В россии уточнили правила владения общей недвижимостью. что это значит

Рассказываем, как изменятся правила владения, продажи и расходы собственников квартир в многоэтажках. Если на общей территории МКД есть общее имущество, то доли в нем также принадлежат владельцам участков, если иное не предусмотрено законом.

Президент России Владимир Путин подписал закон о совершенствовании условий владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников недвижимости. Соответствующий документ опубликован на федеральном портале правовых актов. Закон вступит в силу 1 октября 2023 года.

Вместе с юристами рассказываем, в чем смысл поправок.

Определение общего имущества

Согласно закону, в Гражданском кодексе появляется новый раздел о едином правовом регулировании общего имущества владельцев недвижимости. В нем определены положения об их праве на общую долевую собственность, о доле в праве собственности, о владении, пользовании, распоряжении таким имуществом, а также о бремени его содержания.

В документе поясняется, что к общему имуществу, в том числе, относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких других помещений — котельные, серверные, подвалы, лестничные площадки, шахты лифтов и коридоры.

Зоны для отдыха, занятия спортом, парковки также относятся к общему имуществу. Поправки распространяют уже существующий режим использования общедомового имущества многоквартирных домов на другие объекты недвижимости, не имеющие статус жилых.

Доля собственников

К ключевым положениям поправок можно отнести запрет на продажу или отчуждение доли в общей собственности. Доля собственности общего имущества определяется пропорционально площади принадлежащего конкретному лицу объекта недвижимости.

Право на такую долю может быть передано только в результате продажи частной недвижимости. Это значит, что собственник большого помещения не в праве продать часть площади подвала в пропорционально своей доле и при этом оставить помещение в своей собственности. Но в то же время, другому лицу может быть передано право пользования общим имуществом, например, при сдаче в аренду части площади подвала, — уточнил юрист Vinder Law Office Кирилл Исаев.

Если на общей территории МКД есть общее имущество, то доли в нем также принадлежат владельцам участков, если иное не предусмотрено законом, отмечается в кодексе. В законе говорится, что совместным решением, за которое проголосовало более половины собственников, общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам.

Право собственности на недвижимость

Это значит, что собственники помещений могут провести собрание и определить, что пустующие без дела пространства будут сданы в аренду. Для принятия такого решения необходимо, чтобы не менее двух третей собственников проголосовало за такое решение, — отметил Малинин. Он пояснил, что условием для продажи общей собственности также является решение собственников недвижимости, которое должно быть принято единогласно.

Расходы и налоги

Согласно закону, каждый собственник должен участвовать в расходах и издержках по содержанию общей собственности соразмерно своей доле в праве на общее имущество.

Одним из ключевых нововведений является то, что каждый собственник должен соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, связанных с общим имуществом, пояснил Малинин. Это значит, что налоговая нагрузка на владение общим имуществом будет распределяться на всех собственников пропорционально размеру площади принадлежащих им объектов недвижимости.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом РБК-Недвижимость

Понятие собственности

Собственность – это защищённое основным законом право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а также требовать от всех других лиц предотвращения нарушения этих прав и устранения последствий нарушения. Собственность – это юридическая власть собственника над принадлежащей ему вещью. Права собственника могут быть ущемлены только законом или правами других лиц. Собственник, который повседневно пользуется вещью или имеет такую возможность, одновременно является владельцем вещи. В отношении движимых вещей (например, автомобиль, пылесос, книга, жилой прицеп, булавка и т. д.) действует условие – кто владеет вещью, тот и является её собственником, пока не будет доказано обратное (например, лицо, на котором надета куртка, предположительно является и её собственником). Владение всё же более широкое понятие, поскольку, например, пользователь вещи на основании договора аренды или лизинга также является владельцем вещи. Владельцем, в понимании закона, является также лицо, незаконно удерживающее у себя вещь. Всем вышеназванным владельцам закон даёт право защищать свои сложившиеся отношения владения – как правило, владение нельзя нарушить или отнять, без суда.

Стать владельцем объекта недвижимости можно различными способами (принять в дар, в наследство, купить, обменять). Ключевой момент здесь — зарегистрировать соответствующее право.

Способы приобретения права собственности

Разбираемся вместе с экспертами, какие бывают способы и основания приобретения и прекращения права собственности на имущество.

Юридическая собственность: основные аспекты

Юридическая собственность — это совокупность норм и правил, обеспечивающих права владельца на вещь и ограждающих имущество от порчи и посторонних посягательств. Основные формы собственности, включая недвижимость, включают частную, государственную и муниципальную собственность, а также смешанные формы, например государственно-частная.

Права собственника на недвижимость

Применительно к частной собственности на недвижимость права собственников определяются Конституцией РФ и Гражданским кодексом (ГК) РФ. Речь идет о так называемой триаде полномочий собственника, включающей:

право владения;
право пользования;
право распоряжения.

Способы приобретения права собственности

Как разъясняет адвокат КА Юков и партнеры Илья Бахилин, право собственности на объекты недвижимости, которое также называют титулом, может возникнуть по первичным или по производным (вторичным) основаниям.

К первоначальным основаниям приобретения относится . Производные основания приобретения права собственности на имущество связаны с его переходом от других лиц. Таких способов достаточно много. К ним относятся различные сделки (купля-продажа, , дарение и др.), наследование, приватизация, обращение взыскания по долгам, решение суда, для юридических лиц — реорганизация.

По словам юриста юридической компании Генезис Надежды Полищук, наиболее распространенными основаниями и способами приобретения права собственности являются:

купля-продажа;
дарение;
наследование;
приватизация.

Кроме этого, к распространенным способам получения права собственности относятся:

обращение взыскания по долгам;
решение суда;
реорганизация (для юридических лиц).

Примеры оснований получения права собственности на недвижимость, которые встречаются реже:

придание недвижимому имуществу статуса объекта общественной собственности;
право на выкуп;
право постоянного пользования.

Процесс приобретения права собственности

Во всех случаях для возникновения права собственности на недвижимость нужна его государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), напоминает адвокат Илья Бахилин. Именно регистрация в ЕГРН является основанием приобретения права собственности одной стороны и прекращения права собственности другой.

Для регистрации в Росреестре нужно собрать пакет документов: в первую очередь это правоустанавливающие бумаги (ДКП, ДДУ, решение суда, справка о выплате пая, документы на участок, нотариально заверенный документ о разделе имущества и т. д.) и заявление в кадастровое ведомство о госрегистрации права на недвижимость.

Подать документы можно в МФЦ, на и через портал Госуслуги. Для передачи документов онлайн потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКФП), которую можно получить через приложение Госключ или в аккредитованном удостоверяющем центре Роскадастра.

Преимущества регистрации права собственности

В ряде случаев можно зарегистрировать и права собственности на недвижимость, возникшие до 1998 года, когда был создан ЕГРН. Обычно при наличии доказательств такие права признаются, даже если они не были зарегистрированы по новым правилам, — говорит Илья Бахилин. — Также бывают и другие редкие случаи, когда право на объект возникает без регистрации. Например, если человек получил право на недвижимость, но умер, не успев зарегистрировать право собственности. В таком случае наследники умершего получат от него объект как от собственника, но, вероятно, только через суд.

Почему важно осуществить регистрацию права собственности

Почему нельзя тянуть со вступлением в наследство и что такое выморочное имущество, подробно описано.

Юридические последствия отказа от регистрации

Правовые последствия отказа регистрации права собственности зависят от причины, указанной в отказе. Если это технические нарушения, то можно устранить их и заново подать документы в Росреестр. Иногда же Росреестр отказывает в регистрации, потому что не признает заявителя собственником, — говорит Илья Бахилин.

Отказ от регистрации и его последствия

Надежда Полищук напоминает, что основанием для отказа в регистрации по закону является приостановка процедуры Росреестром. Для этого есть ряд распространенных оснований:

неполный комплект необходимых документов;
отсутствие подлинников документов;
ошибки и неточности при их составлении;
недостоверные сведения в бумагах.

Также откажут, если лицо, указанное как правообладатель, не может подтвердить свои права на объект. Во всех перечисленных случаях кадастровое ведомство дает срок в три месяца для приведения комплекта документов в порядок.

Последствия уклонения от регистрации

В том случае, если сам правообладатель уклоняется от регистрации прав на недвижимость в Росреестре, он не сможет владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом. Кроме того, отсутствие регистрации прав на объект недвижимости может заинтересовать налоговиков, которые усмотрят в этом уклонение от уплаты имущественного налога. В этом случае собственнику может грозить как штраф, так и уголовная ответственность.

Возможность госрегистрации права собственности судом

В некоторых спорных случаях, добавляет Надежда Полищук, госрегистрацию права собственности могут провести и по решению суда. Например, этого может потребовать продавец вторичной недвижимости, который рассчитывает после сделки на переход права собственности к новому владельцу. При такой ситуации с последнего могут взыскать убытки из-за задержки в регистрации.

Значение выписки из ЕГРН

Кроме того, без выписки из ЕГРН новый собственник не может рассчитывать на.

Закон допускает пользование и владение объектом недвижимости без регистрации права собственности, но при соблюдении целого ряда факторов. Существует такое понятие, как приобретательная давность. Это срок, по истечении которого можно получить право собственности при условии добросовестного, открытого и непрерывного владения объектом как собственным имуществом. Для недвижимости этот срок составляет 15 лет, для иного имущества — пять лет. Как разъясняет Надежда Полищук, критерии означают следующее:

Если ситуация соответствует всем приведенным условиям, для получения полноценного права собственности человек может обратиться в суд с соответствующим иском. При подтверждении всех нужных оснований суд может вынести положительное решение — этот документ и будет основанием для регистрации права собственности в Росреестре.

Как в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности

С 2006 года в России действует так называемая — это свод поправок в законодательстве, которые дают возможность зарегистрировать право собственности на дома и земельные участки по упрощенной схеме. Для таких объектов недвижимости не потребуется получать уведомления о начале и завершении строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и т. д. Это касается объектов со спорным правовым статусом — построенных до мая 1998 года, когда был принят Градостроительный кодекс.

Такую упрощенку ввели, чтобы легализовать «подвешенные» объекты недвижимости: в советское время дачные участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. О частной собственности речь не шла, и постройки на таких участках не регистрировались.

Действие поправок неоднократно продлевалось, на данный момент воспользоваться дачной амнистией можно до 1 марта 2031 года.

Знания о том, чем отличается совместная собственность от долевой, нужны, чтобы не нарушить механизм покупки или продажи, — в каждом случае он свой, а несоблюдение порядка может стоить квартиры или доли в ней.

Что лучше — совместная или долевая собственность, когда и чьё согласие нужно получать на такую сделку и безопасна ли она, рассказываем в нашей статье.

Отличие совместной собственности от долевой, без погружения в детали, не очевидно: и в одном, и в другом случае владелец жилья не один. При этом механизмы владения, а значит, и покупки-продажи совместной и долевой собственности разные.

Законы РФ не запрещают владеть имуществом совместно и не ограничивают число собственников одного объекта. Степень родства между ними тоже: супруги, дети и родители, другие родственники или не связанные родством люди могут вместе владеть жильём. Но в совместной собственности владельцы, независимо от их числа, выступают вместе, если речь идет о продаже квартиры. А в долевой — каждый за себя как владелец отдельной части, доли, в квартире. Эти доли необязательно равны, и их может быть любое количество.

Но этим разница общей совместной собственности и долевой не ограничивается.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Квартира или дом находятся в общей совместной собственности, если так решили владельцы и не стали выделять доли в имуществе. Они распоряжаются недвижимостью совместно, как говорят юристы, руководствуясь принципом добросовестности. Как разделить дом между владельцами, можно узнать .

Чаще всего в общей совместной собственности находится имущество супругов, если они не договорились об особом режиме владения, заключив брачный договор. По действующему законодательству всё, что супруги покупают в период брака, считается совместным, принадлежит обоим и при разводе делится пополам. Этот принцип действует, даже если бумаги на покупку подписывает только один из супругов, — второй всё равно имеет право на половину.

Если есть брачный договор, то владение и раздел имущества осуществляются по нему. В договор можно вписать любые условия, которые муж и жена сочтут подходящими. Как купить и оформить недвижимость в браке, можно дополнительно прочитать .

Общая совместная собственность означает, что у хозяев, сколько бы их ни было, равные права на владение, распоряжение и пользование квартирой. При продаже квартиры владельцы должны действовать совместно, так как фактически являются одной стороной сделки. Преимущественных прав ни у одного из них нет.

В такой форме собственности есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

Покупать квартиру, которая находится в общей совместной собственности, можно. Сама по себе такая сделка не относится к операциям с повышенными рисками, в отличие от приобретения , например. Главное — знать, какие документы нужно проверить.

Собственники в такой форме владения не могут продать объект без ведома остальных совладельцев. С одной стороны, это снижает вероятность обмана друг друга. С другой — если кто-то не хочет, чтобы квартира была продана, остальным желающим вступить в сделку придётся с ним договариваться.

Покупателям нужно иметь это в виду, потому что, если мнения владельцев о продаже не согласованы, сделка может сорваться.

Согласие на сделку собственники оформляют официально — это должен быть нотариально заверенный документ. Даже если собственников двое, они состоят в браке и один подписывает договор купли-продажи, обязательно должно быть официальное согласие на сделку от второго супруга.

Эксперты рекомендуют всегда проверять форму владения недвижимостью, в том числе если жильё продают муж и жена.

Какие документы проверить

Чтобы убедиться, что квартира в общей совместной собственности, нужно запросить следующие документы:

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности может быть указан и один супруг как собственник, и оба. Если указан только один, это не гарантирует того, что собственность личная (но есть исключения).

Наверняка на этот вопрос ответит выписка из ЕГРН. Её нужно заказывать всегда — свидетельства недостаточно, так как оно остаётся у собственников даже после продажи квартиры. А в выписке можно увидеть реальные сведения о квартире и собственниках. Обычно проверяется, чтобы персональные данные владельцев, данные о недвижимости совпадали с характеристиками, указанными в документе.

Обязательный пункт проверки — документы, по которым квартира перешла к супругам: договор дарения, купли-продажи, свидетельство на наследство, договор ренты или документ о приватизации.

Располагая полным списком перечисленных документов, человек может понять, в какой форме собственности находится квартира. Что ещё можно узнать с помощью юридической проверки объекта недвижимости, узнайте .

Документы о возникновении права собственности на квартиру и его регистрации нужно сопоставить со свидетельством о заключении брака. Параллельно нужно уточнить, есть ли у супругов брачный договор. Только тогда форма собственности прояснится: в брачном договоре могут быть предусмотрены любые условия владения имуществом, в том числе и те, согласно которым приобретенная в браке квартира не будет совместно нажитым имуществом.

То есть, чтобы купить квартиру, которая находится в общей совместной собственности, нужно убедиться, что она приобретена в браке и супруги не заключали брачный договор.

Если всё в порядке, заключается стандартный договор купли-продажи с одним из супругов или обоими. В первом случае необходимо оформить нотариальное согласие второго супруга — это исключит возможные притязания на имущество и оспаривание прав на имущество в будущем с любой стороны.

После того как договор подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре — для этого нужно оплатить госпошлину за госрегистрацию права.

Юристы отмечают, что вне брака формат общей совместной собственности почти не встречается. Недвижимость — это и потенциальный доход, и расходы на жилплощадь: чаще всего люди хотят знать, на какую часть могут рассчитывать, и определяют свои доли. Совместная долевая собственность супругов не менее популярна, чем общая совместная.

Режим совместной долевой собственности предполагает, что доли всех собственников квартиры или дома выделены, но необязательно равны: у одного может оказаться 2/3, у другого 1/3; или у кого-то 70/98, а ещё у пятерых остальное; или те же 70/98 на всех или на каждого, а прочее у другого владельца.

Для управления квартирой в общей долевой собственности владельцы могут заключить соглашение, в котором прописывают порядок управления недвижимостью. Обычно оно определяет, кто и какую часть собственности может использовать и в каком режиме. Но если договориться об управлении не удастся, то спор может разрешить только суд.

Плюсы и минусы долевой собственности

Формы собственности однозначно удобной для всех, скорее всего, не существует. Выбор зависит от личных предпочтений и размера налогов.

Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Её можно дарить, завещать, продавать, и ни с кем не нужно согласовывать эти действия. Но нужно уведомить других владельцев, поскольку у них есть на приобретение освобождающейся доли.

За долги квартиру в совместной долевой собственности тоже не могут изъять, если у одного владельца арестуют недвижимость в рамках судебного разбирательства. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников останутся в их владении.

У каждого владельца доли есть свои документы на собственность.

Доля в квартире не обязательно равна целому помещению. Если у четырехкомнатной квартиры четыре владельца с выделенной долей, она не должна быть равна, например, комнате. Комнаты бывают, как правило, разными по площади, плюс к этому есть общие зоны, которые часто физически нельзя поделить.

Если не удаётся договориться с другими собственниками и нет возможности отделить долю в квартире, договариваться придётся в суде. Судебные разбирательства стоят дорого и часто длятся долго.

На долевую собственность распространяются судебные ограничения. Если у одного из владельцев квартиры, которая находится в долевой собственности, возникли проблемы, его долю могут изъять за долги или наложить запрет на продажу или другое распоряжение имуществом. Для остальных собственников это может быть дискомфортно.

Владелец доли имеет право пустить арендаторов или поселить кого угодно, приглашать гостей без согласования с другими владельцами долей.

Как определяется доля

Если долями в имуществе наделяет наследодатель, он может определить их размер самостоятельно, руководствуясь личными соображениями.

В случае выделения долей в приватизированной квартире доли формируются равными, но собственники могут договориться о другом распределении. Главное — доказать, что для этого есть основания.

Например, если один из владельцев вложился в ремонт и сохранил чеки от покупок материалов и оплаты работ или оплачивал за всех коммунальные услуги и т. п.

Допустим, с величиной доли всё понятно. Но она не обязательно равна какой-то целой части квартиры или дома. Доля в 1/4 в праве на четырёхкомнатную квартиру может быть не равна одной комнате. Помимо обычного «доли могут быть распределены в любом порядке», есть ещё места общего пользования (кухни, гостиные, коридор, санузел, двор). То есть быть владельцем четверти значит, что у него четверть голоса в управлении квартирой.

Можно настаивать на выделении доли, чтобы владеть имуществом безраздельно, но это не всегда доступно. Часто такая опция есть только при возможности устроить отдельный вход в комнату и разделить кухню, ванную, коридор и туалет так, чтобы у остальных собственников не возник дискомфорт. Это трудоёмкий и затратный процесс, который далеко не всегда завершается в пользу клиента.

Если есть твёрдое намерение, а согласия между собственниками нет, можно выделить долю через суд.

Идеальная и реальная доли в квартире

Доли в квартире выделяют двумя способами — в идеале и в реальности.

Идеальная доля может быть насколько угодно дробной и по документам не соответствовать ни одному из жилых помещений. Реальная доля тоже может быть дробной, но соответствовать реальному отдельному помещению.

Доля в половину квартиры (двухкомнатной), которую допустимо назвать «идеальной», может выглядеть следующим образом: она не соответствует площади комнат, её нельзя увидеть в квартире. В этом случае под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Как купить долю в квартире

Выяснить форму собственности применительно к квартире можно из выписки ЕГРН. Если речь о покупке квартиры целиком у всех долевых собственников, можно их пригласить и заключить один договор купли-продажи, а затем зарегистрировать его в Росреестре. Но если нужно купить одну долю или несколько, а не все, то придётся быть повнимательнее.

По закону у совладельцев квартиры в долевой собственности есть преимущественное право получения предложения о покупке доли. То есть, решив купить долю, покупатель должен убедиться, что совладельцы получили предложения о покупке доли и ответили на него отказом в указанный срок. Или не ответили — это тоже считается ответом, который означает, что потенциальный участник сделки сказал «нет».

В предложении прочим собственникам должна быть указана актуальная цена. К тому же честным будет описать истинные и уважительные условия сделки.

Если продавец доли пропустил этот этап или использовал неравные условия для покупателей-собственников и постороннего лица, совладельцы вправе обратиться в суд и перевести права собственности на себя.

Вот что нужно делать, чтобы купить долю в квартире:

Основные отличия совместной собственности от долевой

Совместная собственность и долевая собственность — разница заключается в условиях распоряжения недвижимым имуществом. Отличие в продаже квартир, находящихся в совместной или долевой собственности, состоит в том, что во втором случае каждый собственник может реализовать самостоятельно свою долю (или распорядиться ею другим способом).

В отличие от совместной собственности, владельцы долей действуют не как единый собственник, а по отдельности. При этом нужно учитывать преимущественное право покупки продаваемой доли, которое закон предоставляет другим хозяевам недвижимости.

В сделках с долевой собственностью чаще распространены мошеннические схемы. Например, под видом отдельного объекта продавец выставляет на продажу долю в квартире; продавец и собственники могут вступить в сговор, тогда последние оспорят эту сделку; может быть подлог согласий остальных собственников.

Обычно все эти нюансы устраняются за счёт тщательного изучения документов. Сделать это можно с помощью сервиса , который не только поможет изучить чистоту сделки, но и подтвердит это сертификатом.

Долевая собственность или совместная собственность возникают тогда, когда у вещи несколько собственников. В случае долевой собственности, доли долевой собственности владельцев определены и размер принадлежащих им долей долевой собственности выражают долями (идеальной долей). Каждый сособственник может распоряжаться принадлежащей ему идеальной долей находящейся в долевой собственности вещи. Например, в случае если лицу принадлежит 1/3 идеальной доли недвижимости, то он может при желании эту часть долевой собственности отчуждать, передавать в наследство, закладывать или распоряжаться ею иным способом. При продаже доли долевой собственности третьему лицу другие сособственники имеют преимущественное право покупки. Сособственники владеют и используют общую вещь согласно договорённости или по решению большинства. В отношении недвижимых вещей желательно внести в крепостную книгу пометку о соглашении о порядке пользования, поскольку тогда порядок пользования действует и в отношении лица, которое позднее приобретёт долю долевой собственности. Если соглашение не будет достигнуто, то его можно определить и решением большинства или при содействии суда. Соглашение по пользованию вещью ещё не делает сособственника единоличным собственником используемой реальной части вещи. Сособственник может всегда потребовать прекращения долевой собственности и реального раздела вещи (раздробления), если это физически возможно.

Совместная собственность – ещё более личное отношение собственности, по сравнению с сособственностью, и она существует только в приведённых в законе случаях. Совместная собственность возникает, например, у супругов, видом имущественных отношений которых является общность имущества в отношении имущества, которое они приобретут на протяжении брака (за исключением полученного путём наследования или дарения), или в отношении обязательств, которые они берут на себя в интересах семьи. Совместная собственность возникает также при наследовании. Для совместной собственности не определён размер долей собственников в совместной вещи. Сделки с совместным имуществом совместные собственники могут производить только сообща.

При цитировании Справочника в статье или научной работе указывайте в источниках .

Различные классификации

Существует множество классификаций недвижимости, применяемых на разных жизненного цикла объектов.

Лассификация при архитектурно-строительном проектировании

Нужно узнать пункт закона?Статьи в Справочнике состоят из параграфов, почти каждый из которых сопровождается соответствующими цитатами из нормативных правовых документов. Такие параграфы отмечены зеленой или желтой линией (подробнее).Чтобы показать цитаты, нажмите на иконку « » справа от текста.

Классификатор, в соответствии с которым с 04.08.2018 подлежат указанию сведения об объекте капитального строительства в заданиях застройщиков или технических заказчиков на проектирование и в проектной документации в силу 342-ФЗ от 03.08.2018.

Здания и сооружения при этом классифицируются по их назначению и функционально-технологическим особенностям. В целом документ предназначен для применения при архитектурно-строительном проектировании и ведении единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства.

На утверждение классификатора уполномочен Минстрой России.

С 03.03.2023 действует классификатор, утвержденный приказом Минстроя РФ №928/пр от 02.11.2022, полностью несоответствующий предыдущей версии, утвержденной приказом Минстроя России №374/пр от 10.07.2020.

п.12.3 ст.48, пп.7.18 п.1 ст.6 ГрК РФ;

Таблица — Примеры позиций для жилых объектов, предназначенных для постоянного проживания

№374/пр от 10.07.2020 №928/пр от 02.11.2022

19.7.1.1 Индивидуальный жилой дом 01.02.001.001 Индивидуальный жилой дом

19.7.1.2 Малоэтажный многоквартирный жилой дом 01.02.001.002 Многоквартирный жилой дом (1-2 этажа)

19.7.1.3 Жилой дом блокированной застройки —

19.7.1.4 Среднеэтажный многоквартирный жилой дом 01.02.001.003 Многоквартирный жилой дом (3-5 этажа)¹

19.7.1.5 Многоэтажный многоквартирный жилой дом 01.02.001.004 Многоквартирный жилой дом (6-10 этажей)²01.02.001.005 Многоквартирный жилой дом (11-16 этажей)01.02.001.006 Многоквартирный жилой дом (более 16 этажей)

¹ — теперь не соотносится с определениями малоэтажной (до 4 этажей) и среднеэтажной (не выше 8 этажей) жилой застройки по Приказу Росреестра от 10.11.2020 №П/0412.² — теперь не соотносится с определениями среднеэтажной и многоэтажной (от 9 этажей) жилой застройки по Приказу Росреестра от 10.11.2020 №П/0412.

Лассификация при информационном моделировании

Классификатор строительной информации предназначен для использования в тех случаях, когда при проектировании со временем станет обязательным создание .

Классификатор в тестовом режиме доступен по адресу http://ksi.faufcc.ru/ в различных вариантах:

Некоторые примеры записей, посвященных видам недвижимости:

Коды записям присваиваются по ГОСТ Р 58908.12-2020 (ИСО 81346-12:2018).

Лассификация при адресации

Типы (элементы) объектов, а также их сокращенные наименования в указываются в соответствии с Приказом Минфина России от 05.11.2015 №171н:

Лассификация при кадастровом учете и регистрации права

В соответствии с федеральными законами №221-ФЗ, №218-ФЗ, приказами Росреестра в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих видах недвижимости:

п.4 ст.8, п.5 ст.8, п.7 ст.1 218-ФЗ

Изначально предполагалось только два назначения «жилое» и «нежилое». В 2017 году были добавлены «многоквартирный дом» и «жилое строение». Последние упоминались в Федеральном законе №66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Впрочем, технически выбрать такое назначение в документах для кадастрового учета было нельзя.

С выходом Федерального закона №217-ФЗ от 29.07.2017, который пришел на смену 66-ФЗ, была осуществлена реформа в области садоводства и огородничества, и в 2019 году в ЕГРН появилось новое назначение «садовый дом». Жилых строений формально больше нет — они были признаны жилыми домами по п.9 ст.54 217-ФЗ либо нежилыми или садовыми в силу местной практики. Поэтому согласно 120-ФЗ от 30.04.2021 с 01.01.2023 назначение «жилое строение» исключается из перечня возможных по 218-ФЗ, а назначение «жилое (здание)» меняется на соответствующее положениям 217-ФЗ «жилой дом».

Вместе с тем, с 01.09.2021 вступил в силу Федеральный закон №79-ФЗ от 05.04.2021 — «». По нему в перечень назначений зданий добавлен еще и «».

Назначение объекта недвижимости

Характеристика , , , а также единого недвижимого комплекса и как имущественного комплекса, включаемая в состав дополнительных сведений об недвижимого имущества.

В случае изменения назначения здания, сооружения, помещения орган местного самоуправления, принявший соответствующее решение, направляет информацию в орган регистрации прав.

Для смены назначения объекта требуется:

Законопроектом №209283-8 предлагается установить, что моментом завершения процедуры изменения назначения помещения является день внесения записи в , что необходимо для пересмотра .

Наименование объекта недвижимости

Вид, назначение недвижимости не следует путать с его наименованием, которое также может быть внесено при проведении в .

Согласно мнению , изложенному в письме №13-00065/21 от 04.02.2021 наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное, позволяющее его идентифицировать и отличить от других . По этой причине, к примеру, словосочетание «жилой дом» не может являться наименованием.

Если изменение наименования не связано с реконструкцией, перепланировкой или переустройством, собственник может подать заявление о внесении в ЕГРН сведений о наименовании либо о его изменении в соответствии с на ввод объекта в эксплуатацию, Единым государственном реестром объектов культурного наследия или Единым государственным реестром автомобильных дорог.

Разъяснения по смене наименования:

Лассификация при обеспечении безопасности

В соответствии с федеральными законами №384-ФЗ, №123-ФЗ при обеспечении безопасности на всех стадиях жизненного цикла объектов используются идентификация недвижимости по следующим признакам:

п.1 ст.4, п.10 ст.4, п.7 ст.4, п.8 ст.4 384-ФЗ;

п.1 ст.27, п.1 ст.30, п.1 ст.31, п.1 ст.32 123-ФЗ

Лассификация при планировке и застройке территорий

При планировке и застройке территорий используется следующая классфикация:

Таблица 1, п.5.2.1, п.5.2.2 СП 30-102-99

Лассификация при проектировании и строительстве

При этом сводами правил, используемыми при проектировании и строительстве, предусмотрены следующие виды недвижимости:

Лассификация при налоговом учете

В соответствии с Общероссийским классификаторов основных фондов, согласованным с европейской Системой национальной счетов, различают следующие виды недвижимости:

Лассификация при реализации жилищных прав

Жилищный кодекс предлагает свою непохожую на остальные классификацию недвижимости, как объектов жилищных прав:

п.1 ст.15, п.1 ст.16, п.2 ст.16, п.3 ст.16 ЖК РФ

Лассификация по видам функционального назначения объектов капитального строительства в городе Москве

Классификация применяется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №306-ПП от 21.05.2015 при определении и указании функционального назначения объектов капитального строительства:

Примеры видов функционального назначения:

Таблица — Соответствие видов недвижимости в различных классификаторах

При планировке и застройке территорийПри градостроительной деятельностиПри проектировании и строительствеПри ведении гражданами садоводства или огородничестваПри определении вида разрешенного использования участкаПри реализации жилищных прав, технической инвентаризацииПри кадастровом учете и регистрации права

ГаражИндивидуальный гараж (ВРИ: для ИЖС)Отдельно стоящий, пристроенный гараж (ВРИ: объекты гаражного назначения)

Строение вспомогательного использованияХозяйственная постройкаХозяйственное строение (ВРИ: ведение садоводства)Служебное строение

Блокированный жилой дом (в долевой собственности)

Жилой дом блокированной застройкиАвтономный жилой блокЖилой дом (ВРИ: блокированная жилая застройка)

Усадебный жилой дом

Жилой дачный дом

Часть жилого дома

Блокированный жилой дом (с правом на отдельные квартиры)Жилое многоквартирное зданиеМногоквартирный жилой дом (ВРИ: многоквартирная жилая застройка)Многоквартирный домЗдание/Многоквартирный дом

Жилое строениеСтроениеОтсутствует техническая возможность учета

Сооружение промышленного предприятия и т.д.СооружениеСооружение

Подсобное сооружение (ВРИ: для ИЖС)

Хозяйственное сооружение (ВРИ: ведение садоводства)

Сооружение вспомогательное использованияВспомогательное сооружение (ВРИ: многоквартирная жилая застройка)

ДомовладениеНе подлежит учету

Жилое помещение (в многоквартирном доме)Помещение/Жилое/Квартира

Жилое помещение (в многоквартирном доме)Комната (в квартире в многоквартирном доме)

Комната (в жилом доме)Не подлежит учету

(с указанием вида помещения жилищного фонда)

(помещение вспомогательного использования)

Вспомогательное помещение (в жилом одноквартирном доме, в жилом многоквартирном здании)Помещение вспомогательного использования в жилом доме, квартиреНе подлежит учету

Нежилое помещение общего пользования, нежилое техническое помещение (в жилом многоквартирном здании)Помещение общего пользования в многоквартирном доме(имущество общего пользования в многоквартирном доме)