От заключения договора до получения прибыли

Сдача квартиры в субаренду

Сдача квартиры может принести прибыль, но имеет и свои подводные камни, которые важно учесть.

В заключение, субаренда квартир – это перспективный и прибыльный вид бизнеса, однако перед началом деятельности необходимо тщательно изучить особенности рынка, правовые аспекты и потенциальные риски. Если подойти к делу профессионально, можно получить стабильный источник дохода.

Как действовать на УСН

На упрощённой системе налогообложения при расчёте НДФЛ всегда подтверждайте арендную плату договором, актом приёма-передачи и расписками от арендодателя о приёме платежей.

Коммунальные платежи также можно включить в расходы ИП/компании, указав их в договоре аренды на выбор:

Как правильно оформить договор субаренды

Если арендатор принял решение сдать арендуемое помещение в субаренду, у него в результате должно быть два договора. Первый — основной (между арендодателем и арендатором с правом на пересдачу имущества). Второй — договор субаренды (между арендатором и субарендатором).

Как в договоре именуются стороны:

Договор субаренды не может заключаться, если нет основного договора аренды. Также срок договора субаренды не может быть больше срока основного документа.

Какие еще нюансы важно знать при оформлении договора субаренды:

Арендатор, который приобретает еще и статус субарендодателя, должен понимать, что ему придется взаимодействовать, в том числе разбираться с претензиями, сразу с двумя сторонами: арендодателем (собственником) и субарендатором.

Договор субаренды прекращает свое действие в нескольких случаях. Это расторжение или окончание срока действия основного договора, окончание срока субаренды, указанного в документе, или же нарушение условия договора субаренды.

Если договор субаренды перестает действовать досрочно из-за расторжения основного договора, субарендатор может напрямую обратиться к собственнику недвижимости и заключить с ним основной договор как арендатор с арендодателем. В таком случае у субарендатора появляется на это преимущественное право, но только до окончания ранее обусловленного срока субаренды. Важно, чтобы субарендатор смог доказать, что он не нарушал условий своего договора.

Сроки перечисления НДФЛ

За аренду помещения у физика без статуса, арендатор должен заплатить НДФЛ не позднее дня, следующего за датой перечисления арендной платы (ст. 226 НК РФ). Например, вы удержали НДФЛ за период с 22 мая по 23 июня. Переведите сумму ФНС не позднее 28 июня по адресу учета ИП или компании.

Арендатору-компании/ИП по закону необходимо вести налоговые регистры, сдавать отчёт 6-НДФЛ раз в квартал, а справку 2-НДФЛ с кодом 1400 – в конце года.

Нам будет очень приятно, если вы прокомментируете, поставите оценку или поделитесь материалом в социальных сетях — так о нюансах НПД узнает больше людей ❤️

Как оформить, нюансы, отличие от аренды

31 января 13:00

Популярные вопросы по субаренде

Допустимо ли сдавать посредством платформы Airbnb?

Да, законы РФ не запрещают сдавать жилье через Airbnb и другие подобные сервисы. Главное — заключить договор с субарендатором.

Какой должен быть срок договора субаренды?

Согласно законодательству РФ, срок договора субаренды не должен превышать срок основного договора аренды.

Какие документы нужно предоставить при заключении договора субаренды?

При заключении договора субаренды необходимо предоставить копии паспортов всех участников сделки, а также договор аренды и разрешение от собственника на субаренду.

Заключение

Субаренда — это удобный способ получения дохода от арендованного имущества, если собственник сдачи осведомлен и согласен. Обратите внимание на легальность сделки, соблюдение договоренностей и обязательства по заключенному договору. Не забывайте, что сдача жилья без разрешения может повлечь за собой серьезные последствия и проблемы.

Субаренда в России

Напомним, что в большинстве сделок владелец имущества должен дать согласие. Его не придется запрашивать каждый раз, если этот пункт изначально прописан в договоре с арендодателем. Соответственно, он защитит первичного арендатора от внезапной смены настроения, когда владелец квартиры решил отозвать согласие раньше окончания срока основной аренды.

Но собственник имущества вправе указать в документе запрет на субаренду. Если такого условия нет, тогда требуется его письменное согласие. Случается, что у арендодателя меняются обстоятельства и он соглашается на повторную сдачу его собственности третьим лицам. Сторонам останется лишь подписать допсоглашение, исключающее запрет из основного договора.

Кстати, вместе с запретом должны быть прописаны и санкции за недобросовестные действия: штраф или досрочное расторжение договора со стороны владельца имущества. В противном случае на первичного арендатора просто не будет рычагов воздействия: он самовольно сдаст объект в субаренду, но не понесет за это наказания.

Сделка с земельными участками

И второй случай, когда от собственника не ждут согласия, — сделка с земельными участками. Владельца нужно лишь уведомить, а не запрашивать разрешение. Так могут поступать любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства, — если, конечно, в договоре аренды не указано, что собственник не против. Но арендодатель все же вправе прописать пункт, обязывающий арендатора запросить согласование.

Если в договоре нет никаких препон, арендатор может сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности. А если первичный договор аренды оформлен на пять лет и более, арендатор может просто уведомить собственника, не запрашивая его одобрения на сделку субаренды.

Преимущества субаренды

В крупных супермаркетах и торговых центрах благодаря субаренде удается добиться хорошего трафика — под одной крышей собираются пекарни, кофейни, островки по продаже игрушек, ювелирных украшений и прочего.

Что должно быть в договоре

Договор субаренды по многим пунктам схож с обычным договором аренды, к нему применяются те же правила. Есть лишь несколько принципиальных различий.

О чем важно не забыть при составлении документа

Есть несколько пунктов, которые как раз и относят к принципиальным различиям между обычным договором на аренду и субарендой. Их также необходимо учесть:

• Договоры, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации.
• Это касается сделок с арендой и субарендой.
• В договоре важно зафиксировать реквизиты первичного договора аренды и участников сделки.
• Прописать факт согласия владельца имущества, его инициалы или наименование (для юридического лица).
• Если документ составляют на земельный участок — прописать, что арендатор об этом извещен.

Обычно указывают немного меньшую арендную плату, чтобы не произошло накладок.

Правила сдачи имущества в субаренду

Это значит, что в документе на субаренду нельзя указывать условие, что субарендатор несет перед владельцем ответственность за состояние объекта. Она лежит на первичном арендаторе, как и ответственность следить за своевременным внесением арендных, коммунальных и других платежей.

То есть возможность расторжения субарендных обязательств, если основной договор по каким-то причинам был аннулирован (ст. 618 ГК РФ).

Выгоды сдачи имущества в субаренду

Сдача имущества в субаренду выгодна обеим сторонам: собственнику и первичному арендатору. Это особенно актуально, если часть недвижимости простаивает, и другие платежи никто не отменял. Сдав имущество в аренду, а далее в субаренду, эти финансовые дыры закрываются. Выгода для первичного арендатора заключается в том, что он вправе установить размер арендной платы выше, чем платит сам по основному договору.

Только не стоит забывать, что получатели доходов от сдачи должны уплатить в бюджет налог. Юридические лица платят 18%, а физические лица уплачивают налоги, полагающиеся самозанятым и индивидуальным предпринимателям.

Сдача квартир в субаренду как бизнес

Заработок на субаренде зависит от разницы между арендной платой, уплачиваемой собственнику, и суммой, которую субарендатор готов заплатить. Этот бизнес может стать хорошим источником дохода для арендаторов, особенно если рассматривать квартиры от надежного застройщика, такого как ГК Дарстрой. Проекты ГК Дарстрой — жилые комплексы в развитых районах города с продуманными планировками.

Как составить договор и платить налоги

Проще всего снять помещение у юридического лица, поскольку достаточно заключить договор аренды и передавать деньги каждый месяц. Но что делать, если недвижимость в собственности физического лица подходит под бизнес больше?

Три группы арендодателей-физических лиц

Сдать помещение в аренду юридическому лицу без ограничений может обычный гражданин и физическое лицо со статусом самозанятого или индивидуального предпринимателя.

Важное отличие гражданина от физического лица со статусом — это нюансы уплаты НДФЛ от арендной платы.

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не информируя собственника

Субаренда квартир возможна, если в изначальном договоре аренды прописана такая возможность без дополнительного согласия от собственника. Исключения действуют для субаренды земельных участков.

Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства, — говорит Алена Лежнева. Но и в этом случае, добавляет Илья Бахилин, в договоре может быть дополнительно прописано согласование с собственником.

Если такого пункта там нет, достаточно просто уведомить владельца недвижимости. Так, например, арендатор предприятия может пересдать в субаренду участок в госсобственности или муниципальной собственности.

Ёмкий и полный договор аренды, который будет учитывать все нюансы и защитит как права собственника, так и арендатора, помогут профессиональные юристы сервиса .

Специалисты помогут быстро найти надёжного жильца. При этом все документы — договор аренды и опись имущества — можно составить и подписать онлайн. Никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса.

Сервис также предлагает финансовую защиту арендных платежей. В неё включены страхование жилья и имущества и гарантия оплаты: если жилец не успеет заплатить за аренду вовремя, Домклик сделает это за него.

Договор заключается в простой письменной форме на срок, не превышающий время договора аренды между первоначальным арендатором и новым арендатором (субарендатором). В общих положениях он очень похож на обычный договор аренды.

Что должно быть в договоре субаренды

В нем должны быть указаны:

Такой договор, если он заключен на срок от года, подлежит государственной регистрации, как и обычный договор аренды.

На что обратить внимание при составлении договора

Илья Бахилин называет ряд особенностей договора субаренды:

Образец договора субаренды части нежилого помещения

Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка или экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.

Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.

Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.

«В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций», — поясняет Андрей Саунин.

Права и обязанности арендатора

Договор поднайма является вторичным договором, а договор найма – первичным. Условия вторичного договора никак не могут противоречить условиям первичного. В первую очередь это касается сроков заключения договора поднайма. Они не могут превышать сроки, на которые заключён договор найма коммерческой недвижимости. Если в договоре субаренды не указаны сроки, то они ограничены первичным договором.

В случае досрочного прекращения договора аренды также прекращает свое действие и договор субаренды. Правда, в договоре аренды может быть прописано, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. На деле это применяется редко.

Предметом договора поднайма является тот же объект коммерческой недвижимости (или его часть), что и по первичному договору. Соответственно, если помещение по первичному договору сдаётся в аренду с каким-либо имуществом (например, офис с мебелью), то и в субаренду сдаётся также с имуществом.

Все документы, которые касаются объекта коммерческой недвижимости, первичный арендатор имеет на руках. Он также должен предоставить их вторичному арендатору, включая письменное согласие собственника.

Оплата по договору субаренды происходит исключительно между первичным и вторичным арендаторами. Собственник к этому не имеет никакого отношения. Он никакими договорными обязательствами не связан с субарендатором. Поэтому предъявлять друг другу какие-либо требования они не могут.

Если договор нарушается или расторгается по вине субарендатора (например, он использует предмет договора не по назначению), то он несёт ответственность перед арендатором согласно условиям договора. А арендатор, в свою очередь, несёт ответственность перед собственником по их договору.

Субаренда муниципального помещения

Когда речь идет о таком типе помещений, субарендатору необходимо получить согласие муниципального образования, которому принадлежат права на объект коммерческой недвижимости.

Для юридически грамотного оформления сделки необходимы подписи ряда чиновников. По причине, сложившейся в реалиях российской жизни бюрократии, сделать это не просто. Поэтому иногда арендодатели идут на хитрости: вместо свидетельства о праве собственности и разрешения субарендатору предъявляют договор на право аренды. Однако эти документы не являются взаимозаменяемыми, следовательно, разрешение собственника на сдачу помещения в субаренду получено не было. Такая сделка признается незаконной.

Чем опасна субаренда

Опасность субаренды заключается, прежде всего, в дополнительных рисках, которые вызваны наличием третьей стороны. Если субарендатор нарушит условия договора или нанесет вред имуществу, субарендодателю придется отвечать за это перед арендодателем.

Есть нюансы и по оплате. Если субарендатор будет задерживать оплату, арендатору придется рассчитываться с собственником своими деньгами. Если в планах оплачивать аренду именно с тех средств, которые приходят от субаренды, важно позаботиться о том, чтобы субарендатор вовремя вносил свои платежи.

Есть нюансы, из-за которых сделку по субаренде могут признать незаконной и не вернуть ранее внесенные субарендатором арендные платежи. Такое может произойти, если основной договор подлежал нотариальной регистрации, что влечет за собой обязательство зарегистрировать и договор субаренды у нотариуса, а условие было не соблюдено.

Самостоятельно разобраться в юридических нюансах субаренды бывает сложно. В агентстве недвижимости «Маяк» работает свой юридический отдел. Специалисты помогут правильно составить договор субаренды, который будет защищать субарендодателя и субарендатора.

Коммунальные платежи

Стороны обычно включают их в арендную плату. Ещё варианты: арендатор переводит сумму арендодателю ежемесячно, либо физическое лицо (со статусом или без) передаёт право оплаты квитанций арендатору-компании/ИП. Любое условие по коммуналке важно прописать в договоре.

Арендатор вправе удержать НДФЛ с компенсации квитанций, если начисления не зависят от фактического потребления услуг ЖКХ. Под эту категорию попадают только отопление, домофон, плата за площадь помещения, аналогичная квартплате (письмо Минфина от 27 августа 2015 г. №03-04-05/49369

Не надо платить налог за оплату начислений по приборам учёта, т.е. за водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, электроэнергию.

Как сдать квартиру в субаренду правильно

Вот несколько примеров объектов недвижимости, которые могут быть сданы:

Какие объекты недвижимости запрещены?

Хотя субаренда в целом является законной практикой, существуют некоторые объекты недвижимости, для которых она запрещена или ограничена:

Важно помнить, что незаконная субаренда может повлечь за собой штрафы, убытки и даже уголовную ответственность. Прежде чем сдать объект недвижимости, убедитесь, что это разрешено законодательством и согласовано с собственником имущества.

В каких ситуациях допустима субаренда без информирования собственника?

Субаренда квартиры без информирования собственника допустима только в случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. В противном случае арендатор обязан уведомить арендодателя о своем намерении сдать помещение в субаренду и получить его согласие.

Особенности аренды у физлиц

, которые важно учитывать перед подписанием договора: статус арендодателя, компенсация коммунальных платежей и удержание НДФЛ.

Первый надо проверять сразу: если собственник помещения самозанятый или ИП, то налог на прибыль он будет оплачивать самостоятельно. При этом сделку следует оформлять точно так же, как и с юрлицом. При этом самозанятый не может сдавать в аренду нежилое помещение.

Если владелец недвижимости физлицо без статуса, то рассчитывать и платить НДФЛ обязан арендатор-компания/ИП.

Важное условие, которое арендатор должен выполнить перед подписанием договора как с физлицом-самозанятым/ИП, так и с рядовым физикомознакомиться с документами, подтверждающими право собственностист. 608 ГК РФ) или право сдавать помещение в субаренду (ст. 615 ГК РФ). И только после этого можно переходить к следующему шагу.

Сколько бизнес потеряет денег, если самозанятый утратил статус

Оформление договора аренды

Бизнес подписывает договор аренды с физическим лицом, самозанятым, ИП на тех же основаниях, что и с юридическим (глава 34 ГК РФСтороны обязаны указать достоверные и актуальные сведения об объекте, чтобы придать документу юридическую силу (ст. 607 ГК РФ

Что ещё указать в договоре:

Устанавливайте срок с учётом законодательных правил: если договор на конкретное количество месяцев/лет, то стороны предупреждают о расторжении за 3 месяца.

Уделите больше внимания пунктам о налоге и коммунальных платежах. Не важно, с кем именно вы подписываете договор: с ИП, самозанятым или рядовым физиком. Любые сомнения налоговые инспекторы обернут не в пользу бизнесмена/компании и взыщут НДФЛ со всех арендных платёжек, не прописанных в договоре. Чтобы предотвратить возможный спор с ФНС, укажите в письменном соглашении точную сумму арендной платы, способы компенсации платежей за коммунальные услуги, ремонт, текущее содержание помещения, а также НДФЛ.

Соглашение сроком на 12 месяцев и более обязательно зарегистрируйте в Росреестре

В чем разница между субарендой и поднаймом

При поднайме арендатор просто предоставляет жилье для совместного проживания с другими лицами без передачи им права использования жилья. В случае субаренды, арендатор передает субарендатору право пользования помещением на определенных условиях.

Права и обязанности собственника

Согласно п.2 ст.615 Гражданского Кодекса РФ, который и регулирует поднайм коммерческой недвижимости, арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу только с согласия собственника.

Такое положение вещей должно быть обязательно закреплено в договоре между арендатором и собственником коммерческой недвижимости. Есть три варианта развития событий:

Иногда собственник заключает с арендатором такое соглашение, по которому он сам определяет условия договора поднайма или же выбирает субарендатора. Все соглашения между собственником и первичным нанимателем должны заключаться в письменной форме и являться дополнениями к основному договору аренды.

Получение согласия от собственника помещения

Что касается согласия арендодателя или наймодателя на субаренду или поднаем, то оно может быть выражено несколькими способами:

Какой именно вариант использовать, определяют сами стороны по соглашению друг с другом исходя из обстоятельств. Единственный момент, о котором нужно помнить — согласие должно быть письменным и обязательно должно быть предоставлено арендатору или нанимателю. В противном случае при возникновении спора о неправомерности субаренды ему будет сложно доказать свою правоту.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Механизм субаренды распространяется практически на любые объекты или части этих объектов. Так можно поступать:

Их можно передавать в субаренду частично или целиком, если в первичном договоре аренды не указано обратного.

«Чтобы закрепить невозможность сдачи недвижимости в субаренду, достаточно в договоре аренды, обычно после перечисления прав арендатора, предусмотреть условие о том, что арендатор не вправе передавать арендуемый объект в субаренду», — разъясняет адвокат Илья Бахилин. Но чаще всего субаренда прямо не запрещена, однако требует письменного согласия собственника, подчеркивает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate (ранее — JLL) Екатерина Белова.

Директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова советует тем, кто размышляет, сдавать ли квартиру в субаренду, во избежание споров и конфликтов обговорить этот момент с собственником заранее и включить пункт о возможности субаренды в договор, установив таким образом четкие правила: что можно, а что нельзя.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

В основном отношения субаренды регулируются теми же нормами , и , что и обычная аренда. Но добавляется несколько специфических дополнительных пунктов. Помимо согласия собственника, сроков и ответственности, прописанных в договоре, есть ограничения по типу объектов недвижимости.

Илья Бахилин из КА «Юков и партнеры» отмечает, что в субаренду нельзя отдавать публичные лесные участки, а также участки, которые переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Исключениями также выступают государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатам торгов, и объекты недвижимости, расположенные в особых экономических зонах. Проверить категорию земель и перечень обременений на них, как и на другие объекты недвижимости, можно в . Нельзя сдавать в субаренду и любое имущество, в отношении которого первоначальным договором аренды установлен запрет на сдачу его в субаренду.

Пункт о запрете содержится в изначальном договоре аренды. Если такой пункт есть, обычно в договоре прописываются и санкции за его нарушение. В основном это штрафы или досрочное расторжение договора собственником. Встречаются, говорит Светлана Ярова, и договоры, где предусмотрен только запрет. Это ошибка при составлении, и повлиять на первичного арендатора в случае, если он отдаст объект в субаренду против воли собственника, будет довольно сложно.

Возможные риски

В самом невыгодном положении находится субарендатор. Он зависит и от первичного арендатора и от собственника объекта коммерческой недвижимости. Хотя он не связан договорными обязательствами с собственником, тот в свою очередь может разорвать договорные отношения с арендатором, что повлечет разрыв имущественных отношений с субарендатором.

Для того, чтобы уберечь себя от возможных рисков, субарендатор должен проверить все документы на сдаваемое помещение, в том числе первичный договор. Обязательно наличие согласия от собственника помещения. Оно может быть прописано в договоре аренды отдельным пунктом или же в виде отдельного соглашения.

Но не только субарендатор попадает в зону риска. Первичный арендатор также рискует. Субарендатор может оказаться непорядочным и существенно нарушить условия договора. Если его не удастся привлечь к ответственности, то арендатор будет отвечать перед собственником согласно условиям их договора.

Если нарушены правила заключения первичного договора аренды, и он признан ничтожным по суду, то и договор субаренды также признаётся ничтожным. Даже если он заключён в соответствии с законом. При условии заключения договора аренды сроком более чем на год, он должен быть обязательно зарегистрирован в регистрирующем органе. Если этого не произошло, то он считается недействительным. Следовательно, и договор субаренды будет недействительным, даже если он зарегистрирован по всем правилам.

Для того, чтобы избежать неприятных ситуаций, субарендатору желательно обратиться за помощью к юристу. Грамотный специалист проведёт правовую экспертизу и анализ всех документов, которые имеет на руках первичный арендатор на тот или иной объект коммерческой недвижимости. Это поможет обезопасить и защитить права субарендатора.

Все тонкости оформления договора

Для заключения сделки по субаренде необходимо правильно оформить договор. В нем должны быть указаны:

Как удержать НДФЛ с договоры аренды

Напомним, что физики со статусом ИП или самозанятого, сдавая помещение юрлицам, платят налоги самостоятельно.

За обычного гражданина, который сдаёт нежилую недвижимость, налог с арендной платы заплатит арендатор-ИП/компания, который становится его налоговым агентом (п. 1 ст. 226 НК РФ

Иными словами, индивидуальный предприниматель или организация должны самостоятельно рассчитать 13% НДФЛ от арендной платы и передать ФНС (письмо Минфина от 05.04.2018 №03-04-06/22216

Перекладывать обязанность на рядового физика запрещено (п. 5 ст. 3 НК). Если вы пропишите в договоре, что налог будет платить арендодатель, налоговики признают этот пункт ничтожным. Поэтому арендатор удерживает НДФЛ с полной суммы арендного платежа (ст. 224 НК РФ

Страховые взносы с оплаты за помещение, арендованное у физического лица, компания или ИП не перечисляют.

Субаренда как бизнес

Субаренда как бизнес — довольно распространенное явление, говорит Алена Лежнева.

«В плюсе остается как собственник, который гарантированно получает стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду на долгосрочный период, так и арендатор, который, сдавая недвижимость третьему лицу и назначая цену выше установленной в качестве арендной платы по первоначальному договору аренды, также получает прибыль от сдачи арендованного имущества в субаренду», — поясняет эксперт.

В основном этот бизнес распространен именно в коммерческом сегменте — большинство таких сделок заключается арендаторами-юрлицами. Что касается квартир, чаще всего при совместном найме стороны обходятся без оформления специального договора. Подобрать подходящий объект коммерческой недвижимости можно на .

«На рынке коммерческой недвижимости через субаренду работает целый ряд бизнесов, которые подразумевают наличие фактически управляющей компании, ведущей проект, например фудхоллы, гастромаркеты, универмаги, — рассказывает Светлана Ярова. — Также в парках развлечений, аквапарках, термах, фитнесах работает целый ряд бизнесов-сателлитов, которые связаны с главным оператором субарендными отношениями».

Субаренда возникает и там, где арендатор покрупнее, к примеру, супермаркет, получает в аренду площадку и делает ее удобной для работы других арендаторов, пользующихся его трафиком. Это могут быть кофейни, островки с игрушками, гаджетами, ювелирными украшениями — посетители супермаркета заглядывают туда, после того как оплатят свои покупки на кассе.

«Удобные и модные коллаборации для поддержки бизнесами друг друга также могут строиться на основе субаренды, — добавляет Светлана Ярова. — Пекарня и аптека, алкомаркет и мясная лавка, кофе и гаджеты — уже привычные глазу покупателей форматы симбиоза операторов, которые также по своей сути являются субарендными».

Во всех перечисленных случаях первичными арендаторами обычно выступают юридические лица, говорит Алена Лежнева, поэтому от доходов с субаренды они должны платить налог в размере 18% — безотносительно того, кому сдается недвижимость: компании или физлицу.

«Если же недвижимость пересдается физическим лицом, нужно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью», — добавляет эксперт.

Нужно ли согласие арендодателя на субаренду

Согласие арендодателя на субаренду — обязательное. По закону, арендатор не может действовать полностью самостоятельно, не согласовав свои действия с собственником недвижимости. Согласие может дать не только владелец имущества, но и уполномоченное, доверенное им лицо. Согласие на субаренду обязательно предоставляется в письменной форме.

Большинство договоров аренды уже содержат условие о субаренде. Важно внимательно изучить документ, так как некоторые владельцы прямо указывают, что запрещают сдавать помещение в субаренду. Есть и те, кто сразу в договоре предоставляет возможность сдавать недвижимость в субаренду, но этот факт не отменяет необходимости получения письменного согласия собственника.

В чем разница между арендой и субарендой

Между арендой и субарендой есть существенная разница. В первом случае недвижимость сдает в аренду владелец, во втором — арендатор. То есть в первой ситуации договор заключается между собственником и арендатором, во втором — между субарендодателем и субарендатором. Субарендатор несет ответственность перед субарендодателем, арендатор — перед владельцем имущества.

Можно ли сдавать съемную квартиру

Теперь поговорим о субаренде съемного жилья, т.е. о ситуации, когда жилье взяли в пользование у собственника и планируют, в свою очередь, сдать его другому лицу для жилья.

На языке Гражданского кодекса РФ пользование за деньги жилым помещением называется «найм», а не аренда.

Для найма жилого помещения предусмотрен аналог субаренды, который ст. 685 ГК РФ называет поднаймом. Согласно данной норме, наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок помещение в пользование другому лицу. Он может передать не все помещение, а только его часть, оставаясь при этом проживать в другой части (например, сдав одну из комнат арендованной квартиры). При этом поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жильем в отрыве от основного нанимателя.

В отличие от субаренды, предусмотренной для нежилых помещений, при поднайме обязательно учитывать норму жилплощади на одного человека, которая на данный момент составляет 18 м2.

Пример. Допустим, имеется сданная в наем малогабаритная двухкомнатная квартира площадью 38 м2, в которой живут два человека. Они изъявили желание сдать одну из комнат в поднаем, а сами проживать в оставшейся. Однако в данной ситуации поднаем невозможен, так как для поднанимателя не будет соблюдена норма жилплощади (18*3=54, 38<54, условие не выполняется).

Согласно ст. 664 ГК РФ наниматель жилого помещения имеет преимущественное правило заключения договора на новый срок. Иными словами, когда действие договора заканчивается, владелец жилья должен предоставить его тому же нанимателю, который снимал его ранее. Однако на поднанимателя данное правило не распространяется.

И в случае с арендой, и в случае с наймом жилья действие договора аренды прекращается вместе с действием договора субаренды. То есть если арендатор и арендодатель расторгли такой договор, то автоматически расторгается и договор арендатора с субарендатором.

Иногда такую цепочку арендных отношений называют поднаймом — обычно в случае, если договор касается жилья. чаще всего разграничивается субаренда объектов недвижимости как договор между юридическими лицами и поднаем, когда все стороны отношений —физлица.

«В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м), — рассказывает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. — А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя, также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей».

Договор аренды или договор найма жилья

Процессы оформления договоров субаренды и прямой аренды похожи. Договор может быть заключён между юридическими лицами, физлицами, ИП, ООО и самозанятыми. Вот несколько важных нюансов, которые обязательно нужно помнить:

Заключать договор лучше всего с юристом, который объяснит все тонкости и проверит, нет ли в документе ошибок.

Как правильно сдать помещение в субаренду

Такое понятие, как «субаренда» четко описано в статье 774 и статье 823 Гражданского кодекса Украины. В них же указан порядок передачи имущества в субаренду и особенности заключения договора.

Чтобы законно сдать помещение в субаренду, арендатор должен заключить договор с субарендатором с согласия арендодателя. Собственник должен предоставить свое согласие в письменном виде.

Достаточно часто возможность передачи недвижимости в субаренду уже предусмотрена в основном договоре (между арендодателем и арендатором). В документе также могут быть указаны условия и определенные ограничения на субаренду. Даже если такой пункт есть в договоре, арендатор все равно должен получить письменное согласие на субаренду у владельца недвижимости.

Только когда согласие арендодателя получено, заключается договор с субарендатором. Если договор подписывают больше, чем на 3 года, его нужно заверить у нотариуса. Такое условие является обязательным и в том случае, если арендатор и арендодатель — физические лица, которые не относятся к субъектам предпринимательской деятельности.

Можно ли сдавать в субаренду юрлицу арендованное помещение

Положения об аренде содержит часть II Гражданского кодекса России. Согласно ст. 606 данного нормативного акта, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (или только в пользование) за оговоренную сторонами плату.Ст. 616 ГК РФ гласит, что арендатор обязан пользоваться предоставленным ему имуществом согласно договору, а если в нем отсутствуют условия об использовании имущества в соответствии с назначением последнего.

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор с согласия арендодателя имеет право сдать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по сделке другому лицу в рамках перенайма.

При этом с субарендатором заключается письменный договор субаренды. К нему применяются правила, установленные ГК РФ для обычной аренды.