Как составить соглашение о пролонгации договора аренды

Предварительные и обеспечительные платежи

Предварительный платеж

Предварительным платежом называют досрочную оплату арендной платы за первый месяц аренды. Как правило, арендодатели просят оплатить предварительный платеж при заключении договора аренды.

В случае, если передача помещения для проведения строительно-монтажных работ состоится не в дату подписания договора аренды, попросите привязать дату оплаты предварительного платежа к дате приема вами помещения, чтобы не замораживать свои деньги у арендодателя.

Обеспечительный платеж или депозит

Под депозитом или обеспечительным платежом подразумевается некая сумма, которая предоставляется арендатором арендодателю в качестве гарантии выполнения арендатором ряда обязательств по договору. Как правило, сумма депозита устанавливается сторонами в размере одной или двух ежемесячных арендных плат.

Какие обязательства арендатора перед арендодателем покрывает депозит?

Чтобы обезопасить себя от зачета обеспечительного платежа, во-первых, необходимо строго соблюдать платежную дисциплину. То есть необходимо платить аренду вовремя. Во-вторых, попробуйте договориться с арендодателем – попросите добавить в пункт договора о зачете денежных средств из обеспечительного платежа положение, согласно которому арендодатель должен вас уведомить о том, что денежные средства в счет оплаты аренды не поступили в должный срок, а также дать несколько дней для исправления ситуации. Таким образом вы успеете провести пропущенный платеж, а арендодатель не зачтет деньги из вашего депозита.

Проверьте депозит при расторжении договора

Обязательно проверьте судьбу депозита при расторжении договора аренды. По общему правилу рынка аренды коммерческой недвижимости, депозит остается у арендодателя в качестве штрафа при расторжении договора по вине арендатора. Во всех остальных случаях депозит подлежит возврату арендатору.

Дополнительное соглашение к договору аренды

Любой договор рано или поздно теряет свою актуальность. Растут цены, меняется арендодатель или добавляется арендатор — жизнь вносит свои коррективы. Для всех изменений существует дополнительное соглашение к договору аренды. Его заключают обе стороны по предварительной договорённости, а документ имеет такую же юридическую силу, как и основной договор. Рассказываем, как его составить.

Причины составления дополнительного соглашения:

• Изменение условий в основном договоре
• Добавление условий
• Уточнение условий

Дополнительное соглашение к договору аренды необходимо в том случае, когда стороны сделки хотят поменять условия, изложенные в основном документе. Внесённые изменения не должны противоречить первоначальному документу.

Как правильно составить и оформить:

Дополнительное соглашение к договору аренды должно включать в себя следующие пункты:

1. Описание изменений в основном договоре
2. Уточнение условий
3. Сроки изменений

Важно! Описывать нововведения надо чётко, чтобы в будущем не возникло разночтений ни у одной из сторон. Не забудьте указать, что остальные положения договора остаются без изменений.

Регистрация дополнительного соглашения к договору найма жилья в Росреестре

Дата вступления договора в силу может быть днем подписания или конкретным числом в будущем. В конце соглашения обязательно добавьте такую фразу: Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Перед подписанием не поленитесь ещё пару раз перечитать соглашение, проверьте, не противоречит ли какой-нибудь пункт условиям в договоре найма. Все пожелания должны быть облечены в чёткие формулировки и не вызывать вопросов.

Ошибки тоже играют роль! Если в тексте будут помарки или опечатки, в спорной ситуации документ могут признать попросту недействительным. Можно обратиться к риелтору или юристу, если вы боитесь сделать ошибку или упустить какой-то нюанс.

Но если квартира сдаётся с помощью сервиса Яндекс Аренда, то с составлением документа вам помогут менеджеры, а основной договор оформят профессиональные юристы.

В самом конце стороны ставят подписи и указывают расшифровку (ФИО полностью, написанное от руки).

Регистрация в Росреестре

Дополнительное соглашение подлежит регистрации в том случае, если основной договор найма зарегистрирован в Росреестре. Договор, в свою очередь, нужно регистрировать в случае долгосрочной аренды — более 11 месяцев. Согласно ФЗ №218, в Росреестр необходимо обратиться в течение месяца с даты подписания допсоглашения.

В ведомство предоставляют следующие документы: паспорт, заявление о внесении изменений, квитанцию с оплатой госпошлины, подписанное обеими сторонами дополнительное соглашение к договору найма. В редких случаях Росреестр может запросить дополнительные документы — например, поэтажный план и экспликацию.

Подача документов

Подать документы может любая сторона: как собственник жилья, так и арендатор. Чтобы убедиться в подлинности предоставляемых бумаг, регистрирующее лицо вправе потребовать доказательства прав на собственность.

Точные сроки внесения изменений в Росреестре не регламентированы, но обычно процедура занимает примерно две недели.

Проще всего подавать документы через МФЦ, однако в этом случае сроки увеличатся на 2–3 рабочих дня.

Зато сотрудник центра подскажет, правильно ли оформлены бумаги, все ли нужные документы предоставлены. И не забудьте оплатить заранее госпошлину, это можно сделать в любом банке.

Хранение документов

Сколько именно дополнительных соглашений к аренде было составлено — нигде не фиксируется. При долгосрочной аренде их накапливается очень много, поэтому важно бережно хранить все экземпляры.

Последствия не регистрации

Какие последствия вас ждут, если допсоглашение не зарегистрировано в Росреестре? В статье 452 ГК РФ указано: Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Обычаи в данном случае — это не предусмотренные законодательством, но сложившиеся и достаточно определённые в своём содержании правила поведения, которые применяются повсеместно. Например, это правила пользования общим домовым пространством.

Дополнительные соглашения без государственной регистрации

Правда, в законодательстве не прописаны карательные меры в случае невыполнения, штрафа не будет. Обязанность регистрировать такое соглашение исключительно гражданско-правовая. Однако это не значит, что допсоглашение не будет иметь юридическую силу. Судебная практика последних лет показывает, что допсоглашение без регистрации учитывается.

Стороны обязаны соблюдать условия, прописанные в документе, даже если он не прошёл государственную регистрацию. Это подтверждает статья 434 ГК РФ: Договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма.

Изменения в договоре аренды и их учёт

Когда обе стороны исполняют условия зарегистрированного договора аренды, а изменения вносят без участия Росреестра, это не повлечёт принудительной отмены сделки. Однако если одна из сторон нарушит условия соглашения, то доказать правоту в суде будет нелегко. Хотя в судебной практике существуют случаи признания допсоглашения без регистрации, это не значит, что ваш случай тоже попадёт в их число. Поэтому обязательно зарегистрируйте дополнительное соглашение, если в нём отражены изменения по фундаментальным условиям договора найма. Например, состав имущества или обязанности сторон. Иначе вас ждёт масса неприятностей в случае возникновения разногласий по исполнению основного договора.

Коммунальные платежи

Арендная плата состоит из нескольких частей. В большинстве случаев это фиксированный платеж за помещение и коммунальные платежи. Не все коммунальные платежи подлежат возмещению арендатором арендодателю. По общей практике рынка аренды, арендатор возмещает следующие затраты:

• электроэнергия;
• отопление;
• холодная и горячая вода;
• газ (если используется).

Также арендатор будет должен компенсировать арендодателю расходы на вывоз ТБО и телекоммуникационные услуги, если арендодатель самостоятельно заключил договор с соответствующими сервисными компаниями/операторами. Обязательно проверьте пункт на наличие скрытых платежей.

Индексация арендной платы

Индексация арендной платы возможна не чаще одного раза в год. Обязательно укажите в договоре аренды дату первой индексации, периодичность последующих и предельный процент / предельную сумму увеличения ставки арендной платы. По общей практике рынка, допустимая индексация составляет 5–7% от ставки за предыдущий год. Обязательно оговаривайте с арендодателем конкретные сроки индексации и ее разумные предельные размеры.

Случай из практики

Таких случаев масса, и они, к сожалению, происходят регулярно. Ко мне обратился предприниматель с просьбой проверить договор аренды. Основной запрос был: имеет ли арендодатель право повысить арендную плату в два раза? В процессе изучения договора аренды мы выяснили, что в положении об индексации было прописано право арендодателя индексировать ставку арендной платы не чаще, чем раз в год. Предельный размер индексации при этом не был определен. Конкретные даты индексации также не были определены.

Индексация аренды: что нужно знать

В какой-то момент арендодатель нашел более выгодного арендатора на помещение, которое арендовал мой клиент, и для смены арендатора проиндексировал арендную плату в два раза!

Внимательно изучите положение договора об индексации. Зачастую арендодатели вносят в этот пункт размытые формулировки, которые в целом соответствуют положениям ГК РФ (ст. 614 п. 3) и не противоречат законодательству с формальной точки зрения. Однако на практике может оказаться, что арендодатель, например, будет иметь право на увеличение арендной платы без ограничений и в любой момент в течение года после заключения договора.

Когда соглашение о пролонгации не потребуется

Если в договоре аренды есть условие об автоматической пролонгации, составлять соглашение о его продлении на новый срок не нужно. Такое условие означает, что действие документа продлевается без подписания дополнительных соглашений или нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о продлении.

Договор аренды нежилого помещения с условием об автоматической пролонгации

Даже если условие о пролонгации есть в документе, продление срока действия это право, а не обязанность сторон. Если одна из сторон хочет его расторгнуть, достаточно известить другую сторону о своем намерении.

При составлении соглашения нужно указать, сколько раз происходит автоматическая пролонгация. Иначе продление договора будет считаться однократным, после чего он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Как составить соглашение о пролонгации

Соглашение составляйте в той же форме, что и сам договор. Исключение случаи, когда из закона, других правовых актов, договора или обычаев вытекает иное. Обратите внимание: если сам договор удостоверил нотариус, то и дополнительное соглашение также нужно удостоверить (п. 2 ст. 163, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В соглашение нужно включить дату и номер продлеваемого договора, а также новый срок действия. Продлить договор возможно как на определенный, так и на неопределенный срок.

Если определяете срок конечной датой, рекомендуем указать после нее включительно. Это будет означать, что стороны включили в срок дату его окончания, и позволит избежать споров о начислении арендной платы и неустойки за этот день.

Дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды (приложение к договору аренды)

На что обратить внимание при составлении дополнительного соглашения к договору аренды

В соглашении должны быть дата его составления и вступления в силу (если, например, стороны договорились о том, что документ будет действовать с определенного дня), срок его действия и номер.

Закон не ограничивает число возможных дополнительных соглашений к договору. И если квартира сдается давно, пролонгаций может быть несколько. И они должны быть пронумерованы.

Обязательно нужно указывать номер договора, к которому заключается дополнительное соглашение. Должны быть также паспортные данные сторон и реквизиты счета для оплаты (если предполагается безналичная оплата аренды).

Условия продления

Стороны договора аренды должны обсудить его продление на новый срок минимум за три месяца до окончания периода действия текущего договора. Три месяца — это стандартный срок, но в договоре может быть указан другой. Тогда сторонам необходимо действовать в соответствии с этим условием.

Если собственник не хочет больше сдавать квартиру, он должен об этом сообщить за те же три месяца, чтобы арендатор успел найти новое жилье. Согласно , если квартира использовалась по назначению и условия договора аренды не нарушались, у собственника нет причин не продлевать договор с текущим жильцом.

Арендатор письменно сообщает о своем желании и дальше снимать занимаемое жилье. Современные способы коммуникации позволяют делать это в мессенджерах или по электронной почте. Отправлять заказное письмо почтой необязательно.

Подробнее о том, какие законные варианты есть у собственника, чтобы расторгнуть отношения с арендатором, мы рассказывали в .

Специалисты выделяют четыре способа продления договора аренды:

Ёмкий и полный проект договора, который будет учитывать все нюансы и защитит как собственника, так и арендатора, помогут составить профессиональные юристы . В приложении можно подготовить не только договор аренды, но и опись имущества с фотографиями предметов в доме. Поможет в этом специальный чек-лист.

Все документы можно составить и подписать онлайн — никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса .

Прочие условия

Разграничение зон эксплуатационной ответственности сторон

Очень часто арендодатели стараются максимально переложить ответственность на арендатора. Аргументируется это просто – ведь на текущий момент именно арендатор занимает помещение. Значит, он за всем и следит. Но это не совсем так. Например, арендатор не обязан следить за центральным водопроводом или выполнять капитальный ремонт в помещении.

Для того чтобы избежать излишней ответственности и затрат, заранее проговорите с арендодателем и обязательно зафиксируйте в своем договоре, за что отвечаете вы, а что будет являться зоной ответственности вашего арендодателя.

Заранее уточните у арендодателя, предоставляют ли вам место на фасаде для размещения рекламной вывески. Важный момент – получение согласования с государственными и муниципальными органами на размещение рекламной конструкции. Уточните у арендодателя, есть ли у него согласование. Если необходимого согласования нет, учтите, что власти города могут попросить демонтировать вашу рекламную вывеску.

Немаловажным моментом является электропитание световой вывески. На практике я сталкивалась с ситуацией, в которой стороны не учли подключение вывески к системе электропитания здания.

При установке вывески обнаружилось, что провода электропитания не протянуты к месту монтажа. Арендатору пришлось оплачивать дополнительные работы по прокладке кабеля от щитка электропитания через все здание ТЦ к своей вывеске. А ведь эти расходы, естественно, не были предусмотрены бюджетом арендатора.

Для того чтобы сократить свои расходы в данной статье затрат, попросите вашего арендодателя дописать его обязанность не только предоставить вам возможность размещения вашего рекламного материала на выделенном участке фасада, но и обеспечить возможность подключения вывесок на фасаде к системе электропитания здания.

Достаточно часто при аренде помещения в торговом центре арендодатели навязывают арендаторам выполнение каких-либо работ, причем эти работы обязательно должны быть выполнены подрядчиками арендодателя.

Есть несколько возможных объяснений такого требования:

Вернее, это уже устоявшаяся практика.

Когда мы ведем переговоры об аренде торговой площади в торговом центре, мы обязательно поднимаем вопрос о стоимости работ подрядчиков этого ТЦ. Как правило, предварительное обсуждение стоимости работ подрядчиков – до момента заключения договора аренды торговой площади – реально помогает снизить расценки. Пусть не в 3–5 раз, но хотя бы до приемлемых для арендатора уровней.

Не бойтесь вступать в переговоры и открыто обсуждать важные для вас вопросы. Помните, что арендодатели – абсолютно такие же люди, как вы, и им тоже сложно согласовывать договор. Именно этот, такой простой и одновременно такой сложный шаг поможет в дальнейшем избежать огромного количества проблем с договором аренды.

Retail.ru

26 мая 2023 08:10

Текст изменился / 18 сентября 2023

Дополнительное соглашение к договору аренды — это такой супергерой, который может изменить стоимость платы или срок найма жилья. Конечно, если все участники согласны. Рассказываем о тонкостях допсоглашения и объясняем, как его правильно составить.

Правильно составленные документы — залог счастливой жизни в съемном жилье

Что это такое и для чего нужно

Как мы уже упомянули, допсоглашение к договору аренды — это документ, который может внести изменения в основные договоренности между жильцом и хозяином

Почему «может»? Потому что он предоставляет только возможность корректировок, а не гарантию. Т. е. одна сторона может предложить новые условия, а другая — принять их или отказаться.

Поэтому важно, чтобы оба участника договорились и поставили подписи — только после этого документ считается действительным.

Итак, вам пригодится

Есть нюансы. Все договоры съема делятся на долгосрочные (на 11 месяцев и дольше) и краткосрочные. В первом случае — допсоглашение не требуется, о деталях читайте ниже.

А вот чтобы продлить краткосрочный договор, нужно составлять дополнительный документ.

Например, вы хотите скорректировать ежемесячный платеж за жилье, изменить реквизиты для перевода денег и т. д.

Ситуация: у семейной пары родился ребенок, и родители хотят оформить ему временную прописку.

Обязательства по основному договору между сторонами после подписания соглашения о расторжении. Не нужно указывать причины, по которым вы прекращаете договоренности, но не лишним будет упомянуть, что стороны не имеют друг к другу претензий.

Бывает так, что проще переписать основной договор, чем упоминать все нововведения в допсоглашении. Но оно вам все равно пригодится, чтобы прекратить действие первого документа, как в предыдущем примере, а затем уже составить обновленный договор.

У нас с арендодателем возникла спорная ситуация. Мы не знаем, нужно ли допсоглашение. Что делать?

В таких случаях обращайтесь за консультацией к арбитражному юристу. Он специализируется на таких делах, поэтому внесет ясность в случае сомнений.

Что может изменить договор

Давайте подробно рассмотрим две самые распространенные причины, по которым составляют допсоглашение к договору аренды

Размер ежемесячной платы

позволяет изменить размер арендной платы максимум 1 раз в год. Причем увеличение или уменьшение суммы платежей — это не единственный повод вносить коррективы.

Какие еще изменения можно отразить:

Ипотека или аренда? Об этом можно спорить бесконечно. Если вы все еще сомневаетесь, то можете прямо сейчас посчитать примерный размер ежемесячных платежей за будущее жилье. Возможно, ипотека окажется выгоднее, и вы вскоре переедете в собственную квартиру.

Срок аренды

Мы уже кратко упомянули выше, что долгосрочные договоры найма жилья не нужно продлевать. И это действительно так: если срок закончился, арендаторы продолжают пользоваться недвижимостью и вносить плату, а у собственника нет никаких претензий, то такой договор автоматически продлевается на неопределенный срок.

Важно понимать: вместе с договором сохраняются и прежние условия.

Поэтому, если арендодатель планирует внести какие-либо изменения, например, увеличить размер платы, то допсоглашение все же пригодится. При помощи него вы завершаете действие первоначального документа и затем составляете новый.

Если вы знаете, что, например, через полгода съедете со съемной квартиры, то тоже можете составить дополнительное соглашение и указать конкретные сроки.

Как правильно оформить допсоглашение

Главная ошибка, которую совершает большинство, противоречащие друг другу пункты. Поэтому не стесняйтесь обговаривать каждую деталь, даже если она кажется сущей мелочью. Избегайте нечетких формулировок и неточностей.

Даже малейшая ошибка может испортить весь документ

Если дело дойдет до суда, а в допсоглашении есть ошибки, то его признают недействительным. В таком случае роль главного документа будет играть основной договор аренды.

Даже орфографические ошибки и опечатки могут обесценить бумаги. Поэтому проверяйте их содержимое несколько раз и внимательно читайте каждый пункт.

Итак, начните шапку со следующей фразы: «Дополнительное соглашение к договору аренды». Далее нужно указать:

Не забывайте, что вам нужно составить два экземпляра, а на каждом из них должен быть один и тот же номер. Если документ регистрируют в Росреестре, сделайте три экземпляра.

В основном тексте пропишите:

В конце не забудьте указать количество экземпляров и поставьте подписи с расшифровками. Последнее нужно сделать от руки, это важно.

Самая крупная по размеру — памятная банкнота Малайзии номиналом в 600 ринггитов образца 2017 года. Ее размер чуть больше листа А4.

Как зарегистрировать

Допсоглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре, но только в одном случае: если основной договор аренды тоже там зарегистрирован.

Напомним, что договоры аренды нужно регистрировать, если они

Затягивать не стоит: на это дается только 30 дней после подписания.

Что нужно сделать:

Регистрация в Росреестре не дает дополнительный юридический вес документу — он начинает действовать, если его подписали все участники.

Что будет, если не регистрировать допсоглашение

Если вам не хочется возиться с бумажками и тратить время на посещение инстанций, то сразу скажем: в этом случае ничего не грозит.

Но важно учитывать, что в случае споров доказать правоту легче по зарегистрированному допсоглашению. Поэтому в ваших интересах оформить документы правильно.

Когда и как составляется?

Для этого инициатор должен обратиться ко второму участнику сделки с соответствующим предложением и обоснованием необходимости этого. Если тот согласится, то оформление утвержденных изменений будет происходить при помощи специального документа — дополнительного соглашения к договору.

Утвержденной формы дополнительного соглашения в законодательстве не существует, поэтому в зависимости от конкретной ситуации оно может быть составлено по-разному.

Однако его примерная структура выглядит следующим образом:

Название документа

Кроме самого названия, обязательно нужно указать номер и дату подписания договора, к которому он составляется.

Здесь указываются имена и основные данные арендатора и арендодателя (адрес регистрации, номер телефона), а также основания, на которых они действуют. Например, одним из участников сделки может быть руководитель компании, назначенный соответствующий приказом, или доверенное лицо собственника, действующее на основании доверенности.

Суть вносимых изменений

В этой части обязательно указывается ссылка на соответствующий пункт договора, который подлежит изменению, а также вносится новое условие. По желанию сторон они также могут полностью отменить действие каких-либо положений договора или внести в него новые условия.

Подписи сторон

В конце соглашения ставятся фамилии и инициалы участников сделки, а также их подписи. Юридические лица также должны проставить свои печати.

Составление дополнительного соглашения в большинстве случаев не составляет особого труда и не вызывает сложностей, поэтому сделать это можно и без привлечения юриста.

Правила составления и регистрации

Стоит учесть, что в большинстве случаев дополнительное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в специальном органе — Росреестре. В частности, это касается ситуаций, когда основной договор был оформлен на срок более одного года. Без регистрации соглашение не будет считаться действительным.

Процедура регистрации такая же, как и в ситуации с договором аренды — одна из сторон подает в регистрационный орган заявление с пакетом необходимых документов, которые включают в себя:

Копии всех указанных документов либо подаются вместе с оригиналами, либо должны быть заверены нотариально. Данный перечень не является исчерпывающим — в зависимости от различных обстоятельств в него могут быть добавлены и некоторые другие документы.

Дополнительное соглашение к договору аренды позволяет официально оформить любые изменения, которые происходят между сторонами этой сделки. Они могут касаться как существенных, так любых и дополнительных условий аренды, вносимых в договор.

Оформляется это соглашение отдельным документом, к которому предъявляются такие же правила и требования, как и к основному договору. После регистрации соглашение вступает в действие и имеет законную силу в вопросах регулирования аренды земельного участка.

Платежи и порядок расчетов

Ставка арендной платы

Сумма арендной платы за помещение может быть указана в разных форматах:

Кроме того, арендная плата может состоять из нескольких частей – например, из фиксированного платежа, эксплуатационного платежа, коммунального платежа. В крупных ТЦ очень часто в арендную плату включается процент от товарооборота.

При подписании договора обязательно проверьте, чтобы при пересчете в формат единой суммы за помещение в месяц ставка, прописанная в договоре аренды, сошлась с условиями, которые вы обсудили и согласовали с арендодателем.

Обратите внимание, что на период арендных каникул, как правило, арендодатели предоставляют льготы на оплату арендной платы: в этот период арендаторы платят либо только коммунальные услуги, либо коммунальные услуги + небольшой фиксированный платеж, который будет покрывать эксплуатационные расходы арендодателя.

Важный момент – дата начала платежей. Обязательно пропишите, с какого момента начисляется арендная плата (в случае, если вам предоставлены арендные каникулы, это будет дата начала коммерческой деятельности в помещении, а в случае отсутствия таковых – дата передачи помещения по акту приема-передачи).

Обратите внимание на порядок включения НДС в расчет ставки арендной платы.

Один мой клиент обсудил с будущим арендодателем ставку арендной платы и договорился о некой сумме. При этом в устных переговорах до согласования договора арендодатель не упоминал тот факт, что он работает на общей системе налогообложения и является плательщиком НДС. В свою очередь, арендатор ожидал, что согласованная ставка аренды – это полная стоимость, которую он будет платить в итоге.

Читая договор аренды, в самом конце раздела о платежах мы увидели фразу «на все платежи начисляется НДС». В результате выяснилось, что во время предварительных переговоров арендодатель имел в виду размер арендной платы до применения НДС. Мой клиент был не согласен с увеличением стоимости аренды на 20%, и мы вернулись в переговоры с арендодателем.

Обратите внимание на данный кейс. И помните: если НДС применим – пропишите формулировки вида «включая НДС» в случаях, когда указываете ставку арендной платы с НДС, либо «кроме того, НДС» в тех случаях, когда указанную в договоре ставку арендной платы необходимо увеличить на НДС при оплате.

Если НДС неприменим – пропишите «НДС не облагается».

Проверка правомочий контрагента

В соответствии со ст. 54.1 Налогового кодекса РФ при выборе нового/незнакомого контрагента рекомендуется соблюдать должную осмотрительность, что подразумевает под собой использование налогоплательщиком всех доступных ему возможностей и инструментов для получения и проверки информации о контрагенте на предмет его благонадежности.

Таким образом, перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости обязательно нужно проверить правоустанавливающие документы вашего будущего арендодателя на предмет действительности юридического лица, а также документы на право собственности, чтобы убедиться, что будущий арендодатель действительно вправе распоряжаться указанным имуществом.

Есть ли у арендодателя проблемы с налоговой или, например, проходит ли он сейчас процедуру банкротства? Эти вопросы нужно выяснить до момента подписания договора.

Какие документы необходимо запросить?

В случае, если объект недвижимого имущества находится в общей долевой собственности – запросите Соглашение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности.

Если объект недвижимости находится в залоге у банка – запросите согласие залогодержателя, то есть банка, на заключение договора аренды.

Договор субаренды по сути своей мало чем отличается от договора аренды, однако имеется ряд особенностей:

Чтобы минимизировать риски, перед заключением договора субаренды запросите у арендодателя следующие документы:

Полезные ссылки для поиска информации о контрагенте

При поиске информации о контрагенте в интернете можно воспользоваться следующими сайтами:

Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение в Росреестре

Договоры аренды зданий, сооружений, земельных участков и нежилых помещений, которые заключены на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. Они считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

Если заключили договор на срок меньше года, например на 11 месяцев, и в дополнительном соглашении также указан срок меньше года, то регистрация необязательна (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Что еще почитать по аренде в КонсультантПлюс

Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости

Как продлить (пролонгировать) договор аренды недвижимого имущества, чтобы его не регистрировать

Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора

Аренда. Общие положения. Риски арендодателя при заключении договора

Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договора

Предмет договора

Если предмет договора не определен – договор не считается заключенным.

Что необходимо прописать, чтобы предмет договора был определен:

Договор является краткосрочным, если он заключается на срок менее одного года – например, на 360 дней.

Договор является долгосрочным, если заключается на срок от 1 года. Долгосрочный договор аренды коммерческой недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без госрегистрации такой договор не является действительным.

Краткосрочный договор аренды, в отличие от долгосрочного, не нужно регистрировать. Соответственно, вы экономите на издержках, связанных с регистрацией. По истечении краткосрочного договора любая из сторон будет иметь право отказаться от пролонгации. Однако есть и обратная сторона – вы, не отработав в помещении и года, можете быть вынуждены искать другое помещение.

При долгосрочном договоре у арендатора будет больше уверенности, что он сможет проработать в арендуемом помещении гораздо дольше, поскольку вопрос о пролонгации такого договора возникает позже. Естественно, за исключением случаев, когда в договоре аренды оговорено право арендодателя на односторонний выход по уведомлению.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход – разбираем ниже в разделе «Расторжение».

Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, – например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы – также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам.

Существует еще и такой вариант определения срока договора – договор на неопределенный срок. Главный риск такого договора – возможность выхода из договора как у арендатора, так и у арендодателя, с уведомлением за три месяца. То есть при договоре на неопределенный срок у обеих сторон автоматически появляется право выхода.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход? Разбираем это ниже в разделе «Расторжение».

Проверьте, какой вид коммерческой деятельности разрешен в договоре аренды. Другими словами, как именно вы имеете право использовать арендуемое помещение – например, в качестве магазина, склада или офиса.

Зачастую арендодатели накладывают штрафные санкции за смену разрешенного использования без их на то согласия. При подписании проверьте, чтобы назначение помещения, указанное в договоре аренды, соответствовало вашим целям.

Fizkes/shutterstock

Условия продления договора аренды — предмет переговоров арендатора и собственника жилья. У каждой стороны могут измениться требования.

Так, владелец жилья может индексировать стоимость аренды. Это нормальная практика, которая приобретает широкое распространение в условиях растущей инфляции (что делать квартиросъемщику, если собственник повышает арендную плату, можно узнать ).

«Шаг» подорожания аренды ничем не ограничен, если только в договоре аренды не указан определенный процент индексации (обычно его указывают в договорах аренды коммерческих помещений, но они заключаются сразу на несколько лет). В России такое редко встречается, а в некоторых странах новый договор может заключаться и по ставке в два с половиной раза выше старой — настолько быстро растут цены и перегревается рынок из-за повышенного спроса.

Как рассчитать и выставить адекватную стоимость аренды

Среди других возможных изменений может оказаться новый способ внесения арендной платы. Например, по старому договору собственник и арендатор встречались для передачи денег ежемесячно, а теперь одному из них удобнее делать перевод на карту. Или в недвижимость требуется внести так называемые , которые можно расценить как форму оплаты. Это фиксируется в новом документе. Если квартира износилась, стороны вправе включить в новый договор (или соглашение к старому) .

Могут меняться также срок действия договора, период, за который стороны предупреждают друг друга о пролонгации или расторжении. Следует помнить, что включение в дополнительное соглашение условий, которые нарушают законодательство или права арендатора (например, на комфортное проживание), считается недопустимым. В случае их обнаружения арендатор вправе не подписывать новый документ и искать новое жилье.

Могут измениться данные подписантов, например паспортные данные или реквизиты для оплаты. То есть любые принципиальные изменения должны быть отражены в арендных документах.

Более подробно узнать о том, как оформлять допсоглашение к договору аренды, а также посмотреть образец документа можно .

Текст дополнительного соглашения о продлении договора аренды может частично повторять то, что уже написано в договоре. Если один в один сделать нельзя, потому что условия меняются, можно взять образец продления договора аренды . Расскажем, как может выглядеть допсоглашение.

В «шапке» пишут: «дополнительное соглашение о продлении срока найма жилого помещения по договору аренды № (указать номер завершающегося договора)».

Неменяющиеся пункты договора аренды можно не перечислять, а просто написать: «прочие пункты договора оставить без изменений».

Дополнительное соглашение заключается в двух экземплярах — по одному собственнику и арендатору (если требуется , то три). Об этом тоже пишут в соглашении и завершают текст словами о том, что документ вступает в силу с момента его подписания. В конце соглашения ставят дату и подпись (подписывать должны обе стороны).

Допсоглашение об изменении цены договора

Унифицированный образец дополнительного соглашения об изменении суммы договора законодательно не установлен. Но практика делового оборота показывает, что подобный документ должен содержать:

Также в документе должны присутствовать подписи обеих сторон и оттиски их печатей (при наличии у сторон печатей). Кроме того, необходимо указать количество экземпляров данного документа и то, что он является неотъемлемой частью первоначального договора. Если к соглашению прикладываются какие-либо обосновывающие документы, то их перечень также должен быть указан.

Если нужно изменить не цену, а объем по договору, вам поможет материал от экспертов К+. Получите бесплатный доступ к системе и переходите к разъяснениям и образцу допсоглашения на увеличение объема.

Что если соглашения не было, но фактически аренда продолжается

Если срок аренды истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом и при этом арендодатель не возражает, аренда возобновляется на тех же условиях, только на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При этом если арендодатель возражает против возобновления договора аренды, то он не признается продленным, даже если арендодатель продолжает выставлять счета арендатору за пользование арендованным имуществом. Позицию подтверждает судебная практика (Постановление АС ВВО от 25.03.2021 № Ф01-671/2021 по делу № А43-6913/2020).