Как и в каких случаях нужно регистрировать договор аренды недвижимости

Перезаключение договоров и пролонгация

Федеральное государственное бюджетное учреждение в 2017 году заключило договор аренды офисного здания согласно ст. 93 Закона N 44-ФЗ сроком на три года. В 2020 году дополнительным соглашением договор был пролонгирован еще на три года, то есть до конца 2023 года.

Пролонгация договора до 2026 года

Правомерно ли в настоящее время таким же образом, путем заключения дополнительного соглашения, пролонгировать действие договора до 2026 года?

Перезаключение договоров по электроэнергии и газоснабжению

Обязательно ли договоры по электроэнергии и газоснабжению перезаключать ежегодно?

Ограничения относительно бюджетного законодательства

Есть ли в данном случае, помимо Закона N 44-ФЗ, какие-то ограничения относительно бюджетного законодательства?

Выводы

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: перезаключать указанные в вопросе контракты ежегодно нет необходимости. Они могут быть пролонгированы по соглашению сторон.

Согласно ч. 2 ст. 34 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ изменение условий контракта не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ст. 34 и 95 этого Закона.

Положения ст. 34 и 95 Закона N 44-ФЗ распространяются на все контракты, способ осуществления закупки значения не имеет. При заключении контракта указывается, что цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения.

Изменение условий контракта допускается только в случаях, предусмотренных законом, например, п. 10 ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ.

Как изменить условия контракта и пролонгировать его на русском языке

Таким образом, любые условия, включая о сроке действия (исполнения) и цене, упомянутых в вопросе контрактов, если они заключались без проведения конкурентных процедур (в рассматриваемом случае на основании п. 1, 8, 23, 29, 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ), могут изменяться по соглашению сторон без каких-либо ограничений.

Перезаключать такие контракты ежегодно нет необходимости, они могут быть пролонгированы и до 2026 года путем заключения к ним соответствующих дополнительных соглашений.

Такая пролонгация не противоречит ни законодательству о контрактной системе, ни бюджетному законодательству.

Разумеется, сведения об изменении условий контрактов (в отношении контрактов, информация о которых включается в реестр контрактов) подлежат отражению в реестре контрактов (п. 8 ч. 2 ст. 103 Закона N 44-ФЗ), а дополнительные соглашения к зарегистрированным договорам аренды также требуют государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ).

Особенности государственной регистрации договора

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

9 ноября 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Под государственной регистрации договора подразумевается внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) информации о заключении соглашения между сторонами, в том числе основные сведения по достигнутым договоренностям и иные данные.

Данная процедура имеет свои особенности.

Договор аренды – основные понятия

Понятие аренды раскрывается в статье 606 ГК РФ. Согласно данной норме, под ней подразумевается передача имущества арендодателем арендатору во временное владение и/или пользование.

В свою очередь, под арендодателем понимается собственник или лицо, которое уполномочено законом или собственником сдавать имущество. В свою очередь под арендатором подразумевается любое лицо, которое арендует имущество.

Перечень объектов, которые возможно передать во временное владение и/или пользование, установлен в статье 607 ГК РФ. Это здания, сооружения, оборудования, предприятия и иные объекты.

В соглашении указывается информация об имуществе, которое подлежит передаче. Госрегистрация в ЕГРН обязательна, с некоторыми исключениями.

Арендовать можно все то, что не запрещено законом

Какие договоры подлежат регистрации

Статьей 609 ГК предусмотрена обязательная письменная форма соглашения и госрегистрация, если оно заключено на срок более года, но с некоторыми исключениями.

К исключению, в данном случае, можно отнести положения пункта 2 статьи 651 ГК, а именно обязательная государственная регистрация договора аренды, который заключен на срок более 12 месяцев. Соответственно, если срок соглашения на здание или сооружение менее года, оно может не регистрироваться.

Для чего нужна регистрация договора аренды

Госрегистрация необходима в следующих случаях:

Незарегистрированные договоренности в Росреестре

Незарегистрированные договоренности в Росреестре могут быть оспорены, сторона может отказаться от своих обязательств и т.п. Во избежание негативных последствий советуем взвесить все за и против и определить, что для вас будет самым выгодным.

Юристы компании Архитектурное бюро “МБР” проконсультируют вас по всем возникающим вопросам. Мы имеем многолетний опыт сопровождения регистрации в Росреестре.

Договор субаренды

Под субарендой понимается заключение соглашения на уже ранее арендованное имущество, то есть вторичная аренда. В данном случае сторонами являются:

1. Арендодатель (основной арендатор)
2. Арендатор (субарендатор)

При таком виде арендных отношениях важно учитывать:

• Необходимость наличия основного арендного договора
• Порядок регистрации субаренды

Регистрировать субаренду будет возможно, если пройдена регистрация долгосрочного договора аренды. Например, компания “Ромашка” передает в аренду нежилое здание ООО “Тюльпаны” (заключается арендное соглашение (основное)). Далее ООО “Тюльпаны” передает в субаренду часть арендованного здания ООО “Хризантема” (оформляются субаренда).

Таким образом, регистрировать последние договоренности будет возможно только после внесения в ЕГРН сведений об основном арендном соглашении.

В отношении субаренды может быть осуществлена госрегистрация, если зарегистрирован основной договор.

Подготовка технического плана

Под техническим планом понимается документ, в котором указаны данные о характеристиках объекта. В рамках регистрации аренды нежилого помещения, технический план будет необходим в следующих случаях:

• При аренде нежилого помещения
• При субаренде нежилого помещения

Он готовится, в соответствии с требованиями статьи 24 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ и приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.

Требования к техническому плану

План составляется на основании сведения из ЕГРН. Подробные требования указаны в Приказе № П/0082. В частности, в Приказе обозначены условия заполнения граф, частей плана.

Технический план состоит из:

1. Общих сведений о местоположении объекта
2. Планов и схем объектов
3. Описания основных характеристик объекта

Технический план готовится в электронном виде на основании проведенного обследования помещения. План подготавливает специалист, обладающий специальными познаниями.

Кто готовит технический план

Специалистом, осуществляющим подготовку тех плана является кадастровый инженер. Деятельность инженера регулируется ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ О кадастровой деятельности. Согласно данному закону, кадастровым инженером может быть гражданин России, который имеет высшее образование и числится в СРО.

При выборе компании оцените опыт, квалификацию работающих там специалистов.

Кадастровые инженеры компании АБ “МБР” имеют многолетний опыт подготовки технических планов любой сложности. Обратитесь к нашим экспертам и получите полную консультацию.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Зарегистрировать возможно, если соблюсти определенные требования и условия. В частности, в Росреестр требуется подать определенный пакет документов.

По итогу рассмотрения документации, регистрирующий орган выносит соответствующее решение.

Порядок регистрации договора аренды в Росреестре

Заявление подается через Многофункциональный центр или через личный кабинет (на сайте Росреестра).

Регистрация договора аренды в Росреестре

Уполномоченный орган при получении заявления анализирует представленные документы, а также сведения из ЕГРН. Если поданный пакет соответствует требованиям законодательства, а также указанные сведения не противоречат данным из ЕГРН, выносится решение — госрегистрация.

В противном случае, может быть вынесено:

Важно отметить, что подтверждением проведения регистрации договора аренды в Росреестре является выданная выписка из ЕГРН с информацией об обременении.

Подготовка документов для регистрации

Необходимо подойти к процессу подготовки пакета для Росреестра с особым вниманием. Если изначально документация будет подана не в полном объеме или с ошибками, процесс может затянуться ни на один месяц. Обращение к специалистам, сэкономит силы и время.

Юристы, кадастровые инженеры компании Архитектурного бюро “МБР” помогут осуществить процедуру госрегистрации быстро, с полным сопровождением и гарантией.

Сроки

Согласно, статьи 16 ФЗ-218, госрегистрация осуществляется в определенные сроки. В частности:

По окончании установленного срока, Росреестр должен вынести соответствующее решение.

Какие документы нужны для регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Зарегистрировать арендное соглашение возможно путем подачи заявления.

К заявлению прикладываются документы, предусмотренные законодательством.

Обязательные документы

• Заявление
• Арендное соглашение
• Технический план
• Подтверждение полномочий заявителя
• Согласие супруга/супруги
• Согласие залогодержателя
• Квитанция по оплате госпошлины за регистрацию договора аренды

Могут быть предоставлены и иные сведения (ст. 18 ФЗ-218). С полным списком можно ознакомиться на сайте Росреестра.

Обратитесь в компанию АБ “МБР”. Мы умеем договариваться с государственными органами и даем гарантированный результат.

Как зарегистрировать дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение регистрируется в том же порядке, что и основной договор. Однако, имеются определенные особенности:

Стоимость услуг

• Внесение изменений в Росреестр: От 50 000 рублей (от 20 дней)
• Оформление проекта и заключения: От 30 000 руб.
• Подготовка тех плана: От 25 000 руб.
• Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ: От 15 000 рублей

Цены на иные услуги Архитектурного бюро “МБР” здесь.

Полезные документы

Ссылка на видео-кейс

Кейсы по госрегистрации договора аренды

Компания Архитектурное бюро “МБР” оказывает услуги проектирования, сопровождения перепланировок, госрегистрации аренды любых объектов. Ниже можно ознакомиться с примерами наших работ.

Кейс 1. Госрегистрация аренды части помещения с согласованием перепланировки

Поступила заявка от нашего постоянного клиента, владельца нескольких зданий. Заказчик планировал сдать часть помещения в долгосрочную аренду, но проблема заключалась в том, что произведенные перепланировки (раздел помещения) не были ранее учтены.

Потенциальный арендатор отказывался подписывать что-либо, пока все изменения не будут зарегистрированы в установленном порядке. Наши кадастровые инженеры оперативно провели обследование помещения, подготовили проектную документацию, технический план. Подготовленный пакет был сдан в Росреестр. По истечении 12 дней Клиент получил выписку с внесенными изменениями. В тот же день, Заказчик заключил долгосрочное арендное соглашение.

При осуществлении перепланировки готовится проектная документация

Кейс 2. Сопровождение процедуры регистрации и устранение приостановки Росреестра

Заказчик (арендатор нежилого помещения) обратился с просьбой помочь устранить причины приостановки. Ранее им был подан пакет документов на регистрацию договора аренды нежилого помещения в Росреестре. Однако было вынесено решение о приостановлении.

Ввиду невозможности связаться с уполномоченным органом, заказчик не смог определить причины приостановки. После обращения к нам, за дело взялись наши юристы. Они определили основные причины приостановления — отсутствие технического плана и согласия залогодержателя.

Пока клиент оформлял согласие, кадастровые инженеры АБ “МБР” подготовили технический план. Собранный пакет был подан на рассмотрение. В течение 12 дней, Росреестр проанализировал новые документы и вынес решение о регистрации. Заказчик смог впоследствии передать арендованное помещение в долгосрочную субаренду.

Госрегистрация долгосрочных арендных отношений обязательна

Часто задаваемые вопросы

Какая сумма госпошлины, если сторонами являются физическое и юридическое лицо?

Может ли арендатор подать на кадастровый гос учет от своего имени проект перепланировки?

В какой срок после заключения нужно зарегистрировать договор?

Выводы

Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре происходит согласно требованиям законодательства. Госрегистрация обязательная для соглашений со сроком действия более года. В пакет на подачу входят заявление, договор (не менее 2-х экземпляров), госпошлина, технический план и иные документы. По итогу рассмотрения пакета, Росреестр выносит соответствующее решение и выдает выписку из ЕГРН.

Для экономии сил и времени, обратитесь в компанию АБ “МБР” для быстрого и успешного прохождения процедуры.

Вопрос 1: Где взять копию договора/дополнительного соглашения к договору?

Ответ: Копию договора/ дополнительного соглашения к договору предоставляют ответственные должностные лица институтов, назначенные распоряжением директора института (приказ ректор № 309/03 от 05.04.2018)

Вопрос 2: Подскажите сроки, до какого числа я должен заплатить по договору на оказание платных образовательных услуг.

Ответ: сроки оплаты указаны в договоре и дополнительных соглашениях к нему.

Вопрос 3: Я не знаю сколько мне платить.

Ответ: Стоимость на каждый учебный год устанавливается приказом ректора и отражается в дополнительных соглашениях к договору.

Вопрос 4: Где взять дополнительное соглашение к договору?

Ответ: Дополнительные соглашения к договору составляются на каждый учебный год, получить можно в деканате.

Вопрос 5: У кого я могу получить справку для ИФНС, чтобы получить налоговый вычет за обучение?

Ответ: Справки по договорам на оказание платных образовательных услуг не выдаются,

Подтверждением оплаты является чек, квитанция.

Порядок предоставления социального налогового вычета по расходам на обучение установлен пп. 2 п. 1 ст. 219 НК РФ., подробное описание на сайте ИФНС

Вопрос 6: К кому обратиться в институте по вопросам, связанным с договором на оказание платных образовательных услуг.

Ответ: Распоряжениями директоров институтов назначены ответственные лица за финансовую дисциплину (список в приложении)

Вопрос 7: Я потерял квитанцию, чек об оплате, где взять копию?

Ответ: УБУиФК не выдает копии платежных документов, копии нужно запрашивать в банке, где осуществлялась оплата.

Вопрос 8: Я вчера/только что оплатил за обучение, почему в личном кабинете нет оплаты?

Ответ: время на обработку платежей составляет три рабочих дня. Если по истечении этого времени вы все еще не увидели оплату в личном кабинете, необходимо обратиться по телефону 375-95-05

Вопрос 9: Объясните, почему у меня задолженность?

Ответ: 1. Необходимо сверить сумму оплаты, указанную в договоре с суммой, фактически оплаченной.

2. если увидели расхождение – обратитесь к ответственному лицу в деканате,

3. если остались вопросы, обратитесь в УБУ и ФК 389-93-38 (УГИ, ШГУП,ИЕНиМ)

375-95-05 (остальные институты)

Вопрос 10: Почему у меня нет скидки на оплату за обучение, ведь в прошлом году была?

Ответ: Скидки предоставляются согласно положения о скидках

Информацию можно получить в деканатах.

Вопрос 11: Я не могу заплатить за обучение по графику, указанному в договоре, до какого числа можно заплатить?

Ответ: необходимо обратиться в деканат для написания заявления о рассрочке платежа.

Вопрос 12: Если я не оплачу обучение до 01 февраля, 01 сентября вы меня отчислите?

Ответ: Отчислением студентов занимаются деканаты, УБУиФК не занимается отчислением и зачислением студентов

Вопрос 13: Если я оплачу обучение за два, три, четыре года – дадите скидку?

Ответ: УБУиФК не принимает решений о предоставлении скидок, скидки предоставляются директорами институтов.

Вопрос 14: Я заочник, плачу за обучение, когда приезжаю на сессию, почему у меня долг?

Ответ: Оплату по договору на оказание платных образовательных услуг необходимо производить по графику, указанному в договоре и дополнительных соглашениях к договору.

Вопрос 15: У меня нет на руках договора/дополнительного соглашения к договору – где взять?

Ответ: в деканате института

Вопрос 16: Я произвел оплату за обучение через сайт УрФУ и не получил чек об оплате, где взять?

Ответ: при оплате через сайт УрФУ чек приходит на электронную почту, указанную при оплате.

Если ошиблись в адресе эл.почты или не указали ее, позвоните по тел. 375-95-05

Вопрос 17: У меня переплата по договору на оказание платных образовательных услуг, как вернуть?

Ответ: обратиться в деканат и написать заявление на возврат, приложить все документы, отмеченные в заявлении. Заявление оставить в деканате, сотрудники деканата передадут его в УБУ и ФК

Вопрос 18: Я хочу оформить рассрочку, как это сделать?

Ответ: для оформления рассрочки по договору на оказание платных образовательных услуг необходимо обратиться в деканат.

Вопрос 19: В какие сроки производится возврат денежных средств по заявлению плательщика?

Ответ: 10 рабочих дней со дня , следующего за днем поступления пакета документов в УБУ и ФК ( приказ ректора № 189/03 от 11.03.2012 п.4)

Вопрос 20: Мне нужен счет на оплату обучения для банка ( кредитный договор на обучение), где взять?

Ответ: счета на оплату выписывают сотрудники деканатов.

Вопрос 21: У меня трехсторонний договор на обучение, мне нужен акт выполненных работ за семестр.

Ответ: для получения акта выполненных работ за образовательные услуги необходимо обратиться в деканат.

Вопрос 22 Почему в личном кабинете не отражаются начисление за проживание в общежитии (или не отражена оплата)?

Если Вы проживаете в общежитии, но в личном кабинете не отражаются начисления, необходимо связаться с бухгалтерий УрФУ по тел.: 389-93-10 или 375-41-16

Вопрос 23 Кто из студентов имеет право на бесплатное проживание в общежитии ?

· Освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в общежитии:

— лица, указанные в части 5 статьи 36 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" (студенты, являющиеся детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лицами, потерявшими в период обучения обоих родителей или единственного родителя, детьми-инвалидами, инвалидами I и II групп, инвалидами с детства, студенты, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и иных радиационных катастроф, вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне, студенты, являющиеся инвалидами вследствие военной травмы или заболевания, полученных в период прохождения военной службы, и ветеранами боевых действий, а также студенты из числа граждан, проходивших в течение не менее трех лет военную службу по контракту на воинских должностях, подлежащих замещению солдатами, матросами, сержантами, старшинами, и уволенных с военной службы по основаниям, предусмотренным подпунктами "б" — "г" пункта 1, подпунктом "а" пункта 2 и подпунктами "а" — "в" пункта 3 статьи 51 Федерального закона от 28 марта 1998 года N 53-ФЗ "О воинской обязанности и военной службе", и студенты, получившие государственную социальную помощь),

— дети граждан Российской Федерации, принимающих (принимавших) участие в специальной военной операции на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Украины.

· Освобождаются от внесения платы за коммунальные услуги в общежитии: студенты, являющиеся детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лицами, потерявшими в период обучения обоих родителей или единственного родителя, детьми-инвалидами, инвалидами I и II групп, инвалидами с детства, студенты, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и иных радиационных катастроф, вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне, студенты, являющиеся инвалидами вследствие военной травмы или заболевания, полученных в период прохождения военной службы.

Документы, подтверждающие льготу необходимо представить в жилищную комиссию при заключении договора.

Если же Вы попали в категорию льготника позже, необходимо предоставить документы в бухгалтерию УрФУ

Вопрос 24 Где можно оплатить за проживание в общежитии?

Произвести оплату за проживание в общежитии можно:

· В отделениях Банка Синара и в отделениях Сбербанка;

· Через электронные платежи УрФУ — pay.urfu.ru

· В кассе УрФУ

· Через интернет- банк или приложения банков Сбербанк Онлайн, банк Синара.

· Так же оплату можно произвести в любом ином банке ( с комиссией банка)

При оплате внимательно проверяйте реквизиты получателя ( УрФУ), указывайте полный номер договора.

Срок внесения платы за проживание — до 10 числа. месяца, следующего за истекшим

Вопрос 25 Как вернуть деньги, оставшиеся после окончания договора на проживание в общежитии ли средств обеспечительного платежа?

Заявления с приложенными документами можно принести в бухгалтерию УрФУ по адресам: Мира 19, каб. М-230 или Ленина 51, каб.108

Вопрос 26 Как получить социальную стипендию?

Ответ: для того, чтобы получить социальную стипендию Вам необходимо предоставить справку о назначении Вам государственной помощи. Данную справку необходимо предоставить в ГУК-403 с 10:00 по 15:00 с понедельника по пятницу

Вопрос 27 Могу ли я получать повышенную социальную стипендию?

Ответ: повышенная государственная социальная стипендия назначается студентам 1 и 2 курса (бакалавриата/специалитета) при наличии академической и социальной стипендии по результатам промежуточной сессии

Вопрос 28 Какие документы нужно предоставить для компенсации денежных средств за практику?

Ответ: следующие документы для выплаты предоставляет 1 ответственный человек от группы.

1. оригинал приказа о прохождении практики;

2. командировочное удостоверение;

3. компенсация проезда с места учёбы до места практики и обратно осуществляется при наличии билетов на поезд (плацкарт), рейсовый автобус или авиаперелёт в эконом классе (при невозможности проезда наземным транспортом).

компенсация проживания вне местожительства в период практики производится на основании подтверждающих документов: договор аренды, чеки об оплате или расписка о получении денежных средств от арендодателя, справка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности арендодателя. Размер компенсации за период практики в пределах установленных норм на основании приказа ректора университета

Вопрос 29 Какие документы нужно предоставить для компенсации денежных средств за мероприятие?

1. оригинал приказа о направлении на мероприятие;

2. документы (договор, акт об оказании услуг, чек об оплате) за организационный взнос (если имеется);

3. компенсация проезда осуществляется при наличии билетов:

— на поезд (не более купе);

— рейсовый автобус;

— самолёт (эконом класс).

4. компенсация проживания в период мероприятия компенсируется при наличии следующих документов об оплате: чек об оплате и справка о проживании.

Компенсация производится по фактически предоставленным документам в соответствии со сметой в оригинале приказа

Один из экспертов «АГ» считает, что вывод ВС позволит обеспечить единообразие практики в аналогичных делах. Другой заметил, что при определении природы договора суды зачастую до сих пор опираются на прямое указание в его тексте об использовании определенной договорной конструкции, при этом не уделяя должного внимания сути правоотношений между сторонами. Третий пояснил, что в рассматриваемом случае фактически в договор залога было включено условие о поручительстве в обеспечение залогодателя перед залогодержателем, возникновение которого стороны поставили под отлагательным условием.

Верховный Суд опубликовал Определение от 31 октября по делу № 19-КГ23-23-К5, в котором разъяснил, что следует учитывать судам при квалификации договора, в котором содержатся элементы различных договоров.

26 мая 2018 г. ООО «Промстройоборудование» заключило с ООО «Лизинговая Компания Независимого Строительного Банка» договор финансовой аренды (лизинга) имущества. В дальнейшем «Промстройоборудование» неоднократно нарушал обязанность по своевременной оплате лизинговых платежей.

В октябре 2018 г. лизингодатель заключил с Артемом Хасановым договор залога, обеспечивающий исполнение обязательств по договору лизинга. Договором определено, что предметом залога является принадлежащее Артему Хасанову на праве собственности недвижимое имущество, общая стоимость которого согласована сторонами и составляет 11 млн руб., при этом сумма обеспеченного требования составляет 26, 8 млн рублей. В соответствии с договором залога при уменьшении стоимости залога общество «Ликонс» имеет право требовать от залогодателя, а тот обязан в установленный срок передать в залог дополнительное имущество по выбору залогодержателя либо предоставить иное равноценное по стоимости дополнительное обеспечение исполнения обязательств по договору лизинга. Залогодержатель вправе в случае уменьшения стоимости заложенного имущества, влекущем необеспеченность договора лизинга, потребовать от залогодателя досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

В октябре 2020 г. ООО «Ликонс» направило Артему Хасанову претензию с требованием передачи в залог дополнительного имущества либо предоставления иного дополнительного обеспечения на сумму 11 млн руб., а также с требованием об исполнении обязательств лизингополучателя по уплате лизинговых платежей. В обоснование доводов об уменьшении стоимости залогового имущества компания ссылалась на выполненный по ее заказу отчет.

Поскольку претензия осталась без ответа, лизинговая компания обратилась в суд с иском к Артему Хасанову о досрочном исполнении обязательств по уплате лизинговых платежей в размере 7,3 млн руб. и о возмещении судебных расходов. Истец указал, что уменьшение стоимости заложенного имущества, влекущее необеспеченность договора лизинга, нарушает права лизингодателя, требования которого о предоставлении в залог дополнительного имущества либо иного дополнительного обеспечения, а также об исполнении обязательства по уплате лизинговых платежей в претензионном порядке залогодателем не удовлетворены.

Исковые требования были удовлетворены. Суд указал, что согласно выводам, содержащимся в заключении судебной оценочной экспертизы от 27 июля 2021 г., рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего залогодателю, составила 11,7 млн руб., следовательно, ответчик взятые на себя обязательства надлежащим образом не исполнил.

Однако апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении иска. Апелляционный суд ссылался на то, что условия договора залога связаны с применением гражданско-правовой ответственности в виде обращения взыскания на имущество должника при наступлении условий, предусмотренных данным договором, однако требование об обращении взыскания на заложенное имущество истцом не заявлялось и судом не разрешалось. Он также отметил, что трактовать договор залога как содержащий условия о поручительстве ответчика, которое бы предусматривало имущественную ответственность должника, оснований не имеется. С такими выводами согласился кассационный суд.

Впоследствии общество «Ликонс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что в силу п. 1 ст. 307.1 и п. 3 ст. 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре.

Суд указал, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. В соответствии со ст. 431 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, становившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

ВС разъяснил толкование условий договораПленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров 25 декабря 2018

Со ссылкой на п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 ВС разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК, а также другими положениями Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права. Таким образом, стороны могут заключить договор, который порождает единую совокупность обязательств, входящих в состав двух либо нескольких урегулированных законом типичных договорных отношений. Суду в таком случае надлежит, исходя не только из названия договора, но и из его предмета, содержания прав и обязанностей сторон, распределения рисков и т.д., произвести его правильную квалификацию для решения вопроса о применении в соответствующих частях правил о договорах, элементы которых содержатся в этом смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В определении поясняется, что ответственность поручителя урегулирована ст. 363 ГК, которой предусмотрено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Обеспечиваемое поручительством требование определяется соответственно объему подлежащего удовлетворению требования кредитора, который по общему правилу вправе требовать оплаты долга как с основного должника, так и с поручителя, причем как всего долга полностью, так и его части. При этом ВС обратил внимание, что положения закона об ответственности поручителя не требуют прямого указания в договоре о том, что обязательства являются солидарными, основываются на предоставлении поручительства, поскольку такое существо правоотношений сторон договора может устанавливаться судом исходя из толкования его условий по правилам, установленным ст. 431 ГПК РФ.

Верховный Суд отметил, что, как следует из материалов дела, соглашением, поименованным сторонами как договор залога, обеспечивающего исполнение обязательств по договору лизинга, предусмотрено, что залогодатель согласен с наличием права залогодержателя потребовать как от лизингополучателя, так и от залогодателя уплаты задолженности по договору лизинга, неустойки, а также иных сумм, подлежащих уплате лизингополучателем залогодержателю. Сторона истца обращала внимание судов апелляционной и кассационной инстанций на то, что залогодателем и залогодержателем заключен смешанный договор, содержащий в себе элементы различных договоров – залога и поручительства, в связи с чем к отношениям сторон по нему суду надлежало применить в соответствующих частях правила, регламентирующие названные виды договоров. Лизинговая компания подчеркивала, что нарушение судом апелляционной инстанции требований ст. 431 ГК при толковании заключенного между ней и Артемом Хасановым договора и, как следствие, его неправильная квалификация, неустановление солидарного характера ответственности должника и залогодателя привели к вынесению решения, не отвечающего требованиям ст. 195 ГПК РФ.

Таким образом, Верховный Суд согласился, что судом апелляционной инстанции были допущены нарушения норм права, которые не были устранены кассационным судом, поэтому он отменил обжалуемые судебные акты, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.

Юрист, партнер агентства практикующих юристов «Правильное право» Тимур Якупов полагает, что позиция ВС РФ является логичной и обоснованной с юридической точки зрения. «На практике довольно часто заключаются смешанные договоры, которые вне зависимости от своего названия включают в себя элементы различных договоров. В таких случаях необходимо отталкиваться от буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, о чем нам прямо говорит закон», – отметил эксперт.

Тимур Якупов указал, что основной договор не всегда содержит в себе сведения о поручительстве, а само поручительство может быть дано и вовсе после заключения договора. По своей природе договор поручительства подразумевает добровольную ответственность поручителя за исполнение договора другим лицом перед кредитором. Эксперт подчеркнул, что в данном случае согласно договору залога стороны помимо условий о залоге согласовали обязательства залогодателя в части поручительства. «Позиция ВС РФ о том, что положения закона об ответственности поручителя не требуют прямого указания в договоре о том, что обязательства являются солидарными, также, на мой взгляд, верна, а озвученный судом вывод позволит обеспечить единообразие практики в аналогичных делах», – отметил он.

Адвокат АП Кировской области, старший юрист Savina Legal Антон Каминский подчеркнул, что ВС РФ решил довольно серьезную проблему определения применимых к договору норм. По его мнению, при определении природы договора суды зачастую до сих пор опираются на прямое указание в его тексте об использовании определенных договорных конструкций (норм), при этом не уделяя должного внимания сути правоотношений между сторонами. При этом ситуация может осложняться, когда стороны заключают смешанные или непоименованные договоры, включающие различное количество сторон с разным объемом прав и обязанностей.

Эксперт указал, что применение ст. 421, 431 ГК РФ, Постановления Пленума ВС РФ № 49 позволило Верховному Суду при определении правовой природы разных типов договоров учитывать, прежде всего, суть отношений, а не текст договора. Согласно позиции ВС для применения правил определенного договорного типа не обязательно иметь конкретное указание в договоре на использование тех или иных правовых конструкций. При этом нельзя считать, что, при наличии в договоре существенных признаков другого договорного типа, будут применяться в обязательном порядке все правила выбранной правовой конструкции. Тем самым, по мнению эксперта, ВС РФ продолжил традицию телеологического и системного толкования договоров, заложенную Пленумом ВАС РФ в Постановлении от 14 марта 2014 г. № 16.

«Не стоит забывать, что до сих пор многие суды могут смотреть на данный подход довольно консервативно. По этой причине для митигации рисков и минимизации возможных издержек от длительных судебных разбирательств необходимо корректно и точно формулировать условия договора – прописывать схему взаимоотношений сторон в преамбуле, описывать каузу соглашения, определять корреспондирующий перечень прав и обязанностей на основании привязки к конкретным нормам ГК РФ (при их наличии)»,– уверен Антон Каминский. Он полагает, что определение ВС открывает новые горизонты в вопросе усмотрения суда в смешанном договоре, так как отсутствие необходимости указания в договоре на применимые правила договорных типов позволит упростить процедуру определения применимых к смешанному договору норм, а также позволит выделять элементы правоотношения в иных договорных типах, исходя из сути правоотношений.

Пленум Верховного Суда принял постановление о применении судами правил о залоге вещейПосле доработки редакционной комиссией документ подвергся незначительным изменениям, в том числе стилистическим корректировкам27 июня 2023

Руководитель практики банкротства Enforce Law Company Станислав Голунов считает, что ключевым вопросом, который подлежал решению в этом деле, – это возможность согласования в договоре залога по обязательству за третье лицо отлагательного условия в виде поручительства со стороны залогодателя. Он указал, что согласно ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога. Данная норма является диспозитивной, поэтому стороны договора залога вправе устанавливать конкретные последствия изменения стоимости предмета залога.

Эксперт заметил, что в п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» разъяснено, что в такой ситуации залогодержателю могут быть предоставлены право требовать предоставления дополнительного обеспечения залогодателем в виде залога иного имущества, поручительства по обязательству, обеспеченному залогом, право требовать досрочного обращения взыскания на предмет залога. Таким образом, стороны были вправе согласовать на случай ухудшения условий обеспечения условие о предоставлении залогодержателю права требовать дополнительных гарантий исполнения основного обязательства, то есть договора лизинга.

ВС разъяснил, как определять срок прекращения поручительства, если договором он не установленПринято Постановление Пленума Верховного Суда о некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве 25 декабря 2020

Станислав Голунов добавил, что фактически в договор залога было включено условие о поручительстве в обеспечение залогодателя перед залогодержателем, возникновение которого стороны поставили под отлагательным условием. Возможность заключения договора поручительства под отлагательным условием прямо предусмотрена п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24 декабря 2020 г. № 45. «К отлагательным условиям, обусловливающим вступление договора поручительства в силу, могут быть отнесены такие обстоятельства, наступление которых зависит в том числе от поведения стороны по обязательству, например, в нашем случае, ухудшение обеспечения и отказ в предоставлении дополнительного обеспечения в виде залога», – подчеркнул эксперт. Он заключил, что рассматриваемое дело является примером того, что для правильного решения суду не всегда стоит руководствоваться лишь наименованием заключенного договора, а следует исследовать существо того обязательства, которое возникло между сторонами по договору.

Чтобы изменить условия контракта по Федеральному закону от 05.04.2013 № 44-ФЗ (далее – 44-ФЗ) после его заключения, необходимы веские причины. Стороны должны подписать дополнительное соглашение, включающее текст правок и ссылки на основание для внесения изменений.