Какие бывают чем отличаются

Правила продления договора в российском гражданском законодательстве

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Полагаем, что в рассматриваемом случае договор следует считать продленным на один год. Однако, в случае наличия спора, суд, с учетом конкретных обстоятельств дела, может прийти к выводу о действительности такого договора.

По окончании срока действия договор по общему правилу не создает для сторон новых прав и обязанностей. Однако те обязательства, которые возникли, но не были полностью исполнены на дату окончания срока действия договора, не прекращаются в связи с окончанием срока действия договора и продолжают существовать до момента их фактического исполнения.

Заключение нового договора

Сторонам целесообразно заключить новый договор с включением в него условия об автоматической пролонгации договора неограниченное количество раз, а также о том, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Прежде всего отметим, что гражданское законодательство не предусматривает специальных правил продления срока действия договора, применимых ко всем видам договоров. Лишь для некоторых договоров в этом отношении установлены отдельные нормы, предусматривающие, в частности, автоматическое продление договора по окончании срока его действия в отсутствие возражений сторон (смотрите, например, п. 2 и 3 ст. 540, п. 2 ст. 621, абзац второй ст. 684, п. 2 ст. 1016 ГК РФ). В остальных случаях продление срока действия договора осуществляется в соответствии с общими положениями об изменении договора (глава 29 ГК РФ).

Соглашение о продлении договора

По общему правилу соглашение о продлении срока действия договора может быть заключено до окончания ранее согласованного срока, поскольку затем договор утрачивает силу и с формальной точки зрения не может быть продлен. Продление срока действия договора по окончании этого срока точнее, на наш взгляд, рассматривать в качестве заключения нового договора, к которому, в силу соглашения сторон, применяются условия ранее действовавшего договора.

Вместе с тем, как следует из п. 3 ст. 425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. При отсутствии такого условия договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Вывод

Отметим, что данную норму не следует понимать в том смысле, что окончание срока действия договора, в отсутствие в законе или договоре указания на прекращение обязательств сторон, не имеет никакого юридического значения. Полагаем, что по окончании срока действия договор по общему правилу утрачивает юридическое значение на будущее время, то есть не создает для сторон новых прав и обязанностей*(1). Исключением являются случаи, когда из закона или соглашения сторон либо их поведения по окончании срока действия договора следует, что договор распространяется и на последующие отношения.

Продление договора и его особенности

Таким образом, в п. 3 ст. 425 ГК РФ речь идет о тех обязательствах, которые возникли, но не были полностью исполнены на дату окончания срока действия договора. Эти обязательства не прекращаются в связи с окончанием срока действия договора и продолжают существовать до момента их фактического исполнения, либо прекращения по иным основаниям, если из закона или договора не следует иное.
Сохранение этих обязательств в силе не является изменением срока их исполнения или срока действия договора в юридическом значении, а представляет собой последствие их неисполнения в установленный срок.

Продление договора

Договор может быть продлен сторонами на определенный срок (аналогичный предыдущему или отличный от него) или на неопределенный срок. В практике договорной работы широко применяется условие об автоматическом (то есть без заключения соответствующего дополнительного соглашения) продлении (пролонгации) срока действия договора, если ни одна из сторон до истечения первоначального срока его действия не заявит возражений относительно его продления.
Договором может быть предусмотрена как однократная пролонгация, так и неограниченное их число. Как правило, в таких случаях договором устанавливается также определенный срок, в который допускается отказ от продления договора (например, не позднее 30 дней до окончания срока действия договора).

Анализ судебной практики

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что в ситуации, когда стороны намерены продлевать договор неограниченное количество раз, в условия о сроке включаются следующие формулировки:

• Автоматическое продление договора каждый раз на один год
• Пролонгация договора может осуществляться ежегодно
• Договор ежегодно считается продленным на следующий год
• Прямое указание на то, что договор может автоматически продлеваться неограниченное количество раз

В отсутствие подобной формулировки договор следует считать продленным на срок, указанный в договоре (в данном случае — на один год).

Интерпретация условий договора в соответствии с Постановлением № 49

При толковании условий договора необходимо обращать внимание на разъяснения, данное Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 25.12.2018 года под номером 49 О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора.

Согласно указаниям этого Постановления, условия договора должны толковаться таким образом, чтобы ни одна из сторон не имела возможности извлечь преимущество из своего незаконного или нечестного поведения. При этом толкование не должно привести к пониманию условия, которое стороны сами явно не могли иметь в виду.

Основное значение условия договора определяется путем сопоставления его с другими условиями и смыслом всего договора в целом. Суд должен рассматривать условия договора в системном контексте, учитывая их взаимосвязь как согласованных частей единого договора.

При разногласиях относительно действительности или заключенности договора суд исходит из презумпции разумности и добросовестности его участников, пока не доказано обратное. При возможности нескольких различных интерпретаций условий договора, из которых одна приводит к недействительности или признанию его незаключенным, а другая — нет, отдается предпочтение той интерпретации, при которой договор сохраняет силу.

Предоставление новых условий договора

В случае спора стороны, возможно, должны заключить новый договор, включив в него условие о его автоматическом продлении при отсутствии возражений ни одной из сторон. Это позволит избежать проблем с окончанием срока действия договора и обеспечить его непрерывное действие.

Также стоит учитывать, что заключенные сторонами условия договора могут применяться и к отношениям, возникшим до его заключения, если это не противоречит закону или существу этих отношений.

Подробнее о правилах толкования и заключения договоров можно узнать из Постановления № 49 и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правовые аспекты заключения договора

В заключение отметим, что, согласно п. 5 ст. 450.1 ГК РФ, в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ, кандидат юридических наук Гентовт Ольга

Ответ прошел контроль качества

Дата: 2 марта 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Примеры дат в договоре

Договор может содержать как одну, так и несколько дат. В договоре стороны могут указать:

1. Дату составления договора как документа. Ее обычно указывают на первой странице в правом верхнем углу.

Если далее по тексту договора указана дата подписания договора, дата вступления договора в силу и т.п., то дата составления договора фактически является его реквизитом и с ней не связано наступление каких-либо юридических последствий для сторон. Однако если в договоре отсутствуют иные подобные даты, то на практике эту дату считают датой заключения договора. Исключение составляют случаи, когда для заключения договора необходимо выполнение определенных условий. Например, когда:

• для заключения договора необходима передача имущества. В этом случае договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества;
• договор требует регистрации. В данном случае договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное правило не предусмотрено законодательными актами.

Дополнительная информация

1. Так, например, по договору, предусматривающему периодическое оказание услуг, исполнитель не обязан оказывать услуги за периоды, выходящие за пределы срока действия договора; страховщик не обязан производить страховую выплату по случаям, произошедшим по окончании срока действия договора.

2. Для более подробной информации смотрите в отдельной Энциклопедии решений о правовых последствиях окончания срока действия договора (февраль 2023).

3. При неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

До доказательства обратного предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

4. Дополнительно смотрите следующие материалы:
   • Вопрос: Применение принципа эстоппель при злоупотреблении правом (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2020 г.);
   • Эстоппель в контексте принципа добросовестности (К.В. Нам, журнал Закон, N 4, апрель 2020 г.).

Пример Стороны подписали договор поставки. Договор содержит дату, связанную с его заключением, только на первой странице в правом верхнем углу — 26.04.2023. Следовательно, дата 26.04.2023 будет считаться как датой составления договора, так и датой его заключения;

2. дату подписания договора. Как правило, во избежание спорных ситуаций стороны проставляют дату подписания договора рядом со своей подписью.

Обычно, если в договоре указана дата его подписания и ничего не сказано про дату заключения договора, то эту дату считают датой заключения договора. При этом возможна ситуация, когда стороны подписывают договор в разные дни и, соответственно, в договоре проставляют разные даты подписания. В таких случаях датой подписания договора признается более поздняя дата. Это обусловлено тем, что именно в более позднюю дату договор подписан с двух (трех) сторон (п. 3 ст. 155 ГК).

Пример Стороны подписали договор оказания услуг. Договор содержит на первой странице в правом верхнем углу дату 26.04.2023. Кроме того, рядом с подписью заказчика стоит дата 28.04.2023, а рядом с подписью исполнителя — 29.04.2023. В таком случае датой заключения договора будет 29.04.2023. Именно с этой даты у сторон возникают права и обязанности по рассматриваемому договору оказания услуг;

3. дату вступления договора в силу, т.е. дату с которой договор начинает действовать и его положения применяются к отношениям сторон. В договоре она может быть определена:

— путем указания конкретной даты. Например, настоящий договор вступает в силу с 26.04.2023;

— путем указания на событие. В частности, договор вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами.

Обратите внимание! Фактически понятие «дата вступления договора в силу» является синонимом понятия «дата заключения договора» (п. 1 ст. 395 ГК).

Дата вступления договора в силу может как совпадать с датой составления договора, датой его подписания, так и отличаться от этих дат.

Примечание Помимо вышеназванных дат договор может содержать дату начала выполнения работ (оказания услуг), дату поставки товара, дату начала срока аренды и др. Эти даты определяют, в какой срок должно быть начато выполнение или выполнено обязательство по договору.

2. Что понимают под датой договора и для чего она нужна

Как в НПА, так и на практике можно встретить термин «дата договора». Однако в законодательстве нет единого определения, что следует под ней понимать. Лишь применительно к отдельным ситуациям дается пояснение, какая дата считается датой договора. В частности, для целей регистрации валютного договора под датой договора понимают дату заключения валютного договора (п. 3 приложения 1 к Инструкции от 12.02.2021 N 37).

На практике же понятие «дата договора» может использоваться в различных значениях. Это может быть и дата составления договора, и дата подписания договора, и дата заключения договора (вступления в силу).

Дата договора обычно требуется для его идентификации. Например, чтобы понять, к какому договору относятся те или иные приложения (спецификации, графики оплат и т.п.), по какому договору внесена оплата, отгружен товар.

3. Какую дату указывать в качестве даты договора, если в договоре несколько дат

Если для той или иной ситуации из законодательства следует, какую дату нужно указывать в качестве даты договора, то следует руководствоваться соответствующим законодательством. Если же какие-либо указания отсутствуют, то, полагаем, стороны сами определяют, какую дату они считают датой договора.

Вместе с тем рекомендуем в качестве такой даты указывать дату составления договора. Это обусловлено следующим:

— при составлении и согласовании договора может возникнуть необходимость оформить приложения к нему либо протокол разногласий. Как в приложениях к договору, так и в протоколе разногласий нужно указать реквизиты договора (номер и дату). В таких случаях в качестве даты обычно указывается именно дата составления договора, т.к. она уже известна, а иные даты еще могут быть не определены;

— дата договора чаще всего используется для идентификации соответствующего договора. И дата составления договора наряду с его номером является реквизитом, по которому удобно идентифицировать договор.

Во избежание споров стороны могут в самом договоре определить, какую дату они будут считать датой договора и указывать для идентификации соответствующего договора (п. 3 ст. 391 ГК).

Пример формулировки условия в договоре «Стороны договорились, что при упоминании даты настоящего договора в различных документах (счетах, приложениях к настоящему договору, ПУД, письмах, иных документах) используется дата, указанная на первой странице в правом верхнем углу настоящего договора, в том числе если дата вступления настоящего договора в силу отличается от даты, указанной на первой странице в правом верхнем углу настоящего договора».

По мнению одной из экспертов «АГ», закон предполагает широкую дискрецию суда по определению момента прекращения или изменения договора, и такое решение можно только поддержать. Другой полагает, что нововведения будут полезны с точки зрения пресечения возможных злоупотреблений при заключении договоров и их последующей реализации на практике. Третий считает: уточнение законодателя о том, что положения п. 3 ст. 453 ГК РФ в новой редакции применяются к заключенным до внесения изменений договорам, вполне заслуживает положительной оценки, так как направлено на реализацию тех целей, которые и были заложены при разработке изменений.

Владимир Путин подписал закон о внесении изменений в ст. 453 ч. 1 ГК РФ (законопроект № 285552-8), уточняющий правила о последствиях изменения и расторжения договора.

Предлагается расширить защиту прав субъектов гражданских отношений, которые не могут исполнить обязательства Согласно законопроекту планируется предусмотреть возможность в судебном порядке признать обязательство по договору измененным или прекращенным с момента, определенного судом01 сентября 2022

Как ранее писала «АГ», в августе 2022 г. Минюст России разработал проект о внесении изменения в п. 3 ст. 453 ГК РФ, направленный на расширение возможностей правовой защиты субъектов гражданского оборота, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство по договору в силу существенного изменения обстоятельств. Проект предусматривал возможность в судебном порядке признать обязательство измененным или прекращенным с момента, определенного судом. В январе 2023 г. Правительство РФ внесло законопроект в Госдуму, а ко второму чтению в него были внесены уточнения.

Так, законом установлено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. При этом поправки предусматривают, что в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются, соответственно, измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Закон вступил в силу со дня его официального опубликования. При этом устанавливается, что положения измененного п. 3 ст. 453 ГК РФ будут применяться к договорам, заключенным до дня вступления в силу данного закона, если ко дню его вступления в силу обязательства по таким договорам не прекратились и в отношении таких договоров не вынесены решения суда об изменении или о расторжении договора.

В пояснительной записке отмечается, что согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, указали разработчики.

Вместе с тем, как пояснили авторы закона, ранее в п. 3 ст. 453 ГК РФ не учитывалась практическая возможность возникновения правовых ситуаций, при которых сторона договора не исполняет обязательство вследствие существенного изменения обстоятельств. Так, например, невыполнение работ по установке может быть обусловлено отсутствием необходимого для этого оборудования, которое контрагент – иностранная организация отказалась поставить, а при заключении договора поставки стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. В таких ситуациях стороны договора могут не прийти к соглашению об изменении условий данного договора (например, условия о замене иностранного оборудования оборудованием отечественного производства) и обратиться в суд.

Дарья Петрова напомнила: авторы поправки отмечали, что нововведения направлены, главным образом, на то, чтобы защитить лиц, нарушивших договор ввиду существенного изменения обстоятельств. «Бесспорно, изменения в п. 3 ст. 453 ГК РФ делают правила ст. 451 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств более гибкими и ориентированными на защиту должников. Но основная проблема ст. 451 ГК РФ всегда состояла и по сей день заключается в том, что суды не готовы ее применять на практике, отдавая тем самым безусловный приоритет стабильности оборота», – считает она.

Поэтому, по мнению Дарьи Петровой, до момента, пока суды не изменят свое отношение к правилам ст. 451 ГК РФ и не начнут вырабатывать подходы к применению норм о существенном изменении обстоятельств, ни одни поправки в текст ГК РФ не спасут бизнес от негативного влияния санкций и контрсанкций. «В ближайшее время мы точно увидим, как новые правила будут работать в рамках обычных споров о расторжении или изменении договора. И, возможно, со временем эффект нововведений отразится и на спорах о расторжении (изменении) договора в связи с существенным изменением обстоятельств», – подытожила юрист.

Адвокат, партнер МКА «Лебедева-Романова и партнеры» Тимур Харди полагает, что рассматриваемое нововведение обладает большим социальным значением. «Это связано с тем, что в условиях пандемии, антироссийских санкций и других неблагоприятных событий в экономике и политике многие граждане и компании не могут исполнять свои обязанности по договорам. И исполнение или неисполнение обязательств от них в данном случае совершенно не зависит, а внесенные изменения позволяют расторгнуть или изменить договор под воздействием данных внешних обстоятельств. Соответственно, возникают такие правовые обстоятельства, которые требуют пересмотра содержания договоров, в том числе в сроках их исполнения или в содержании», – прокомментировал эксперт.

В то же время Тимур Харди спрогнозировал увеличение судебной нагрузки в связи с тем, что далеко не все участники договоров будут согласны с внесением изменений. По его словам, естественно, кто-то попытается обжаловать это в судебном порядке, что приведет к росту количества исков, находящихся на рассмотрении судов, а также к росту нагрузки и на судебные инстанции, и на адвокатов и юристов. С другой стороны, адвокат подчеркнул, что нововведения будут полезны и с точки зрения пресечения возможных злоупотреблений при заключении договоров и их последующей реализации на практике.

Адвокат Московской городской коллегии адвокатов Александр Данилов поприветствовал добавленное в закон условие, отметив, что оно является гарантом для одной из сторон, что при изменении или расторжении договора в судебном порядке «ретроспективная оговорка», т.е. изменения в договор, которые действуют не с момента подписания допосоглашения, а с момента заключения основного договора, не могла быть установлена ранее обстоятельств, из-за которых и произошло изменение или расторжение договора. «Не могу это назвать необходимым дополнением, так как в случае отсутствия такого условия и возникновения неопределенности я уверен, что в судебной практике оно бы было сформулировано. Однако все-таки его наличие лучше, чем отсутствие. Также уточнение законодателя о том, что положения п. 3 ст. 453 ГК РФ в новой редакции применяются к заключенным до внесения изменений договорам, вполне заслуживает положительной оценки, так как направлено на реализацию тех целей, которые и были заложены при разработке изменений», – считает эксперт.

Практически каждый предприниматель сталкивается с арендой коммерческой недвижимости при запуске своего магазина, склада, салона красоты и т.п. О том, как избежать возможных потерь при заключении договора и предусмотреть все риски, рассказывает Ольга Видяева, юрист по аренде.

Проверка правомочий контрагента

В соответствии со ст. 54.1 Налогового кодекса РФ при выборе нового/незнакомого контрагента рекомендуется соблюдать должную осмотрительность, что подразумевает под собой использование налогоплательщиком всех доступных ему возможностей и инструментов для получения и проверки информации о контрагенте на предмет его благонадежности.

Таким образом, перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости обязательно нужно проверить правоустанавливающие документы вашего будущего арендодателя на предмет действительности юридического лица, а также документы на право собственности, чтобы убедиться, что будущий арендодатель действительно вправе распоряжаться указанным имуществом.

Есть ли у арендодателя проблемы с налоговой или, например, проходит ли он сейчас процедуру банкротства? Эти вопросы нужно выяснить до момента подписания договора.

Какие документы необходимо запросить?

В случае, если объект недвижимого имущества находится в общей долевой собственности – запросите Соглашение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности.

Если объект недвижимости находится в залоге у банка – запросите согласие залогодержателя, то есть банка, на заключение договора аренды.

Договор субаренды по сути своей мало чем отличается от договора аренды, однако имеется ряд особенностей:

Чтобы минимизировать риски, перед заключением договора субаренды запросите у арендодателя следующие документы:

Полезные ссылки для поиска информации о контрагенте

При поиске информации о контрагенте в интернете можно воспользоваться следующими сайтами:

Предмет договора

Если предмет договора не определен – договор не считается заключенным.

Что необходимо прописать, чтобы предмет договора был определен:

Договор является краткосрочным, если он заключается на срок менее одного года – например, на 360 дней.

Договор является долгосрочным, если заключается на срок от 1 года. Долгосрочный договор аренды коммерческой недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без госрегистрации такой договор не является действительным.

Краткосрочный договор аренды, в отличие от долгосрочного, не нужно регистрировать. Соответственно, вы экономите на издержках, связанных с регистрацией. По истечении краткосрочного договора любая из сторон будет иметь право отказаться от пролонгации. Однако есть и обратная сторона – вы, не отработав в помещении и года, можете быть вынуждены искать другое помещение.

При долгосрочном договоре у арендатора будет больше уверенности, что он сможет проработать в арендуемом помещении гораздо дольше, поскольку вопрос о пролонгации такого договора возникает позже. Естественно, за исключением случаев, когда в договоре аренды оговорено право арендодателя на односторонний выход по уведомлению.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход – разбираем ниже в разделе «Расторжение».

Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, – например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы – также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам.

Существует еще и такой вариант определения срока договора – договор на неопределенный срок. Главный риск такого договора – возможность выхода из договора как у арендатора, так и у арендодателя, с уведомлением за три месяца. То есть при договоре на неопределенный срок у обеих сторон автоматически появляется право выхода.

Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход? Разбираем это ниже в разделе «Расторжение».

Проверьте, какой вид коммерческой деятельности разрешен в договоре аренды. Другими словами, как именно вы имеете право использовать арендуемое помещение – например, в качестве магазина, склада или офиса.

Зачастую арендодатели накладывают штрафные санкции за смену разрешенного использования без их на то согласия. При подписании проверьте, чтобы назначение помещения, указанное в договоре аренды, соответствовало вашим целям.

Fizkes/shutterstock

Зачастую арендодатели начинают искать нового арендатора еще до момента освобождения площадки прежним арендатором. В итоге договор аренды может быть подписан задолго до фактической передачи помещения новому арендатору.

Для того чтобы избежать начала начисления арендной платы за период до момента получения ключей от помещения, укажите в договоре дату передачи помещения вам.

Арендные каникулы – это период времени с даты заключения договора аренды до начала ведения коммерческой деятельности. То есть это некий срок на подготовку помещения – ремонт, установку оборудования, завоз товара и т.д. Срок арендных каникул зависит от количества дней, необходимых для подготовки помещения к началу коммерческой деятельности.

При согласовании с арендодателем условий договора обязательно оцените состояние помещения и необходимость проведения в нем ремонтных работ. Если вы будете делать ремонт, обязательно попросите у арендодателя арендные каникулы, так как их, конечно же, не предложат в безусловном порядке.

Состояние помещения при приеме в аренду и возврате арендодателю

В соответствующем разделе договора аренды арендодатель может детально описать помещение, его общее состояние, а также имеющееся в нем оборудование и состояние этого оборудования. Это идеальный вариант для арендатора, поскольку он заранее будет знать, какими будут затраты на ремонт или дополнительное оборудование, если таковые потребуются.

Либо арендодатель может обойтись формулировкой: «арендодатель обязуется передать арендатору помещение в состоянии как есть». В этом случае подразумевается, что арендодатель передает помещение в текущем состоянии.

Однако в период между подписанием договора и приемом помещения с помещением могут произойти изменения. Формулировка «как есть» не защитит арендатора в случаях, когда, например, арендодатель не захочет передавать кондиционер, на который вы рассчитывали.

Второй вариант развития событий – это те ситуации, когда в процессе подготовки помещения к передаче его арендатору произошло какое-либо непредвиденное событие. Таким событием, например, может быть протечка, в результате которой будут залиты потолок и стены. Помещение придется ремонтировать.

Случай из практики

В одном очень крупном и известном ТЦ сотрудник, обслуживающий клининговую машинку, которая ездит по ТЦ и моет полы, не справился с управлением и врезался в витрину, в результате чего та разбилась. Помещение стало непригодно к ведению в нем коммерческой деятельности.

Договор аренды подписан. Помещение еще не передано арендатору. Вопрос: кто платит за ремонт? В положениях договора аренды было определено, что помещение «передается в состоянии как есть». По этой причине арендодатель ремонтировать разбитую витрину не был обязан. Возник спор между арендодателем и арендатором.

Если бы в договоре аренды было прописано, что арендодатель передает арендатору помещение с исправной витриной, то вопрос о том, кто должен оплатить ремонт, не возник бы.

Обезопасить себя от непредвиденных ситуаций очень просто – опишите в договоре аренды максимально подробно фактическое состояние помещения, вплоть до состояния стен, потолков, витрин и т.д. Арендодатель будет обязан передать вам помещение в указанные сроки именно в том состоянии, которое вы описали в договоре.

Точно по такому же принципу рекомендуем поступить и с описанием состояния помещения при возврате его арендодателю – обязательно пропишите, что остается в помещении при расторжении договора, а что вы заберете с собой.

Платежи и порядок расчетов

Ставка арендной платы

Сумма арендной платы за помещение может быть указана в разных форматах:

Кроме того, арендная плата может состоять из нескольких частей – например, из фиксированного платежа, эксплуатационного платежа, коммунального платежа. В крупных ТЦ очень часто в арендную плату включается процент от товарооборота.

При подписании договора обязательно проверьте, чтобы при пересчете в формат единой суммы за помещение в месяц ставка, прописанная в договоре аренды, сошлась с условиями, которые вы обсудили и согласовали с арендодателем.

Обратите внимание, что на период арендных каникул, как правило, арендодатели предоставляют льготы на оплату арендной платы: в этот период арендаторы платят либо только коммунальные услуги, либо коммунальные услуги + небольшой фиксированный платеж, который будет покрывать эксплуатационные расходы арендодателя.

Важный момент – дата начала платежей. Обязательно пропишите, с какого момента начисляется арендная плата (в случае, если вам предоставлены арендные каникулы, это будет дата начала коммерческой деятельности в помещении, а в случае отсутствия таковых – дата передачи помещения по акту приема-передачи).

Обратите внимание на порядок включения НДС в расчет ставки арендной платы.

Один мой клиент обсудил с будущим арендодателем ставку арендной платы и договорился о некой сумме. При этом в устных переговорах до согласования договора арендодатель не упоминал тот факт, что он работает на общей системе налогообложения и является плательщиком НДС. В свою очередь, арендатор ожидал, что согласованная ставка аренды – это полная стоимость, которую он будет платить в итоге.

Читая договор аренды, в самом конце раздела о платежах мы увидели фразу «на все платежи начисляется НДС». В результате выяснилось, что во время предварительных переговоров арендодатель имел в виду размер арендной платы до применения НДС. Мой клиент был не согласен с увеличением стоимости аренды на 20%, и мы вернулись в переговоры с арендодателем.

Обратите внимание на данный кейс. И помните: если НДС применим – пропишите формулировки вида «включая НДС» в случаях, когда указываете ставку арендной платы с НДС, либо «кроме того, НДС» в тех случаях, когда указанную в договоре ставку арендной платы необходимо увеличить на НДС при оплате.

Если НДС неприменим – пропишите «НДС не облагается».

Авансовый и обеспечительный платежи

Авансовым платежом называют досрочную оплату арендной платы за первый месяц аренды. Как правило, арендодатели просят оплатить авансовый платеж при заключении договора аренды.

В случае, если передача помещения для проведения строительно-монтажных работ состоится не в дату подписания договора аренды, попросите привязать дату оплаты авансового платежа к дате приема вами помещения, чтобы не «замораживать» свои деньги у арендодателя.

Обеспечительный платеж или депозит

Под депозитом или обеспечительным платежом подразумевается некая сумма, которая предоставляется арендатором арендодателю в качестве гарантии выполнения арендатором ряда обязательств по договору. Как правило, сумма депозита устанавливается сторонами в размере одной или двух ежемесячных арендных плат.

Какие обязательства арендатора перед арендодателем покрывает депозит?

Чтобы обезопасить себя от зачета обеспечительного платежа, во-первых, необходимо строго соблюдать платежную дисциплину. То есть необходимо платить аренду вовремя. Во-вторых, попробуйте договориться с арендодателем – попросите добавить в пункт договора о зачете денежных средств из обеспечительного платежа положение, согласно которому арендодатель должен вас уведомить о том, что денежные средства в счет оплаты аренды не поступили в должный срок, а также дать несколько дней для исправления ситуации. Таким образом вы успеете провести пропущенный платеж, а арендодатель не зачтет деньги из вашего депозита.

Обязательно проверьте «судьбу» депозита при расторжении договора аренды. По общему правилу рынка аренды коммерческой недвижимости, депозит остается у арендодателя в качестве штрафа при расторжении договора по вине арендатора. Во всех остальных случаях депозит подлежит возврату арендатору. Более подробно читайте в разделе «Расторжение».

Hanohiki/shutterstock

Арендная плата состоит из нескольких частей. В большинстве случаев это фиксированный платеж за помещение и коммунальные платежи.

Не все коммунальные платежи подлежат возмещению арендатором арендодателю. По общей практике рынка аренды, арендатор возмещает следующие затраты:

Также арендатор будет должен компенсировать арендодателю расходы на вывоз ТБО и телекоммуникационные услуги, если арендодатель самостоятельно заключил договор с соответствующими сервисными компаниями/операторами.

Обязательно проверьте пункт на наличие скрытых платежей. Недобросовестные арендодатели могут включить в коммунальные платежи арендатора не только капремонт, но даже и налоги за владение нежилым помещением.

Индексация арендной платы возможна не чаще одного раза в год. Обязательно укажите в договоре аренды дату первой индексации, периодичность последующих и предельный процент / предельную сумму увеличения ставки арендной платы.

По общей практике рынка, допустимая индексация составляет 5–7% от ставки за предыдущий год.

Обязательно оговаривайте с арендодателем конкретные сроки индексации и ее разумные предельные размеры.

Таких случаев масса, и они, к сожалению, происходят регулярно.

Ко мне обратился предприниматель с просьбой проверить договор аренды. Основной запрос был: имеет ли арендодатель право повысить арендную плату в два раза?

В процессе изучения договора аренды мы выяснили, что в положении об индексации было прописано право арендодателя индексировать ставку арендной платы не чаще, чем раз в год. Предельный размер индексации при этом не был определен. Конкретные даты индексации также не были определены.

В какой-то момент арендодатель нашел более выгодного арендатора на помещение, которое арендовал мой клиент, и для смены арендатора проиндексировал арендную плату в два раза!

Внимательно изучите положение договора об индексации. Зачастую арендодатели вносят в этот пункт размытые формулировки, которые в целом соответствуют положениям ГК РФ (ст. 614 п. 3) и не противоречат законодательству с формальной точки зрения. Однако на практике может оказаться, что арендодатель, например, будет иметь право на увеличение арендной платы без ограничений и в любой момент в течение года после заключения договора.

Ответственность сторон

Когда вы откроете только что полученный от вашего будущего арендодателя договор аренды, вы, скорее всего, увидите в нем целый раздел с перечнем нарушений со стороны арендатора – то есть с вашей стороны. И штрафы. Много штрафов и других способов вас наказать. Таким образом арендодатель старается защитить свою собственность от ненадлежащего использования. Не скрою: зачастую перегибая палку и выходя за рамки разумного.

В свою очередь, раздел о нарушениях со стороны арендодателя – очень редкое явление в договоре коммерческой аренды. По понятным причинам арендодатели не любят включать какие-либо пункты, которые могут быть потенциально им невыгодны.

Давайте разберемся, за какие же нарушения штрафуют арендаторов и что нужно постараться включить в ответственность арендодателя.

В разделе «Ответственность арендатора» могут быть описаны следующие нарушения и штрафы.