Уведомление о расторжении договора аренды

Правовед и юрист Rendin Лиа Сихт рассказывает о рисках, связанных с договором аренды жилого помещения, и дает подробные пояснения.

Как рассчитать коэффициент износа основных средств

Вычисление коэффициента в % проводят по данным физического износа ОС, морального устаревания фондов, а также соотношения данных остаточной цены и актуальной рыночной с целью установления соответствия стоимости.

Для расчетов потребуются сведения бухучета организации, в первую очередь, данные о начисленной величине амортизации и первоначальной стоимости объектов.

Еще больше информации по теме — в КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Актуально на: 2 февраля 2024 г.

Договор аренды

Договор аренды (имущественного найма) предусматривает, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если же срок аренды договором не определен, считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

А в каком порядке расторгается договор аренды и как составить письмо (уведомление) о расторжении договора аренды, расскажем в нашей консультации.

Для чего учитывается износ основных фондов

На практике учет износа необходим для сохранения принципа непрерывности бизнеса. Чтобы обеспечить бесперебойность производственного процесса необходимо, чтобы оборудование работало как часы.

Для этого неизбежна периодическая замена старого, изношенного оборудования на новое.

Правильный учет износа объектов основного фонда позволяет сформировать фонд, позволяющий вовремя осуществить эту замену. Иными словами, к моменту, когда нужно купить новое оборудование, у организации должны быть на это деньги.

Коэффициент износа основных средств – формула расчета

В общем порядке коэффициент износа основных средств рассчитывается, как соотношение величины амортизации к первоначальной цене актива:

КИОС = А / ПС х 100 %, где: А – это сумма накопленных на дату расчета амортизационных отчислений (остаток по сч. 02); ПС – величина первоначальной цены приобретения ОС (остаток по сч. 01).

Помимо КИОС существует коэффициент износа и годности основных средств (КГОС). Этот показатель характеризует техсостояние объекта и рассчитывается как соотношение цены остаточной к первоначальной.

КГОС = ОС / ПС.

Введение

Обратите внимание! Минимальное нормативное значение КИОС составляет в среднем 50 %. Если показатель превышает этот уровень, изношенность ОФ предприятия высокая и необходима замена активов. При анализе следует учитывать специфику деятельности организации, среднеотраслевые значения коэффициента и применение ускоренной методики списания объектов.

Что такое амортизация основных средств

Амортизация есть постепенный систематический перенос затрат, понесенных на приобретение или производство объекта основного фонда на расходы предприятия в течение всего срока полезного использования актива, путем включения амортизационных отчислений в себестоимость реализуемой продукции.

В бухгалтерском учете способ начисления амортизации устанавливают единый для всех объектов, входящих в однородную группу ОС. Организация вправе самостоятельно определить любой из допустимых законодательством способов начисления амортизации для объектов основного фонда, находящихся на балансе предприятия.

Для целей налогового учета предусмотрено всего два способа начисления амортизации:

• Амортизация лизингового имущества
• Амортизация лизингового имущества в 2023 году осуществляется по новым правилам. Сегодня в публикации расскажем, как правильно вести учет лизингодателю и лизингополучателю для целей бухгалтерского и налогового учетов.

Финансовые сложности, ненужность объекта, желание сэкономить — главные причины недобросовестных действий арендаторов офисных, торговых, складских и производственных помещений. Что делать собственникам в подобных случаях?

Каждый собственник коммерческого помещения боится недобросовестного арендатора. Такой арендатор может не платить или повредить объект: разбить окна, испортить внутренние коммуникации, выломать выключатели или даже снять паркет.

При завершении аренды объект недвижимости должен быть возвращен в том же состоянии, что и принимался арендатором, но с учетом нормального износа, следует из Гражданского кодекса (ГК) России. Нормальный или типичный износ возникает при обычном пользовании имущества. Но иногда помещение возвращается с явными и серьезными повреждениями, когда о нормальном износе речи нет.

Многие собственники при приеме помещения совершают ошибку, подписывая акт приема-передачи объекта без его внимательного осмотра. Кто-то и вовсе полагается на честность арендаторов и подписывает документы путем обмена актами по почте. Это приводит к тому, что при физическом осмотре помещения и выявлении повреждений предъявить претензии уже нельзя.

Что такое коэффициент износа основных фондов

Виды износа основных средств

Износ основных средств – это не что иное, как постепенная или единовременная утрата активом собственной потребительской стоимости. Сегодня в публикации мы рассмотрим виды износа, особенности начисления амортизации, а также проводки, сопровождающие мероприятия в отношении изношенного актива.

Коэффициент износа основных средств

Коэффициент износа основных средств показывает, в каком объеме самортизированы объекты – оборудование, здания, инструменты, сооружения и т.д.

Все используемые предприятием ОС в процессе учета подвергаются списанию посредством отнесения первоначальной цены приобретения на себестоимость производимой продукции (услуг).

Во время определения суммы амортизационных отчислений применяется один из доступных по законодательству РФ способов. При этом сумма остаточной стоимости амортизируемого объекта уменьшается, а на сч. 02 накапливается величина начисленного износа.

Значение коэффициента износа основных средств

Коэффициент износа основных средств помогает определить срочность ремонта или полной замены ОС, наличие рисков остановки производственных процессов при высокой изношенности оборудования, уровень отражения ОС в балансе предприятия, необходимость проведения модернизации фондов и т.д. Принятие управленческих решений с помощью КИОС выполняется после расчета показателя.

Выведение залога аренды

Когда арендатор переезжает, арендодатель может использовать весь или часть гарантийного депозита арендатора для покрытия причитающейся арендной платы, штрафов за просрочку платежа или других сборов (например, недостаточности средств для оплаты банковских сборов), а также для возмещения ущерба, понесенного арендодателем из-за несоблюдения арендатором обязанности арендатора в соответствии с законом или условиями договора аренды сторонами.

Применение залога аренды

Помимо просроченной арендной платы и сборов, наиболее распространенным предметом, к которому арендодатель может применить залог арендатора, является повреждение имущества сверх нормального износа.

Примеры этого включают сломанные двери, поврежденные светильники, отсутствующие или сломанные приборы, прожоги коврового покрытия, отсутствующие жалюзи и дыры в стенах.

Арендодатель также может взимать с арендатора плату, вычитая из залога стоимость вывоза мебели или других вещей, оставленных арендатором, или за уборку сверх того, что обычно требуется между арендаторами.

Арендодатель не может применять залог к вещам, которые необходимо отремонтировать или исправить из-за естественного износа.

Например, если арендатор проживает в квартире пять лет и не наносит повреждений и пятен на стене, арендодатель не может удержать из залога стоимость покраски квартиры между арендаторами, поскольку это нормальный износ.

Амортизация после модернизации

Амортизация после модернизации зависит от многих факторов.

Формула начисления амортизации после модернизации в 2023 году

В публикации будет представлена формула, по которой следует начислять амортизацию после модернизации в 2023 году.

Взаимосвязь с амортизационной группой

Кроме того, рассмотрим взаимосвязь между проведением модернизации и амортизационной группой модернизированного объекта.

Проверка учетных проводок

Статья поможет вам проверить имеющиеся в учете проводки, сопоставив их с правилами действующего законодательства для целей бухгалтерского и налогового учетов.

Физический износ в техническом смысле — это потеря активом своих первоначальных потребительских качеств, возникшая в процессе эксплуатации или бездействия.

Процесс физического старения объекта начинается уже в момент выхода с конвейера или даже в процессе производства (например, при затяжном строительстве). С началом эксплуатации интенсивность физического износа естественным образом возрастает.

Скорость изнашивания объектов

Вполне естественно, что каждая единица, являющаяся составляющей основного фонда предприятия, изнашивается по-разному. Скорость изнашивания изначально заложена производителем как в характеристику самого объекта, так и определяется рекомендуемой интенсивностью эксплуатации.

Экономические последствия износа

Следует указать и на экономические последствия износа. Ухудшение показателей эффективности эксплуатации оборудования неизбежно сопровождаются снижением производительности. Как следствие, повышаются расходы на сырье, топливо, электроэнергию. Появляются затраты на дополнительное обслуживание и ремонты.

Таблица типов физического износа объектов основного фонда

Помимо физического износа, происходит функциональное и экономическое старение актива, называемое моральным износом. Причинами для морального износа могут послужить резкое снижение в цене товара, выход на рынок более совершенной модели и устаревание технологий (например, IT оборудования).

Вместе с тем, эксплуатация морально устаревшего актива нередко имеет и экономические последствия. Так, стоимость ремонта морально устаревшего оборудования зачастую значительно выше, нежели ремонт современной модели подобного объекта.

Тем не менее, с точки зрения бухгалтерского учета, моральный износ — явление незаметное. Ощутить его можно только путем сравнения устаревшего объекта с аналогичным, более современным.

В связи с вышеизложенным следует отметить, что в данных современного бухгалтерского учета невозможно встретить информацию об износе объектов основного фонда. По нормам законодательства за организациями закреплена обязанность вести учет амортизации.

Больше полезной информации по теме — в "КонсультантПлюс". Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Королёва Светлана Олеговна

Стаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер 77/2882 в реестре адвокатов г.Москвы

Председатель Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи»

Специализация: Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, в том числе правовой анализ договоров. Ведение гражданских дел в арбитражных судах всех инстанций.

Награды: Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Баклагова Оксана Сергеевна

Стаж юридической работы с 2004 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов 50/5434.

Специализация: Представление интересов в арбитражных судах, судах общей юрисдикции.

Награды: Диплом адвокатской палаты Московской области.

Васильев Сергей Владимирович

Регистрационный номер 50/9818 в реестре адвокатов Московской области

Образование: Закончил Самарскую гуманитарную академию в 2000 году.

Специализация: — криминалистика — уголовное право — уголовный процесс — уголовно-исполнительное право

С 2002 года работал в следственных органах системы МВД России на разных должностях, начиная от районного следователя до руководителя следственного подразделения Приволжского Федерального округа МВД России. Подполковник юстиции

Васильева Людмила Павловна

Стаж юридической работы с 1996 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области — 50/6583.

Основные направления деятельности: Оказание юридической помощи физическим и юридическим лицам, претензионно-исковая работа, ведение дел в судах общей юрисдикции и Арбитражных судах РФ различных инстанций, в т.ч.:

Награды: Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан». Решение Совета Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации от 20.03.2008г. №4.

Гайданова Елена Сергеевна

Стаж юридической работы с 1998 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/4345

Специализация: Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции и арбитражном суде.

В том числе: — Заместитель генерального директора Юридического центра «Советник права» — Заведующий юридической консультацией №219 Межрегиональной коллегии адвокатов помощи предпринимателям и гражданам — Президент «Коллегии адвокатов «Гайданов и Партнеры»

Награды: ПОЧЕТНАЯ ГРАМОТА НО "Коллегии адвокатов Москвы "ЮрПрофи".

Головина Корина Олеговна

Стаж юридической работы с 1990 г.

Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация: Области гражданского права (гражданские, наследственные, жилищные и прочие правовые вопросы), опыт ведения уголовных и гражданских дел в судах общей юрисдикции и у мировых судей г. Москвы и Подмосковья.

Награды: Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы, Почетная грамота Палаты адвокатов Российской федерации.

Гостева Светлана Николаевна

Регистрационный номер 77/8940 в реестре адвокатов г. Москвы

Специализация: Ведение гражданских дел, связанных со спорами по вопросу получения наследственного имущества, а именно, представление интересов клиента в судах общей юрисдикции всех инстанций.

Дмитриев Алексей Геннадьевич

Стаж юридической работы с 2004г.

Регистрационный номер 50/5587 реестре адвокатов Московской области

Специализация: Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, правовой анализ договоров, сопровождение сделок. Ведение гражданских дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по следующим категориям дел.

Дубинец Сергей Владимирович

Стаж юридической работы с 1985г.

Регистрационный номер 77/679 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация: — криминалистика, — криминально-уголовное право — уголовный процесс.

Награды: Почетная грамота Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации. Юбилейный нагрудный знак "150 ЛЕТ РОССИЙСКОЙ АДВОКАТУРЕ". Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.

Егоров Денис Валерьевич

Стаж юридической работы с 2005

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/7438

Специализация: — устные и письменные консультации; — составление правовых документов (договоров, соглашений, претензий, заявлений и др.); — ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, арбитражных дел в арбитражных судах; — оформление прав на недвижимое имущество, в том числе в судебном порядке.

Награды: Почетная грамота КАМ ЮрПрофи

Захарова Ирина Викторовна

Стаж юридической работы с 2001г.

Регистрационный номер 77/4184 в реестре адвокатов г. Москвы

Специализация: Защита в рамках уголовного дела на всех стадиях процесса – доследственная проверка и оперативно-розыскные мероприятия, дознание, следствие, суд, апелляция, кассация, надзор (в том числе есть опыт прекращения уголовных дел за примирением сторон, по сроку давности, переквалификации и прекращения по амнистии, получения оправдательного приговора).

Казаков Алексей Леонидович

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/6770

Специализация: — Оказание квалифицированной юридической помощи физическим и юридическим лицам — Защита интересов по административным и уголовным делам — Арбитражные споры.

Награды: Почетная грамота "Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации". Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан».

Карпов Валерий Вадимович

Стаж юридической работы с 1992 г.

Специализация: Гражданское, корпоративное, семейное, жилищное, административное, уголовное право. Арбитраж, суды общей юрисдикции, следственные и административные органы.

Кудряшов Константин Александрович

Стаж юридической работы с 2007 г.

Регистрационный номер 77/10951 в реестре адвокатов г. Москвы.

Специализация: — Уголовное право. — Судебные споры.

Лаврова Елена Анатольевна

Стаж юридической работы c 2008 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/11531

Специализация: — Устные и письменные консультации. — Защита по уголовным делам на предварительном следствии и в суде. — Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, у мировых судей.

Орлов Алексей Анатольевич

Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/819

Специализация: — уголовные дела; — обжалование незаконных действий и решений государственных органов и должностных лиц; — дела из административных правоотношений.

Награды: Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.

Рыжова Наталья Викторовна

Стаж юридической работы с 1995 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области — 50/7529

Строгин Николай Петрович

Стаж юридической работы с 1985 г.

Регистрационный номер 77/6570 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация: — Полное юридическое сопровождение деятельности юридических лиц; — Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции во всех инстанциях; — По уголовным делам – защита интересов на стадии предварительного следствия; в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций.

Тукан Леонид Николаевич

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/8963

Специализация: Гражданское и предпринимательское право. Интеллектуальная собственность. Защита деловой репутации. Банкротство.

Скачивать формы могут только подписчики журнала Вы подписчик? Войдите на сайт и скачивайте нужные формы Вы не подписчик? Попробуйте все возможности подписки. Бесплатно на 2 дня

Арендодатели могут подстраховаться, использовав финансовые инструменты, например, обеспечительный платеж. Это форма обеспечения обязательств, предусмотренная законом. Его размер обычно варьируется от одного до двух месячных арендных платежей.

Главное, чтобы в договоре было четко прописано, что за его счет собственник может компенсировать убытки, причиненные повреждением арендуемого имущества. Даже если повреждение не удалось предотвратить, полученный при заключении договора обеспечительный платеж пойдет на ремонт помещения и минимизирует риски, связанные с простоем объекта.

Правильно зафиксированные повреждения имущества при его возврате также могут решить многие вопросы. Арендодатель имеет право настаивать на своей форме акта приема-передачи, где в одном документе совместно с представителем арендатора будут зафиксированы все повреждения, которые явно выходят за рамки нормального износа. Пренебрежение этим правилом может привести к спору с арендатором, например, об объеме повреждений и причинах их возникновения.

Если арендатор не согласен со стоимостью устранения повреждений, то можно провести их независимую оценку. Ее можно заказать у любой оценочной компании. Правда, при вызове оценщика на объект лучше уведомить об этом контрагента всеми возможными способами, в том числе заказным письмом по юридическому адресу. В дальнейшем это позволит доказать факт уведомления, избежать споров в суде о наличии и объеме повреждений, а также не позволит арендатору оспорить факт выезда оценщика на осмотр.

Показателен случай, когда предъявить претензии арендатору так и не удалось. Клиент сдавал в аренду офис поставщику импортной мебели. Арендодатель подписал акт приема-передачи помещения «без нареканий» за день до его реального осмотра. После открытия офиса он увидел грустную картину: арендатор вынес весь ламинат, уложенный по договоренности с владельцем за счет уменьшения арендных платежей.

Бухгалтерские проводки

По ходу статьи мы уже упоминали, что износ не находит отражения в бухгалтерском учете. Проводки же по начислению амортизации могут отличаться в зависимости от места применения объекта основного фонда. Рассмотрим на примере, как правильно рассчитать ежемесячную сумму амортизации и отразить ее в учете компании.

Первоначальная стоимость принтера равна 115 тыс. руб. Оборудование расположено в производственном цеху и используется непосредственно в производственном цикле для нескольких видов продукции. Объект относится ко второй амортизационной группе. Срок полезного использования установлен 3 года.

Алгоритм расчета годовой и месячной сумм амортизации выглядит следующим образом:

В учете ежемесячная сумма амортизации будет отражаться следующей бухгалтерской записью:

Однако, если тот же самый принтер используется для управленческих целей, то бухгалтерская проводка будет иметь несколько иной вид:

Образец уведомления о расторжении договора аренды

Если иное не предусмотрено договором аренды, уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения (или иного имущества) составляется в произвольной форме. В нем со ссылкой на нормы законодательства и положения договора указывается основание расторжения договора. Моментом внесудебного расторжения договора аренды в общем случае будет являться дата получения уведомления (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Потому факт уведомления противоположной стороны договора нужно подтвердить документально. К примеру, путем проставления отметки о получении уведомления на своем экземпляре или путем направления уведомления по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Также в уведомлении, если оно составляется арендодателем, можно напомнить об обязанности арендатора вернуть полученное ранее имущество с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Приведем для уведомления арендатора о расторжении договора аренды образец его заполнения.

Также вам может пригодиться форма уведомления об увеличении арендной платы.

Нормативное значение коэффициента износа

Срок полезного использования оборудования — это показатель, определяющий период, в течении которого планируется получение экономической выгоды от использования объекта в производственном процессе.

Точно установленного срока полезного использования законодательно не установлено, однако, при его определении необходимо руководствоваться Классификатором амортизационных групп.

Рассчитывая коэффициент износа, руководитель получает информацию о степени износа основных фондов. Однако, встает вопрос, каким образом определить, что то, или иное средство требует дополнительных вложений или полной замены? Именно для этого используют понятие нормативного значения коэффициента износа. Опыт применения расчета коэффициента показал, что за нормативное значение следует принимать 50% износа активов. Значение, превышающее эту условную норму, указывает на необходимость принятия тех или иных решений.

Конечно, подобное решение не может быть вынесено на основании одного расчета. Дополнительно должен быть проведен детальный технический осмотр каждого объекта основных средств, проанализировано состояние всего имущества, входящего в конкретную амортизационную группу и введенное в эксплуатацию в одно и тоже время. Только комплексный анализ позволит с наибольшей точностью определить реальное состояние основных фондов.

Коэффициент износа ОС – пример расчета

Чтобы наглядно разобраться, как меняется коэффициент износа основных фондов (формула приведена выше), в зависимости от способа начисления амортизации, приведем практический пример расчетов показателя.

Предположим, что на балансе ООО числится 5 обрабатывающих станков. Оборудование было закуплено в декабре 2016 г., первоначальная стоимость каждого составляла 250 000 руб., общая 1 250 000 руб. Станки ввели в эксплуатацию с 01.01.17 г. Срок использования установлен в 7 лет. Плановый объем продукции за 7 лет = 280 000 ед. Рассмотрим, как поменяется расчет КИОС за первый год эксплуатации в зависимости от методики начисления износа. Расчет сделан по всем станкам:

Обратите внимание! Коэффициент физического износа основных фондов определяется с учетом реального устаревания объектов, то есть суммы не только начисленной амортизации, но и фактической.

Коэффициент годности – пример расчета

Помимо коэффициента износа, существует дополнительный показатель анализа состояния фонда основных средств – коэффициент годности. Комплексный анализ двух показателей предоставит полную картину реального износа производственных активов.

Для чего нужен коэффициент годности

В отличие от коэффициента износа, который указывает на степень амортизации объекта, коэффициент годности дает понимание о доли остаточной стоимости активов по отношению к его первоначальной стоимости. Анализ двух показателей дает целостную картину технического и морального состояния активов.

Оценивать коэффициент годности следует в динамике. Чем выше показатель коэффициента, тем лучше техническое состояние объекта. Нормативным показателем коэффициента годности, равно как и в случае с коэффициентом износа является 50%

Связь между двумя коэффициентами в математическом выражении можно выразить следующей формулой:

Т.е. по сути коэффициент годности противоположен коэффициенту износа.

Итак, для чего же следует делать анализ коэффициента годности? Значение этого показателя играет важную роль при составлении финансовой отчетности организации, а именно оценки состояния производственных активов. Чем выше значение рассматриваемого показателя – тем лучше техническое состояние оборудования, следовательно, тем меньше средств требуется на ремонт, модернизацию или замену изношенного оборудования.

Важно иметь в виду и скорость износа. Чем она выше, тем скорее придется вкладывать денежные средства в поддержание технического состояния основных средств.

Рассчитать коэффициент годности можно при помощи двух формул, которые логически вытекают из всего вышесказанного:

ИлиПример расчета коэффициента годности

Для того, чтобы применить формулу расчета коэффициента годности на практике, необходимо воспользоваться данными бухгалтерского баланса на заданную дату. В нашем примере мы воспользуемся балансом за 2021 год:

Для составления финансового анализа нам необходимо узнать коэффициент годности транспортных средств. Для этого воспользуемся следующей формулой:

Имея данные первоначальной стоимости объекта ОС и суммы накопленной амортизации, получаем следующий результат:

Итак, как показывает расчет, транспортные средства организации имеют пограничное значение коэффициента годности. Руководству пора задуматься о дополнительных финансовых вложениях для поддержания парка автотранспортных средств, или о приобретении новых единиц техники.

На этом рассмотрение вопроса финансового анализа технического состояния фонда основных средств с помощью коэффициентов износа и годности исчерпано. Надеемся, что публикация поможет правильно составить финансовую отчетность и своевременно спланировать мероприятия по сохранению и восстановлению производственных мощностей предприятия.

Все, что написано в договоре аренды жилого помещения, не должно противоречить обязательственно-правовому закону. Это касается как вышеупомянутых пунктов, так и прочих важных моментов, которые не рассмотрены в данной статье подробно. Например: порядок уплаты неустоек и пеней, размещение других лиц на арендуемой площади и условия расторжения договора аренды.

К счастью, в очень многих случаях на протяжении всего срока действия договора в арендных отношениях не возникает ни одного существенного недоразумения. Вместе с тем, ни одна из сторон не может быть на 100 % уверена в том, что не возникнет никаких проблем. Это означает, что при обеспечении защиты своего тыла ключевую роль играет договор аренды, составленный в соответствии с законом. Если он содержит особые условия (как правило, их формулирует сам собственник), то в случае возникновения проблем или серьезных разногласий они становятся неправомерными.

Если арендатор не хочет съезжать

Если арендатор не выезжает из помещения, то даже по окончании срока аренды он обязан оплатить ее фактическую стоимость. При этом собственнику следует всегда внимательно готовить договор аренды. Там может быть пункт о том, что при истечении срока аренды, если за какое-то время стороны не заявят об освобождении помещения, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях. Это условие применяется, если к окончанию арендного срока арендатор продолжает пользоваться помещением.

При такой формулировке контрагент может на словах сообщить о желании съехать, а на деле затягивать выезд. В итоге владелец не направит ему уведомление об освобождении помещения в нужное время, а акт приема-передачи до истечения срока аренды подписан не будет. Если собственник захочет выгнать арендатора или поднять арендную плату, то это не удастся сделать, так как договор автоматически возобновится в том же виде. Поэтому решив расстаться, следует в любом случае направить соответствующее уведомление.

Если владелец не потребовал освобождения объекта и вышеуказанного пункта в договоре нет, то договор возобновится, но уже на неопределенный срок и арендодатель его сможет расторгнуть в любое время.

Бывает, что арендатор упорно не хочет выезжать из офиса по истечении срока аренды. В этом случае закон дает владельцам массу инструментов для защиты: взыскание арендной платы за пользование имуществом, взыскание неустойки, компенсация убытков. В крайнем случае можно принудительно освободить помещение и вывезти имущество контрагента, однако его нельзя присвоить — права арендатора не стоит нарушать.

Сначала собственник должен направить контрагенту письменное уведомление (и проследить, чтобы тот его обязательно получил) о расторжении договора и освобождении помещения. В таком уведомлении нужно сообщить, что по истечении предложенного срока имущество будет описано и вывезено с объекта. Возможно, арендатор одумается.

Если встречных движений не последует, то можно принудительно за свой счет вывезти имущество, предварительно составив опись. Лучше это сделать в присутствии охраны или управляющей компании. Далее нужно официально уведомить арендатора о месте хранения имущества. Расходы по хранению и вывозу имущества — это убытки арендодателя, которые можно взыскать с другой стороны в суде.

Но если имущество арендатора повредить или присвоить, то уже арендатор вправе обратиться в суд с иском к владельцу о компенсации своих убытков. Описанные выше меры лучше применять в крайнем случае.

Еще один вариант — обратиться в суд с иском об обязании контрагента освободить помещение. Но рассмотрение дела может занять до полугода, а исполнение судебного решения может привести к той же проблеме: арендатор откажется съезжать.

Как-то раз собственник после досрочного расторжения договора аренды потребовал освободить офис. Арендатор его проигнорировал и перестал платить арендные платежи. Владелец сменил замки, вывез мебель и вещи сотрудников нанимателя. За своим имуществом он так и не обратился, хотя был уведомлен о месте его хранения.

Советы собственникам

Чтобы защитить себя с юридической стороны, собственникам следует ответственно готовить договор аренды. Многие риски можно нивелировать уже на этом этапе. Например, предусмотреть дополнительные санкции для арендатора, неустойку за нарушение им обязательств, предусмотреть обеспечительный платеж, детализировать продление договора и способы его расторжения.

Не следует принимать помещение из аренды без осмотра. О компенсации любых повреждений нужно договориться с контрагентом заранее.

Не стоит забывать и о контроле: собственникам следует встречаться с арендаторами, посещать и по возможности осматривать объекты, следить за финансовым состоянием арендаторов, отслеживать значимые изменения в ЕГРЮЛ, судебные споры, претензии кредиторов. Лучше вовремя выявить проблемы и попытаться расторгнуть договор, чем потом безуспешно пытаться взыскать долг по аренде.

Износ и амортизация – это одно и то же?

Чтобы разобраться, идентичны ли между собой понятия износ и амортизация, приведем определения каждого из них.

Износ — утрата объектом основного фонда своих первоначальных свойств и качеств.

Амортизация — постепенный и систематический перенос стоимости объекта основного фонда на расходы предприятия, посредством включения в себестоимость реализуемой продукции.

Можно сделать вывод, что износ отражает физическое (иногда моральное) состояние актива, а амортизация — экономический аспект этого износа.

Как расторгнуть договор аренды?

Условия расторжения договора аренды предусматриваются законом или договором.

Так, срочный договор аренды прекращается в общем случае по окончании срока его действия. Составлять какое-либо письмо о расторжении договора в этом случае не требуется. Уведомление понадобится, если такой договор будет расторгаться досрочно.

Если же договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор или арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Данные сроки уведомления применяются, если иные сроки не установлены законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды в судебном порядке может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора или арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор, к примеру (ст. 619 ГК РФ):

При этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, например, когда (ст. 620 ГК РФ):

Обращаем внимание, что указанные выше обстоятельства расторжения договора в судебном порядке могут предусматриваться самим договором в качестве случаев, при которых обращение в суд не требуется. То есть достаточно будет лишь заявления одной из сторон договора.

Кстати, за досрочное расторжение договора аренды договором могут предусматриваться финансовые последствия (к примеру, удержание арендного депозита).

Независимо от того, планируется расторжение договора в добровольном или судебном порядке, сторона, инициировавшая расторжение, направляет противоположной стороне соответствующее письменное уведомление о расторжении договора аренды, образец которого приведем ниже.

Компенсация естественного износа жилого помещения

Регулирующий арендные отношения ОПЗ позволяет вписать в договор аренды оговорку, требующую от арендатора компенсацию нормального износа. Это означает, что после прекращения действия договора арендатор должен будет вернуть арендованное жилье, предварительно устранив нормальный износ. В противном случае арендатор понесет связанные с ним разумные необходимые расходы. Если в договоре об этом ничего не будет сказано, впоследствии нельзя будет потребовать от арендатора компенсацию.

В Европе возмещение нормального износа является очень распространенным явлением, поскольку за рубежом сдается в аренду очень много именно новых квартир – свежих или недавно реновированных. По сути, они представляют собой пустые белые «коробки», в которых даже нет мебели. Благодаря этому в дальнейшем проще установить изменения.

В Эстонии дела обстоят немного иначе. На нашем рынке много таких арендодателей, которые получили квартиру в наследство. В основном это старые жилые помещения, в которых уже давно имеет место нормальный износ.

В контексте закона порядок возмещения нормального износа – свежая тема, поскольку она была поднята в обязательственно-правовом законе лишь в 2021 году. В случае арендных отношений соответствующие соглашения заключаются редко, поэтому эффективной практики по этой части пока мало.

Для того чтобы в дальнейшем не возникла путаница, рекомендуем очень четко формулировать в договоре аренды, за что конкретно несет ответственность арендатор.

Предусмотренная Rendin защита имущества охватывает нормальный износ?

Нет, защита имущества, предусмотренная Rendin, не охватывает случаи, связанные с нормальным износом. По нашему мнению, арендодатель должен всегда учитывать то, что через некоторое время будет необходимо провести ремонт на его жилой площади, починить находящийся там бытовой прибор или сменить мебель. Это требует расходов, ведь данное имущество не может вечно оставаться в своем первоначальном состоянии, как бы нам этого ни хотелось.

Коммунальные платежи

Арендатор должен оплачивать не только аренду, но и коммунальные услуги. Стороны договора аренды должны договориться о том, как будет производиться оплата этих услуг. Один из вариантов – через арендодателя: арендатор к определенной дате перечисляет указанную в счете сумму на банковский счет арендодателя. Другой вариант – непосредственно поставщику услуги: арендодатель пересылает счет арендатору, и арендатор оплачивает счет.

P. S.! Стороны должны просмотреть предыдущие счета за коммунальные услуги, чтобы было ясно, каких расходов требуют отопление, электроснабжение и прочие услуги в данной квартире и в данном здании.

Вопросы такого типа регулируются обязательственно-правовым законом, который позволяет включить в обязанности арендатора покрытие всех расходов на уход за зданием и его улучшение, если на момент заключения договора их размер фиксирован, и в течение срока действия договора не произойдет их скачкообразного увеличения, например, вследствие проведения масштабной реновации.

Покрытие расходов должно быть зафиксировано. Расходы должны быть перечислены в изначальном договоре аренды. Впоследствии платы нельзя будет существенно изменить (например, повысить в три раза). При оформлении приложения к договору постфактум нельзя возложить несение этих расходов на арендатора.

Повышение стоимости аренды

Если в договоре ничего не говорится о повышении стоимости аренды, арендодатель имеет право повышать арендную плату раз в год. Собственник должен сообщить о своем соответствующем намерении как минимум за 30 дней. Арендатор может предъявить возражение. Предъявить возражение можно в следующих случаях: арендодатель не соблюл установленный законом срок уведомления, сообщение о повышении арендной платы оформлено ненадлежащим образом, или новая стоимость аренды слишком высока. Повышение арендной платы не является чрезмерным, если оно обосновано с экономической точки зрения.

Если в договоре зафиксирована соответствующая предварительная договоренность, в отношении нее нельзя предъявить возражение.

Мы видим, что в договорах аренды все чаще используется оговорка о повышении арендной платы. Лучше всего зафиксировать в договоре степень повышения арендной платы или пояснить, исходя из чего рассчитывается повышение арендной платы (конкретная сумма, процентная ставка или индекс). Также стороны должны договориться о том, когда будет повышена арендная плата – в указанный в договоре срок или при извещении арендатора.

Неожиданная субаренда

Арендатор вправе сдать арендуемое помещение в субаренду только с согласия владельца, если иное не установлено договором. Об этом говорится в статье 615 Гражданского кодекса. Увы, на практике эта статья соблюдается не всегда.

Собственник может сдать объект на продолжительный срок без какого-либо контроля и не проверяя, кто там реально сидит. Таким подходом может воспользоваться арендатор в своих интересах, сдав помещение третьим лицам. Со своих субарендаторов он будет получать плату вовремя, но не факт, что оперативно будет расплачиваться с арендодателем. Долги в таких злоупотреблениях не редкость. Владелец же может потребовать деньги за аренду только с арендатора.

На практике был случай, когда владелец помещения после продолжительной паузы приехал проведать арендатора в связи с многомесячной задержкой оплаты аренды. Собственник удивился, когда другие фирмы предъявили ему договоры субаренды и пояснили, что свои платежи они ежемесячно оплачивали. Договор с арендатором оперативно расторгли, но к этому моменту он начал свою ликвидацию. В полном объеме его долг взыскать не удалось.

Отличия износа от амортизации – таблица

Для того, чтобы наглядно продемонстрировать чем же отличается износ от амортизации, мы приводим небольшую сравнительную таблицу:

Порядок оплаты аренды и внесение арендной платы наличными деньгами

В договоре аренды должно быть записано, какая дата является сроком внесения арендной платы и как осуществляется расчет (данные получателя вместе с номером банковского счета). Если аренда оплачивается наличными деньгами, то очень важно, чтобы это было зафиксировано в письменной форме. Например, арендодатель может отправлять арендатору электронное письмо, в котором написано, что он получил арендную плату.

Даты заключения договора аренды и внесения арендной платы могут различаться?

Да, могут. Иногда это совершенно необходимо и обосновано. Например, мы рекомендуем следить за тем, чтобы дата оплаты аренды и день выплаты заработной платы арендатору были близки друг к другу. Тогда у арендатора точно будут деньги к нужному сроку.

Итоги

Износ и амортизация находятся в тесной и неразрывной связи, но не являются идентичными понятиями. На практике износ, как правило, не соответствует накопленной сумме амортизации. Кроме того, существуют объекты, которые изнашиваются, но по правилам бухгалтерского учета не амортизируются, например, объекты жилого фонда, не учитываемые на счете 03. Или, наоборот, земельные участки не амортизируются именно потому, что они не изнашиваются.