Как составить договор аренды для бизнеса

Работаем с самозанятыми

Что такое выселение арендатора?

Как выселить арендатора стало одним из часто задаваемых вопросов в последнее время. Владельцы недвижимости хотят избавиться от своих арендаторов по разным причинам.

Выселение арендатора, который имеет право на проживание в течение десяти лет в соответствии с условиями договора аренды, может быть достигнуто только в определенных обстоятельствах. Кроме того, также необходимо выполнение правовых требований, которые защищают арендаторов в неблагоприятных ситуациях. Поэтому выселение не может быть рассмотрено без объяснения нижеприведенных ситуаций, и выселение не может быть проведено без выполнения правовых условий для этих ситуаций.

Новости и аналитика

Между сторонами заключен договор аренды помещения для установки оборудования базовой станции сотовой связи. Арендатор, в свою очередь, оплачивает арендные платежи исправно. Однако арендодатель без всяких оснований отказывает в доступе к помещению. На данный момент оборудование отключено, и доступа к нему нет.

Согласно договору аренды арендодатель обязан обеспечить арендатору беспрепятственное пользование арендуемой площадью в течение всего срока действия договора и предоставить ему право и возможность пользования теплоснабжением, водоснабжением, энергоснабжением, канализационными и другими инженерными и иными системами.

Может ли арендатор приостановить оплату арендных платежей, сославшись на то, что арендодатель нарушает условия договора? Какие требования заявить в суде?

Новости и аналитика

ООО и ИП заключили договор аренды, в соответствии с условиями которого предпринимателю для размещения торговой точки с 01.02.2021 было предоставлено право использовать нежилое помещение, принадлежащее ООО. Срок аренды в договоре не указан.

Фиксированные арендные платежи должны производиться ежемесячно, не позднее 5 дней с начала каждого месяца. ИП внес арендные платежи за февраль, а в марте письменно предупредил арендодателя о том, что он меняет порядок внесения арендной платы: вместо ежемесячных платежей будет вносить ежеквартальные в течение 10 дней по окончании квартала, и приостановил платежи.

Через 2 месяца ООО обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд с требованием о расторжении договора. ИП в свою очередь исковых требований ООО не признал, т.к. считал изменение сроков внесения арендной платы согласованным с арендодателем по умолчанию.

1. Мог ли ИП в одностороннем порядке изменить условия договора?
2. Каким образом может быть расторгнут договор со стороны ООО?
3. На что еще следует обратить внимание в описанной ситуации?

Финансовые сложности, ненужность объекта, желание сэкономить

Главные причины недобросовестных действий арендаторов офисных, торговых, складских и производственных помещений. Что делать собственникам в подобных случаях?

Как защитить себя от недобросовестных арендаторов

Каждый собственник коммерческого помещения боится недобросовестного арендатора. Такой арендатор может не платить или повредить объект: разбить окна, испортить внутренние коммуникации, выломать выключатели или даже снять паркет.

При завершении аренды объект недвижимости должен быть возвращен в том же состоянии, что и принимался арендатором, но с учетом нормального износа, следует из Гражданского кодекса (ГК) России. Нормальный или типичный износ возникает при обычном пользовании имущества. Но иногда помещение возвращается с явными и серьезными повреждениями, когда о нормальном износе речи нет.

Многие собственники при приеме помещения совершают ошибку, подписывая акт приема-передачи объекта без его внимательного осмотра. Кто-то и вовсе полагается на честность арендаторов и подписывает документы путем обмена актами по почте. Это приводит к тому, что при физическом осмотре помещения и выявлении повреждений предъявить претензии уже нельзя.

Пример случая и его разрешение

Однажды арендатор (ИП) решил, что больше не будет вносить ежемесячные платежи, а будет делать это ежеквартально в течение 10 дней после окончания квартала. Через 2 месяца ООО обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд с требованием о расторжении договора. ИП считал, что изменение сроков платежей было согласовано с арендодателем по умолчанию.

Вопросы, которые встали перед сторонами:

1. Мог ли ИП в одностороннем порядке изменить условия договора?
2. Каким образом может быть расторгнут договор со стороны ООО?
3. На что еще следует обратить внимание в описанной ситуации?

Решение:

• Арендатор (ИП) не вправе в одностороннем порядке изменять условие договора.
• Арендодатель (ООО) вправе отказаться от исполнения договора, предупредив арендатора за три месяца.
• Арендодатель также вправе требовать расторжения договора в судебном порядке.

Все условия договора должны соответствовать законодательству, и в случае нарушения таких условий сторона имеет право обратиться в суд.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ граждане и юридические лица свободны в определении своих прав и обязанностей на основе договора, но все условия должны быть согласованы и соответствовать закону.

Помните, что правильно оформленный договор и внимательный контроль со стороны арендодателя могут помочь избежать неприятных ситуаций с арендаторами.

Договор и исполнение обязательств

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ заключенный договор является основанием для возникновения у его сторон взаимных обязательств. В силу ст. 309 ГК РФ эти обязательства (в том числе обязательство по внесению предусмотренной договором арендной платы) должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом или договором (пп. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).

Изменение договора

По общему правилу изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ(1)). Соглашение сторон об изменении условий договора, по существу, само является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), а значит, к нему применимо положение п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Коммунальные платежи

Стороны обычно включают их в арендную плату. Ещё варианты: арендатор переводит сумму арендодателю ежемесячно, либо физическое лицо (со статусом или без) передаёт право оплаты квитанций арендатору-компании/ИП. Любое условие по коммуналке важно прописать в договоре.

Арендатор вправе удержать НДФЛ с компенсации квитанций, если начисления не зависят от фактического потребления услуг ЖКХ. Под эту категорию попадают только отопление, домофон, плата за площадь помещения, аналогичная квартплате (письмо Минфина от 27 августа 2015 г. №03-04-05/49369

Не надо платить налог за оплату начислений по приборам учёта, т.е. за водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, электроэнергию.

Примеры решений Верховного суда, касающиеся судебных дел по выселению

Уведомление о расторжении договора должно быть предоставлено за три месяца до окончания срока аренды, а иск должен быть подан в течение шести месяцев с окончания периода

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

18 августа 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Последний 6-месячный период аренды

Согласно дате заключения договора аренды, последний 6-месячный период аренды составляет с 1.11.2012 по 1.5.2013 г. Уведомление об окончании должно быть дано за три месяца до окончания периода, между 1.11.2012 и 1.2.2013 гг. Иск, в свою очередь, должен быть подан между 1.5.2013 и 1.11.2013 гг.

Уведомление об окончании датировано 9.1.2013 г., предъявлено 11.1.2013 г. и попадает на трехмесячный период до окончания 6-месячного периода. Иск, поданный 2.5.2013 г., находится в пределах установленного срока. Следовательно, должно быть принято решение о выселении. (Апелляционный суд 6-й гражданской палаты, решение №: 2013/13254E., 2013/14404K., 28.10.2013)

Арендатор несет ответственность за ущерб, причиненный соседней квартире

Согласно статьям 316 и 334 Турецкого кодекса обязательств № 6098 арендатор обязан использовать арендованное имущество бережно и возвращать его в том же состоянии, в котором получил. Если арендатор причиняет ущерб соседней квартире, он несет ответственность за возникший ущерб, если не докажет свою невиновность. (Апелляционный суд 6-ой гражданской палаты, решение № 2015/10344E., 2016/5370K., 22.09.2016)

Желание взрослого ребенка жить отдельно

Желание взрослого ребенка жить отдельно является искренней и реальной необходимостью. Если иждивенец готовится к браку и хочет переехать в отдельный дом, то запрос на выселение из арендованного жилья должен быть рассмотрен. Необходимо признать, что запрос иждивенца, достигшего совершеннолетия, жить отдельно, является нормальным и требует удовлетворения. (Решение 6-ой гражданской палаты Верховного суда от 25.04.2016 г., номер 2016/3380E., 2016/3343K.)

Выселение не может быть запрошено для нужд племянника

Обязательства об освобождении от аренды, указанные в обновленном законе, не могут быть использованы для запроса выселения помещения для племянника.

Неожиданная субаренда

Согласно статье 615 Гражданского кодекса арендатор вправе сдать арендуемое помещение в субаренду только с согласия владельца, если иное не указано в договоре. Однако на практике часто это правило не соблюдается.

Собственник может сдать объект на продолжительный срок без какого-либо контроля и не проверяя, кто там реально сидит. Таким подходом может воспользоваться арендатор в своих интересах, сдав помещение третьим лицам. Со своих субарендаторов он будет получать плату вовремя, но не факт, что оперативно будет расплачиваться с арендодателем. Долги в таких злоупотреблениях не редкость. Владелец же может потребовать деньги за аренду только с арендатора.

На практике был случай, когда владелец помещения после продолжительной паузы приехал проведать арендатора в связи с многомесячной задержкой оплаты аренды. Собственник удивился, когда другие фирмы предъявили ему договоры субаренды и пояснили, что свои платежи они ежемесячно оплачивали. Договор с арендатором оперативно расторгли, но к этому моменту он начал свою ликвидацию. В полном объеме его долг взыскать не удалось.

Как подать иск на выселение в качестве арендодателя?

Для подачи иска на выселение необходимо сначала изучить, на каком основании вы будете опираться, были ли выполнены необходимые условия для данного основания, а также были ли завершены процедурные процессы, такие как отправка уведомления перед подачей иска. Если все условия выполнены, можно подать иск, поясняющий эти условия.

Однако следует отметить, что исковое заявление является наиболее важным элементом иска. Если заявление не будет правильно подготовлено или будут упущены некоторые аспекты, то вероятность проигрыша дела будет высокой. Поэтому важно обратиться за помощью к опытному адвокату при подготовке искового заявления.

Как действовать на УСН

На упрощённой системе налогообложения при расчёте НДФЛ всегда подтверждайте арендную плату договором, актом приёма-передачи и расписками от арендодателя о приёме платежей.

Коммунальные платежи также можно включить в расходы ИП/компании, указав их в договоре аренды на выбор:

Безопасные выплаты самозанятым от бизнеса

Как застраховаться от повреждений

Арендодатели могут подстраховаться, использовав финансовые инструменты, например, обеспечительный платеж. Это форма обеспечения обязательств, предусмотренная законом. Его размер обычно варьируется от одного до двух месячных арендных платежей.

Главное, чтобы в договоре было четко прописано, что за его счет собственник может компенсировать убытки, причиненные повреждением арендуемого имущества. Даже если повреждение не удалось предотвратить, полученный при заключении договора обеспечительный платеж пойдет на ремонт помещения и минимизирует риски, связанные с простоем объекта.

Правильно зафиксированные повреждения имущества при его возврате также могут решить многие вопросы. Арендодатель имеет право настаивать на своей форме акта приема-передачи, где в одном документе совместно с представителем арендатора будут зафиксированы все повреждения, которые явно выходят за рамки нормального износа. Пренебрежение этим правилом может привести к спору с арендатором, например, об объеме повреждений и причинах их возникновения.

Если арендатор не согласен со стоимостью устранения повреждений, то можно провести их независимую оценку. Ее можно заказать у любой оценочной компании. Правда, при вызове оценщика на объект лучше уведомить об этом контрагента всеми возможными способами, в том числе заказным письмом по юридическому адресу. В дальнейшем это позволит доказать факт уведомления, избежать споров в суде о наличии и объеме повреждений, а также не позволит арендатору оспорить факт выезда оценщика на осмотр.

Показателен случай, когда предъявить претензии арендатору так и не удалось. Клиент сдавал в аренду офис поставщику импортной мебели. Арендодатель подписал акт приема-передачи помещения «без нареканий» за день до его реального осмотра. После открытия офиса он увидел грустную картину: арендатор вынес весь ламинат, уложенный по договоренности с владельцем за счет уменьшения арендных платежей.

Советы собственникам

Чтобы защитить себя с юридической стороны, собственникам следует ответственно готовить договор аренды. Многие риски можно нивелировать уже на этом этапе. Например, предусмотреть дополнительные санкции для арендатора, неустойку за нарушение им обязательств, предусмотреть обеспечительный платеж, детализировать продление договора и способы его расторжения.

Не следует принимать помещение из аренды без осмотра. О компенсации любых повреждений нужно договориться с контрагентом заранее.

Не стоит забывать и о контроле: собственникам следует встречаться с арендаторами, посещать и по возможности осматривать объекты, следить за финансовым состоянием арендаторов, отслеживать значимые изменения в ЕГРЮЛ, судебные споры, претензии кредиторов. Лучше вовремя выявить проблемы и попытаться расторгнуть договор, чем потом безуспешно пытаться взыскать долг по аренде.

Пример иска на выселение

Во время процесса выселения роль юриста является ключевой, и необходимо составлять заявление на основе конкретных условий каждого случая, а не использовать шаблонные иски. Поэтому использование образцовых исков может привести к ошибкам, которые могут привести к потере прав.

Для подготовки иска на выселение необходимо определить причины, по которым арендатор не покинул имущество. Затем должна быть определена правовая основа этих причин, и соответствующий юридический аргумент должен быть подготовлен.

Во время подготовки иска важно убедиться, что он соответствует требованиям суда, рассматривающего дело, и любым судебным решениям. Иск должен содержать точную и полную информацию, такую ​​как адрес имущества, дата договора аренды, сумма арендной платы и причины выселения.

Кроме того, важно точно представлять юридические аргументы и доказательства при подготовке иска на выселение. Это может привести к получению результата, который предотвращает потерю прав.

Все эти причины говорят о том, что вместо начала судебного процесса с образцовыми исками необходимо работать с юристом и подготовить иск на основе конкретных условий каждого случая, чтобы обеспечить защиту ваших прав.

Сроки перечисления НДФЛ

За аренду помещения у физика без статуса, арендатор должен заплатить НДФЛ не позднее дня, следующего за датой перечисления арендной платы (ст. 226 НК РФ). Например, вы удержали НДФЛ за период с 22 мая по 23 июня. Переведите сумму ФНС не позднее 28 июня по адресу учета ИП или компании.

Арендатору-компании/ИП по закону необходимо вести налоговые регистры, сдавать отчёт 6-НДФЛ раз в квартал, а справку 2-НДФЛ с кодом 1400 – в конце года.

Нам будет очень приятно, если вы прокомментируете, поставите оценку или поделитесь материалом в социальных сетях — так о нюансах НПД узнает больше людей ❤️

Как работает процесс выселения арендатора?

Процесс выселения арендатора начинается после прекращения или истечения договора аренды и если арендатор не покинул помещение. Если арендатор не покидает имущество, то инициируется дело о выселении в местном суде, где находится имущество, и суд выносит решение о выселении арендатора. Длительность процесса выселения может варьироваться в зависимости от таких факторов, как тип дела, загруженность суда и того, будет ли арендатор использовать свое право на апелляцию. В целом процесс выселения занимает от 6 месяцев до 3 лет, в некоторых исключительных случаях может занять больше времени.

Существует различные способы выселения арендатора, которые были изложены выше. Однако, следует помнить, что каждый спор имеет свои особенности, а причины выселения могут отличаться. Поэтому важно обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся в области арендного права, чтобы избежать риска ущемления своих прав.

Если арендатор не хочет съезжать

Если арендатор не выезжает из помещения, то даже по окончании срока аренды он обязан оплатить ее фактическую стоимость. При этом собственнику следует всегда внимательно готовить договор аренды. Там может быть пункт о том, что при истечении срока аренды, если за какое-то время стороны не заявят об освобождении помещения, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях. Это условие применяется, если к окончанию арендного срока арендатор продолжает пользоваться помещением.

При такой формулировке контрагент может на словах сообщить о желании съехать, а на деле затягивать выезд. В итоге владелец не направит ему уведомление об освобождении помещения в нужное время, а акт приема-передачи до истечения срока аренды подписан не будет. Если собственник захочет выгнать арендатора или поднять арендную плату, то это не удастся сделать, так как договор автоматически возобновится в том же виде. Поэтому решив расстаться, следует в любом случае направить соответствующее уведомление.

Если владелец не потребовал освобождения объекта и вышеуказанного пункта в договоре нет, то договор возобновится, но уже на неопределенный срок и арендодатель его сможет расторгнуть в любое время.

Бывает, что арендатор упорно не хочет выезжать из офиса по истечении срока аренды. В этом случае закон дает владельцам массу инструментов для защиты: взыскание арендной платы за пользование имуществом, взыскание неустойки, компенсация убытков. В крайнем случае можно принудительно освободить помещение и вывезти имущество контрагента, однако его нельзя присвоить — права арендатора не стоит нарушать.

Сначала собственник должен направить контрагенту письменное уведомление (и проследить, чтобы тот его обязательно получил) о расторжении договора и освобождении помещения. В таком уведомлении нужно сообщить, что по истечении предложенного срока имущество будет описано и вывезено с объекта. Возможно, арендатор одумается.

Если встречных движений не последует, то можно принудительно за свой счет вывезти имущество, предварительно составив опись. Лучше это сделать в присутствии охраны или управляющей компании. Далее нужно официально уведомить арендатора о месте хранения имущества. Расходы по хранению и вывозу имущества — это убытки арендодателя, которые можно взыскать с другой стороны в суде.

Но если имущество арендатора повредить или присвоить, то уже арендатор вправе обратиться в суд с иском к владельцу о компенсации своих убытков. Описанные выше меры лучше применять в крайнем случае.

Еще один вариант — обратиться в суд с иском об обязании контрагента освободить помещение. Но рассмотрение дела может занять до полугода, а исполнение судебного решения может привести к той же проблеме: арендатор откажется съезжать.

Как-то раз собственник после досрочного расторжения договора аренды потребовал освободить офис. Арендатор его проигнорировал и перестал платить арендные платежи. Владелец сменил замки, вывез мебель и вещи сотрудников нанимателя. За своим имуществом он так и не обратился, хотя был уведомлен о месте его хранения.

Как удержать НДФЛ с договоры аренды

Напомним, что физики со статусом ИП или самозанятого, сдавая помещение юрлицам, платят налоги самостоятельно.

За обычного гражданина, который сдаёт нежилую недвижимость, налог с арендной платы заплатит арендатор-ИП/компания, который становится его налоговым агентом (п. 1 ст. 226 НК РФ

Иными словами, индивидуальный предприниматель или организация должны самостоятельно рассчитать 13% НДФЛ от арендной платы и передать ФНС (письмо Минфина от 05.04.2018 №03-04-06/22216

Перекладывать обязанность на рядового физика запрещено (п. 5 ст. 3 НК). Если вы пропишите в договоре, что налог будет платить арендодатель, налоговики признают этот пункт ничтожным. Поэтому арендатор удерживает НДФЛ с полной суммы арендного платежа (ст. 224 НК РФ

Страховые взносы с оплаты за помещение, арендованное у физического лица, компания или ИП не перечисляют.

Оформление договора аренды

Бизнес подписывает договор аренды с физическим лицом, самозанятым, ИП на тех же основаниях, что и с юридическим (глава 34 ГК РФСтороны обязаны указать достоверные и актуальные сведения об объекте, чтобы придать документу юридическую силу (ст. 607 ГК РФ

Что ещё указать в договоре:

Устанавливайте срок с учётом законодательных правил: если договор на конкретное количество месяцев/лет, то стороны предупреждают о расторжении за 3 месяца.

Уделите больше внимания пунктам о налоге и коммунальных платежах. Не важно, с кем именно вы подписываете договор: с ИП, самозанятым или рядовым физиком. Любые сомнения налоговые инспекторы обернут не в пользу бизнесмена/компании и взыщут НДФЛ со всех арендных платёжек, не прописанных в договоре. Чтобы предотвратить возможный спор с ФНС, укажите в письменном соглашении точную сумму арендной платы, способы компенсации платежей за коммунальные услуги, ремонт, текущее содержание помещения, а также НДФЛ.

Соглашение сроком на 12 месяцев и более обязательно зарегистрируйте в Росреестре

Важность юриста в случае выселения арендатора

Процесс выселения арендатора начинается после расторжения или истечения срока договора аренды и отказа арендатора выехать из помещения. В этом процессе роль юриста критически важна для защиты прав как арендатора, так и арендодателя и обеспечения соблюдения закона в процессе выселения.

Среди обязанностей юриста в случае выселения арендатора входят защита прав клиента, проведение необходимых процедур от имени клиента во время судебного процесса, представление защиты клиента в суде и принятие необходимых мер для обеспечения легальности процесса выселения.

В этом процессе юридические знания и опыт юриста играют решающую роль в обеспечении проведения процесса выселения без вреда для сторон, вовлеченных в процесс. Юрист должен обладать необходимыми знаниями и опытом в области права, чтобы лучше защитить права клиента и присутствовать с клиентом на всех этапах судебного процесса.

Кроме того, если арендатор решает воспользоваться своим правом на обжалование в процессе выселения, юрист должен предпринять необходимые шаги для подачи апелляции и продолжения дела в суде. Это может помочь защитить права клиента и достичь справедливого результата.

По всем этим причинам роль юриста в процессе выселения является критически важной, и для арендаторов важно работать с юристом в ходе судебного процесса для защиты своих прав и предотвращения потенциальной утраты прав.

Как можно выселить арендатора?

Арендаторов можно выселить через судебное разбирательство или через исполнительное производство в зависимости от текущей ситуации и запроса арендодателя. Поэтому выселение арендатора не зависит от единственной процедурной формы или одной причины. Однако невозможно выселить арендатора из недвижимости, не выполняя процедурных требований и без законно обоснованных причин. Попытка выселения арендатора без выполнения этих требований будет незаконной, и если такое выселение будет проведено, могут возникнуть финансовые штрафы в ходе процесса. Поэтому важно обратиться за юридической помощью к адвокату в ходе процесса. В противном случае могут возникнуть непредвиденные и нежелательные последствия.

Расторжение договора и выселение после 10-летнего периода

Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. В случае истечения срока действия договора, арендодатель не имеет права напрямую выселить арендатора. В договорах сроком менее 10 лет арендатор может покинуть арендованное имущество по собственному усмотрению по истечении срока действия договора.

Право арендодателя выселить арендатора после окончания договора возможно только в случае, если арендатор является арендатором в течение 10 лет. Арендодатель не может выселить арендатора из имущества по любой другой причине, кроме обоснованных причин, до окончания этого 10-летнего периода. Таким образом, для выселения необходимо предоставить письменное уведомление арендодателю за три месяца до окончания договора аренды, который был продлен в 10-ый раз.

Если арендная плата не оплачивается, выселение возможно

Если арендатор не оплачивает арендную плату, арендодатель может начать процедуру выселения. Однако для того, чтобы произошло выселение, необходимо выполнение двух важных условий. Во-первых, арендатор должен дважды не оплатить арендную плату в течение одного и того же периода аренды. Этого одного условия недостаточно для выселения. Во-вторых, должно быть направлено письменное предупреждение арендатору за неоплаченную или задержанную арендную плату.

В кратце, условия такие:

После выполнения этих условий можно начать процесс выселения для обеспечения выселения арендатора. Однако при подаче иска на выселение еще один важный момент, который нужно учитывать, это то, что иск должен быть подан в течение 1 месяца после окончания периода аренды, охватываемого двумя действительными предупреждениями.

Чтобы объяснить процесс на примере:

Выселение по причине необходимости

Если арендодатель, его супруг, потомки, предки или другие лица, за которых он отвечает, имеют искреннюю и вескую необходимость в арендованном имуществе, то арендатор может быть выселен. Для выселения по причине необходимости требуется, чтобы необходимость была искренней и обязательной, и, кроме того, у арендодателя не должно быть другого имущества с похожими характеристиками в том же районе.

Следовательно, для выселения необходимо подать иск в суд, если арендный договор заключен на определенный срок, в течение 1 месяца после окончания срока аренды. Если арендный договор заключен на неопределенный срок, иск должен быть подан в течение 1 месяца после даты, определенной в соответствии с условиями расторжения и уведомления, предусмотренными в арендном договоре.

В исках, поданных без соблюдения указанных сроков, выселение не может быть получено, дело будет прекращено, а затраты на судебные издержки также будут нести та сторона, которая подала иск.

В общем, условия следующие:

Еще один важный аспект, связанный с этой причиной выселения, заключается в том, что недвижимость не может быть сдана в аренду в течение 3 лет после выселения. Если недвижимость сдаётся в аренду кому-то другому в течение этого периода, предыдущий арендатор имеет право на финансовую компенсацию не менее, чем за один год арендной платы, выплаченной в последний год аренды. Если в течение 3-летнего периода недвижимость не нужна, ее нельзя сдавать в аренду кому-то еще, и выселенному арендатору должно быть сообщено, что потребность больше не существует.

Выселение по потребности нового владельца

Когда арендованный дом или коммерческое помещение продается, договор аренды не автоматически прекращается. Новый владелец также связан предыдущим договором аренды. Поскольку договор аренды не требует определенной формы, наличие письменного договора аренды не является необходимым. Достаточно иметь арендные отношения. Новый владелец, который приобретает арендуемое имущество, может расторгнуть договор аренды и выселить арендатора из-за своей собственной или своих близких потребностей. Однако снова, объем этой потребности может быть выражен как использование арендуемого имущества новым владельцем или их близкими родственниками в качестве места жительства или места работы.

Поэтому, чтобы арендатор мог быть выселен, прежде всего, упомянутая потребность должна быть искренней и необходимой. Объективность является необходимой, так как искренность и необходимость будут оцениваться судом. Другое условие заключается в том, что весь объект, на который распространяется аренда, должен быть ново приобретен, то есть новый владелец не должен иметь долю в нем ранее.

После выполнения этих условий выселение может быть возможным, если соблюдаются сроки, установленные законом. Сроки, установленные законом, требуют от нового владельца отправить уведомление о выселении из имущества в течение 1 месяца после приобретения имущества, и освободить имущество через 6 месяцев. Если арендатор не выселяется из имущества в течение этого 6-месячного периода, новый владелец может подать иск о выселении и взять имущество в свое владение.

В кратком изложении условия следующие:

Другой метод, предоставленный законом новому владельцу для выселения по причине их потребности, заключается в подаче иска на выселение в течение 1 месяца, начиная с даты истечения срока договора аренды. Этот метод чаще всего используется в случаях, когда срок договора аренды истекает менее чем через 6 месяцев. Если договор аренды установлен на истечение менее чем через 6 месяцев, то более выгодно прибегнуть к этому методу.

"Выселение в связи с ремонтом и реконструкцией

Выселение арендатора может быть необходимо в случае обширного ремонта или реконструкции сдаваемого имущества. Важным является объем ремонта для выселения. Если ремонт не делает невозможным проживание, ведение бизнеса или использование имущества, выселение невозможно. Неиспользуемость имущества должна быть объективной и применяться к каждому для выселения.

Однако, когда речь идет о реконструкции имущества, хотя ищется также неиспользуемость, становятся важными другие факторы. Одним из них является наличие проекта, подготовленного для реконструкции имущества. Если такого проекта нет, выселение невозможно. Однако, наличие только проекта недостаточно. Проект также должен быть подготовлен в соответствии с действующими законодательными нормами.

После выполнения всех этих условий также важно соблюдение определенных сроков в этом основании для выселения, как и в других основаниях для выселения. Без соблюдения этих сроков выселение не может быть достигнуто. Для контрактов с фиксированным сроком судебный иск должен быть подан в течение одного месяца после истечения срока контракта. Если контракт неопределенный, иск должен быть подан в течение одного месяца с даты, определенной с учетом периода прекращения и уведомительного периода, предусмотренного для прекращения.

После выселения арендатора, достигнутого с соблюдением всех перечисленных условий, начинает действовать запрет на сдачу в аренду. Если никаких ремонтных или реконструкционных работ на сдаваемом в аренду имуществе не было выполнено и оно остается в своем старом состоянии, его не может сдавать в аренду никто, кроме бывшего арендатора, в течение 3 лет. Если на сдаваемом в аренду имуществе были выполнены ремонтные или реконструкционные работы, то выселенный арендатор имеет приоритетные права. В этом контексте арендодатель должен сделать предложение арендатору. Арендодатели, не соблюдающие запрет на сдачу в аренду и приоритетные права, подлежат выплате денежной компенсации, не менее годовой арендной платы, уплаченной за последний год.

Выселение по важным причинам

В случае наличия определенных важных причин может быть запрошено выселение арендатора. Эти важные причины должны быть оценены отдельно для каждого случая. Некоторые примеры таких причин включают арендатора, ведущего непочтительный образ жизни, совершающего кражи, употребляющего наркотики или имеющего споры с арендодателем. Однако этот список не исчерпывающий. Решающий момент в этом случае заключается в том, что ситуация должна сделать аренду невыносимой для одной из сторон. В этом случае контракт может быть расторгнут односторонне.

Если арендатор не соблюдает расторжение контракта, может быть подано иск о выселении. Однако важно отметить, что суд будет определять, достаточно ли важной является причина, чтобы оправдать выселение. Поскольку не каждая причина может считаться важной, выселение будет осуществлено только в случае, если суд признает причину достаточной и необходимой.

Выселение в связи с повреждением имущества арендатором

Если арендатор вмешивается в арендованное имущество или нарушает договор, причинив ему ущерб, то выселение может быть произведено при определенных условиях. Однако для того, чтобы выселение произошло по этой причине, необходимо сначала предоставить письменное предупреждение арендатору. Это предупреждение не относится к выселению, а относится к исправлению ущерба или нарушения договора.

Арендатору предоставляется не менее тридцати дней на исправление ущерба или нарушения договора. Если арендатор не устранит ущерб или нарушение договора в установленный срок, договор расторгается. В этом случае будет подан иск на выселение.

Однако есть ситуации, когда отправление предупреждения не требуется. Эти ситуации включают случаи, когда есть серьезный ущерб или когда предоставление арендатору времени не будет иметь позитивного результата. Другими словами, если предоставление арендатору времени не принесет позитивного результата и даже ухудшит проблему, договор может быть расторгнут напрямую с помощью предупреждающего письма, и арендатора могут попросить покинуть имущество. Если арендатор не покинет, тогда может быть подан иск на выселение.

Однако необходимость предоставления времени или нет не должна оцениваться исключительно на основании мнения заинтересованных сторон. В этом отношении важно обратиться за юридической помощью. Если ваша оценка окажется неверной, то не только выселение не состоится, но могут возникнуть дополнительные финансовые потери.

Выселение арендатора из-за банкротства

В случае банкротства арендатора в период действия договора аренды, арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать выселения. Однако для того, чтобы договор был расторгнут и выселение произошло, сначала арендатору должно быть запрошено обеспечение оплаты аренды, которая еще не просрочена. Если арендатор отрицательно ответит на это требование и не сможет обеспечить необходимое обеспечение, договор расторгается, и арендатор выселяется.

Кроме того, помимо арендатора, письменный запрос на обеспечение может быть также направлен на банкротство. Если обеспечение не может быть обеспечено и через этот путь, договор может быть расторгнут непосредственно, и арендатор может быть выселен.

Эвикция в случае, если у арендатора есть другое имущество

Эта причина эвикции отличается от других. При подписании договора аренды следует знать, что у арендатора или его супруга нет другого имущества. Если в том же районе или муниципалитете есть имущество, принадлежащее арендатору или его супруге, то арендатора можно попросить освободить арендованную недвижимость. Однако, если наличие этого имущества уже известно арендодателю, эвикцию запросить нельзя.

Чтобы выселить арендатора по этой причине, как и в других случаях, необходимо соблюдать определенные сроки. Иск на эвикцию должен быть подан в течение 1 месяца после окончания срока действия договора аренды.

Выселение арендатора с помощью обязательного письма о выселении — это

очень распространенный метод выселения, с которым мы часто сталкиваемся в последнее время. Особенно в новых домах или объектах недвижимости, кроме договора аренды, с арендатором подписывается обязательство о выселении. Письмо об обязательном выселении содержит множество деталей и является документом, который может быть использован злоупотребительски, поэтому он содержит множество различных элементов, которые следует учитывать при его подготовке как для арендатора, так и для арендодателя.

Обязательство не является двусторонним соглашением. Это только заявление, подписанное арендатором о том, что снимаемое жилье будет выселено арендатором. Однако это заявление само по себе недостаточно для выселения арендатора. Существуют определенные условия, которые необходимо соблюдать.

Условия действительности: оно должно быть дано арендатором или уполномоченным представителем для обязательного выселения. Оно должно быть в письменной форме. Дата выселения должна быть указана. Его нельзя давать при подписании договора аренды или до его заключения. Если письмо обязательного выселения удовлетворяет всем этим условиям действительности, арендатор может быть выселен. Однако само обязательство не является достаточным для выселения. Если арендатор не выселяет из снимаемого жилья, несмотря на обязательство, выселение может быть осуществлено путем обращения в исполнительный офис или суд в течение 1 месяца с даты выселения, указанной в письме обязательного выселения.

Тем не менее, следует учитывать, что если обязательство о выселении подписывается с установлением даты после подписания, несмотря на то, что оно было подписано вместе с договором аренды, это является явным нарушением закона и аннулирует обязательное письмо о выселении. Невозможно выселить арендатора на основании такого обязательство.

Выселение арендатора через исполнительное производство за невыплаченную арендную плату

Последним средством для выселения арендатора является исполнительное производство в случаях, когда арендная плата не выплачивается. В этой процедуре арендатор должен не платить арендную плату, чтобы выселение могло состояться. Исполнительное производство инициируется как требование о выселении за неуплаченную арендную плату, и для выплаты дается 30-дневный срок. Если арендатор все еще не платит в течение этого срока, выселение может быть осуществлено путем принятия решения в пользу выселения. Однако, если арендатор выплачивает долг в течение 30-дневного периода, выселение не может быть осуществлено.

В случае, когда платеж был произведен, исполнительное производство будет рассматриваться как обоснованное предупреждение, и выселение может быть осуществлено со вторым обоснованным предупреждением. Объяснение для этого приведено выше.

Однако, если арендатор не только не платит, но и подает возражение, то необходимо продолжать с отменой или снятием возражения. В этом случае для подачи заявления на снятие возражения необходимо наличие нотариального договора аренды. В противном случае возражение не может быть снято, и выселение не может быть осуществлено. Тем не менее, на основании общих положений может быть подан иск об отмене возражения путем доказательства наличия договора и задолженности. После этого выселение может быть осуществлено.

Особенности аренды у физлиц

, которые важно учитывать перед подписанием договора: статус арендодателя, компенсация коммунальных платежей и удержание НДФЛ.

Первый надо проверять сразу: если собственник помещения самозанятый или ИП, то налог на прибыль он будет оплачивать самостоятельно. При этом сделку следует оформлять точно так же, как и с юрлицом. При этом самозанятый не может сдавать в аренду нежилое помещение.

Если владелец недвижимости физлицо без статуса, то рассчитывать и платить НДФЛ обязан арендатор-компания/ИП.

Важное условие, которое арендатор должен выполнить перед подписанием договора как с физлицом-самозанятым/ИП, так и с рядовым физикомознакомиться с документами, подтверждающими право собственностист. 608 ГК РФ) или право сдавать помещение в субаренду (ст. 615 ГК РФ). И только после этого можно переходить к следующему шагу.

Сколько бизнес потеряет денег, если самозанятый утратил статус

Как составить договор и платить налоги

Рассказываем о правилах законной аренды помещения у граждан для бизнеса.

Проще всего снять помещение у юридического лица, поскольку достаточно заключить договор аренды и передавать деньги каждый месяц. Но что делать, если недвижимость в собственности физлица подходит под бизнес больше?

Три группы арендодателей-физлиц

Сдать помещение в аренду юридическому лицу без ограничений может обычный гражданин и физическое лицо со статусом самозанятого или индивидуального предпринимателя.

Важное отличие гражданина от физика со статусом — это нюансы уплаты НДФЛ от арендной платы.

Больше по теме

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в течение которого он лишён возможности пользоваться объектом аренды в результате действий арендодателя.

Арендатор вправе обратиться в суд с требованием об исполнении в натуре обязательств, предусмотренных договором аренды, об устранении препятствий в правомерном использовании арендованного имущества, об обеспечении беспрепятственного доступа к арендуемому помещению.

Арендатор также вправе требовать досрочного расторжения договора аренды по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 620 ГК РФ.

Прежде всего отметим, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Судебная практика прямо указывает на то, что обеспечение арендатору возможности пользования вещью в соответствии с её назначением является основной обязанностью арендодателя (смотрите, например: постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.05.2013 N 13112/12).

Как указано в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015), арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Так, по одному из дел суд, установив, что в определенный период арендатор не имел доступа в арендованное помещение в результате действий арендодателя, то есть не пользовался им, удовлетворил требования о взыскании долга по арендной плате частично, лишь за время фактического пользования помещением (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 02.06.2008 N Ф09-3809/08-С6).

Как отмечено в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20.04.2021 N Ф10-909/21, действия арендодателя по ограничению допуска работников арендатора в арендуемые помещения являются злоупотреблением правом, поскольку ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора аренды не предусмотрено право арендодателя ограничивать доступ работников арендатора в арендуемые помещения. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таким образом, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в течение которого он лишён возможности пользоваться объектом аренды в результате действий арендодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Отметим, что согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. Таким образом, спор о расторжении договора аренды может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ (п. 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2022 N Ф05-93/22; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.02.2022 N Ф08-14334/21).

Таким образом, арендатор вправе обратиться в суд как с требованием о расторжении договора аренды, так и с требованием об исполнении в натуре обязательств, предусмотренных договором аренды, и об устранении препятствий в правомерном использовании арендованного имущества.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТкандидат юридических наук Гентовт Ольга

8 сентября 2023 г.