Расторжение в одностороннем порядке договоров аренды земельных участков

Основательница юридической компании Гукова и партнеры (GAP) специально для ГАРАНТ.РУ

Краткосрочные земельно-имущественные отношения закрепляются договорами аренды на срок до 11 месяцев и не подлежат регистрации в Росреестре. Они заключаются между муниципальными органами и арендаторами.

При этом в краткосрочных договорах можно указать условия аренды, в том числе возможность или невозможность продления договора. Досрочное расторжение такого вида договора сторонами возможно без выплаты штрафных санкций.

Долгосрочные договоры аренды

Долгосрочные договоры аренды заключаются на срок от 11 месяцев. В данном случае земля оформляется через электронные аукционы, при условии, что это новые земельные имущественные отношения, подлежащие обязательной государственной регистрации.

Договор долгосрочной аренды можно продлить без электронного аукциона, если на участке находится недвижимое имущество, принадлежащее арендатору и поставленное на кадастровый учет.

Расторжение договора аренды

В настоящее время участились случаи расторжения договоров аренды со стороны органов местного самоуправления, выступающих в качестве арендодателей, из-за нарушения их прав. Например, из-за незаконного строительства на арендуемой земле.

В таком случае органы местного самоуправления инициируют расторжение договора, поскольку существенно нарушены условия действующего договора. Затем осуществляется уведомительный учет и организовывается комиссия по сносу объекта незаконного строительства.

По инициативе арендодателя

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, если арендатор:

Нарушает условия договора
Не выполняет обязательства
Использует участок не по назначению
Прекращает выплату арендной платы
Отказывается от ремонта имущества

Если срок договора аренды не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от условий действующего договора. При расторжении в одностороннем порядке арендодатель обязан уведомить контрагента.

Арендатор в течение 30 дней (законом или договором может быть определен другой срок) обязан освободить земельный участок и передать его владельцу по акту приема-передачи. Как правило, арендаторы не соглашаются покидать участок, в результате такие споры обычно решаются в судебном порядке.

Арендодатель и арендатор: что важно знать

Арендодатель (при просрочке арендных платежей) может компенсировать свои издержки за счет продажи удерживаемых активов контрагента. Арендодатель вправе удерживать имущество должника, если оно законно оказалось во владении кредитора.

По инициативе арендатора

Арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды в ряде случаев (ст. 620 ГК РФ):

Арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения ставок арендной платы за период, в который владелец препятствовал использованию имущества.

В случае, если при расторжении договора собственность арендатора остается в помещении, которое он не может использовать после прекращения действия договора, суд определяет имущество как добровольно переданное арендодателю в счет будущих обязательств.

Если при расторжении договора имущество осталось в помещении, к которому у арендатора отсутствует доступ после прекращения или расторжения договора, суд исходит из того, что арендатор добровольно оставил имущество кредитору в обеспечение своих будущих обязательств.

Как защитить себя арендатору

В период действия СВО муниципальные органы стараются не повышать размер арендной платы, поддерживая малый и средний бизнес. Неизменной остается позиция в вопросе одностороннего расторжения арендатором договора аренды. Право на расторжение арендатором договора аренды в одностороннем порядке только при условии выполнения обязательств (выплат неустоек, возмещения убытков арендодателя), а также при подтверждении факта сокращения доходов арендатора не менее чем на 50%.

Что делать арендатору?

Чтобы избежать расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору следует использовать земельный участок. Его необходимо благоустроить: например, возвести забор или живую изгородь, ограничив допуск посторонних лиц.

Необходимо вовремя и целиком вносить арендные платежи, поскольку невнесение платежей более двух раз подряд и более, чем за 6 месяцев может повлечь расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

О бухгалтерии в аренде земельных участков

Арендатор должен помнить об обязанности уведомлять арендодателя о внесении изменений в свои реквизиты, поскольку несет риски с неполучением корреспонденции. Например, есть вероятность рассмотрения дела о досрочном прекращении договора судом в отсутствие арендатора из-за неполученного последним уведомления.

Интересно, что каждый арендатор вправе выкупить земельный участок. Одним из ключевых условий является наличие зарегистрированного и введенного в эксплуатацию строения.

Кейс из профессиональной практики

В одном из субъектов Российской Федерации произошел случай, когда арендодатель в одностороннем порядке принял решение о расторжении договора аренды. Арендатор использовал земельный участок, находящийся в долгосрочной аренде, и на законных основаниях начал строительство дома, но не закончил его. Поскольку на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, статья 622 ГК РФ Возврат арендованного имущества арендодателю не может служить основанием для возложения на арендатора обязанностей по освобождению земельного участка (то есть, демонтажа недостроенного дома) вне зависимости от факта расторжения договора аренды. Решение вопроса проводилось в судебном порядке, и суд встал на сторону арендатора.

Прекращение договора аренды, в том числе с отказом арендодателя от договора, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Окончание срока действия договора аренды не препятствует регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в период действия договора.

В судебной практике бывают и такие случаи, когда арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности согласно договору, а срок аренды уже закончился. Администрация в таком случае может обратиться в суд для заключения нового договора. На практике в суде подобные дела закрываются, поскольку суд считает договор аренды возобновленным на неопределенный срок с сохранением изначальных условий аренды.

Арендные правоотношения регулируются распоряжением собственника (о предоставлении имущества в аренду) и заключенным на его основе договором аренды. Если распоряжение собственника о предоставлении имущества в аренду приостановлено, то действие договора аренды также приостанавливается.

Группа граждан, являющихся арендаторами, посчитав, что ставка аренды за землю завышена, обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту финансовой и бюджетной политики администрации с требованием о взыскании с бюджета области излишне уплаченных денежных средств по договору аренды земельных участков.

Договор аренды: требования и особенности

Арендаторы обосновали требования ст. 421-422, ст. 424 ГК РФ. Они утверждали, что ставка аренды в этом случае утверждалась с нарушением определяющих эту ставку законодательных норм.

Нарушения условий аренды

В договоре аренды содержались условия, по которым арендодатель мог ежеквартально пересматривать арендную плату по решению органов местного самоуправления, а также при изменении ставок земельного налога. При заключении договора арендная плата была завышена, и арендаторы переплатили часть денег. В результате ставка базовой арендной платы была пересчитана в пользу арендатора.

Осмотр и приемка имущества

При заключении договора аренды необходимо внимательно изучать условия аренды. Договор не должен содержать запретов на ограничение доступа, либо удержание в будущем имущества арендатора. При принятии имущества рекомендуется провести сверку по описи или по акту.

Подводные камни и правила использования

Существует много подводных камней при заключении договора аренды. При правильном использовании земельного участка, согласно договору аренды, арендодатели, используя административный ресурс, пытаются различными способами расторгнуть договор.

Выкуп арендованного имущества

Арендованное имущество, предоставленное по долгосрочному договору аренды, подлежит выкупу. Если участок передавался не застроенным, и арендатор построил на нем недвижимость в соответствии с нормами закона, данное здание или сооружение должно быть выкуплено арендодателем.

Претензии и расторжение договора

ОМСУ обращается с иском к организации о расторжении договора аренды земельного участка и обосновывает свое требование тем, что земельный участок, предоставленный арендатору для строительства, был им вовремя не использован.

Строительство по договору

По договору арендатор должен начать строительство на участке в течение определенного времени. В случае неисполнения условий арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Арендатор не исполнил условия договора, в результате арендодатель сначала направил ответчику претензию с целью незамедлительно начать строительство по условию договора. Претензия была проигнорирована, и орган местного самоуправления обратился в суд с целью расторжения договора.

Решение суда было в пользу арендатора. Суд в иске отказал, мотивируя это тем, что установленное требование истцом содержит существенное нарушение другой стороной условий договора, который влечет для арендатора значительный ущерб, и арендатор оказывается ущемлен в правах. В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного под строительство, является его неиспользование в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды. В этом случае срок, установленный ОМСУ, значительно ниже. Обстоятельством, исключающим прекращение расторжения договора аренды, стало время, которое необходимо арендатору согласно требованиям федерального закона и Земельного кодекса РФ.

Арендатор представил всю необходимую документацию, в том числе разрешение на строительство на земельном участке. Разрешение было получено надлежащим образом, максимальный срок по строительству в разрешении составлял 10 лет, поэтому ответчик добросовестно исполнял свои обязательства по застройке земельного участка. Суд принял сторону ответчика и установил, что истец (ОМСУ) не имеет права на расторжение договора аренды.

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить – когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст.

359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности.

То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь.

Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны.

Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением – истечения срока аренды.

Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

Рассмотрение споров по поводу хранения имущества

Практика рассмотрения арбитражным судом северо-западного округа споров, возникающих из правоотношений по поводу хранения имущества

Договор хранения относится к одним из древнейших видов гражданско-правовых договоров, известных еще римскому праву.

Договором depositum в римском праве назывался реальный контракт, по которому лицо, получившее от другого лица индивидуально-определенную вещь (поклажеприниматель, депозитарий), принимало на себя обязанность безвозмездно хранить ее в течение определенного срока или до востребования и по окончании хранения возвратить в целости и сохранности лицу, передавшему вещь на хранение (поклажедателю, депоненту) .

Новицкий И.Б. Римское право. М., 1993. С. 171.

В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ) вопросам хранения имущества посвящена глава 47. § 1 главы 47 ГК РФ содержит общие положения о хранении, § 2 главы 47 ГК РФ регламентирует правоотношения по хранению на товарном складе, § 3 главы 47 ГК РФ посвящен специальным видам хранения.

В практике арбитражных судов периодически возникают вопросы, связанные с применением положений главы 47 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 886 ГК РФ по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.

Договор хранения рассматривается в гражданском законодательстве Российской Федерации в качестве реальной сделки, которая по общему правилу считается заключенной с момента передачи вещи от поклажедателя хранителю. Однако договор хранения может носить и консенсуальный характер, если соглашением сторон предусмотрена обязанность хранителя принять на хранение вещь от поклажедателя в предусмотренный договором срок .

Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. Ч. 2. С. 604.

Пункт 2 статьи 886 ГК РФ допускает возможность заключения консенсуального договора, если в качестве хранителя выступает профессиональный хранитель.

Под реальным договором хранения следует понимать такой договор хранения, для заключения которого, помимо достижения соглашения между сторонами, необходима также передача вещи на хранение и который считается заключенным с момента такой передачи.

По реальному договору хранения обязанность хранителя обеспечить сохранность вещи возникает с момента заключения договора. В том случае, если поклажедатель не докажет факт передачи хранителю имущества, такой договор не может считаться заключенным.

Институт обратился в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании 30144941 руб. стоимости товара, переданного по договору хранения. Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорное оборудование заявленной стоимости фактически на хранение обществу не передавалось, на момент составления акта о передаче на хранение имущество не существовало, в иске отказали.

Можем ли мы взыскать плату за хранение без договора?

Самое главное в договоре хранения это его предмет. То есть если есть какой-либо документ, о том какие именно конструкции были переданы на хранение, их характеристики, материал и т.д., то значит предмет договора согласован, и договор заключен, несмотря на отсутствие бумаги с надписью договор хранения. Письменная форма считается соблюденной по факту.

Простая письменная форма договора хранения считается соблюденной, если принятие вещи на хранение удостоверено хранителем выдачей поклажедателю:

сохранной расписки, квитанции, свидетельства или иного документа, подписанного хранителем; номерного жетона (номера), иного знака, удостоверяющего прием вещей на хранение, если такая форма подтверждения приема вещей на хранение предусмотрена законом или иным правовым актом либо обычна для данного вида хранения.

В договоре субподряда ничего не сказано про хранение? По закону возвратить имущество заказчику нужно только если договор подряда расторгается по инициативе заказчика. Остальное стороны могу определить сами.

Статья 889. Срок хранения 1. Хранитель обязан хранить вещь в течение обусловленного договором хранения срока. 2. Если срок хранения договором не предусмотрен и не может быть определен исходя из его условий, хранитель обязан хранить вещь до востребования ее поклажедателем. 3.

Если срок хранения определен моментом востребования вещи поклажедателем, хранитель вправе по истечении обычного при данных обстоятельствах срока хранения вещи потребовать от поклажедателя взять обратно вещь, предоставив ему для этого разумный срок.

Неисполнение поклажедателем этой обязанности влечет последствия, предусмотренные статьей 899 настоящего Кодекса.

Надеюсь, мой ответ поможет Вам разобраться в сложившейся ситуации. Вы всегда можете задать дополнительные интересующие Вас вопросы через личные сообщения (чат). Любая проблема требует индивидуального подхода и глубокого изучения. Это значительно повышает вероятность успешного решения. Законы, относящиеся к теме и прочие законодательные акты:

Как поступить, если арендатор оставил имущество?

Бизнесмены, у которых основной вид деятельности связан со сдачей в аренду недвижимости, нередко сталкиваются с ситуацией, когда у арендатора возникают финансовые сложности и он не в силах оплачивать арендную плату. Поговорим о том, как коммерсанту в этом случае лучше себя вести, и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель.

В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора.

Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ).

Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ).

Разберем каждое из этих оснований подробно.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка.

Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор.

Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду.

Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом.

По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора.

При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он.

Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает.

С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора.

После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше.

Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаем имущество

В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское – право удерживать неоплаченную вещь.

Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое.

Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить принадлежащее ему имущество.

Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:

Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю.

Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия.

Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными.

Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).

Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.

Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены.

Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание — достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора.

Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа.

А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении итогового взыскания результатом.

Передаем на хранение третьим лицам

Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению.

В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет.

Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Продаем

Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст.

360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество — достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке.

Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога.

Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной.

По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов.

Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться.

Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации имущества арендатора.

В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.

Брошенные вещи

Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя — не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества.

А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна.

Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один – имущество надо будет вернуть.

В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей.

На наш взгляд, снять часть вопросов можно, включив в договор соответствующее положение, как показано в Примере 1.

«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

Действия в чужом интересе

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора.

Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции.

Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности.

При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к сохранению своего имущества.

Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в Примере 2.

«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, – Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.

Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества – дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. Оставшаяся часть передается арендатору.

Как лучше поступить?

У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто.

Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное.

В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.

«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество.

Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе.

Арендодатель вправе, руководствуясь нормами действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного Арендатором».

В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в подобных ситуациях.

Обязательства по устному договору хранения | КОЛЛЕГИЯ АДВОКАТОВ ГОРОДА СИМФЕРОПОЛЬ

Закон позволяет заключать сделку как письменно, так и устно. Но если одной из сторон причинен ущерб, можно ли его взыскать при наличии только устного соглашения? ВС разобрался в вопросе на примере конкретной ситуации.Артем Садовничий* оставил свой автомобиль КАМАЗ в боксе ремонтной мастерской Сергея Павлова*, своего знакомого. О том, что машину можно держать в помещении, Садовничий и Павлов договорились по телефону. В боксе произошел пожар, и автомобиль сгорел. Тогда его владелец потребовал от собственника помещения возместить ущерб в размере 1 млн.В первой инстанции ему отказали. Суд обосновал свою позицию тем, что стороны не заключали договор хранения в письменной форме и ответчик не принимал на себя обязательств относительно автомобиля. Кроме того, отметили в суде, не было никаких доказательств нарушения ответчиком правил пожарной безопасности или его вины в возникновении пожара. Так что возложить на Павлова ответственность за последствия пожара нельзя. В апелляции согласились с таким подходом.– Для любых сделок между юридическими лицами. – Для сделок между физическими и юридическими лицами. – Для сделок между физическими лицами (не выступающими в качестве предпринимателей), если сумма сделки превышает не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

– Сделки, для которых законодатель предусмотрел обязательную простую письменную форму вне зависимости от суммы и сторон сделки (договор поручительства, кредитный договор, договор купли-продажи недвижимости, договор аренды, договор найма жилого помещения, договор страхования и др.).

Однако коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова заключила, что позиция судов ошибочна (дело № 66-КГ18-9).

По договору хранения одна сторона обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной, и возвратить ее в сохранности, напомнил ВС ст. 886 ГК. При этом в случаях, указанных в ст.

161 ГК, договор хранения должен быть заключен в простой письменной форме, но договор может быть и устным.

«Если иное прямо не предусмотрено законом, несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности договора, а лишь ограничивает стороны в средствах доказывания», – указал Верховный суд в определении по делу.

Так, использовать свидетелей для подтверждения сделки и её условий при устном соглашении нельзя – но можно приводить письменные и другие доказательства. Также при договоренности на словах стороны по-прежнему имеют право ссылаться на свидетельские показания при споре о тождестве вещи, принятой на хранение, и возвращенной вещи.

При этом недействительным без простой письменной формы договор будет в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон.

– Сохранную расписку, квитанцию, свидетельство или другой документ, подписанный хранителем. – Номерной жетон (номер), иной знак, удостоверяющий прием вещей на хранение, если такая форма подтверждения приема вещей на хранение предусмотрена законом или иным правовым актом либо обычна для данного вида хранения.

ВС обратил внимание, что ответчик не оспаривал, что машина истца находилась в его здании и признавал, что в телефонном разговоре он позволил пользоваться боксом. Но эти обстоятельства суд не учел, делая вывод о том, что договорных обязательств не было вообще.

Кроме того, в сложившейся ситуации именно ответчик должен доказать, что исполнял обязательства надлежащим образом. То есть сам Павлов, как собственник здания, в котором произошёл пожар, должен был доказать, что не виноват в причинении ущерба.

Дело в итоге отправили на новое рассмотрение в апелляцию (еще не рассмотрено).

Действительно, отсутствие письменной формы договора лишь запрещает сторонам ссылаться на свидетельские показания, подтверждает Денис Быканов, партнер .

При этом лица, не участвующие в этом договоре, могут ссылаться на показания очевидцев, отмечает он: этим правом часто пользуются налоговые органы в спорах о переквалификации отношений и доначислении налогов, а также кредиторы в процессах о банкротстве при оспаривании сделок.

По словам Быканова, для действительности договора необходимо доказать не наличие подписи – письменной формы договора, а наличие волеизъявления.

В отношении формы договора судебная практика не отличается единообразием, несмотря на общую тенденцию формализма и опоры на письменные доказательства, которая укоренилась еще в советский период.

Нежелание судов учитывать другие доказательства, помимо самого договора, породило множество сопутствующих проблем, которые частично были разрешены в ходе реформы гражданского законодательства.

Это касается преддоговорной ответственности, сопутствующих договору заверений и гарантий, регистрации сделок и ряда других договоров.

Денис Быканов, партнер MGP Lawyers

В гражданских делах не так часто используют аргументы о заключении договора в устной форме.

Судебная практика исходит из того, что устный договор должен быть подтвержден каким-либо документами, отмечает Надежда Попова, юрист : «Например, устный договор займа, заключенный между гражданами на сумму свыше 10 МРОТ может быть признан таковым судом, а в пользу займодавца взыскана задолженность по договору, но для этого заявителю необходимо доказать, что правоотношения между ним и заёмщиком возникли». В таких делах доказательствами служат документы, подтверждающие сложившиеся между сторонами правоотношения: расписка, график платежей, чек подтверждающий направления денежных средств заемщику с соответствующим назначением платежа и другие документы, позволяющие идентифицировать отношения между сторонами. Взыскать же сумму по договору займа, заключенному в устной форме при наличии только чека без назначения платежа, не получится (см. апелляционное определение Мосгорсуда от 30 мая 2018 года по делу № 33-23683/2018, апелляционное определение Ульяновского областного суда от 26 сентября 2017 года по делу № 33-4043/2017).

Когда не удалось предоставить письменных доказательств о цене и других условиях договора, можно поднимать вопрос о заключении договора конклюдентными действиями, а цена должна определяться исходя из аналогичных сделок, отмечает Быканов.

Необходимая в определенных случаях нотариальная форма сделки не может быть заменена никакой иной формой, предупреждают юристы: несоблюдение нотариальной формы приводит к признанию сделки ничтожной (п. 3 ст. 163 ГК).

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Ирина Кондратьева. Право.ру