недвижимости. То есть арендодатель потеряет доход и понесёт дополнительные траты.

Налоговые последствия каникул для арендатора

Предприниматель, арендующий помещение, благодаря каникулам может сэкономить на налоге на прибыль, по УСН или НДФЛ. Но для этого должны присутствовать два условия:

Чаще так и бывает, ведь в ремонтируемом помещении нельзя трудиться в полную силу или приходится вовсе приостанавливать деятельность. Уменьшаются количество клиентов, объём заказов, продаж — следовательно, падает доход, поэтому сокращается налоговая выплата.

Иное дело, когда арендная плата снизилась, но арендатор продолжил зарабатывать на прежнем уровне. Налоги платят с суммы, которая остаётся после вычитания из доходов средств, потраченных на бизнес. Если компания получила 2 млн ₽, а её расходы при этом сократились с 250 000 ₽ до 100 000 ₽, заплатить государству придётся не с 1,75 млн ₽, а с 1,9 млн ₽. И всё благодаря уменьшению арендной платы. Здесь у арендодателя может возникнуть вопрос о целесообразности каникул и желание расторгнуть соглашение о снижении платежей.

Арендатору, как и собственнику, невыгодно безвозмездное пользование офисной недвижимостью. В этом случае применяется пункт 8 статьи 250 НК РФ о внереализационных доходах. То есть компания или ИП, снимающие помещение, всё-таки должны заплатить налог. Для его расчёта берётся среднерыночная сумма аренды аналогичного помещения.

Возможные проблемы, которые могут возникнуть у обоих участников сделки, делают обязательным чёткое и прозрачное оформление арендных каникул. У изменений должны быть обоснование, сроки, адекватные условия, подтверждённые печатным или электронным договором и платежами. Иначе вместо экономии средств можно заполучить убытки, потерять хорошего арендатора или комфортное помещение для работы.

Избежать подобных проблем клиентам ЮKassa помогает сервис электронного документооборота. Стороны могут обмениваться документами, не покидая своих офисов. Цифровые договоры действительны для ФНС и других государственных органов.

Если вы только начинаете бизнес, можно сразу зарегистрировать компанию или ИП через ЮKassa. Нужно заполнить анкету и предоставить некоторую информацию менеджеру сервиса. Специалист взаимодействует с ФНС, привозит документы на подпись и открывает расчётный счёт, через который удобно проводить платежи, в том числе арендные.

Бывают ситуации, когда жилец съемной квартиры не исполняет обязательства, например не платит за аренду. Удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности — один из возможных вариантов решения проблемы. Этот шаг выглядит логичным, но в некоторых случаях может оказаться вне закона.

Разбираемся, когда владелец жилья имеет право удерживать имущество квартиросъемщика и каков порядок действий.

Основания для удержания имущества арендатора

Удержание имущества арендатора без соблюдения определенных условий может быть оценено судом (если возникнет разбирательство) как хищение, при определенных обстоятельствах. Поэтому, прежде чем решиться на такой шаг, стоит ознакомиться с «матчастью».

Обычно идея удержания имущества возникает в конфликтной ситуации. Самая распространенная: арендатор не выполняет условия . Например, не вносит арендные платежи или небрежен по отношению к жилью (квартира грязная, хозяйская мебель сломана или прожжена сигаретами и тому подобное). Как проверить квартиросъемщика перед тем, как сдавать ему жилье, мы рассказывали .

Однозначно будет законным действием удерживать имущество арендатора в квартире при наличии задолженности по арендной плате, если договор аренды истек или расторгнут. Если же договор действует, арендодатель может воспользоваться такой мерой воздействия на должника, только если она предусмотрена договором.

То же самое касается ограничения доступа в квартиру (например, если собственник решит поменять замки) — когда есть действующий договор, так можно сделать, если соответствующая санкция предусмотрена договором. Если с момента начала действия договора жилец задерживал платежи, стоит составить и оговорить возможные санкции вплоть до удержания имущества квартиросъемщика.

Есть еще один нюанс. Согласно разъяснению президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 года, которое он дал в информационном письме, удерживать имущество можно, если оно появилось у собственника жилья законным способом.

В ситуации, когда арендатор-должник не давал согласия на такое действие, суд, скорее всего, сочтет удержание незаконным. Но сложность в том, что критериев оценки действий собственника — законные они или нет — Высший арбитражный суд не приводит. Поэтому суды рассматривают каждый спор индивидуально.

По статистике, на которую ссылаются юристы, суды часто встают на сторону арендатора, который столкнулся с тем, что его имущество удерживается. То есть действия арендодателя будут признаны незаконными. Особенно если документы по квартире и ее сдаче изначально были оформлены с нарушениями (например, отсутствует договор или опись имущества хозяина). Какие документы нужны для того, чтобы сдать квартиру, мы писали .

Кроме того, арендатор может не оплачивать «простой» квартиры, в которую его не пускали и где хранятся его вещи, если арендодатель принял эти меры самовольно и в договоре аренды такие условия не предусмотрены. Если же арендодатель действует четко по договору, то погасить долг по аренде и оплатить время простоя должнику все же придется.

Как удержать имущество арендатора

Если основания для удержания имущества есть, арендодатель должен соблюдать определенный порядок действий. В частности, направить должнику уведомление об удержании имущества арендатора.

К уведомлению об удержании может быть приложено еще одно — об одностороннем расторжении договора аренды в связи с невыполнением его условий. И претензия с требованием погасить задолженность.

После этого в квартире можно, например, поменять замки и ждать ответных действий арендодателя.

При этом, по статье 343 ГК РФ, хозяин жилья (или залогодержатель, ведь фактически он берет имущество квартиросъемщика в залог) обязан обеспечить и гарантировать сохранность вещей. Если, к примеру, удерживается ценное растение, кредитор должен наладить должный уход за ним.

В юридической практике и опыте риелторов встречались случаи, когда в качестве залога хозяин недвижимости брал даже животных. Это двойное нарушение закона: во-первых, домашние питомцы не вещь. Во-вторых, законодательство может трактовать удержание кошек, собак и прочей живности как жестокое обращение с животными (Федеральный закон от 27.12.2018 № 498-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «Об ответственном обращении с животными и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Как защитить себя

Стратегия защиты арендатора — это прежде всего соблюдение условий договора аренды. То есть своевременное внесение арендных платежей и бережное отношение к имуществу. Если возникают проблемы, их имеет смысл обсуждать с собственником в досудебном порядке.

Чаще всего арендодатель заинтересован в долгосрочных арендных отношениях. Исходя из этого, он может пойти навстречу квартиросъемщику, например снизив на время арендную плату с последующим возмещением или же предоставив арендные каникулы (также с последующим возмещением образовавшейся задолженности). То же самое работает и относительно имущества: ответственный арендатор, не скрывающий проблем, с большей вероятностью сможет договориться о рассрочке по возмещению ущербу.

Тем не менее, если все же конфликт возник и произошло удержание имущества арендодателем, необходимо сообщить об этом в полицию. Полицейские, возможно, не будут разбираться в деталях, но так арендатор зафиксирует ситуацию, которая, возможно, нарушает его права.

Затем имеет смысл составить претензию к арендодателю (в двух экземплярах, на одном получатель должен расписаться в получении), изложить в ней свою позицию по поводу возникшей ситуации. Например, если имущество удерживается при наличии действующего договора аренды, в котором нет пункта об удержании как мере воздействия. В списке требований можно указать «вернуть имущество», «предоставить доступ в квартиру», снизить арендную плату на то время, в течение которого в квартиру нет доступа.

Разрешать конфликт придется через суд.

Арендодателю

Прежде всего стоит внимательно отнестись к выбору арендатора. Обеспечить себе свободу действий в вопросе удержания имущества можно и на этапе составления договора аренды. Достаточно включить в него пункт о том, что невыполнение определенного пункта (о внесении арендной платы ежемесячно в такой-то сумме) на протяжении заданного (указать) периода времени влечет за собой ограничение доступа к жилью и удержание имущества арендатора.

При наличии договора и уплате налогов с дохода шансов выиграть суд больше, а кроме того, это позволит застраховать квартиру перед сдачей в аренду. Какие плюсы есть от сдачи квартиры «по-белому», можно узнать .

В качестве обеспечительной меры владельцы жилья, как правило, используют денежный залог в размере месячной арендной платы, в некоторых случаях сумма устанавливается больше. Как его оформить и можно ли вернуть — рассказывали в другой статье.

Избежать неприятностей и конфликтов с арендаторами, в том числе с удержанием имущества, при сдаче квартиры поможет . Мы возьмём на себя всю работу с объявлением и приведём надёжных, проверенных жильцов. Что вы получаете:

Консультацию со специалистом. Вы расскажете о вашем жилье, а мы — о сервисе и выгодном для вас размере арендной платы.

Подготовку объявления и его продвижение. Мы грамотно составим объявление, разместим его на сервисах по аренде и начнём продвижение.

Обработку входящих звонков. Мы будем отвечать на звонки, отбирать подходящих жильцов и планировать просмотры.

Проект договора от профессиональных юристов. К моменту выбора арендатора наши юристы подготовят проект договора, а также чек-лист для описи имущества.

Подытожим

Практически каждый предприниматель сталкивается с арендой коммерческой недвижимости при запуске своего магазина, склада, салона красоты и т.п. О том, как избежать возможных потерь при заключении договора и предусмотреть все риски, рассказывает Ольга Видяева, юрист по аренде.

Проверка правомочий контрагента

В соответствии со ст. 54.1 Налогового кодекса РФ при выборе нового/незнакомого контрагента рекомендуется соблюдать должную осмотрительность, что подразумевает под собой использование налогоплательщиком всех доступных ему возможностей и инструментов для получения и проверки информации о контрагенте на предмет его благонадежности.

Таким образом, перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости обязательно нужно проверить правоустанавливающие документы вашего будущего арендодателя на предмет действительности юридического лица, а также документы на право собственности, чтобы убедиться, что будущий арендодатель действительно вправе распоряжаться указанным имуществом.

Есть ли у арендодателя проблемы с налоговой или, например, проходит ли он сейчас процедуру банкротства? Эти вопросы нужно выяснить до момента подписания договора.

Какие документы необходимо запросить?

В случае, если объект недвижимого имущества находится в общей долевой собственности – запросите Соглашение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности.

Если объект недвижимости находится в залоге у банка – запросите согласие залогодержателя, то есть банка, на заключение договора аренды.

Договор субаренды по сути своей мало чем отличается от договора аренды, однако имеется ряд особенностей:

Чтобы минимизировать риски, перед заключением договора субаренды запросите у арендодателя следующие документы:

Полезные ссылки для поиска информации о контрагенте

При поиске информации о контрагенте в интернете можно воспользоваться следующими сайтами:

Предмет договора

Если предмет договора не определен – договор не считается заключенным.

Что необходимо прописать, чтобы предмет договора был определен:

Договор является краткосрочным, если он заключается на срок менее одного года – например, на 360 дней.

Договор является долгосрочным, если заключается на срок от 1 года. Долгосрочный договор аренды коммерческой недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без госрегистрации такой договор не является действительным.

Краткосрочный договор аренды, в отличие от долгосрочного, не нужно регистрировать. Соответственно, вы экономите на издержках, связанных с регистрацией. По истечении краткосрочного договора любая из сторон будет иметь право отказаться от пролонгации. Однако есть и обратная сторона – вы, не отработав в помещении и года, можете быть вынуждены искать другое помещение.

При долгосрочном договоре у арендатора будет больше уверенности, что он сможет проработать в арендуемом помещении гораздо дольше, поскольку вопрос о пролонгации такого договора возникает позже. Естественно, за исключением случаев, когда в договоре аренды оговорено право арендодателя на односторонний выход по уведомлению.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход – разбираем ниже в разделе «Расторжение».

Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, – например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы – также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам.

Существует еще и такой вариант определения срока договора – договор на неопределенный срок. Главный риск такого договора – возможность выхода из договора как у арендатора, так и у арендодателя, с уведомлением за три месяца. То есть при договоре на неопределенный срок у обеих сторон автоматически появляется право выхода.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход? Разбираем это ниже в разделе «Расторжение».

Проверьте, какой вид коммерческой деятельности разрешен в договоре аренды. Другими словами, как именно вы имеете право использовать арендуемое помещение – например, в качестве магазина, склада или офиса.

Зачастую арендодатели накладывают штрафные санкции за смену разрешенного использования без их на то согласия. При подписании проверьте, чтобы назначение помещения, указанное в договоре аренды, соответствовало вашим целям.

Fizkes/shutterstock

Зачастую арендодатели начинают искать нового арендатора еще до момента освобождения площадки прежним арендатором. В итоге договор аренды может быть подписан задолго до фактической передачи помещения новому арендатору.

Для того чтобы избежать начала начисления арендной платы за период до момента получения ключей от помещения, укажите в договоре дату передачи помещения вам.

Арендные каникулы – это период времени с даты заключения договора аренды до начала ведения коммерческой деятельности. То есть это некий срок на подготовку помещения – ремонт, установку оборудования, завоз товара и т.д. Срок арендных каникул зависит от количества дней, необходимых для подготовки помещения к началу коммерческой деятельности.

При согласовании с арендодателем условий договора обязательно оцените состояние помещения и необходимость проведения в нем ремонтных работ. Если вы будете делать ремонт, обязательно попросите у арендодателя арендные каникулы, так как их, конечно же, не предложат в безусловном порядке.

Состояние помещения при приеме в аренду и возврате арендодателю

В соответствующем разделе договора аренды арендодатель может детально описать помещение, его общее состояние, а также имеющееся в нем оборудование и состояние этого оборудования. Это идеальный вариант для арендатора, поскольку он заранее будет знать, какими будут затраты на ремонт или дополнительное оборудование, если таковые потребуются.

Либо арендодатель может обойтись формулировкой: «арендодатель обязуется передать арендатору помещение в состоянии как есть». В этом случае подразумевается, что арендодатель передает помещение в текущем состоянии.

Однако в период между подписанием договора и приемом помещения с помещением могут произойти изменения. Формулировка «как есть» не защитит арендатора в случаях, когда, например, арендодатель не захочет передавать кондиционер, на который вы рассчитывали.

Второй вариант развития событий – это те ситуации, когда в процессе подготовки помещения к передаче его арендатору произошло какое-либо непредвиденное событие. Таким событием, например, может быть протечка, в результате которой будут залиты потолок и стены. Помещение придется ремонтировать.

Случай из практики

В одном очень крупном и известном ТЦ сотрудник, обслуживающий клининговую машинку, которая ездит по ТЦ и моет полы, не справился с управлением и врезался в витрину, в результате чего та разбилась. Помещение стало непригодно к ведению в нем коммерческой деятельности.

Договор аренды подписан. Помещение еще не передано арендатору. Вопрос: кто платит за ремонт? В положениях договора аренды было определено, что помещение «передается в состоянии как есть». По этой причине арендодатель ремонтировать разбитую витрину не был обязан. Возник спор между арендодателем и арендатором.

Если бы в договоре аренды было прописано, что арендодатель передает арендатору помещение с исправной витриной, то вопрос о том, кто должен оплатить ремонт, не возник бы.

Обезопасить себя от непредвиденных ситуаций очень просто – опишите в договоре аренды максимально подробно фактическое состояние помещения, вплоть до состояния стен, потолков, витрин и т.д. Арендодатель будет обязан передать вам помещение в указанные сроки именно в том состоянии, которое вы описали в договоре.

Точно по такому же принципу рекомендуем поступить и с описанием состояния помещения при возврате его арендодателю – обязательно пропишите, что остается в помещении при расторжении договора, а что вы заберете с собой.

Платежи и порядок расчетов

Ставка арендной платы

Сумма арендной платы за помещение может быть указана в разных форматах:

Кроме того, арендная плата может состоять из нескольких частей – например, из фиксированного платежа, эксплуатационного платежа, коммунального платежа. В крупных ТЦ очень часто в арендную плату включается процент от товарооборота.

При подписании договора обязательно проверьте, чтобы при пересчете в формат единой суммы за помещение в месяц ставка, прописанная в договоре аренды, сошлась с условиями, которые вы обсудили и согласовали с арендодателем.

Обратите внимание, что на период арендных каникул, как правило, арендодатели предоставляют льготы на оплату арендной платы: в этот период арендаторы платят либо только коммунальные услуги, либо коммунальные услуги + небольшой фиксированный платеж, который будет покрывать эксплуатационные расходы арендодателя.

Важный момент – дата начала платежей. Обязательно пропишите, с какого момента начисляется арендная плата (в случае, если вам предоставлены арендные каникулы, это будет дата начала коммерческой деятельности в помещении, а в случае отсутствия таковых – дата передачи помещения по акту приема-передачи).

Обратите внимание на порядок включения НДС в расчет ставки арендной платы.

Один мой клиент обсудил с будущим арендодателем ставку арендной платы и договорился о некой сумме. При этом в устных переговорах до согласования договора арендодатель не упоминал тот факт, что он работает на общей системе налогообложения и является плательщиком НДС. В свою очередь, арендатор ожидал, что согласованная ставка аренды – это полная стоимость, которую он будет платить в итоге.

Читая договор аренды, в самом конце раздела о платежах мы увидели фразу «на все платежи начисляется НДС». В результате выяснилось, что во время предварительных переговоров арендодатель имел в виду размер арендной платы до применения НДС. Мой клиент был не согласен с увеличением стоимости аренды на 20%, и мы вернулись в переговоры с арендодателем.

Обратите внимание на данный кейс. И помните: если НДС применим – пропишите формулировки вида «включая НДС» в случаях, когда указываете ставку арендной платы с НДС, либо «кроме того, НДС» в тех случаях, когда указанную в договоре ставку арендной платы необходимо увеличить на НДС при оплате.

Если НДС неприменим – пропишите «НДС не облагается».

Авансовый и обеспечительный платежи

Авансовым платежом называют досрочную оплату арендной платы за первый месяц аренды. Как правило, арендодатели просят оплатить авансовый платеж при заключении договора аренды.

В случае, если передача помещения для проведения строительно-монтажных работ состоится не в дату подписания договора аренды, попросите привязать дату оплаты авансового платежа к дате приема вами помещения, чтобы не «замораживать» свои деньги у арендодателя.

Обеспечительный платеж или депозит

Под депозитом или обеспечительным платежом подразумевается некая сумма, которая предоставляется арендатором арендодателю в качестве гарантии выполнения арендатором ряда обязательств по договору. Как правило, сумма депозита устанавливается сторонами в размере одной или двух ежемесячных арендных плат.

Какие обязательства арендатора перед арендодателем покрывает депозит?

Чтобы обезопасить себя от зачета обеспечительного платежа, во-первых, необходимо строго соблюдать платежную дисциплину. То есть необходимо платить аренду вовремя. Во-вторых, попробуйте договориться с арендодателем – попросите добавить в пункт договора о зачете денежных средств из обеспечительного платежа положение, согласно которому арендодатель должен вас уведомить о том, что денежные средства в счет оплаты аренды не поступили в должный срок, а также дать несколько дней для исправления ситуации. Таким образом вы успеете провести пропущенный платеж, а арендодатель не зачтет деньги из вашего депозита.

Обязательно проверьте «судьбу» депозита при расторжении договора аренды. По общему правилу рынка аренды коммерческой недвижимости, депозит остается у арендодателя в качестве штрафа при расторжении договора по вине арендатора. Во всех остальных случаях депозит подлежит возврату арендатору. Более подробно читайте в разделе «Расторжение».

Hanohiki/shutterstock

Арендная плата состоит из нескольких частей. В большинстве случаев это фиксированный платеж за помещение и коммунальные платежи.

Не все коммунальные платежи подлежат возмещению арендатором арендодателю. По общей практике рынка аренды, арендатор возмещает следующие затраты:

Также арендатор будет должен компенсировать арендодателю расходы на вывоз ТБО и телекоммуникационные услуги, если арендодатель самостоятельно заключил договор с соответствующими сервисными компаниями/операторами.

Обязательно проверьте пункт на наличие скрытых платежей. Недобросовестные арендодатели могут включить в коммунальные платежи арендатора не только капремонт, но даже и налоги за владение нежилым помещением.

Индексация арендной платы возможна не чаще одного раза в год. Обязательно укажите в договоре аренды дату первой индексации, периодичность последующих и предельный процент / предельную сумму увеличения ставки арендной платы.

По общей практике рынка, допустимая индексация составляет 5–7% от ставки за предыдущий год.

Обязательно оговаривайте с арендодателем конкретные сроки индексации и ее разумные предельные размеры.

Таких случаев масса, и они, к сожалению, происходят регулярно.

Ко мне обратился предприниматель с просьбой проверить договор аренды. Основной запрос был: имеет ли арендодатель право повысить арендную плату в два раза?

В процессе изучения договора аренды мы выяснили, что в положении об индексации было прописано право арендодателя индексировать ставку арендной платы не чаще, чем раз в год. Предельный размер индексации при этом не был определен. Конкретные даты индексации также не были определены.

В какой-то момент арендодатель нашел более выгодного арендатора на помещение, которое арендовал мой клиент, и для смены арендатора проиндексировал арендную плату в два раза!

Внимательно изучите положение договора об индексации. Зачастую арендодатели вносят в этот пункт размытые формулировки, которые в целом соответствуют положениям ГК РФ (ст. 614 п. 3) и не противоречат законодательству с формальной точки зрения. Однако на практике может оказаться, что арендодатель, например, будет иметь право на увеличение арендной платы без ограничений и в любой момент в течение года после заключения договора.

Ответственность сторон

Когда вы откроете только что полученный от вашего будущего арендодателя договор аренды, вы, скорее всего, увидите в нем целый раздел с перечнем нарушений со стороны арендатора – то есть с вашей стороны. И штрафы. Много штрафов и других способов вас наказать. Таким образом арендодатель старается защитить свою собственность от ненадлежащего использования. Не скрою: зачастую перегибая палку и выходя за рамки разумного.

В свою очередь, раздел о нарушениях со стороны арендодателя – очень редкое явление в договоре коммерческой аренды. По понятным причинам арендодатели не любят включать какие-либо пункты, которые могут быть потенциально им невыгодны.

Давайте разберемся, за какие же нарушения штрафуют арендаторов и что нужно постараться включить в ответственность арендодателя.

В разделе «Ответственность арендатора» могут быть описаны следующие нарушения и штрафы.