Обязательное нотариальное удостоверение сделок

Какие документы нужно предоставить нотариусу

В назначенный день нужно прийти на прием. Наличие паспортов и документов о собственности на недвижимость обязательно плюс отказы от преимущественного права от сособственников, если проводится сделка с долей в недвижимости. Если по какой-то причине общегражданского паспорта у участника сделки нет, то для установления личности подойдут другие документы, исключающие любые сомнения относительно нее (например, загранпаспорт). При сделках с несовершеннолетними или недееспособными понадобится разрешение от органов опеки.

Нотариус проверит договор (или составит его), изучит документы и установит их подлинность, подтвердит отсутствие (имущество может быть арестовано) и дел о банкротстве в отношении участников сделки. Если все в порядке, комплект полный и ничего не нужно донести, можно оплачивать пошлину и забирать документы на регистрацию в Росреестр.

Сколько стоит услуга

Сколько понадобится заплатить, подскажут в конторе. Цены на услуги отличаются в зависимости от вида заключаемого соглашения и других деталей. О том, как делить расходы на оплату услуг нотариуса (сумму пошлины), лучше договориться заранее.

Распространенная практика — делить ее поровну между сторонами сделки. Но могут быть и другие варианты — когда все оплачивает одна сторона. Закон на этот счет правил не устанавливает. Какие документы заверяет нотариус и по каким тарифам, можно узнать у конкретного специалиста или посмотреть примерную тарифную сетку на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Нотариус оставляет себе один экземпляр заключенного договора и заносит данные о нем в соответствующий реестр. Там у договора будет уникальный код.

Если недвижимость переходит по наследству

Это касается вступления в наследство после смерти родственника — подробно об этом мы писали в статье Как из наследника стать собственником. Если кратко, то наследник обращается к нотариусу и открывает наследственное дело. После — ждёт полгода, получает свидетельство о праве на наследство и перерегистрирует недвижимость на себя через того же нотариуса.

Ещё одна ситуация — наследодатель хочет заключить наследственный договор (№217-ФЗ). Такой же способ выразить свою волю, как и завещание. Но есть отличие — в случае с наследственным договором наследники заранее знают, какое имущество они получат и на каких условиях. А завещание хранится в тайне до смерти наследодателя.

Например, дедушка хочет оставить внуку квартиру при условии, что тот будет ежемесячно перечислять 5000 рублей на благотворительность. Стороны заключают наследственный договор, в котором прописываются условия вступления в наследство (документ обязательно удостоверяется нотариусом). И если внук не будет заниматься благотворительностью, квартира ему не достанется.

Если недвижимость покупают или продают по доверенности

Бывают ситуации, когда собственник не может присутствовать на сделке. Тогда он может попросить родственников или риелтора действовать от его лица.

Для этого оформляется  нотариально заверенная доверенность. Без неё Росреестр не примет документы для регистрации сделки.

## Другие сделки с недвижимостью, требующие нотариального удостоверения

Есть дополнительные ситуации, когда сделку необходимо заверить у нотариуса: 

1. Если заключается . Его оформляют, например, когда пожилой человек передает свою квартиру в обмен на уход и содержание.
2. и, соответственно, раздел имущества, если он происходит не в суде, тоже потребуют участия нотариуса, как и заключение брачного контракта.
3. и завещания, а также вступление в наследство.
4. Если стороны заключают к договору, который должен быть нотариально удостоверен.

## В каких случаях обязательно нотариальное удостоверение сделки

![Анастасия Уминская](https://journal.sovcombank.ru/api/upload/blog-author/avatar/27/images/6331a55932cee/contain_500x500.jpg)

22 мая 2023 15:45

Текст изменился  / 18 сентября 2023

Граждане обращаются к нотариусу, чтобы получить дополнительные гарантии исполнения обязательств по договору. А в некоторых случаях нотариальное заверение сделки обязательно. Расскажем, когда оно нужно и зачем.

![нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях](https://journal.sovcombank.ru/api/upload/blog-article/0/646b7ae14d495.jpg)

Нотариусы проверяют документы и подтверждают их подлинность

Нотариус — гарант закона. Его работа — подтверждать подлинность документов и удостоверять договоренности. Чтобы стать им, необходимо получить профильное образование и выдержать экзамен. Государство строго регулирует деятельность нотариусов.

Если специалист совершит ошибку, то будет отвечать своим имуществом и возмещать урон потерпевшему.

## Зачем нужно удостоверять сделки

Нотариус проверяет, корректно ли заполнены документы, имеют ли право стороны подписывать договор и не нарушают ли законодательство его положения.

Некоторые сделки требуют обязательной нотариальной формы. Другие граждане могут заключать самостоятельно между собой, не прибегая к помощи специалиста. Но и в этом случае обращение к нотариусу возможно по желанию.

Если нотариальное удостоверение сделки обязательно, то договор, заключенный только между двумя лицами, будет признан ничтожным в суде. То есть фактически письменное оформление сделки становится бессмысленным — стороны не будут ничего должны друг другу, если нотариус не закрепит их обязательства.

Самая крупная по номиналу банкнота мира — 1 миллиард триллионов пенге — это денежная единица Венгрии, которая была выпущена в 1946 году.

## Преимущества удостоверения сделки

У походов к нотариусу есть только один существенный недостаток — за работу специалиста придется платить. А преимуществ гораздо больше.

В некоторых случаях это единственный способ заключить сделку, имеющую законную силу.

Плюсы нотариального удостоверения сделок:

- специалист проверяет, правильно ли заполнены документы;
- объясняет, какими правами обладают стороны, что будет за неисполнение обязательств и какими могут быть санкции;

• Удостоверяет, что стороны дееспособны и отдают отчет своим действиям;

• В случае сделок с недвижимостью — проверяет ее чистоту, отсутствие арестов и обязательств;

• Оставляет у себя копии документов по сделке, стороны могут запросить их в случае потери;

• Может хранить у себя деньги в качестве депозита, если сторонам необходима безопасная форма расчета;

• Нотариальный договор сложнее оспорить через суд, так как нотариус не только правильно составляет документы, но и гарантирует легитимность происходящего;

• Если что-то все же пойдет не так, то нотариус будет отвечать своим имуществом по сделке.

Какие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению

Согласно статье 8.1 ГК РФ, можно обратиться к нотариусу при заключении любой сделки. Достаточно воли заключающих договор. Но есть ситуации, когда визит к нотариусу — безальтернативный способ фиксации договора.

Если сделка требует удостоверения у нотариуса, то без его печати она будет считаться ничтожной.

Какие договоры обязательно заключать у нотариуса:

С долевой недвижимостью

Сделки с долевой собственностью на квартиры или дома обязательно нужно заверять у нотариуса, согласно закону О государственной регистрации 218-ФЗ. Единственное исключение — если человек в результате сделки становится собственником всего объекта. Это правило касается купли-продажи и ипотеки.

Если человек хочет взять ссуду на покупку комнаты в коммуналке, ему потребуются услуги нотариуса. А если один собственник дарит другому свою долю в квартире так, чтобы последний становится единственным владельцем жилья, то сделку можно не удостоверять.

Пример ипотеки от Совкомбанка:

• Простая система оформления документов
• Широкие возможности ипотечных программ
• Разнообразные условия ипотечных кредитов
• Доступные процентные ставки

Также закон обязует удостоверить сделку, если имущество принадлежит несовершеннолетнему лицу или ограниченно дееспособным гражданам.

Эскроу и нотариусы:

Эскроу-счета, появившиеся в нашем законодательстве в 2018 году, требуют обязательного нотариального удостоверения. Эти счета помогают безопасно приобретать недвижимость, например, в строящихся домах. Деньги по таким договорам поступают на отдельный счет, а застройщик не имеет к ним доступа до завершения строительства.

Правила нотариального заверения документов в Российской Федерации

Процедуру депонирования регулирует статья 926.1 ГК РФ. Договор эскроу можно заключать не только при покупке недвижимости, хотя там он используется чаще всего.

В соответствии со статьей 41 Семейного Кодекса РФ, такие сделки нужно обязательно проводить через нотариуса. В противном случае в суде договор будет признан ничтожным, а его положения — аннулированы.

Список сделок, требующих нотариального заверения:

• Соглашение об алиментах
• Договор ренты
• Завещание

По статье 100 СК РФ, соглашение об алиментах также требуется заверять у нотариуса. Многие граждане предпочитают игнорировать это положение и договариваться на словах. Однако, в случае спорных ситуаций, доказательства о переводе средств могут потребоваться.

Согласно статье 584 ГК РФ, договор ренты требует удостоверения нотариусом. Этот договор предполагает передачу имущества другому лицу за плату ренты. Наиболее распространенным типом договора ренты является пожизненная рента.

Согласно статье 1140.1 ГК РФ, завещание также должно быть заверено и зарегистрировано у нотариуса для признания его действительным. Документ можно оформить в свободной форме, но необходимо проверить его специалистом.

Если человек отказывается от наследства, ему также придется обратиться к нотариусу. Альтернативой является непринятие наследства, при котором имущество может быть передано другим наследникам или государству через полгода.

Необходимость нотариального заверения документов:

• Отчуждение доли в ООО
• Сделки с неграмотными или физически несостоятельными лицами

Если владелец желает продать долю в ООО, то сделку также необходимо заверить у нотариуса в соответствии со статьей 21 ФЗ-14. В случае сделок с неграмотными или физически несостоятельными лицами, подписи также требуют нотариального заверения.

Статья 160 ГК РФ устанавливает, что сделки со слабовидящими или слепыми людьми должны быть заверены у нотариуса.

Следует учитывать, что перечень сделок, требующих нотариального заверения, постоянно обновляется. В случае заключения нескольких договоров (цепочки), если основной договор был заверен нотариально, то и дополнительный требует такого же заверения.

Процедура нотариального заверения документов

Государство распределяет специалистов по нотариальным округам, однако клиенты могут обращаться к любому нотариусу независимо от места прописки.

Для удостоверения сделки потребуется напечатанный договор. Его можно составить самостоятельно, а можно заказать проект документа у нотариуса. За это придется дополнительно заплатить и подождать некоторое время.

В зависимости от сложности и загрузки нотариус может составить договор на месте, а может попросить на это несколько дней.

Есть установленный порядок, который обязан соблюдать специалист. Его задача — проверить договор, установить личность сторон, удостовериться в их дееспособности, прочитать все документы, а потом поставить свою подпись.

Перед визитом к нотариусу лучше спросить, сколько времени займет процедура

Для установления личности обычно используется паспорт гражданина РФ. Но есть возможность воспользоваться альтернативными документами: загранпаспортом, иностранным паспортом, ВНЖ, дипломатическим или служебным паспортом, удостоверением беженца и т. д.

Если тип договора требует государственной регистрации, то после заключения сделки нотариус передаст его на прохождение этой процедуры.

Услуги специалиста придется оплатить. Они делятся на два типа:

• пошлина за конкретное действие — устанавливается государством для каждого округа, может составлять процент от договора;

• правовые и технические услуги — подготовка документов, консультации, ксерокопии и т. д.

Нотариус не имеет право по собственному желанию отказывать в предоставлении услуг или навязывать дополнительные. Например, платить за составление договора не обязательно. Если он составлен верно, то нотариус обязан принять его и удостоверить, получив в оплату только пошлину, положенную по закону.

Как оформить нотариальное удостоверение сделки

Эксперты не рекомендуют рассчитывать, что все удастся оформить в один день. Иногда на проверку данных о собственниках и об объекте сделки нужно один-два рабочих дня.

Договор, который будет заверять специалист, можно составить самому или же доверить ему (если выбираете второй вариант, нужно иметь в виду, что визит продлится дольше). Если принести готовый договор, нотариус не может отказаться его заверять только потому, что не он его составил.

Но если он найдет в договоре положения, противоречащие закону, то будет вправе не удостоверять такой документ — законодательство ему это разрешает.

Если нужно получить согласие супруга на сделку

Купить квартиру без нотариально удостоверенного согласия супруга можно, а вот продать или подарить (в том числе долю) — нельзя.

Важный момент: речь про общую недвижимость, приобретённую в браке. Если квартира куплена до свадьбы, была подарена или досталась в наследство, нотариально удостоверенное согласие не потребуется.

Если участники сделки в разных городах

Бывает, что участники сделки живут в разных городах. Это не проблема, главное — чтобы один нотариус находился в том городе, где расположена недвижимость, сделку с которой планируется удостоверить.

Нотариусы и участники сделки договариваются о дате и в нужный день «встречаются» по видеосвязи по защищенным каналам коммуникации. В этом случае специалистам нужно отдать документы на проверку заранее, чтобы в день конференции были совершены только процедуры удостоверения.

Нотариусы делают электронный паспорт сделки — в него включается договор. Участники подписывают и электронную, и бумажную версию. Для того чтобы подписать электронную, нужна простая электронная подпись. Ее придется оформить заранее.

Нотариусы поставят усиленную квалифицированную подпись на электронной версии договора и подскажут, как регистрировать такую сделку. Бумажные документы стороны сделки забирают себе.

Факультативные сведения в решении о крупной сделке (образец)

Вы можете включить в решение о согласии на совершение или о последующем одобрении сделки следующую информацию:

1. минимальные и максимальные параметры условий сделки (верхний предел стоимости покупки имущества или нижний предел стоимости его продажи) или порядок их определения,

2. согласие на совершение ряда аналогичных сделок,

3. альтернативные варианты условий сделки (только для сделки, на которую дается предварительное согласие),

4. согласие на совершение сделки при условии совершения нескольких сделок одновременно,

5. срок действия решения об одобрении крупной сделки,

6. обязанность стороны предоставить обеспечение исполнения обязательств — например, передать имущество в залог, выплатить неустойку, найти поручителя, произвести обеспечительный платеж.

В каких случаях необходимо обязательное удостоверение нотариусом сделок с недвижимостью?

14.08.2023 // Информация Росреестра

Управление Росреестра по Ярославской области предлагает разобраться в случаях необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, нотариальное удостоверение сделки подтверждает ее законность, в том числе наличие у каждой из сторон права на ее совершение.

Любой вид сделки с недвижимостью можно нотариально удостоверить по добровольному решению сторон сделки, но существуют ряд сделок, где закон требует обязательного нотариального удостоверения сделок. Давайте разбираться.

Во первых: Если предметом сделки является ДОЛЯ.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) определено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями:

• купли-продажи;

• мены;

• дарения;

• другие виды отчуждения доли.

Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется, если по одному договору свои доли в праве на недвижимость отчуждают не все участники общей долевой собственности, даже в случае, когда один из сособственников становится единоличным владельцем объекта. Важно соблюдать предписываемый законом порядок, что позволит избежать приостановления и сберечь время заявителя. Иначе сделка будет считаться ничтожной (ст.163 Гражданского кодекса РФ)

Однако существуют исключения (ст.42 Закон № 218-ФЗ)

Какие сделки с долями не требуют нотариального удостоверения?

• сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одному договору;

• сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, или приобретаемые для включения в состав ПИФа;

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

• сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с частью девятнадцатой статьи 7.3 Закона РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»;

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемые в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Во вторых: Если отчуждается недвижимое ИМУЩЕСТВО НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО ГРАЖДАНИНА.

С 01.01.2016 года сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, с распоряжением недвижимым имуществом несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это может быть: купля-продажа, дарение, мена, передача под выплату ренты или под залог, предварительно необходимо получить разрешение органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетнего гражданина.

В третьих: Договоры о передаче недвижимости под выплату ренты или под обеспечение пожизненного ухода и содержания подлежат обязательному заверению у нотариуса.

В четвертых: Брачный договор и соглашение между супругами о разделе совместно нажитого имущества.

Эти сделки в обязательном порядке регистрируются в Росреестре, отмечая долевую или единоличную собственность на недвижимость, которую делят в подобных сделках.

Дополнительно можно добавить, что все изменения в нотариально удостоверенных сделках, например, перемена сторон, или изменения условий сделки, также подлежат нотариальному удостоверению.

Чтобы зарегистрировать нотариально удостоверенную сделку в Росреестре не обязательно, чтобы заявлением о регистрации обращались все стороны такой сделки, то есть может обратиться любая сторона сделки.

В пятых: Соглашения к нотариально удостоверенному договору с недвижимостью.

В шестых: Предварительный договор к сделке с недвижимостью, которую нужно удостоверить нотариально.

В седьмых: Договор залога в случаях, когда он обеспечивает обязательства должника по нотариальному договору.

Постоянный адрес новости http://uglich.ru/news/?newsid=20627

Написать комментарий к новости

Стрельченко Денис Андреевич

Москва, ул. Воронцовская, дом 19Б

ЗАПИСЬ К НОТАРИУСУ

Приказ о назначении: № 716 от 01.11.2021 года

Выдан Главным Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Москве

Номер в реестре Министерства Юстиции: 77/2359-н/77

Договоры купли-продажи доли в ООО

Договор купли-продажи доли в ООО через нотариуса

Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ предусматривает для сделок с долями в уставном капитале ООО обязательное нотариальное удостоверение. Это означает, что если договор не удостоверен нотариусом, то он считается недействительным. Чем нотариус поможет при заключении договора купли-продажи доли в ООО и сколько стоят его услуги, читайте в нашей статье.

Задачи нотариуса при оформлении сделки купли-продажи доли в ООО

При оформлении сделки нотариус выполняет следующие функции:

• объясняет сторонам, как будет проходить сделка и отвечает на их вопросы;

• анализирует законность сделки в соответствии с нормативными актами и уставом ООО;

• проверяет полномочия продавца;

• проверяет, была ли им оплачена отчуждаемая доля;

• проверяет проект договора на соответствие законодательству;

• удостоверяет необходимые документы.

Нотариус самостоятельно оформляет заявление на госрегистрацию в ИФНС. Процедура государственной регистрации занимает не более 5 дней, но в исключительных случаях может быть продлена до месяца. Сотрудники ИФНС направляют лист записи ЕГРЮЛ нотариусу в виде электронного документа.

Стороны могут получить его от нотариуса в виде электронного документа или в бумажном виде.

По соглашению сторон продавец или покупатель или нотариус уведомляют общество о совершенной сделке.

Учтите! Переход права на долю ООО происходит с момента внесения записи в ЕГРЮЛ, а не с момента подписания договора.

Документы для купли-продажи доли в ООО через нотариуса

Перед оформлением сделки нотариусу необходимо предоставить:

• устав ООО со всеми изменениями;

• протокол собрания о назначении генерального директора ООО, бухгалтера, совета директоров;

• свидетельство о регистрации или лист записи ЕГРЮЛ;

• правоустанавливающий документ (договор об учреждении ООО, купли-продажи, дарения, свидетельство о правах на наследство, решение суда);

• документы, подтверждающие оплату приобретенной доли;

• свидетельство о государственной регистрации;

• свидетельство о регистрации изменений (если были);

• выписка из списка участников ООО, с указанием данных участников и информацией о размере их долей;

• заявление от других участников с отказом от преимущественного права, заверенное у нотариуса;

• письмо от руководителя, что сделка не является для ООО крупной, или протокол об одобрении крупной сделки;

• справка, что ООО не находится в процессе реорганизации, ликвидации или банкротства.

В зависимости от конкретной ситуации нотариус может потребовать от сторон дополнительные документы. А ряд документов он запрашивает самостоятельно. Например, в день оформления сделки нотариус запрашивает в ЕГРЮЛ выписку в электронной форме. Это необходимо, чтобы подтвердить полномочия продавца.

Особенности купли продажи доли в ООО

По желанию сторон оформление сделки может проходить в нотариальной конторе или офисе ООО. Время и дата проведения сделки согласуется заранее.

В процессе оформления сделки обязательно должны участвовать продавец и покупатель, лично или через представителя.

Участниками сделки купли-продажи доли в ООО могут быть:

• физические лица (граждане РФ, лица без гражданства, иностранцы);

• юридические лица, зарегистрированные на территории РФ или других государств.

Рассмотрим, какие особенности у сделок в зависимости от того, кто является сторонами договора.

Продажа юридическому лицу

Если доля продается компании, то покупателю дополнительно нужно предоставить следующие документы:

• доверенность на представителя, если сделка совершается не лично руководителем организации;

• протокол или решение о назначении исполнительного органа;

• выписку из ЕГРЮЛ.

Продажа иностранному гражданину или юридическому лицу

Если в качестве покупателя выступает иностранный гражданин, потребуется представить следующие документы:

• перевод паспорта, заверенный у нотариуса;

• документы, подтверждающие его легальное нахождение на территории РФ;

• доверенность на представителя в РФ (при наличии).

Если покупатель не владеет русским языком, то на сделку нужно пригласить переводчика, который выполнит для него устный перевод договора.

Если в качестве покупателя выступает иностранная организация, то необходимо представить:

• доверенность на представителя в РФ;

• нотариально заверенный перевод учредительных документов с апостилем;

• решение о назначении генерального директора;

• гарантия руководства о том, что предоставленные данные соответствуют требованиям страны нахождения.

Продажа между физическими лицами

Если сделка проходит между физическими лицами, дополнительно понадобятся следующие документы:

• согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом (если продавец или покупатель состоят в браке);

• согласие отдела опеки (если продавец является несовершеннолетним);

• брачный договор между продавцом и его супругом (если доля в ООО является личным имуществом продавца);

• брачный договора между покупателем и его супругом;

• нотариальное заявление от продавца/покупателя, что на момент приобретения доли он не состоит в браке.

Если продавец или покупатель участвуют в сделке не лично, а через представителя, у него при себе должны быть нотариальная доверенность и паспорт.

Когда участие нотариуса не требуется?

Сделки с долями ООО требуют обязательного нотариального участия.

Исключения предусмотрены для следующих ситуаций:

1. Сделки с долями совершаются самим обществом.

То есть, необязательно обращаться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи, если сделка проходит внутри предприятия.

2. Если доля взыскана кредиторами в счет погашения долгов.

3. Если участник общества исключается принудительно.

4. Если приобретается доля умершего участника, когда наследникам нельзя быть правопреемниками.

5. Если между членами общества распределяются доли, принадлежащие ООО.

Для расчета полной стоимости услуги необходимо обратиться в нотариальную контору. Оставьте заявку на сайте и наш специалист свяжется с вами.

Узнайте как сделать грамотный и качественный документ и не переплатить

ЗАПИСЬ К НОТАРИУСУ

Приказ о назначении: № 716 от 01.11.2021 года

Выдан Главным Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Москве

Номер в реестре Министерства Юстиции: 77/2359-н/77

Похожие услуги

Статьи по теме

Признать гражданский брак законным

Доля ООО нерезидента: покупка, продажа, сделки

Разрешение опеки на продажу: поможет ли дарение?

Нотариус и материнский капитал в Москве

Признание брачного договора недействительным

Пересечение границы несовершеннолетним

Продажа долевой собственности

Дистанционная сделка через нотариуса в Москве

Регистрация залога движимого имущества

Имущество супругов при банкротстве

Договор найма жилого помещения: у нотариуса в Москве

Отказ от приватизации у нотариуса

Дарственная на землю

Договор ренты пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты: виды, плюсы и минусы

Алименты в твердой сумме: судебная практика

Расторжение договора найма жилого помещения

Соглашение о разделе квартиры у нотариуса

Вопросы о конвертируемом займе

Проблемы договора конвертируемого займа

Конвертируемый займ в стартап

Заключение договора конвертируемого займа

Закон о конвертируемом займе

Все сведения, размещенные на сайте носят информационно-справочный характер об оказываемых услугах и не являются рекламой и/или предложением. Любое копирование возможно только с письменного разрешения правообладателя.

Page load link

Go to Top

А как избежать рисков при нотариальных сделках?

Нотариус — дополнительная мера безопасности для юридической чистоты сделки и несёт полную ответственность за совершение сделки. Если что-то пойдет не так, то ему придётся отвечать своим имуществом (ст. 17 про ответственность нотариуса).

Но даже нотариус не может гарантировать, что в дальнейшем сделка не будет оспорена в суде. Например, у квартиры могут оказаться скрытые собственники, которых не так-то просто найти, или предыдущий владелец объявит себя банкротом.

Чтобы уберечься от всех рисков, воспользуйтесь сервисом «Защита сделки» от М2. Эксперты проверят выбранную недвижимость, будут консультировать на протяжении всей сделки и дадут свои рекомендации. А если в будущем что-то пойдёт не так и сделку признают недействительной, вам вернут полную стоимость недвижимости по договору.

Как отразить в решении об одобрении крупной сделки сведения о ней?

Здесь есть два варианта.

Первый — их можно включить непосредственно в протокол общего собрания участников или заседания совета директоров. Сведения указывают в той его части, где рассматривался вопрос повестки дня об одобрении крупной сделки.

Но в некоторых случаях это не совсем удобно – например, когда одобряемых параметров (условий) сделки очень много. Тогда можно:

• оформить приложение к протоколу — проект сделки (договора, контракта),

• а в самом протоколе написать, что собрание участников или заседание совета директоров одобрило крупную сделку на условиях, обозначенных в проекте.

Это второй вариант.

Такие разъяснения приведены в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность".

А вот в решении единственного участника о крупной сделке ООО все сведения о ней обычно приводят в самом решении (после слова "Решил").

Важно! Уже совершенная сделка считается одобренной только, если ее основные условия соответствовали сведениям о сделке, которые отражены в решении о ее одобрении (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27).

Расторжение нотариально заверенного договора

Договор, заверенный нотариусом, тоже можно расторгнуть — по соглашению сторон или в судебном порядке. Обычно основанием для расторжения служит неисполнение условий договора. Например, покупатель не оплатил сделку в установленный срок. Со стороны продавца нарушением может считаться ненадлежащее состояние недвижимости.

Если расторжение происходит по соглашению сторон, то соглашение тоже нужно будет заверить у нотариуса (расторжение договора, заключенного в простой письменной форме, этого не требует). В соглашении прописывают условия расторжения, то есть указывают, что достается каждой из сторон. Затем стороны обращаются в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации права собственности.

Если участники сделки не договорились в досудебном порядке, расторжение возможно только в судебном порядке.

Если в сделке участвуют несовершеннолетние и недееспособные

Допустим, вы купили квартиру на маткапитал. Одно из условий использования этой госпомощи — выделить доли детям. То есть ребёнок становится одним из собственников квартиры. Если захотите продать недвижимость и переехать в новую, придётся получить согласие органов опеки и обязательно удостоверить сделку у нотариуса.

Аналогично и с недееспособными. Например, бабушка, которая стоит на учёте в психоневрологическом диспансере, захочет подарить внуку квартиру. Здесь также нужно обратиться в органы опеки и получить удостоверение нотариуса. Этим занимается опекун как дееспособное лицо. Если пропустить этап удостоверения сделки у нотариуса, сделку признают незаконной.

Если есть доли в общей собственности

Когда у недвижимости несколько собственников, продать её просто так нельзя. Нужно заручиться согласием остальных владельцев долей и заверить у нотариуса (№218-ФЗ). При этом, если один из собственников захочет подарить долю, получать согласие не требуется — достаточно заверить договор дарения у нотариуса.

Исключение: все владельцы решают одновременно продать или подарить свои доли по одному договору. В этом случае можно обойтись и без нотариального удостоверения (№76-ФЗ).

Например, квартирой владеют женщина и её двое взрослых детей. Если один из них решит продать свою долю, потребуется согласие остальных членов семьи и нотариальное оформление сделки. А если и мама, и дети одновременно отчуждают свои доли в рамках одного договора, нотариус не нужен.

Где найти информацию о нотариально удостоверенных сделках

Все данные о сделках, которые заверяют нотариусы в России, хранятся в Единой информационной системе нотариата. С 2018 года она полностью перешла на электронный документооборот, что делает нотариальные конторы практически службой одного окна: специалисты могут проверить подлинность любых документов, так как информация о них занесена в ЕИСН.

Благодаря тому, что у всех нотариусов есть усиленные квалифицированные электронные подписи, можно не только заверять сделки, участники которых находятся в разных городах, но и передавать документы. Например, разведенные родители, живущие в разных концах страны, могут таким образом передать разрешение на выезд с ребенком другому родителю.

Для обычных граждан есть бесплатные публичные сервисы нотариата. Они помогают искать информацию о залогах, доверенностях, наследственных делах.

Пользуясь этими возможностями, можно самому хорошо подготовиться к любой сделке и не оказаться в ситуации, когда продавец использует фальшивые документы или пытается продать арестованное или заложенное имущество. Возможность проверить движимое — один из самых популярных бесплатных публичных сервисов ЕИСН.

Читайте также: Какую сделку могут признать недействительной, и как этого избежать

Если документы отправлены почтой

Чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость в Росреестре, вы можете лично обратиться в МФЦ или отправить документы по почте. Для этого установите объявленную ценность, опишите вложение и оформите уведомление о вручении. Чтобы заявление приняли, заверьте подпись на заявлении у нотариуса.

Кстати, с 2019 года нотариус может самостоятельно бесплатно передавать в Росреестр документы на регистрацию права собственности (№338-ФЗ).

Важно: это не отдельная услуга, а часть регистрации сделки. То есть нельзя просто прийти к нотариусу и попросить его бесплатно отправить документы. А вот если вы будете оформлять наследство, он не только выдаст свидетельство о праве на наследство, но и передаст документы на регистрацию в Росреестре.

Если квартиру передают под выплату ренты

Договор ренты — это соглашение, при котором собственник передаёт своё имущество в обмен на материальное содержание.

Например, пожилая женщина просит сиделку ухаживать за ней или поддерживать деньгами, а та получает в собственность квартиру после смерти пенсионерки.

Просто так заключить договор нельзя — пожилая женщина должна подтвердить у нотариуса, что она действительно хочет передать своё имущество. Для этого понадобится нотариальное удостоверение этой сделки. А сам договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Обязательные сведения в решении о крупной сделке

В решении о согласии на совершение крупной сделки нужно указать следующие сведения:

1. лицо или лиц, которые являются ее стороной (сторонами). Их можно не указывать, когда сделка заключается на торгах, а также в других ситуациях, если к моменту получения согласия на совершение сделки стороны нельзя определить.

2. лицо или лиц, которые являются ее выгодоприобретателем (выгодоприобретателями). Их также можно не приводить, если сделку оформляют на торгах и в других случаях, когда к моменту получения согласия на совершение сделки невозможно выяснить, кто является выгодоприобретателем.

3. цену сделки,

4. предмет сделки,

5. другие существенные условия сделки или порядок их определения.

Согласно ГК РФ, к существенным относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или других правовых актах как существенные, а также все те условия, относительно которых сторона договора просит достичь соглашения (п. 1 ст. 432).

Все перечисленные сведения указывают и в решении о последующем одобрении крупной сделки, которое принимают уже после ее совершения. Важный момент – в таком решении сведения о сторонах и выгодоприобретателях по сделке надо привести обязательно. Ведь на момент одобрения контракта они уже точно известны обществу.

Участники сделок, в которых не обойтись без нотариуса

Нотариальное заверение сделки служит доказательством того, что все стороны знают о продаже имущества и не имеют претензий по этому поводу, а также что ничьи интересы при заключении сделки не ущемляются. Для закрепления последнего факта обычно подписывают отказ от преимущественного права покупки. То есть сделки с недвижимостью, подлежащие нотариальному удостоверению, — это такие сделки, предметом которых является доля в собственности.

Неважно, продается она совладельцу помещения (тому, у кого тоже есть в нем доля) или постороннему лицу. Подпись нотариуса гарантирует, что сделка прошла законно и интересы всех участников соблюдены и защищены.

Детали нотариального удостоверения сделок закреплены в статье 163 Гражданского кодекса (ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделки с долями в недвижимости обязательно, если это:

• мена;

• купля-продажа;

• любое другое .

Но здесь есть исключение: если доли всех собственников отчуждаются по одной сделке, то нотариальное удостоверение не требуется.

Это основное, что следует знать. Помимо этого, нотариус необходим и тогда, когда сделка касается интересов . Неважно, принадлежит ему доля или вся квартира. Если в сделке участвует (со стороны продавца), ее тоже придется удостоверять у нотариуса. Без подписи последнего договор могут признать недействительным.

Преимущества сделок, удостоверенных нотариусом

Участие нотариуса в сделке — это гарантия ее прозрачности и законности. Нотариус выступает незаинтересованным свидетелем, который может подтвердить (например, если дойдет до суда), что участники были в здравом уме, подписывали документы по доброй воле, и заключение сделки не ущемило ничьи интересы. Благодаря нотариусу можно быть уверенным в том, что все документы подлинные.

Кроме этого, специалист расскажет, что конкретно означают все (или непонятные) пункты договора и какие могут быть юридические последствия у совершаемых действий.

Еще одно преимущество: если кто-то потеряет подлинный экземпляр договора (из-за переездов, стихийных бедствий, ограблений — причин может быть сколько угодно), у нотариуса можно получить копию, так как данные о заверенном ранее договоре есть в реестре.

Государственная регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки проходит быстрее, чем при сделках в простой письменной форме. Электронные документы зарегистрируются за день, бумажные — за три дня. Регистрация без нотариуса по закону занимает до девяти дней.

По всем вышеперечисленным причинам нотариально заверенные сделки гораздо сложнее оспорить в суде. Юристы шутят, что у таких сделок только один минус: за них нужно платить (пошлину). Стоимость нотариального действия формируется из двух составляющих: оплаты тарифа (пошлины) за удостоверение сделки и оплаты услуг правового и технического характера. Размер пошлин за нотариальное действие установлен в Налоговом кодексе. Тарифы также публикуются на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Протокол об одобрении крупной сделки ООО

Когда крупную сделку одобряет совет директоров или общее собрание участников ООО, решение оформляется протоколом. Соответственно, это:

• протокол заседания совета директоров или

• протокол общего собрания участников.

Он составляется в письменной форме (в том числе на компьютере) по правилам ГК РФ и Закона об ООО, а также с учетом положений устава общества. О содержании протокола с решением о крупной сделке мы расскажем ниже.

На заседании совета директоров или собрании участников могут обсуждаться и другие вопросы деятельности общества, по которым нужно вынести решение. Так что решение об одобрении крупной сделки (образец) может быть не единственным решением, которое значится в протоколе.

Решение единственного участника об одобрении крупной сделки ООО

Если в ООО всего один участник, естественно, собрание в нем не проводится. Как правило, в таких обществах совет директоров отсутствует.

В этом случае решение о совершении любой крупной сделки с любой стоимостью имущества единственный участник принимает единолично и оформляет письменно (ст. 39 Закона об ООО).

Важно! Если единственный участник ООО одновременно является его генеральным директором (директором, президентом и т.п.), одобрять крупную сделку вообще не нужно. Это исключение из общих правил предусмотрено в п. 7 ст. 46 Закона об ООО.

В решении единственного участника о крупной сделке ООО нужно указать следующие сведения:

• название решения — "Решение единственного участника ООО "_______"" и его номер,

• дату и место принятия решения,

• информацию об участнике – обычно это ФИО, паспортные данные, адрес проживания, но можно привести и дополнительные – например, ИНН,

• размер доли единственного участника в уставном капитале ООО – 100 процентов,

• само решение о совершении крупной сделки ООО — на его содержании мы остановимся ниже.

В конце решения единственный участник ставит свою личную подпись с расшифровкой.

Обратите внимание: решение единственного участника о крупной сделке нуждается в нотариальном заверении – по аналогии с протоколом общего собрания участников ООО. Это исключает фальсификацию решения участника. Такого мнения придерживается Верховный Суд РФ и Федеральная нотариальная палата (п. 3 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019, письмо ФНП от 15.01.2020 N 121/03-16-3).

Порядок удостоверения решения единственного участника компании определен в ст. 103.10-1 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1. Там написано, что нотариус должен выяснить личность единственного участника компании, его полномочия и право принимать решение. Далее, нотариус удостоверяет факт принятия единственным участником решения и выдает об этом свидетельство. Форма свидетельства утверждена в Приложении N 1 к приказу Министерства юстиции РФ от 30.09.2020 N 226 (форма N 3.8).

Вместо удостоверения у нотариуса своего решения единственный участник ООО может применить альтернативный способ его заверения. Такой способ, к примеру, может содержать устав ООО.

Как составить протокол заседания совета директоров ООО с решением о крупной сделке?

Отметим, что в ООО нечасто создают советы директоров. Соответственно, на практике одобрение крупной сделки этим органом общества – довольно редкое явление.

Но если в обществе образован совет директоров, принять решение о совершении крупной сделки (образец) он должен по всем правилам. Они предусмотрены, прежде всего, в ГК РФ, а также должны быть конкретизированы в уставе общества. В Законе об ООО нет норм о том, как оформлять протокол заседания совета директоров и какие сведения в нем указывать.

ГК РФ требует, чтобы в протоколе очного заседания совета директоров значились следующие сведения (п. 4 ст. 181.2 ГК РФ):

• дата и время проведения заседания, место его проведения и (или) способ дистанционного участия членов совета в заседании (если кто-то из членов совета не пришел на заседание лично),

• сведения о членах совета, которые приняли участие в заседании (можно просто привести их ФИО),

• результаты голосования по каждому вопросу повестки дня,

• сведения о лицах, которые подсчитывали голоса (если подсчет голосов поручали определенным лицам),

• сведения о лицах, которые голосовали против принятия решения и требовали внести запись об этом в протокол,

• сведения о ходе проведения заседания или о ходе голосования, если член совета директоров требует внести их в протокол,

• сведения о лицах, которые подписали протокол – при очном заседании это председательствующий на заседании и секретарь заседания.

В протоколе заседания совета директоров должно быть указано решение о согласии на совершение крупной сделки или о ее последующем одобрении. Какие сведения включить в такое решение, читайте дальше в этой статье.

Учтите: заверять протокол заседания совета директоров ООО у нотариуса ли другим способом не надо (п. 3 ст. 67.1 ГК РФ).

Что такое решение об одобрении крупной сделки?

Крупная сделка для ООО и АО Крупная сделка – это важная экономическая операция в жизни каждого общества. Когда сделку можно отнести к крупным, каковы ее признаки и как ее правильно одобрить, разбираемся в этой статье.

Это документ, которым уполномоченный орган компании дает согласие на заключение ею крупной сделки с другим лицом — компанией, индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), гражданином.

Напомним, что крупные сделки составляют особую категорию сделок организаций. Они могут существенно отразиться на хозяйственной деятельности юрлица, поэтому для их совершения нужно заручиться согласием правомочного органа компании.

Решение об одобрении крупной сделки имеет и другие названия – например:

• решение о совершении крупной сделки,

• решение о согласии на совершение крупной сделки,

• решение о крупной сделке.

Но название не меняет сути этого документа.

Обратим внимание: решение о крупной сделке для ИП (решение об одобрении крупной сделки для ИП) не принимается. Ведь для ИП контролируемое совершение крупных сделок не предусмотрено. А раз нет специальных правил, по которым предприниматель должен их определять и совершать, не нужно и одобрение.

Давайте теперь разберемся с решением об одобрении крупной сделки общества с ограниченной ответственностью – ООО. Совершению таких сделок посвящена статья 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее — Закон об ООО).

Как составить протокол общего собрания участников ООО с решением о крупной сделке?

Решение об одобрении крупной сделки (образец 2022) можно принять на годовом и внеочередном собрании. Форма проведения собрания может быть:

• очной (когда участники ООО приходят на собрание) — в такой форме всегда проводят годовые собрания, хотя в 2022 году их разрешили организовать в заочной форме (Федеральный закон от 25.02.2022 N 25-ФЗ),

• заочной (когда участники ООО не приходят на собрание, а направляют в общество заполненные бюллетени).

Помните, что протокол составляют для любого собрания (годового, внеочередного) и для любой формы его проведения (очной, заочной).

Протокол общего собрания участников, на котором принято решение о совершении крупной сделки, должен включать следующую информацию:

• обязательные сведения, которые перечислены в п. 4 ст. 181.2 ГК РФ,

• решение о крупной сделке (о согласии на ее совершение или о ее последующем одобрении) – подробно о требованиях к содержанию такого решения мы расскажем ниже,

• подписи уполномоченных лиц. Например, если собрание проводят очно, в форме заседания, протокол подписывают председательствующий на заседании и секретарь заседания.

Кроме того, протокол надо заверить у нотариуса или другим способом, который применяют в обществе (п. 3 ст. 67.1 ГК РФ). Например, в протоколе могут расписаться все участники общества. Альтернативный способ заверения протокола должен значиться в уставе ООО или единогласном решении общего собрания участников.

Сколько действует решение о крупной сделке (об одобрении крупной сделки)?

Если в решении о крупной сделке срок действия обозначен, решение актуально в течение всего указанного срока.

Если в решении не указан срок, в течение которого оно действительно, считается, что согласие на сделку действует в течение 1 года с даты его принятия.

Правда, и здесь есть исключения. Это ситуации, когда другой срок (отличный от 1 года) вытекает из существа и условий сделки или обстоятельств, в которых собрание, совет директоров или единственный участник давали согласие на нее.

Отметим, что оспорить сделку по причине истечения иного срока, вытекающего из обстоятельств, крайне сложно.

Например, если в течение нескольких месяцев (менее года) после принятия решения об одобрении общим собранием сменился состав участников, то повторно оформлять одобрение не нужно. Одобрение будет действовать стандартно – в течение 12 месяцев. Причина – в момент одобрения состав участников был легитимен и действовал в пределах своих полномочий (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.08.2018 N Ф01-2930/2018 по делу N А11-4701/2017).

Кто принимает решение об одобрении крупной сделки ООО?

Одобрять крупную сделку в ООО имеет право:

• совет директоров (наблюдательный совет) – если он есть в обществе,

• общее собрание участников общества.

Совет директоров может одобрять далеко не все крупные сделки, а только те, предметом которых является имущество стоимостью от 25 до 50 процентов балансовой стоимости имущества ООО. Об этом говорится в Законе об ООО, и изменить это правило нельзя ни уставом, ни другим внутренним документом компании.

Чтобы совет директоров мог одобрить указанную крупную сделку, в уставе должно быть зафиксировано такое его полномочие. Если положений об этом там нет, решение об одобрении принимает общее собрание участников общества.

Таким образом, общее собрание участников одобряет следующие крупные сделки ООО:

• насчет имущества стоимостью более 50 процентов балансовой стоимости имущества общества — всегда,

• по поводу имущества стоимостью от 25 до 50 процентов балансовой стоимости имущества общества — когда в ООО нет совета директоров или когда устав не наделяет его правами на одобрение этих крупных сделок.