Дополнительное соглашение к договору аренды

Руководство по составлению договора аренды нежилого помещения. Образец акта приема-передачи к Договору аренды нежилого помещения

Перед подписанием Договора аренды в обязательном порядке прочитайте настоящее руководство:

1. Настоящий образец договора аренды нежилого помещения составлен в интересах арендодателя, то есть того, кто сдает помещение. Если же наоборот, то есть вы являетесь арендатором или снимающим помещение, рекомендуется изменить пункты 3.1.4, 3.4.6, 5.3 Договора нежилого помещения.

2. Обязательно проверьте наличие документов права собственности на помещение, если вы являетесь арендатором или снимателем помещения (Сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость (Форма-2)).

3. Согласно статье 542 Гражданского кодекса Республики Казахстан, в договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии данных о недвижимости договор считается незаключенным.

4. Согласно Закону РК от 26 июля 2007 года №310 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество обременения прав на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации. Для регистрации прав аренды необходимо обратиться в Центр обслуживания населения (ЦОН) с заявлением и доверенностью, если кто-то из сторон является физическим лицом. Для физического лица с удостоверением личности предоставление нотариально заверенного договора аренды для регистрации в ЦОНе не требуется.

5. Если сотрудник ТОО подписывает договор аренды нежилого помещения по доверенности, оригинал доверенности должен прилагаться к договору. Директору не требуется предоставлять доверенность, так как он подписывает на основании устава.

6. При передаче имущества в аренду необходимо составить акт приема передачи, с указанием состояния имущества в помещении на момент передачи имущества в помещении Арендатору. На момент возврата помещения составляется аналогичный акт приема помещения о возврате помещения, в котором указывается отсутствие либо наличие недостатков в имуществе которое находилось в помещении. Так Вы, будучи арендодателем, или лицом, которое передает помещение, сможете требовать возмещения ущерба имуществу, находящемуся в нежилом помещении (образец акта приема передачи помещения прилагается к образцу Договора аренды нежилого помещения ниже по тексту).

7. Лучше если арендатор подписывает каждый лист Договора, для исключения подмены листов между сторонами.

Ниже образец Договора аренды нежилого помещения.

Договор аренды нежилого помещения №___

г. _________ _____ _______г.

(ФИО или наименование юр лица), в лице ______________, действующего на основании ___________________, (далее – Арендатор), с одной стороны, и (ФИО или наименование юр лица), в лице __________________, действующего на основании ___________________, (далее – Арендодатель), с другой стороны, совместно именуемые Стороны, а каждый в отдельности Сторона, заключили настоящий договор аренды нежилого помещения (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора
   1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает за определенную Договором плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью ____ кв. м., именуемое далее Объект, расположенное по адресу: _______________________________________.
   1.2. Объект принадлежит Арендодателю на праве частной собственности на основании ___________________.
   1.3. Объект будет использоваться Арендатором для размещения (указать офиса, магазина и др.).

2. Срок аренды, арендная плата и порядок расчетов
   2.1. Срок действия Договора составляет с ______ по ___________.
   2.2. Срок Договора, предусмотренный в п. 2.1. Договора может быть изменен только по взаимному соглашению Сторон.
   2.3. Арендатор вносит арендную плату ежемесячно путем перечисления денег на банковский счет или внесения в кассу Арендодателя по предъявленному Арендодателем счету на оплату.
   2.4. Размер арендной платы составляет ______________ (сумма прописью) тенге в месяц, без учета НДС.
   2.5. Размер арендой платы включает в себя ___________________.

### Права и обязанности сторон

#### Арендодатель обязуется:
- Предоставить Арендатору Объект, не обремененный правами третьих лиц.
- Выступать в качестве единственного плательщика коммунальных услуг.
- Производить капитальный ремонт, самостоятельно оплачивать налоги на имущество.
- В случае аварии, произошедшей по вине третьих лиц, а не Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий. Обязанность по предоставлению доказательств о наличие вины третьих лиц, лежит на Арендаторе.

#### Права Арендодателя:
- Осуществлять проверку порядка использования Арендатором арендуемого Объекта в соответствии с условиями Договора.

#### Обязанности Арендателя:
- Использовать Объект по назначению, указанному в Договоре.
- Соблюдать требования санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы и других отраслевых правил и норм.
- Обеспечить представителям Арендодателя, эксплуатационных и надзорных органов доступ на Объект для проведения работ.
- Незамедлительно информировать Арендодателя о любом ущербе, причиненном Объекту.
- Производить оплату стоимости аренды, коммунальных услуг и других расходов.
- При досрочном прекращении Договора освободить Объект и передать его Арендодателю.
- По окончании срока действия Договора освободить Объект и передать его Арендодателю в сроки, согласованные сторонами.
- При передаче Объекта Арендатор обязан передать его в исправном состоянии.

### Досрочное расторжение договора

4.1. Действие настоящего Договора может быть прекращено досрочно по взаимному соглашению Сторон.

4.2. По требованию Арендодателя, если Стороны не придут к иному решению, настоящий Договор считается досрочно прекратившим действие в одностороннем порядке на дату, указанную в уведомлении Арендодателя, но не ранее одного месяца с момента отправления данного уведомления о прекращении Договора.

4.3. Арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию Договора при условии надлежащего исполнения своих обязанностей.

### Ответственность сторон

5.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение условий настоящего Договора, Стороны несут ответственность согласно действующему законодательству Республики Казахстан.

5.2. В случае просрочки уплаты арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере \_\_\_\_\_% от суммы арендной платы за месяц, за каждый день просрочки.

5.3. В случае не передачи Арендатором Объекта Арендодателя, в срок указанный в направленном уведомлении о досрочном прекращении Договора в одностороннем порядке, путем подписания акта приема передачи без недостатков, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 500 (пятьсот) МРП (месячных расчетных показателей) на дату произведенной оплаты штрафа.

### Прочие условия

6.1. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, разрешаются в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

6.2. Все споры, которые могут возникнуть из настоящего Договора, подлежат урегулированию путем проведения мирных переговоров. В случае если Стороны не достигнут взаимоприемлемого решения, такой спор разрешается в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

6.3. Обо всех изменениях в платежных и почтовых реквизитах Стороны обязаны в течение 3 (трех) рабочих дней проинформировать другую Сторону любым доступным способом.

6.4. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны только в том случае, если они составлены в письменном виде и подписаны должным образом уполномоченными представителями обеих Сторон.

6.5. Уведомление, требующееся или разрешенное по настоящему Договору, составляется в письменном виде. Подписывается уполномоченным лицом Стороны и вручается под расписку уполномоченному представителю другой Стороны.

6.6. Сдача Арендатором Объекта в субаренду не допускается.

6.7. Нарушение одной из Сторон условий настоящего Договора не дает права другой Стороне предпринимать какие-либо ответные действия, также противоречащие условиям Договора.

6.8. Настоящий Договор составлен на русском языке, подписан Сторонами в двух подлинных идентичных экземплярах имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

6.9. В случае если отдельные положения настоящего Договора теряют силу, другие положения Договора остаются действующими и сохраняют силу. Вместо неправильного либо упущенного положения действующим признается, то имеющееся в Договоре положение, которое является наиболее близким по смыслу недействующему или пропущенному.

7. Юридические адреса и реквизиты сторон:

ТОО «________________________»БИН ____________________Место нахождения:_____________ИИК ____________________в _____________________БИК______________________________ /_____________М.П. ТОО «________________________»БИН ____________________Место нахождения:_____________ИИК ____________________в _____________________БИК______________________________ /_____________М.П.

Ниже образец акта приема-передачи к Договору аренды нежилого помещения.

АКТ приема-передачи нежилого помещения

город_________ «____» ___________ 200__года.

__(ФИО или наименование юр лица)__, в лице _________________, действующего на основании _______________, (далее – Арендатор), с одной стороны, и (ФИО или наименование юр лица), в лице _________________, действующего на основании _______________, (далее – Арендодатель), с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а каждый в отдельности «Сторона», в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № ____ от «____»_____200__г. (далее по тексту – Договор) заключенного между Сторонами, подписали настоящий Акт приема-передачи о нижеследующем:

Объект передан, без каких либо повреждений, в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Определение Верховного Суда РФ от 12.09.2023 N 306-ЭС23-16117 по делу N А55-2460/2022Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения в размере аванса по договору субподряда, неустойки, убытков в виде затрат на аренду страховочных пакетов.Обжалуемый результат спора: Требование удовлетворено в части, поскольку нарушение ответчиком сроков выполнения работ доказано, отказ третьего лица от исполнения договора обоснован, основания для взыскания заявленных сумм подтверждены, сумма взыскиваемого аванса уменьшена на стоимость поставленных труб и стоимость перебазирования техники.Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Разрешая спор, суды, оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, признали доказанным факт нарушения ответчиком (субподрядчик) обязательств, в том числе нарушения сроков выполнения работ, по договору субподряда от 01.02.2021 N 5, в связи с чем, руководствуясь положениями статей 15, 309, 310, 393, 702 — 729, 740 — 757 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили требования цессионария о взыскании с субподрядчика неосвоенных им денежных средств (без учета части аванса, зачтенного к первоначальному кредитору в счет проведения должником поставки и мобилизации оборудования) и убытков, которые понес цедент (генподрядчик), оказывая содействие субподрядчику в выполнении работ, не выполненных ответчиком в установленный договором срок, а также неустойки за нарушение сроков выполнения работ.

Дополнительное соглашение к договору аренды

26 мая 2023 08:10

Текст изменился / 18 сентября 2023

Дополнительное соглашение к договору аренды — это такой супергерой, который может изменить стоимость платы или срок найма жилья. Конечно, если все участники согласны. Рассказываем о тонкостях допсоглашения и объясняем, как его правильно составить.

Правильно составленные документы — залог счастливой жизни в съемном жилье

Что это такое и для чего нужно

Как мы уже упомянули, допсоглашение к договору аренды — это документ, который может внести изменения в основные договоренности между жильцом и хозяином

Почему «может»? Потому что он предоставляет только возможность корректировок, а не гарантию. Т. е. одна сторона может предложить новые условия, а другая — принять их или отказаться.

Поэтому важно, чтобы оба участника договорились и поставили подписи — только после этого документ считается действительным.

Итак, вам пригодится

Есть нюансы. Все договоры съема делятся на долгосрочные (на 11 месяцев и дольше) и краткосрочные. В первом случае — допсоглашение не требуется, о деталях читайте ниже.

А вот чтобы продлить краткосрочный договор, нужно составлять дополнительный документ.

Например, вы хотите скорректировать ежемесячный платеж за жилье, изменить реквизиты для перевода денег и т. д.

Ситуация: у семейной пары родился ребенок, и родители хотят оформить ему временную прописку.

Обязательства по основному договору между сторонами после подписания соглашения о расторжении. Не нужно указывать причины, по которым вы прекращаете договоренности, но не лишним будет упомянуть, что стороны не имеют друг к другу претензий.

Бывает так, что проще переписать основной договор, чем упоминать все нововведения в допсоглашении. Но оно вам все равно пригодится, чтобы прекратить действие первого документа, как в предыдущем примере, а затем уже составить обновленный договор.

У нас с арендодателем возникла спорная ситуация. Мы не знаем, нужно ли допсоглашение. Что делать?

В таких случаях обращайтесь за консультацией к арбитражному юристу. Он специализируется на таких делах, поэтому внесет ясность в случае сомнений.

Что может изменить договор

Давайте подробно рассмотрим две самые распространенные причины, по которым составляют допсоглашение к договору аренды

Размер ежемесячной платы

позволяет изменить размер арендной платы максимум 1 раз в год. Причем увеличение или уменьшение суммы платежей — это не единственный повод вносить коррективы.

Какие еще изменения можно отразить:

Ипотека или аренда? Об этом можно спорить бесконечно. Если вы все еще сомневаетесь, то можете прямо сейчас посчитать примерный размер ежемесячных платежей за будущее жилье. Возможно, ипотека окажется выгоднее, и вы вскоре переедете в собственную квартиру.

Срок аренды

Мы уже кратко упомянули выше, что долгосрочные договоры найма жилья не нужно продлевать. И это действительно так: если срок закончился, арендаторы продолжают пользоваться недвижимостью и вносить плату, а у собственника нет никаких претензий, то такой договор автоматически продлевается на неопределенный срок.

Важно понимать: вместе с договором сохраняются и прежние условия.

Поэтому, если арендодатель планирует внести какие-либо изменения, например, увеличить размер платы, то допсоглашение все же пригодится. При помощи него вы завершаете действие первоначального документа и затем составляете новый.

Если вы знаете, что, например, через полгода съедете со съемной квартиры, то тоже можете составить дополнительное соглашение и указать конкретные сроки.

Как правильно оформить допсоглашение

Главная ошибка, которую совершает большинство, противоречащие друг другу пункты. Поэтому не стесняйтесь обговаривать каждую деталь, даже если она кажется сущей мелочью. Избегайте нечетких формулировок и неточностей.

Даже малейшая ошибка может испортить весь документ

Если дело дойдет до суда, а в допсоглашении есть ошибки, то его признают недействительным. В таком случае роль главного документа будет играть основной договор аренды.

Даже орфографические ошибки и опечатки могут обесценить бумаги. Поэтому проверяйте их содержимое несколько раз и внимательно читайте каждый пункт.

Итак, начните шапку со следующей фразы: «Дополнительное соглашение к договору аренды». Далее нужно указать:

Не забывайте, что вам нужно составить два экземпляра, а на каждом из них должен быть один и тот же номер. Если документ регистрируют в Росреестре, сделайте три экземпляра.

В основном тексте пропишите:

В конце не забудьте указать количество экземпляров и поставьте подписи с расшифровками. Последнее нужно сделать от руки, это важно.

На Апеннинах в Италии можно получить кредит под залог сыра.

Как зарегистрировать

Допсоглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре, но только в одном случае: если основной договор аренды тоже там зарегистрирован.

Напомним, что договоры аренды нужно регистрировать, если они

Затягивать не стоит: на это дается только 30 дней после подписания.

Что нужно сделать:

Регистрация в Росреестре не дает дополнительный юридический вес документу — он начинает действовать, если его подписали все участники.

Что будет, если не регистрировать допсоглашение

Если вам не хочется возиться с бумажками и тратить время на посещение инстанций, то сразу скажем: в этом случае ничего не грозит.

Но важно учитывать, что в случае споров доказать правоту легче по зарегистрированному допсоглашению. Поэтому в ваших интересах оформить документы правильно.

В этой статье

Разбираемся, как составить договор аренды помещения между организациями, чтобы работать законно и защитить свои права

Чтобы законно сдавать и снимать помещение для бизнеса, нужно заключить договор аренды. В нем вы письменно закрепите все важные условия сделки.

Договор помогает собственнику помещения стабильно и легально зарабатывать, а арендатору — защититься от неожиданного выселения и материальных потерь. Чем подробнее вы составите документ, тем меньше вероятность споров.

Рассказали, как составить договор аренды помещения между юридическими лицами, который защитит ваши интересы, и составили шаблон, который вы можете доработать под свою ситуацию.

Как называют участников договора

Договор аренды помещения — соглашение, по которому одна компания разрешает другой временно пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью за деньги. Стороны любого договора по отношению друг к другу называются контрагентами. В случае аренды названия контрагентов — арендодатель и арендатор.

Арендодатель — тот, кто сдает помещение. Обычно это собственник недвижимости. В статье мы условно уравняем понятия «собственник» и «арендодатель», хотя в реальности это не всегда одни и те же лица — бывают нюансы.

Арендатор — тот, кто за деньги снимает помещение для бизнеса.

Если арендатор передает право распоряжаться и пользоваться недвижимостью или ее частью еще кому-то, это называется субарендой. Тот, кто снимает помещение, в этом случае называется субарендатором.

Что указывать в договоре аренды

Договор аренды можно заключать в свободной форме на любых условиях, которые не противоречат закону. Но в нем нужно прописать существенные условия.

Вот что называют существенными условиями договора аренды:

Какое помещение арендодатель сдает арендатору.Сколько и как арендатор должен платить арендодателю.

Если этих условий нет в договоре, он считается незаключенным. Это значит, что стороны не могут требовать его исполнения.

Если арендатор не платит, у собственника не получится взыскать задолженность по аренде. Можно попробовать отсудить деньги по нормам о неосновательном обогащении, но тогда сумму взыскания будет определять суд. Лучше до такого не доводить и до подписания договора зафиксировать в нем все существенные условия.

На практике в договоре стоит указать не только существенные условия, но и все остальные договоренности сторон. Например, кто делает ремонт, за какой срок до расторжения договора стороны обязаны предупредить друг друга, при каких условиях собственник возвращает обеспечительный платеж.

Владелец новой кофейни договорился с собственником помещения, что тот снизит аренду на первые полгода работы. Обсудили вопрос на словах, дополнительное соглашение заключать не стали. Пару месяцев арендатор платил по сниженной ставке и все было нормально. Потом собственник решил, что дела у кофейни идут хорошо, потребовал возместить недоплату и дальше платить по полной ставке. Формально он прав, так как в договоре написаны эти условия — владельцу кофейни пришлось возмещать деньги.

Любые договоренности между арендодателем и арендатором нужно закреплять письменно. Если вы договоритесь о чем-то на словах, эти правила можно будет безнаказанно нарушать, а потом ссылаться на то, что контрагент перепутал, забыл или такого вообще не было.

Вы имеете право вносить изменения в договор, который вам предлагаютЕсли контрагент предлагает вам свой вариант договора, вы можете обсудить условия и отредактировать его текст.Некоторые арендодатели запрещают вносить изменения: «Вот наш шаблон. Или подписывайте как есть, или никак». Это их право, они могут отказаться заключать договор на других условиях. Но у вас тоже есть право не подписывать договор, условия которого вас не устраивают.Отказ собственника вносить изменения в договор — это как минимум повод задуматься и внимательно изучить проект соглашения. Если кажется, что предлагают заведомо невыгодные или невыполнимые условия, лучше сразу отказаться от сделки.

Дальше мы расскажем, какие разделы стоит включить в договор аренды и что в них нужно писать. Прямого требования составлять документ именно так нет — это рекомендации юристов, которые помогут защитить ваши интересы.

Вы можете исключать или добавлять условия, менять пункты местами или распределять их по разделам по своему усмотрению.

Преамбула

Это вводная часть, «шапка» договора. Обычно она стандартная и не вызывает споров.

Что здесь писать. В преамбуле нужно указать стандартную информацию:

название и номер договора, дату и место его подписания;названия юридических лиц, ФИО подписантов и основания их полномочий.

Если договор подписывает руководитель — сошлитесь на устав. Если представитель компании — внесите реквизиты доверенности. Укажите, что будете называть стороны договора «Арендодатель» и «Арендатор», а в случае субаренды — «Арендатор» и «Субарендатор». Последняя фраза преамбулы — «заключили настоящий договор о нижеследующем».

Преамбула договора субаренды

На что обратить внимание. Главное — проверить, имеет ли представитель контрагента право подписывать договор. О том, как это сделать, мы рассказываем в конце статьи.

Предмет договора

Предмет договора аренды — помещение. В этом разделе описывают, какое именно помещение собственник предоставляет арендатору и для чего.

Что здесь писать. Укажите адрес, площадь, этаж, кадастровый номер помещения, перечислите собственников и укажите реквизиты документов, которые подтверждают право собственности арендодателя.

Приложением к договору стоит сделать копию технического плана помещения.

Пример описания помещения, которое снимают под магазин

Если вы снимаете часть помещения, у нее не будет отдельного кадастрового номера. Например, вы устанавливаете постамат на один квадратный метр в супермаркете.

В этом случае выделите свой участок на техническом плане и сделайте схему приложением к договору. Если вы собираетесь регистрировать договор аренды на часть помещения, собственнику нужно заказать у кадастрового инженера отдельный технический план этого участка.

Красным выделили участок под постамат, который сдают в аренду

Укажите цель использования помещения — например, для кафе или под склад. Если вы снимаете площадь в торговом центре, попробуйте договориться с собственником об эксклюзивном праве. Например, чтобы только ваш магазин мог продавать ювелирные изделия на территории ТЦ. Так вы защититесь от конкурентов, но, скорее всего, и арендная плата будет существенно выше.

Право собственности на помещение подтверждает выписка из ЕГРН. В договоре нужно записать дату выписки. Можно сделать копию документа приложением к договору.

В случае субаренды дополнительно впишите реквизиты основного договора аренды.

Если у помещения несколько собственников, есть два варианта:

Каждый из них заключает договор на свою часть.Данные всех собственников включают в один договор, и все его подписывают.

На что обратить внимание. Проверьте данные в документах, сравните их с фактическими характеристиками помещения. Убедитесь, что на схеме именно то пространство, которое вы осматривали, а не его часть или вообще соседнее помещение. Как проверить документы, мы рассказываем дальше.

Срок договора

Этот раздел о продолжительности действия договора.

Что здесь писать. Укажите даты начала и окончания действия договора. Вы можете определить, что договор применяется с даты подписания или с даты передачи помещения по акту приема-передачи.

Есть три вида договоров по сроку действия:

На что обратить внимание. Долгосрочный договор — самый надежный для обеих сторон, особенно для арендатора. Он закрепляет его право на помещение на весь срок. По такому договору собственник не сможет резко изменить условия после того, как вы сделаете дорогой ремонт. Арендодателю будет сложнее расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить вас и пересдать помещение дороже.

Договор без указания конкретного срока — самый ненадежный. Если планируете вкладываться в ремонт помещения, не стоит его заключать. Лучше подписать договор сразу на несколько лет.

Цена и порядок расчетов

В зависимости от особенностей сотрудничества, условие о цене можно включать в сам договор аренды или в приложения к нему.

Что здесь писать. Обычно плата за коммерческие помещения состоит из постоянной и переменной частей — их нужно четко указать в этом разделе. Если арендатор вносит обеспечительный платеж или собственник предоставляет арендные каникулы, это тоже нужно зафиксировать здесь.

Постоянная часть оплаты — зафиксированная в договоре сумма, которую вы платите собственнику за пользование самим помещением. Переменная часть оплаты — платежи за коммунальные услуги. Обеспечительный платеж — сумма, которую арендатор передает собственнику на случай, если задержит оплату, испортит ремонт или имущество в помещении. Его еще называют залогом или страховым депозитом. Это не комиссия и не плата за последний месяц аренды. Собственник должен вернуть эти деньги при выезде, если с помещением и расчетами все в порядке. Арендные каникулы — время, на которое собственник помещения освобождает арендатора от оплаты аренды.

Установите размер постоянной части оплаты и договоритесь, за какие услуги арендатор будет платить дополнительно. Помимо коммунальных услуг это может быть уборка, охрана или парковка.

Пропишите, включен ли НДС в арендную плату, и если да, то какая сумма.

Если арендодатель платит этот налог, можно написать так: «Арендная плата — 120 000 ₽ в месяц, в том числе НДС по ставке 20% — 20 000 ₽». Если арендодатель не платит НДС, то напишите, что налог в цену не включен. Например, когда арендодатель на УСН — так: «Арендная плата — 100 000 ₽ в месяц, НДС не облагается, поскольку арендатор применяет упрощенную систему налогообложения — п. 2 ст. 346.11 НК РФ».

Если вы заключаете долгосрочный договор, можно предусмотреть ежегодную индексацию арендной платы. Обычно повышение цены связано с величиной инфляции — 5—10% в год.

Лимит на наличные расчеты между организациями по одному договору — 100 000 ₽. Все, что сверху, — безналично. Зафиксируйте в договоре, что арендатор будет перечислять деньги на счет с указанными реквизитами.

Теперь про арендные каникулы. Предоставить их — право, а не обязанность арендодателя. Если вы снимаете помещение, которому требуется серьезный ремонт, можно попробовать договориться о каникулах на первые несколько месяцев аренды.

Вы хотите снять помещение под парикмахерскую на первом этаже только что сданной новостройки. Пока вы сделаете из бетонной коробки парикмахерскую, пройдет минимум месяц. В это время помещение не будет приносить прибыль, поэтому вы можете попросить собственника о каникулах на ремонт.

Договориться о каникулах нужно до подписания документов. Обсудите срок, который вы считаете достаточным, и зафиксируйте его в договоре.

Коммерческие организации и ИП не могут оказывать друг другу услуги безвозмездно, поэтому каникулы нужно правильно оформить. Есть несколько вариантов.

Собственник дал арендатору бесплатный месяц на ремонт. В таком случае напишите в разделе с оплатой, что плата за первый месяц аренды — 1 ₽. Второй вариант оформить каникулы — прописать в договоре, что за первые два месяца арендатор платит сумму, как за один. По факту первый месяц — бесплатный, второй — полностью оплачиваемый.

Арендные каникулы: первые два месяца аренды записываем по цене одного

На что обратить внимание. В этом разделе важно все, потому что от прописанных вами условий зависит размер оплаты. Обязательно зафиксируйте максимальный процент ежегодной индексации аренды и дополнительные расходы, которые ежемесячно должен оплачивать арендатор.

Права и обязанности сторон

В этом разделе нужно указать, что сторонам можно и нужно делать, а что — нельзя.

Что здесь писать. Чем больше договоренностей вы укажете в этом разделе, тем меньше вероятность спора в дальнейшем. Например, если вы планируете размещать на фасаде вывески и рекламу, зафиксируйте условия их установки. В ситуациях, не описанных в договоре, придется руководствоваться стандартными положениями закона, искать компромисс или обращаться в суд.

Вот что рекомендуют указать юристы:

1. Какие технические условия должен обеспечить арендодатель. Например, водоснабжение, отопление, необходимую мощность электричества и производительность вытяжки. Если технических условий много, вынесите их в приложение к договору.

Пункт с обязательством арендатора передать помещение с определенными характеристиками

2. Условия доступа арендатора к объекту. Например, если вы арендуете офис на третьем этаже бизнес-центра, арендодатель обязан предоставить вам доступ в здание, к лифту, на этаж, в туалет. Если вы согласовали круглосуточную погрузку-выгрузку товара или пропускной режим, запишите это в договор.

3. Условия доступа собственника к помещению. Как часто можно проверять помещение и когда арендодатель должен уведомлять вас о визите. Собственник не вправе приходить на объект, когда там нет арендатора или его представителя.

Исключения — чрезвычайные ситуации: пожар, утечка газа и тому подобное.

4. Кто и как страхует помещение, как распределяется ответственность в случае ЧП.

5. Как и когда арендатор должен передавать собственнику показания счетчиков.

6. Разрешает ли собственник сдавать помещение в субаренду.

7. Кто и как оплачивает ремонт, будет ли арендодатель компенсировать часть его стоимости. Если договоритесь о компенсации, сразу составьте смету расходов и сделайте ее приложением к договору.

Новое помещение, в котором требуется ремонт

Если помещению нужен серьезный ремонт, раздел об условиях оплаты работ стоит прописать максимально детально. Закон разделяет два вида ремонта: капитальный и текущий. Для каждого варианта есть сторона, оплачивающая его по умолчанию.

Договором можно это изменить или, наоборот, подтвердить общепринятые условия:

Еще в законе есть понятия отделимых и неотделимых улучшений — это важно, если вы планируете покупать и устанавливать дорогостоящую технику и оборудование:

На что обратить внимание. Самые важные пункты: какие технические условия должен обеспечить собственник, кто платит за текущий ремонт, кому останутся отделимые улучшения после окончания договора.

Ответственность сторон

В этом пункте договора указывают санкции, которые применяют к арендодателю и арендатору, если они не исполнят свои обязательства.

Что здесь писать. Пройдитесь по пунктам договора и обсудите санкции за нарушение каждого из условий: это может быть возмещение ущерба или неустойка.

Объясним, в чем заключается разница между ними.

Возмещение убытков и ущерба — компенсация материальных затрат и восстановление урона. Здесь нужно прописать способ и срок возмещения.

Работник арендатора катался на офисном кресле и испортил ламинат. Арендатор должен купить и постелить новое покрытие в течение десяти дней или компенсировать стоимость работ, которые оплатит арендодатель.

Неустойка — сумма, которую нужно заплатить за нарушение обязательства по договору. Включает в себя штраф и пени. Штраф — фиксированная сумма, ее нарушитель платит однократно. Пени — суммы, начисляющиеся постепенно, например, за просрочку платежа за аренду.

На что обратить внимание. Проверьте, чтобы санкции были прописаны к каждому важному для вас условию. Иначе будет неясно, как поступать, если контрагент нарушит эти условия: придется либо вступать в длительные переговоры, либо идти в суд. Если санкции в основном направлены в ваш адрес, проверьте размеры штрафов, порядок начисления пени и сроки возмещения ущерба.

Порядок расторжения договора

Вы вправе отказаться от исполнения договора, если ваш контрагент существенно нарушает его условия. Но даже когда все идет гладко, каждой из сторон может понадобиться досрочно расторгнуть договор. Например, собственник собирается продать помещение или у арендатора бизнес идет в гору и теперь нужна площадь побольше.

Что здесь писать. Запишите в договор, за какой срок нужно предупредить контрагента о расторжении и какую неустойку придется заплатить.

Можно прописать, что если предупредить контрагента о прекращении договора за месяц, то штрафа не будет.

Если вы просто освободите помещение, это не избавит вас от обязанности платить за аренду. Чтобы прекратить начисление платы, нужно расторгнуть договор и подписать акт возврата.

На что обратить внимание. За какой срок нужно предупредить контрагента о досрочном расторжении договора и какой штраф при этом придется заплатить.

Порядок разрешения споров

По закону нельзя обратиться в суд без предварительного досудебного разрешения спора. В разделе нужно указать, как стороны будут решать разногласия.

Что здесь писать. Зафиксируйте в договоре три этапа решения споров: переговоры, направление претензии и судебное разбирательство.

Переговоры выглядят так: если возникают разногласия, контрагенты пробуют договориться. Излагают свою позицию, ссылаются на пункты договора и нормы закона, предлагают варианты решения проблемы.

Если договориться не получается, нужно направить другой стороне письменную претензию. Срок ответа установите в претензии, лучше минимум 10 дней, чтобы контрагент успел все проанализировать. Если ответ вас не устроит, придется обращаться в арбитраж. По умолчанию иск нужно направлять по месту регистрации ответчика, это не всегда удобно.

Ваша компания находится в Москве, но вы арендуете склад в Тульской области. Собственник склада физически находится в Москве, но зарегистрирован в Туле. В случае судебного разбирательства и вам, и ему будет неудобно ездить за двести километров, поэтому в договоре можно указать, что ваши споры будет рассматривать Арбитражный суд города Москвы.

На что обратить внимание. Постарайтесь согласовать с контрагентом тот суд, куда вам удобно будет добираться.

Прочие условия

Здесь вы можете собрать любые условия, которые не относятся к предыдущим разделам. Обычно это положения о конфиденциальности информации и форс-мажоре.

В этом разделе обязательно укажите количество экземпляров документа — оно равно числу сторон.

Реквизиты и подписи сторон

В этом разделе нужно указать, кто ваш контрагент, как с ним связаться, куда переводить деньги. Подпись — знак согласия исполнять договор.

названия юридических лиц;юридические и почтовые адреса;ИНН и ОГРН;названия банков, БИК, расчетные и корреспондентские счета;номера телефонов и адреса электронной почты контрагентов.

Подписать договор должны уполномоченные представители арендодателя и арендатора, а в случае субаренды — субарендатора.

Полномочия следует подтвердить уставом организации или доверенностью. Сверху на подписях нужно поставить печати юридических лиц, если они предусмотрены уставами компаний. Можно заверить договор у нотариуса, но это не обязательно.

Реквизиты, подписи сторон и печати организаций

Сшитый договор. Подпись и печать должны заходить на склейку и на страницу договора

На что обратить внимание. Проверьте, чтобы реквизиты и полномочия подписанта были подтверждены документами. Если окажется, что вы подписали договор с человеком, у которого нет на это права, у документа не будет юридической силы.

Договор нужно подписать так, чтобы его листы невозможно было подменить.

Акт приема-передачи помещения

Это приложение — часть договора. Акт подтверждает, что собственник передал арендатору помещение, а арендатор его принял.

описать состояние объекта и его недостатки;перечислить мебель и технику арендодателя;зафиксировать показания счетчиков.

Акт приема-передачи помещения

На что обратить внимание. В акт важно внести все недостатки отделки и имущества. Так в случае претензий вы сможете сопоставить «было — стало» и решить, кто прав.

Шаблон договора аренды

Мы составили для вас шаблон договора. В нем учли все условия, о которых рассказали в статье: договор поможет снизить риски, что арендодатель повысит аренду или внезапно заставит освободить помещение.

Желтым отметили те поля, которые вам нужно поменять под себя. Сделайте копию и заполните данные, можете добавить необходимые условия или убрать ненужные.

Все самое важное, что нужно знать для правильного оформления договора аренды, собрали в один чек-лист.

Что нужно проверить перед сделкой

В описании разделов мы часто упоминали, что документы, которые прикрепляет партнер, надо проверить. Здесь рассказываем, что и как нужно проверять.

Выписку из ЕГРН. Даже если арендодатель предъявил вам выписку, закажите для себя актуальный документ на сайте Росреестра или портале госуслуг. Проверьте данные об объекте, собственнике и наличии обременений. Если собственник — физлицо, его ФИО в документе не будет. Как вариант, идти к нотариусу с проектом договора, он закажет полную выписку.

Технический план помещения. Сравните фактическую площадь и планировку, а также кадастровый номер с данными в техническом плане. Измерить параметры помещения можно лазерной рулеткой.

Основной договор аренды, если вы берете помещение в субаренду. В нем обязателен пункт, разрешающий субаренду, и не должно быть пункта, который ее запрещает. Подойдет также отдельное письменное согласие собственника помещения.

Выписку из единого государственного реестра юридических лиц. В ней указаны ОГРН, ИНН и КПП, информация о местонахождении компании, генеральном директоре и разрешенных видах деятельности.

Справку с реквизитами счета арендодателя. Данные в ней должны совпадать с реквизитами в договоре.

Деятельность контрагента можно проверить через несколько онлайн-сервисов. О комплексной проверке контрагентов мы рассказываем в отдельной статье.

Если вы все проверили, но у вас остались вопросы или вы не до конца понимаете, подходят ли вам условия договора, — обратитесь к юристам.

Главное

В договоре обязательно должны быть существенные условия — характеристики помещения и цена аренды.Все соглашения об условиях и взаимных договоренностях нужно отдельно фиксировать в договоре, иначе они не будут иметь силы.Обязательно пропишите в договоре санкции за нарушение условий.Договоритесь о порядке досрочного расторжения договора.Перед заключением договора проверьте документы контрагента и полномочия подписантов.

Больше по теме

Нормами отечественного законодательства установлено, что при заключении соглашения оно должно быть подписано без отображения периода действия.

Для оформления документа с ограниченным временем валидности необходимо наличие особых обстоятельств.

Условия прекращения правоотношений и продления срока трудового договора обозначены в статьях Трудового кодекса РФ и в локальном уставе фирмы, куда устраивается гражданин.