7 ошибок арендаторов при заключении договора аренды

Договор возмездного оказания услуг

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, т.е. совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Услуга – это деятельность или определенные действия исполнителя, направленные на удовлетворение потребностей другого лица (безопасности, состояния здоровья, обучения, связи, получения информации и др.). Услуга не имеет вещественного результата и неотделима от личности исполнителя. Одна и та же услуга, оказанная разными исполнителями, может иметь разный результат. Для оказания отдельных видов услуг, таких как медицинских, образовательных или услуг связи, исполнитель обязан иметь лицензию.

Положения Гражданского кодекса

Гражданский кодекс регулирует положения о возмездном оказании услуг в статьях 779 – 783. Действие этих статей распространяется на такие услуги как:

1. Перевозка
2. Хранение
3. Комиссия
4. Поручение
5. Банковский вклад
6. Банковский счет
7. Научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы

Перечень видов услуг, указанных в статье 779 ГК, не является полным, но при заключении договора услуг, которых нет в этом списке, надо следить, чтобы деятельность исполнителя не подпадала под действие других гражданско-правовых норм.

Споры по договорам строительного подряда

Споры, вытекающие из договоров строительного подряда, занимают важное место среди дел, рассматриваемых российскими судами, отражают деловую активность в стране и развитие законодательства в области экономики. На практике такие договоры редко исполняются без нарушений, а вытекающие из них споры относятся к числу самых сложных и объемных.

Одной из самых многочисленных категорий требований являются споры о взыскании с заказчика задолженности за выполненные работы. Действительно, нередки случаи, когда строительные работы были выполнены подрядчиком, но заказчик отказывается их принимать. Причиной могут быть и неполнота (незавершенность) и неудовлетворительное качество и, даже, отсутствие таких работ в проектной документации.

Пример 1: Выявил – предупреди!

Требовать оплаты несогласованных объемов не получится.

В ноябре 2016 года между заказчиком и подрядчиком (общество) заключен договор, в соответствии с которым подрядчик принял обязательство выполнить строительно-монтажные работы на объекте Реконструкция автомобильной дороги Шереметьево-1 – Шереметьево-2.

Согласно договору стоимость работ является твёрдой (ст. 709 ГК РФ), определяется на весь срок действия Договора и подлежит изменению в случаях, предусмотренных договором и действующим законодательством.

После приемки выполненных по договору работ, подрядчик направил претензионное письмо об оплате неких дополнительных работ на сумму 89 млн руб., отказ удовлетворении которой и послужил поводом для обращения общества в арбитражный суд.

Дополнительные работы и конфликты

Дополнительно суды указали, что принятие спорных работ государственным заказчиком по контракту во исполнение которого заключён договор, не могут быть применены к рассматриваемому спору как основание предъявления требований к заказчику в силу положений статьи 308 ГК РФ.

Определение дополнительных работ

ВАС РФ дает следующее определение дополнительных работ – это работы, необходимость в которых обнаруживается подрядчиком в ходе строительных работ и которые отсутствуют в технической документации, то есть таких работ, без проведения которых продолжение строительства невозможно. Таким образом, ключевой характеристикой дополнительных работ является невозможность выполнения договорных объемов без выполнения дополнительных.

Как делать правильно

В этой связи, при обнаружении в ходе строительства не предусмотренных технической документацией работ, без выполнения которых завершение договорных объемов невозможно, подрядчик обязан проинформировать заказчика и ждать его согласования. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на заказчика. Невыполнение данного условия практически исключает возможность взыскания указанных работ в судебном порядке.

Приглашаю коллег поделиться в комментариях своим опытом взыскания стоимости дополнительных работ (в т.ч. несогласованных) по договору подряда.

Политика конфиденциальности

Обработка персональных данных

1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ разработана и применяется в ООО Юридическая фирма Двитекс, ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ О персональных данных.

2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

### Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

### Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

### Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

---

### ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

#### При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

#### Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

---

### ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

#### Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

#### Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

#### Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности, посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

#### Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

#### В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

#### Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

---

### ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

#### Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

Обработка персональных данных

При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона О персональных данных, Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных.

Меры безопасности также определяются Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ, а также Методическими рекомендациями по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием автоматизации, утвержденных ФСБ РФ.

Передача персональных данных

При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

• Раскрытие информации о Пользователе данного Сайта возможно, если это необходимо в связи с расследованием или жалобой на неправомерное использование Сайта.
• Раскрытие также может произойти для идентификации Пользователя, нарушающего права Администрации сайта или других Пользователей, а также для выполнения требований законодательства или судебных решений.

Действия третьих лиц

Третьи лица определяют перечень лиц, имеющих доступ к персональным данным и осуществляющих их обработку. Порядок доступа и обработки данных утверждается внутренними документами третьего лица.

Маркетинг и обработка данных

Оператор не продает и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей без согласия субъектов персональных данных. Обезличенные данные могут использоваться для улучшения услуг, наполнения информацией и рекламы.

Хранение данных

Личная информация, собранная онлайн, хранится в базах данных Оператора и/или поставщиков услуг. Данные защищены физическими и электронными средствами контроля доступа и другими мерами безопасности.

Территория обработки данных

Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача данных не осуществляется. Оператор имеет право выбирать каналы передачи данных.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Сходство договора услуг с трудовым договором

Некоторые виды услуг могут быть аналогичными той трудовой функции, которую работник осуществляет в рамках трудового договора. Это, например, юридические, бухгалтерские, охранные, рекламные, маркетинговые услуги.

Мы уже рассматривали, чем отличаются трудовой договор и договор услуг гражданско-правового характера. Если вы, как заказчик, привлекаете для оказания услуг физическое лицо, прочитайте в нашей статье о том, в каких случаях есть риск признания договора услуг трудовым договором, и как этого избежать.

Можно ли в договоре поставить факсимильную подпись

Факсимильная подпись на договоре приравнивается к собственноручной, когда стороны заключили соглашение об использовании факсимиле и подписали его собственноручными подписями (п. 2 ст. 160 ГК).

Если такого соглашения нет, то в случае спора суд может прийти к выводу, что договор не заключён.

Например, определение ВС от 24.12.2020 № 303-ЭС20-20498 по делу № А51-19381/2018. Стороны заключили договор аренды. Договор со стороны арендодателя был подписан факсимильной подписью. Арендатор не вносил арендную плату, и арендодатель обратился в суд с исковым заявлением о взыскании арендной платы. Арендатор подал встречный иск о признании договора незаключённым. Первая инстанция удовлетворила требования арендодателя, вышестоящие суды не согласились. Соглашение об использовании факсимильной подписи для заключения сделки между сторонами отсутствует (п. 2 ст. 160 ГК). В результате суды пришли к обоснованному выводу о том, что по своей форме спорная сделка не соответствует п. 1 ст. 651 ГК и, как следствие, в силу абз. 2 п. 1 ст. 651 ГК является недействительной. Соответственно, она не повлекла для сторон юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью. Требования арендатора были удовлетворены, и арендодателю не удалось взыскать с него арендную плату.

Существенные условия договора

Из ст. 432 ГК следует, что договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соответственно, если такие условия не согласованы, то есть риск признания его незаключённым, что может привести к неблагоприятным последствиям.

Большинство условий признанного незаключённым договора не применяются. Например, нельзя будет требовать от другой стороны исполнить обязательства в соответствии с данными условиями или взыскать неустойку.

Существенными условиями являются:

Важно! Согласно п. 3 ст. 432 ГК сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая его действие, не вправе требовать признания этого договора незаключённым, если такое требование с учётом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Пример: подрядчик выполнил работы, заказчик их принял, но не оплатил. Если заказчик в случае судебного разбирательства будет ссылаться на то, что сроки не согласованы и договор не заключён, то суд может расценить такое заявление как недобросовестное поведение, а именно как попытку избежать ответственности за нарушение обязательств по оплате.

Как заключить договор услуг

Для того чтобы договор услуг считался заключенным, достаточно соблюсти простую письменную форму сделки. В то же время, если стороны решат заключить договор услуг в определенной форме (нотариальное удостоверение; подписание каждой страницы договора; бланк определенного образца; обязательные приложения к договору и др.), то несоблюдение такой формы повлечет ничтожность сделки.

Под простой письменной формой сделки для договора услуг понимают любой из этих способов:

Документом, подтверждающим заключение договора услуг, может быть и счет-договор. Стороны составляют его на свое усмотрение, но он должен содержать описание услуги, счет на ее оплату, реквизиты обеих сторон. Счет-договор не очень популярен в российской практике, т.к. не позволяет учесть множество договорных условий, которые хоть и не названы существенными, но имеют важное значение для сторон договора услуг.

Важный бонус

Эксперт Что делать Консалт разберет горячую тему — новый закон о защите прав потребителей, который ужесточает ответственность за уклонение от рассмотрения претензий и за навязывание покупателю товаров и услуг. Узнайте, как избежать штрафов – подключитесь к экспертному стриму 2 ноября в 11:00 мск.

Корректировка условий контракта о порядке приемки и оплаты

В 2022 году заключен контракт на поставку оборудования. Согласно условиям оплаты предусмотрен аванс в размере 50%. Срок поставки — до конца декабря 2023 года. На текущий момент согласно ч. 65.1 ст. 112 Закона N 44-ФЗ в контракт вносятся изменения в части порядка оплаты. Как указать в контракте поэтапную оплату с разделением на поставку и оказание услуг по монтажу/сборке оборудования? Как осуществить зачет выплаченного ранее аванса с учетом выделения в контракте двух этапов? Должен ли поставщик уплатить НДС от размера аванса в отношении работ по монтажу оборудования?

Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТТимошенко Валерий

Ответ прошел контроль качества

1 ноября 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

————————————————————————-*(1) Кроме того, ограничения размеров авансовых платежей при заключении контрактов для получателей бюджетных средств определяет каждое публично-правовое образование — муниципалитет, регион, Российская Федерация, а в силу чч. 3.11-1 ст. 2 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях" и ч. 16.1 ст. 30 Федерального закона от 08.05.2010 N 83-ФЗ эти указания должны применять и автономные и бюджетные учреждения.На федеральном уровне ограничения по установлению в контрактах авансовых платежей предусмотрены:- пп. 18-20 Положения о мерах по обеспечению исполнения федерального бюджета, утвержденного постановлением Правительства РФ от 09.12.2017 N 1496;- пп. 3 и 4 постановления Правительства РФ от 23.01.2021 N 39.

Форма договора

Все не требующие нотариального удостоверения договоры между юридическими лицами должны быть совершены в простой письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК).

Когда договор заключается с помощью электронных или иных технических средств, письменная форма соблюдена, если содержание в неизменном виде можно воспроизвести на материальном носителе.

Наличие подписи может заменить любой способ, позволяющий достоверно определить выразившее волю лицо. Специальный способ определения может быть предусмотрен законом, иными правовыми актами и соглашением сторон (п. 1 ст. 160 ГК).

Существует исключение, когда юридические лица могут заключить договор устно. Это возможно, если он исполняется при самом его совершении (п. 2 ст. 159 ГК). Например, когда товар передаётся и оплачивается одновременно. При этом должны быть соблюдены следующие условия:

Даже если закон допускает заключение договора в устной форме, не рекомендуем отказываться от письменной формы. Если возникнут разногласия по договору, то без документа может быть сложно предъявить претензии и доказать, что стороны договаривались об определённых условиях.

Например, покупатель получил товар и сразу его оплатил, договор не заключался. Но могут возникнуть сложности относительно предъявления претензий по качеству.

Обмен документами, в том числе по электронной почте

Заключить договор можно не только подписав единый договор, но и при помощи обмена документами. В одних из них будет содержаться оферта, в других ‒ её акцепт.

Например, это может быть обмен электронными или бумажными письмами, иными документами (п. 2 ст. 434 ГК). При этом не требуется наличия подписи оферента, если обстоятельства, в которых сделана оферта, позволяют достоверно установить направившее её лицо (п. 9 постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49).

Заключение договора путём обмена сообщениями по электронной почте – не самый безопасный способ заключения договора. Практика по этому вопросу неоднозначна.

Например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.08.2018 № Ф05-11749/2018 по делу № А41-84219/2017. Стороны заключили договор возмездного оказания услуг. Условия были согласованы путём обмена сообщениями по электронной почте, но договор в письменном виде заключён не был. Услуги были оказаны, исполнитель направил заказчику отчёт и договор на подпись, но тот принял решение не подписывать его по причине того, что отчёт ему не пригодился и не был использован во внутренней работе. Услуги оплачены не были. Исполнитель обратился в суд, но решение было вынесено в пользу заказчика. Суд отметил, что для признания договора заключённым необходимо установить факт ведения переписки лицом, которое является законным представителем соответствующей стороны, то есть уполномоченным лицом на заключение договора.

Если переписка велась с электронной почты уполномоченного лица, то можно подтвердить заключение договора. Получение или отправка сообщения с использованием адреса электронной почты, известного как почта самого лица или служебная почта его компетентного сотрудника, свидетельствует о совершении этих действий самим лицом, пока им не доказано обратное. Позиция подтверждена судебной практикой (постановление Президиума ВАС от 12.11.2013 № 18002/12 по делу № А47-7950/2011, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.10.2019 № Ф09-6066/19 по делу № А47-12908/2018, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 № 12АП-4815/2019 по делу № А57-26104/2018).

Согласование условий договора

В процессе переговоров стороны согласуют все важные условия в зависимости от типа договора и пожеланий сторон. При этом некоторые пункты необходимо согласовать в обязательном порядке. Речь идёт о существенных условиях.

Дополнительные условия, однако, также очень важны. Если их не согласовать, то возможно возникновение спорных ситуаций, и тогда контрагенты ориентируются на то, что указано в законе. Такой вариант не всегда выгоден и удобен.

Распространение действия дополнительного соглашения к договору на прошлые периоды

Подборка наиболее важных документов по запросу Распространение действия дополнительного соглашения к договору на прошлые периоды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2024 N 12АП-9213/2023 по делу N А12-11564/2023Требование: Об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении дополнительного соглашения к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, утвердив несогласованные пункты соглашения.Решение: Решение первой инстанции отменено. Требование удовлетворено.Вместе с тем, руководствуясь положениями пунктов 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание, что условия пунктов 4, 6 дополнительного соглашения и абзацы 1-4 приложения N 1 могут быть распространены на прошлое время только по взаимному соглашению сторон, вместе с тем соглашение в этой части между сторонами не достигнуто, апелляционный суд признает, что правовых оснований для обязательного распространения действия договора (в том числе исчисления срока аренды и установления обязанности по внесению арендной платы) на период, предшествующий заключению дополнительного соглашения, не имеется, срок действия дополнительного соглашения связан с моментом вступления решения по настоящему делу в законную силу.

Качество любой услуги трудно оценить первоначально, со стороны, поэтому у заказчика может в любой момент появится желание расторгнуть договор на оказание услуг конкретным исполнителем — из-за низкого качества услуги, нарушения сроков ее оказания или просто утраты интереса к услуге. Исполнитель тоже может иметь причины для расторжения договора услуг, например, из-за несвоевременной оплаты услуг заказчиком или изменения ситуации на рынке, когда оговоренная стоимость услуги не покрывает расходов исполнителя на ее оказание.

Досрочно расторгнуть договор услуг можно в следующем порядке:

Проще всего расторгнуть договор услуг по соглашению сторон. Причина, по которой стороны согласились расторгнуть договор, не имеет значения, главное, чтобы текст договора не содержал запрета на это. Обычно соглашение о расторжении договора услуг оформляется письменно и подписывается обеими сторонами, но даже если одна из сторон его не подпишет, она может своими действиями показать, что выполняет условия соглашения (например, вернет аванс).

Верно и обратное – если стороны подписали соглашение о расторжении договора, но при этом продолжают исполнять договорные условия (подписывать акты приемки услуг, делать новые заявки на их оказание, вносить аванс), то договор услуг будет считаться действующим.

Расторжение договора в одностороннем порядке может быть мотивированным или немотивированным. При мотивированном отказе заказчик может отказаться от договора услуг и потребовать возмещения убытков от исполнителя в следующих случаях:

Мотивы отказа исполнителя от оказания услуг могут быть следующими:

Факты нарушения сторонами своих договорных обязанностей должны быть доказаны документально, иначе контрагент может обжаловать односторонний отказ в суде и признать договор услуг действующим.

Но у каждой стороны договора услуг есть право и немотивированного (без каких-либо уважительных причин) отказа от договора, и она может это сделать в любое время — до начала оказания услуг или в процессе их оказания. Сообщить об одностороннем отказе от договора услуг одна сторона другой должна письменно. При этом заказчик должен оплатить исполнителю все фактически понесенные им до момента одностороннего отказа расходы, а исполнитель — полностью возместить заказчику убытки (если заказчик сможет доказать их наличие).

Для расторжения договора услуг в судебном порядке надо обратиться в арбитражный суд с иском о признании договора расторгнутым. Основания для такого порядка расторжения применимы для любых видов договоров, и обратиться в суд может как заказчик, так и исполнитель. Это могут быть:

Перед тем, как подать иск в суд, сторона должна обратиться к другой стороне с предложением о расторжении договора услуг и получить отказ от этого или дождаться истечения срока, за который должен был быть получен ответ (обычно это 30 дней, но в договоре может быть указан другой срок).

Составление единого договора-документа

При составлении договора как единого документа, подписанного обеими сторонами, офертой является проект договора, который направляется контрагенту. А подписанный им проект ‒ это согласие на заключение, то есть акцепт.

На практике это самый распространённый, удобный и безопасный способ.

Обращаем внимание, что некоторые договоры могут быть заключены только этим способом: например, продажа недвижимости, аренды здания или сооружения. Такие сделки без единого договора-документа недействительны (п. 4 ст. 434, ст. 550, п. 1 ст. 651 ГК).

Дополнительные условия договора

То, какие именно дополнительные условия согласовывать, зависит от вида договора, но существует ряд условий, на которые рекомендуем обратить внимание в любом случае.

Цена. В некоторых случаях суды относят цену к существенным условиям договора, но практика неоднозначна. Если цена не согласована, то она определяется исходя из обычно взимаемой за аналогичные товары, работы или услуги при сравнимых обстоятельствах (ст. 424 ГК).

Порядок оплаты. Если в договоре не указана дата платежа, то необходимо руководствоваться ст. 314 ГК. Должник заплатит только на основании требования кредитора.

Срок исполнения обязательств. Если он не предусмотрен, то необходимо руководствоваться Гражданским кодексом – 7 дней с момента требования (ст. 314 ГК)

Ответственность сторон. Штрафы, пени, неустойка. Можно предусмотреть ответственность за любое нарушение обязательств. Если таких условий нет, то можно взыскать только проценты за пользование денежными средствами (ст. 395 ГК) и убытки (ст. 15, ст. 393 ГК). При этом сумма процентов может быть невыгодна, а убытки необходимо доказать и привязать к договору.

Бесплатный экспресс-аудит учёта от специалистов 1С

Мы в соцсетях: Телеграм, ВКонтакте, Дзен — анонсы статей, новости по регистрации и ведению бизнеса

Протокол разногласий

Этот документ нужен, чтобы зафиксировать несогласие с отдельными условиями договора и предложить контрагенту изменить их.

Суть протокола разногласий в том, что если его подпишет контрагент, то в части спорных условий нужно руководствоваться не договором, а протоколом.

Пока стороны не согласуют разногласия, договор не будет считаться заключённым; а если он уже исполняется, то спорные условия применяться не будут (постановление Президиума ВАС от 15.03.2002 № 6341/01 по делу № А81-3014/3034Г-00). Например, в процессе заключения договора одна из сторон не согласна с размером неустойки и направляет контрагенту протокол разногласий. Если протокол не подписан, но его исполнение началось, то данное условие остаётся несогласованным и взыскать неустойку не получится.

Если подписывается договор с протоколом разногласий, то необходимо сделать на нём соответствующую отметку. Это важно, поскольку иначе будет трудно доказать, что сторона не была согласна не со всеми условиями.

Существенные условия договора услуг

Существенным условием договора услуг в Гражданском кодексе названо одно – его предмет, т.е. конкретные действия или деятельность исполнителя. Если предмет договора услуги в тексте описан не будет, то такой договор может быть признан незаключенным, а значит, исполнитель не сможет потребовать от заказчика оплаты услуг. А вот заказчик по договору услуг с несогласованным предметом может потребовать от исполнителя возврата уплаченного аванса как неосновательного обогащения с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами.

Если, например, в качестве предмета договора услуг указать такое общее понятие как «бытовые услуги», то суд может посчитать, что предмет договора не конкретизирован и не согласован сторонами, поэтому при составлении договора стоит применять характеристики видов деятельности, указанные в классификаторах ОКВЭД и ОКУН.

Кроме самого описания деятельности исполнителя по договору услуг надо еще указать и объем услуг (в тех случаях, когда это необходимо). Например, это может быть количество часов устных консультаций или составленных документов, площадь помещения для уборки, объем вывозимых бытовых отходов и др.

В некоторых случаях предмет договора услуг должен описывать место оказания услуги. Так, при оказании охранных услуг надо обязательно указать конкретный объект, подлежащий охране. Это может быть также и указание на местоположение земельного участка, на котором будет производиться сбор урожая, место проведения развлекательного мероприятия, адрес территории, с которой должен быть вывезен мусор. Наконец, при оказании таких услуг, как техническое обслуживание оборудования или техники, надо описать и саму технику, которая подлежит обслуживанию. Таким образом, чем подробнее описан предмет договора при заключении договора услуг, тем меньше риск споров сторон о надлежащем исполнении ими своих обязанностей.

Кроме предмета договора услуги рекомендуем согласовать и такие важные условия как:

Конклюдентные действия

Конклюдентные действия ‒ это поведение, которое выражает согласие с предложением контрагента заключить, изменить или расторгнуть договор. Действия состоят в полном или частичном выполнении условий, которые предложил контрагент. Лицо совершает конклюдентные действия, когда фактически исполняет то, что предложил контрагент, в срок, который установил контрагент, что по общему правилу означает заключение договора (п. 3 ст. 438 ГК).

Например, заказчик направил подрядчику предложение заключить договор, подрядчик приступил к выполнению работ, а заказчик в итоге их принимает. В такой ситуации возникают отношения по договору подряда (п. 6 постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49, п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 (2020)).

Обращаем внимание, что для заключения договора путём совершения конклюдентных действий выполнения всех условий оферты в полном объёме не требуется. Достаточно приступить к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для её акцепта срок (п. 13 постановления Пленума Верховного Суда от 25.12.2018 № 49).

Переговоры о заключении договора

Этап переговоров не считается обязательным по Гражданскому кодексу (ст. 434.1 ГК). Например, можно заключить договор, согласившись с проектом, предложенным другой стороной. Тогда переговоров не будет.

Но если заключается важная сделка, то переговоры проводятся. Контрагенты обсуждают условия сделки и другие коммерческие и технические вопросы. В процессе переговоров стороны могут запрашивать друг у друга необходимые документы.

В процессе переговоров нельзя предоставлять потенциальному контрагенту неполную или недостоверную информацию. Не стоит и внезапно, неоправданно и неожиданно для партнёра прекращать переговоры. Такие действия признают недобросовестными, если не доказано обратное (п. 2 ст. 434.1 ГК, п. 19 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7).

Сторона, которая ведёт или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причинённые этим убытки. Это следует из п. 3 ст. 434.1 ГК. Эту позицию подтверждает и судебная практика (например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.11.2019 № Ф09-8118/19 по делу № А60-3964/2019).

Ситуация: поставщик и покупатель вели переговоры о поставке оборудования. Для того чтобы передать товар покупателю, поставщик приобрёл товар у третьего лица. Покупатель внезапно прекратил переговоры и отказался подписать спецификацию и получить оборудование. Истец доказал в суде, что пытался минимизировать убытки, продав комплект третьим лицам. Они мотивировали свои отказы тем, что оборудование не подходит по характеристикам, является специфическим, имеет нестандартные размеры. В итоге, несмотря на то что оборудование осталось на складе общества, реализовать его и получить прибыль оказалось невозможно. Суды согласились взыскать с несостоявшегося покупателя убытки в размере стоимости оборудования.

Существует, однако, и противоположная позиция (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2019 № 09АП-55674/2019 по делу № А40-35714/2019). В похожей ситуации поставщику не удалось доказать, что он не мог реализовать товар другому покупателю. То, что он сделал одно коммерческое предложение и получил отказ, не свидетельствует о том, что товар потерял потребительскую ценность.

Способы заключения договора

Заключить договор в письменной форме можно разными способами (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда от 25.12.2018 № 49):

В оферте должны быть указаны все существенные условия договора. Акцепт не может быть молчаливым и должен подтверждать принятие условий, в противном случае он сам станет офертой (п. 1 ст. 435, п. 1 ст. 438, ст. 443 ГК);