Как заключить договор аренды коммерческой недвижимости и избежать возможных потерь

Условие об обеспечительном платеже в договоре аренды – это пункт договора, где стороны прописывают сумму, вносимую арендатором в качестве обеспечения возможной в будущем компенсации за причиненный им вред имуществу арендодателя или неустойки за неисполнение других договоренностей (например, за задержку арендной платы).

Расскажем, как прописать условие об обеспечительном платеже в договоре аренды, приведем пример, а также рассмотрим проводки по получению и перечислению обеспечительного платежа и иные моменты.

Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды — что это

Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ).

Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д. Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.

Таким образом, обеспечительный платеж — это сумма, которую арендатор передает арендодателю на случай нарушения условий договора: невнесения платежей, порчи имущества и пр.

Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

• Задержка арендных платежей
• Порча имущества
• Нарушение других условий договора

Арендатор передает лицу, предоставившему ему помещение, обеспечительный платеж при подписании договора либо в иной срок, указанный сторонами в соглашении.

Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма или ее часть изымается арендодателем, а арендатор должен пополнить ее до первоначально оговоренной величины.

Договор аренды с обеспечительным платежом

Законодатель не устанавливает формулировку для внесения в текст арендного договора условия об обеспечительном платеже. Для того чтобы оно было изложено правильно, нужно учесть следующие моменты:

• Величина гарантийного платежа устанавливается по соглашению сторон, законодатель никак ее не регулирует. Например, если данная сумма используется для уплаты за последний месяц действия соглашения об аренде, то она обычно равна одному месячному арендному платежу.
• Обеспечительный платеж может устанавливаться и в виде определенной фиксированной суммы.
• Чем тщательнее в договоре прописано условие о гарантийном платеже, тем меньше вероятность возникновения споров и разногласий у сторон.

Пример условия об обеспечительном платеже в договоре аренды

Пункт 4. Обеспечительный платеж
4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору Арендатор не позднее 3 банковских дней с момента подписания договора, перечисляет на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж. Сумма обеспечительного платежа устанавливается в размере одной ежемесячной арендной платы, установленной п. 3.1 настоящего Договора.

## Проценты или другие компенсации за предоставление обеспечительного платежа

Проценты или любого рода иные компенсации за предоставление обеспечительного платежа Арендатору не причитаются.

## Зачисление обеспечительного платежа в счет арендной платы

В случае надлежащего исполнения Арендатором условий настоящего Договора, сумма обеспечительного платежа зачисляется в счет арендной платы за последний месяц аренды по настоящему Договору.

## Удержание сумм из обеспечительного платежа

Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему Договору, или иным образом причиняет убытки или ущерб Арендодателю, Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа любые суммы, причитающиеся с Арендатора или просроченные Арендатором платежи.

## Уведомление об удержании обеспечительного платежа

При удержании обеспечительного платежа, Арендатору направляется письменное уведомление с приложением расчета удержанных сумм. 
В каждом случае такого удержания Арендатор, в течение 5 календарных дней с момента получения от Арендодателя уведомления об удержании, обязан восстановить обеспечительный платеж до равного сумме ежемесячной арендной платы на дату восстановления обеспечительного платежа.

## Увеличение обеспечительного платежа при изменении арендной платы

При повышении размера арендной платы, сумма обеспечительного платежа увеличивается пропорционально увеличению суммы арендной платы. 
Арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя разницу между первоначальной суммой и измененной суммой обеспечительного платежа в течение 3 (трех) банковских дней с даты изменения размера арендной платы.

## Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Если договорные условия арендатором нарушены не были, обеспечительный платеж при расторжении договора аренды ему возвращается, при условии, что иное не предусмотрено сторонами соглашения (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

## Условия возврата обеспечительной суммы

В отношении возврата суммы гарантийного платежа в договоре могут быть прописаны различные условия, включая сроки возврата и налогообложение.

## Налогообложение при возврате обеспечительного платежа

Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то эта операция не несет никаких налоговых последствий. 
Но если арендодатель оставляет эту сумму у себя (в качестве штрафа, арендной платы и т.д.), он должен учесть ее как свой доход, а соответственно и уплатить с нее налог.

## Отражение обеспечительного платежа в бухгалтерии

В случае, когда договор аренды с обеспечительным платежом заключается между юридическими лицами, он будет отражаться в бухгалтерии обеих сторон.

Возврат обеспечительного платежа

Перечисление/возврат обеспечительного платежа и его удержание арендодателем оформляется у арендатора следующими проводками:

• Перечислена сумма обеспечения арендодателю
• По окончании срока договора сумма обеспечения возвращена арендатору
• Зачет обеспечения в счет арендной платы:
  • Стоимость аренды за текущий месяц
  • Обеспечительный платеж зачтен в счет аренды
• Арендодатель удержал штраф за нарушение арендатором условий договора

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Когда заключается договор аренды нежилого помещения, обеспечительный платеж может предусматриваться одним из его пунктов. Обеспечительный платеж – это гарантийная сумма, выраженная в денежном виде, которую одна из сторон договора перечисляет другой, и которая изымается в случае нарушения договорных условий или наступления определенных обстоятельств.

Опыт в гражданском праве и недвижимости

Специализация: Гражданское право — работа с недвижимостью. Договорная работа, наследственное право, банкротство.

Юрист с опытом работы в сфере недвижимости по составлению договоров, регистрации прав и сделок в Росреестре, оформлению наследственных прав, сопровождению сделок с недвижимостью, судебному опыту по делам о правах на недвижимость. Опыт работы помощником арбитражного управляющего.

Рассмотрение споров в арбитражном суде

Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Поэтому, если договор аренды заключен при осуществлении предпринимательской деятельности сторонами, то данный спор подведомственен арбитражному суду. В иных случаях (при заключении договора аренды между физическими лицами, а также если деятельность ИП прекращена) такие споры рассматриваются в суде общей юрисдикции.

Взыскание долга в арбитражном суде

Как взыскать долг по арендным платежам?

Для взыскания задолженности по договору аренды, а также неустойки за просрочку оплаты или процентов, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Уточнение информации о банкротстве должника

С даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов (для физических лиц), наблюдения (для юридических лиц) начинают действовать различные последствия. Ознакомиться с порядком действий при банкротстве должника можно в статье “Банкротство должника: что делать кредитору?”. В данной статье рассматриваются действия кредитора при взыскании долга, если должник не является банкротом.

Подготовка претензии

Подготовка и направление претензии с требованием о выплате задолженности по договору аренды и иных сумм — это важный этап для взыскания долга без обращения в суд.

Важно правильно составить претензию, указав все будущие исковые требования, включая сумму процентов и неустойки. Приложите документы, подтверждающие расчеты, и отправьте претензию заказным письмом по адресу из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) и адресу, указанному должником. Удостоверьтесь в полномочиях лица, принимающего претензию, при вручении под роспись. Можно также дополнительно отправить претензию по электронной почте.

Срок ответа

Обычно срок ответа на претензию о выплате долга по договору аренды составляет 30 дней с даты отправки. Однако, стороны могут установить другой срок в договоре. Поэтому важно проверить условия договора перед обращением в суд.

Подача искового заявления

Если должник не реагирует на претензию или отказывается выплатить долг, подготовьте и подайте исковое заявление в суд. Укажите требуемую сумму задолженности, проценты и неустойку, приложите документы. После подачи заявления суд назначит слушание, где вы сможете доказать свою правоту.

Необходимо внимательно следить за соблюдением всех сроков и правил при взыскании задолженности по договору аренды. В случае возникновения споров, обратитесь к юристу для консультации.

На требования о взыскании задолженности по договору аренды, процентов (неустойки) распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный в п. 1 ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности по договору аренды исчисляется отдельно по каждому просроченному арендному платежу. Платеж определяется применительно к каждому дню просрочки. Таким образом, по каждому просроченному арендному платежу рассчитывается срок его уплаты согласно договору, исходя из данного срока учитывается срок исковой давности для взыскания задолженности по данному платежу. Некоторые арендодатели ошибочно полагают, что срок исковой давности начинает течь с даты окончания действия договора, а потому затягивают с взысканием задолженности до окончания договора аренды, по долгосрочным договорам аренды это может привести к истечению срока исковой давности по ряду арендных платежей (Данная позиция содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

Пример расчета срока исковой давности по арендным платежам и неустойки за просрочку: Договор аренды заключен 01.11.2016 года и действовал до 31.12.2017 года. Согласно условиям договора срок внесения арендных платежей — до 6 числа каждого месяца. За просрочку внесения арендных платежей установлена неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки. Арендатор не внес арендные платежи 06.11.2017, 06.12.2017 года. Соответственно по платежу 06.11.2017 года срок исковой давности истекает — 06.11.2020, по платежу 06.12.2017 — 06.12.2020 года. Неустойка по платежу, который должен быть внесен 06.11.2017 года, начинает течь с 07.11.2017 года, срок исковой давности по неустойке рассчитывается по каждому дню просрочки, то есть по дню просрочки 07.11.2017 истекает 07.11.2020, 08.11.2017 — 08.11.2020 и т.д.

Исковое заявление можно подать в суд и после истечения срока исковой давности, но если ответчик в суде заявит об истечении срока исковой давности, суд откажет во взыскании задолженности, процентов (неустойки), по которым истек срок давности для обращения в суд. Также важно учитывать, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени. Вместе с тем, ответчик может по каким-либо причинам не заявить об истечении срока давности (не получит уведомления о рассмотрении дела в суде, не явится в суд и не направит письменные возражения, по незнанию и т.д.). Поэтому при обращении в суд необходимо оценить риски: насколько высока вероятность заявления возражений, какая разница в сумме госпошлины, уплачиваемой за рассмотрение иска в суде, если будут заявлены требования с истекшим сроком исковой давности.

Подсудность по делам о взыскании задолженности по аренде

Исковые заявления о взыскании задолженности по общему правилу подаются в суд по месту регистрации ответчика, если иная подсудность не установлена договором. Если ответчик арендует недвижимое имущество для размещения своего филиала, представительства, то иск можно подать в суд как по их месту нахождения, так и по месту нахождения ответчика (ч. 5, 7 ст. 36 АПК РФ). Имейте в виду, что сведения о филиале, представительстве должны быть указаны в ЕГРЮЛ (п. 3 ст. 55 ГК РФ). Юридические лица, индивидуальные предприниматели свободны в выборе договорной подсудности. Обратите внимание на то, что в договоре может быть также предусмотрено, что все споры передаются на рассмотрение третейского суда (арбитража), в этом случае для взыскания задолженности по договору необходимо обращаться в данный суд (за некоторыми исключениями).

Исковое заявление в арбитражный суд может быть подано:

Как составить исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды в арбитражный суд?

Важно, чтобы иск о взыскании задолженности по договору аренды был составлен с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ, а именно:

В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то арбитражный суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск. Ошибки в иске, неполнота приложенных документов могут значительно увеличить срок взыскания задолженности, который очень важен в процессе фактического исполнения решения суда о взыскании (финансовое состояние ответчика может очень быстро меняться).

В шапке иска указывается наименование суда, данные истца, ответчика, третьих лиц, цена иска и размер госпошлины.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах. Укажите в иске о взыскании задолженности по договору аренды следующие обстоятельства и доказательства, которые их подтверждают:

При расчете задолженности по договору аренды нужно учитывать, включена ли в состав арендной платы стоимость коммунальных услуг, возмещается ли их стоимость отдельно от арендной платы. В первом случае вы рассчитываете задолженность по коммунальным платежам в составе долга по арендной плате, а во втором — отдельно долг по арендной плате и отдельно задолженность по коммунальным платежам. Это повлияет на формулировку ваших исковых требований. Если ваш договор не предусматривает возмещения коммунальных платежей, просто рассчитайте долг по арендной плате. Плата за коммунальные услуги, как правило, носит переменный характер, т.е. зависит от объема потребленных коммунальных ресурсов и рассчитывается по показаниям приборов учета арендованного помещения и/или пропорционально занимаемой площади от всего объема по зданию и определяется на основании документов об оплате/выставленных счетов от управляющей организации, ресурсоснабжающих организаций. В последнем случае необходимо приложить документы, подтверждающей расходы/начисление платы за коммунальные услуги.

В просительной части сформулируйте четко исковые требования. Вам нужно перечислить сами требования к контрагенту со ссылками на нормы. Рекомендуем во вступительном предложении перечислить все нормы Гражданского кодекса РФ — основания удовлетворения ваших требований, а также нормы Арбитражного процессуального кодекса РФ, которыми вы руководствовались при подготовке и подаче иска. После него перечислите исковые требования к ответчику. Это могут быть:

Иск о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения

Рекомендуем при обращении в суд заявить все возможные штрафные санкции к взысканию с должника, в том числе по предшествующим просрочкам внесения арендной платы со стороны ответчика, при этом учитывайте сроки исковой давности (например, ответчик арендует помещение 3 года, в течение действия договора ответчик часто допускал просрочки внесения арендных платежей, по последним арендным платежам не оплатил в течение длительного времени, истец решает обратиться в суд для взыскания долга, при этом истец вправе заявить неустойку за просрочку оплаты (проценты) не только по тем арендным платежам, по которым возникла задолженность, но и по всем предыдущим просрочкам).

Узнайте, как правильно рассчитать неустойку, проценты за пользование денежными средствами при взыскании долга здесь.

До подачи иска о взыскании задолженности по договору аренды в арбитражный суд необходимо направить иск и документы к нему ответчику, третьим лицам (направляйте иск ценным письмом с описью вложения, в описи перечислите все направляемые документы).

Документы для взыскания задолженности по договору аренды в арбитражном суде

При подаче иска о взыскании задолженности по договору оказания услуг в арбитражный суд необходимо приложить следующие документы:

Госпошлина за рассмотрение иска о взыскании задолженности по договору аренды в арбитражном суде

Процесс взыскания задолженности в суде не бесплатный, для подачи иска необходимо оплатить госпошлину либо заявить ходатайство о предоставлении рассрочки/отсрочки уплаты госпошлины в установленном порядке (в отдельных случаях истцы освобождаются от уплаты госпошлины, в этом случае необходимо указать основание освобождения от уплаты пошлины). В противном случае арбитражный суд вынесет определение об оставлении иска без движения, в котором предложит устранить допущенные нарушения.

Размер госпошлины устанавливается Налоговым кодексом РФ и по делам о взыскании задолженности зависит от цены иска:

Вы можете рассчитать пошлину и узнать реквизиты для ее уплаты на сайте арбитражного суда.

Итак, после подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований арбитражный суд выносит определение о принятии иска к производству.

Иск о взыскании задолженности по договору аренды может быть рассмотрен:

Также при определенных условиях вы можете обратиться в суд с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности по договору аренды. Взыскание задолженности в рамках приказного производства позволит вам оперативно добиться взыскания долга. Чтобы решить, можете ли вы обратиться в суд с требованием о выдаче судебного приказа, вам нужно проверить, соответствует ли ваше требование обязательным условиям. Учтите, если требование подлежит рассмотрению в порядке приказного производства, а вы обратились в суд с иском, он вернет исковое заявление. И наоборот, когда усматривается наличие спора о праве, суд отказывает в принятии заявления о выдаче судебного приказа. Приказное и упрощенное производство существенно ускоряют процесс взыскания долга в суде, однако допустимы не во всех случаях взыскания задолженности. Подробнее о том, как быстро взыскать долг в арбитраже читайте здесь.

В случае взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ или неустойки по договору аренды важно правильно сформулировать исковые требования. Формулировка будет зависеть от объема требований, удовлетворенных должником. Если на момент обращения в суд должник погасил сумму основного долга, а проценты (неустойку) не уплатил, то укажите в иске ту сумму процентов (неустойки), которая набежала за период до погашения долга. Если должник не погасил сумму основного долга, рекомендуем потребовать взыскания процентов (неустойки), начисленных до момента фактической уплаты вам долга. При этом день уплаты задолженности включается в период расчета процентов (п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Пример формулировки искового требования о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, если сумма долга не погашена “Прошу взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ:

Таким образом, подготовка и направление иска в суд должны включать в себя следующие действия:

Защита интересов в арбитражном суде

После подачи иска в арбитражный суд вы можете в Картотеке арбитражных дел отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, если дело рассматривается в общем порядке, или вынесение определения о необходимости предоставления возражений, документов, если иск рассматривается в упрощенном порядке, в этом случае можно также получить через сайт суда доступ к документам, поданным ответчиком).

При рассмотрении дела в исковом производстве (за некоторыми исключениями) арбитражный суд назначает судебное заседание по рассмотрению иска. Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании задолженности занимает 1,5-2 месяца. Также в определенных случаях иск может быть рассмотрен в упрощенном порядке (без вызова сторон, с сокращенными сроками рассмотрения дела и вступления в силу решения суда).

При рассмотрении дела в приказном порядке суд не уведомляет должника о рассмотрении заявления, судебное заседание не проводится. Судебный приказ по существу заявленного требования выносится в течение 5 дней со дня поступления заявления о вынесении судебного приказа в суд. Судья высылает копию судебного приказа должнику, который в течение 10 дней со дня получения приказа имеет право представить возражения относительно его исполнения. Вместе с тем, судья в любом случае отменяет судебный приказ, если от должника в установленный срок поступят возражения относительно его исполнения.

Получение решения арбитражного суда и исполнительного листа

По результату рассмотрения дела выносится решение суда или судебный приказ (в приказном производстве).

Порядок и сроки вступления в законную силу решения суда (судебного приказа) устанавливаются в зависимости от порядка разрешения спора:

Исполнение решения суда, фактическое взыскание задолженности, процентов (неустойки) по договору аренды

После вступления решения суда в законную силу истцу выдается исполнительный лист, в котором указывается сумма, подлежащая к взысканию. Если дело рассматривалось в порядке приказного производства, то судебный приказ, вступивший в законную силу, приравнивается к исполнительному документу, получать исполнительный лист дополнительно не нужно. Исполнительный лист также не нужно получать, если должник исполнит решение суда добровольно.

В целях взыскания исполнительный лист (судебный приказ) подается:

Повысить шансы на успешное взыскание просроченной дебиторской задолженности через суд и фактическое взыскание долга можно, заручившись поддержкой профильного юриста.

Взыскание долга по незарегистрированному договору аренды

По общему правилу договор аренды, заключенный на срок 1 год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом на практике встречаются ситуации, когда арендатор пользуется помещением по договору аренды, не зарегистрированному в реестре в установленном порядке. При возникновении задолженности по такому договору аренды встает вопрос о возможности взыскания долга в этом случае. В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то судам необходимо установить: а) передано ли имущество в пользование без каких-либо замечаний; б) достигли ли стороны соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования; в) исполнялись ли сторонами достигнутые договоренности). Если данные обстоятельства будут доказаны, то в таком случае незарегистрированный договор аренды связал стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Аналогичные разъяснения приведены в абзаце 3 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”. Поэтому при доказанности указанных трех обстоятельств задолженность, а также установленная договором неустойка может быть взыскана с ответчика.

Взыскание долга по аренде с индивидуального предпринимателя

По общему правилу экономические споры между юридическими лицами и ИП подведомственны арбитражным судам. С момента прекращения действия государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, в частности, в связи с истечением срока действия свидетельства о государственной регистрации, аннулированием государственной регистрации и т.п., дела с участием указанных граждан, в том числе и связанные с осуществлявшейся ими ранее предпринимательской деятельностью, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных выше обстоятельств.

Особенностью взыскания долга с ИП в отличие от долгов компаний является то, что гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, отвечает по долгам всем своим имуществом, в том числе долей в праве общей совместной собственности, за некоторыми исключениями. То есть индивидуальный предприниматель отвечает по долгам как физическое лицо.

Взыскание долга по аренде с юридического лица

Экономические споры между юридическими лицами и ИП подведомственны арбитражным судам. Подсудность споров о взыскании долга определяется по общим правилам (на основании договорной подсудности, если установлена, или по месту нахождения ответчика).

При взыскании долга с компании необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 56 ГК РФ учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ или другим законом.

Таким образом, по общему правилу по долгам компания отвечает только своим имуществом. Однако в определенных законом случаях учредитель несет субсидиарную (дополнительную) ответственность по обязательствам компании.

Читайте подробнее: Как взыскать долг с учредителя компании — должника?

Взыскание долга по аренде с иностранной компании

При взыскании долга с иностранной компании необходимо правильно определить применимое право и суд. Если договором не определены применимое к отношениям право и подсудность, то необходимо руководствоваться нормами международного частного права.

При взыскании долга с иностранной компании в российском суде может возникнуть сложность не только в судебном процессе (проблемы с уведомлением ответчика о судебных заседаниях и прочие процессуальные трудности), но и при исполнении решения суда. Исполнительные листы, выданные российским судом, не имеют юридической силы на территории иностранного государства. Для того, чтобы взыскать долг с иностранной компании в иностранном государстве (если у компании нет счетов и имущества в РФ) потребуется легализовать документ российского суда. Данная процедура возможна при условии заключения международного договора о правовой помощи. Для признания решения суда необходимо изучить процессуальное законодательство иностранного государства, составить ходатайство, собрать необходимые документы и направить в суд.

Взыскание долга по аренде с ликвидируемой организации

Часто при взыскании долга кредиторы сталкиваются с тем, что компания- должник находится в стадии ликвидации. Можно ли взыскать долг с такой организации?

Для взыскания задолженности с организации после начала процедуры ликвидации кредитору необходимо обратиться с требованием к ликвидатору (ликвидационной комиссии) в порядке и сроки, указанные в сообщении о ликвидации. При этом законодательство не устанавливает, что требование кредитора должно быть подтверждено судебным актом, то есть для взыскания долга с ликвидируемого юрлица не требуется получать решение суда о его взыскании. Однако, если ликвидатор (ликвидационная комиссия) откажет в удовлетворении требования или уклонится от его рассмотрения, то необходимо обратиться в суд. Обратиться в суд с иском в таком случае необходимо до утверждения ликвидационного баланса юрлица (п. 1 ст. 64.1 ГК РФ).

В законодательстве нет никаких особых правил предъявления исковых требований к ликвидируемому юрлицу. Обращаясь в арбитражный суд с требованием к ликвидируемому юрлицу о взыскании долга, руководствуйтесь общими требованиями АПК РФ. При этом подтверждением соблюдения претензионного порядка в случае взыскания долга с ликвидируемого юрлица будут документы, подтверждающие факт обращения к ликвидатору (ликвидационной комиссии) с соответствующим требованием.

Очередность удовлетворения требований императивно установлена в п. 1 ст. 64 ГК РФ. В частности, согласно указанной норме требования кредиторов из договорных обязательств удовлетворяются в четвертую очередь. Исключение — кредиторы по договорным обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемой организации. Их требования удовлетворяются после кредиторов первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога, за счет средств, полученных от продажи предмета залога. Если же денежных средств, полученных от продажи предмета залога, не хватит на погашение требования в полном объеме, то непогашенная часть требований будет погашаться в четвертую очередь (п. 2 ст. 64 ГК РФ).

Если у юрлица недостаточно имущества для удовлетворения требований кредиторов, то его ликвидация осуществляется в порядке банкротства (п. 4 ст. 63 ГК РФ). Указанное правило не касается юрлиц, которые не могут быть признаны банкротами. Требования кредиторов к таким юрлицам считаются погашенными, если они не были удовлетворены за счет имущества по причине недостаточности имущества ликвидируемого юридического лица либо не удовлетворены за счет имущества лиц, несущих субсидиарную ответственность по таким требованиям (пп. 1 п. 5.1 ст. 64 ГК РФ).