Расторжение в одностороннем порядке договоров аренды земельных участков

Объявление частичной мобилизации в России

В соответствии с Указом Президента РФ от 21.09.2022 № 647 в России с 21.09.2022 была объявлена частичная мобилизация. Трудовой кодекс РФ дополнили новыми нормами, которые регулируют трудовые права мобилизованных работников. Эксперты 1С рассказывают, как приостановить и возобновить трудовой договор с мобилизованным, когда мобилизованного можно уволить и как все это оформить в программе 1С:Зарплата и управление персоналом 8.

Федеральным законом от 07.10.2022 № 376-ФЗ предусмотрены гарантии для мобилизованных работников. Рассмотрим подробнее изменения, внесенные в Трудовой кодекс РФ.

Гарантии для мобилизованных работников

Дополнения в Трудовой кодекс РФ

Актуально на: 2 февраля 2024 г.

Договор аренды

Договор аренды (имущественного найма) предусматривает, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если же срок аренды договором не определен, считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Расторжение договора аренды

А в каком порядке расторгается договор аренды и как составить письмо (уведомление) о расторжении договора аренды, расскажем в нашей консультации.

Примерная форма приказа о приостановлении действия трудового договора

Примерная форма приказа о приостановлении действия трудового договора в связи с заключением работником контракта о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации (подготовлено экспертами компании Гарант)

Приказ о приостановлении действия трудового договора в связи с заключением работником контракта о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Примерная форма приказа о приостановлении действия трудового договора в связи с заключением работником контракта о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации

Разработана: Компания Гарант, ноябрь 2022 г.

Здравствуйте!Если с сотрудником приостановлен трудовой договор в связи с тем,что его призвали при мобилизации в сентябре 2022 года и все выплаты причитающимися ему по оплате труда были произведены нужно ли выплачивать ему ежемесячно средний его заработок до окончания приостановления трудового договора в связи с мобилизацией и из каких средств должна осуществляться выплата?

Ответ: Трудовым законодательством обязанность работодателя выплачивать работнику средний заработок работнику на период приостановления действия трудового договора в соответствии со статьей 351.7 ТК РФ не установлена. Работодатель обязан сохранять за работником только место работы (должность).

## Правовое обоснование

Согласно ч. 1 ст. 351.7 ТК РФ в случае призыва работника на военную службу по мобилизации или заключения им контракта в соответствии с пунктом 7 статьи 38 Федерального закона от 28 марта 1998 года N 53-ФЗ О воинской обязанности и военной службе либо контракта о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации, действие трудового договора, заключенного между работником и работодателем, приостанавливается на период прохождения работником военной службы или оказания им добровольного содействия в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации.

Работодатель на основании заявления работника издает приказ о приостановлении действия трудового договора. К заявлению работника прилагается копия повестки о призыве на военную службу по мобилизации или уведомление федерального органа исполнительной власти о заключении с работником контракта о прохождении военной службы в соответствии с пунктом 7 статьи 38 Федерального закона от 28 марта 1998 года N 53-ФЗ О воинской обязанности и военной службе либо контракта о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы Российской Федерации. Указанное уведомление предоставляется федеральным органом исполнительной власти, с которым работник заключил соответствующий контракт (ч. 2 ст. 351.7 ТК РФ).

## Период приостановления действия трудового договора

В период приостановления действия трудового договора за работником сохраняется место работы (должность). В этот период работодатель вправе заключить с другим работником срочный трудовой договор на время исполнения обязанностей отсутствующего работника по указанному месту работы (должности) (ч. 4 ст. 351.7 ТК РФ).

## Расторжение договора

### Виктория Краснова, Юрист по интеллектуальной собственности

Любой договор можно расторгнуть, весь вопрос в том, на каких условиях и чем рискуют участники сделки. Самый выгодный вариант — подписать соглашение о расторжении договора. Важно составить его грамотно, чтобы завершить сотрудничество на условиях, которые вам подходят.

Рассказываем, как юридически правильно прекратить отношения и подготовиться к суду, если до него дойдет дело.

### Когда можно отказаться от сотрудничества

Участники сделки вправе расторгнуть любой договор, такую возможность дает законодательство. Условия и процесс расторжения зависит от самой сделки и основания для прекращения договоренностей.

Договор можно расторгнуть на основании закона, который регулирует сделку, или по условиям самого договора.

### На основании закона

Разные виды договоров регулируются разными законами. Например, трудовые договоры — Трудовым кодексом РФ, а договоры подряда — Гражданским кодексом РФ. В каждом законе есть список причин, по которым договор может быть расторгнут.

Процесс расторжения договора в России

В договоре подряда прописана обязанность заказчика обеспечить подрядчика нужными материалами для строительства. Когда материалы пришли, подрядчик предупредил заказчика, что они некачественные и из них невозможно построить склад.

А заказчик решил не менять материалы и оставить все как есть. В этом случае подрядчик может расторгнуть договор в соответствии с законом — Гражданским кодексом РФ.

Процедура расторжения договора

По условиям договора могут быть прописаны специальные условия, при нарушении которых его можно расторгнуть.

В агентском договоре установлено, какая информация относится к конфиденциальной и что ее запрещено разглашать. Но агент пропустил этот пункт и воспользовался информацией компании в личных целях.

Это стало известно, и компания расторгла договор с агентом и потребовала неустойку. Основание для этого — нарушение условий, которые прописаны в договоре.

Как прекратить сотрудничество

Участники сделки могут расторгнуть договор в одностороннем порядке или по соглашению сторон — это зависит от договора. Если одна из сторон хочет прекратить сделку, а другая против, можно обратиться в суд.

Односторонний отказ от исполнения договора

Один из участников отказывается от сделки. На юридическом языке это называется односторонний отказ от исполнения договора. По закону так можно расторгнуть договор аренды, подряда на ремонт и некоторые другие.

Расторжение договора по соглашению сторон

Участники сделки договорились. Это называется расторжение договора по соглашению сторон. Так можно поступить почти с каждым договором, например с трудовым, договором поставки товаров или оказания услуг.

Пример расторжения договора

Например, компания хочет уволить сотрудника, а он увольняться по собственному желанию не собирается. У компании есть два варианта: договориться с сотрудником, чтобы он уволился на выгодных условиях, или искать причину для увольнения, например какое-то нарушение, за которое можно уволить сотрудника по закону.

Подход к расторжению договора

При любых конфликтах лучше сначала попробовать обсудить возможные взаимные уступки и прийти к взаимовыгодным условиям.

Участники сделки не смогли договориться. Если в одностороннем порядке договор расторгнуть нельзя, а договориться не удалось, проблему можно решить через суд.

Расторжение договора: общие принципы

Расторжение договора происходит примерно одинаково независимо от сферы бизнеса: от аренды до поставок.

Общие принципы мы собрали в схему, чтобы вы могли понять, с чего начать расторжение и к чему готовиться. Схему можно использовать как ориентир, а за рекомендациями для конкретного договора советуем обращаться к юристу.

Общий порядок расторжения договора такой:

Шаг 1. Предупредите партнера о том, что хотите прекратить сотрудничество

Предупреждайте письменно: это поможет отстоять свою позицию в суде, если дело до него дойдет.

Напишите письмо с предложением прекратить сотрудничество. Типовой формы письма нет, главное — соблюдать общий принцип: из документа должно быть понятно, кто и что расторгает, на каких условиях и в какие даты.

Пример письма о прекращении сотрудничества по договору оказания услуг

[Текст письма]

Отправьте это письмо на адрес партнера из ЕГРЮЛ. Или другой адрес, если он был прописан в договоре. Важно сохранить документы об отправке, тогда у вас будут доказательства, что вы хотели решить вопрос без суда. По закону риск того, что партнер не получит письмо, лежит на нем.

Пример судебного разбирательства

Ситуация. ИП Зайкова задолжала ИП Архипову по договору поставки 17 000 ₽. Архипов отправил письмо с требованием оплатить поставку, но ответа за 30 дней не получил. Тогда он обратился в суд и попросил взыскать не только долг, но и пени за просрочку оплаты.
Аргументы. Зайкова утверждала, что не получала никаких писем. Архипов предъявил документы об отправке письма с описью вложения, которое отправил Зайковой.
Решение. Суд решил, что Архипов все сделал правильно.

Шаг 2. Получите ответ от партнера

Рассказываем, как действовать, когда получили от партнера ответ.

Если партнер согласен, составьте соглашение о расторжении, подпишите его с обеих сторон, и готово. Договор расторгнут, больше ничего делать не надо.

Если партнер молчит, проверьте, что об этом сказано в договоре. Там может быть пункт с таким смыслом: если партнер игнорирует ваше письмо, вы получаете право на одностороннее расторжение договора.

Если партнер отказывается и переговоры не помогают, можно идти в суд. Но сначала отправьте досудебную претензию и подождите ответа. Срок на него нужно установить в претензии. Если этого не сделать, у контрагента 30 дней на ответ. Если ответа не было, можете расторгать договор через суд по прошествии времени, которое дали на ответ. А если получили отказ от партнера, обратиться в суд можно и раньше. Только сначала посчитайте, что выгоднее: сохранить договор или вложиться в судебные разбирательства.

Шаг 3. Составьте соглашение о расторжении договора

[Текст соглашения]

Соглашение о расторжении договора — это документ, по которому партнеры без суда договариваются, на каких условиях и с какой даты сотрудничество закончится. Это допсоглашение к договору, отдельно от основного договора оно не действует.

Часто встречается формулировка «договор расторжения», образец которого компании ищут в интернете. Но это некорректно.

Рассказываем, как составить соглашение о расторжении договора.

Содержание соглашения. Универсального шаблона нет. В таблице собрали основные сведения, которые нужны почти для всех соглашений.

Если у партнеров нет претензий друг к другу, соглашение будет выглядеть примерно так:

Например, ресторан заключил договор на поставку осетров, но изменил меню, и рыбы там больше нет. Поставок по договору не было, а значит, партнеры ничего друг другу не должны. Сотрудничество больше не имеет смысла, поэтому договор легко расторгнуть без дополнительных условий

Если нужно, к соглашению о расторжении договора приложите документы — например, акты о выполненной части работ, накладные о закупке материалов по проекту, акт приема-передачи арендуемого помещения и другие.

Условия расторжения отдельных договоров. Они зависят от сделки и законодательства: в одних случаях можно просто отказаться, и все, а в других придется пройти ряд сложных процедур.

Мы собрали частые ситуации, когда компании или ИП расторгают договоры, и выделили моменты, на которые важно обратить внимание.

Форма соглашения о расторжении договора. Его составляют в той же форме, что и основной договор. Если договор на бумаге, значит, и соглашение о его расторжении должно быть письменным. Если договор заверил нотариус, то и соглашение нужно заверить.

Если форма соглашения не такая, как у основного договора, оно не действует.

Арендатор хотел расторгнуть договор по соглашению сторон, но письменный документ не подписал и потерял 395 000 ₽Ситуация. Компания арендовала складские помещения, внесла обеспечительный платеж и предоплату — 395 000 ₽. Почти сразу она нашла более удобный вариант и решила расторгнуть договор. Компания направила контрагенту письмо с предложением заключить соответствующее соглашение, однако его так и не составили. Арендодатель не вернул предоплату и обеспечительный платеж, компания обратилась в суд. Аргументы. Так как соглашения о расторжении договора на бумаге не было, суд решил, что договор действует. А значит, нет причин возвращать деньги.Решение. Суд отказал компании в удовлетворении иска, и она потеряла 395 000 ₽.Дело № А41-82273/2015

Как быть, если в договоре написано, что его нельзя расторгнуть по соглашению сторон

Если вы с партнером все же хотите расторгнуть договор по соглашению сторон:

Подпишите допсоглашение к договору, где аннулируете пункт, в котором написано, что расторгнуть сотрудничество по соглашению сторон нельзя.После этого составьте и подпишите соглашение о расторжении договора.

Если перед расторжением не подписать допсоглашение, соглашение о расторжении не будет иметь силы. И ваш партнер в любой момент сможет обратиться в суд и признать его недействительным.

Отменить соглашение о расторжении договора нельзя

После подписания соглашения нельзя его отменить и вернуться к исполнению договора. Если вы с партнером решаете прекратить сотрудничество на конкретных условиях и скрепляете это подписями сторон, потом бессмысленно пытаться вернуть силу договору или требовать выплату неустойки.

Вам откажут даже в суде: действуют только те условия, которые прописаны в соглашении о расторжении договора. Все остальные условия договора признаются недействительными.

Компания хотела получить 40 млн рублей, но суд отказал, потому что в соглашении о расторжении договора такого условия не былоСитуация. Застройщик заключил договор подряда с компанией-исполнителем. В договоре установили: если он будет расторгнут по инициативе подрядчика, заказчик получит неустойку — 35% от суммы договора.Подрядчик не смог выполнить все обязательства и написал заказчику об этом письмо. В итоге стороны договорились, составили соглашение о расторжении договора и подписали его.Аргументы. Через какое-то время заказчик обратился в суд, чтобы взыскать неустойку. Решение. Суд отказал, потому что в соглашении о расторжении договора этого не было прописано. Заказчика решение суда не устроило, он пошел в апелляционный и кассационный суды. Но решение не изменилось.Дело № А68-17/2014

Главное коротко

Расторгнуть можно любой договор. В зависимости от договора его можно расторгнуть тремя способами: по желанию одного из партнеров, по договоренности на взаимовыгодных условиях или через суд, если мирно договориться не получилось.Самый удобный способ — расторгнуть договор по соглашению сторон. Это быстрее и дешевле, чем судиться, и часто бывает выгоднее, чем отказываться от сделки без обсуждения с партнером.Если приходится расторгать договор в судебном порядке, сначала посчитайте, что выгоднее: сохранить договор или вложиться в судебные разбирательства.При законном одностороннем отказе достаточно предупредить партнера.Договор расторжения — это неправильно. Правильно — соглашение о расторжении, которое прикрепляется к договору и становится его частью. Отдельно оно не действует.Шаблонов соглашения нет. В каждом случае все индивидуально, в зависимости от условий сделки, которую решили расторгнуть.Форма соглашения о расторжении должна быть такой же, как у договора: если договор был заверен у нотариуса, то и соглашение тоже нужно заверить.Отменить соглашение о расторжении договора и продолжать сотрудничать по изначальному договору нельзя. После подписания соглашения действуют только те договоренности, которые прописаны в нем.Если решили прекратить сотрудничество с партнером, рекомендуем обсудить детали расторжения договора с юристом.

Приостановление действия трудового договора

В Трудовом кодексе РФ появилась новая статья 351.7, которая регулирует особенности обеспечения трудовых прав мобилизованных работников.

Действие трудового договора приостанавливается, если работник:

Для приостановления трудового договора работнику необходимо написать заявление. К заявлению прилагается один из следующих документов:

Работодатель на основании заявления работника издает приказ о приостановлении действия трудового договора. Новые нормы ТК РФ не требуют заключения с работником дополнительного соглашения к трудовому договору. Однако, по нашему мнению, целесообразно это сделать, поскольку любое изменение условий трудового договора оформляется дополнительным соглашением к нему (ст. 72 ТК РФ).

Не позднее дня приостановления действия трудового договора работодатель обязан выплатить работнику заработную плату и причитающиеся ему выплаты в полном объеме за период работы, предшествующий приостановлению. Обратите внимание, компенсация за неиспользованный отпуск, не превышающий 28 календарных дней, выплачивается исключительно при увольнении (ст. 127 ТК РФ). В период приостановления действия трудового договора:

Как расторгнуть договор аренды?

Условия расторжения договора аренды предусматриваются законом или договором.

Так, срочный договор аренды прекращается в общем случае по окончании срока его действия. Составлять какое-либо письмо о расторжении договора в этом случае не требуется. Уведомление понадобится, если такой договор будет расторгаться досрочно.

Если же договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор или арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Данные сроки уведомления применяются, если иные сроки не установлены законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды в судебном порядке может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора или арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор, к примеру (ст. 619 ГК РФ):

При этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, например, когда (ст. 620 ГК РФ):

Обращаем внимание, что указанные выше обстоятельства расторжения договора в судебном порядке могут предусматриваться самим договором в качестве случаев, при которых обращение в суд не требуется. То есть достаточно будет лишь заявления одной из сторон договора.

Кстати, за досрочное расторжение договора аренды договором могут предусматриваться финансовые последствия (к примеру, удержание арендного депозита).

Независимо от того, планируется расторжение договора в добровольном или судебном порядке, сторона, инициировавшая расторжение, направляет противоположной стороне соответствующее письменное уведомление о расторжении договора аренды, образец которого приведем ниже.

Гарантии для мобилизованных сотрудников

Период приостановления трудового договора на время прохождения военной службы по мобилизации или службы по контракту включается в стаж работы, дающий право на ежегодный основной оплачиваемый отпуск (ч. 1 ст. 121 ТК РФ). Кроме того, период приостановления трудового договора засчитывается в трудовой стаж работника, а также в стаж работы по специальности (за исключением случаев досрочного назначения страховой пенсии по старости).

Аналогичная норма включена в новый пункт 12 части 1 статьи 12 Федерального закона от 28.12.2013 № 400-ФЗ "О страховых пенсиях".

При сокращении численности или штата работников преимущественное право на оставление на работе имеют сотрудники с более высокой производительностью труда и квалификацией (ч. 1 ст. 179 ТК РФ). При равной производительности труда и квалификации предпочтение в оставлении на работе будет также отдаваться родителю, имеющему ребенка в возрасте до 18 лет, если другой родитель призван на военную службу по мобилизации; проходит военную службу по контракту; заключил контракт о добровольном содействии. Это теперь закреплено в части 2 статьи 179 ТК РФ.

Работодатель не вправе без письменного согласия привлекать к работе в выходные и праздничные дни, сверхурочно и в ночное время и направлять в командировки сотрудника, у которого ребенок в возрасте до 14 лет, если другой родитель мобилизован или проходит военную службу по контракту, либо заключил контракт о добровольном содействии. Таких сотрудников работодателю необходимо письменно уведомить об их праве отказаться от этой работы. Соответствующие изменения внесены в часть 3 статьи 259 ТК РФ.

Также гарантии установлены для сотрудников, которые с 24.02.2022 по 21.09.2022 заключили контракт о прохождении военной службы или контракт о добровольном содействии и в этот период были уволены. Такие сотрудники в течение 3 месяцев после окончания военной службы по мобилизации или по контракту либо контракта о добровольном содействии имеют преимущественное право на трудоустройство по ранее занимаемой должности к прежнему работодателю.

Если сотруднику невозможно предоставить работу по прежней должности, работодатель должен предложить ему другую имеющуюся работу, не противопоказанную по состоянию здоровья. Такие гарантии закреплены в части 4 статьи 6 Федерального закона от 07.10.2022 № 379-ФЗ. В части 2 статьи 2 Закона № 376-ФЗ указано, что действие новых норм распространяется на правоотношения, возникшие с 21.09.2022. Поэтому предоставляемые гарантии распространяются на всех работников, мобилизованных с этой даты.

Как защитить себя арендатору

В период действия СВО муниципальные органы стараются не повышать размер арендной платы, поддерживая малый и средний бизнес. Неизменной остается позиция в вопросе одностороннего расторжения арендатором договора аренды. Право на расторжение арендатором договора аренды в одностороннем порядке только при условии выполнения обязательств (выплат неустоек, возмещения убытков арендодателя), а также при подтверждении факта сокращения доходов арендатора не менее чем на 50%. В таком случае арендодатель должен вернуть арендатору обеспечительный платеж. На практике даже при обращении в суд вероятность его возвращения достаточно мала. Суд чаще всего остается на стороне арендодателя.

Возобновление действия трудового договора

Действие трудового договора возобновляется в день выхода работника на работу. Работник обязан предупредить работодателя о выходе на работу за 3 рабочих дня. Например, он может написать соответствующее заявление на имя руководителя организации или индивидуального предпринимателя.

В течение 6 месяцев после возобновления действия трудового договора работник имеет право на ежегодный оплачиваемый отпуск. Отпуск предоставляется сотруднику в удобное для него время независимо от стажа работы у работодателя.

Скачивать формы могут только подписчики журнала Вы подписчик? Войдите на сайт и скачивайте нужные формы Вы не подписчик? Попробуйте все возможности подписки. Бесплатно на 2 дня

Призыв работника на военную службу является основанием для расторжения с ним трудового договора по пункту 1 части 1 статьи 83 ТК РФ. Это основание увольнения теперь не распространяется на работников, призванных на военную службу по мобилизации. Поэтому мобилизованного сотрудника нельзя уволить по пункту 1 части 1 статьи 83 ТК РФ.

Напомним, что законодательство не содержит запрета на увольнение сотрудника по собственному желанию (п. 3 ч. 1 ст. 77 ТК РФ) или соглашению сторон (п. 1 ч. 1 ст. 77 ТК РФ).

Сотрудник может быть призван на военную службу по мобилизации; заключить контракт о прохождении военной службы; заключить контракт о добровольном содействии. Такой сотрудник обязан приступить к работе по истечении 3 месяцев после окончания периода военной службы или действия контракта о добровольном содействии.

Поэтому в числе оснований увольнения по инициативе работодателя появилось новое основание увольнения — невыход работника на работу по истечении 3 месяцев после окончания прохождения им военной службы по мобилизации или военной службы по контракту; действия заключенного работником контракта о добровольном содействии. Это основание увольнения закреплено в новом пункте 13.1 части 1 статьи 81 ТК РФ.

Обратите внимание, ведомство, с которым работник заключил контракт, обязано проинформировать работодателя о дате окончания прохождения работником военной службы по контракту или о дате окончания действия заключенного работником контракта о добровольном содействии.

Что делать арендатору?

Чтобы избежать расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору следует использовать земельный участок. Его необходимо благоустроить: например, возвести забор или живую изгородь, ограничив допуск посторонних лиц.

Необходимо вовремя и целиком вносить арендные платежи, поскольку невнесение платежей более двух раз подряд и более, чем за 6 месяцев может повлечь расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Арендатор должен помнить об обязанности уведомлять арендодателя о внесении изменений в свои реквизиты, поскольку несет риски с неполучением корреспонденции. Например, есть вероятность рассмотрения дела о досрочном прекращении договора судом в отсутствие арендатора из-за неполученного последним уведомления.

Интересно, что каждый арендатор вправе выкупить земельный участок. Одним из ключевых условий является наличие зарегистрированного и введенного в эксплуатацию строения.

КЕЙС ИЗ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

В одном из субъектов Российской Федерации произошел случай, когда арендодатель в одностороннем порядке принял решение о расторжении договора аренды. Арендатор использовал земельный участок, находящийся в долгосрочной аренде, и на законных основаниях начал строительство дома, но не закончил его. Поскольку на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, статья 622 ГК РФ "Возврат арендованного имущества арендодателю" не может служить основанием для возложения на арендатора обязанностей по освобождению земельного участка (то есть, демонтажа недостроенного дома) вне зависимости от факта расторжения договора аренды. Решение вопроса проводилось в судебном порядке, и суд встал на сторону арендатора.

Прекращение договора аренды, в том числе с отказом арендодателя от договора, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Окончание срока действия договора аренды не препятствует регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в период действия договора.

В судебной практике бывают и такие случаи, когда арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности согласно договору, а срок аренды уже закончился. Администрация в таком случае может обратиться в суд для заключения нового договора. На практике в суде подобные дела закрываются, поскольку суд считает договор аренды возобновленным на неопределенный срок с сохранением изначальных условий аренды.

Арендные правоотношения регулируются распоряжением собственника (о предоставлении имущества в аренду) и заключенным на его основе договором аренды. Если распоряжение собственника о предоставлении имущества в аренду приостановлено, то действие договора аренды также приостанавливается.

Группа граждан, являющихся арендаторами, посчитав, что ставка аренды за землю завышена, обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту финансовой и бюджетной политики администрации с требованием о взыскании с бюджета области излишне уплаченных денежных средств по договору аренды земельных участков.

Арендаторы обосновали требования ст. 421-422, ст. 424 ГК РФ. Они утверждали, что ставка аренды в этом случае утверждалась с нарушением определяющих эту ставку законодательных норм. В договоре аренды содержались условия, по которым арендодатель мог ежеквартально пересматривать арендную плату по решению органов местного самоуправления, а также при изменении ставок земельного налога. При заключении договора арендная плата была завышена, и арендаторы переплатили часть денег. В результате ставка базовой арендной платы была пересчитана в пользу арендатора.

При заключении договора аренды необходимо внимательно изучать условия аренды. Договор не должен содержать запретов на ограничение доступа, либо удержание в будущем имущества арендатора. При принятии имущества рекомендуется провести сверку по описи или по акту. Участились случаи, когда арендодатель отказывается передавать имущество по акту, в таком случае нужно самостоятельно сделать опись с подробным описанием и отправить ценным письмом арендодателю.

Существует много подводных камней при заключении договора аренды. При правильном использовании земельного участка, согласно договору аренды, арендодатели, используя административный ресурс, пытаются различными способами расторгнуть договор. Например, ограничивая арендатора в градостроительных регламентах, в части построенной недвижимости (виды фасадов, градостроительных обликов). Избежать негативных последствий возможно только при грамотном составлении договора аренды.

При этом арендованное имущество, предоставленное по долгосрочному договору аренды, подлежит выкупу. Если участок передавался не застроенным, и арендатор построил на нем недвижимость в соответствии с нормами закона, данное здание или сооружение должно быть выкуплено арендодателем, но только при выполнении условий, которые утверждены сторонами при заключении договора.

ОМСУ обращается с иском к организации о расторжении договора аренды земельного участка и обосновывает свое требование тем, что земельный участок, предоставленный арендатору для строительства, был им вовремя не использован. Истец мотивирует свои требования тем, что ответчик (арендатор) нарушил свои обязательства по строительству объекта, поскольку арендатор обязался построить объект недвижимости на участке в течение определенного промежутка времени. Истец в договоре установил, что арендатор получает участок в аренду на срок 49 лет с условием строительства на территории участка объекта недвижимости (вид деятельности – для торговли). На момент заключения договора участок был не запользован, объекты капитального строительства отсутствовали.

По договору арендатор должен начать строительство на участке в течение 11 месяцев с момента получения в пользование. В случае неисполнения условий арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Арендатор не исполнил условия договора, в результате арендодатель сначала направил ответчику претензию с целью незамедлительно начать строительство по условию договора. Претензия была проигнорирована, и орган местного самоуправления обратился в суд с целью расторжения договора.

Решение суда было в пользу арендатора. Суд в иске отказал, мотивируя это тем, что установленное требование истцом содержит существенное нарушение другой стороной условий договора, который влечет для арендатора значительный ущерб, и арендатор оказывается ущемлен в правах. В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного под строительство, является его неиспользование в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды. В этом случае срок, установленный ОМСУ, значительно ниже. Обстоятельством, исключающим прекращение расторжения договора аренды, стало время, которое необходимо арендатору согласно требованиям федерального закона и Земельного кодекса РФ.

Арендатор представил всю необходимую документацию, в том числе разрешение на строительство на земельном участке. Разрешение было получено надлежащим образом, максимальный срок по строительству в разрешении составлял 10 лет, поэтому ответчик добросовестно исполнял свои обязательства по застройке земельного участка. Суд принял сторону ответчика и установил, что истец (ОМСУ) не имеет права на расторжение договора аренды.

Расторжение в одностороннем порядке договоров аренды земельных участков

Основательница юридической компании "Гукова и партнеры" (GAP)

специально для ГАРАНТ.РУ

Краткосрочные земельно-имущественные отношения закрепляются договорами аренды на срок до 11 месяцев и не подлежат регистрации в Росреестре (ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ). Они заключаются между муниципальными органами и арендаторами. При этом в краткосрочных договорах можно указать условия аренды, в том числе возможность или невозможность продления договора. Досрочное расторжение такого вида договора сторонами возможно без выплаты штрафных санкций.

Долгосрочные договоры аренды заключаются на срок от 11 месяцев. В данном случае земля оформляется через электронные аукционы, при условии, что это новые земельные имущественные отношения, подлежащие обязательной государственной регистрации (ст. 39.13 Земельного кодекса РФ). Договор долгосрочной аренды можно продлить без электронного аукциона, если на участке находится недвижимое имущество, принадлежащее арендатору и поставленное на кадастровый учет (ст. 36.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В настоящее время участились случаи расторжения договоров аренды со стороны органов местного самоуправления, выступающих в качестве арендодателей, из-за нарушения их прав, например, из-за незаконного строительства на арендуемой земле. В таком случае ОМСУ инициируют расторжение договора, поскольку существенно нарушены условия действующего договора. Затем осуществляется уведомительный учет и организовывается комиссия по сносу объекта незаконного строительства, после чего составляется досудебная претензия, которая направляется арендатору. ОМСУ в свою очередь обращается в суд.

По инициативе арендодателя

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, если арендатор (ст. 619 Гражданского кодекса):

Если срок договора аренды не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от условий действующего договора. При расторжении в одностороннем порядке арендодатель обязан уведомить контрагента. Арендатор в течение 30 дней (законом или договором может быть определен другой срок) обязан освободить земельный участок и передать его владельцу по акту приема-передачи. Как правило, арендаторы не соглашаются покидать участок, в результате такие споры обычно решаются в судебном порядке.

Чаще всего расторжением договора в судебном порядке пользуются, если земельный участок используется не по назначению. Например, если участок предоставлен под использование в сфере придорожного хозяйства (кафе или автосервис), а его используют для постройки жилых зданий и последующей сдачи под хостел. Арендодатель также может разорвать договор при остановке выплат арендной платы (более 2 раз подряд в указанный договором срок) и в случае отказа от ремонта имущества, указанного в договоре аренды.

Арендодатель (при просрочке арендных платежей) может компенсировать свои издержки за счет продажи удерживаемых активов контрагента. Арендодатель вправе удерживать имущество должника, если оно законно оказалось во владении кредитора.

По инициативе арендатора

Арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды в ряде случаев (ст. 620 ГК РФ):

Арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения ставок арендной платы за период, в который владелец препятствовал использованию имущества.

В случае, если при расторжении договора собственность арендатора остается в помещении, которое он не может использовать после прекращения действия договора, суд определяет имущество как добровольно переданное арендодателю в счет будущих обязательств. Если договор позволяет арендодателю ограничивать контрагента в пользовании имуществом, например, при просрочке арендной платы, арендодатель будет иметь на это право, и арендатор будет обязан оплатить аренду даже за тот период, когда он не мог пользоваться предметами аренды. По истечении срока аренды контрагент будет обязан оплатить услуги за весь период договора, а не только за период, пока имущество было доступным.

Если при расторжении договора имущество осталось в помещении, к которому у арендатора отсутствует доступ после прекращения или расторжения договора, суд исходит из того, что арендатор добровольно оставил имущество кредитору в обеспечение своих будущих обязательств. В судебной практике, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничивать арендатору пользование объекта недвижимости при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. Должник обязан оплатить аренду за период, когда он не мог пользоваться предметами аренды.

Образец уведомления о расторжении договора аренды

Если иное не предусмотрено договором аренды, уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения (или иного имущества) составляется в произвольной форме. В нем со ссылкой на нормы законодательства и положения договора указывается основание расторжения договора. Моментом внесудебного расторжения договора аренды в общем случае будет являться дата получения уведомления (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Потому факт уведомления противоположной стороны договора нужно подтвердить документально. К примеру, путем проставления отметки о получении уведомления на своем экземпляре или путем направления уведомления по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Также в уведомлении, если оно составляется арендодателем, можно напомнить об обязанности арендатора вернуть полученное ранее имущество с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Приведем для уведомления арендатора о расторжении договора аренды образец его заполнения.

Также вам может пригодиться форма уведомления об увеличении арендной платы.