Аренда и субаренда

Что такое субаренда квартиры

Субаренда – это форма аренды, при которой арендатор (лицо, которое уже арендует помещение) передает свое право пользования этим помещением другому лицу – субарендатору. Важно понимать, что в случае аренды второго порядка, арендатор остается ответственным перед арендодателем (собственником имущества) за соблюдение условий аренды.

В чем разница между субарендой и поднаймом

При поднайме арендатор просто предоставляет жилье для совместного проживания с другими лицами без передачи им права использования жилья. В случае субаренды, арендатор передает субарендатору право пользования помещением на определенных условиях.

Как сдать квартиру в субаренду правильно

Вот несколько примеров объектов недвижимости, которые могут быть сданы:

Какие объекты недвижимости запрещены?

Хотя субаренда в целом является законной практикой, существуют некоторые объекты недвижимости, для которых она запрещена или ограничена:

Важно помнить, что незаконная субаренда может повлечь за собой штрафы, убытки и даже уголовную ответственность. Прежде чем сдать объект недвижимости, убедитесь, что это разрешено законодательством и согласовано с собственником имущества.

В каких ситуациях допустима субаренда без информирования собственника?

Субаренда квартиры без информирования собственника допустима только в случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. В противном случае арендатор обязан уведомить арендодателя о своем намерении сдать помещение в субаренду и получить его согласие.

Все тонкости оформления договора

Для заключения сделки по субаренде необходимо правильно оформить договор. В нем должны быть указаны:

Сдача квартир в субаренду как бизнес

Заработок на субаренде зависит от разницы между арендной платой, уплачиваемой собственнику, и суммой, которую субарендатор готов заплатить. Этот бизнес может стать хорошим источником дохода для арендаторов, особенно если рассматривать квартиры от надежного застройщика, такого как ГК Дарстрой. Проекты ГК Дарстрой — жилые комплексы в развитых районах города с продуманными планировками.

Для успешного ведения бизнеса необходимо учесть:

Сдача квартиры в субаренду

Сдача квартиры может принести прибыль, но имеет и свои подводные камни, которые важно учесть:

В заключение, субаренда квартир – это перспективный и прибыльный вид бизнеса, однако перед началом деятельности необходимо тщательно изучить особенности рынка, правовые аспекты и потенциальные риски. Если подойти к делу профессионально, можно получить стабильный источник дохода.

Как оформить, нюансы, отличие от аренды

31 января 13:00

Снять квартиру, а затем сдать ее в аренду — думаете, это новая схема последователей Остапа Бендера? Такой сценарий возможен по договору субаренды. Рассказываем, что это такое и какие тонкости у этой сделки.

Договор субаренды (поднаем) в России

По договору субаренды (точнее, поднаема) можно снять даже комнату, а не всю квартиру.

Это сдача уже взятой в аренду недвижимости третьему лицу. То есть человек заключил договор с владельцем имущества, а затем снова сдал помещение — целиком или частично. Причем собственник в курсе сделки и не возражает.

Определения

Субаренда — это передача в пользование собственности, на которую нет прав владения. Сделка должна быть оформлена соглашением между первичным арендатором и вторичным — в виде договора субаренды жилого помещения между физическими лицами. Его можно заключить только с согласия собственника и на срок, который не должен превышать срока основной аренды (ст. 615 ГК РФ). Если арендатор снял помещение на 10 месяцев, сдать его на 11 нельзя.

Субаренда vs. Поднаем

Если повторно сдают нежилое помещение — это субаренда, если жилое — поднаем. Обычно арендные отношения возникают между юридическими лицами, а поднаем — между физическими. Технически субаренда относится к съему именно нежилой недвижимости, но под эту гребенку в народе обычно попадают и жилые объекты.

Что можно и что нельзя сдавать по договору субаренды (поднаема)

Оформить сделку можно практически на все объекты недвижимости. Закон запрещает проводить такие манипуляции в отношении довольно ограниченного списка объектов.

Объекты, на которые можно оформить субаренду

Любые объекты недвижимости можно передать в субаренду целиком или частично — если нет запрета в основном договоре с собственником.

• Квартиры
• Комнаты
• Нежилые помещения

Что нельзя сдавать по договору субаренды

Есть несколько объектов, которые нельзя сдавать по договору субаренды, включая:

• Земельные участки
• Лесные участки

Уведомление собственника

Напомним, что в большинстве сделок владелец имущества должен дать согласие. Его не придется запрашивать каждый раз, если этот пункт изначально прописан в договоре с арендодателем. Соответственно, он защитит первичного арендатора от внезапной смены настроения, когда владелец решил отозвать согласие раньше окончания срока основной аренды.

Но собственник имущества вправе указать в документе запрет на субаренду. Если такого условия нет, тогда требуется его письменное согласие. Случается, что у арендодателя меняются обстоятельства и он соглашается на повторную сдачу его собственности третьим лицам. Сторонам останется лишь подписать допсоглашение, исключающее запрет из основного договора.

Кстати, вместе с запретом должны быть прописаны и санкции за недобросовестные действия: штраф или досрочное расторжение договора со стороны владельца имущества. В противном случае на первичного арендатора просто не будет рычагов воздействия: он самовольно сдаст объект в субаренду, но не понесет за это наказания.

И второй случай, когда от собственника не ждут согласия, — сделка с земельными участками. Владельца нужно лишь уведомить, а не запрашивать разрешение. Так могут поступать любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства, — если, конечно, в договоре аренды не указано, что собственник не против. Но арендодатель все же вправе прописать пункт, обязывающий арендатора запросить согласование.

Если в договоре нет никаких препон, арендатор может сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности. А если первичный договор аренды оформлен на пять лет и более, арендатор может просто уведомить собственника, не запрашивая его одобрения на сделку субаренды.

В крупных супермаркетах и торговых центрах

В крупных супермаркетах и торговых центрах благодаря субаренде удается добиться хорошего трафика — под одной крышей собираются пекарни, кофейни, островки по продаже игрушек, ювелирных украшений и прочего.

Что должно быть в договоре

Договор субаренды по многим пунктам схож с обычным договором аренды, к нему применяются те же правила. Есть лишь несколько принципиальных различий.

О чем важно не забыть при составлении документа

Договоры, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается сделок с арендой и субарендой.

Есть несколько пунктов, которые как раз и относят к принципиальным различиям между обычным договором на аренду и субарендой. Их также необходимо учесть:

• Он распоряжается объектом на правах аренды.
• В договоре важно зафиксировать реквизиты первичного договора аренды и участников сделки.
• Если документ составляют на земельный участок — прописать, что арендатор об этом извещен.
• Обычно указывают немного меньший срок, чтобы не произошло накладок.
• В документе на субаренду нельзя указывать условие, что субарендатор несет перед владельцем ответственность за состояние объекта.
• Возможность расторжения субарендных обязательств, если основной договор по каким-то причинам был аннулирован.

Сдача имущества в субаренду

Сдача имущества в субаренду выгодна обеим сторонам: собственнику и первичному арендатору. Это особенно актуально, если часть недвижимости простаивает — и другие платежи никто не отменял. Сдав имущество в аренду, а далее — в субаренду, эти финансовые дыры закрывают арендатор с субарендатором. Выгода для первичного арендатора — он вправе установить размер арендной платы выше, чем платит сам по основному договору.

Только не стоит забывать, что получатели доходов от сдачи должны уплатить в бюджет налог. Юрлица платят 18%, а физлица — налоги, полагающиеся самозанятым и индивидуальным предпринимателям.

Возможность субсубаренды

Есть действующий договор субаренды на недвижимое имущество и субарендатор хочет сдать это имущество еще раз в субсубаренду. Разрешено ли по законодательству так делать? И какие риски могут быть?

ГК РК специально предусматривает возможность передачи имущества в субаренду (ст. 551) либо запрета таковой (ст. 560). Но практика коммерческого оборота диктует необходимость передачи субарендатором имущества (зачастую нежилых помещений) в пользование иным лицам. Так возникает субсубаренда (или вторичная, последующая субаренда), для существования которой имеются все правовые основания.

Согласно ст. 543 ГК РК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченным им (или законом) лицам. Учитывая закрепляемую в ст.380 ГК РК свободу участников гражданских правоотношений в заключении договора, полагаю, что последующая делегация прав владения и пользования за пределами указанного в законе уровня (аренда, субаренда) возможна.

Поэтому возможны субсубарендные отношения, субсубсубарендные отношения и т.д. Число последующих делегаций права аренды будет определяться хозяйственными устремлениями субъектов.

Правила субсубаренды

1. Наличие согласия первичного наймодателя обязательно. Это должно прослеживаться на протяжении всех сделок передачи в аренду.

2. Срок действия договора субсубаренды может быть только в пределах срока аренды.

3. Письменная форма сделки и в случае если договор заключается сроком более 1 года – регистрация.

4. Досрочное прекращение договора аренды. Необходимо предусмотреть, что досрочное прекращение договора аренды с арендатором может повлечь досрочное прекращение и со всеми последующими арендаторами, если иное не будет предусмотрено в первичном договоре.

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.

Разница между субарендой и арендой

Разница между субарендой и арендой в том, что субаренда — это договор передачи ранее арендованного имущества арендатором в пользование другому лицу. Т.е. если в аренду сдает собственник. то в субаренду — арендатор.

Гражданское , трудовое, административное право, договорная работа, представительство в гражданских и арбитражных судах.

Аренда и субаренда — в чем разница и на сколько она существенная? Договор аренды заключает владелец объекта (собственник, законный пользователь и пр.). Он выступает арендодателем. Объект по договору аренды передается в пользование любому другому лицу (физическому, юридическому, ИП) — он является арендатором. Договор субаренды заключается между арендатором по договору аренды и любым третьим лицом – это также может быть физическое, юридическое лицо или ИП. В этом случае первоначальный арендатор становится арендодателем, а третье лицо — занимает место арендатора и принимает его права в отношении объекта аренды.

Таким образом, по договору субаренды во временное пользование передается объект, который уже находится в пользовании другого лица, т.е. происходит смена пользователя объекта.

Объектом как по договору аренды, так и по договору субаренды могут быль любые движимые (транспорт, оборудование, инструменты, одежда, мебель и пр.) и недвижимые вещи (жилье, здания, строения, помещения, земельные участки и пр.- целиком или частично).

Объектом аренды могут быть даже животные (при определенных условиях), но нельзя сдать в аренду потребляемые вещи (например, деньги, топливо или продукты питания и пр.), а также запрещенные объекты оборота (оружие, наркотики, ядовитые вещества и пр.).

В отношении договора субаренды применяются те же нормы закона, как и к договору аренды, но, в связи с особым, подчиненным или производным характером, договор субаренды имеет свои особенности и отличия от договора аренды. Они заключаются в следующем:

Получать арендный доход можно не только от недвижимости, которая есть в собственности. Сдавать можно и те площади, которые арендуешь сам, — этот механизм называется субарендой.

Вместе с юристами и экспертами разбираемся, что такое субаренда простыми словами, какую недвижимость можно и нельзя сдавать и как это делается.

Что такое субаренда недвижимости

Что такое субаренда квартиры простыми словами — это аренда в аренду. Имущество, которое арендуется, передается также на правах аренды третьему лицу с согласия его владельца. Фактически, говорит адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин, это передача права пользования объектом, который не принадлежит передающему на праве собственности.

Такие отношения оформляются письменным соглашением между первичным арендатором (его еще называют субарендодателем) и вторичным — субарендатором.

«Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. В субаренду можно сдавать практически любое недвижимое имущество с согласия собственника», — разъясняет юрист юркомпании «Генезис» Алена Лежнева.

Иногда такую цепочку арендных отношений называют поднаймом — обычно в случае, если договор касается жилья. чаще всего разграничивается субаренда объектов недвижимости как договор между юридическими лицами и поднаем, когда все стороны отношений —физлица.

«В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м), — рассказывает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. — А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя, также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей».

Договор аренды или договор найма жилья

Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка или экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.

Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.

Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.

«В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций», — поясняет Андрей Саунин.

Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

Механизм субаренды распространяется практически на любые объекты или части этих объектов. Так можно поступать:

Их можно передавать в субаренду частично или целиком, если в первичном договоре аренды не указано обратного.

«Чтобы закрепить невозможность сдачи недвижимости в субаренду, достаточно в договоре аренды, обычно после перечисления прав арендатора, предусмотреть условие о том, что арендатор не вправе передавать арендуемый объект в субаренду», — разъясняет адвокат Илья Бахилин. Но чаще всего субаренда прямо не запрещена, однако требует письменного согласия собственника, подчеркивает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate (ранее — JLL) Екатерина Белова.

Директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова советует тем, кто размышляет, сдавать ли квартиру в субаренду, во избежание споров и конфликтов обговорить этот момент с собственником заранее и включить пункт о возможности субаренды в договор, установив таким образом четкие правила: что можно, а что нельзя.

Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

В основном отношения субаренды регулируются теми же нормами , и , что и обычная аренда. Но добавляется несколько специфических дополнительных пунктов. Помимо согласия собственника, сроков и ответственности, прописанных в договоре, есть ограничения по типу объектов недвижимости.

Илья Бахилин из КА «Юков и партнеры» отмечает, что в субаренду нельзя отдавать публичные лесные участки, а также участки, которые переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

Исключениями также выступают государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатам торгов, и объекты недвижимости, расположенные в особых экономических зонах. Проверить категорию земель и перечень обременений на них, как и на другие объекты недвижимости, можно в . Нельзя сдавать в субаренду и любое имущество, в отношении которого первоначальным договором аренды установлен запрет на сдачу его в субаренду.

Пункт о запрете содержится в изначальном договоре аренды. Если такой пункт есть, обычно в договоре прописываются и санкции за его нарушение. В основном это штрафы или досрочное расторжение договора собственником. Встречаются, говорит Светлана Ярова, и договоры, где предусмотрен только запрет. Это ошибка при составлении, и повлиять на первичного арендатора в случае, если он отдаст объект в субаренду против воли собственника, будет довольно сложно.

В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

Во-первых, субаренда квартир возможна, если в изначальном договоре аренды прописана такая возможность без дополнительного согласия от собственника. Во-вторых, исключения действуют для субаренды земельных участков.

«Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — говорит Алена Лежнева. Но и в этом случае, добавляет Илья Бахилин, в договоре может быть дополнительно прописано согласование с собственником.

Если такого пункта там нет, достаточно просто уведомить владельца недвижимости. Так, например, арендатор предприятия может пересдать в субаренду участок в госсобственности или муниципальной собственности.

Ёмкий и полный договор аренды, который будет учитывать все нюансы и защитит как права собственника, так и арендатора, помогут профессиональные юристы сервиса .

Специалисты помогут быстро найти надёжного жильца. При этом все документы — договор аренды и опись имущества — можно составить и подписать онлайн. Никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса.

Сервис также предлагает финансовую защиту арендных платежей. В неё включены страхование жилья и имущества и гарантия оплаты: если жилец не успеет заплатить за аренду вовремя, Домклик сделает это за него.

Договор субаренды

Договор заключается в простой письменной форме на срок, не превышающий время договора аренды между первоначальным арендатором и новым арендатором (субарендатором). В общих положениях он очень похож на обычный договор аренды.

Что должно быть в договоре субаренды

Такой договор, если он заключен на срок от года, подлежит государственной регистрации, как и обычный договор аренды.

На что обратить внимание при составлении договора

Илья Бахилин называет ряд особенностей договора субаренды:

Образец договора субаренды части нежилого помещения

Субаренда как бизнес — довольно распространенное явление, говорит Алена Лежнева.

«В плюсе остается как собственник, который гарантированно получает стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду на долгосрочный период, так и арендатор, который, сдавая недвижимость третьему лицу и назначая цену выше установленной в качестве арендной платы по первоначальному договору аренды, также получает прибыль от сдачи арендованного имущества в субаренду», — поясняет эксперт.

В основном этот бизнес распространен именно в коммерческом сегменте — большинство таких сделок заключается арендаторами-юрлицами. Что касается квартир, чаще всего при совместном найме стороны обходятся без оформления специального договора. Подобрать подходящий объект коммерческой недвижимости можно на .

«На рынке коммерческой недвижимости через субаренду работает целый ряд бизнесов, которые подразумевают наличие фактически управляющей компании, ведущей проект, например фудхоллы, гастромаркеты, универмаги, — рассказывает Светлана Ярова. — Также в парках развлечений, аквапарках, термах, фитнесах работает целый ряд бизнесов-сателлитов, которые связаны с главным оператором субарендными отношениями».

Субаренда возникает и там, где арендатор покрупнее, к примеру, супермаркет, получает в аренду площадку и делает ее удобной для работы других арендаторов, пользующихся его трафиком. Это могут быть кофейни, островки с игрушками, гаджетами, ювелирными украшениями — посетители супермаркета заглядывают туда, после того как оплатят свои покупки на кассе.

«Удобные и модные коллаборации для поддержки бизнесами друг друга также могут строиться на основе субаренды, — добавляет Светлана Ярова. — Пекарня и аптека, алкомаркет и мясная лавка, кофе и гаджеты — уже привычные глазу покупателей форматы симбиоза операторов, которые также по своей сути являются субарендными».

Во всех перечисленных случаях первичными арендаторами обычно выступают юридические лица, говорит Алена Лежнева, поэтому от доходов с субаренды они должны платить налог в размере 18% — безотносительно того, кому сдается недвижимость: компании или физлицу.

«Если же недвижимость пересдается физическим лицом, нужно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью», — добавляет эксперт.

Оглавление

Субаренда – это передача арендованного имущества в аренду третьему лицу. Сдавать кому-то имущество, арендованное у собственника, арендодатель может, только если в договоре аренды, заключенном с собственником имущества, такая возможность предусмотрена. При субаренде арендатор будет называться арендодателем.

В целом этот вид сделки больше ничем не отличается от договора аренды: здесь могут быть в качестве объектов также указываться здания, сооружения, помещения, обособленные природные объекты, земельные участки; также можно сказать, что договор субаренды — это срочный возмездный договор, заключаемый в обязательной письменной форме. Связанные с субарендой отношения можно не регистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы при сроке договора менее 12 месяцев. Срок субаренды не может также превышать срока арендного договора. При досрочном окончании договора аренды договор субаренды также прекращается.

Субарендодатель – кто он?

Всем понятны отношения, укладывающиеся в схему «собственник помещения – арендатор помещения», но когда появляется фигура субарендодателя, многим она кажется лишней. Однако существует немало схем, при которых без своего законного представителя арендодатель не может обойтись. Например, крупный собственник не ведет дела сам, а передает права на распоряжение имеющимся имуществом некоему лицу в форме сдачи в наем данного имущества с возможностью сдачи его третьим лицам в поднаем. Интерес арендатора заключается в том, чтобы разделить указанное имущество на несколько частей и сдать эти части отдельно по цене, которая в общей сложности превышала бы цену договора аренды.

Существуют, к примеру, девелоперские фирмы, арендующие у собственника здание или сооружение полностью и сдающие их впоследствии в поднаем частями, оказывая при этом сопутствующие услуги – клиринговые, инженерные, эксплуатационные и пр.

Специфика ведения дел в России такова, что собственник вынужден в некоторых случаях намеренно привлекать арендатора – субарендодателя к сделке, дабы она была выгодной.

Поскольку согласие собственника имущества на субаренду было подтверждено договором аренды, субарендатор не обязан ставить его в известность по каждой последующей сделке.

Бояться заключения договора субаренды не стоит, но необходимо убедиться в наличии у субарендодателя всех необходимых документов, подтверждающих его право на сдачу помещения или здания в аренду.

Общие условия договора субаренды

Существенное условие субаренды – объект субаренды, то есть сдаваемое в поднаем имущество. Оно должно быть определено достаточно точно, поэтому нелишним будет приложить к договору субаренды документы, которые могли бы его идентифицировать. Например, для земельного участка — кадастровый план, для помещения в здании — поэтажный план БТИ. Также необходимо снабдить договор субаренды такими приложениями, как копия свидетельства о праве собственности, договор аренды.

Срок субаренды не должен превышать срок аренды, но если первичный договор был заключен на неопределенный срок, то и договор субаренды может быть заключен на неопределенный срок.

Условия внесения арендной платы и ее размер необходимо отразить в договоре субаренды. Поскольку первичный арендодатель, то есть собственник, вправе не чаще одного раза в течение календарного года увеличить в одностороннем порядке размер арендной платы, то и для отношений, связанных с субарендой, необходимо предусмотреть возможность увеличения ставки вносимой оплаты.

Права и обязанности сторон данной сделки практически не отличаются от прав сторон арендных отношений. В соответствии с ними арендодатель предоставляет имущество в состоянии, пригодном для использования в указанных целях, он также предоставляет все принадлежности и документацию к имуществу, обязанность производить капремонт лежит на арендодателе. Главная обязанность субарендатора – внесение платы за пользование имуществом в полном объеме и в срок, эксплуатация имущества должна производиться в соответствии с его назначением, указанным в договоре.

Приобретение юридического адреса через договор субаренды

Арендатор помещения может сдавать помещение в субаренду, если собственник наделил его таким правом. При этом он может сдавать данные площади и в целях предоставления юр адреса. При арендных отношениях непосредственно собственник помещения передает их арендодателю – юридическому лицу. Однако при субаренде все выглядит на первый взгляд запутаннее: субарендодатель, передающий юрлицу юридический адрес в соответствии с договором субаренды, сам является арендатором, арендуя указанное помещение на основании договора аренды, заключенного с собственником.

Если при этом договор субаренды сопровождается полным пакетом необходимой документации:

то такой договор ничем не уступает заключенному напрямую с собственником помещения.

Приблизительное время чтения: 3 мин., 15 сек.

Субаренда коммерческой или жилой недвижимости подразумевает передачу арендованного имущества третьей стороне. Это достаточно распространенное решение для заработка. Арендатор может взять в аренду большую офисную или торговую площадь и передавать помещения третьим лицам в пользование по более высокой стоимости. Рассказываем, что нужно знать про субаренду, заключение договора и другие нюансы.

Что такое субаренда простыми словами

Субарендой называют передачу арендованного имущества в аренду третьему лицу. С согласия арендодателя арендатор передает субарендатору часть или все арендуемое помещение на указанный в договоре срок.

Если говорить простыми словами, то один человек берет в аренду помещение у собственника, которое потом частично или полностью сдает в аренду другому человеку с целью заработка.

В чем разница между арендой и субарендой

Между арендой и субарендой есть существенная разница. В первом случае недвижимость сдает в аренду владелец, во втором — арендатор. То есть в первой ситуации договор заключается между собственником и арендатором, во втором — между субарендодателем и субарендатором. Субарендатор несет ответственность перед субарендодателем, арендатор — перед владельцем имущества.

Как правильно сдать помещение в субаренду

Такое понятие, как «субаренда» четко описано в статье 774 и статье 823 Гражданского кодекса Украины. В них же указан порядок передачи имущества в субаренду и особенности заключения договора.

Чтобы законно сдать помещение в субаренду, арендатор должен заключить договор с субарендатором с согласия арендодателя. Собственник должен предоставить свое согласие в письменном виде.

Достаточно часто возможность передачи недвижимости в субаренду уже предусмотрена в основном договоре (между арендодателем и арендатором). В документе также могут быть указаны условия и определенные ограничения на субаренду. Даже если такой пункт есть в договоре, арендатор все равно должен получить письменное согласие на субаренду у владельца недвижимости.

Только когда согласие арендодателя получено, заключается договор с субарендатором. Если договор подписывают больше, чем на 3 года, его нужно заверить у нотариуса. Такое условие является обязательным и в том случае, если арендатор и арендодатель — физические лица, которые не относятся к субъектам предпринимательской деятельности.

Нужно ли согласие арендодателя на субаренду

Согласие арендодателя на субаренду — обязательное. По закону, арендатор не может действовать полностью самостоятельно, не согласовав свои действия с собственником недвижимости. Согласие может дать не только владелец имущества, но и уполномоченное, доверенное им лицо. Согласие на субаренду обязательно предоставляется в письменной форме.

Большинство договоров аренды уже содержат условие о субаренде. Важно внимательно изучить документ, так как некоторые владельцы прямо указывают, что запрещают сдавать помещение в субаренду. Есть и те, кто сразу в договоре предоставляет возможность сдавать недвижимость в субаренду, но этот факт не отменяет необходимости получения письменного согласия собственника.

Как правильно оформить договор субаренды

Если арендатор принял решение сдать арендуемое помещение в субаренду, у него в результате должно быть два договора. Первый — основной (между арендодателем и арендатором с правом на пересдачу имущества). Второй — договор субаренды (между арендатором и субарендатором).

Как в договоре именуются стороны:

Договор субаренды не может заключаться, если нет основного договора аренды. Также срок договора субаренды не может быть больше срока основного документа.

Какие еще нюансы важно знать при оформлении договора субаренды:

Арендатор, который приобретает еще и статус субарендодателя, должен понимать, что ему придется взаимодействовать, в том числе разбираться с претензиями, сразу с двумя сторонами: арендодателем (собственником) и субарендатором.

Договор субаренды прекращает свое действие в нескольких случаях. Это расторжение или окончание срока действия основного договора, окончание срока субаренды, указанного в документе, или же нарушение условия договора субаренды.

Если договор субаренды перестает действовать досрочно из-за расторжения основного договора, субарендатор может напрямую обратиться к собственнику недвижимости и заключить с ним основной договор как арендатор с арендодателем. В таком случае у субарендатора появляется на это преимущественное право, но только до окончания ранее обусловленного срока субаренды. Важно, чтобы субарендатор смог доказать, что он не нарушал условий своего договора.

Чем опасна субаренда

Опасность субаренды заключается, прежде всего, в дополнительных рисках, которые вызваны наличием третьей стороны. Если субарендатор нарушит условия договора или нанесет вред имуществу, субарендодателю придется отвечать за это перед арендодателем.

Есть нюансы и по оплате. Если субарендатор будет задерживать оплату, арендатору придется рассчитываться с собственником своими деньгами. Если в планах оплачивать аренду именно с тех средств, которые приходят от субаренды, важно позаботиться о том, чтобы субарендатор вовремя вносил свои платежи.

Есть нюансы, из-за которых сделку по субаренде могут признать незаконной и не вернуть ранее внесенные субарендатором арендные платежи. Такое может произойти, если основной договор подлежал нотариальной регистрации, что влечет за собой обязательство зарегистрировать и договор субаренды у нотариуса, а условие было не соблюдено.

Самостоятельно разобраться в юридических нюансах субаренды бывает сложно. В агентстве недвижимости «Маяк» работает свой юридический отдел. Специалисты помогут правильно составить договор субаренды, который будет защищать субарендодателя и субарендатора.