Справка об одобрении крупной сделки для ооо

Вводная часть

Приобретая жилье, нужно проверять вообще все.

Ведь если пойдет не так, можно остаться и без денег, и без квартиры. Читатель Тинькофф Журнала рассказал, как собственница взяла аванс и представила фальшивые справки от нарколога и психиатра. От сделки пришлось отказаться, а деньги удалось вернуть только через суд.

Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала

Поиск квартиры

В 2019 году мы искали квартиру в Москве на вторичном рынке. Минимум трехкомнатную, с приемлемым ремонтом, и чтобы до метро идти не дольше 15 минут. Бюджет был до . Собственных денег — . Остальное — маткапитал и ипотека.

Под наш бюджет подходили квартиры преимущественно на юге Москвы в районах рядом с Мкадом: в Южном Чертанове, Ясеневе, Зябликове, Южном Орехово-Борисове. Изначально мы рассматривали Некрасовку. Но, съездив туда один раз на общественном транспорте, поняли, что она нам не подходит.

Квартиру искали сами, на просмотры тоже ходили сами. Риелтор подключался, только когда мы говорили, что нам понравился конкретный объект. Тогда уже она связывалась с риелтором продавца — они начинали обсуждать условия и обмениваться документами.

Аванс и тревожные знаки

Нам понравилась четырехкомнатная квартира в Ясеневе площадью 64 м². Изначальная цена была , но ее удалось сбросить до . Продавцам нужно было купить себе дом в Подмосковье, поэтому требовался еще примерно месяц после сделки, чтобы они успели переехать. И мы согласились дать им пожить 30 дней после продажи квартиры. Все это прописали в соглашении об авансе и внесли платеж .

Первый звоночек. Документы оформлял риелтор. Вернее, у нее был шаблон, который она постоянно использовала. Со стороны продавца тоже был агент. Как позже выяснилось — подруга продавца. С ее стороны возражений по поводу соглашения не возникло.

Во время подписания меня ничего не насторожило. А вот нашего риелтора возмутило, что собственница нас все время торопила, так как ей срочно надо было на работу. Как потом выяснилось, не на работу, а на день рождения.

Причем это был второй раз, а первый был в детстве. Плюс еще были проблемы в семье, и она долго лечилась у невролога. На фоне пережитого стресса или еще чего она стала увлекаться всякой эзотерикой.

Решение. Я скинул все это риелтору — она тоже была в шоке. Сказала, что, если хозяйка не будет сильно чудить и представит справки из психоневрологического и наркологического диспансера, ничего страшного нет. Но справки — не панацея, а, так сказать, дополнительный фильтр. Если человек отказывается их представлять, лучше с ним дел не иметь.

Наш риелтор передал агенту продавца, что ввиду новых сведений мы будем обращать более пристальное внимание на такие нюансы. И попросила не говорить собственнице квартиры, что мы о ней узнали. Но агент проболтался, и хозяйке это, естественно, не понравилось.

Странное поведение продавца

Complete Article in Markdown Format

Поддельные справки и проблемы сделки

Ближе к сделке мадам начала трепать нам нервы. У нее были, как их называют, эмоциональные качели: то все отлично, то шеф, все пропало. Моя супруга даже беседовала с ней по телефону, успокаивала, мол, все будет хорошо. В одном из таких разговоров промелькнуло вроде ваш риелтор слишком давит на меня — а на меня давить не надо, я сама могу надавить так, что мало не покажется.

Еще хозяйка долго не снимала объявление о продаже. Якобы никак не могла восстановить к нему доступ, но при этом периодически меняла цену в объявлении. Ну и постоянно нервничала со справками — мол, могли продать квартиру покупателям без ипотеки, а тут вы со своими справками ко мне привязались.

Подозрительные действия

Ближе к сделке она выписала из квартиры детей, но сама пока еще оставалась там прописана. Перед тем как сняться с регистрации, она скинула по Вотсапу справки из ПНД и НД.

На справки обратил внимание риелтор. Они оформлены не по месту жительства, на обеих стоит одна печать, хотя ПНД и НД — это два разных учреждения. Почерк врача и там и там был очень похож, только буквы написаны под разным наклоном.

Разоблачение фальшивых документов

На следующий день я позвонил в ПНД, который указан на справке, и мне сказали, что с большой вероятностью справки фальшивые. Так как один врач вообще был в отпуске, а второй вообще там не работал.

Обе эти справки фальшивые. Верхняя — от психиатра, который был в отпуске. Вторая — от нарколога, который вообще не работал в этой клинике

Ответственность

На следующий день я перевел общение с продавцом в смс — чтобы в случае чего подтвердить все в суде. Через несколько часов хозяйка скинула якобы корректные справки. А на следующий день написала, что не вернет деньги, так как это я сорвал сделку.

Компенсация и претензия

Я ответил, что у нас расходов было намного больше. Юридическая проверка, связь, железнодорожные билеты — мы жили в другом городе, и приходилось ездить в Москву. Плюс мы потеряли более , что процентная ставка по ипотеке выросла на 1%. А если дело дойдет до суда, будут еще и судебные издержки.

Наконец, я заявил, что, если собственница не вернет аванс, я отправлю в ее адрес претензию.

Когда пришло время первого заседания, я волновался. Мы с женой пришли в здание суда заранее, чтобы успеть найти зал. Там уже была ответчица. Я взял с собой все документы, которые приготовил заранее, но важнее всего были оригинал претензии и подтверждение о ее получении ответчицей.

Суд начался. Судья предложил альтернативные способы разрешения спора, но мы не смогли договориться. Тогда началось представление документов и аргументация сторон. Я представил свои доказательства, привел свидетельства свидетелей, рассказал о смс, о том, как я узнал о фальшивых справках.

Ответчица пыталась доказать, что она сделала все правильно и несет ответственность только за выписку из квартиры. Но мои доказательства были убедительными. Судья принял паузу, чтобы обдумать все услышанное.

По итогам первого заседания судья принял решение о приостановлении дела и назначил следующее заседание через месяц.Я был рад, что мой голос был услышан, и у меня оставалась надежда на положительный исход дела.

Второе заседание

На втором заседании я подошел к суду снова подготовленным. В этот раз собственница не пришла, и ее представлял адвокат. Я представил дополнительные доказательства, уточнил свою позицию и ждал решения судьи.

После заслушивания сторон и доказательств судья вынес решение в мою пользу. Он обязал собственницу вернуть мне аванс и проценты за пользование деньгами, а также возместить судебные издержки.

Это была победа! Я был рад, что не сдался и добился справедливости. Благодаря своей настойчивости, подготовке и доказанным фактам я выиграл дело. Теперь я знаю, что в случае несправедливости я могу защищать свои интересы в суде.

Каждый случай уникален, и результат может зависеть от многих факторов. Но важно помнить, что если у вас есть основания и доказательства, вы имеете право защищать свои интересы в суде. Не стесняйтесь обращаться за помощью к профессионалам и следовать закону.

## Второе заседание

На следующем заседании судья первым делом спросила: мы готовы к мировому соглашению или нет? На что мы ответили нет. Тогда судья предложила нам высказаться, если есть что сказать, а затем объявила, что она собирается удалиться для вынесения решения.

Ответчица взяла слово. Она решила выставить себя жертвой, чтобы судья встала на ее сторону, просто захотела больше внимания. Она заявила, что я нарушил ее право на личную жизнь тем, что разузнал про тот несчастный случай и причинил ей моральный вред. Судья ответила, что если права нарушены, надо подавать в суд, так как они рассматривают другое дело.

![Image](https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/dear-neighbour-out.xdfc0l..jpg)

## Свидетели и перерыв

Потом ответчица пригласила свидетелей. Первой была подруга-риелтор. Она заявила, что собственница не стала ездить по медицинским учреждениям и заказала справку онлайн. Второй свидетельницей была другая подруга. Она сказала, что помогала с переездом — собирала вещи, стирала белье, — и посетовала, что дети ответчицы очень ждали переезда и расстроились, что ничего не получилось.

Третьим свидетелем был сожитель ответчицы. На суде он сказал, что ответчица выполнила обязательства, а я все равно отказался от покупки квартиры. После всего этого судья предложила нам мировое соглашение и объявила перерыв на две недели.

## Мировое соглашение

На выходе мы с ответчицей определились, что каждый из нас скинет свой вариант мирового соглашения друг другу на почту. В своем тексте я указал, что мне достаточно будет аванса без всяких процентов и пошлины.

Однако собственница ответила, что вернет аванс только за вычетом стоимости справок и суммы, которую она недополучила от субсидий. А еще она не будет платить проценты и судебные издержки. Такой вариант меня не устроил.

У меня судья спросила, каким образом я узнал, что произошло с собственницей. Ответил, что просто вбил в поиск ее фамилию, имя и отчество, а там она сама все про себя рассказывает в разных интервью. А отказался от сделки только после того, как она прислала фальшивые справки.

Затем судья ушла выносить решение.

Решение

Мой иск был полностью удовлетворен. Ответчица должна мне вернуть аванс, проценты и госпошлину.

Вот краткое содержание решения суда. Наше соглашение об авансе — предварительный договор. Сумма , которую я уплатил, — это аванс. Так как мы не заключили основной договор купли-продажи, то по нашему соглашению все обязательства прекращены. А удержание моих денег противоречит законодательству, это неосновательное обогащение.

То, что я отказался от покупки и нарушил соглашение об авансе, суд признал несостоятельным. Потому что справок у меня возникли обоснованные сомнения в достоверности сведений о состоянии здоровья продавца.

Возврат денег

Ответчица могла подать апелляцию, но не стала. После оглашения решения она подошла ко мне, и мы обсудили, как и в течение какого срока она мне все вернет.

ответчица не захотела платить, взял исполнительный лист и отправился в банки, в которых у нее есть счета. Хорошо, что благодаря Системе быстрых платежей можно по номеру телефона узнать, какие это банки.

Ответчица вернула деньги в течение пяти месяцев

Вся эпопея заняла больше года: с февраля 2019 по май 2020 года. Думаю, не покупка другой квартиры, ремонт и переезд, дело от шести до восьми месяцев.

Всю эту ситуацию я воспринимал как интересный и полезный опыт. А аванс считал платой за него. Даже проиграл, не расстроился.

Почему важно спрашивать справки из ПНД и НД у продавца

Справки из ПНД и НД не обязательно запрашивать перед сделкой, но юристы рекомендуют это делать. Особенно если есть сомнения в «трезвом уме и твердой памяти» другой стороны и способности осознавать юридические последствия своих действий.

Автору повезло, и он нашел несколько интервью, которые заставили его усомниться в продавце. Так бывает не всегда, и рекомендовал ориентироваться еще на другие признаки:

Все это существенно увеличивает риск, что в будущем сделку с таким гражданином могут оспорить. Суд может признать сделку недействительной как по иску самого гражданина, так и заинтересованных лиц — наследников, супруга и других, — если их права будут нарушены этой сделкой. Основание для оспаривания — неспособность гражданина в момент сделки понимать значение своих действий и руководить ими.

Обычно в справках из ПНД и НД указывают, гражданин на учете в диспансере, он за медицинской помощью к психиатру или наркологу, обследовался и . Если ответ положительный, рекомендовал не заключать договор или, по крайней мере, узнать подробности, когда и при каких обстоятельствах человек лечился и каково его состояние сейчас.

Если справки продавца чистые, это еще не значит, что риска оспорить сделку нет. Но он существенно снижается. В случае судебного спора назначают психиатрическую экспертизу, которая выявляет состояние гражданина именно на момент заключения сделки.

Если не уделить должное внимание справкам из ПНД и НД, можно остаться и без денег, и без квартиры. Как показывает судебная практика, если расчеты по сделке с недвижимостью совершались наличными и передачу денег подтверждает только расписка психически нездорового гражданина, то суд, скорее всего, признает это недостаточным доказательством и сделает вывод, что деньги не передавались.

В моей практике был случай, когда родственники старушки с диагнозом «деменция» воспользовались ее уязвимым положением и заключили с ней договор купли-продажи недвижимости. А также заставили подписать расписки о получении денег за проданную недвижимость. Фактически деньги не передавались. Во всяком случае, их нигде не нашли — ни наличными, ни на банковских счетах.

Суд в итоге признал договор недействительным. Общее правило в этом случае: стороны должны вернуть друг другу все полученное ими по сделке. Квартира вернулась в собственность старушки, а деньги, которые она и не получала на самом деле, ей возвращать не пришлось.

Заключить ничтожную или оспоримую сделку на вторичном рынке недвижимости легче, чем кажется, — тогда есть риск потерять не только время, но также деньги и имущество.

В каких случаях возможно признание сделки купли-продажи квартиры недействительной и как этого избежать, рассказываем в нашей статье.

Основной документ для оформления сделки купли-продажи недвижимости — соответствующий (ДКП). Это надежный формат, но участники сделки или третьи лица могут сделать так, чтобы сделку по квартире признали недействительной.

Худший для покупателя недвижимости вариант развития событий, если имущество придется вернуть. В каких случаях это возможно?

Законодательство утверждает следующее:

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Подробнее об этом расскажем дальше.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Основания оспаривания договора купли-продажи

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной требует усилий. У сделок с недвижимостью есть порядок оформления и юридические последствия: покупатель получает квартиру, а продавец (бывший собственник) деньги. Но если сделка заключена с нарушениями интересов одной из сторон или не соблюдены законодательные требования к ее форме, то возникают основания для признания ее недействительной.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Чаще всего основанием для прекращения договора является существенное нарушение его условий, например неполная оплата стоимости квартиры, несоответствие квартиры условиям договора или нарушение сделкой прав третьих лиц.

Со стороны покупателя квартиры нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть. А со стороны продавца нарушением считается уклонение от государственной регистрации права собственности на квартиру или передача квартиры покупателю в состоянии, которое не соответствует условиям заключенного договора.

Недействительные сделки бывают двух видов:

Ничтожные. Это сделки, не порождающие юридических последствий с момента их заключения. Они недействительны сами по себе, без признания их таковыми судом. Закон прямо указывает, какие сделки считаются ничтожными.

Оспоримые. Для того чтобы признать недействительной оспоримую сделку, нужно решение суда. Если ни одна из сторон в суд не обратилась, то сделка порождает правовые последствия как самая обычная, даже если в ней есть недостатки.

Поскольку недействительная сделка купли-продажи недвижимости не порождает юридических последствий, каждая из сторон должна вернуть, что получила по договору.

Если недействительным признают договор купли-продажи недвижимости, покупатель отдает продавцу квартиру, а продавец покупателю — полученную сумму.

Причины расторжения договора купли-продажи

ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора купли-продажи квартиры и, соответственно, признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной:

Взаимное согласие сторон. Сделка аннулируется соглашением о расторжении ДКП. Но если обязательства сторон исполнены и имущество во исполнение договора купли-продажи передано покупателю, то Росреестр откажет в расторжении договора купли-продажи.

При этом следует учитывать, что только регистрация перехода к покупателю права собственности на проданный объект недвижимости не является препятствием для расторжения договора. Так, например, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но существенно нарушил договор, не оплатил имущество, то продавец вправе потребовать расторжения договора.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору и расторжение договора в судебном порядке по требованию сторон.

Существенное изменение первоначальных обстоятельств. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа).

Если стороны заключили сделку в неправильной форме

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если стороны устно договорились о покупке квартиры или не поставили свои подписи на документе, договор считается недействительным.

Сделка нарушает закон

Мнимую сделку стороны заключают «для вида». Формально все может быть правильно, но на самом деле стороны не хотят реализовать право, ради которого сделка совершается.

Например, в одном из дел суд признал недействительным ДКП нежилого помещения, по которому сын предпринимателя, признанного банкротом, пытался купить у него помещение по цене в десять раз ниже рыночной. Суд решил, что предприниматель на самом деле не хотел продавать недвижимость — он выводил имущество, чтобы оно не досталось кредиторам.

тоже заключают не по-настоящему. Стороны хотят прикрыть ею другой договор. Сделка недействительна при дарении квартиры, когда продавец и покупатель по каким-либо причинам не хотят заключать ДКП, а вместо него подписывают договор дарения, передавая при этом деньги за квартиру. В таком случае — притворная сделка, поскольку она прикрывает куплю-продажу.

Одна из сторон сделки недееспособна

Человек, которого суд , не всегда осознает, что его возможностями могут воспользоваться недобросовестные продавцы или покупатели недвижимости. Поэтому сделка с недееспособным считается ничтожной.

Если человек дееспособен по формальным признакам, но при этом не может в момент заключения договора понимать значение своих действий, оспаривание сделки в суде тоже возможно (ст. 177 ГК РФ).

Пока ребенку не исполнилось 18 лет, он не полностью дееспособен, от его имени действуют родители. Поэтому сделки без получения нужных согласий детьми до 14 лет считаются ничтожными, а с 14 до 18 — оспоримыми.

Сделка совершена без согласия другого лица

По закону на совершение ряда сделок нужно получить согласие другого лица. Например, если нет брачного договора, супругу, покупающему или продающему квартиру, нужно нотариальное согласие другого супруга, заверенное нотариусом. Если его не оформить, в дальнейшем супруг, которого не спросили, может оспорить сделку в суде.

Есть и другие случаи. Так, человек, признанный банкротом, в процедуре реструктуризации долгов не может совершать некоторые сделки без согласия финансового управляющего.

А сделки с недвижимостью, где собственником является , не могут проходить без согласия органов опеки.

Одна из сторон заключила сделку под влиянием заблуждения

Если сторона договора неправильно представляла себе его предмет, сторону или существенные условия, она может ее оспорить. Суть в том, что, если бы участник сделки понимал ее условия верно, он бы ее не совершил.

Например, человек купил земельный участок для строительства дома, полагая, что он для этого предназначен, но потом оказалось, что строить на земле запрещено. Или в договоре продавец указал одну площадь недвижимости, а на деле выяснилось, что она меньше заявленной.

Но нужно иметь в виду, что при оспаривании таких сделок необходимо будет убедить суд, что покупатель произвел должную осмотрительность при приобретении недвижимости, то есть проверял недвижимость перед сделкой, но его ввели в заблуждение. Как проверить земельный участок перед покупкой, можно прочитать .

Один из участников совершил сделку под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Если кому-то из участников пришлось заключить договор из-за того, что к нему применяли насилие или угрожали, потерпевший может оспорить сделку. Это же касается ситуации, когда сторону сделки намеренно обманули. Например, если оценщик специально сильно занизил настоящую стоимость квартиры. Чем грозит уменьшение цены недвижимости в договоре, узнайте .

Признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной иногда приравнивается к кабальной сделке. Это значит, что человек был вынужден заключить договор из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств, а другая сторона этим воспользовалась.

Кто может оспорить сделку

Чаще всего с требованием о признании сделки с недвижимостью недействительной обращается одна из ее сторон, поскольку ее права нарушены. Но иногда обратиться в суд может и другое лицо, если это установлено законом.

Например, если один из супругов продал квартиру без согласия другого, последний может оспорить сделку, хоть и не является стороной договора. Потребовать признания недействительности сделки, совершенной недееспособным человеком, который не понимал значения своих действий, может его опекун.

То есть если вы хотите оспорить сделку, докажите, что она нарушает ваши права или охраняемые законом интересы, в частности повлекла неблагоприятные для вас последствия. Доказывать наступление таких последствий не нужно будет в :

В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Ничтожную сделку не нужно признавать недействительной — она по определению не порождает юридических последствий. Однако, чтобы стороны вернули друг другу все то, что получили по ничтожному договору, к нему нужно применить последствия недействительности сделки. Иск с таким требованием можно подать в течение трех лет.

Срок начинает идти со дня, когда стороны приступили к исполнению ничтожного договора. На обращение в суд по оспоримой сделке времени меньше — один год. В этом случае срок начинается со дня, когда участник сделки узнал о признаках ее недействительности. Кстати, если провести с Домклик сделки до ее заключения, можно избежать подобных казусов.

Что проверить перед покупкой квартиры

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что можно и нужно проверить:

— серьезный и ответственный шаг в жизни каждого человека, который требует тщательной подготовки. Одним из ее этапов является проверка психического здоровья продавца. И часто в качестве гарантий вменяемости покупатели просят предоставить справку из психоневрологического диспансера (ПНД).

Разбираемся, насколько она необходима и как обезопасить себя в этом важном вопросе.

Как справка из ПНД поможет покупателю

Справка из психоневрологического диспансера отчасти помогает минимизировать риски, ведь если в момент заключения сделки продавец не понимал, что делал, или не мог руководить своими действиями, суд может признать ее недействительной (подробнее об этом расскажем ниже).

Если на этапе предоставления справки выяснится, что у продавца есть зафиксированные психические расстройства, покупатель может своевременно пересмотреть решение о покупке недвижимости.

Но стоит помнить, что даже если в справке нет «красных маячков», в суде она будет практически бесполезна. Значение будет иметь лишь заключение судебно-правовой экспертизы. Справка из ПНД подтверждает лишь то, что продавец не состоит на учете, но не гарантирует ни его дееспособности, ни его недееспособности.

Обязательна ли справка из ПНД

Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.

Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу необходимо обладать юридическим подтверждением того, что он имеет право распоряжаться недвижимостью — это доказывает его правоспособность. Помимо этого, продавец обязан быть и дееспособным — осознавать свои действия и понимать их последствия.

Правоспособность продавца тщательно проверяется перед оформлением сделки купли-продажи, оценка дееспособности же — факультативный этап. Игнорирование этого пункта в некоторых случаях может привести к весьма неприятным последствиям. К каким именно, рассказывает эксперт.

член Омской гильдии риелторов, лучший риелтор Омска 2013 года, стаж 30 лет

Справка из ПНД определенно нужна — этот документ в некоторых случаях позволяет защитить права продавца или покупателя недвижимости. Закон, как правило, на стороне продавца. Добропорядочный покупатель может стать жертвой аферистов, использующих незаявленную справку из ПНД как средство возврата проданной недвижимости. Если в сделке по продаже недвижимости участвуют люди старше 65 лет, банки требуют справку из ПНД практически всегда, исключения составляют только пожилые люди, имеющие актуальные водительские удостоверения — сам факт его наличия говорит о психической вменяемости.

Как определяется дееспособность по возрасту

Возраст полной дееспособности наступает в 18 лет (ст. 21 Гражданского кодекса РФ).

До 6 лет дети считаются совершенно недееспособными. С 6 до 14 лет они не отвечают за свои действия (за это несут ответственность их родители или опекуны).

В 14 лет человек признается частично дееспособным (он может подписывать юридические документы, но для этого необходимо согласие родителей или опекунов). Дееспособность по возрасту определена законодательством, и для ее подтверждения обращение в ПНД не требуется.

Как определяется недееспособность совершеннолетнего человека

Человека, достигшего 18-летия, могут признать недееспособным при выявлении расстройства, которое мешает осознавать поступки и их последствия. И сделать это может только суд (ст. 29 Гражданского кодекса РФ) на основании заключения судебно-медицинской экспертизы.

То же самое касается и ограничения в дееспособности, но для вынесения такого решения основания другие. Ограниченно дееспособным суд может признать гражданина, который из-за пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртным ставит свою семью в тяжелое материальное положение или человека с расстройством, который способен понимать значение своих действий или руководить ими только с помощью других людей.

На совершение сделок вместо недееспособного лица имеет право его опекун. Если дееспособность человека ограничена частично, то все юридические процедуры совершаются только с согласия попечителя.

В чем опасность оформления сделки с недееспособным продавцом

В законодательстве РФ обозначены возможные последствия, которые повлечет за собой оформление сделки с недееспособным человеком (ст. 177 Гражданского кодекса РФ).

Действительность договора купли-продажи могут оспорить родственники или опекун недееспособного продавца.

Также продавец может оспорить сделку, даже если его недееспособность признают уже после подписания договора купли-продажи. И если на момент продажи квартиры он страдал, к примеру, расстройством, но при этом суд дееспособности его не лишал.

Если суд примет сторону продавца, то сделка будет признана недействительной, а процесс по возвращению ваших денег может затянуться на долгое время (ст. 171 Гражданского кодекса).

Как получить справку из ПНД

Вы не можете обязать продавца заказывать справку из ПНД — это добровольный поступок. Но если ему нечего скрывать, то получение подобного документа не станет большой проблемой. Если же продавец категорически отказывается предоставить соответствующий документ — это серьезный повод для сомнений.

Если у вас есть опасения, что человек решил продать квартиру в здравом уме, советуем настоять на получении такой справки. Также она будет совсем нелишней, если вы приобретаете недвижимость у пожилых.

Если у квартиры несколько таких собственников, справки лучше получить от каждого участника сделки.

Где можно получить справку

Справку можно запросить непосредственно в психоневрологическом диспансере по месту жительства. Там выдадут документ о том, что продавец не обращался в ПНД за медицинской помощью и на диспансерном наблюдении не состоит. Такие справки выдаются бесплатно.

Документ выдадут только тому человеку, на чье имя она заказана. По закону такая информация конфиденциальна и не может разглашаться.

Продавцу необходимо лично прийти в диспансер с паспортом. Также могут потребоваться и другие документы, например, страховой полис или военный билет. Эти вопросы лучше уточнить по телефону до посещения ПНД.

Кроме того, можно настоять на медицинском освидетельствовании продавца непосредственно на самой сделке. Перед подписанием договора его обследует психиатр (судебно-психиатрический эксперт) и выдаст заключение. Цена такой услуги варьируется от 15 тыс. руб. и более. Если такая справка в первую очередь нужна покупателю, то финансовые расходы он может взять на себя.

Акт приема-передачи не является сделкой

Подборка наиболее важных документов по запросу Акт приема-передачи не является сделкой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Определение Верховного Суда РФ от 05.05.2023 N 305-ЭС22-29647 по делу N А40-286306/2021Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительной сделки по передаче движимого имущества, истребовании имущества из чужого незаконного владения.Решение: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ, поскольку заслуживает внимания довод компании о том, что суд пришел к неверному выводу, что компанией пропущен срок исковой давности для предъявления требования о признании оспоримой сделки недействительной, так как данный срок необходимо исчислять с момента ознакомления компании с материалами дела.Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды, руководствуясь статьями 153, 173.1 ГК РФ, статьями 15, 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, разъяснениями, данными в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходили из того, что акт приема-передачи представляет собой документ, формально подтверждающий совершение участниками гражданского оборота действий по фактической передаче какого-либо имущества, не является самостоятельной сделкой, а направлен на исполнение ранее выраженной воли участников общества, оформленной протоколом общего собрания участников ООО "СпецЛогистика" от 20.02.2020. При этом решение участников ООО "СпецЛогистика" от 20.02.2020 является действительным, что подтверждено судебными актами по делу N А40-56005/2020.

Статья: Встречное исполнение по векселю(Уруков В.Н.)("Вестник арбитражной практики", 2021, N 1)Согласно материалам судебных дел судов общей юрисдикции о взыскании вексельной задолженности установлено, что в материалах этих дел отсутствуют акты приема-передачи векселей от Рыбалко Г.Е. в пользу каждого из указанных физических лиц либо иных актов приема-передачи; физические лица контрагентами общества не являлись, в финансовые и хозяйственные отношения с ООО "Эльгаард" не вступали; в материалах дела отсутствуют сведения о гражданско-правовой сделке, по которой физическими лицами получены спорные векселя.

Статья: Изучаем договор товарного кредита(Росиков А.)("Юридический справочник руководителя", 2021, N 3)Судебная практика. По мнению суда, поставка крупных объемов товара подразумевает необходимость его доставки транспортом. В таком случае наличие одного лишь акта приема-передачи при отсутствии первичных бухгалтерских документов не является достаточным доказательством передачи товара ответчику. Согласно п. 8 ст. 3 и ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Под фактом хозяйственной жизни понимаются сделка, событие, операция, которые оказывают или способны оказать влияние на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности и (или) движение денежных средств. Данные первичных документов, составленные при совершении хозяйственной операции, должны соответствовать фактическим обстоятельствам.

Нормативные акты

В статье расскажем, что такое крупная сделка, когда Решение об ее одобрении потребуется в закупках по 44-ФЗ и 223-ФЗ и как грамотно составить документ в 2023 году.

Что такое крупная сделка

Крупной считается сделка, связанная с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25% и больше от балансовой стоимости активов предприятия. Стоимость активов определяют по бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (см ст. 78 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и ст. 46 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

К крупным не относятся сделки, которые совершают в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

В обычной деятельности Решение не требуется:

В государственных закупках юрлицам всегда нужно предоставлять Решение, а от ИП такой документ не требуют. В коммерческих — на усмотрение заказчика. Очень редко коммерческие заказчики требуют этот документ не только от юрлиц, но и от ИП.

От регистрации в ЕИС до заключения контракта

Закупки по 44-ФЗ

Раньше решение прикладывали к заявлению при регистрации поставщика в Единой информационной системе. Сейчас при регистрации в ЕИС никакие документы прикладывать не нужно, а Решение подают в составе заявки. В ЕИС указывают только максимальная сумма сделки.

Что учесть при формировании Решения

Назовем шесть правил:

1. Решение о согласии на совершение крупной сделки принимает общее собрание участников общества. Если общество состоит из единственного участника, он принимает Решение единолично.

2. Решение общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью должно соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ. Если в ООО несколько учредителей, Решение общего собрания принимается большинством. Есть два варианта оформления такого протокола: удостоверить его нотариально или самостоятельно, но в строгом соответствии с ч.4 статьи 181.2 Гражданского Кодекса РФ.

В Решении обязательно должна присутствовать формулировка: «В соответствии с пунктом 3 статьи 67.1 Гражданского кодекса РФ принятие общим собранием участников Общества решения и состав участников Общества, присутствовавших при его принятии, подтверждается путем подписания документа всеми участниками общества, присутствовавшими на собрании».

3. Сумма в решении должна относиться к каждой отдельной сделке, а не к общему числу всех сделок организации. Будет ошибкой написать «одобрить сделки на сумму 10 000 000 (Десять миллионов) рублей». Заказчик не обязан высчитывать, сколько сделок участник заключил с момента появления документа. Корректно будет указать: «Максимальная сумма одной такой сделки не должна превышать 10 000 000 (десять миллионов) рублей».

Рекомендуем также указывать в Решении информацию о «максимальной сумме одной сделки по внесению денежных средств в качестве обеспечения заявки, обеспечения исполнения государственного контракта/договора».

4. Обязательно указывайте в Решении срок его действия. Если этого не сделать, документы действует в течение одного года. Не все помнят об этом правиле, поэтому заказчики так часто отклоняют заявку с Решением, в котором истек срок действия.

Из судебной практики: при рассмотрении дела было установлено, что в представленном участником решении не был указан срок, в течение которого можно совершать сделки. В этом случае решение действует один год. На момент проведения аукциона этот срок уже истек. Довод о том, что исполнение подобных контрактов является для общества обычной хозяйственной деятельностью, не сработал. Документ: Определение ВС РФ от 25.03.2019 № 310-ЭС19-1603.

5. Сумму в Решении обязательно укажите цифрами и прописью. Лучше укажите сумму с запасом, чтобы не переделывать документ перед каждой заявкой. Ограничений по цифрам нет, многие поставщики указывают в решении сумму «1 000 000 000 (Один миллиард) рублей».

Забавный случай: один из наших клиентов в решении указал «неограниченно рублей 00 копеек». Так делать не следует, в решении должна быть указана конкретная максимальная сумма одной сделки.

6. С 2019 года почти все закупки по 44-ФЗ перешли в электронную форму, поэтому не забудьте добавить в Решение все виды закупочных процедур, а не только электронные аукционы.

Закупки по 223-ФЗ

В большинстве закупок по 223-ФЗ есть условие, что участник должен предоставить или Решение об одобрении сделки, или информацию о том, что сделка не является крупной с обоснованием. Поэтому его также следует прикладывать к каждой заявке.

Очень редко, но все-таки встречается условие, что Решение должно быть оформлено на конкретную сделку, которую планируется заключить по итогам закупки. Всегда внимательно читайте документацию и, при необходимости, подкорректируйте Решение до подачи заявки.

Мы рекомендуем подготовить свой универсальный документ, который подойдет и для закупок по 44-ФЗ, и по 223-ФЗ.

Справка о крупной сделке (образец) для ООО – это важная бумага, которую общество оформляет при совершении крупных сделок. Как правильно ее составить и что в ней написать, расскажем прямо сейчас.

Что такое справка о крупной сделке ООО

Крупная сделка для ООО и АО Крупная сделка – это важная экономическая операция в жизни каждого общества. Когда сделку можно отнести к крупным, каковы ее признаки и как ее правильно одобрить, разбираемся в этой статье.

Это документ о том, что конкретная сделка является для общества с ограниченной ответственностью крупной, и ее одобрил уполномоченный орган ООО – общее собрание участников или совет директоров (наблюдательный совет).

Справку о крупной сделке составляет компания – ООО, которая совершает эту сделку.

Документ имеет и другое название — справка об одобрении крупной сделки ООО.

Сразу оговоримся — в действующем законодательстве нет положений о справке про крупную сделку ООО. Например, оно отсутствует в специальном Федеральном законе от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее — Закон об ООО). Хотя он регламентирует все основные вопросы деятельности обществ, включая крупные сделки.

Когда требуется составить справку о крупной сделке ООО

В Законе об ООО такие случаи не названы.

Чаще всего справку составляют перед оформлением сделки и представляют ее второй стороне – например, покупателю недвижимости или заемщику. Этот документ говорит контрагенту общества о том, что сделка законная и прошла все процедуры обязательного одобрения со стороны уполномоченного органа ООО.

Обычно крупные сделки общества одобряют на общем собрании его участников. Но если в обществе создан совет директоров (наблюдательный совет), ряд крупных сделок в соответствии с уставом общества может одобрять совет (п. 3 ст. 46 Закона об ООО).

Закон разрешает одобрять крупную сделку:

Как правило, справку о крупной сделке дают другой ее стороне до того, как подписывают с ней контракт.

Но не исключено, что такая справка может понадобиться ей и после оформления договора. Это позволит вашему партнеру по бизнесу убедиться, что вы добросовестно и осмотрительно организуете сделки, соблюдая требования закона и договоренности с контрагентами.

Как оформить справку об одобрении крупной сделки ООО (образец)

Ее оформляют в свободной форме, потому что обязательная форма справки не утверждена.

Как правило, справка имеет следующие структурные части:

Остановимся на каждом элементе подробнее.

Шапка справки

Из шапки справки должно быть понятно, для кого и кем она составлена.

Так что, прежде всего, укажите основные данные вашего контрагента. Обычно это наименование и адрес места нахождения — для компании, ФИО и адрес места жительства — для ИП и физлица. Для организации или предпринимателя можно также указать ОГРН или ОГРНИП.

Дальше идут сведения о вашем обществе с ограниченной ответственностью. Как правило, это наименование и адрес, а также другие данные — ОГРН, ИНН, телефон, факс и адрес электронной почты.

Название справки

Обычно оно бывает лаконичным – документ часто именуют просто "Справка".

Но если хотите, название можно сделать более информативным – никаких запретов тут нет. Например, "Справка о крупной сделке ООО" или "Справка об одобрении крупной сделки ООО".

Общество определяет ее содержание по своему усмотрению. Так что перечень сведений, который приводят в справке об одобрении крупной сделки ООО (образец), может быть разным.

Мы советуем указать в документе следующее:

На наш взгляд, в справке целесообразно привести ссылку на статью 46 Закона об ООО и положения устава, на основании которых одобрена сделка.

Также рекомендуем указать данные документа – протокола общего собрания или заседания совета директоров, на котором принято решение о согласии на совершение крупной сделки или о ее последующем одобрении.

Дата, подпись и печать

В конце справки о крупной сделке (образец) для ООО ставят дату, в которую ее оформляют, и подпись уполномоченного лица общества. Обычно это его единоличный исполнительный орган — генеральный директор, президент и т.п.

Печать ООО ставят, только когда общество ее использует.

Какие документы можно приложить к справке о крупной сделке ООО

Как правило, это решение уполномоченного органа общества об одобрении сделки. Приложить к справке можно:

Обратите внимание – прикладывать к справке какие-то документы необязательно. Но если вы это делаете, укажите в справке, что она имеет приложения.