Отсутствие прав на землю и связанные с этим риски

Приобретение и утрата права собственности на недвижимость

Стать владельцем объекта недвижимости можно различными способами (принять в дар, в наследство, купить, обменять). Ключевой момент здесь — зарегистрировать соответствующее право.

Разбираемся вместе с экспертами, какие бывают способы и основания приобретения и прекращения права собственности на имущество.

Право собственности на недвижимость

Юридически собственность — это совокупность норм и правил, обеспечивающих права владельца на вещь и ограждающих имущество от порчи и посторонних посягательств. Основные формы собственности, в том числе и на недвижимость, — частная (физические и юридические лица), государственная (федеральные власти) и муниципальная (местные власти), возможны смешанные формы, например государственно-частная.

Применительно к частной собственности на недвижимость права собственников определяются Конституцией РФ и Гражданским кодексом (ГК) РФ. Речь идет о так называемой триаде полномочий собственника, включающей:

Какие существуют способы приобретения права собственности

Как разъясняет адвокат КА Юков и партнеры Илья Бахилин, право собственности на объекты недвижимости, которое также называют титулом, может возникнуть по первичным или по производным (вторичным) основаниям.

К первоначальным основаниям приобретения относится . Производные основания приобретения права собственности на имущество связаны с его переходом от других лиц. Таких способов достаточно много. К ним относятся различные сделки (купля-продажа, , дарение и др.), наследование, приватизация, обращение взыскания по долгам, решение суда, для юридических лиц — реорганизация, — говорит адвокат.

По словам юриста юридической компании Генезис Надежды Полищук, наиболее распространенными основаниями и способами приобретения права собственности являются:

• Покупка (в том числе на аукционе)
• Постановка на кадастровый учет
• Дарение
• Наследование

Кроме этого, к распространенным способам получения права собственности относятся:

• Обмен
• Использование
• Предоставление в пользование
• Приватизация

Примеры оснований получения права собственности на недвижимость, которые встречаются реже:

• Отчуждение
• Захват
• Использование более 3-х лет без возражений
• Раздел наследства

Как происходит приобретение права собственности

Во всех случаях для возникновения права собственности на недвижимость нужна его государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), напоминает адвокат Илья Бахилин. Именно регистрация в ЕГРН является основанием приобретения права собственности одной стороны и прекращения права собственности другой.

Для регистрации в Росреестре нужно собрать пакет документов: в первую очередь это правоустанавливающие бумаги (ДКП, ДДУ, решение суда, справка о выплате пая, документы на участок, нотариально заверенный документ о разделе имущества и т. д.) и заявление в кадастровое ведомство о госрегистрации права на недвижимость.

Подать документы можно в МФЦ, на и через портал Госуслуги. Для передачи документов онлайн потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКФП), которую можно получить через приложение Госключ или в аккредитованном удостоверяющем центре Роскадастра.

В ряде случаев можно зарегистрировать и права собственности на недвижимость, возникшие до 1998 года, когда был создан ЕГРН. Обычно при наличии доказательств такие права признаются, даже если они не были зарегистрированы по новым правилам, — говорит Илья Бахилин. — Также бывают и другие редкие случаи, когда право на объект возникает без регистрации. Например, если человек получил право на недвижимость, но умер, не успев зарегистрировать право собственности. В таком случае наследники умершего получат от него объект как от собственника, но, вероятно, только через суд.

Почему нельзя тянуть со вступлением в наследство и что такое выморочное имущество

Правовые последствия отказа регистрации права собственности зависят от причины, указанной в отказе. Если это технические нарушения, то можно устранить их и заново подать документы в Росреестр. Иногда же Росреестр отказывает в регистрации, потому что не признает заявителя собственником, — говорит Илья Бахилин.

Надежда Полищук напоминает, что основанием для отказа в регистрации по закону является приостановка процедуры Росреестром. Для этого есть ряд распространенных оснований:

• неполный комплект необходимых документов;
• отсутствие подлинников документов;
• ошибки и неточности при их составлении;
• недостоверные сведения в бумагах.

Также откажут, если лицо, указанное как правообладатель, не может подтвердить свои права на объект. Во всех перечисленных случаях кадастровое ведомство дает срок в три месяца для приведения комплекта документов в порядок.

В том случае, если сам правообладатель уклоняется от регистрации прав на недвижимость в Росреестре, он не сможет владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом. Кроме того, отсутствие регистрации прав на объект недвижимости может заинтересовать налоговиков, которые усмотрят в этом уклонение от уплаты имущественного налога. В этом случае собственнику может грозить как штраф, так и уголовная ответственность.

Чем грозит отказ или уклонение от регистрации права собственности

В некоторых спорных случаях, добавляет Надежда Полищук, госрегистрацию права собственности могут провести и по решению суда. Например, этого может потребовать продавец вторичной недвижимости, который рассчитывает после сделки на переход права собственности к новому владельцу. При такой ситуации с последнего могут взыскать убытки из-за задержки в регистрации.

Кроме того, без выписки из ЕГРН новый собственник не может рассчитывать на.

Что такое приобретательная давность как основание получения права собственности

Приобретательная давность — это одно из оснований получения права собственности на имущество. В зависимости от типа имущества, срок этой давности может составлять от 3 до 30 лет. Для признания права собственности по приобретательной давности необходимо обратиться в суд с соответствующим иском и предоставить доказательства фактов, подтверждающих наличие права собственности.

Закон о приобретательной давности

Закон позволяет пользоваться и владеть недвижимостью без регистрации права собственности при определенных условиях. Одним из таких понятий является приобретательная давность. Это период, по истечении которого можно получить право собственности при открытом, добросовестном и непрерывном владении объектом как своим собственным имуществом. Для недвижимости этот срок составляет 15 лет, а для другого имущества — пять лет. Как поясняет Надежда Полищук, критерии означают следующее:

• Добросовестность;
• Открытость;
• Непрерывность.

Если все эти условия выполняются, человек может обратиться в суд с иском на получение полноценного права собственности. При подтверждении всех необходимых оснований суд может вынести положительное решение, которое станет основанием для регистрации права собственности в Росреестре.

Процесс упрощенной регистрации права собственности

С 2006 года в России действует упрощенная схема регистрации права собственности на дома и земельные участки. Согласно этой схеме, для объектов недвижимости не требуется получать различные разрешения и уведомления. Особенно это касается объектов с спорным правовым статусом, построенных до мая 1998 года, когда был принят Градостроительный кодекс.

Целью данной упрощенной схемы является легализация объектов недвижимости, построенных в прошлые времена на земельных участках с неопределенным правовым статусом. Пользователи таких участков получали право пожизненного владения или постоянного (бессрочного) пользования, но не имели четкого права собственности на постройки.

Действие упрощенной схемы было неоднократно продлено, и на данный момент возможность воспользоваться ею и легализовать объекты недвижимости до 1 марта 2031 года.

Почему важно оформить право собственности

На брифинге для журналистов сотрудники Управления муниципальным имуществом поделились информацией о важности оформления права собственности на недвижимость. Регистрация права собственности необходима прежде всего для самого человека. Это процесс в Росреестре является завершающим этапом, который обеспечивает полную защиту прав нового собственника.

Отказ от регистрации права собственности дома

Без оформления права собственности человек не сможет распоряжаться недвижимостью. Это означает, что продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду или завещать ее не будет возможности. Наследникам же придется обращаться в суд и тратить деньги, чтобы доказать свои права.

Человек, который не желает оформлять недвижимость в собственность, чтобы сэкономить на налогах, может столкнуться с серьезными проблемами. Например, при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд, он не получит компенсацию.

Пример случая из Станционно-Полевского:

Человек имел земельный участок, но не зарегистрировал право собственности на него. Другой человек увидел свободный пустырь и подал заявление о регистрации права собственности. Идут судебные споры между первым и вторым заявителем, каждый считает себя владельцем участка.

Сложности из-за неоформленных документов

Чаще всего проблемы возникают при отсутствии межевания земли. Соседи могут разбираться владение и столкнуться с законными вопросами. Чтобы зарегистрировать права на недвижимость, важно обратиться в МФЦ с паспортом, СНИЛСом и документами на недвижимость.

Если право возникло до 2000 года, государственная пошлина за регистрацию не обязательна. Теперь можно помочь зарегистрировать недвижимость в администрации города.

Налоговые обязательства

После процедуры регистрации права возникнут налоговые обязательства, но ставка не превышает 0,1%, существуют вычеты и льготы.

Уплата налогов гарантирует, что владелец сможет оперативно решить вопросы отчуждения недвижимости или использовать ее в качестве залога, и наследникам не придется тратить деньги и нервы на судебные разбирательства.

Расширение способов регистрации права собственности

Для удобства граждан расширились способы регистрации права собственности. Оформляйте свою недвижимость для защиты вашего имущества.

Ольга Катаева, зав. отделом по распоряжению муниципальным имуществом УМИ ПГО сообщила, что сейчас они могут помочь написать заявление от правообладателя жилья, если он придет к ним в кабинет на Свердлова, 19-7. С собой полевчанин должен принести следующие документы: СНИЛС, паспорт, бумаги на квартиру (оригиналы). Они сканируют их и загрузят в систему. Сотрудники отдела с обращениями граждан рассылают письма правообладателям, где напоминают о необходимости зарегистрировать право собственности в росреестре. Касается это и всех юридических лиц, которые не спешат оформить свое право собственности. После отмены льготного периода физическое лицо заплатит за регистрацию 2000 рублей, юридическое – 20 000 рублей. Лучше регистрацию сделать до конца этого года. Что придумает законодатель дальше – неизвестно. Или оставит регистрацию жилья, приобретенного до 2000 года бесплатной или изменит условия. Управление муниципальным имуществом с начала года провели большую работу. Если на начало года оставалось 14 тысяч незарегистрированных объектов, то сейчас на учет в росреестр из этого числа поставили 7630 объектов. — Работа идет постоянно. Лично выезжаем в сады и села. Никому не отказываем. Разъясняем. Через год-два правительство может выпустить постановление, чтобы все заброшенные участки муниципалитет мог признавать вымороченными и выставлять их на продажу.

Еще раз напоминаем: закончится льготный период, человеку придется пройти весь этап, но уже за деньги

— Обращение к кадастровому инженеру — Составление технического плана — Межевание —Постановка на кадастровый учет

МФЦ ул. Октябрьская, д. 59 ул. Бажова, 2

Администрация Полевского Свердлова, 19 каб. 7

Понедельник-пятница С 8 до 17 Перерыв: с 12.00 до 13.00 часов тел. для справок — (34350) 54508

В мае 2021 года один житель Дагестана решил купить у другого квартиру. Мужчины договорились об условиях сделки, покупатель выплатил продавцу полную стоимость жилья и получил ключи. Затем стороны обратились к нотариусу, чтобы удостоверить сделку. Но заключили лишь предварительный договор

По его условиям мужчины обязались подписать основной договор до сентября 2021 года. Но за три месяца договор так и не был заключен. А в Росреестре по предварительному договору право собственности не зарегистрировали. Покупатель пытался убедить продавца заключить второй договор, но тот проигнорировал все просьбы.

Покупателю ничего не осталось, как идти в суд. Он потребовал признать предварительный договор основным и зарегистрировать за собой право собственности на оплаченную квартиру.

Аргументы сторон

Покупатель. Полгода назад я купил квартиру, отдал владельцу ее полную стоимость, 2 600 000 ₽, — и с тех пор бьюсь за то, чтобы зарегистрировать право собственности.

Я неоднократно звонил продавцу, просил заключить основной договор или вернуть деньги. Но он игнорирует просьбы, а сейчас и вовсе не берет трубку. Письменное предложение заключить договор я тоже направлял, но представить эту бумагу в суд не могу.

Я вообще не видел разницы между договорами, меня неправильно проконсультировали. А Росреестр не принимает предварительный договор, хоть мы и заверили его у нотариуса. Проблема в том, что он называется предварительным и не подтверждает переход прав на недвижимость. Регистраторам нужен договор и передаточный акт к нему. А продавец не соглашается подписать его со мной. Просто безвыходная ситуация.

Прошу признать договор, который мы уже заключили, основным договором и зарегистрировать мое право собственности на квартиру. Ведь я купил ее.

Продавец. Если покупателю нужно — пусть судится. Я отказываюсь подписывать и ходить на судебные заседания.

Что сказали суды

В мае 2021 года истец и ответчик подписали предварительный договор квартиры. В нем есть все условия будущей сделки: предмет, цена и срок заключения основного договора — 1 сентября 2021 года. Квитанции или расписки об оплате у истца нет, но в договоре указано, что расчет произведен. Поскольку договор подписан обеими сторонами, да еще и удостоверен нотариусом, этот пункт и есть расписка.

Срок выхода на сделку — это не просто формальность. После этой даты все договоренности теряют силу, если стороны так и не дошли до МФЦ, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Если никаких других условий в самом предварительном договоре нет, то вторая сторона обязана принять предложение и заключить основной договор. Уклонение любой стороны — повод в судебном порядке обязать контрагента подписать документы или взыскать с него убытки. Причем уклонение — это не только отказ или молчание, но и встречное предложение пересмотреть из существенных условий.

Обратиться с иском можно в течение полугода со дня истечения срока предложенного выхода на сделку. Истцу следовало заняться именно этим. Он говорит, что направлял предложение, но не доказал это. А звонки к делу не приложить.

В этом деле ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении договора. Срок предварительного договора давно истек, все его условия утратили силу, обязательства сторон прекратились. В иске отказываю. Если истец не согласен, он может обжаловать решение в Верховном суде Республики Дагестан.

Истец не согласен с тем, что коллега из предыдущей инстанции указал ему на упущенную необходимость принуждать продавца к заключению договора в суде. А мы согласны: между ним и ответчиком подписан только предварительный договор. И его никак нельзя признать договором .

Так как сделка не состоялась, остается только воздействовать на продавца через суд. Но нужных действий истец вовремя не предпринял. А теперь у него нет оснований требовать от ответчика заключить сделку.

Решение законно. Отменять его не станем.

Покупатель не согласился и с этим решением.

Наши коллеги не ошиблись. Они верно установили все обстоятельства дела и применили к ним нужные нормы права. У нас нет оснований отменить их решения.

Так дело попало в Верховный суд.

Суды трех инстанций разбирались в том, о чем истец не просил. А его требования оставили без внимания.

Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор квартиры. В нем стороны определили цену будущей сделки и зафиксировали, что деньги уже у продавца.

Мы регулярно объясняем судам, как толковать договоры и какие статьи закона к ним применять. В последний раз делали это в 2018 году. Так вот: договор, который назван «предварительным», но содержит условие о полной или существенной оплате, надо квалифицировать как договор с условием о предварительной оплате

. Положения закона о предварительном договоре к нему применять нельзя, потому что по смыслу он основной.

Сделка состоялась, городскому суду стоило признать, что перед ним договор . С таким решением суда истец без проблем в Росреестр и стал наконец собственником жилья.

Но так как городской суд ошибся, а апелляционный и кассационный его не поправили, отправляем дело на пересмотр.

Материалы дела вернулись в суд первой инстанции.

Теперь вижу, что договор только называется предварительным. Покупатель уже оплатил квартиру, то есть купил ее. Мужчина не обязан бегать и уговаривать продавца подписать документы.

Признаю предварительный договор основным договором квартиры, право на нее переходит покупателю. Решение служит основанием для регистрации перехода прав в Росреестре.

Что в итоге

Покупателю потребовалось полтора года и четыре судебных заседания, чтобы отстоять право на квартиру. Этой волокиты можно было избежать: у мужчины были деньги для сделки, так что стоило сразу подписать договор — минуя промежуточный шаг с предварительным договором.

Когда нужен предварительный договор

Предварительный договор выручает стороны, когда им нужно зафиксировать условия сделки, но они пока к ней не готовы. Например, продавец еще не подготовил нужные документы — не снял обременение с квартиры, а покупатель не собрал всю сумму или ждет одобрения банком ипотеки.

Договор дисциплинирует и дает право требовать от противоположной стороны выполнения обязательств, в том числе в суде. Можно прописать для нарушителя штрафные санкции — и взыскать с него еще и убытки с неустойкой.

Договоренность часто подкрепляют передачей небольшой суммы — обычно не больше 100 000 ₽ — в качестве задатка или аванса. Соглашение о них тоже нужно правильно оформить — как отдельный документ или пунктом предварительного договора. Тогда в случае нарушения договоренностей сторона, сорвавшая сделку, вернет аванс или задаток в двойном размере.

Но не стоит передавать при подписании предварительного договора все деньги. После расчета продавец уже не заинтересован в сделке и может начать уклоняться от подписания основного договора. Тогда покупателю придется идти в суд, а только потом — в Росреестр. За это время ситуация может усложниться. Например, если продавец или сам покупатель умрет, оформлением недвижимости придется заниматься наследникам.

Отказы Росреестра в регистрации — как их оспорить

Только подписать договор купли-продажи объекта недвижимости недостаточно. Чтобы стать владельцем официально, нужно обратиться в Росреестр и зарегистрировать переход права собственности.

И уже на данном этапе многие сталкиваются с отказами, в том числе сомнительными или необоснованными. И в такой ситуации важно знать, как поступать.

Основания для отказа в регистрации и их последствия

Сотрудники не просто принимают от посетителей документы, но и проверяют их на соответствие законодательству. И достаточно часто покупатель или арендатор получает предписание о том, что регистрационные действия приостановлены. Все причины для этого приведены в ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Наиболее частые причины приостановки регистрационных действий:

На первом этапе регистрационные действия просто приостановят. А потом последует и полный отказ в регистрации, если заявитель не устранит все причины, обозначенные в постановлении о приостановке.

Эксперты говорят о том, что деятельность сотрудников Росреестра полностью регламентирована. Но ежегодно в судах рассматриваются сотни исков из-за необоснованных отказов в совершении регистрационных действий.

А представители бизнеса при этом сталкиваются с множеством проблем, например:

Почему приостанавливают регистрационные действия. Популярные причины

В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ от 13.05.2015 года регистраторы не имеют права запрашивать избыточные документы, если от заявителя поступили все необходимые договоры, справки и т. д. Но, как отмечают, юристы, регистраторы помимо собственно договора аренды часто запрашивают еще и акт приема-передачи объекта недвижимости. А это — уже нарушение законодательства.

Также регистраторы часто предпочитают не запрашивать нужные им документы по каналам межведомственного взаимодействия, например, у ФНС, а требуют их у заявителя и приостанавливают на этом основании регистрацию.

Так поступают в отношении недостроенных объектов, например, из-за неверного составления техпланов. Либо сотрудники Росреестра требуют информацию о том, ведутся на объекте работы или нет. Такие претензии юристы называют незаконными.

С проблемами при обращении в Росреестр сталкиваются и арендаторы недвижимости. Регистраторы не принимают у них заявления о прекращении договора аренды, если при этом отсутствует арендодатель. Регистраторы не учитывают, что арендатор вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке и без обращения в суд или согласия собственника.

Причиной для отказа может стать даже указание разной площади в расчете арендной платы и собственно в техническом плане помещения. При этом юристы указывают, что стороны вправе указывать в договоре аренды любую площадь, ориентируясь на свои потребности. Они не обязаны исходить именно из необходимости однозначно идентифицировать объект аренды.

Причины для отказа или приостановки с невнятной трактовкой

Как отмечают юристы, часто в уведомлении о приостановке регистрации или полном отказе причины не указывают вообще, хоть и ссылаются на их наличие. Либо регистратор просто указывает, что предъявленные документы составлены с нарушениями законодательства. При этом сотрудники Росреестра не указывают, какие пункты законов нарушены.

Здесь нужно учитывать, что в соответствии с п. 5 ст. 29 Закона «О государственной регистрации недвижимости» регистратор обязан не просто обозначить несоответствие документов законам, но и указать, что точно надлежит исправить.

Также регистраторы обязаны учитывать положения Приказа Минэкономразвития от 07.06.2017 года № 278. В соответствии с пунктом 70 данного документа текст уведомления нужно сформулировать так, чтобы его мог прочитать и понять человек без юридического образования.

Основная проблема при наличии таких расплывчатых формулировок связана с тем, что заявитель даже не может уточнить, что именно нужно исправить. Во многих регионах регистраторы вообще не ведут личный прием граждан. Дозвониться по телефону практически невозможно, а специалисты справочной службы не знают особенностей каждого конкретного дела. Они не имеют доступа к предоставленным документам.

Проблемы с регистрацией ранее возникших прав на недвижимость

Созданная система регистрации прав на недвижимость существует уже 24 года. Но и сейчас на регистрацию приносят документы, оформленные до 1999 года. В результате сотрудникам Росреестра приходится изучать множество архивных справок, договоров, постановлений. И многие из них, как показывает практика, предпочитают отказать в регистрации, чем разбираться с тонкостями законодательства из прошлого века.

В результате заявители получают уведомление о приостановке регистрационных действий с формулировкой «Не предоставлены документы, необходимые для государственной регистрации права собственности». И разрешать проблему приходится через суд.

В регистрации права собственности отказали незаконно. Что делать заявителю?

Обращение в суд — один из самых действенных способов решения проблемы в неправомерным отказом в регистрации. В I-II кварталах 2022 годах в судах общей регистрации рассматривали 2548 подобных дел. И решения в пользу заявителей вынесли в 68,4% случаев. В арбитражных судах страны рассмотрено 396 спорных ситуаций, когда сотрудники Росреестра отказывали в регистрации прав на недвижимое имущество. Но по данной категории дел судьи в основном принимали сторону государственной структуры. Только 38,1% заявителей смогли отстоять свои права в полном объеме.

Юристы рекомендуют не тратить время на обжалование приостановки в совершении регистрационных действий. В суд целесообразно идти уже с отказом Росреестра. В противном случае придется дважды подавать исковое заявление практически по одному и тому же основанию.

Росреестр вынес отказ? Суд проверит основания для приостановки

Суды достаточно часто рассматривали подобные дела формально, исследуя только причины отказа, но не рассматривая обстоятельства приостановки. Так это и происходило в деле № 127-КАД22-22-К4. Но ВС РФ указал на недопустимость подобного подхода.

В рассматриваемом деле регистраторы приостановили процедуру регистрации объекта недвижимости из-за того, что исходные документы были выданы заявителю в 2012 году, и в 2022 году никто уже не мог проверить, являются ли они подлинными (дело происходит в Крыму). Судья же счел отказ в регистрации законным, так как заявитель не устранил предписания, обозначенные в уведомлении о приостановке.

Но теперь судьи обязаны будут проверять, насколько законной была именно приостановка.

Заявителю необходимо определиться с предметом доказывания

Например, в деле № А83-6381/2018 заявитель пытался доказать, что некоторое здание можно использовать в качестве самостоятельного объекта, в том числе передать его в доверительное управление третьим лицам.

Росреестр отказал в регистрации подобного договора. Причина заключается в том, что ранее этот объект был признан частью более крупного имущественного комплекса. Никто на этом этапе не утверждал, что это спорное здание можно использовать самостоятельно. Но судьи ВС РФ указали, что единый комплекс при регистрации следовало проверить на соответствие положениям 133.1 ГК РФ. Но ни сотрудники Росреестра, ни суды первых инстанций этого не сделали.

Росреестр не может запрашивать дополнительные документы, в том числе заверенные нотариально, если это не предписано законом

Здесь отдельного внимания заслуживает дело № 19-КАД22-12-К5. Суд разделил дом между бывшими супругами. Истица, получив решение, обратилась в Росреестр, чтобы зарегистрировать свое право собственности. Но ей отказали, так как она не предоставила заявление-согласие от собственника другой части здания. ВС РФ указал, что действия регистратора неправомерны. Сведения в ЕГРН следовало внести именно на основании судебного решения. Ответчик (второй собственник) в данном случае никак не обязан подтверждать свое согласие с проводимой процедурой. Основание — ч. 3 ст. 58 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

ВС РФ настаивает и на том, что регистраторы не имеют права требовать, чтобы документы-основания для регистрации сделки, были обязательно заверены нотариально. Например, в деле № 88-КАД22-6-К8 речь шла о дарении доли в квартире. После заключения этой сделки объект полностью принадлежал одному человеку — одаряемому. Но сотрудники Росреестра отказались принять документы для регистрации перехода права собственности, так как договор не был заверен нотариально. Суды первых инстанций подтвердили правомерность подобных претензий. И только в Верховном Суде истцу удалось доказать, что положения ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года в данном случае не применяют.

Как еще складывается судебная практика

Как отмечают юристы, собственникам объектов недвижимости приходится обращаться в суд даже из-за невозможности выделить доли детям при покупке квартиры с использованием материнского капитала. Например, в деле № 9-КАД22-3-К1 истцам только в Верховном Суде удалось доказать, что нотариальная форма в этом случае не требуется, так как отсутствовал непосредственно факт раздела квартиры.

Часто отказы в регистрации права собственности связаны с тем, что заявитель не смог правильно сформулировать свои требования. Гражданин исправляет заявление, но снова получает отказ и часто на том же основании, что и в первый раз. И заявителю приходится доказывать, что сотрудники Росреестра злоупотребляют своим правом.

Это явление особенно актуально для правообладателей объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений). Часто собственники подобных объектов недвижимости полагают, что владеть и пользоваться землей и земельными участками они могут в силу закона, а значит, необходимости и спешности в оформлении прав на них не требуется.

Действительно, право пользования земельным участком, частью участка под объектом недвижимости возникает у собственника здания, сооружения или иной недвижимости в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ, а также ст. 271 и 552 Гражданского кодекса РФ. Однако ст. 25 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрено, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в тех случаях, когда это предусмотрено законом.

Задачами государственного земельного контроля являются выявление нарушений земельного законодательства, обеспечение устранения этих нарушений и установление отсутствия таких нарушений, а также их профилактика.

Использование земель и земельных участков при отсутствии оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов признается правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

В соответствии с этой статьей, самовольное занятие земельного участка или его части, в том числе использование участка лицом, не имеющим прав на указанный земельный участок, влечет административную ответственность в виде штрафа.

Этот штраф исчисляется из кадастровой стоимости:

• до 1,5% – для физических лиц; • до 2% – для должностных лиц; • до 3% – для юридических лиц.

В случае если кадастровая стоимость не определена, штраф устанавливается в размере:

• до 10 тысяч рублей для физических лиц; • до 50 тысяч рублей для должностных лиц; • до 100 тысяч рублей для юридических лиц.

Привлечение лица к административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить выявленное нарушение. Следовательно, рано или поздно такому нарушителю придётся предпринять меры, направленные на оформление своих прав на занимаемую им территорию.

Любое строительство или реконструкция объекта недвижимости на территории участка при отсутствии оформленных на него прав влечёт дополнительные риски для собственника объекта. Эти риски напрямую связаны с возможностью признания объекта строительства (реконструкции) самовольной постройкой с последующим вынесением решения суда о её сносе в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Следует иметь в виду, что при отсутствии оформленных на землю документов признать право собственности на самовольную постройку крайне сложно, если не сказать невозможно. Более детальную информацию об особенностях признания права собственности в этом случае читайте в нашей статье.

Это особенно важно с точки зрения квалификации работ, проводимых на объекте недвижимости и инициированных его собственником, когда капитальный ремонт, перепланировка или переустройство здания, могут быть признаны реконструкцией.

Пожалуй, среди наиболее распространенных причин отсутствия оформления прав на земельные участки можно выделить следующие:

• ненадлежащее знание действующего законодательства; • непонимание степени ответственности и последствий за соответствующие правонарушения земельного законодательства; • желание сэкономить, в том числе – стремление избежать уплаты налога на землю или арендных платежей.

Случается, что невозможность оформления прав на землю вызвана объективными причинами, не связанными напрямую с бездействием или злым умыслом фактического пользователя земли, например: • вследствие наличия реестровой ошибки, об устранении которой можно ознакомиться здесь; • при необходимости уточнения границ; • при наличии спора о праве; • вследствие нахождения участка в зонах с особыми условиями использования территории, а также в иных специальных случаях.

Здесь важно упомянуть и об ответственности за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию, которая предусмотрена ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

В соответствии этой статьей устанавливаются следующие штрафные санкции:

• до 5 тысяч рублей для граждан; • до 50 тысяч рублей для должностных лиц; • до 50 тысяч рублей или вплоть до приостановления деятельности на срок до 90 суток для индивидуальных предпринимателей; • до 1 миллиона рублей или вплоть до приостановления деятельности на срок до 90 суток для юридических лиц.

Попытка сэкономить на уплате обязательных платежей является не лучшим оправданием своего бездействия по оформлению прав на землю. Данный способ экономически оправдан и эффективен лишь в краткосрочной перспективе, и то не всегда. На продолжительном отрезке времени различного рода мероприятия по земельному контролю (в том числе плановые и внеплановые проверки) настолько увеличивают риск выявления нарушений земельного законодательства, насколько сводят на нет любую экономию.

Сложность успешного прохождения всех процедур оформления прав на землю выступает дополнительным препятствием при исполнении норм земельного законодательства. Бюрократия, бумажная волокита и частые отказы (нередко необоснованного характера) вынуждают заявителей своих прав на землю нести дополнительные финансовые и временные издержки, вновь и вновь по одному и тому же кругу безрезультатно обращаться в одни и те же органы власти, натыкаясь на отписки и формализм.

Для квалифицированного и своевременного решения подобного рода задач, заявители прав на землю вынуждены иметь в своем штате компетентного специалиста, а зачастую и не в единственном числе, готового не только корректно собрать и подать пакет документов, но и отстоять права заявителя, как в уполномоченных органах власти, так и в суде. В противном случае, единственно разумным выходом из сложившейся ситуации будет обращение в юридическую организацию, подобную компании Maxard, которая специализируется на земельном праве, имеет продолжительную практику работы в сфере земельных споров и штат опытных юристов по данному направлению.

Регистрация по месту жительства является важной процедурой для любого человека. Регистрация позволяет получать территориальные государственные услуги, пользоваться услугами городской поликлиники, устроить ребенка в детский сад и школу и пр.

Регистрация гражданина по месту жительства производится территориальным отделом МВД на основании заявления собственника жилого помещения и регистрируемого гражданина. При смене места жительства гражданин должен пройти процедуру снятия с регистрационного учета и новой регистрации. В разговорной речи снятие с регистрационного учета принято называть выпиской. В настоящей статье мы поговорим о том, как собственнику выписать человека из квартиры по его согласию и без согласия.

Порядок выписки человека из квартиры

По общему правилу снятие с регистрационного учета гражданина осуществляется на основании заявления самого гражданина, поданного по прежнему или новому месту жительства.

Выписаться из квартиры можно одним из следующих способов:

Для снятия гражданина с регистрационного учета в МВД или через МФЦ обязательно требуется волеизъявление самого гражданина, выраженное в форме заявления или доверенности для снятия с учета. Собственник жилого помещения не может во внесудебном порядке выписать жильца из квартиры без его согласия. Если между проживающим (зарегистрированным) в квартире гражданином и собственником либо нанимателем муниципального жилья возникли какие-то разногласия по этому вопросу такой спор разрешается в судебном порядке.

До регистрации по новому месту жительства нужно ли выписываться из квартиры?

При регистрации по новому месту жительства снятие с регистрационного учета по старому месту жительства происходит автоматически. Гражданин одновременно подает заявление о регистрации по новому месту жительства и заявление о снятии с регистрационного учета в территориальный отдел МВД по новому месту жительства. Сотрудник МВД направляет соответствующее уведомление в территориальный отдел по прежнему месту жительства для снятия гражданина с такого учета. Таким образом, выписка происходит автоматически с регистрацией.

Можно ли выписаться из квартиры "в никуда"?

За нарушение указанного срока предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 2 тыс. до 3 тыс. рублей для граждан, от 2 тыс. до 5 тыс. для нанимателей, собственников жилого помещения, в котором фактически проживает гражданин (физических лиц), а для собственников — юридических лиц — от 250 тыс. до 750 тыс. рублей. (ст. 19.15.1 КоАП РФ) В Москве размеры штрафов выше.

Как выписаться из квартиры, если я нахожусь за рубежом?

На практике часто граждане, временно выехавшие за рубеж, принимают решение остаться на ПМЖ. В таких ситуациях возникает вопрос: как выписаться из квартиры в России дистанционно? можно ли выписаться из квартиры без приезда в Россию.

Гражданин, проживающий за рубежом, может выписаться из квартиры в России одним из следующих способов:

Если ни один из указанных вариантов дистанционной выписки из квартиры вам не подходит, то возможна выписка гражданина, проживающего за рубежом, в судебном порядке по иску собственника (нанимателя) при наличии оснований, о чем речь пойдет далее.

Можно ли выписать человека из квартиры без его согласия или участия?

На практике часто встречаются ситуации, когда необходимо выписать гражданина из квартиры без его согласия или вопреки его желанию проживать в квартире. Возможно ли это?

Снять жильца с регистрационного учета (выписать из квартиры) без согласия гражданина можно в случае утраты им права пользования жилым помещением. При этом доказать факт утраты права пользования жилым помещением необходимо в судебном порядке.