Актуальные вопросы судебной практики

Передача договора аренды как разновидность asset deal

Передача арендатором договора аренды является разновидностью asset deal. Достаточно часто в рамках таких сделок передаются договоры аренды нескольких объектов недвижимости. Например, такая передача является актуальной при приобретении пула объектов определенной торговой сети или сети предприятий общественного питания.

В последнее время количество таких сделок увеличилось в связи с массовым уходом иностранных игроков с российского рынка. В ряде случаев уходящие иностранные ритейлеры передают арендованные ими объекты новым инвесторам (арендаторам), которые продолжают использование таких объектов для торговли товарами или оказания услуг под новыми брендами.

Сложности и нюансы таких сделок

Сделки по передаче договоров аренды сопряжены со множеством нюансов и требует надлежащего урегулирования отношений на разных уровнях, а именно, отношений между арендодателем и прежним арендатором, между прежним арендатором и новым арендатором и, наконец, между арендодателем и новым арендатором. При приобретении пула арендованных объектов задача по согласованию документов по сделке усложняется за счет необходимости согласования условий сделки с различными арендодателями, поведение которых не всегда возможно предсказать.

Аспекты сделок по передаче договоров аренды

Предусмотрена ли законодательством РК ответственность арендодателя склада за внешнюю и внутреннюю (товар внутри склада) охрану?

Напрямую обязанность по охране объекта законодательством не предусмотрено. Данный факт предусматривается в договоре аренды. В Гражданском Кодексе указываются обязательства Наймодателя и Нанимателя.

• Наймодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества в согласованные сторонами сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

• Наймодатель обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором.

Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту дает нанимателю право по своему выбору:

1. произвести ремонт самостоятельно и взыскать с наймодателя стоимость ремонта;
2. зачесть стоимость ремонта в счет платы по договору;
3. потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;
4. отказаться от договора.

Наниматель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором.

Таким образом, так как исправное состояние арендуемого объекта в интересах и Нанимателя и Наймодателя, ответственность за охрану объекта лежит на обоих сторонах, при этом прямой обязанности обеспечения охраны объекта Наймодателем законом не предусмотрено и подобные обязанности стороны вправе предусмотреть заключаемым Договором аренды.

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.

Правила удержания имущества арендатором

Имеет ли право арендатор забрать в собственность имущество арендатора, в случае, если арендатор не погашает задолженность, в счет отказа?

В случае наличия задолженности у арендатора перед арендодателем за арендную плату, арендодатель вправе удержать имущество арендатора при условии, если договор аренды не истек и имущество арендатором не вывезено.

Передача имущества арендодателю

Вместе с тем арендатор в случае отсутствия денежных средств по уплате задолженности может в счет погашения задолженности передать арендодателю имущество в собственность оформив данную передачу дополнительным соглашением к договору аренды в случае отсутствия данной оговорки в самом договоре.

В соответствии с п.1 ст. 338-1 Гражданского кодекса РК, кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникающие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Обязательство по заключению договора

Согласно ст. 369 Гражданского кодекса РК, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Статьей 380 Гражданского кодекса РК предусмотрено, Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключать договор предусмотрена настоящим Кодексом, законодательными актами или добровольно принятым обязательством.

Заключение договора между сторонами

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством.

Таким образом, в случае задолженности арендатора перед арендодателем по арендной плате, арендодатель вправе удерживать имущество арендатора при условии, если договор аренды действует и имущество находится у арендодателя.

Решение Верховного суда РФ по взысканию долга

Верховный суд РФ (ВС) решит, можно ли взыскать с арендатора долг, если договор был расторгнут и помещение освобождено, но владелец объекта не подписал акт приема-передачи. Нижестоящие суды взыскали арендную плату, поскольку факт передачи помещения не был документально оформлен. По жалобе арендатора делом заинтересовался ВС. Юристы говорят, что случаи уклонения арендодателей от приема помещений нередки и избежать их почти невозможно, но у арендаторов остаются способы доказать свою правоту.

Верховный Суд рассмотрит спор о расторжении договора аренды

Верховный Суд Российской Федерации рассмотрит спор о расторжении договора аренды при уклонении владельца помещения от подписания акта приема-передачи.

Суть спора

С декабря 2013 года ОАО Хозяйственно-эксплуатационное управление Адмиралтейского района (ХЭУ) арендовало у комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга нежилое помещение площадью 186 кв. м в центре города. Договор был заключен на 11 месяцев, но компания продолжила пользоваться помещением в отсутствие возражений комитета, таким образом, аренда была продлена на неопределенный срок.

Иск и контрагарантии

В феврале 2022 года власти обратились с иском к ОАО о взыскании 3,56 млн руб. арендной платы и 8,81 млн руб. пеней. Истец утверждал, что у ХЭУ накопился долг за период с 1 июля 2015 по 31 марта 2019 года. При этом комитет заявил в суде, что в марте 2019 года предлагал ответчику погасить долг, добровольно расторгнуть договор и освободить помещение. Компания же ссылалась на то, что давно не арендует объект, еще в июне 2017 года известила комитет о расторжении договора и через месяц покинула помещение.

Решение арбитражного суда

Акт приема-передачи не был оформлен из-за уклонения арендодателя, отмечало ХЭУ, приложив собственный акт осмотра помещения, подписанный управляющей компанией дома. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти отклонил иск, придя к выводу, что комитет не вправе требовать арендную плату за период просрочки возврата имущества, поскольку сам уклонялся от его приемки.

Подача апелляции и дальнейшее развитие дела

Апелляция частично удовлетворила иск и взыскала с компании долг и неустойку. Кассация подтвердила этот вывод. Компания обратилась в ВС, уточнив, что суды проигнорировали ряд обстоятельств.

Заключение

Адвокат Orchards Петр Мацкевич отмечает, что ситуации с уклонением арендодателя от приемки помещения у арендатора, который хочет съехать, нередки.

Дополнительные аргументы компании

• Компания ссылается на неоформленное соглашение о расторжении, которое, по ее мнению, прекращает действие договора аренды.
• Есть доказательства факта освобождения помещения в виде акта осмотра, однако суд отказался признать их.
• Призвать к ответственности третье лицо, уполномоченное подписать акт приема-передачи, также отклонено судом.

Таким образом, компания пытается бороться за свои права и новое решение Верховного Суда может повлиять на последующий ход дела.

Избегание уклонения от приемки помещения

Избежать этого почти невозможно, поскольку приемка полностью зависит от действий арендодателя, говорит юрист практики разрешения споров Косенков и Суворов Артем Макаров. По его словам, иногда арендодатели могут препятствовать не только сдаче помещения, но и мешать вывозу имущества, а также уклоняться от подписания к рамочному договору допсоглашения о конкретных условиях аренды, из-за чего плата может значительно увеличиться.

Действия арендодателя по уклонению от приемки помещения будут считаться недобросовестными только при условии, что договор аренды прекратил свое действие, поясняет господин Мацкевич. Например, срок договора истек и не был продлен или арендатор воспользовался правом на односторонний отказ. В последнем случае арендатор должен соблюсти сроки уведомления о расторжении договора (три месяца по закону, но в договоре можно установить другое), подчеркивает партнер ProLegals Елена Кравцова. Договор прекратится только по истечении срока, и все это время арендная плата должна быть перечислена, даже если помещение освобождено, уточняет она.

Создание доказательной базы

Основная задача арендатора — создать доказательную базу, подтверждающую, что у арендодателя не было оснований не принимать помещение, подчеркивает Артем Макаров.
Так, поясняет он, если арендодатель уведомлен, срок истек, договор прекращен, но акт приемки не подписан, арендатору следует зафиксировать факт выезда.
Необходимо составить акт осмотра с подписями третьих лиц, желательно провести фото- или видеосъемку и потом самому подписать акт приема-передачи и отправить его с доказательствами арендодателю по почте, советует госпожа Кравцова.
Это должно помочь избежать необоснованных выплат в адрес арендодателя, полагает Петр Мацкевич.

Ответственность сторон за сохранность имущества арендатора

Кто несет ответственность за сохранность арендованного имущества?
По общему правилу арендодатель обязуется передать арендатору во владение или пользование имущество, отвечающее требованиям договора и его назначению, а также обеспечить его спокойное владение (ст. 607 ГК РФ).
По окончание договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное имущество в состоянии, в котором оно было получено (ст. 622 ГК РФ).

В период, пока имущество передано по договору аренды арендатору, оно претерпевает, как минимум, естественный износ. Если договором или законом не устанавливается иное, обязанность по его содержанию (текущему ремонту) лежит на арендаторе, а обязанность осуществлять капитальный ремонт – на арендодателе (ст. 616 ГК РФ). Вопросы могут возникнуть при попытке разграничить обе категории – что относится к работам по капитальному ремонту, и к работам по текущему ремонту имущества. Говоря о недвижимости, принято обращаться к п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ и постановлению Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 (ныне утративший силу), устанавливающие общие правила о разграничении работ на текущие и по капитальному ремонту.

То есть, ответственность за арендованное имущество лежит именно на арендаторе, если только его повреждение/уничтожение не вызвано действиями/бездействием арендодателя.

Влияние действий арендодателя на его ответственность за сохранность имущества арендатора

Говоря об ответственности арендодателя, следует оговориться, что всегда вред, причиненный арендатору его же действиями/бездействием (например, вследствие залива помещения при проведении некачественного ремонта коммуникаций), не будет подлежать возмещению (в силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред подлежит возмещению с лица, его причинившего, а в силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице).

В то же время у арендодателя имеется обязанность по передаче имущества, отвечающего условиям договора аренды и назначению имущества (ст. ст. 607, 611 ГК РФ). Тот факт, что на арендатора возлагается обязанность по осуществлению текущего ремонта (т. е. поддержания имущества в обычном состоянии), не отменяет обязанности арендодателя по осуществлению капитального ремонта и созданию условий, позволяющих использовать имущество по его назначению – как следует из ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает перед арендатором за невозможность использования арендованного имущества.

Ситуации, в которых имущество арендатора могло бы пострадать, представляются такие: пожар или залив, кража или повреждение преступником, скачок напряжения в сети арендованного помещения и другие.

В случае с пожаром или заливом можно однозначно говорить о том, что надлежащее содержание имущества (в частности, для отдельных видов имущества могут устанавливаться специальные правила его содержания, например, Правила содержания общего имущества в МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) не могло бы привести к таким обстоятельствам и, следовательно, не привело бы к порче имущества арендатора. В случае же, если бы такие обстоятельства были вызваны поведением третьих лиц (например, подрядной организацией или соседями), на месте арендодателя все так же было бы нарушение обязательства перед арендатором (в силу ст. 401 ГК РФ наличие вины не имеет значения в отношениях между предпринимателями), однако, у арендодателя было бы требование о возмещении вреда (в т. ч. в размере компенсированных арендатору убытков) к нарушителю. Аналогичная ситуация, хотя и имеющая свои особенности, обстояла бы в случае с кражей или повреждением имущества арендатора преступником (обычным является включение условия об охране при аренде помещения, например, в торговом центре).

Условный скачок напряжения вызвал бы большее количество спорных ситуаций, так как в таких арендных отношений точно не определен статус арендатора (является ли он субабонентом по договору энергоснабжения между ресурсоснабжающей организацией и арендодателем, ст. 545 ГК РФ). Кроме того, значение будет иметь соответствие требованиям к техническому состоянию энергетических сетей, за которое в соответствии со ст. 543 ГК РФ ответственен именно абонент.

Таким образом, арендодатель отвечает перед арендатором за сохранность его имущества постольку, поскольку целью договора аренды является именно спокойное использование арендованного имущества по его назначению; арендатор, заключая такой договор, явно не имеет намерения уничтожить свое имущество при помощи дефектов арендованной вещи (ее части), вызванных ее ненадлежащим содержанием.

Судебная практика по спорам о возмещении ущерба арендатору

Определение Верховного Суда РФ от 16.07.2021 по делу № А07-2932/16 – суды взыскали с арендатора в пользу арендодателей стоимость материалов, потраченных на возведение самовольной постройки, так как вследствие ненадлежащей эксплуатации возник пожар, уничтоживший эту самовольную постройку. Однако, суды снизили вдвое размер исковых требований, сославшись на наличие вины не только арендатора, но и арендодателей в возникновении пожара (это следовало из того, что имущество являлось самовольной постройкой).

Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2021 № 303-ЭС21-22917 – суды взыскали с собственника здания, арендодателя, стоимость причиненного пожаром арендатору имущества, указав, что собственник несет безусловную ответственность за повреждение чужого имущества вследствие пожара. Примечательно, что суд первой инстанции достаточно подробно описал обоснование вины ответчика, игнорируя то, что предприниматели отвечают по своим обязательствам на началах риска.

Постановление АСМО от 23.05.2023 № Ф05-7320/2023 – суды первой и апелляционной инстанции отказали во взыскании причиненного пожаром арендатору ущерба, указав, что невозможно установить действительный размер ущерба. Суд кассационной инстанции указал, что у арендодателя имеется безусловная обязанность по обеспечению противопожарной безопасности, а, следовательно, он отвечает за причиненный пожаром ущерб. Дело было направлено на новое рассмотрение для установления размера ущерба.

Постановление АСМО от 29.06.2021 № Ф05-14179/2021 – суды отказали во взыскании убытков от кражи имущества арендатора в торговом центре арендодателя (около 50 млн. рублей), указав, что договором между сторонами была разграничена ответственность сторон по обеспечению охраны – арендодатель должен был обеспечивать охрану мест общего пользования, а арендатор – охрану арендуемого помещения. При таком разграничении обязательств суды пришли к выводу, что нарушений со стороны арендодателя не имелось.

Постановление АСМО от 02.06.2022 № Ф05-11215/2022 – суды удовлетворили требование о взыскании ущерба, причиненного пожаром арендатору, указав, что собственник (арендодатель) несет бремя содержания своего имущества и риск, наступление которого связано с таким содержанием.

Исходя из природы арендных отношений, у арендатора имеется интерес в спокойном пользовании арендованным имуществом. Невозможность пользоваться им (например, хранить в офисе рабочий компьютер) представляет из себя нарушение обязанности арендодателя по обеспечению такого пользования, за что в соответствии со ст. 393 ГК РФ он несет ответственность. Однако, такая обязанность арендодателя может быть уточнена договором между сторонами или законом – путем разграничения зон ответственности сторон. Например, разграничение ответственности по охране или содержанию арендованного имущества, поддержанию его рабочего состояния. Заключая договор аренды, следует уделить этому особое внимание, так как закон прямо не возлагает на какую-либо сторону отдельные обязанности, а судебная практика однозначного подхода выявить не смогла.

31.01.2024 Новиков В.

17 октября 2023

ВС о договоре арендатора на вывоз ТКО

5 октября Верховный Суд вынес Определение №306-ЭС23-9063 по делу №А55-29850/2021, в котором указал, что арендатор производственных помещений не обязан заключать договор на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором.

С января 2019 г. ООО «ЭкоСтройРесурс» является региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в Самарской области на основании соответствующего соглашения, заключенного с областным Министерством энергетики и жилищно-коммунального хозяйства. В августе 2020 г. общество направило в адрес АО «АлТи Фордж» договор на оказание услуг по обращению с ТКО, в котором дата начала оказания услуг определялась с января 2019 г. В приложении к договору указывалось, что порядок коммерческого учета ТКО осуществляется расчетным путем исходя из нормативов их накопления.

Далее региональный оператор обратился в суд с иском к «АлТи Фордж» со ссылкой на то, что ответчик не оплатил оказанные ему услуги по обращению с ТКО в период с 2019 г. по октябрь 2020 г., в результате чего образовалась задолженность в размере 148 тыс. руб. В ходе судебного разбирательства ответчик безуспешно ссылался на отсутствие у него обязанности по оплате услуг по обращению с ТКО со ссылкой на условия заключенного им договора аренды с АО «Самарский металлургический завод», где он выступал арендатором ряда помещений. Кроме того, «АлТи Фордж» ссылался на недоказанность факта оказания ему услуг истцом. Тем не менее суд удовлетворил требования, а апелляция и кассация поддержали его решение. Они указали, что направленный «ЭкоСтройРесурс» в адрес «АлТи Фордж» проект договора на оказание услуг не был подписан получателем, поэтому он считается заключенным на условиях типового договора, а также сочли доказанным факт оказания спорных услуг в заявленный период и их неоплаты. Кроме того, суды поддержали расчет стоимости услуг, представленный истцом.

Общество «АлТи Фордж» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что все собственники ТКО заключают договор на оказание услуг по обращению с такими отходами с региональным оператором и оплачивают его услуги по цене, определенной в пределах утвержденного единого тарифа. Такой договор является публичным для регионального оператора, который заключает договоры в отношении ТКО, образующихся в иных зданиях, строениях, сооружениях, нежилых помещениях, с лицами, владеющими такими объектами на законных основаниях или уполномоченными ими лицами. Соответственно, презюмируется, что собственником ТКО является собственник объекта недвижимости, в результате деятельности которого образуются такие отходы.

Как пояснил ВС, региональный оператор не может следить за тем, какое лицо фактически пользуется помещениями в зданиях и МКД, в том числе на основании договора аренды, если оно само не обратится к нему с заявкой о заключении договора. Следовательно, по общему правилу региональный оператор вправе при направлении писем об оплате оказанных услуг ориентироваться на данные ЕГРН о собственнике имущества. Вместе тем данная презумпция является опровержимой и может быть опровергнута при заключении договора оказания услуг по обращению с ТКО между арендатором помещения и региональным оператором. В таком случае обязанность по оплате услуг по обращению с ТКО лежит на арендаторе помещения.

В рассматриваемом деле, заметил Суд, «АлТи Фордж» арендовало помещения в здании «Самарского металлургического завода», и стороны не оспаривали этот факт. Спорный договор на оказание услуг по обращению с ТКО не был подписан ответчиком. При этом обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Кроме того, в октябре 2020 г. ответчик уведомил регионального оператора ТКО об отсутствии оснований для заключения с ним спорного договора с указанием на ведение производственной деятельности на объекте металлургического завода, в результате которой не образуются отходы, относящиеся к ТКО, и на учет отходов от осуществляемой им деятельности в составе отходов завода. «АлТи Фордж» также заявляло о том, что именно завод как арендодатель является собственником отходов, образующихся от производственной деятельности арендатора, и на него возложена ответственность за их размещение на полигоне. Из договора аренды между этими двумя юрлицами не следует, что обязанность по заключению договора на оказание услуг по обращению с ТКО возложена на ответчика.

Однако, указал ВС, нижестоящие суды не исследовали и не оценили такие доводы «АлТи Фордж». Кроме того, апелляция и суд округа признали несостоятельным довод ответчика о недоказанности факта оказания «ЭкоСтройРесурс» услуг по обращению с ТКО, в том числе ввиду отсутствия свободного доступа на территорию, где расположено арендуемое ответчиком помещение, из-за действующего контрольно-пропускного режима. При этом они исходили из того, что образование отходов от деятельности и жизнедеятельности презюмируется, а потребитель лишен возможности распоряжаться ТКО по своему усмотрению, за пределами взаимодействия с региональным оператором, в то время как действующим законодательством не предусмотрена возможность освобождения потребителя от несения расходов по оплате услуг по вывозу ТКО в связи с отсутствием организации им собственной контейнерной площадки, включенной в соответствующие реестры.

Между тем, как пояснил Верховный Суд, региональные операторы обязаны соблюдать схему потоков ТКО, предусмотренную территориальной схемой обращения с отходами субъекта РФ, на территории которого они работают. Вопреки позиции окружного и апелляционного судов, услуга по обращению с ТКО не может считаться оказанной только ввиду образования отходов как неизменного фактора, сопутствующего жизнедеятельности человека, если при этом не соблюдаются требования к организации исполнения этой услуги, предусмотренные действующим законодательством. Региональный оператор осуществляет прием ТКО в месте их накопления, определенном соответствующим договором, в соответствии со схемой обращения с отходами. При этом он несет ответственность за обращение с ТКО с момента погрузки таких отходов в мусоровоз.

«Предполагая, что в отсутствие места накопления ТКО на территории, где расположено арендуемое компанией помещение, компания может складировать отходы в иных местах, внесенных в территориальную схему, суды допустили ситуацию, когда услуга регионального оператора по обращению с ТКО формально считается предоставленной. Однако подобный подход не может быть поддержан, поскольку непрозрачность движения отходов препятствует обеспечению их безопасности, минимизации причиняемого ими вреда», – заметил ВС и отменил судебные акты нижестоящих судов, вернув дело на новое рассмотрение.

Адвокат, управляющий партнер ZHAROV GROUP Евгений Жаров отметил, что ВС РФ продолжает устоявшуюся практику о том, что арендатор помещений не обязан оплачивать региональному оператору услуги по вывозу ТКО, если между арендатором и оператором не заключен соответствующий договор (см. Обзор судебной практики ВС РФ № 2(2015), Определение ВС РФ от 9 июня 2022 г. №309-ЭС22-8397). Однако в этом судебном акте имеются и определенные новшества: ранее отсутствие контейнера на придомовой территории не освобождало собственника помещения от обязанности оплачивать названные услуги (Определение ВС РФ от 26 февраля 2016 г. №309-ЭС15-13978). Теперь, если контейнера нет в реестре мест образования ТКО и территориальной схеме обращения с отходами, то услуги не оплачиваются, поскольку иначе не достигаются цели Закона об отходах производства и потребления: безопасность отходов и минимизация вреда от них. Другое новшество заключается в презумпции собственности на отходы. Теперь собственник объекта недвижимости считается собственником отходов, которые образованы в результате деятельности объекта недвижимости. В столь явном виде эта презумпция формулируется впервые. Раньше обязанность собственника заключать договор об оказании услуг выводилась из ст. 210 ГК РФ о бремени содержания имущества», – заметил он.

Наш комментарий

Как верно отметил ВС РФ, в этом деле суды не учли положения гражданского законодательства, не исследовали и не оценили надлежащим образом представленные арендатором доказательства и приведенные им доводы.

Ведущий юрист INTELLECT Дарья Куньщикова заметила, что позиция ВС РФ не нова, хотя она идет вразрез с основным массивом судебной практики. «По умолчанию обязанность по заключению с региональным оператором договора на оказание услуг по обращению с ТКО, а следовательно, и ответственность за вывоз мусора возложена на собственника ТКО. Казалось бы, раз в деятельности арендатора образуется мусор, он платит за содержание арендованного помещения, ему и заключать договор с региональным оператором. В реальности это не всегда так. Договором аренды может быть предусмотрено, что собственником отходов, образуемых в процессе деятельности арендатора, является арендодатель. Так, согласно ст. 4 Закона об отходах производства и потребления право собственности на отходы определяется в соответствии с гражданским законодательством. При включении в договор аренды такого условия арендатор перестает быть собственником ТКО, так как право собственности на них перешло к арендодателю. Как верно отметил ВС РФ, в этом деле суды не учли положения гражданского законодательства, не исследовали и не оценили надлежащим образом представленные арендатором доказательства (в частности, договор аренды, содержащий в себе вышеназванные условия) и приведенные им доводы. Это обстоятельство и привело к тому, что судами надлежащим образом не был исследован вопрос о том, возложена ли на компанию обязанность по заключению договора с региональным оператором и оплате его услуг», – отметила она.

Эксперт обратила внимание также и на то, что ВС поставил под сомнение факт оказания региональным оператором услуг по обращению с ТКО, подчеркнув, что нижестоящие суды допустили ситуацию, когда услуга регионального оператора по обращению с ТКО считается формально предоставленной, поскольку образование отходов от деятельности и жизнедеятельности презюмируется, а потребитель лишен возможности распоряжаться ТКО по своему усмотрению. «Однако, как указал Суд, непрозрачность движения отходов препятствует обеспечению их безопасности, минимизации причиняемого ими вреда. Похожую позицию он ранее уже высказывал в своем Определении от 14 ноября 2022 г. №304-ЭС22-12944 по делу №А75-7519/2021. При этом судебная практика складывается в основном таким образом, что услуга по обращению с ТКО считается оказанной региональным оператором только ввиду образования отходов как неизменного фактора, сопутствующего жизнедеятельности человека. Суды обычно не исследуют вопрос о соблюдении региональным оператором требований к организации исполнения данной услуги», – полагает Дарья Куньщикова.

договорное право, ЖКХ, споры по недвижимости

Передача пула договоров аренды требует заключения нескольких договоров, количество и содержание которых будет зависеть от условий конкретной сделки. Такие договоры могут включать различные соглашения.

Рамочное соглашение между прежним арендатором и новым арендатором, описывающее заключаемую сделку в целом. Рамочное соглашение может определять:

Соглашения о передаче договоров аренды, которые могут заключаться в форме:

При отсутствии рамочного соглашения, описанного выше, отдельные соглашения между прежним арендатором и новым арендатором об урегулировании финансовых и иных взаимоотношений между ними. Такие взаимоотношения также могут быть урегулированы в соглашениях о передаче договоров аренды. Однако зачастую прежний арендатор и новый арендатор не хотят, чтобы их договоренности раскрывались арендодателю, поэтому, как правило, такие договоренности оформляются отдельным соглашением.

Дополнительные соглашения к договорам аренды об изменении их коммерческих условий для того, чтобы новый арендатор мог начать деятельность в арендованных объектах на приемлемых для него условиях. Например, новый арендатор должен иметь возможность вести торговлю товарами под новым брендом, для чего обычно требуется согласие арендодателя. Кроме того, может потребоваться пересмотр размера и/или порядка расчета арендных платежей, изменение срока аренды, условий расторжения договора аренды. Изменение коммерческих условий договоров аренды может быть предварительным условием передачи договоров аренды, а может происходить одновременно с такой передачей в трехстороннем соглашении о передаче договора аренды между арендодателем, прежним арендатором и новым арендатором.

Отдельные аспекты сделок по передаче договоров аренды

Цена сделки по передаче договоров аренды и иные расчеты

Как правило, при передаче договоров аренды новый арендатор уплачивает прежнему арендатору «цену прав аренды» несмотря на то, что при приобретении прав по договору(-ам) аренды к новому арендатору также переходят обязательства арендатора (в первую очередь обязательство по оплате арендных платежей). При этом в сделках, заключаемых в связи с уходом иностранного бизнеса из России, такая цена может не предусматриваться или быть символической.

Кроме того, между прежним арендатором и новым арендатором могут возникать различные дополнительные финансовые обязательства, например:

Ответственность прежнего арендатора за период до передачи договора аренды

По общему правилу при передаче договора аренды новый арендатор полностью заменяет прежнего арендатора в отношениях с арендодателем. Это означает, что у арендодателя будет право предъявить новому арендатору требования, связанные с нарушениями, допущенными прежним арендатором (например, требования по уплате задолженности по арендной плате, штрафов за нарушения договора аренды, убытков, возникших в связи с причинением ущерба арендованному объекту).

В этой связи новый арендатор стремится к тому, чтобы обезопасить себя от соответствующих требований арендодателя, в том числе, с использованием следующих механизмов:

Вопрос ответственности прежнего арендатора за ранее допущенные нарушения становится особенно актуальным в сделках, связанных с уходом иностранных компаний с российского рынка, так как часто такие компании приостанавливали свою деятельность (что, как правило, является нарушением договора аренды), а также переставали платить арендную плату. Соответственно, при согласовании сделки по передаче соответствующих договоров аренды необходимо урегулировать претензии арендодателя по таким нарушениям. Например, на прежнего арендатора может быть возложена обязанность по уплате ранее возникших задолженностей. В то же время на практике арендодатели торговой недвижимости зачастую соглашаются «списать» такие задолженности в обмен на гарантию открытия магазина под новым брендом к определенному сроку и возобновления ведения деятельности.

Замена обеспечений по договору аренды

В случае, когда обязательства прежнего арендатора обеспечены депозитом, новый арендатор, как правило, компенсирует прежнему арендатору сумму такого депозита.

При этом обязательства прежнего арендатора могут также быть обеспечены гарантией его материнской компании или банковской гарантией. Указанные обеспечения часто «привязаны» к конкретному лицу (прежнему арендатору) и автоматически не будут распространяться на нового арендатора. По этой причине арендодатель и новый арендатор должны договориться об условиях и порядке замены этих обеспечений на новые, предоставляемые новым арендатором.

Определение момента смены арендатора

Вопрос о моменте, с которого передача договора (то есть передача всех прав и обязанностей арендатора) является состоявшейся, в законодательстве однозначно не определен.

Согласно пункту 2 статьи 389.1 Гражданского кодекса РФ («ГК РФ»), по общему правилу при уступке права требования соответствующее требование переходит к новому кредитору (речь идет о моменте перехода прав требования к арендодателю от прежнего арендатора к новому арендатору) в момент заключения договора об уступке (иное может быть предусмотрено договором).

При этом из пункта 2 статьи 391 ГК РФ можно сделать вывод, что перевод долга (речь идет о переводе долга перед арендодателем от прежнего арендатора к новому арендатору) происходит либо в момент заключения соглашения о переводе долга с участием арендодателя, либо в момент, когда арендодатель получил уведомление о состоявшейся уступке (при условии, что ранее арендодатель давал свое согласие на перевод долга).

Учитывая сложности с определением момента передачи договора, описанные выше, обычно такой момент определяют в двух или трехстороннем соглашении о передаче договора. Такой момент может быть привязан к дате:

Государственная регистрация соглашения о передаче договора

Двух- или трехстороннее соглашение о передаче договора аренды подлежит государственной регистрации, и сторонам необходимо определиться, кто должен будет обеспечить такую регистрацию. Указанная регистрация необходима для того, чтобы передача договора аренды считалась действительной для третьих лиц (пункт 3 статьи 433 ГК РФ). При этом для сторон соглашения о передаче договора такое соглашение вступает в силу с момента его подписания.